Przy zakupie większego M, kredyt z dopłata mniej atrakcyjny

Przy zakupie większego M, kredyt z dopłata mniej atrakcyjny
Korzyści z zaciągnięcia kredytu z dopłatą są najbardziej odczuwalne w przypadku
zakupu małych mieszkań, jedno- lub dwupokojowych. Rata w początkowym okresie
spłaty może być o ponad jedną trzecią mniejsza od raty kredytu w euro czy we frankach.
Inaczej jest w przypadku największego metrażu, jaki można kupić finansując się
kredytem dopłatą. Takie kredyt jest ponadto droższy, jeśli uwzględnić łączny koszt
odsetek - wynika z analizy Expandera – Niezależnego Doradcy Finansowego.
Maksymalną dopłata do 30-letniego kredytu, jaką można otrzymać w ramach programu
„Rodzina na swoim”, wynosi obecnie 796 zł miesięcznie i dotyczy zakupu mieszkania w
Warszawie. Dla innych miast stawki są niższe. Przykładowo dla Poznania jest to 730 zł, a dla
Krakowa 626 zł. Na kredyt z dopłatą można kupić mieszkanie o powierzchni nie większej niż
75 m2, jednak mechanizm dopłat jest tak skonstruowany, że dla metrażu z przedziału 50-75
m2 kwota dopłaty jest taka sama. W efekcie rata kredytu na zakup mieszkania o powierzchni
75 m2 jest o 83% wyższa od raty kredytu na zakup 50-meterowego mieszkania, chociaż
wartość tego pierwszego jest większa o połowę.
Kredyt z dopłatą na zakup mieszkania o powierzchni 75 m2
Rata początkowa
Dopłata
Warszawa
2210
796
Wrocław
1910
688
Kraków
1738
626
Gdańsk
1649
594
Poznań
2027
730
LTV80%, oprocentowanie 6,78%, kredyt na 30 lat, maksymalna cena m2 umożliwiająca skorzystanie z programu „Rodzina
na swoim”
Kredyt z dopłatą na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2
Rata początkowa
Dopłata
Warszawa
1 208
796
Wrocław
1 044
688
Kraków
950
626
Gdańsk
901
594
Poznań
1 108
730
LTV80%, oprocentowanie 6,78%, kredyt na 30 lat, maksymalna cena m2 umożliwiająca skorzystanie z programu „Rodzina
na swoim”
Alternatywa przy zakupie 75 m2
Taki mechanizm naliczania dopłat powoduje, że im większe mieszkanie (powyżej 50 m2),
tym bardziej uzasadnione jest rozważenie alternatywnego kredytu – w euro lub we frankach.
Dotyczy to oczywiście osób gotowych podjąć ryzyko kursowe. Z obliczeń Expandera wynika,
że przy zakupie mieszkania o powierzchni 75 m2 po maksymalnej cenie umożliwiającej
skorzystanie z programu „Rodzina na swoim” rata przeciętnego kredytu we frankach
(oprocentowanie 4,1%) dla Krakowa wyniesie 1860 zł, a rata przeciętnego kredytu w euro
(oprocentowanie 4,5%) 1959 zł. W pierwszym przypadku będzie to o 7%, a w drugim o 13%
więcej od raty kredytu z dopłatą. Jeżeli wybierzemy natomiast jeden z droższych kredytów z
dopłatą (oprocentowanie 8,5%) rata zrówna się z ratą kredytu we frankach.
Mniejsze mieszkanie, większa korzyść z dopłat
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku mniejszych mieszkań. Tym razem prześledźmy to na
przykładzie Poznania. Rata przeciętnego kredytu z dopłatą (oprocentowanie 6,78%) na zakup
50-metrowiego mieszkania po maksymalnej cenie wynosi 1108 zł. Gdyby kredytobiorca
chciał sfinansować zakup tego mieszkania przeciętnym kredytem w euro rata wyniosłaby
1523 zł, wzrosłaby zatem o 37%. Nieco korzystniej sytuacja wygląda w przypadku kredytu
we frankach, ale rata też jest o ponad 30% wyższa od raty kredytu z dopłatą i wynosi 1446 zł.
Analogiczne różnice w wysokości rat występują w przypadku zakupu mieszkania 30metrowego.
Różne warianty kredytu na zakup 75-metrowego mieszkania
rata kredytu z
rata kredytu w EUR
rata kredytu w CHF
dopłatą
Warszawa
2210
2 491 zł
2 365 zł
Wrocław
1910
2 153 zł
2 044 zł
Kraków
1738
1 959 zł
1 860 zł
Gdańsk
1649
1 858 zł
1 764 zł
Poznań
2027
2 285 zł
2 169 zł
LTV 80%, oprocentowanie dla EUR 4,5%, oprocentowanie dla CHF 4,1%, oprocentowanie dla PLN; kredyt na 30
lat;
Różne warianty kredytu na zakup 50-metrowego mieszkania
Rata kredytu z
rata kredytu w EUR
rata kredytu w CHF
dopłatą
Warszawa
1 208
1 660 zł
1 577 zł
Wrocław
1 044
1 435 zł
1 363 zł
Kraków
950
1 306 zł
1 240 zł
Gdańsk
901
1 239 zł
1 176 zł
Poznań
1 108
1 523 zł
1 446 zł
LTV 80%, oprocentowanie dla EUR 4,5%, oprocentowanie dla CHF 4,1%, oprocentowanie dla PLN, kredyt na 30
lat
Wyraźnie wyższy koszt kredytu z dopłatą
Sytuacja kredytobiorcy korzystającego z programu „Rodzina na swoim” wyraźnie pogarsza
się po zakończeniu okresu dopłat, czyli po 8 latach. Rata rośnie wówczas znacząco. Dla 75metorwego mieszkania w Warszawie jest to skok z 2295 zł do 3006 zł. W tym momencie rata
kredytu z dopłatą staje się wyraźnie wyższa od raty kredytu w euro czy we frankach. Na tym
nie koniec. Fakt, że dopłaty wypłacane są tylko przez 8 lat znacząco wpływa też na łączny
koszt kredytu. Przy założeniu stałości obecnych warunków oprocentowania oraz kursów
walutowych, dla 75-metrowego mieszkania łączna suma rat jest o prawie 19% niższa w
przypadku korzystania z kredytu we frankach oraz o 13% niższa w przypadku korzystania z
kredytu w euro. Dla przykładu, w Warszawie koszt kredytu z dopłatą w przypadku zakupu 75metrowego mieszkania wynosi 547 tys. zł (wartość kredytu to 462 tys. zł), koszt kredytu w
euro wynosi 435 tys. zł, a koszt kredytu we frankach – 389 tys. zł.
Suma rat kredytu na zakup 75-metrowego mieszkania
kredyt z dopłatą
Warszawa
1 009 364 zł
Wrocław
872 505 zł
Kraków
793 770 zł
Gdańsk
753 026 zł
Poznań
925 912 zł
*raty równe; kredyt na 30 lat
kredyt w EUR*
896 638 zł
775 063 zł
705 121 zł
668 928 zł
822 506 zł
kredyt w CHF*
851 411 zł
735 968 zł
669 555 zł
635 187 zł
781 018 zł
Suma rat kredytu na zakup 50-metrowego mieszkania
kredyt z dopłatą
Warszawa
648 694 zł
Wrocław
560 738 zł
Kraków
510 138 zł
Gdańsk
483 952 zł
Poznań
595 062 zł
*raty równe; kredyt na 30 lat
kredyt w EUR*
597 758 zł
516 709 zł
470 081 zł
445 952 zł
548 337 zł
Katarzyna Siwek, wsp. Jerzy Węglarz
Expander – Niezależny Doradca Finansowy
kredyt w CHF*
567 606 zł
490 645 zł
446 370 zł
423 458 zł
520 679 zł