Interpretacja indywidualna rozliczania mediów we wspólnotach

pSygnatura: IBPBI/2/4510-359/15/IZ
Data interpretacji: 27.04.2015 r.
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 3 lipca 2012
r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie
upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.),
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko
Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 29 stycznia 2015 r. (data wpływu do tut. BKIP 9 lutego 2015 r.) o
wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w
zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do różnicy powstałej z
odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 9 lutego 2015 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego
dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości korzystania ze zwolnienia
przedmiotowego w odniesieniu do różnicy powstałej z odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych.
We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:
Wspólnota Mieszkaniowa utworzona została zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali, w skład której wchodzą lokale mieszkalne i lokale użytkowe, stanowiące odrębną własność. Lokale
mieszkalne wykorzystywane są wyłącznie do celów mieszkalnych. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności
lokali, właściciel lokalu zobowiązany jest m.in. ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyć
w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mieszkalnych i
użytkowych płacą comiesięczne zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i kosztów remontu oraz
opłaty za media.
W celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości, z powodu braku technicznych możliwości
związanych z konstrukcją budynku, Wspólnota zawarła umowy, w ramach których do indywidualnych lokali
dostarczane są media w postaci wody oraz odprowadzania ścieków. Formalnie więc to Wspólnota jest nabywcą
mediów dostarczonych przez dostawcę mediów (przedsiębiorstwo wodociągowe) a końcowym odbiorcą mediów
zużywanych w lokalach są właściciele lokali. W związku z tym Wspólnota dokonuje odsprzedaży zakupionych
mediów właścicielom poszczególnych lokali do wysokości ponoszonych kosztów bez doliczania marży. Zatem
Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości jest nabywcą mediów, które są dostarczane do poszczególnych
właścicieli mieszkań i lokali użytkowych. Wspólnota otrzymuje co miesiąc fakturę od dostawcy z tytułu zakupu
mediów. Następnie, co miesiąc, Wspólnota dokonuje obciążenia każdego z właścicieli z tytułu zużycia mediów
fakturami sprzedaży, które stanowią średnie miesięczne zużycie z roku poprzedniego. W trakcie roku występuje
różnica pomiędzy kosztem a przychodem, która jest wartością dodatnią i stanowi dochód Wspólnoty lub wartością
ujemną, która jest jej stratą. Na koniec każdego roku następuje rozliczenie mediów na poszczególnych właścicieli
do faktycznego zużycia. W związku z tym na koniec roku koszty równają się przychodom. Wspólnota osiągnięty
dochód ze sprzedaży mediów dotyczący lokali mieszkalnych w trakcie roku podatkowego traktuje jako zwolniony
z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,
Materiał przygotowany przez Biuro Rachunkowe SALDO w Krapkowicach, ul. Żeromskiego 54, tel.: 77 543 19 84
który mówi, że zwolnione są dochody wspólnot mieszkaniowych w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane
z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych
zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami
mieszkaniowymi oraz interpretacji ogólnej Ministra Finansów DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, która definiuje
pojęcie zasobów mieszkaniowych. Dochód z mediów dotyczący lokali użytkowych występujący w trakcie roku
podatkowego jest traktowany jako opodatkowany.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Czy Wspólnota postępuje właściwie traktując dochody powstałe w trakcie roku podatkowego z różnicy na
odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych jako zwolnione od podatku...
Wspólnota stoi na stanowisku, że właściwie interpretuje art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od
osób prawnych i ma podstawę do korzystania ze zwolnienia w przypadku dochodu będącego wynikiem zużycia
mediów na potrzeby właścicieli lokali mieszkalnych, ponieważ dochód ten powstał z gospodarki zasobami
mieszkaniowymi i jest przeznaczony na gospodarkę mieszkaniową.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko
przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.
Wnioskodawcy
w
sprawie
oceny
prawnej
Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wspólnota jest nabywcą mediów, które są
dostarczane do poszczególnych właścicieli mieszkań i lokali użytkowych. Wspólnota otrzymuje co miesiąc fakturę
od dostawcy z tytułu zakupu mediów. Następnie, co miesiąc, Wspólnota dokonuje obciążenia każdego z
właścicieli z tytułu zużycia mediów fakturami sprzedaży, które stanowią średnie miesięczne zużycie z roku
poprzedniego. W trakcie roku występuje różnica pomiędzy kosztem a przychodem, która jest wartością dodatnią i
stanowi dochód Wspólnoty lub wartością ujemną, która jest jej stratą. Na koniec każdego roku następuje
rozliczenie mediów na poszczególnych właścicieli do faktycznego zużycia, w związku z tym na koniec roku koszty
równają się przychodom.
W zaprezentowanych okolicznościach, wątpliwości Wspólnoty budzi kwestia możliwości korzystania ze
zwolnienia przedmiotowego, wynikającego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób
prawnych.
Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych
lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd
nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej
nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową
tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali o innym
przeznaczeniu.
Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ww. ustawy, są zaliczki wnoszone
przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.
Przepis art. 14 powyższej ustawy stanowi natomiast, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się
w szczególności:
1.
wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości
wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.
ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez
właścicieli poszczególnych lokali,
4.
wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Materiał przygotowany przez Biuro Rachunkowe SALDO w Krapkowicach, ul. Żeromskiego 54, tel.: 77 543 19 84
Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2
ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 851 ze zm.,
dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na
rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. W myśl art. 7 ust. 2 updop, dochodem, z
zastrzeżeniem art. 10 i 11 (które w niniejszej sprawie nie mają zastosowania), jest nadwyżka sumy przychodów
nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają
sumę przychodów, różnica jest stratą.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i ust. 4 oraz art. 14, są w szczególności
otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Powyższe oznacza, że wszystkie
środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty, co do zasady, bez względu na źródło ich pochodzenia,
stanowią przychód w rozumieniu updop. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania
przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła
przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.
Powyższe oznacza, że zasadniczo wszystkie poniesione wydatki, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z
uzyskiwaniem przychodów, po wyłączeniu wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku
dochodowym od osób prawnych, stanowić mogą koszty uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku
przyczynowo-skutkowym z osiąganymi
funkcjonowania źródła przychodów.
przychodami,
w tym
służą
zachowaniu
albo
zabezpieczeniu
Zgodnie jednak z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot
mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych
prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami
mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem
dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał ze
•
•
zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:
dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że
istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z
utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu.
Updop nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”, dlatego też
zasadne jest odwołanie się do reguł wykładni językowej. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego
w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza
dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie”
to pomieszczenie, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN,
http://sjp.pwn.pl; Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik
„mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.
Zatem, termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych.
Wobec powyższego,
gospodarka
zasobami
mieszkaniowymi
obejmuje
zarządzanie
i
dysponowanie
zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota
sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji
mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.
Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:
1.
znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich
pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany
ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie,
garaże,
Materiał przygotowany przez Biuro Rachunkowe SALDO w Krapkowicach, ul. Żeromskiego 54, tel.: 77 543 19 84
2.
3.
4.
pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i
zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki
(pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,
kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowokanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne
(studnie, itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz
inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na
prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe,
ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.
grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne (lub
inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).
Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami
przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty
stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i
koszty podatkowe w rozumieniu updop (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1
updop). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny będzie od podatku
dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnoty mieszkaniowej otrzymane z innych źródeł niż
gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, bowiem
niespełniony będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.
Na mocy art. 17 ust. 1b updop, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających
dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest
przeznaczony i - bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na
nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów
oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.
Wobec powyższego, dodatnia różnica powstała na odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych, o
której mowa w przedstawionym opisie stanu faktycznego jako związana z gospodarką zasobami mieszkaniowymi
Wspólnoty, stanowi przychód z tej gospodarki. W konsekwencji, dochód uzyskany z tego tytułu mieści się w
pojęciu dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane ze źródła, jakim jest
gospodarka zasobami mieszkaniowymi, mogą być wolne od podatku, o ile zostaną przeznaczone i bez względu
na termin wydatkowane na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Pod pojęciem „utrzymania”
zasobów należy przy tym rozumieć zachowanie ich w stanie należytym, niezmienionym, niepogorszonym.
Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że dochody Wspólnoty powstałe w trakcie roku podatkowego z
tytułu odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych korzystają ze zwolnienia podatkowego, o którym
mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, pod warunkiem, że zostały przeznaczone i faktycznie wydatkowane na cele
związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.
Stanowisko Wspólnoty należy zatem uznać za prawidłowe.
Interpretacja
dotyczy
stanu
faktycznego
przedstawionego
przez
Wnioskodawcę
i
stanu
prawnego
obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z
powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach,
ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał
interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu –
do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed
sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch
egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na
wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie
sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Materiał przygotowany przez Biuro Rachunkowe SALDO w Krapkowicach, ul. Żeromskiego 54, tel.: 77 543 19 84
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 §
1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul.
Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.
Materiał przygotowany przez Biuro Rachunkowe SALDO w Krapkowicach, ul. Żeromskiego 54, tel.: 77 543 19 84