SPRAWOZDANIE z działalności Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej

Piaseczno, 23.03.2007 r.
SPRAWOZDANIE
z działalności Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „Albatros”
za 2006 rok
Szanowni Państwo
Minął piąty z kolei rok naszej działalności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej „Albatros”. Zbliża się
walne zebranie właścicieli lokali, zaplanowane na dzień 13.04.2007 r., na które Państwa serdecznie
zapraszamy. Jak co roku, pragniemy zachęcić Państwa do aktywnego uczestnictwa w życiu Wspólnoty
oraz czynnego udziału w walnym, dorocznym zebraniu jej właścicieli.
W roku 2006 odbyło się jedno Zebranie Właścicieli Lokali zorganizowane przez Zarząd na podstawie
art.30 ustawy o własności lokali. Na zebraniu w dniu 24 marca 2006 r. został określony przez Państwa
ostateczny kształt zaproponowanych wcześniej projektów uchwał. Jak co roku, niska frekwencja
uniemożliwiła nam szybkie przegłosowanie tych projektów głosami właścicieli obecnych na zebraniu
i zgodnie z ustawą o własności lokali głosy były zbierane przez Zarząd w trybie indywidualnym.
Wymaganą formalnie liczbę głosów (ponad 50% udziałów) w odniesieniu do wszystkich ośmiu
przyjętych na zebraniu projektów uchwał osiągnęliśmy pod koniec sierpnia, co umożliwiło
uprawomocnienie się tych uchwał dopiero we wrześniu ubiegłego roku.
Realizując postanowienia trzech uchwał o charakterze inwestycyjnym, tzn. nr 06/2006 (w sprawie
upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do podpisania umowy na wykonanie projektów
budowlanych napraw budynków i sfinansowanie ich z funduszu remontowego), nr 07/2006 (w sprawie
upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do podpisania umów wykonawczych na roboty
budowlane określone projektem budowlanym i sfinansowanie ich z funduszu remontowego) oraz
08/2006 (w sprawie wymiany bram garażowych) wykonaliśmy dotychczas następujące czynności:
1. Rozesłaliśmy zapytania do firm wykonujących bramy segmentowe, zebraliśmy
i porównaliśmy oferty, przeprowadziliśmy spotkania z wytypowanymi oferentami,
dokonaliśmy wyboru najkorzystniejszej z nich i podpisaliśmy umowę na wymianę bram
garażowych. Bramy wymieniane będą sukcesywnie, a rozpoczęcie prac na terenie Wspólnoty
(prace związane z przygotowaniem elementów bram u wykonawcy już trwają) nastąpi
w połowie marca. Ostateczna cena realizacji tego przedsięwzięcia ustalona w umowie wynosi
98 250,00 zł.
2. Rozesłaliśmy zapytania do biur projektowych, na które zgłosiło się tylko dwóch oferentów,
w chwili obecnej przeprowadzamy spotkania z oferentami oraz wysyłamy zapytania
do kolejnych biur.
Uzyskanie wymaganej większości głosów pod uchwałą nr 03/2006 (w sprawie zatwierdzenia planu
gospodarczego na rok 2006 oraz zatwierdzenia zaliczek miesięcznych), co wiązało się ze znacznym
zwiększeniem wpływu środków na fundusz remontowy, pozwala z optymizmem planować realizację
koniecznych prac remontowych. Spośród uchwał podjętych w latach wcześniejszych niezrealizowana
jest nadal uchwała nr 8/2004 (w sprawie ograniczenia ruchu oraz parkowania na terenie należącym
do Wspólnoty Mieszkaniowej „Albatros”). Podejmując działania zmierzające do jej realizacji, w tym
konsultując się z przedstawicielami Urzędu Miasta i Gminy Piaseczno, Straży Miejskiej i Policji
wypracowaliśmy rozwiązanie optymalne, które zaproponowaliśmy Państwu w postaci projektu
uchwały nr 07/2007 (w sprawie upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do
przeprowadzenia działań organizacyjnych i prawnych zmierzających do uporządkowania
ruchu pojazdów i ich parkowania na terenie wspólnoty, wprowadzenia zasad egzekwowania
przepisów ustawy prawo o ruchu drogowym oraz ustanowienia strefy zamieszkania).
Rozwiązanie to z jednej strony umożliwi ograniczenie parkowania pojazdów na terenie naszej
Wspólnoty tylko dla jej mieszkańców, a z drugiej rozszerzy zakres działania ustawy Prawo o ruchu
drogowym na jej obszarze w związku z wprowadzeniem strefy zamieszkania.
Z działań związanych z realizacją podjętej uchwały nr 10/2005 (w sprawie wystąpienia przeciwko
Multi-Hekk Nieruchomości Sp. z o.o. do Sądu Powszechnego) sprawozdanie na zebraniu złoży radca
prawny Pan mec. Jacek Pałka reprezentujący naszą Wspólnotę w sprawach sądowych. Aktem
prawnym związanym z tymi działaniami jest uchwała nr 9/2007. My natomiast, z przykrością
stwierdzamy, że pomimo naszych wielokrotnych próśb i przypomnień, jedynie około 22% właścicieli
lokali złożyło stosowne cesje, co oznacza, że w przypadku korzystnego dla nas wyroku, jesteśmy w
stanie uzyskać jedynie około 1.000.000 zł odszkodowania, podczas gdy wykonana w 2005 roku
ekspertyza oszacowała koszty usunięcia wad i usterek na kwotę 5 166 018,36 zł.
Wykonanie planu gospodarczego na 2006 rok – planowany budżet przekroczyliśmy w trzech
pozycjach: konserwacja bieżąca, małe inwestycje i rozliczenie energii elektrycznej części wspólnej.
Wykazane w sprawozdaniu finansowym ujemne wyniki w pozycjach wywóz nieczystości oraz
eksploatacja i wynajem biura nie uwzględniają uzyskiwanych zwrotów (od wspólnot „Modus”
i „Mewa” za korzystanie z naszego śmietnika oraz od firmy Provisor za korzystanie z biura), które
zostały zaksięgowane jako przychody. Wspomniane przekroczenie budżetu spowodowane jest
zwiększeniem kosztów energii związanych z eksploatacją grzejników na klatkach w okresie
zimowym, a w przypadku konserwacji i małych inwestycji zostało ono skonsumowane przez naprawę,
a właściwie wybudowanie od nowa, schodów w budynku Albatrosów 7, ułożenie nowych kratek
ściekowych w garażach w budynkach 5 i 7, a przede wszystkim przez naprawę dachów i obróbek
blacharskich. W pozostałych pozycjach uzyskaliśmy bilans w przybliżeniu zrównoważony, albo
uzyskaliśmy oszczędności. Dzięki kontynuacji stałej współpracy z kancelarią prawniczą i przekazaniu
jej prowadzenia wszystkich spraw o charakterze windykacyjnym, udało się zmniejszyć różnicę
pomiędzy planowanymi, a rzeczywistymi przychodami z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali.
Wobec właścicieli lokali zalegających z płatnościami (w tym również Multi-Hekk) systematycznie
uruchamiane są procedury windykacyjne, do dochodzenia roszczeń przed sądem włącznie. Wszystkie
złożone w tym zakresie pozwy zakończyły się korzystnymi dla Wspólnoty wyrokami albo są w trakcie
postępowania sądowego. Taki stan rzeczy pozwala nam na zmniejszenie funduszu celowego zwanego
„buforem ryzyka” z 0,20 zł/m2 w 2006 r. do śladowego poziomu 0,05 zł/m2 w 2007 r., co zostało
odzwierciedlone w planie gospodarczym na 2007 r. Jeżeli tak wysoki poziom wpłat zostanie
utrzymany w roku bieżącym, w planie gospodarczym na rok przyszły będziemy mogli całkowicie
zrezygnować z tej pozycji budżetowej. W planie gospodarczym na 2007 rok przewidujemy natomiast
znaczne zwiększenie wpływów na konserwację (z 0,23 zł/m2 w 2006 r. do 0,39 zł/m2 w 2007 r.),
co wynika z konieczności wykonywania coraz większej ilości drobnych prac remontowych
i naprawczych. Pozostałe pozycje budżetowe pozostają na poziomie ubiegłorocznym, lub ulegają
nieznacznym korektom podyktowanym wynikiem finansowym uzyskanym w 2006 roku.
Poza realizacją przyjętych na poprzednim zebraniu uchwał, przez ostatni rok zarówno
kontynuowaliśmy działania zainicjowane w latach poprzednich, jak i podejmowaliśmy nowe
przedsięwzięcia, a najistotniejsze z nich, to:
1. W ramach środków finansowych przeznaczonych w budżecie na rok 2006 na małe inwestycje
zleciliśmy wykonanie naprawy najbardziej zniszczonych schodów zewnętrznych w budynku nr 7.
Po usunięciu warstwy wierzchniej okazało się, że schody te nie nadają się do naprawy i zaistniała
konieczność wykonania ich praktycznie od nowa w zupełnie innej technologii. Ze środków
budżetowych na rok 2007, tuż po zakończeniu sezonu zimowego, planujemy kontynuację
kompleksowych napraw schodów wejściowych do pozostałych budynków, które dotychczas były
tylko naprawiane doraźnie.
2. Wyłoniliśmy firmy wykonawcze i zleciliśmy naprawę tynków na wysokościach oraz wzdłuż
tarasów. Prace zostały rozpoczęte jesienią ubiegłego roku, a kontynuowane będą z nastaniem
wiosny. Naprawa tynków na wysokościach jest docelowa i objęta stosowną gwarancją
wykonawcy, natomiast naprawa tynków wzdłuż tarasów to rozwiązanie doraźne, którego celem
jest zabezpieczenie ścian fundamentowych przed dalszą erozją, ale bez usunięcia przyczyny ich
zawilgocenia (niewłaściwa izolacja tarasów) rozwiązanie to nie może być trwałe.
3. Z inicjatywy większości zarządów Wspólnot naszego osiedla, przy wiodącej roli naszego Zarządu,
zaangażowaliśmy się w kampanię wyborczą do wyborów samorządowych, której celem było
wprowadzenie naszych przedstawicieli do Rady Gminy i Rady Powiatu. Zakładany cel udało się
nam zrealizować w połowie – nasz kolega z Zarządu, Jarosław Choiński, został radnym Rady
Gminy. Niska frekwencja mieszkańców naszego osiedla uniemożliwiła wprowadzenie drugiego
przedstawiciela do Rady Powiatu. Radny Jarosław Choiński jest do Państwa dyspozycji w każdy
pierwszy poniedziałek miesiąca w godzinach 1830 – 2030 w biurze Wspólnoty „Meander”
w budynku Strusia 2 (wejście od strony szczytu).
4. Wojewódzki Sąd Administracyjny utrzymał w mocy cztery decyzje Wojewody Mazowieckiego
nr WRR.I/T.7144/Ps/2/03 z przełomu listopad/grudzień 2005 r. unieważniające decyzje
Burmistrza Miasta i Gminy Piaseczno w sprawie pozwolenia na budowę II i III etapu osiedla
Słowicza. Jest to kolejny, korzystny dla nas krok w toczącym się na wniosek zarządów Wspólnot
z naszego osiedla od 4 lat postępowaniu administracyjnym. Zapewne należy się w najbliższym
czasie spodziewać kolejnego odwołania w tej sprawie strony nie usatysfakcjonowanej z takiego
rozstrzygnięcia (Urząd Miasta i Gminy Piaseczno) do kolejnej instancji, ale wcześniej czy później
nastąpi ostateczne jej rozstrzygnięcie i jeżeli tak jak obecne, będzie ono dla nas korzystne, może
stanowić podstawę do wystąpienia z roszczeniami wobec organu, który te decyzje z naruszeniem
prawa wydał. Na czas trwania tego rodzaju postępowań, podobnie jak postępowań sądowych,
nie mamy niestety żadnego wpływu.
5. Od 1 kwietnia 2007 r. zmieniamy firmę zajmującą się wywozem nieczystości z terenu naszej
wspólnoty. Rozwiązanie umowy z dotychczasowym dostawcą tego rodzaju usług spowodowane
było ciągłymi podwyżkami nieadekwatnymi do wzrostu kosztów świadczenia usług. Zmiana
umowy wiąże się również z rozszerzeniem zakresu świadczenia usług. W obydwu altanach
śmietnikowych znajdą się pojemniki na odpady segregowane (papier, plastyk, szkło). Zachęcamy
Państwa do prowadzenia selekcji odpadów w gospodarstwach domowych i wrzucania ich
do odpowiednio oznaczonych pojemników. Prosimy jednocześnie o nie wrzucanie odpadów
niesegregowanych do pojemników przeznaczonych na odpady segregowane. Na terenie
Wspólnoty zostaną również postawione specjalne kosze na odchody zwierzęce, a przy tych
koszach umieszczone będą torebki na odchody. Opiekunów zwierząt domowych
wyprowadzających je na zewnątrz prosimy o sprzątanie odchodów i wrzucanie ich do tych koszy.
Jak dotychczas w każdy pierwszy piątek miesiąca będzie wystawiany jeden duży kontener
na tzw. „gabaryty” oraz odpady niebezpieczne, do którego należy wyrzucać meble, sprzęt RTV
i AGD, urządzenia elektroniczne itp. Bardzo prosimy o wstrzymywanie się z wyrzucaniem tego
typu odpadów w innych terminach niż wskazane powyżej do pojemników na odpady ogólne.
Szczególnie urządzenia elektroniczne i sprzęt RTV oraz niektóry sprzęt AGD (np. lodówki)
wymagają specjalnej utylizacji i nie mogą być wywożone razem z odpadami ogólnymi. Prosimy
również o nie wrzucanie odpadów ogólnych do tych pojemników, co potem znacznie utrudnia
selekcję odpadów niebezpiecznych na wysypisku.
To tylko kilka najważniejszych informacji dotyczących naszej Wspólnoty, które chcieliśmy Państwu
przekazać. Wszelka dokumentacja dotycząca Wspólnoty (umowy, protokoły, sprawozdania itp.)
jest dostępna do wglądu w biurze (Albatrosów 7D/3) po wcześniejszym uzgodnieniu terminu jej
przygotowania z administratorem (tel. 702-24-39 lub 506-055-472).
Korzystając z okazji, że niniejsza korespondencja trafi do wszystkich właścicieli lokali na terenie
naszej Wspólnoty pragniemy podzielić się z Państwem jeszcze jedną informacją, a mianowicie:
W roku minionym odnotowaliśmy niepokojący wzrost zjawisk polegających na bezmyślnej dewastacji
majątku Wspólnoty, czyli tzw. „wandalizmie”. Oto kilka przykładów takich właśnie zachowań:
1. Nagminnie niszczone są osłonki na parowniki w drzwiach wejściowych do budynku (małe,
czarne, plastykowe prostokąciki umieszczone u dołu drzwi na zewnątrz). Ponieważ ich połamane
fragmenty znajdowane są potem przed drzwiami należy przypuszczać, że nikt ich nie kradnie,
tylko świadomie niszczy dla zabawy.
2. Niszczone są również drewniane płotki otaczające klomby i trawniki, a ślady powstałe podczas
tych zniszczeń (niejednokrotnie wyrwane i przemieszczone w inne miejsce) świadczą
jednoznacznie o aktach wandalizmu.
3. W okresie zimowym zniszczone zostały choinkowe zestawy oświetleniowe umieszczone na
drzewkach rosnących na terenach zewnętrznych. Obecność po tym fakcie wokół drzewek
porozrywanych fragmentów tych zestawów świadczy jednoznacznie, że nie zostały one
skradzione, tylko świadomie zniszczone.
4. Szczytem bezmyślności był natomiast przypadek przepiłowania w poprzek plastykowej rury
kanalizacyjnej w garażu w budynku nr 3. Osoba, która się tego dopuściła nie odniosła z tego
żadnej korzyści, musiała włożyć spory wysiłek, aby tego dokonać za pomocą ręcznej piłki do
metalu, a przy okazji wygenerowała dodatkowe koszty dla Wspólnoty, związane z naprawą
uszkodzonej rury. Być może celem tego działania było całkowite przepiłowanie rury
i wyprowadzenie z niej fekaliów do wnętrza hali garażowej – wtedy dopiero byłaby rozrywka.
Niestety, a raczej chyba na szczęście, albo brakło sił żeby zrealizować plan do końca, albo zjawił
się jakiś przypadkowy użytkownik garażu, który odwiódł pomysłodawcę od realizacji
zaplanowanego przedsięwzięcia.
5. W garażu budynku nr 4 porozbijano wszystkie czujki ruchu. Działanie ewidentnie tak jak
i poprzednie świadczące o wandalizmie.
Podsumowując pragniemy przypomnieć Państwu, że wszystko, co znajduje się na terenie Wspólnoty,
a więc budynki, drogi, chodniki, trawniki, zieleń, wyposażenie itp., wszystko to stanowi naszą i tylko
naszą współwłasność, a za naprawę czegokolwiek, co zostanie uszkodzone lub zniszczone nie zapłaci
nikt inny, tylko my wszyscy w ramach comiesięcznych zaliczek. Ani Zarząd, ani Administrator nie są
w stanie zapewnić ciągłego i nieprzerwanego nadzoru całej Wspólnoty, więc rola ta spoczywa również
na każdym z Państwa, którzy jesteście przecież „Współwłaścicielami” całej tej infrastruktury.
Nie pozwalajcie, żeby osoby pozbawione wyobraźni niszczyły to, za co Wy również zapłaciliście.
To jest nasza Wspólnota!
Na zakończenie chcemy Państwa poinformować, że uruchomiliśmy stronę internetową Wspólnoty
Mieszkaniowej „Albatros” pod adresem http://www.wm-albatros.pl, na której będziemy zamieszczać
aktualne informacje dotyczące funkcjonowania Wspólnoty. Zapraszamy wszystkich do jej
odwiedzania.
Z wyrazami szacunku