Warsaw City Report

Transkrypt

Warsaw City Report

Warsaw City Report
Q2 2012
Warszawski Rynek Nieruchomości
II kwartał 2012
2 On Point • Warsaw City Report• Q2 2012
Economy/Investment
Economy
Although witnessing a minor GDP slowdown, Poland still fares
better than most of the economies on the continent. The GDP
growth in Q1 stood at 3.5% and is expected to reach 2.8% both for
the entire 2012 and 2013. Since January through until June, retail
sales grew by 9.2% compared with a 11.9% surge in the same
period of 2011. Registered unemployment in June stood at 12.4%,
against the 12.6% registered in the previous month.
GDP, Private Consumption, Inflation Rate
PKB, Spożycie indywidualne, Inflacja
8.00%
5.00%
7.00%
4.00%
6.00%
5.00%
3.00%
4.00%
2.00%
3.00%
2.00%
1.00%
1.00%
0.00%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0.00%
GDP/PKB
Private consumption/Spożycie indiwidualne
Infation/Inflacja
Source/Źródło: Source/Źródło: CSO/GUS; Consensus Economics, Q2 2012
Infrastructure
In Q2, Warsaw saw the completion of a number of infrastructurel
projects, some of which were associated with hosting the UEFA
Euro 2012 championship. The most significant improvement was the
completion of the A2 motorway, from Warsaw to Łódź, which
connected to the existing stretch between Łódź and the German
border. Additional road improvements included the modernization of
a section of the S8 express way, which forms the northern by-pass
of the city. Earlier, in late March, the long awaited Maria
Sklodowska-Curie bridge was completed in the northern part of the
city. In June, Warsaw’s Chopin Airport gained direct rail connection
with the city centre. The city continues its flagship project – the
construction of the central section of the II metro line, which is
scheduled for 2014. Finally, the opening in mid-July of the second
airport for Warsaw – Modlin, which is intended to serve low cost
carriers.
Investment Climate
The second quarter of 2012 recorded significantly lower investment
volumes (only € 128 million) compared to the first quarter, which
totalled € 728 million. Total assets transacted in Q2 included almost
€105 million in offices, around €14 million in industrial, and only ca.
€7.5 million in the retail sector. In total, H1 2012 recorded € 856
million of transactions across all sectors in Poland. It represents a
marginal drop of 5% over the corresponding period of 2011. At the
same time, it confirmed that despite a general market slow-down,
investor sentiment for Poland continued to be positive. A significant
number of the deals concluded to date in 2012, are a result of deals
initiated in 2011 and almost none of the significant transactions were
initiated and closed within the first 6 months’ of 2012. This is
because transactions in general take substantially longer now.
Q2 investment volumes were dominated by office sector
transactions, the largest being Harmony Office Center II in
Warsaw’s Mokotow District, sold by Polish developer Eko Park to
Spanish investor – Azora – for the price of approximately €54
million. The second biggest deal was concluded between Spanish
fund – Falcon Investments (arm of CBREI) – who sold the
Renaissance Building in Warsaw to GLL Partners at a price
rumoured to be at the level of €27 million. Two transactions were
concluded in the industrial sector (sale of Ideal Idea Park II by Ideal
Idea Formad and Built to Suit Premises for Case Tech by
Goodman). The only transaction recorded in retail sector was the
sale of a portfolio of 6 Komfort stores by Redevco.
Going forward, we believe that the overall investment sentiment and
outlook for Poland will continue to be good and, that the total
investment volume in 2012 may reach €2 - 2.5 billion (compared to
total of €2.750 billion in the very strong 2011).
We estimate prime office yields to remain stable at around 6.25%,
retail yields for the best product at around 5.75% and truly prime (for
long leased assets) warehouse yields at around 8.0% at the end of
Q2 2012. We forecast prime yields for all sectors to remain stable in
the short term but, this will highly depend on how the situation in the
Eurozone and the banking sector evolves over the coming months.
The yield gap between prime and secondary product is 100 to 200
bps and we expect this spread to continue.
Poland Investment Volumes: 2002 – 2012 (€ millions)
Wolumen inwestycji 2002 - 2012 (miliony €)
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
Hotels
Residential
Mixed
Industrial
Retail
Office
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1
2012
Source/Źródło: Jones Lang LaSalle
On Point • Warsaw City Report •Q2 2012 3
Ekonomia/Rynek Inwestycyjny
Ekonomia
ogólnego spowolnienia rynkowego, nastawienie inwestorów do
Pomimo widocznego spowolnienia wzrostu PKB, Polska
gospodarka wciąż radzi sobie lepiej niż większość krajów
europejskich. Wzrost PKB w 1kw. wyniósł 3,5% i spodziewane jest,
że osiągnie 2,8% zarówno w 2012r jak i w 2013r. W 1poł. 2012r.
sprzedaż detaliczna wzrosła o 9,2%, w analogicznym okresie
poprzedniego roku wzrost ten wyniósł 11,9%. Stopa bezrobocia na
koniec czerwca wyniosła 12,4% i spadła z 12,6% zanotowanych w
poprzednim miesiącu.
liczba transakcji zawartych dotychczas w 2012r. to rezultat rozmów
rozpoczętych jeszcze w poprzednim roku, natomiast prawie żadna z
największych transakcji nie została zainicjowana i zamknięta w
ciągu pierwszych 6 miesięcy br. Wynika to z obecnej specyfiki
rynku i długości trwania procesu negocjacji.
W 2 kw. dominowały transakcje w sektorze biurowym, z największą
opiewającą na ok. 54 mln € sprzedażą Harmony Office Center II
(zlokalizowany w Warszawie - Mokotów) przez polskiego
Retail Sales Dynamics
Dynamika sprzedaży detalicznej
dewelopera Eko Park do hiszpańskiego inwestora Azora. Druga co
do wartości umowa to sprzedaż w Warszawie Renaissance Building
20%
za spodziewaną cenę 27 mln € przez hiszpański fundusz Falcon
15%
Investments (ramię CBREI) do GLL Partners. Dwie transakcje
10%
zostały zawarte w krajowym sektorze magazynowym - sprzedaż
5%
0%
Polski pozostaje pozytywne. Warto jednak zaznaczyć, że znacząca
kompleksu Ideal Idea Park II przez Ideal Idea Formad oraz obiektu
I
II
III IV
V
VI VII VIII IX
2011
X
XI XII
I
II
III IV
V
VI
2012
Source/Źródło: GUS
Infrastruktura
W 2kw., przed rozpoczęciem mistrzostw UEFA Euro 2012, w
Warszawie ukończono kilka projektów infrastrukturalnych.
Najważniejszy z nich to oddanie do użytku autostrady A2 z Łodzi do
Warszawy czyli brakującego odcinka łączącego stolicę z już
istniejącą trasą Łódź – granica z Niemcami. Zmodernizowano także
odcinek trasy ekspresowej S8 będący północną obwodnicą miasta.
Wcześniej, w marcu oddano do użytku długo oczekiwany most Marii
Sklodowskiej-Curie w północnej części metropolii. W czerwcu
warszawskie Lotnisko im. F. Chopina uzyskało bezpośrednie
połączenie kolejowa z centrum miasta. Trwa budowa flagowej
miejskiej inwestycji – centralnego odcinka II linii metra, którego
ukończenie jest planowane na 2014r. I w końcu, w połowie lipca w
Modlinie zostało otwarte drugie lotnisko dla stolicy – obsługuje ono
linie niskokosztowe.
Klimat inwestycyjny
W porównaniu z wynikiem z 1kw. 2012r (728 mln €), 2kw. br. wypadł
dużo skromniej z wolumenem transakcyjnym w wysokości 128 mln
€. Na kwotę tę złożyły się: nieruchomości biurowe (105 mln €),
magazyny (14 mln €) i tylko 7,5 mln € przypadło na sektor
handlowy. 1 poł. roku zamknęła się całkowitym wynikiem 856 mln €.
W porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku nastąpił
niewielki spadek o 5%. Jednocześnie warto podkreślic, że pomimo
„built to suit” wybudowanego dla Case Tech przez Goodman.
Jedyna umowa w sektorze handlowym to sprzedaż portfolio 6
sklepów Komfort przez Redevco.
Sądzimy, że zainteresowanie inwestorów Polską i perspektywa dla
rynku w tym roku pozostaną dobre a całkowity wolumen
inwestycyjny może osiągnąć 2 – 2,5 mld € (dla porównania w
nadzwyczaj dobrym 2011r. uzyskano 2,75 mld €).
Szacujemy, że na koniec 2 kw. 2012 stopy kapitalizacji za najlepsze
nieruchomości biurowe pozostały na poziomie ok. 6,25%, za
nieruchomości handlowe spadły do ok. 5,75%, natomiast za
najlepszy produkt magazynowy (z długimi terminami umów najmu)
oscyluje wokół 8,0%. Spodziewamy się, że stopy kapitalizacji za
najlepsze produkty inwestycyjne we wszystkich sektorach
pozostaną stabilne w perspektywie krótkookresowej, aczkolwiek jest
to silnie uzależnione od rozwoju w ciągu nadchodzących m-cy
sytuacji w strefie Euro i sektorze bankowym. Luka stopy kapitalizacji
pomiędzy nieruchomościami najlepszymi a mniej atrakcyjnymi
będzie utrzymywała się na poziomie 100-200 punktów bazowych.
Prime Yields Q2 2012
Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty II kw. 2012
Sector
Yield (%)
Offices
6.25
Retail
5.75
Warehouses
8.00
Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, June 2012
Changes
Office Market
Demand
The Warsaw office market continues to see high levels of occupier
demand. Over 172,800 m2 was leased in Q2 2012. When combined
with the take-up registered in Q1, this amounts to over 297,750 m2,
which is equivalent to the level from H1 2011. In H1 2012
approximately 67% of the entire registered take-up constituted of
new deals, while the remaining 33% were lease renewals. Pre-let
agreements had a 30% share of concluded transactions. The largest
pre-lets in Q2 included; T-Mobile signing for 27,000 in Marynarska
12, developed by Ghelamco and Allianz taking 6,800 m2 in
Łopuszańska Business Park, also by Ghelamco.
Q2 2012 saw two large lease renewals from Axel Springer
(9,100 m2 in Trinity Park I) and AXA (7,000 m2 in Warsaw Trade
Tower).
Supply
Approximately 92,500 m2 of office space was delivered in H1,
including 45,000 m2 completed in Q2 2012. The largest buildings
delivered to the market this quarter include: Poleczki Business Park
II by UBM/CA IMMO (21,000 m2), Platinium Business Park V by
GTC (11,650 m2) and Ufficio Primo by Kulczyk Real Estate Holding
(5,900 m2). H2 2012 should see twice the amount of H1
completions, with approximately 182,500 m2 planned for delivery
over the next six months, followed by an estimated 304,000 m2 in
2013. We estimate that over 55% of office buildings expected for
delivery this year will hold a green certificate. It is worth noting that
some buildings, e.g. Concept Tower, are applying for both LEED
and BREEAM certificates.
Office Market Completions (m2) and Vacancy Rate (%)
Nowa podaż biur (m2) i współczynnik pustostanów (%)
20,0
350 000
18,0
300 000
16,0
250 000
14,0
200 000
12,0
150 000
8,0
10,0
6,0
100 000
4,0
50 000
-
2,0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012f 2013f
Completions (sqm)
Future Completion Spec (sqm)
-
Future Completion Non-Spec (sqm)
Vacancy Rate (RHS)
Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, Q2 2012
f-forecast
Vacancy
At the end of Q2 2012, approximately 7.4% of the modern office
stock in Warsaw was vacant (7.8% in the CBD, 8.5% in the City
Centre Fringe and 7.0% in Non-Central locations). The vacancy rate
remained unchanged compared to the previous quarter. Due to the
large volume in the pipeline, the market is expected to see a slight
upward pressure on this ratio in H2 2012 and especially in 2013.
Rents
Prime headline rents in Warsaw remained stable when compared to
the end of 2011. Prime office space in Warsaw City Centre now
fetches between €22 and €25 / m2 / month. Some triple A buildings
quote higher rents. The best Non-Central locations, such as prime
buildings in Mokotów, are being leased at €15.00 to €15.50/ m2 /
month.
Prime Headline Rents (€/ m2/ month)
Najwyższe czynsze transakcyjne (€/ m2/ m-c)
30
City Centre
Non-Central
25
20
15
2011
2010
2009
2012f
Concept Tower
2008
2007
2006
2005
2004
10
f-forecast
Rynek biurowy
Popyt na powierzchnie biurowe
Warszawski rynek biurowy nadal odnotowuje wysoki poziom popytu
za strony najemców. W II kw. 2012r. podpisano umowy najmu na
ponad 172 800 m2, co łącznie z popytem zarejestrowanym w I kw.
b.r. daje 297 750 m2 wynajętej nowoczesnej powierzchni biurowej.
W I poł. 2012r. nowe umowy stanowiły 67% wszystkich transakcji,
pozostała cześć popytu przypadała na renegocjacje - 33%. Co
ciekawe 30% całkowitego popytu to umowy przednajmu.
Największe umowy tego typu zawarły T-Mobile (27 000 m2) w
Marynarska 12 budowanym przez Ghelamco oraz Allianz (6 800 m2)
w Łopuszańska Business Park, również firmy Ghelamco. Ważne
renegocjacje przeprowadziły Axel Springer (9 100 m2 w Trinity Park
I) czy AXA (7 000 m2 w Warsaw Trade Tower).
(m2)
Gross Take-up
Popyt brutto (m2)
Non-Central
600,000
City Centre
400,000
300,000
200,000
H1 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
100,000
Współczynnik pustostanów
Na koniec II kw. 2012r. około 7,4% nowoczesnej powierzchni
biurowej w Warszawie było bez najemców (7,8% w COB, 8,5% na
obrzeżach Centrum i 7,0% poza nim). Współczynnik powierzchni
niewynajętej pozostał niemal niezmieniony kwartał do kwartału.
Uważamy, że ze względu na wysoką przyszłą podaż, współczynnik
pustostanów w Warszawie nieznacznie wzrośnie w II poł. 2012, a w
szczególności w 2013 r.
Czynsze najmu
Najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie pozostały na
stabilnym poziomie w porównaniu z końcem 2011 r. Najlepsze
powierzchnie biurowe w Centrum można wynająć obecnie za
22€ - 25€/ m2/ m-c, przy czym w niektórych biurowcach najwyższej
klasy stawki wywoławcze są wyższe. Poza Centrum czynsze najmu
za najlepsze powierzchnie wynoszą obecnie 15€ - 15,50€ / m2/ m-c.
Stawki te dotyczą najbardziej popularnych obszarów biurowych,
takich jak Mokotów.
500,000
0
posiadało zielony certyfikat. Warto zauważyć, że niektóre budynki,
np. Concept Tower, ubiegają się zarówno o certyfikat LEED jak i
BREEAM.
Short-Term Rental Cycle
Krótkoterminowy cykl zmiany czynszów najmu
Podaż powierzchni biurowej
W I poł. roku do użytku oddano około 92 700 m2 nowej powierzchni
biurowej, w tym 45 000 m2 ukończono w II kw. 2012r. Największe
nowe realizacje w tym kwartale to Poleczki Business Park II
(UBM/CA IMMO - 21 000 m2), Platinium Business Park V (GTC 11 650 m2) oraz Ufficio Primo (Kulczyk Real Estate Holding - 5 900
m2). Szacujemy, że w II poł 2012r. na rynek trafi około 182 300 m2
nowej powierzchni biurowej a w 2013 r. aż 304 000 m2. Co ciekawe
ponad 55% budynków biurowych oddanych w tym roku będzie
Retail Market
Supply
Q2 2012 brought one opening of a small, convenience-type
debut on the Polish market in this centre.Two Peacocks stores in
shopping centre in Brwinów – a satellite town south-west of Warsaw
Marszałkowska, were exchanged with New Look. Additionally, the
– Galeria Brwinów (6,200 m2). Three other schemes are still in
construction stage, one of which will be delivered this year, namely
Auchan in the northern part of Warsaw agglomeration, Łomianki.
The mixed-use Plac Unii project comprising 16,200 m2 GLA of retail
and 41,300
m2
of office space, will open its doors to the public in Q3
2013. In addition, Factory Annopol of nearly 20,000 m2, should also
arrive on the market next year.
The current supply in the Warsaw agglomeration stands at 1.042
million m2 of GLA, which translates into a relatively low density ratio
of 417 m2 / 1,000 inhabitants. By the end of 2013, supply will reach
1,084 m2, while density will grow to 434 m2 / 1,000 inhabitants.
Looking further ahead, there are few projects in advanced stages of
preparation, which after completion will change the picture of the
retail market in Warsaw. Those include: two new projects by GTC
(in Wilanów and Białołęka districts) and extensions of: Auchan
Piaseczno, Galeria Kabaty with Tesco at Al. KEN and Promenada.
Between 2014 and 2015, the market could grow by more than
230,000 m2.
Demand
The retail offer in the capital city widened during the last quarter as a
number of new retailers entered the Polish market. Złote Tarasy,
one of the leading retail schemes, is currently changing retailers for
fresh brands. One of the latest entrants in this scheme include:
Tesco Gocław and Wars Sawa Junior deparment store at
first store of Italian fashion brand Carpisa opened in Targówek
shopping centre.
In June 2012, the opening of a new high street project Mysia3 near
Nowy Świat and Plac 3 Krzyży streets took place, where COS
(Collection of Style – a sister brand by H&M), has opened its first
store in the country.
With high demand for the best performing assets and low supply,
the average vacancy rate in Warsaw remains stable at a very low
level of approximately 1%.
Maturity of Major Markets in Poland
Dojrzałość rynku centrów handlowych w największych
aglomeracjach w Polsce
Density (m2 / 1,000 inhabitants)
Nasycenie (m2 / 1 000 mieszkańców)
600
Wrocław
550
Łódź Poznań
500
Warsaw
Tri-City
450
Kraków
Szczecin
400
Katowice
350
Agglomeration
300
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
Purchasing Power (€/ capita / year) / Siła nabywcza (€ / mieszkańca / rok)
Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q2 2012; PP: GfK Polonia, data as of 2011
Workshop, Marc O’Polo, Bread & Butter café (a new concept by
Rents
Due to the re-commercialization of key retail assets in Warsaw, such
Empik Café), Warsaw’s second Foot Locker, and the long expected
as Złote Tarasy or Arkadia, during Q2 2012 we witnessed a 5%
Victoria’s Secret Beauty & Accessories, which opened in July 2012.
increase on prime rents, which currently oscillate at the level of €80
The second store of Victoria’s Secret Beauty & Accessories will
to €95 m2/month. Prime high street rents remain stable and range
enrich the Galeria Mokotów retail offer in late July.
between €75 and €95 m2/month.
Brasilian shoe brand Melissa Pop Up Shop, British Games
Significant changes are also happening in Arkadia shopping &
leisure centre. In the near future we will see the opening of the first
American Eagle Outfitters in Poland. Additionally, Marc O’Polo and
Camille Albane beauty salon will enrich Arkadia’s retail offer. Most
recent entrants in the centre include: Aryton, 4F and Druga Strona
Medalu by Mint of Poland.Warsaw’s Klif is undergoing a
refurbishment of both the external façade and the interior of the
shopping centre, of which completion is expected by this autumn.
Moreover, the first Swedish outdoor concept, Tretorn, marked their
COS store in Mysia3 project / sklep COS w projekcie Mysia3
Rynek handlowy
Podaż
W II kw. 2012 r. otwarto Galerię Brwinów – niewielką galerię
handlowa (6 200 m2) typu convenience w podwarszawskim
Brwinowie. W fazie realizacji są trzy obiekty handlowe, z których
jeden zostanie dostarczony na rynek jeszcze w tym roku - Auchan w
Łomiankach. Otwarcie kompleksu Plac Unii (część handlowa –
16 200 m2 oraz część biurowa – 41 300 m2) planowane jest na III
kw. 2013 r. Również w przyszłym roku spodziewane jest
uruchomienie trzeciego w Warszawie centrum wyprzedażowego
Factory Annopol (20 000 m2).
Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji
warszawskiej wynoszą dzisiaj 1,042 mln m2, co przekłada się na
stosunkowo niski wskaźnik nasycenia 417
m2
/ 1 000 mieszkańców.
Do końca 2013r. podaż osiągnie 1,084 m2, natomiast wskaźnik
nasycenia wzrośnie do 434 m2 / 1 000 mieszkańców.
międzyczasie otwierając swój sklep w tej galerii zadebiutowała na
polskim rynku szwedzka marka Tretorn.
Dwa salony Peacocks (w Tesco Gocław i przy ul. Marszałkowskiej)
zmieniły szyld na New Look. Natomiast pierwszy w Polsce sklep
włoskiej marki obuwniczej Carpisa otworzył się w centrum
handlowym Targówek.
W czerwcu br. zadebiutowała w Polsce siostrzany koncept sieci
H&M - COS (Collection of Style). Na swoja pierwszą lokalizację
wybrali okolicę Nowego Światu i Placu Trzech Krzyży, gdzie
otworzył się nowy kameralny projekt handlowy Mysia3.
W obliczu wysokiego popytu na lokale w wiodących centrach
handlowych, przy jednocześnie niskiej podaży, poziom pustostanów
w Warszawie utrzymuje się na stabilnym poziomie ok. 1%.
Warsaw – Shopping Centre Market – Vacancy Rate
Warszawski rynek centrów handlowych – wskaźnik
powierzchni niewynajętej
W dalszej perspektywie czasowej zapowiadanych jest kilka
projektów, których realizacja istotnie zmieni układ handlowej mapy
miasta. Są to m.in. dwa projekty GTC w Wilanowie i na Białołęce,
Auchan Piaseczno, Galeria Kabaty w miejscu działającego obecnie
hipermarketu Tesco przy Al. KEN czy rozbudowa centrum
Promenada, wymieniając inwestycje, które wydają się być obecnie
najbardziej wykrystalizowane. W sumie w latach 2014 – 2015 rynek
może powiększyć się o ponad 230 000 m2.
Popyt
W ostatnim kwartale oferta handlowa w stolicy powiększyła się o
kilka nowych marek. W trakcie odświeżania grona swoich najemców
jest m.in. centrum Złote Tarasy. Do najnowszych otwarć należą:
obuwnicza marka Melissa Pop Up Shop z Brazylii, brytyjski Games
Workshop, Marc O’Polo, Bread & Butter (nowy koncept kawiarniany
Empik Cafe), drugi w Warszawie Foot Locker, oraz długo
wyczekiwany sklep Victoria’s Secret Beauty & Accessories, który
otworzył się w lipcu br. Drugi salon Victoria’s Secret Beauty &
Accessories otworzy się w Galerii Mokotów pod koniec lipca.
Istotne zmiany zachodzą również w centrum handloworozrywkowym Arkadia. W najbliższej przyszłości zadebiutuje tam
marka American Eagle Outfitters. Ofertę tego centrum wkrótce
urozmaicą też Marc O’Polo i salon kosmetyczno-fryzjerski Camille
Albane. W Arkadii w ostatnim czasie pojawili się Aryton, 4F oraz
sklep Mennicy Polskiej – Druga Strona Medalu.
Niedawno rozpoczął się remont elewacji i wnętrza w centrum Klif. W
nowej odsłonie obiekt ten zaprezentuje się klientom na jesieni br. W
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
2009
Q3
Q4
Q1
2010
Q2
Q3
Q4
2011
Q1
Q2
2012
Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q2 2012
Czynsze
W uwagi na proces rekomercjalizacji m.in. Złotych Tarasów czy
Arkadii, stawki czynszowe typu prime wzrosły o ok. 5% w ciągu
ostatniego kwartału do poziomu 80€ - 95€/ m2/ m-c. Stawki
czynszowe przy głównych ulicach w centrum Warszawy pozostały
na niezmienionym poziomie 75€ - 95€/ m2/ m-c.
Prime Shopping Centre Rents (€/ m2/ month)
Stawki czynszu za najlepsze lokale w centrach handlowych
(€/ m2/ miesiąc)
Szczecin
Tri-City
Kraków
Poznań
Wrocław
Katowice Agglomeration
Łódź
Warsaw
0
10
20
30
Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Q2 2012
40
50
60
70
80
90
100
Industrial Market
Demand
Following the completion of A2 motorway section, which leads to
Warsaw, a new stage of development of the regional markets
began. The motorway has strengthened the fundamental assets of
this region: proximity to the capital city and location in the centre of
Poland. Occupiers have now become very interested in locations
project MLP Pruszków II (13,000 m²) is under construction, of which
46% is speculative. The only project built within city boundaries,
Gate One with a planned space of 16,000 m2, is an entirely
speculative development.
close to the A2, such as Pruszków and Grodzisk Mazowiecki.
Vacancy
The overall vacancy rate in Poland reached 11.7% in Q2 2012,
The A2 motorway, linking Stryków (near Łódź) with Warsaw, creates
suburbs, vacant space totalled 375,000 m2 or a rate of 19.0% (only
an excellent connection between Central Poland and the Warsaw
Szczecin recorded a higher rate at 21.6%). In Warsaw’s Inner City,
Suburbs. Large occupiers will probably choose a location in one of
vacancy was lower at 12.5% (65,000 m2).
slightly up Q-o-Q (10.4%) but lower Y-o-Y (12.9%). In Warsaw’s
these two regions, in order to serve both Łódź and Warsaw.
The fact that locations along the new A2 motorway are nowadays
In Warsaw, 135,000 m2 was leased in H1 2012, of which, 62,000 m2
sought after by tenants, affects the structure of the Warsaw suburbs
in Q2 2012. Logistics operators were still the most active sector,
market. Warehouses near the motorway should not only increase
leasing 80,000
m2 ,
which translate into 60% of total take-up in the
their share in take-up but, will also see an increase in rental levels.
Facilities further from the A2 (such as Błonie) will create a new
Warsaw region.
Supply
Warsaw is the biggest warehouse market in Poland and is still
market segment of warehouses with attractive rents, for tenants who
do not perceive access to the motorway as a necessity.
developing. About 75,000 m2 were completed in H1 2012 – the
Warehouse space delivered in H1 2012 (m²)
Magazyny oddane do użytku w I poł. 2012 r. (m²)
highest level nationwide. The total warehouse space in Warsaw
currently amounts to 2.5 million m2, which accounts for 36% of
70 000
existing stock in Poland.
60 000
Construction activity by location (m²)
Powierzchnia w budowie (m²)
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
Upper Silesia
0
Wroclaw
Central Poland
Podkarpacie
U/C (spec)
Poznan
U/C (prelet)
Warsaw Inner City
Source/Źródło: Jones Lang LaSalle, Warehousefinder.pl, H1 2012
Warsaw Suburbs
Rents
In such a large market as Warsaw, rental levels are not
Tricity
Krakow
0
10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000
The new section of the A2 motorway leading to Warsaw may give
developers more confidence to invest in speculative projects in this
region than in other regions. For example, in the Warsaw Suburbs,
homogenous and depend on space quality and location. In
Warsaw’s Inner City, effective rents range from €3.60 to 5.30 m2/
month whereas in the Warsaw Suburbs warehouse space is
available at effective rents ranging from €2.30 to 2.90 m2/ month.
Powierzchnie magazynowe
Popyt
Z chwilą, gdy oddano do użytku odcinek autostrady A2
dochodzący do Warszawy, rozpoczął się nowy etap w rozwoju
rynku magazynowego w regionie stolicy. Autostrada wzmocniła
podstawowe atuty tego rynku, czyli bliskość stolicy i centralne
położenie. Najemcy bardzo interesują się teraz lokalizacjami
położonymi w pobliżu A2, takimi jak Pruszków i Grodzisk
Mazowiecki.
Autostrada A2 łącząca Stryków z Warszawą tworzy doskonałe
połączenie między okolicami Warszawy a Polską Centralną.
Można się spodziewać, że część dużych firm będzie wybierać
jedną lokalizację w którymś z tych regionów, aby z niej
obsługiwać zarówno stolicę, jak i Łódź.
W I poł. 2012 r. w regionie Warszawy wynajęto 135 000 m2
magazynów, z czego 62 000 w II kw. Najaktywniejszą branżą
dalszym ciągu operatorzy logistyczni, którzy wynajęli 80 000 m2
(niemal 60% popytu w regionie Warszawy).
Gross take-up by sectors in Warsaw
Popyt brutto wg sektorów w Warszawie
Lekka produkcja /
Light manufacturing
3%
Papier i ksiązki /
Paper and books
5%
Inne / Other
16%
Jedyny obiekt w granicach stolicy, jaki znajduje się obecnie
w budowie, czyli Gate One o docelowej powierzchni 16 000 m2,
jest w pełni spekulacyjnym projektem.
Dostępna powierzchnia
Wskaźnik dostępnej powierzchni dla całej Polski wyniósł na
koniec II kw. 11,7%, nieco więcej niż w poprzednim kwartale
(10,4%), ale mniej niż w II kw. 2011 r. (12,9%). W strefie
podwarszawskiej na koniec II kw. 2012 r. pustostany zajmowały
375 000 m2, a wskaźnik dostępnej powierzchni wynosił 19%
(tylko w Szczecinie ten współczynnik był wyższy: 21,6%).
W Warszawie procentowy udział pustostanów w całkowitej
istniejącej podaży był nieco niższy i wyniósł 12,5% (65 000 m2).
Fakt, iż lokalizacje położone w pobliżu autostrady A2 cieszą się
coraz większym zainteresowaniem najemców, będzie wpływać
na strukturę rynku w okolicach Warszawy. Należy się
spodziewać, że magazyny blisko autostrady będą zwiększąć
udział w rynku, ale w ślad za tym będą szły coraz wyższe
czynsze. Natomiast parki oddalone od autostrady (np. w Błoniu)
stworzą nowy segment rynku – tańszych magazynów dla
najemców, dla których dostęp do A2 nie jest aż tak istotny.
Budowlane /
Construction
1%
Vacancy rate by location
Wskaźnik dostępnej powierzchni wg lokalizacji
Motoryzacyjne /
Automotive
3%
Farmaceutyki/
Pharmaceutical
5%
w rozbudowywanym obecnie parku MLP Pruszków II (13 000
m2), gdzie spekulacyjna część stanowi 46% powierzchni.
Art. spożywcze /
Food
10%
Operatorzy
logistyczni / Logistic
operators
60%
11.7%
Average/Średnia
Poznań
Upper Silesia
3.4%
4.5%
7.7%
Kraków
12.5%
12.7%
13.4%
13.7%
Warsaw Inner…
Tricity
Wrocław
Podaż
Największy rynek magazynowy kraju cały czas się rozwija.
W I poł. 2012 r. oddano do użytku 75 000 m2 magazynów –
najwięcej w kraju. Całkowita powierzchnia magazynów
w regionie warszawskim wynosi obecnie 2,5 mln m2, czyli 36%
istniejącej podaży w Polsce (o 1 p.p. więcej niż w poprzednim
kwartale).
Doprowadzenie autostrady do Warszawy może skłaniać
deweloperów do odważniejszego inwestowania w spekulacyjne
projekty zlokalizowane w pobliżu A2. Tak jest np.
Central Poland
19.0%
21.6%
Warsaw Suburbs
Szczecin
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
Czynsze
Na tak dużym rynku, jakim jest Warszawa z okolicami, poziom
czynszów nie jest jednolity i zależy od jakości obiektu i jego
lokalizacji. W granicach Warszawy.czynsze efektywne wahają się
od 3,60 do 5,30 €/ m2/ miesiac. Natomiast okolicach Warszawy
czynsze efektywne wynoszą od 2,30 do 2,90 €/ m2/ miesiąc.
Residential market
impact on the situation of the residential market in Q2 2012,
since a remarkably large number of units was launched to the
market in new development projects before the end of April. In
Q2 2012, nearly 4,900 residential units were launched to the
market by developers. At the end of Q2 the number of units on
offer exceeded 21,000. With the current number of transactions,
this means that an equivalent of over seven-quarter sales is now
in the market. In March 2012, the market offered nearly 4,600
ready units (in completed projects), i.e. some 500 units more
than a quarter ago. These constituted 22% of units present in the
current offer. The number of completed unsold units significantly
increased for the first time since more than a year.
Demand
In Q2 2012, some 3,100 units were sold in Warsaw. By
comparison, in Q1 2012 the figure reached 3,300 units. Data
from REAS’ Q2 2012 market monitoring confirms that the sales
situation remains rather stable in terms of quarterly sales,
although the results of sales was influenced by several untypical
factors: the coming into force of the Developers’ Act in late April
and the disorganizing effects of football events in EURO 2012
host cities. In general, nowadays demand does not keep up with
a rising supply side. The number of units sold in Q2 2012
constituted about 16.4% of the initial offer in this quarter, while
25% is the theoretical market balance. Among units scheduled
for delivery in 2012, 64% has already been sold (7% more than in
the previous quarter), and 36% has remained in the market.
Among completions planned for 2013, units sold constitute 35%,
while 62% remain in the market offering. With mortgage loan
regulations imposed since January 2012 and lower credit
worthiness, buyers’ demand still focuses on apartments of
smaller floor spaces and smaller total price per unit.
Pricing
At the end of Q2 2012, nearly 6,600 units, i.e. 31% of the current
offer was available at 7,000-8,000 PLN/m2 (gross prices per one
m2 of usable area). This figure decreased by some 400 units
compared to Q1 2012, as a result of an increasing share of units
priced below 7,000 PLN/m². Units from the price brackets 6,0007,000 PLN/ m2 and 7,000-8,000 PLN/ m2 made the majority of
units launched for sale in Q2 2012 and, in total, constituted 61%
of all units whose sales were launched in this period.
Units sold, launched and offered in Warsaw
Mieszkania sprzedane, wprowadzone oraz wielkość oferty
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
Q1 2007
Q2 2007
Q3 2007
Q4 2007
Q1 2008
Q2 2008
Q3 2008
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
Q1 2012
Q2 2012
Supply
The coming into force of the Developers’ Act had an significant
launched per quarter
offering at quarter's end
gross sales
Source/Źródło: REAS
The average price calculated for all units introduced to the
market in Q2 2012 was significantly higher than in the preceding
quarter and amounted to 7,943 PLN/ m2. Hoqever, the growth
was the result of the introduction of an untypical development
project to the market and it should not be interpreted as signal for
a changing price trend. The second quarter of 2012 recorded in
most cases some 4-7% difference between asking and
transaction prices. Generally speaking, buyers that aimed at
purchasing larger apartments could count on higher discounts,
particularly in upper price segments.
Forecast
According to developer declarations acquired through REAS
monitoring study conducted in Q2 2012, developers and housing
cooperatives planned to complete a total of over 14,900
residential units in Warsaw in 2012 and 13,000 in 2013. In H2
2012 we expect a considerably decrease in the supply of new
investments. At the same time, the gradual slowdown of the
economy may impact negatively on housing demand, which may
translate into a drop of sales. The level of market competition is
predicted to remain at the high level and the situation of
individual companies may vary greatly. Over the course of the
year, prices will most likely decline. Market improvement can be
expected along with faster growth rates of the Polish economy
expected towards the end of 2013.
Rynek mieszkaniowy
Popyt
W ciągu II kwartału 2012 roku deweloperzy sprzedali w Warszawie
ok. 3,1 tysiąca mieszkań. Dla porównania, w poprzednim kwartale
było to ok. 3,3 tysiąca. Dane z monitoringu przeprowadzonego na
koniec czerwca potwierdzają, że sprzedaż pozostaje dość stabilna
w skali kwartalnej, choć na wyniki sprzedaży w II kwartale wpływało
kilka nietypowych czynników: wejście w życie ustawy
deweloperskiej, a także dezorganizujące życie w kilku największych
miastach w kraju mecze w ramach Euro 2012. Generalnie, popyt nie
nadąża za rosnącą podażą. Liczba sprzedanych w II kwartale
mieszkań stanowiła około 16,4% oferty z początku kwartału,
podczas gdy 25% wyznacza poziom teoretycznej równowagi. Wśród
mieszkań planowanych do oddania w 2012 roku, 64% stanowią
mieszkania już sprzedane (o 7 punktów procentowych więcej niż w
poprzednim kwartale), natomiast 36% to mieszkania znajdujące się
nadal w ofercie; podczas gdy wśród mieszkań planowanych do
realizacji w 2013 roku mieszkania sprzedane stanowią 35%, a 62%
te, które pozostają w ofercie rynkowej. Wobec bardziej
restrykcyjnych zasad określania zdolności kredytowej
obowiązujących od stycznia 2012 roku popyt nadal koncentruje się
na mieszkaniach o mniejszej powierzchni i mniejszej łącznej cenie
zakupu.
Ceny
Na koniec II kwartału 2012 roku 6,6 tys. mieszkań, czyli 31%
bieżącej oferty, można było nabyć za cenę z przedziału 7-8 tys.
PLN/m². Liczba ta jest o ok. 400 lokali mniejsza w stosunku do
wyników z I kwartału 2012 roku, co wynika głównie ze wzrostu
udziału procentowego mieszkań w cenach poniżej 7 tys. PLN/m².
Lokale z przedziałów cenowych: 6-7 i 7-8 tys. PLN/m², były
najliczniej reprezentowane wśród mieszkań wprowadzonych do
sprzedaży w II kwartale 2012 roku, stanowiąc łącznie 61%
wszystkich lokali, których sprzedaż została uruchomiona w tym
okresie.
Units sold vs. units launched to the Warsaw market
in 1994-2013
Mieszkania sprzedane, a wprowadzone na rynek 1994-2013
30,000
launched for sale
sold (or potential demand)
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Podaż
Na sytuację na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2012 roku
największy wpływ miało wejście w życie ustawy deweloperskiej.
Było to powodem wprowadzenia do sprzedaży przed końcem
kwietnia wyjątkowo wysokiej liczby mieszkań. W II kwartale
deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w Warszawie prawie 4,9
tysiąca mieszkań, zaś na koniec czerwca liczba mieszkań w ofercie
wzrosła do ponad 21 tysięcy. Oznacza to, że przy tempie sprzedaży
z ostatnich 12 miesięcy obecna oferta sprzedawałaby się przez
ponad siedem kwartałów przy założeniu, że nie ma nowej podaży.
W ofercie znajdowało się blisko 4,6 tysiąca gotowych mieszkań,
czyli o około 500 więcej niż kwartał wcześniej. Stanowiło to 22%
całej oferty. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań wyraźnie
wzrosła po raz pierwszy od ponad roku.
Source/ Źródło: REAS
Przeciętna cena liczona dla wszystkich jednostek mieszkalnych
wprowadzonych na rynek w II kwartale 2012 roku była wyraźnie
wyższa niż w poprzednim kwartale i wyniosła 7 943 PLN/m². Miało
to jednak związek z rozpoczęciem sprzedaży nietypowej inwestycji i
nie należy traktować tego zjawiska jak sygnału zmiany trendu. W
drugim kwartale 2012 roku różnica między cenami ofertowymi a
transakcyjnymi mieściła się w większości przypadków w przedziale
4-7%. Generalnie, na wyższe upusty mogli liczyć nabywcy
większych lokali, zwłaszcza z droższych segmentów rynku.
Prognoza
Zgodnie z deklaracjami deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych z
końca II kwartału 2012 roku planują oni oddanie w Warszawie blisko
14,9 tysiąca mieszkań w 2012 roku i ok. 13,0 tysięcy w roku
kolejnym. W drugiej połowie 2012 roku zdecydowanie zmniejszy się
liczba nowych inwestycji wprowadzanych do sprzedaży.
Jednocześnie można spodziewać się negatywnego wpływu
stopniowo zwalniającej gospodarki na popyt mieszkaniowy, co może
także przynieść spadek sprzedaży. Konkurencyjność rynku
pozostanie na wysokim poziomie, także sytuacja poszczególnych
firm może się silnie zróżnicować. Prawdopodobnie w skali roku
spadną także ceny. Poprawy koniunktury można oczekiwać wraz z
przyspieszeniem gospodarki, spodziewanym w końcu 2013 roku.
Hotel market
Supply
As at June 2012, hotel supply in Warsaw consisted of 61 hotels with
about 10,700 hotel bedrooms. The majority of hotel supply is
positioned in the midscale segment with 3-star hotels accounting for
32% of the total hotel bed stock. The 4-star segment has a 13%
market share and remains underrepresented in comparison to other
major European hotel markets. Hotel supply increased in 2012 with
recent openings being the Ibis and Ibis Budget Warszawa Reduta,
which are situated on ul Bitwy Warszawskiej in Warsaw’s Ochota
district and offer a total of 170 and 163 rooms respectively. For the
remainder of the year, Warsaw is expected to see the opening of the
124 bedroom Holiday Inn Express at Warsaw Chopin airport in
November 2012. In 2013, development activity will continue with
major proposed openings being the Double Tree by Hilton
Conference Centre and Spa, as well as a Hampton by Hilton and a
Renaissance both located at Chopin Airport.
long term Warsaw will likely reap the benefits of a higher global
awareness as a tourist destination. The city could see a strong
growth in foreign arrivals, especially from overseas countries in
Asia, South America and the Middle East.
Warsaw hotels’ reported impressive performance results in 2011
with revenue-per-available room (RevPAR) rising by 8.3% over
2010. This growth in trading fundamentals was due to a 2.8%
improvement in occupancy and a 5.4% increase in average room
rates. At year-to-date May 2012 hotel performance indicators
remained positive with RevPAR growing by 4.5% to €51.37, when
compared to year-to-date May 2011. On the back of UEFA
European championship hotels are expected to post record results
in June 2012 and are anticipated to further experience growth in
trading performance in the short to medium term.
40
20
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
ARR (€)
Yield (€)
YTD YTD
May May
2011 2012
0
Occupancy (%)
Source/Źródło: Jones Lang LaSalle Hotels, Q2 2012
Demand
Poland’s economic strength has allowed Warsaw to develop a
flourishing tourism sector. Although the city has risen in popularity
among foreigners, tourism is largely dominated by domestic tourists
which accounted for 62% of tourist arrivals in 2011. Major source
markets are the UK, Germany and the US.
During 2006 and 2011 Warsaw experienced a strong growth in
tourism, with arrivals and bed nights increasing at a compound
annual average growth (CAAG) rate of 5.2% and 4.3% respectively.
Growth, however, was primarily driven by a strong rise in domestic
visitation. It could be very likely that 2012 will be a record year for
Warsaw’s tourism industry with the city having seen an influx of both
domestic and foreign visitors during UEFA European championship
which took place during the 8th of June and the 1st of July. In the
2,500
5,000
2,000
4,000
1,500
3,000
1,000
2,000
500
1,000
Arrivals (000s)
60
Occupancy %
80
Euro
100
80
60
40
20
0
0
2002200320042005200620072008200920102011
Visitor Arrivals (‘000s)
Bed nights (000s)
Warsaw Tourism
Liczba turystów w Warszawie
Hotel Performance
Wskaźnik rynku hotelowego
0
Bed Nights (‘000s)
Investment
Poland has developed into one of Europe’s most attractive hotel
investment markets. The country saw a considerable pick-up in
investment activity in 2011, driven by strong economic growth and
impressive results in hotel trading fundamentals. In 2011, hotel
investment volumes totalled €125 million and included the sale of
the Warsaw hotels Sobieski and the Le Méridien Bristol which were
sold for €53 million and €20 million respectively. In light of
substantial growth opportunities, hotel investor interest is
anticipated to remain buoyant with investors keen to enter attractive
hotel markets such as Warsaw and Krakow.
Rynek Hotelowy
Podaż
W czerwcu 2012r. w Warszawie działało 61 hoteli
skategoryzowanych, oferujących ok. 10 700 pokoi. Większość
podaży stanowią obiekty 3-gwiazdkowe, gdzie ulokowane jest 32%
miejsc noclegowych. Porównując z innymi głównymi europejskimi
miastami, warszawski sektor hoteli 4-gwiazdkowych jest
stosunkowo słabo rozwinięty zajmując zaledwie 13% rynku. Podaż
miejsc wzrosła w 2012 dzięki otwarciu Ibis oraz Ibis Budget
Warszawa Reduta, które są zlokalizowane w dzielnicy Ochota i
oferują odpowiednio 170 i 163 pokoje. Oferta powinna powiększyć
się jeszcze w br. - na listopad zapowiadane jest otwarcie 124pokojowego Holiday Inn Express przy Lotnisku Chopina.
Spodziewamy się również utrzymania dużej aktywności
deweloperów w 2013r. Zapowiadane projekty to kompleks
DoubleTree - Conference Centre and Spa – marka z portfela sieci
Hilton oraz dwa obiekty w sąsiedztwie Lotniska Chopina – Hampton
(kolejna marka grupy Hilton) oraz Renaissance.
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
-
Poland – Transaction Volume in the Hotel sector (€ million)
Polska – Wielkość rynku inwestycyjnego w sektorze
hotelowym (mln €)
20022003200420052006200720082009201020112012f2013f
Existing
Developments
Popyt
Dzięki dobrej kondycji polskiej gospodarki, sektor turystyczny w
Warszawie rozwija się bardzo dynamicznie. Dominującą rolę
odgrywają nadal odwiedzający z kraju, stanowiący w 2011r. 62%
ruchu, jednak widoczny jest wzrost popularności miasta wśród gości
zagranicznych. Wśród obcokrajowców dominują przybysze z
Wielkiej Bryt., Niemiec i USA.
Pomiędzy 2006 a 2011r. rokrocznie obserwowano w Warszawie
silny wzrost ruchu turystycznego – średnie wskaźniki
odwiedzalności i korzystania z noclegów rosły odpowiednio o 5,2% i
4,3. Znaczący wzrost to w dużej mierze efekt intensywnego ruchu
krajowego. Spodziewamy się, że 2012r. będzie rekordowy dla
sektora turystycznego w Warszawie dzięki odbywającemu się w
czerwcu UEFA EURO
€ millions
Number of rooms
Hotel Supply (no. of rooms)
Wielkość oferty hotelowej (liczba pokoi)
2012 i dużemu napływowi kibiców piłkarskich zarówno z kraju jak i z
zagranicy. Korzyści z tego wydarzenia będą zapewne odczuwalne
także w dłuższej perspektywie, gdyż Warszawa znacznie zyskała na
rozpoznawalności jako cel wakacyjnych podróży. W mieście można
spodziewać się silnego napływu odwiedzających z zagranicy,
zwłaszcza z odległych krajów Azji, Ameryki Południowej i Bliskiego
Wschodu.
W 2011r. warszawski sektor hotelowy zanotował bardzo dobre
rezultaty – w stosunku do 2010r. wskaźnik RevPAR (revenue per
available room – przychód na 1 dostępny pokój) wzrósł o 8,3%. Na
ten wynik złożyły się dwa czynniki: poprawa wskaźnika zapełnienia
pokoi o 2,8% oraz 5,4% wzrost cen noclegów. Według ostatnich
statystyk działalności sektora, w maju 2012 w stosunku do maja
2011 odnotowano wzrost RevPAR o 4,5 % do poziomu 51,37 €.
Spodziewamy się, że dzięki czerwcowym mistrzostwom Europy w
piłce nożnej, branża hotelowa może zanotować rekordowe rezultaty.
UEFA EURO 2012 z pewnością może przyczynić się do dalszego
umocnienia sektora turystycznego w perspektywie średnio – i
długookresowej.
150
100
50
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Rynek inwestycyjny
Sektor hotelowy w Polsce rozwinął się w jeden z
najatrakcyjniejszych rynków inwestycyjnych w Europie. W 2011r.
nastąpił duży skok aktywność inwestycyjnej, co było następstwem
solidnego wzrostu ekonomicznego kraju i świetnych rezultatów
handlowych branży. W 2011r. wartość transakcji inwestycyjnych
osiągnęła 125 mln €, na co złożyła się m.in. sprzedaż warszawskich
hoteli Sobieski i LeMeridien Bristol, odpowiednio za 53 mln € i 20
mln €. Mając na uwadze duże możliwości rozwoju segmentu
turystycznego, spodziewamy się nadal silnego zainteresowanie
inwestorów oraz pojawienia się nowych projektów na atrakcyjnych
rynkach jak Warszawa czy Kraków.
Market Practice
Purchasing Cost Summary
VAT
Court registration fees
Notarial fees
Agency fees
Leasing Practice Office
Lease length
Rental basis
Lease agreement collateral
Rent increases
Repairs
Insurance
Agency fees
Reinstatement:
Other developers’ incentives
asset sale: 23% VAT on buildings and land (commercial properties) or in exceptional cases (if transaction classified as sale of enterprise) civil-transaction
tax in the amount of 2% of the transaction price. Buyers more frequently apply now for tax rulings confirming that VAT can be charged on asset sales and
refunded by the tax office thereafter. Rulings take up to 3 months to obtain but guarantee no tax office interpretation risks on real estate transactions;
shares sale: 1% of the net shares price.
real estate transactions are subject to fixed court registration fees, not linked to the volume of the contract, e.g. PLN 200 for the entrance of the right of
freehold or perpetual usufruct to the Perpetual Book;
vary according to transaction price but no more than 6 months average salary in the domestic economy for the previous year;
typically 1%-3% of purchase price plus VAT at 23%;
5 years; 3-year rarely; not applicable in new buildings;
paid monthly in advance with rents denominated in € but paid in Polish Zloty (currently acceptable also in €); full rent is typically payable for common
areas;
bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 months’ rent and service charges, all increased by VAT;
annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP);
internal – tenant;
external/structural – by landlord, not recovered through service charge;
common areas – landlord, although recovered through service charge (with the exception of major repairs);
landlord covers costs of building insurance (recovered through service charge), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability;
12,5% - 20% of the annual rent, increased by VAT. Fees are paid by either the landlord or tenant. Remuneration may be also calculated as a percentage
from the total value of a lease contact. In case of negotiations on behalf of tenant – remuneration paid by tenant may be based on the percentage of the
savings secured for the tenant;
not common practice - negotiable by lease;
• partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length)
• rent free periods: common practice on the market – usually in the range of 4 – 6 months rent (in case of 60 months lease, the length of the rent free
period depends on the transactional volume, status of the development and lease length );
Leasing Practice Industrial
Lease length
Rental basis
Rent increases
Repairs
Insurance
Agency fees
Reinstatement:
Leasing Practice Retail
Lease length
Base rent
Turnover rent
Key money or premiums
Rent increases
Leasing fees
3-5 years for logistic companies; 7-10 years more common for production or warehouse built to suit projects;
paid monthly in advance with rents denominated in € but paid in Polish Zloty;
bank guarantee or cash deposit equivalent of 3 - 6 months rent and service charges all increased by VAT;
annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP);
internal - tenant; external/structural and common areas – landlord although recovered through service charges;
landlord covers costs of building insurance (included in service charges), tenant covers insurance of own premises, contents and civil liability;
15% - 25% of the annual rent, increased by VAT, depending on the lease length. Fees are paid by the landlord. Remuneration may be also calculated as a
percentage from monthly rent or percentage of the total value of a lease contact. In case of renegotiations on behalf of tenant – remuneration paid by
tenant may be based on the percentage of the savings secured for the tenant;
negotiable by lease;
• partial or full fit-out (depending on the transactional volume and lease length), or
• rent free periods: common practice on the market - usually in the range of 4 – 8 months rent (in case of 60 month lease). Rent free periods depend on
the transactional volume and lease length;
5, 7 or 10 years with an option to extend, but possible for max. 30 years;
paid monthly in advance, denominated in € but paid in PLN;
6%-8% of the turnover, adjusted monthly, quarterly or yearly, applicable when higher than the base rent;
bank guarantee or cash deposit equivalent of 3-6 months base rent plus service charges and marketing fees plus VAT;
common for high street retail as well as in existing shopping centres equal to fit out cost or even exceeding in case of best locations;
indexed annually according to Harmonised Index of Consumer Prices (HICP);
10%-16% of the annual rent, increased by VAT;
participation in fit-out costs of the rented space – applicable only in case of anchor tenants;
Praktyka rynkowa
Warunki kupna-sprzedaży nieruchomości
Podatek VAT
Kosztysądowe
Opłatynotarialne
Prowizja agencji nieruchomości
Warunki najmu powierzchni biurowych
Długośćnajmu
Czynsz
Zabezpieczenieumowy
Wzrostczynszu
Naprawy
Ubezpieczenie
Prowizjaagencjinieruchomości
Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu
pierwotnego
Dodatkowy pakietoferowany najemcom
sprzedaż nieruchomości: 23% VAT na budynki i grunt (w przypadku transakcji nieruchomościami komercyjnymi) lub w wyjątkowych przypadkach, (jeżeli
sprzedaż zostaje zakwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa) podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny transakcyjnej.
Kupujący częściej obecnie występują o oficjalną interpretację podatkową potwierdzającą, że transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który
zostanie następnie zwrócony kupującemu. Otrzymanie interpretacji podatkowej trwa do 3 miesięcy, ale eliminuje ryzyko innej kwalifikacji przez Urząd
Skarbowy;
sprzedaż udziałów: podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% ceny zakupu udziałów netto;
stałe opłaty sądowe związane z księgami wieczystymi, przykładowo wpis prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do Księgi Wieczystej
podlega opłacie w wysokości 200 PLN;
zmienne w zależności od ceny transakcyjnej, nie wyższe niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w
poprzednim roku;
zazwyczaj 1%-3% ceny transakcyjnej plus 23% VAT;
5 lat; 3-letni okres najmu występuje sporadycznie i nie dotyczy nowych obiektów;
płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w €, ale płatne w PLN (obecnie dopuszczalne również w €); pełen czynsz za powierzchnie wspólne dodawany do opłat głównych;
gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-miesięcznego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych plus VAT;
coroczna indeksacja wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP);
wewnętrzne – najemca;
zewnętrzne/strukturalne - właściciel, bez odzyskiwania poprzez opłatę eksploatacyjną;
powierzchnia wspólna – właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę eksploatacyjną (za wyjątkiem napraw głównych);
właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten jest odzyskany poprzez opłatę eksploatacyjną), najemca - OC, NW, majątek ruchomy;
12,5% – 20% rocznego czynszu plus VAT, płatna przez właściciela lub najemcę. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w oparciu o całkowitą
wartość zawartej umowy najmy. W przypadku negocjacji, wynagrodzenie płacone przez najemcę może być zależne od oszczędności wynegocjowanych
przez agencję;
nie praktykowane - negocjowane przy wynajmie;
• częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania);
• okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4 - 6 miesięcy wolnych od płatności (w przypadku umów
zawieranych na 5 lat, długość okresu wolnego od płatności czynszu najmu zależy od wartości umowy, statustu realizacji inwestycji biurowej i długości
umowy);
Warunki najmu powierzchni magazynowych
Dłuogośćnajmu
3-5 lat dla firm logistycznych, 7-10 lat bardziej typowe dla firm produkcyjnych lub najemców magazynów budowanych na konkretne zamówienie, tzw.
built to suit;
Czynsz
płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w €, ale płatne w PLN;
Zabezpieczenieumowy
gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-6 - miesięcznych czynszów oraz opłat eksploatacyjnych powiększone o podatek VAT;
Wzrostczynszu
coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP);
Naprawy
wewnętrzne – najemca, zewnętrzne/strukturalne oraz powierzchnia wspólna – właściciel, jednak koszt ten jest odzyskiwany poprzez opłatę
eksploatacyjną;
Ubezpieczenie
właściciel - ubezpieczenie budynku, (koszt ten stanowi część opłat eksploatacyjnych), najemca - OC, NW, majątek ruchomy;
15% – 25% rocznego czynszu plus VAT, w zależności od długości najmu, płatna przez właściciela. Wynagrodzenie może być także zdefiniowane w
oparciu o czynsz miesięczny lub o całkowitą wartość zawartej umowy najmy. W przypadku renegocjacji prowadzonych w imieniu najemcy,
wynagrodzenie płacone jest przez najemcę i może być zależne od oszczędności wynegocjowanych przez agencję;
Przywrócenie przedmiotu najmu do stanu
negocjowaneprzywynajmie;
pierwotnego
Dodatkowy pakietoferowany najemcom
• częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni (zależnie od wielkości kontraktu i czasu jego trwania);
• okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4 - 8 miesięcy wolnych od płatności (w zależności od wielkości
Warunki najmu powierzchni handlowych
Długośćnajmu
Czynszpodstawowy
Czynsz od obrotu
Zabezpieczenieumowy
Odstępne
Wzrost czynszu
Dodatkowy pakiet oferowany najemcom
transakcji i długości okresu najmu);
5, 7 lub 10 lat, z możliwością przedłużenia, ale nie dłużej niż 30 lat
płatny z góry miesięcznie; ustalany w €, ale płatny w PLN;
6%-8% od obrotu, rozliczany miesięcznie, kwartalnie lub rocznie, należny w przypadku, gdy wyższy od czynszu podstawowego;
gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy równe 3-6 miesięcznemu czynszowi podstawowemu wraz z opłatami eksploatacyjnymi i marketingowymi
(plus VAT);
praktykowane w przypadku sklepów przy głównych ulicach handlowych jak również w istniejących centrach handlowych, równe zwrotowi nakładów na
adaptację sklepu lub znacznie je przewyższające dla najlepszych lokalizacji;
coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy Euro (tzw. HICP);
10%-16% rocznego czynszu plus VAT;
dofinansowanie kosztów aranżacji wynajmowanej powierzchni – stosowane tylko w przypadku kluczowych najemców;
Warsaw – Map of New Office and Warehouse Provision
Warsaw Agglomeration – Map of Retail Provision
Contacts
John Duckworth
Managing Director
CEE
Jones Lang LaSalle
Patricia Lannoije
Associate Director
Head of Research Poland
Jones Lang LaSalle
Paweł Sztejter
Partner
REAS Residential Advisors
Poland
Angus Wade
Executive Vice President
CEE
Jones Lang LaSalle Hotels
+48 22 318 0000
[email protected]
www.joneslanglasalle.pl
+48 22 318 0000
[email protected]
www.joneslanglasalle.pl
+48 22 380 2100
[email protected]
www.reas.pl
+44 (0)20 7399 5063
[email protected]
www.joneslanglasallehotels.com
Warsaw City Report – Q2 2012
OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised
surveys and forecasts that uncover emerging trends.
www.joneslanglasalle.com
The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and REAS
have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors in Poland.
Część raportu poświęcona rynkowi mieszkaniowemu została przygotowana przez firmę REAS - eksperta i doradcę w zakresie planowania i realizacji inwestycji
mieszkaniowych w Polsce. W wyniku umowy o współpracy podpisanej w styczniu 2007 roku, Jones Lang LaSalle i REAS wspólnie oferują zintegrowane usługi w
sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Polsce.
www.reas.pl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.

Warsaw City Report

Transkrypt

Podobne dokumenty

Spotkanie z członkami WOT, 13.01.2016, Stadion Narodowy

Fenomen festiwalu Ursynalia – Warsaw Student Festival