Interpretacja zapisów umowy przedwstępnej

Uchwa a Nr 1
Walnego Zgromadzenia Cz onków Stowarzyszenia Miasta Pruszkowa
z dnia 19 czerwca 2012 r.
W zwi zku z faktem niedoj cia do skutku porozumie SKMP z „MANHATTAN-Rekord Nieruchomo ci
spó ka z ograniczon odpowiedzialno ci i spó ka”, spó ka komandytowa z siedzib w Warszawie
(dalej: „Deweloper”), dotycz cych:
1/ uzgodnienia warunków jednoetapowej realizacji inwestycji na dzia kach nr 297/2 i 297/1
w Pruszkowie, ul. Boles awa Prusa 41, o której mowa w Akcie Notarialnym z dnia 12.05.2011 r., rep. A
1884/2011(dalej: „Akt Notarialny z 12.05.2011 r.), a tak e
2/ renegocjacji warunków w/w Aktu Notarialnego oraz tzw. umowy przedwst pnej sprzeda y – projektu
w celu zagwarantowania SKMP oraz cz onkom Stowarzyszenia obrony interesów, które leg y u podstaw
zawarcia w/w Aktu Notarialnego, a tak e innych umów z Deweloperem, jak równie
3/ uzgodnienia warunków opuszczenia terenu dzier awy przez SKMP i poddzier awców
- mimo podj cia stara w tym zakresie przez Zarz d SKMP, tak e z pomoc mediacyjn Prezydenta
Miasta Pruszkowa, z uwagi na brak woli do zawarcia takich porozumie przez Dewelopera,
Walne Zgromadzenie Cz onków SKMP uchwala, co nast puje.
§1
Walne Zgromadzenie Cz onków SKMP upowa nia i obliguje Zarz d SKMP do wypowiedzenia umowy
dzier awy, zawartej przez SKMP i Dewelopera w ramach Aktu Notarialnego z dnia 12.05.2011 r., nr
rep. A 1884/2011 w zakresie w/w dzia ki nr 297/2, w trybie art. 704 k.c. na sze miesi cy naprzód
przed up ywem roku dzier awnego - w takim terminie, aby stosunek dzier awy wygas najpó niej do
ko ca grudnia 2012 r.
§2
W okresie wypowiedzenia Walne Zgromadzenie Cz onków SKMP obliguje tych cz onków SKMP, którzy
pozostan w tym okresie poddzier awcami na w/w dzia ce w ramach osobnych umów z SKMP do
terminowego uiszczania op at z tytu u poddzier awy celem zabezpieczenia SKMP w zakresie p atno ci
do Dewelopera czynszu dzier awnego w okresie wypowiedzenia, w szczególno ci ze wzgl du na
brzmienie § 7, akapit 2 w/w Aktu Notarialnego z dnia 12.05.2011 r., tj. mo liwo rozwi zania przez
Dewelopera umów przedwst pnych sprzeda y lokali na rzecz cz onków SKMP w sytuacji
trzymiesi cznej zw oki w p atno ci tego czynszu i op at przez SKMP na rzecz Dewelopera.
§4
Uchwa a zostanie opublikowana na stronie internetowej Stowarzyszenia: www.skmp.info.pl, a wchodzi
ona w ycie z dniem jej podj cia.
Uzasadnienie uchwa y
I. Przyczyny podj cia uchwa y w zwi zku z fiaskiem negocjacji z Deweloperem.
Uchwa nr 1 z dnia 4 stycznia 2012 r. Walne Zgromadzenie SKMP zobowi za o Zarz d
Stowarzyszenia do podj cia negocjacji maj cych na celu uzgodnienie warunków jak
najszybszego przekazania jednoczasowego dzia ki wraz z pawilonami deweloperowi zgodnie z
zawart umow . Jednym z podstawowych warunków przekazania musia o by zwolnienie
SKMP i jego cz onków z jakichkolwiek zobowi za finansowych dotycz cych zajmowanego
gruntu, po jego przekazaniu deweloperowi.
W wykonaniu tej uchwa y Zarz d SKMP odby w dniu 6 marca 2012 r. spotkanie
z Deweloperem, na którym jasno wyrazi intencj jednoetapowej realizacji inwestycji, jednak e
uzgodnienia wymaga y warunki porozumienia.
Pismem z dnia 14 marca 2012 r. SKMP wyrazi o zgod na jednoetapowy przebieg inwestycji,
przy czym wyrazi o te zgod na anulowanie podwy ki czynszu od marca 2012 r., której
SKMP nie uznawa o oraz na anulowanie czynszu w ogóle w okresie nieposiadania dzia ki nr
297/2 w trakcie budowy. SKMP zaznaczy o, e doprecyzowania wymaga formu a owej
jednoetapowo ci, albowiem harmonogram inwestycji powinien w tej sytuacji uwzgl dnia
istniej cy na tej dzia ce stan rzeczy, tzn. kupców prowadz cych dzia alno gospodarcz ,
którzy przecie maj zawarte umowy poddzier awy z SKMP.
SKMP wyrazi o te wol renegocjacji i sprecyzowania umów cz cych SKMP i Dewelopera
z uwagi na to, e ich obecna tre nie tylko nie jest zgodna z interesem SKMP i jego cz onków,
ale jest nieprecyzyjna. Podnios o te kwesti rozliczenia nak adów na dzia nr 297/2.
SKMP poprosi o w pi mie z dnia 14 marca 2012 r. Dewelopera o przes anie projektu
porozumienia, dotycz cego jednoetapowej realizacji inwestycji celem podj cia dalszych
negocjacji i podpisania uzgodnionego tekstu.
W pi mie z dnia 19 marca 2012 r. Deweloper nie zgodzi si na adne zmiany umów, cz cych
go z SKMP, odrzuci mo liwo rozliczenia nak adów oraz – nie wiedzie , dlaczego w tym
akurat momencie, przed prawomocno ci pozwolenia na budow – za da od SKMP
nades ania listy osób, które by y cz onkami SKMP w dniu 18.04.2008 r. i u ytkowa y wówczas
pawilony.
Podtrzymuj c wol jednoetapowej realizacji inwestycji na warunkach wyra anych
w poprzednich pismach, nie przes jednak do SKMP projektu porozumienia w tym zakresie,
ani te nie zaproponowa redakcji takiego porozumienia przez SKMP.
W pi mie z 6 kwietnia 2012 r. SKMP podtrzyma o ch renegocjacji umów, zawartych
z Deweloperem, ale w szczególno ci zwróci o uwag na konieczno zawarcia porozumienia
w zakresie opuszczenia terenu oraz jednoetapowej realizacji inwestycji, albowiem Akt
Notarialny z dnia 12.05.2011 r. nie reguluje tej kwestii. Mimo ró nic pomi dzy stronami
w zakresie rozliczenia nak adów oraz w zakresie renegocjacji innych postanowie
cz cych
ich umów, a tak e ró nicy co do interpretacji tych umów SKMP ponownie poprosi o o projekt
porozumienia w zakresie jednoetapowej realizacji inwestycji oraz wszelkich innych kwestii
poruszanych w tym pi mie oraz o informacj , dotycz
finansowania budowy i przebiegu
2
procedury pozwolenia na budow . Jasne by o, e mo na by o porozumie si chocia co do
cz ci poruszanych w korespondencji kwestii.
Nie odnosz c si w ogóle do zagadnie poruszanych w pi mie SKMP z dnia 6 kwietnia 2012 r.
Deweloper w pi mie z tej samej daty uzna , e SKMP nie zgodzi o si na jednoetapow
realizacj inwestycji, co by o konstatacj jawnie sprzeczn z tre ci prowadzon przez strony
korespondencji i poinformowa o podj ciu decyzji o budowaniu w dwóch etapach.
Jednocze nie, mimo e wcze niej za da listy cz onków SKMP uprawnionych do nabycia
lokali, teraz sam przes posiadane przez siebie listy i za da od SKMP danych adresowych
tych e cz onków.
Zarz d SKMP zdecydowa si na po rednictwo Urz du Miasta Pruszkowa w zaistnia ej
sytuacji i w dniu 18 kwietnia 2012 r. odby o si spotkanie z Zarz dem Miasta Pruszkowa –
informacja na temat tego spotkania znajduje si na stronie SKMP.
Rezultatem tego spotkania by o spotkanie Zarz du SKMP z Deweloperem z udzia em Zarz du
Miasta Pruszkowa w dniu 9 maja 2012 r.
Na spotkaniu Zarz d SKMP wyrazi po raz kolejny wol polubownego rozwi zania umowy
dzier awy i opuszczenia terenu dzia ki nr 297/2, na co druga strona si nie zgodzi a. Deweloper
stara si obci
Stowarzyszenie odpowiedzialno ci za niedoj cie do skutku porozumienia
o jednoetapowej realizacji inwestycji, co w kontek cie brzmienia korespondencji mi dzy
stronami (o czym by a mowa wy ej) jest ca kowicie absurdalne i stanowi czyst prób
zdezawuowania drugiej strony bez woli doj cia do porozumienia.
Nale y tylko na marginesie zaznaczy , e odmowa dalszych negocjacji akurat 6 kwietnia 2012
r. (przy kierunkowej zgodzie obu stron co do realizacji przedsi wzi cia w jednym etapie) –
w Wielki Pi tek, odmowa nag a, po otrzymaniu pisma SKMP z tego samego dnia, które od
tego porozumienia si nie uchyla o - nie pozwala na przyj cie jakichkolwiek obiektywnych
uwarunkowa decyzji Dewelopera co do zmiany stanowiska innych ni brak woli i interesu do
zawierania porozumienia. Deweloper nie przedstawi przy tym Stowarzyszeniu nawet
w zarysie szczegó ów swojego finansowania – czy to budowy w jednym, czy w dwu etapach
i nag a zmiana w tym zakresie, przy pozwoleniu na budow przewiduj cym dwa etapy ju
grudniu 2011 r., z powo aniem si na brak finansowania budowy jednoetapowej, jest
ca kowicie niewiarygodna.
W tej sytuacji Stowarzyszenie stan o wobec konieczno ci podj cia jednostronnych decyzji
w celu obrony interesów SKMP i jego cz onków.
II.
Prawne uzasadnienie o wiadczenia SKMP o wypowiedzeniu umowy
dzier awy i jego skutki.
Powy ej podane okoliczno ci, w szczególno ci brak woli Dewelopera co do precyzyjnego
okre lenia harmonogramu realizacji inwestycji, powoduje sytuacj , w której nie ma
oznaczonego terminu przekazania lokali uprawnionym cz onkom Stowarzyszenia i w ten
sposób § 7 Aktu Notarialnego z dnia 12.05.2011 r. staje si bardzo mglist perspektyw
zarówno dla tych cz onków SKMP, którzy maj zawrze umowy przedwst pne nabycia lokali,
jak i dla samego Stowarzyszenia, obci onego wysokim czynszem dzier awnym przy
nieokre lonym horyzoncie czasowym posiadania dzia ki nr 297/2.
3
Bior c pod uwag mo liwo
doprecyzowania tych zapisów na drodze negocjacji
z Deweloperem, w opinii prawnej z dnia 22 lutego 2012 r., zleconej przez Zarz d SKMP,
wyra ono pogl d, najbardziej asekuracyjny i ostro ny, i dzier awa przez SKMP dzia ki nr
297/2 jest uj ta w umowie zawartej na czas okre lony, przyjmuj c te aktualno okresów
wypowiedzenia dla umowy najmu. Stosuj c analogi z przepisami, dotycz cymi najmu, mo na
by o bowiem spotka interpretacj , i umowa najmu zawarta pod warunkiem rozwi zuj cym
(czyli ko cz ca si w niepewnym co do zaistnienia i czasu zaistnienia momencie – tu:
w momencie przekazania lokali uprawnionym cz onkom SKMP), jest umow najmu zawart na
czas okre lony.
Jednak e, w sytuacji kiedy nie dosz o do okre lenia, w toku negocjacji – cho by
przybli onego – terminu oddania lokali osobom uprawnionym poprzez okre lenie chocia by
harmonogramu realizacji budowy, a samo wybudowanie budynku (czyli Centrum HandlowoUs ugowego Manhattan) na dzia ce nr 297/2 przez Dewelopera w my l § 7 Aktu Notarialnego
z dnia 12.05.2011 r. jest tylko
przewidywane w terminie 24 miesi cy od dnia
uprawomocnienia si pozwolenia na budow (które na dzi nie jest jeszcze prawomocne),
nale y przyj , e mocniejsze ugruntowanie ma na chwil obecn – po fiasku negocjacji
z Deweloperem - pogl d, i umowa dzier awy jest zawarta na czas nieokre lony, ale pod
warunkiem rozwi zuj cym (wydania lokali osobom uprawnionym), a jej wypowiedzenie
powinno nast pi w trybie art. 704 k.c.
Termin ko cowy w umowie dzier awy – tak, eby umowa mog a zosta uznana za zawart na
czas okre lony – nie musi by bowiem uj ty jako data, mo e by uj ty jako zdarzenie
niepewne co do momentu jego zaistnienia, ale pewne co do samego jego zaistnienia. Taki
warunek spe nia np. mier dzier awcy, nie spe nia go natomiast przekazanie lokali
uprawnionym cz onkom SKMP, albowiem takie zdarzenie w ogóle mo e nie nast pi .
Orzecznictwo S du Najwy szego jest do jednolite w odró nianiu warunku rozwi zuj cego
od terminu ko cowego przy umowach zawartych na czas okre lony i terminu zawarcia
umowy przyrzeczonej wobec umowy przedwst pnej, tak e przy umowie dzier awy, stoj c na
stanowisku, i termin ko cowy musi by uj ty jako zdarzenie pewne przynajmniej co do
jego zaistnienia.1
Oczywi cie nie mo na wykluczy g oszenia przez drug stron pogl du, id cego w kierunku
uznania umowy dzier awy jako zawartej na czas okre lony lub pod warunkiem
rozwi zuj cym, do której nale y stosowa przepisy o umowie dzier awy, zawartej na czas
1
Tak: SN w uzasadnieniu wyroku z 16 kwietnia 2003 r., II CKN 6/01, LexPolonica nr 364424, OSNC 2004, nr 7-8,
poz. 114, a zw aszcza w uzasadnieniu wyroku SN z 30 sierpnia 1990 r., IV CR 236/90, LexPolonica, nr 296253,
OSNCP 1991, nr 10-12, poz. 125.
W tej ostatniej sprawie SN stwierdzi : „Uwarunkowanie - w postaci wzniesienia w przysz ci budowli - czasu
ustania stosunku najmu (art. 116 § 2, 89 k.c.) nie mo e by potraktowane jako zdarzenie, co do którego
mo na uzna , e w przysz ci nast pi na pewno. Dysponuj c bowiem nawet gruntem pod budow
i dokumentacj techniczn , najemca - nie maj c rodków finansowych wystarczaj cych na ten cel - mo e
odst pi od zamiaru prowadzenia budowy zapowiedzianej w umowie najmu. Skoro tak - to strona skar ca
nie mo e skutecznie kwestionowa pogl du S du Wojewódzkiego, e strony wi za a - podlegaj ca
wypowiedzeniu (art. 673, 675 k.c.) - umowa najmu”. Nawet zatem je li strony wprost nie okre li y umowy
dzier awy jako zawartej na czas nieokre lony, obecnie, przy braku doprecyzowania lub nawet okre lenia
terminu ko cowego tej umowy, zawis ego od podobnie niepewnego zdarzenia jak w orzeczeniu SN (tu:
wydanie lokali osobom uprawnionym bez wskazania terminu tego wydania), tak w nie – jako umow zawart
na czas nieokre lony - trzeba umow dzier awy z dnia 12.05.2011 r. ujmowa .
4
okre lony (tak jak przy najmie, co te jest dyskusyjne, ale taki pogl d wyst puje), cho
przemawia przeciwko niemu niemo liwo rozwi zania umowy w sytuacji niewydania lokali
w ogóle uprawnionym cz onkom SKMP (nawet z przyczyn niezawinionych przez
Dewelopera). Wówczas umowa trwa aby ad infinitum i nie mog aby by przez strony
rozwi zana w drodze wypowiedzenia, co k óci si z dwupodzia em na umowy o charakterze
ci ym zawarte na czas okre lony i nieokre lony, obowi zuj cym w polskim prawie
cywilnym. Przy za eniu trafno ci interpretacji niekorzystnej dla SKMP w wypadku
nieuznania wypowiedzenia Deweloper po up ywie okresu wypowiedzenia b dzie nadal da
op at czynszowych od SKMP, a tak e b dzie móg zastosowa sankcj rozwi zania umów
przedwst pnych nabycia lokali przez uprawnionych cz onków SKMP w razie 3-miesi cznej
zw oki z p atno ci tego czynszu. Takie ryzyko istnieje jednak tak e w razie trwania
w umowie dzier awy i w razie zw oki w tych p atno ciach bez wypowiadania umowy
dzier awy.
W sytuacji, kiedy czynsz dzier awny zosta wynegocjowany przez poprzedni Zarz d SKMP
na poziomie znacznie odbiegaj cym od czynszu dzier awnego p aconego przez SKMP
Miastu Pruszków przed 12.05.2011 r., wobec fiaska negocjacji z Deweloperem, a tak e
wobec gro by zastosowania przez Dewelopera sankcji z § 7, akapit 2 w/w Aktu Notarialnego
z dnia 12.05.2011 r., tj. mo liwo ci rozwi zania przez Dewelopera umów przedwst pnych
sprzeda y lokali na rzecz cz onków SKMP w sytuacji trzymiesi cznej zw oki w p atno ci
tego czynszu i op at przez SKMP na rzecz Dewelopera, dalsze trwanie w tak niekorzystnej
i nieprecyzyjnej umowie dzier awy przez nieokre lony czas by oby nie tylko sprzeczne
z interesem SKMP i jego cz onków, ale te nara oby tych cz onków na utrat uprawnie do
nabycia lokali w Centrum Handlowo – Us ugowym. Rzecz jasna, taki krok wi e si
z ryzykiem sporu z Deweloperem i ryzykiem konsekwencji, o których mowa w poprzednim
akapicie, ale niewykonanie tego kroku grozi Stowarzyszeniu i osobom uprawnionym do
nabycia lokali jedynie odroczeniem w czasie tych negatywnych skutków bez perspektywy
ograniczenia kosztów dzia alno ci SKMP i z perspektyw p acenia skrajnie niekorzystnego
czynszu ad infinitum.
eby sankcja umowna nie zosta a spe niona, poddzier awcy (cz onkowie Stowarzyszenia)
powinni uiszcza op aty z tytu u poddzier awy, albowiem w przeciwnym razie bud et SKMP
mo e nie wystarczy na pokrycie czynszu dzier awnego do ko ca roku 2012, co mo e
narazi cz onków uprawnionych do nabycia lokali na gro
rozwi zania umów przedwst pnych w formie aktu notarialnego. Horyzont p atno ci jest jednak ograniczony czasowo,
a umowy poddzier awy nie wygasaj wraz z umow dzier awy – w tym zakresie od 2013
roku cz onkowie SKMP i poddzier awcy b
mogli decydowa o innym miejscu
prowadzenia dzia alno ci gospodarczej, a te ju w tej chwili mog przygotowa si do tej
zmiany.
St d te poj cie powy szej uchwa y Zarz d SKMP uznaje za wr cz konieczne i po dane
z uwagi na interes SKMP i jego cz onków.
Zarz d SKMP
Konsultacja prawna:
adw. Micha Bara ski
Pruszków, ………………..2012 r.
5
6