Rozliczenie stron po ustaniu umowy dzierżawy - e

 Info-serwis
Rozliczenie stron
po ustaniu umowy dzierżawy
Wraz z zakończeniem trwania umowy
dzierżawy lub najmu rzeczy ruchomej
albo lokalu strony mają obowiązek
dokonać wzajemnych roliczeń, w tym tych
związanych z kosztami poniesionymi
na rzeczy oraz z oddaniem rzeczy
w stanie niepogorszonym od tego, jaki
reprezentowała w momencie jej wydania.
Na tle rozliczenia się
stron po zakończeniu najmu lub dzierżawy często
dochodzi do sporów. Nieporozumień można uniknąć ustalając zasady rozliczeń nakłądów precyzyjnie
w umowie. Wobec braku
takich zapisów zastosowanie zawsze będzie miała ustawa Kodeks Cywilny.
Jeżeli
najemca/dzierżawca (czyli osoba, która wzięła rzecz w najem)
ulepszył najętą rzecz, wynajmujący (osoba, która
oddała rzecz w najem),
w braku odmiennej umowy, może według swego
wyboru albo zatrzymać
ulepszenia
za
zapłatą
sumy odpowiadającej ich
wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wynika to z art. 676
Kodeksu cywilnego. Ten
sam przepis ma odpowiednie zastosowanie do
rozliczania nakładów poniesionych przez dzierżawcę. Wskazany przepis
dotyczy nakładów będących tzw. ulepszeniami.
Od ulepszeń należy od-
różnić nakłady konieczne,
czyli to takie, które są niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie przydatnym
do umówionego użytku.
Nakłady konieczne obciążają wynajmującego, a nie
najemcę. Jeżeli w czasie
trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego,
a bez których rzecz nie jest
przydatna do umówionego użytku, najemca może
wyznaczyć
wynajmującemu odpowiedni termin
do wykonania napraw.
Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw
na koszt wynajmującego (art. 663 K.c.). Należy o tym pamiętać przy
konstruowaniu
umowy
najmu czy dzierżawy, ponieważ wynajmujący wielokrotnie nie wywiązują
się z tego zobowiazania,
przyjmując, iż nakłady
konieczne leżą wyłącznie po stronie najemcy.
Jeśli wynajmujący zdecyduje
się
zatrzymać
ulepszenia, musi zwrócić
ich wartość, ale wartości
ulepszeń nie można utoż-
samiać w prosty sposób
z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie. Określa ją bowiem
wzrost
wartości
(rynkowej) wartości rzeczy,
na którą zostały poczynione, oceniany z chwili zwrotu rzeczy, a także
zwyczajne zużycie rzeczy, czyli bierze się pod
uwagą tzw. amortyzację.
Należy pamiętać, iż roszczenia najemcy przeciwko
wynajmującemu o zwrot
nakładów
przedawniają
się z upływem roku od dnia
zwrotu rzeczy i dotyczy
to zarówno nakładów koniecznych, jak i ulepszeń.
Agata Ogłódek
Aplikantka radcowska