OPERAT SZACUNKOWY

OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ
NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM
MIESZKALNYM WIELOMIESZKANIOWYM
POŁOŻONEJ W KALISZU, UL.OSTROWSKA 36, POWIAT MIASTO
KALISZ, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE
KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00031452/7
Numer sprawy: KM 1450/06
WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ:
Działka nr 120/1 – 0,0967 ha
Obręb 0083 Os. Asnyka
KW nr KZ1A/00031452/7 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kaliszu
386 000,00 zł
słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych
WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU 2/24 W NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ:
32 000,00 zł
słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych
DATA SPORZĄDZENIA:
12 lutego 2015 r.
OPERAT WYKONAŁ:
Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026
KM 1450/06
2
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ................................................................ 3
1.1. Przedmiot wyceny. .................................................................................................. 4
1.2. Zakres wyceny. .............................................................................................................. 4
2. CEL WYCENY .......................................................................................... 4
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU
SZACUNKOWEGO ....................................................................................... 4
3.1. Podstawy formalne wyceny .................................................................................... 4
3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ........................................................................ 4
3.3. Materiały pomocnicze .............................................................................................. 5
3.4. Źródła danych o nieruchomości ............................................................................ 5
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................... 5
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI ................................................................. 5
5.1. Stan prawny ................................................................................................................ 5
5.2. Opis głównych c ech nieruchomości ..................................................................... 6
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ......................................................... 13
7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ......................................................... 14
8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU
OKREŚLONEJ WARTOŚCI ........................................................................... 15
8.1. Rodzaj określonej wartości .................................................................................. 15
8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania .......................................... 16
9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ....................................... 17
9.1. Obliczenie wartości rynkowej ............................................................................. 17
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ............................ 20
11. KLAUZULE ......................................................................................... 21
12. ZAŁĄCZNIKI ....................................................................................... 21
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
3
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis przedmiotu wyceny:
Przeznaczenie:
Współwłaściciele:
Cel wyceny:
Procedura szacowania:
Daty istotne dla operatu
szacunkowego
Wartość rynkowa
nieruchomości:
Wartość rynkowa udziału w 2/24
w częściach nieruchomości:
Wykonawca operatu
szacunkowego:
Zabudowana nieruchomość obejmująca działkę gruntu
o numerze ewidencyjnym 120/1 o powierzchni 0,0967 ha,
położona w Kaliszu przy ul. Ostrowskiej 36, (powiat Miasto
Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej
306101__1–M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 0083 Os. Asnyka,
zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00031452/7
prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu.
Zabudowa:
- budynek mieszkalny wielo mieszkaniowy o powierzchni
zabudowy 229,00 m2, powierzchni użytkowej 346,00 m2
- budynek garażowy i budynek gospodarczy w złym stanie
technicznym
S.U i K. Z. P: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
Osoby fizyczne
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ułamkowej
części nieruchomości (2/24) dla ustalenia ceny wywoławczej na
licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.
Do wyceny nieruchomości zastosowano:
- podejście porównawcze
- metodę porównywania parami
Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 30.01.2015 r.
Data oględzin nieruchomości - 30.01.2015 r.
Data, z której przyjęto poziom cen - 12.02.2015 r.
Data sporządzenia operatu - 12.02.2015 r.
386 000 zł
słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych
32 000 zł
słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych
Rzeczoznawca Majątkowy – biegły sądowy
Ewa Jung
Nr uprawnień 5026
Pieczęć i podpis rzeczoznawcy
majątkowego:
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
4
1.1. Przedmiot wyceny.
Przedmiotem wyceny jest zabudowana nieruchomość gruntowa obejmująca działkę
gruntu nr 120/1 o powierzchni 0,0967 ha, położona w Kaliszu przy ul. Ostrowskiej 36
(powiat M. Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101_1–M.
Kalisz, obrębie geodezyjnym 0083 Os. Asnyka, zapisana w Księdze Wieczystej nr
KZ1A/00031452/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu.
1.2. Zakres wyceny.
W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności zabudowanej
nieruchomości obejmującej jedną działkę gruntu nr 120/1 wraz z naniesieniami
budowlanym trwale z gruntem związanymi.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału 2/24 w prawie własności
nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji
z nieruchomości.
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU
SZACUNKOWEGO
3.1. Podstawy formalne wyceny
Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 16.10.2014 r.
KM/1450/06 wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w
Kaliszu Monikę Talarczyk
Wykonawca:
Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung
zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292
Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury.
Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości.
3.2. Podstawy prawne i merytoryczne
 Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z
2014 r. Nr 0, poz. 518 z późniejszymi zmianami);
 Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z
późn. zm.)
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz.
2109 z późniejszymi zmianami)
 Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr
43, poz. 296 z późniejszymi zmianami)
 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności
komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
5
3.3. Materiały pomocnicze.
 R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM
Warszawa 2005.
 M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”
PFSRM Warszawa 2001.
 Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek. Wyd. PWN Warszawa 2002
3.4. Źródła danych o nieruchomości
 Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 30 stycznia 2015 r. w obecności
współwłaścicieli nieruchomości (P. Aldony Sibielak, Ewy Kaczmerek, Magdaleny
Kaczmarkiewicz).
 Księga Wieczysta Nr KZ1A/00031452/7 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych
Sądu Rejonowego w Kaliszu
 Rejestr gruntów prowadzony Prezydenta Miasta Kalisza
 Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku
 Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta
Kalisza
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Data sporządzenia wyceny:
12 lutego 2015 r.
Data określenia wartości:
12 lutego 2015 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny:
30 stycznia 2015 r.
Data oględzin przedmiotu wyceny:
30 stycznia 2015 r.
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI
5.1.Stan prawny
Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00031452/7
prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu.
W ww. księdze wieczystej na dzień 11 lutego 2015 r. znajdują się następujące zapisy:
DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości
Kalisz, ul. Ostrowska 36, sposób korzystania – działka zabudowana, działka nr 120/1
o powierzchni 0,0967 ha
DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością
Wpisów nie ma
DZIAŁ II – własność
6/24 Emilia Siwers, córka Ludwika i Petroneli
3/24 Magdalena Anna Kaczmarkiewicz, córka Marka i Wandy
6/24 Aldona Maria Sibielak, córka Władysława i Janiny
2/24 Jan Piotr Lipiński
2/24 Andrzej Maria Lipiński
2/24 Bogumiła Karolina Lipińska
3/24 Ewa Kaczmarek córka Sławoja i Anny
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
6
DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia
Pod nr 1; ostrzeżenie –Z udziału 2/24 części należącego do Andrzeja Lipińskiego w
nieruchomości opisanej w dziale I-O tej księgi toczy się egzekucja na rzecz Banku PEKAO
S.A. I O/Kalisz z siedzibą w Warszawie, zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieli,
którzy przyłączą się do egzekucji.
DZIAŁ IV – hipoteka
Wpisów nie ma
DANE Z REJESTRU GRUNTÓW:
Województwo:
Powiat:
Jednostka ewidencyjna:
Obręb:
Jednostka rejestrowa:
współwłaściciele:

wielkopolskie
M. Kalisz
306101_1 M. Kalisz
0083,083 Os. Asnyka
G46
6/24 Siwers Emilia
3/24 Kaczmarkiewicz Magdalena
6/24 Sibielak Aldona
2/24 Lipiński Jan
2/24 Lipiński Andrzej
2/24 Lipińska Bogumiła
3/24 Kaczmerek Ewa
Akusz
mapy
Numer
działki
Bliższe określenie
położenie
Oznacz.
uż. i kont.
Klasyf.
1
120/1
Ostrowska 36
B
Powierzchnia
użytków i
działki
klas
0,0967
0,0967
Nr KW
KZ1A/00031452/7
Stwierdzono zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej i rejestrem gruntów.
5.2.Opis głównych cech nieruchomości
POŁOŻENIE
Województwo wielkopolskie
Wielkopolskie województwo,
utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej
części Polski. Sąsiaduje z województwami:
lubuskim, zachodniopomorskim,
pomorskim, kujawsko-pomorskim,
łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29
942
km2
powierzchni.
3345
tys.
mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na
31 powiatów, 4 miasta na prawach
powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
7
Powiat Miasto Kalisz
Kalisz – to miasto położone w południowowschodniej części województwa wielkopolskiego,
w głębokiej dolinie rzeki Prosny. drugie co do
wielkości i również drugi najsilniej zurbanizowany
ośrodek województwa wielkopolskiego, powiat
grodzki, siedziba powiatu ziemskiego. Kalisz
2
zajmuje 70 km , liczy ok. 100 tys. mieszkańców.
Kalisz, ul. Ostrowska 36
Budynek usytuowany jest w pośredniej strefie
miasta Kaliszu, przy ul.Ostrowskiej na osiedlu
mieszkaniowym Asnyka.
Osiedle Adama Asnyka – jedno z większych
osiedli
mieszkaniowych
w
Kaliszu,
wchodzących w skład Kaliskiej Spółdzielni
Mieszkaniowej. Obejmuje obszar pomiędzy
ulicami Dworcową, Górnośląską, Polną i
Południową oraz torami kolejowymi. 19
hektarów na osiedlu to tereny zielone.
Osiedle liczy 49 budynków, w większości
bloków z wielkiej płyty, w tym cztery
wieżowce
oraz
kilka
domków
jednorodzinnych. Zamieszkuje je około 8 100
mieszkańców.
źródło: wycinek ze strony : msip.kalisz.pl
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
8
SĄSIEDZTWO I DOJAZD
Przedmiotowa nieruchomość położona jest narożnie u zbiegu ulicy Ostrowskiej i Polnej na
osiedlu mieszkaniowym Asnyka. Najbliższe sąsiedztwo stanowią bloki mieszkalne
wielorodzinne oraz zabudowa jednorodzinna. W pobliżu znajduje się Park Przyjaźni,
ryneczek osiedlowy, przychodnia zdrowia oraz wiele punktów handlowo – usługowych.
Dojazd do budynku drogą asfaltową.
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
9
OPIS NIERUCHOMOŚCI
Przedmiotowa nieruchomość obejmuje jedną działkę gruntu nr 120/1 o powierzchni
967 m2, o kształcie prostokąta, usytuowana w Kaliszu przy ul. Ostrowskiej 36. Działka
zabudowana jest w granicy budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym w średnim stanie
technicznym, budynkiem garażowym i gospodarczym. Teren nieruchomości ogrodzony
siatką stalową, brama wjazdowa stalowa. Niezabudowana część działki zaniedbana i
niezagospodarowana. Teren nieruchomości uzbrojony jest w urządzenia infrastruktury
technicznej:
- sieć wodociągową
- sieć elektroenergetyczną
- sieć gazowa - w ulicy
- sieć kanalizacji sanitarnej - w ulicy, szambo bezodpływowe
źródło: msip.kalisz.pl
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
10
OPIS ZABUDOWAŃ
BUDYNEK MIESZKALNY WIELOMIESZKANIOWY
Budynek, dwukondygnacyjny, całkowicie podpiwniczony, kryty dachem dwuspadowym.
W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych usytuowanych na parterze, piętrze i
poddaszu.
W piwnicy znajdują się pomieszczenia gospodarcze.
Dostęp do lokali mieszkalnych następuje z jednej klatki schodowej.
Budynek wpisany jest do Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta Kalisza.
DANE TECHNICZNE - wg pomiarów własnych (zastosowana Norma ISO 9836:1997)
Powierzchnia zabudowy - 229,00 m2 (wg wypisu z ewidencji budynków)
Powierzchnia użytkowa – 346,00 m2 (bez piwnic)
Rok budowy – 1912
Wyszczególnienie
Powierzchnia użytkowa*
(m2)
Piwnica: Pomieszczenia gospodarcze
Parter
Klatka schodowa
8,80
4 lokale mieszkalne
146,70
Lokal mieszalny nr 1:
(pokój+ kuchnia + łazienka z wc+ przedpokój)
Lokal mieszalny nr 1a:
(pokój+ kuchnia + łazienka z wc+ przedpokój)
Lokal mieszkalny:
(pokój+ kuchnia + łazienka z wc+ przedpokój)
Lokal mieszkalny:
(pokój+ przedpokój + kuchnia)
I Piętro:
3 lokale mieszkalne
Klatka schodowa
Poddasze
Lokal mieszkalny:
(pokój+ kuchnia + korytarz) H= 1,92
RAZEM POWIERZCHNIA
37,90
36,40
36,20
36,20
149,40*
6,10
35,00
346,00
* W związku z tym, iż nie było możliwości pomiarów każdego lokalu mieszkalnego, powierzchnię użytkową
budynku przyjęto na podstawie pomiarów lokali na parterze.
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
ELEWACJA FRONOTOWA BUDYNKU
ELEWACJA OD STRONY PODWÓRZA
KLATKA SCHODOWA
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
11
KM 1450/06
12
JEDEN Z LOKALI MIESZKALNYCH NA PARTERZE
PODDASZE – CZĘŚĆ MIESZKALNA
OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA
Ściany: murowane z cegły pełnej
Stropy: drewniane
Dach: konstrukcji drewnianej, kryty papą
Posadzki: betonowe i drewniane,
Stolarka okienna i drzwiowa: zróżnicowana w zależności od lokalu (PCV lub drewniana),
drzwi drewniane
Schody: betonowe wylewane, wewnętrzne wykończone lastryko poręczą stalową
Wykończenie ścian wewnętrznych: w zależności od lokalu mieszkalnego - tynki cementowo
– wapienne, ściany malowane, w części sanitarnej płytki ceramiczne
Instalacje:
- wodociągowa
- elektryczna
- ogrzewanie (każdy lokal odrębne, w części elektryczne lub węglowe – piece kaflowe)
- kanalizacja sanitarna (tylko część lokali mieszkalnych)
Stan techniczny
Ogólny stan techniczny budynku średni. Widoczne pęknięcia ścian zewnętrznych. Standard
poszczególnych lokali zróżnicowany. Brak centralnego ogrzewania i podłączenia do sieci
kanalizacyjne w budynku stanowi duże utrudnienie dla mieszkańców i użytkowników lokali,
znacznie obniża funkcjonalność pomieszczeń i ich standard budynku. Budynek nie
dostosowany do współczesnych normo techniczno – funkcjonalno – estetycznych, jak
również termoizolacyjnych. Budynek w części niezamieszkały.
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
13
BUDYNEK GARAŻOWY
Budynek parterowy, usytuowany w granicy działki, przylegający do budynków garażowych
usytuowanych na innej nieruchomości. Budynek murowany z cegły ceramicznej, za dachem
płaskim, krytym papą. Stan techniczny budynku – zły.
Dane techniczne: (na podstawie rejestru budynków)
Powierzchnia zabudowy – 37,00 m2
BUDYNEK GOSPODARCZY
Budynek parterowy, usytuowany w granicy działki. Budynek murowany z cegły ceramicznej,
z dachem płaskim, krytym papą. Stan techniczny budynku – zły.
Budynek wykorzystywany jako pomieszczenie gospodarcze. Do budynku przybudowana
drewniany szalet oraz wiata drewniana w złym stanie technicznym
Dane techniczne: (na podstawie rejestru budynków)
Powierzchnia zabudowy – 9,00 m2
6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI
Na dzień wyceny Miasto Kalisz nie ma obowiązującego planu zagospodarowania
przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym znajduje szacowana nieruchomość.
Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania opracowanego dla
miasta Kalisza, podjętego uchwałą nr XXXVIII/543/2009 Rady Miejskiej Kalisza z dnia
3 września 2009 r. nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej
jednorodzinnej (MN).
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
14
7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny:
 Informacje z dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę, dotyczące stanu
prawnego nieruchomości,
 Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu
 Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie miasta
Kalisza
 Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan
przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości.
Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego:
 rodzaj rynku – rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami
wielomieszkaniowymi
 obszar rynku – miasto Kalisz
 okres badania cen – z uwagi na małą ilość transakcji trzy lata wstecz od daty wyceny
 jednostka odniesienia – cena transakcyjna za nieruchomość zabudowaną
Analizie poddano rynek nieruchomości zabudowanych budynkami wielorodzinnymi.
Analiza wykazała, iż ten segment rynku jest mało rozwinięty. W większości obiekty takie są
wynajmowane i nie podlegają sprzedaży. W ostatnich dwóch latach odnaleziono 9 transakcji
sprzedaży nieruchomości handlowo usługowych.
Data transakcji
2014-07-17
2013-06-20
2013-10-16
2012-06-28
2014-09-24
2012-03-14
2012-08-30
2012-03-08
2012-03-08
2013-10-30
2012-08-29
Obręb
Ulica
Chmielnik
Śródmieście
Śródmieście
Czaszki
Śródmieście
Piskorzewie
Śródmieście I
Śródmieście
Śródmieście
Śródmieście
Ogrody
Skarszewska
Łazienna
Kościuszki
Lipowa
Łazienna
F. Chopina
Sukiennicza
Aleja Wolności
Aleja Wolności
Sródmiejska
Poznańska
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
Powierzch
nia
działki(ek)
1126
710
1267
1080
825
565
569
1149
1149
1693
4696
Cena
łączna
działki i
bud
264000
325000
451626
527045
700000
940000
1500000
2200000
2200000
2300000
2845528
KM 1450/06
15
Z bazy odrzucono 6 zupełnie nie przystających do wycenianej pod względem atrybutów
cenotwórczych i pozostawiono tylko 5 transakcji na podstawie których dokonano obliczeń.
Data
Obręb
transakcji
2012-06-28 Czaszki
2013-06-20 Śródmieście
2013-10-16 Śródmieście
2014-07-17 Chmielnik
2014-09-24 Śródmieście
Ulica
Powierzchnia
działki(ek)
Lipowa
1080
Łazienna
710
Kościuszki
1267
Skarszewska
1126
Łazienna
825
Cena
w zł
527045
325000
451626
264000
700000
Przeprowadzona analiza notowanymi transakcjami w odniesieniu do nieruchomości
gruntowych zabudowanych pozwala stwierdzić, iż od początku 2013 roku są stabilne. Wobec
powyższego w przeprowadzonym porównaniu nie przyjęto trendu zmiany cen w czasie.
Z analizy wynika, iż największy wpływ na cenę ma lokalizacja nieruchomości.
Potencjalni klienci zwracają uwagę na dostępność komunikacyjną sąsiedztwo nieruchomości.
Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w pobliżu centralnej części miasta.
Ważnym atrybutem jest również stan techniczny zabudowań, oczywiście im budynek
bardziej zadbany, zmodernizowany i wyremontowany tym cena wyższa.
Kolejną cechą, która wpływa na wartość jednostki porównawczej w badanym segmencie
rynku jest powierzchnia użytkowa budynku oraz działki, im większa tym cena całkowita
oczywiście większa. Potencjał nieruchomości objawia się w przypadku budynków
wielorodzinnych – kamienic tym, czy dany budynek ma oprócz części mieszkalnej cześć
usługową. Lokale użytkowe to jeden z czynników który wpływa znacząco na wartość
nieruchomości, gdyż mogą one generować dochód z danej nieruchomości. Bardzo ważnym
atrybutem wpływającym na wartość jest zagospodarowanie terenu, utwardzenia oraz dojazd.
Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania
preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami i
własnej analizy.
8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI
WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI
WYCENY
ORAZ
8.1.Rodzaj określonej wartości
Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono wartość rynkową nieruchomości.
Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość
sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji.
Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy
przyjęciu następujących założeń:
 strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz
miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06

16
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.”
8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania
Do wyceny nieruchomości zastosowano:
 podejście porównawcze
 metodę porównywania parami.
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej,
której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które
były przedmiotem obrotu handlowego.
Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej
i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą.
Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania
obiektów
parami,
czyli
obiektu
wzorcowego
o
znanej
cenie
i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.
PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI
1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość
poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.
2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na
rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.
3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej
cech rynkowych.
4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych
pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot
wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki.
5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej
nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych
nieruchomości.
6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech
i
przypisanych
im
wag
pomiędzy
nieruchomością
wycenianą
a nieruchomościami wybranymi.
7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny
transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.
8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej
arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub
średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
17
9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY
9.1.Obliczenie wartości rynkowej
W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 5 transakcji sprzedaży
nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot własności. W zbiorze tym –określono:
Ceny:
Cena minimalna = 264 000,00 zł
Cena maksymalna = 700 000,00 zł
DELTA = 436 000,00 zł
386 250,34
Liczba transakcji
Liczba próbek = 5
Liczba porównań = 3
Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a)
Odchylenie standardowe = 172 189,67
300 000
350 000
400 000
450 000
500 000
550 000
600 000
650 000
700 000
Cena 1 mkw
Poniżej przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości:
Przyjęte cechy rynkow e
Położenie 30 %
Stan 25 %
Wielkość 10 %
Standard 20 %
Powierzchnia 15 %
Na podstawie przedstawionego zbioru 3 cen transakcyjnych dokonano porównania
obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych.
Data
transakcji
Obręb
Ulica
Nr
Nr Księgi Wieczystej
gruntowej
Nr działki(ek)
Cena
Powierzchnia
łączna działki(ek)
działki
i bud
2012-06-28 Czaszki 44
Lipowa 32
527045
1080
Nieruchomość zabudowana kamienicą mieszkalna wielorodzinną o powierzchni użytkowej 766,29
m2 + komórki lokatorskie. Stan techniczny – średni.
2013-06-20 Śródmieście 26b
Łazienna 15
325000
710
Nieruchomość zabudowana kamienicą mieszkalna wielorodzinną o powierzchni użytkowej 435 m2
w zadowalającym stanie techniczny
2014-07-17 Chmielnik 015
Skarszewska 26
264000
1126
Nieruchomość zabudowana domem wielomieszkaniowym III kondygnacyjnym o pow. zab. 101 m2 +
budynek niemieszkalny I kondygnacyjny w średnim stanie technicznym.
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
OPIS CECH RYNKOWYCH
Nazwa cechy
Położenie
Stan techniczny
Skala opisu
dobre
Charakterystyka
zadowalające
Nieruchomość położona na obrzeżach strefy
centralnej lub pośredniej strefie miasta
średnie
Nieruchomość położona w peryferyjnej strefie
miasta
dobry
Budynki po remontach i modernizacji, materiały
wykończeniowe standardowej jakości, budynek
uzbrojony w infrastrukturę techniczną
zadowalający
Budynki zadbane o stabilnej konstrukcji,
wnętrza o zróżnicowanym standardzie
wykończenia, w budynku instalacja wodno
kanalizacyjna, gazowa
Budynek wymagający remontów kapitalnych,
standard wykończenia lokali zróżnicowany przeciętny i niski, brak CO i kanalizacji w całym
budynku
większość lokali zmodernizowanych,
wymienione okna, centralne ogrzewanie i
instalacja wodno - kanalizacyjn
lokale o zróżnicowanym standardzie niskim i
przeciętnym, brak centralnego ogrzewania w
lokalach, brak kanalizacji w części lokali
2
powyżej 500 m
średni
Standard wykończenia
przeciętny
niski
Powierzchnia użytkowa
budynku
Wielkość działki
18
duża
przeciętna
mała
duża
średnia
Nieruchomość położona w Śródmieściu
pomiędzy 250-500 m
poniżej 250 m
2
powyżej 800 m
poniżej 800 m
2
2
2
Tabele porównawcze
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 527 045,00 PLN
Cechy rynkowe
Waga cechy [%]
Zakres kwotowy Wartość cechy
(Nier.
wyceniana)
Położenie
30
130 800,00
zadowalające
Stan techniczny
25
109 000,00
średni
Standard
20
87 200,00
niski
wykończenia
Powierzchnia
15
65 400,00
średnia
użytkowa
budynku
Wielkość działki
10
43 600,00
duża
Suma: - 32 700,00
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
Wartość cechy
(nier.por.)
zadowalające
średni
niski
duża
duża
Poprawki [zł].
0,00
0,00
0,00
- 32 700,00
0,00
KM 1450/06
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 325 000,00 PLN
Cechy rynkowe
Waga cechy [%]
Zakres kwotowy Wartość cechy
(Nier.
wyceniana)
Położenie
30
130 800,00
zadowalające
Stan techniczny
25
109 000,00
średni
Standard
20
87 200,00
niski
wykończenia
Powierzchnia
15
65 400,00
średnia
użytkowa
budynku
Wielkość działki
10
43 600,00
duża
Suma: - 76 300,00
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 264 000,00 PLN
Cechy rynkowe
Waga cechy [%]
Zakres kwotowy Wartość cechy
(Nier.
wyceniana)
Położenie
30
130 800,00
zadowalające
Stan techniczny
25
109 000,00
średni
Standard
20
87 200,00
niski
wykończenia
Powierzchnia
15
65 400,00
średnia
użytkowa
budynku
Wielkość działki
10
43 600,00
duża
Suma: 98 100,00
19
Wartość cechy
(nier.por.)
Poprawki [zł].
dobre
zadowalający
niski
- 65 400,00
- 54 500,00
0,00
średnia
0,00
średnia
43 600,00
Wartość cechy
(nier.por.)
Poprawki [zł].
średnie
średni
niski
65 400,00
0,00
0,00
mała
32 700,00
duża
0,00
Wartości cząstkowe:
Wx-527045,00 = 527045,00+(-32700,00) = 494345,00
Wx-325000,00 = 325000,00+(-76300,00) = 248700,00
Wx-264000,00 = 264000,00+98100,00 = 362100,00
Sposób obliczania wartości 1 m2
średnia ważona ze wzoru:
(0,94*494345,00 + 0,60*248700,00 + 0,79*362100,00) / (0,94 + 0,60 + 0,79)
Wartość nieruchomości wycenianej: 386 250,34 zł
słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy dwieście pięćdziesiąt zł. 34/100
Wartość nieruchomości wycenianej:
przyjęto 386 000,00 zł
słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych
Wartość udziału 2/24 w nieruchomości wynosi:
386 000 zł x 2/24 = 32 166 zł
przyjęto: 32 000 zł
słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
20
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM
WARTOŚĆ RYNKOWA
NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ OBEJMUJĄCEJ DZIAŁKĘ GRUNTU NR 120/1
O POWIERZCHNI 0,0967 HA ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00031452/7
WYNOSI
386 000 zł
słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych
WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU 2/24
W NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ OBEJMUJĄCEJ DZIAŁKĘ GRUNTU NR
120/1 O POWIERZCHNI 0,0967 HA ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00031452/7
WYNOSI
32 000 zł
słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych
Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na
terenie miasta Kalisza. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorze zebranych transakcji.
Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na
rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.
KM 1450/06
21
11. KLAUZULE
 Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa.
 Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których
występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na
podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej.
 Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były
one przedmiotem odrębnego dochodzenia.
 Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu
niż podany w pkt. 1.4. “Cel wyceny”
 Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora
jest zabroniona.
 Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku
VAT.
 Z uwagi na fakt, iż nie było możliwości wejścia do lokali na piętrze niniejszy operat
sporządzono przy założeniu zróżnicowanego standardu wykończenia (przeciętnego
i niskiego).
 Ze względu na brak zgody współwłaścicieli (przeciwko którym nie toczy się
postępowanie egzekucyjne) w operacie nie ujawniono fotografii z większości lokali
mieszkalnych.
 Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony
przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany
uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154
Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
 Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego
sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora.
12. ZAŁĄCZNIKI



Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00031452/7 prowadzonej przez Sąd
Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych.
Wypis z rejestru gruntów i budynków.
Kopia mapy ewidencyjnej.
Kalisz, dnia 12 lutego 2015 r.