Analiza wykonania planu rzeczowo

Nasze Osiedle nr. 1/2015
Pismo omawiające sprawy ważne dla mieszkańców
S.M. „Batory – Wschód”
Kwiecień 2015r.
Omówienie wyników finansowych za 2014r
1. Realizacja przychodów, kosztów oraz wyniku finansowego w 2014 roku
przedstawia się następująco:
- Przychody zrealizowano w kwocie 5.654.283,83 zł. , w tym 902.748,22 zł. na
funduszu remontowym i balkonowym, a 4.751.535,61 zł. z tytułu sprzedaży
produktów działalności usługowej i wpływów od mieszkańców tj. 96,50 %
w stosunku do planu rocznego.
- Poniesione koszty działalności Spółdzielni bez funduszu remontowego
wyniosły 4.023.900,40 zł., co stanowi 95,01 % w porównaniu do planu na
2014r. Wskaźniki te świadczą o pozytywnej relacji przychodów do kosztów.
2. Wynik brutto bilansowy wynosi 1.055.945,76 zł. tj.101,39% do planu 2014r.
podatek dochodowy wynosi
200.963,00 zł. tj.101,56% do planu 2014r.
zysk netto bilansowy wynosi
854.982,76 zł. tj.101,35% do planu 2014r.
Nadwyżka kosztów nad przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi
wynosi 328.310,55 zł., co stanowi 90,94 % planu rocznego .
3. Stan środków pieniężnych na rachunkach bankowych i w kasie na dzień 31.12.2014r.
zamknął się kwotą 2.000.781,22 zł. Środki pieniężne w banku zainwestowano w
sposób następujący:
-1.500.000,00zł. umieszczono na lokatach terminowych.
- środki rachunku bieżącego zaangażowano w instrument „overnight” jako
inwestowanie środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku
depozytów automatycznych.
4. Wynajem powierzchni użytkowych.
Wpływy z wynajmu powierzchni użytkowych i innych pożytków wyniosły w
2014 roku 1.593.325,47 zł. Realizacja wpływów do planu rocznego stanowi
96,91%. Koszty dotyczące działalności usługowej wyniosły 537.379,71 zł.,
co stanowi 89,17 % planu, a wynik na działalności usługowej wynosi
1.055.945,76 zł., co stanowi 101,39 % planu.
5. Zadłużenia czynszowe.
Zadłużenie lokali mieszkalnych na 31.12.2014r. wyniosło 194.193,54 zł.,
co stanowi 4,78% należności mieszkańców w tym zadłużenie powyżej
6 miesięcy 87.069,12 zł. Kwota bezwzględna zadłużenia lokali mieszkalnych
spadła poniżej 200-tys.zł., a wskaźnik zadłużenia spadł poniżej 5%.
1
Odnosząc się do przeszłości zadłużenie lokali mieszkalnych na koniec 2006r.
wynosiło 336,-tys. zł. przy wskaźniku zadłużenia do obrotu 10,44%.
Osiągnięte obecnie wyniki świadczą o prawidłowej i konsekwentnej polityce
windykacyjnej prowadzonej przez Spółdzielnię. Zadłużenie lokali użytkowych
wyniosło 34.608,05 zł., co stanowi 1,76%. W tej kwocie 6.909,58 zł. stanowią
zadłużenia powyżej 6 miesięcy, które systematycznie maleją.
6. Wskaźniki płynności finansowej pozostają w dalszym ciągu na wysokim
poziomie. Wskaźnik płynności finansowej I stopnia wynosi 2,09-krotność
pokrycia zobowiązań krótkoterminowych przez należności i posiadane środki
pieniężne. Wskaźnik płynności finansowej II stopnia wynosi 1,44-krotność
pokrycia zobowiązań przez aktywa obrotowe określone we wskaźniku I stopnia
pomniejszone o rozliczenia międzyokresowe RMK tj. nadwyżka kosztów
remontów nad funduszem remontowym oraz stratę na działalności mieszkaniowej.
Wskaźnik płynności finansowej III stopnia wynosi 1,32-krotność i określa
poziom finansowania zobowiązań przez posiadane środki pieniężne, co oznacza,
że możemy jednocześnie spłacić wszystkie zobowiązania i zostanie nadwyżka
środków pieniężnych.
7 . Biorą pod uwagę wygospodarowany zysk netto w kwocie 854.982,76 zł. Zarząd
rekomenduje Walnemu Zgromadzeniu Członków Spółdzielni podział nadwyżki
bilansowej w sposób następujący:
-pokrycie straty na działalności mieszkaniowej w kwocie 328.310,55 zł.
-pozostała kwotę 526.672,21 zł. przeznaczyć na zasilenie Funduszu
Remontowego Spółdzielni.
Na podstawie przedstawionej informacji Zarząd stoi na stanowisku, że osiągnięte
wyniki świadczą o stabilnej sytuacji finansowej Spółdzielni.
Informacje Zarządu i Rady Nadzorczej
I.
Stanowisko Zarządu i Rady Nadzorczej w sprawie realizacji wniosków
zgłoszonych na WZCz. w dniu 26.05.2014r.
W trakcie obrad Walnego Zgromadzenia Członków w dniu 26.05.2014r.
zostało zgłoszonych 18 wniosków w tym 16 bez głosowania i przekazane
Zarządowi Spółdzielni do rozpatrzenia. Zarząd Spółdzielni ustosunkował się do
poszczególnych wniosków, a mianowicie :
1. Wprowadzić dodatek do przedstawianych na WZCz. sprawozdań finansowych
umożliwiający członkom SM ocenę długookresowych wyników finansowych,
dynamiki opłat itp. Wniosek został przyjęty przez WZCz. Zarząd przygotował
zestawienia najważniejszych wskaźników dotyczących gospodarki finansowej
Spółdzielni za okres 5-ciu lat tj. 2010-2014. Zestawienie to dołączone będzie do
materiałów przygotowanych na tegoroczne WZCz. z którymi może zapoznać się
każdy członek Spółdzielni.
2
2. Środków z nadwyżki finansowej z 2014 roku nie przekazywać na zasilenie funduszu
remontowego. Wniosek nie został przyjęty przez WZCz.
3. Założyć mierniki ciepła na grzejnikach w mieszkaniach. W związku z istniejącym
obecnie schematem instalacji grzewczej w lokalach nie ma możliwości
zamontowania liczników ciepła, natomiast możliwy jest jedynie montaż
podzielników kosztów. Zarząd uważa, że wniosek ten powinien zostać
przedyskutowany w szerszym gronie członków Sp-ni.
4. Sprawdzić kto jest właścicielem, ilu ludzi mieszka w lokalach oraz daty
zameldowania, a dane udostępniać na żądanie członka SM. Spółdzielnia nie ma
obowiązku ani możliwości sprawdzania daty zameldowania. Ponadto udostępnianie
danych jest niezgodne z obowiązującymi przepisami o ochronie danych osobowych.
Wniosek realizowany jest
przez Spółdzielnię w części umożliwionej jej
obowiązującym prawem.
5. Wycofać wystąpienie do władz miasta o przydzielenie naszej SM tzw. pasa zieleni
wzdłuż ul. Stefana Batorego. Wniosek jest niezgodny z uchwałą 15/2002 WZCz. z
dnia 20.06.2002r. Działania związane z zamianą gruntów zostały po konsultacji z R.
Nadzorczą zawieszone w związku z otrzymaną interpretacją podatkową Dyrektora
Izby Skarbowej.
6.
Wyremontować parking pomiędzy budynkami 27 i 29 z uwzględnieniem dobrego
odpływu wód gromadzących się na jego płaszczyźnie. Wniosek przyjęty przez WZCz
do realizacji w wieloletnim planie robót remontowych.
7. Na następne WZCz przygotować do przyjęcia projekt zmian regulaminu obrad
WZCz, a m.in. wprowadzić wykaz komisji, o których mowa w §.5 pkt 2. Zarząd
Spółdzielni przygotował projekt uchwały w sprawie wprowadzania zmian do
Regulaminu obrad Walnego Zgromadzenia który zostanie poddany pod głosowanie
tegorocznego WZCz.
8. Powołać Komisję Techniczną Rady Nadzorczej, w skład której powinni wchodzić
specjaliści branży budowlanej z Nadzoru Budowlanego lub NOT. Wniosek nie do
zrealizowania z uwagi na brak specjalistów z Nadzoru Budowlanego i NOT.
9. Zlecić Komisji Techniczne przeprowadzenie przeglądu w budynku Batorego 31 z
uwzględnieniem pęknięć ścian przy drzwiach wind i przy otworach okiennych.
Wszystkie budynki Spółdzielni corocznie przeglądane są przez osobę uprawnioną
zgodnie z wymogami Ustawy Prawo Budowlane.
10. Spełnić zgłaszany już w poprzedniej Radzie Nadzorczej postulat rozliczania zużycia
energii elektrycznej w rozbiciu na poszczególne budynki tak, jak się to robi w
przypadku c.o. Wniosek do zrealizowania po doposażeniu w falowniki układu wind
w budynkach.
11. Od 1 czerwca 2014r. rozliczać indywidualnie zużycie energii elektrycznej w budynku
Batorego 33. Wniosek do zrealizowania po doposażeniu w falowniki układu wind w
tym budynku.
3
12. Zwrócić się do szefa administracji gmachu Sztabu Generalnego o przywrócenie
dawnego stanu otwarcia furtki pomiędzy naszymi blokami 29
i 31 w celu
ułatwienia przejścia do ul. Rakowieckiej i Kazimierzowskiej. Zarząd nie widzi
możliwości pozytywnej realizacji wniosku, wobec odmów otrzymywanych przy
uprzednio prowadzonych staraniach.
13. Udrożnić kanały wentylacyjne i zasłonić siatką wyloty uniemożliwiając dostęp
ptactwu. Wniosek zasadny do realizacji w latach następnych.
14. Wzmóc nadzór nad administracją SM aktywizując do egzekwowania przepisów
obowiązujących na osiedlu. Chodzi m.in. o respektowanie prawnie zastrzeżonej
kolorystyki fasad, jednolitego koloru opraw okiennych, zakazu umieszczania
skrzynek kwiatowych poza obrysem balkonu, ograniczenia wysokości, na których
wiesza się pranie, porządkowania zagraconych balkonów itd. Zarząd wzmocni
kontrolę i nadzór.
15. Zadbać o terminową pielęgnację zieleni, m.in. proponując odpowiednim władzom
miasta wykonanie robót na obrzeżach naszego osiedla siłami SM po uzgodnionych
cenach. Propozycja bez szans na uzyskanie zgody miasta w partycypacji w kosztach
utrzymania zieleni.
16. Zbadać możliwości i wykorzystać bezzwrotne fundusze pomocowe do
przeprowadzenia różnych prac w obiektach SM. Zarząd składał wielokrotnie
wnioski o dofinansowanie potrzeb Sp-ni, które zostały oddalone. Aktualnie istnieje
możliwość zaciągania kredytów w ramach ustawy o wspieraniu termomodernizacji.
Na zaciąganie kredytów WZCz nie wyraża zgody.
17. Sprawdzić dlaczego w okresach wznowienia ogrzewania, takich jak np. w dniach od
1 do 8 maja, administracja dopuściła, że otwartych było kilkanaście okien na
klatkach schodowych. Wniosek jest nie do zrealizowania.
18. Poprawić dostępność Rady Nadzorczej dla mieszkańców SM, lepiej dopasować
terminy dyżurów, udostępnić telefon Przewodniczącego RN. Według Zarządu
dostępność Rady Nadzorczej dla członków Spółdzielni jest wystarczająca,
o
czym może świadczyć znikoma częstotliwość wizyt członków Spółdzielni na
dyżurach członków Rady.
II. Sprawa sprzeciwu Spółdzielni wobec wzrostu opłat za wieczyste użytkowanie gruntów .
Spółdzielnia złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego bardzo wyczerpujące i
wnikliwe wyjaśnienia, merytorycznie ustosunkowując się do treści operatów
przedstawionych przez władze Dzielnicy Mokotów. Jednocześnie przedstawiła obronę
własnych operatów. Odpowiednie pisma w tej sprawie zostały złożone w SKO w dniach
22.01.2015r. i 03.02.2015r. Do chwili obecnej nie otrzymaliśmy orzeczenia w tej sprawie,
wobec czego opłatę „za wieczyste” za rok 2015 Spółdzielnia wniosła w wysokości sprzed
podwyżki.
4
Remonty 2015r.
W zeszłym roku wykonano remonty elewacji bud. St. Batorego 31 i St. Batorego 33.
Do dokończenia modernizacji elewacji wszystkich budynków pozostało poprawienie
remontów południowych ścian budynków Batorego 27 i Batorego 29, a to zostało
zaplanowane na lata 2016/2017 .
Przyczyną odłożenia w czasie tych prac był dramatycznie zły stan instalacji ciepłej i
zimnej wody w budynkach naszego osiedla, wykonanych kilkanaście lat temu w technologii
NIPCO. Rury takie wykonane z PCV są bardzo podatne na uszkodzenia mechaniczne, co w
naszym przypadku przekładało się na dużą ilości awarii, zalań mieszkań i korytarzy
wymuszając przyśpieszenie decyzji o ich wymianie. Po wykonaniu
projektów
technicznych przystąpiono do wymiany pionów instalacji ciepłej i zimnej wody we
wszystkich budynkach mieszkalnych. Remont obejmuje wymianę pionów z rur klejonych
typu NIPCO na polipropylenowe rury zgrzewane typu KAN-therm oraz montaż
nowoczesnych, odpornych na manipulacje radiowych wodomierzy. Wyłoniona w przetargu
firma „INSTALATOR” bardzo sprawnie i fachowo dokonała w 2013r wymiany instalacji w
budynku Batorego 27, a zimą 2014/2015 wymieniła instalacje wodne w bud. Batorego 29
i Batorego 31. W efekcie tych działań znacznie spadła ilość zalań mieszkań na osiedlu oraz
zbilansowana została ilość wody zużytej przez mieszkańców
z obciążeniami
MPWiK-u. Wymianę instalacji wodnych w budynkach Batorego 33
i Batorego 37
zaplanowano odpowiednio na październik i na styczeń. Mamy nadzieję, że roboty te zostaną
przeprowadzone bezproblemowo i ku zadowoleniu mieszkańców.
Wymienione zostały, stare niebezpieczne w eksploatacji instalacje elektryczne w
piwnicach budynków nr. 27, 29 oraz 31 na instalacje o napięciu 24V. Wykonanie instalacji
zgodnie z obecnie obowiązującymi normatywami wraz ze zmniejszeniem napięcia
zaowocowało wzrostem bezpieczeństwa i zmniejszeniem kradzieży niechodliwych
żarówek. Należy także podkreślić, że przy wymianie zapewniono możliwość wykonania i
podłączenia instalacji oświetleniowej do piwnicy lokatorskiej, z czego niektórzy
mieszkańcy już skorzystali.
Następnym zaplanowanym w tym roku remontem jest kompleksowa wymiana
instalacji elektrycznej na klatkach schodowych i korytarzach w budynku Batorego 31.
Konieczność przeprowadzenia takiego remontu wynika głównie ze względów
bezpieczeństwa. Pięcioletni przegląd techniczny i przeprowadzone w jego ramach pomiary
wykazały, że 48-letnia instalacja nie spełnia wymaganej przepisami bezpieczeństwa
izolacyjności przewodów. Oprawy oświetleniowe są mocno wyeksploatowane z
wypalonymi stykami, brzęczącymi statecznikami i zdegradowaną sprawnością. W trakcie
wieloletniej eksploatacji zniszczone zostały instalacje oświetleniowe na klatkach
schodowych, które stanowią jedyną drogę ewakuacyjną dla 190-ciu mieszkań w
przypadku pożaru.
Zarząd w oparciu o wnioski przeglądu 5-cioletniego zdecydował wspólnie z Radą
Nadzorczą o konieczności pilnego remontu instalacji elektrycznych w budynkach osiedla i
zamieszczeniu tych robót w wieloletnim planie remontów. Plan ten został przedstawiony w
gazetce osiedlowej 1/2014, a następnie zatwierdzony do realizacji Uchwałą nr 9/2014
Walnego Zgromadzenia Członków w dniu 26.05.2014r.
5
Zarząd wspólnie z Komisją Techniczną Rady Nadzorczej przyjął założenia techniczne dla
projektu i zlecił wykonanie dokumentacji technicznej, której rozwiązania są następujące:
 na klatkach schodowych i poddaszach zainstalowane będą oprawy z czujką
ruchu
 na parterze przy windach i na korytarzach oświetlenie będzie czynne
całodobowo
 na pozostałych piętrach przy windach oraz przed wejściem i w holu na
parterze oprawy sterowane wyłącznikiem zmierzchowym
 instalacja oświetleniowa w piwnicach 24V
 wymiana przewodów WLZ od tablic piętrowych do tablic w mieszkaniach
 instalacja dzwonkowa zasilana z mieszkań o napięciu 230V
 oświetlenie w technologii LED
Otwartą sprawą jest sposób układania przewodów elektrycznych na korytarzach.
Rozpatrywane są dwie możliwości: w korytkach metalowych ( co niewątpliwie będzie
mniej estetyczne) lub przy wykorzystaniu tzw. podwieszonego sufitu ( jest to rozwiązanie
bardziej estetyczne ale droższe i w skali spółdzielni spowoduje wzrost kosztów o około 250
tys. zł). Zarząd i Rada Nadzorcza zwrócą się do mieszkańców z prośbą o wyrażenie opinii
w sprawie wyboru rozwiązania.
W budynku Batorego 31 na korytarzach dwóch pięter zostanie wykonana instalacja
elektryczna: na jednym piętrze ułożona na korytkach metalowych, a na drugim schowana
za podwieszanym sufitem. Administracja Sp-ni przygotuje i roześle ankietę, w której
mieszkańcy wypowiedzą się za jednym lub drugim rozwiązaniem.
Poza względami bezpieczeństwa istotne są także względy ekonomiczne, bowiem przy
utrzymaniu właściwej jakości oświetlenia części wspólnych budynku spodziewamy się
uzyskać istotne oszczędności w kosztach eksploatacji /do 30%/.
Remont ten, po wyłonieniu wykonawcy w przetargu nieograniczonym, zaplanowany jest
na jesień tego roku.
Ponadto w budynku Batorego 31 będzie wymieniony jeden dźwig osobowy na
przystosowany do przewozu osób na wózkach inwalidzkich, który będzie posiadał
powiększoną kabinę.
W budynku Batorego 37 w holu wejściowym zamontowany zostanie dźwigplatforma dla osób niepełnosprawnych, finansowany w 80% przez PFRON.
Rada Nadzorcza i Zarząd
S.M. „Batory- Wschód”
6