Ile przedsiębiorca zapłaci fiskusowi za budynek

echo
www.roedl.pl
Rzeczpospolita z 02.04.2014
Ile przedsiębiorca zapłaci fiskusowi za budynek mieszkalny
Przepisy różnicują stawki podatku od nieruchomości w zależności od tego, do jakiej kategorii zalicza się dany
obiekt. W niektórych przypadkach jej ustalenie może być jednak kłopotliwe.
W związku z działalnością deweloperską firm budowlanych, które inwestują w budowę budynków o funkcjach
mieszkalnych, a następnie je sprzedają bądź wynajmują (lub też sprzedają albo wynajmują poszczególne lokale
mieszkalne), pojawia się pytanie o zastosowanie właściwej stawki podatku od nieruchomości. Będzie ona bowiem różna
w zależności od stwierdzenia, który czynnik jest rozstrzygający – status inwestora jako przedsiębiorcy czy funkcja
(mieszkalna) budynku.
Podział z ustawy
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych podatkowi od nieruchomości
podlegają zasadniczo budynki (lub ich części):
a) mieszkalne,
b) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz mieszkalne zajęte na prowadzenie działalności
gospodarczej,
c) pozostałe.
Spośród wskazanych kategorii ustawa definiuje jedynie „budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej".
Za budynki takie uznaje budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność
gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być
wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych (zob. art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy).
Wynika z tego, że budynki lub ich części (np. zlokalizowane w nich lokale) mieszkalne, choćby były w posiadaniu
przedsiębiorcy, nie będą budynkami (lokalami) związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej. Budynek (lub
jego część) mieszkalny może być ewentualnie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.
Związany czy zajęty
Rozróżnienie tych dwóch pojęć może przysparzać kłopotów. Budynek (lub jego część) niemieszkalny jest związany z
prowadzeniem działalności gospodarczej, jeżeli jest w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego
działalność gospodarczą. Samo posiadanie przez przedsiębiorcę danego budynku niemieszkalnego zasadniczo przesądza
o tym, że jest on związany z działalnością gospodarczą. Nie jest przy tym istotne, czy budynek ten jest faktycznie
wykorzystywany w danym momencie dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej (związek może być jedynie
pośredni).
Przykład
niewykorzystywany magazyn
X sp. z o.o. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży mebli. Jest właścicielem budynku biurowego i
dwóch magazynów. Ze względu na rozmiary prowadzonej działalności jeden z magazynów nie jest obecnie
wykorzystywany przez X do składowania mebli. Pomimo to spółka obowiązana jest opodatkować ten magazyn według
stawki podatku od nieruchomości jak dla budynków (ich części) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Budynek (lub jego część) mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, gdy jest faktycznie
przeznaczony do prowadzenia w nim tej działalności i – co ważne – z wyłączeniem funkcji mieszkalnych i innych
związanych z zamieszkiwaniem w nim. Taka kwalifikacja budynku wymaga tym samym ustalenia bezpośredniego
związku z wykonywaną działalnością gospodarczą.
Przykład
kancelaria w mieszkaniu
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
Radca prawny Paweł Kowalski jest właścicielem lokalu mieszkalnego. W lokalu tym prowadzi również praktykę
zawodową. Część lokalu, która zajmowana jest przez biurko i inne meble biurowe, komputer, drukarkę oraz dokumenty
(archiwum), jest fizycznie wydzielona na prowadzenie działalności gospodarczej (nie jest wykorzystywana na potrzeby
osobiste pana Pawła). Do tej części lokalu powinna zostać zastosowana stawka podatku od nieruchomości właściwa dla
budynków (ich części) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Porównanie pojęć „związany" i „zajęty" wskazuje, że pojęcie „budynki (lub ich części) związane z prowadzeniem
działalności gospodarczej" jest szersze od pojęcia „budynki (lub ich części) zajęte na prowadzenie działalności
gospodarczej".
Konieczna jest analiza
Aby rozstrzygnąć, jaki jest charakter budynku i tym samym jaka jest właściwa stawka podatku od nieruchomości, trzeba
przeprowadzić następującą analizę:
krok 1: ustalenie, czy budynek jest mieszkalny czy niemieszkalny;
krok 2: jeżeli budynek jest mieszkalny – ustalenie, czy jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej; jeżeli
budynek jest niemieszkalny – ustalenie, czy jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Decyduje funkcja
Jeżeli budynek mieszkalny przeznaczony na sprzedaż jest własnością przedsiębiorcy (inwestora) i zlokalizowane w nim
lokale są lokalami mieszkalnymi, to przedsiębiorca jest uprawniony do zastosowania stawki podatku od nieruchomości
(dla całego budynku) jak dla mieszkalnego (tak również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 30 lipca 2013 r., II
FSK 2012/11). Innymi słowy, rozstrzygający nie jest tu fakt bycia przedsiębiorcą, lecz funkcja mieszkalna budynku. Ma
to istotne znaczenie, ponieważ pozwala na duże oszczędności podatkowe (por. stawki w tabeli). Na zmianę stawki
mogłoby wpłynąć zajęcie (faktyczne) tego budynku (poszczególnych lokali) na prowadzenie działalności gospodarczej, o
czym jest mowa niżej.
Co w przypadku wynajmu
Jeżeli inwestor wybuduje budynek o funkcjach mieszkalnych i budynek ten lub wyodrębnione w nim lokale mieszkalne
przeznaczy na wynajem (pozostając tym samym, jako właściciel, podatnikiem podatku od nieruchomości), to budynek
(poszczególne lokale) będzie nadal podlegał opodatkowaniu stawką podatku od nieruchomości właściwą dla budynków
(lokali) mieszkalnych. Jeżeli jednak wynajęte lokale mieszkalne zostaną zajęte przez lokatorów na prowadzenie
działalności gospodarczej, to w odniesieniu do tych lokali inwestor powinien zastosować wyższą stawkę podatku.
Autorką jest Anna Główka, radca prawny Warszawa, Rödl & Partner
Źródło: http://www.rp.pl/artykul/1098507-Stawka-podatku-od-nieruchomosci-dla-budynkow-mieszkalnych.html
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]