operat szacunkowy - Syndyk Mariusz Jedynak

Transkrypt

OPERAT SZACUNKOWY
Określenie wartości rynkowej lokalu użytkowego nr 2
wraz z udziałem 8282/10000 w prawie użytkowania
wieczystego gruntu położonego w budynku przy ulicy
Grunwaldzkiej nr 76 w Kędzierzynie – Koźlu,
województwo opolskie (działka nr ew. 1729/1).
Autor operatu :
Rzeczoznawca majątkowy
mgr inż. Andrzej KORDEK
uprawnienia nr 3619
Członek Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości, Oddział w Opolu.
* Kędzierzyn – Koźle, 12.03.2015r. *
Lokal użytkowy nr 2 wraz z udziałem 6901/10000 w prawie u.w. gruntu
ul Grunwaldzka nr 76, Kędzierzyn - Koźle (dz. ew. nr 1729/1).
Strona nr
1
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis nieruchomości
Cel wyceny
Kędzierzyn – Koźle, ul. Grunwaldzka nr 76, lokal
użytkowy nr 2 o pow. użytkowej Pu = 569,34 m2 wraz z
udziałem 8282/10000
w
prawie
użytkowania
wieczystego gruntu położony w budynku o funkcji
użytkowo – mieszkalnej (dz. nr 1729/1 o pow.
0,1150ha).
Sprzedaż.
Właściciel gruntu – Gmina Kędzierzyn - Koźle
Osoby, którym przysługują Użytkownik wieczysty gruntu-właściciel lokalu –
prawa do nieruchomości
Przedsiębiorstwo Robót InżynieryjnoMostowych „MOSTY PRDiM” Sp. z o. o.
Oszacowana wartość
rynkowa na dzień oględzin
Autor operatu
1 000 000,-zł
Słownie: jeden milion złotych
uprawnienia nr 3619
Data sporządzenia operatu 12 marzec 2015r.
Rzeczoznawca Majątkowy
uprawnienia nr 3619
Kędzierzyn – Koźle, 47 – 224
ul. Niezapominajek 12
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
2
SPIS TREŚCI
1. Przedmiot i zakres wyceny. ............................................................................................................................................................................................. 3
2. Cel wyceny. ..................................................................................................................................................................................................................... 3
3. Podstawy formalne wyceny. ........................................................................................................................................................................................... 3
3.1. Podstawy formalne – Zamawiający. ................................................................................................................................................................... 3
3.2. Podstawy prawne. ................................................................................................................................................................................................ 3
3.3. Podstawy metodologiczne. ................................................................................................................................................................................... 3
3.4. Źródła danych merytorycznych. ......................................................................................................................................................................... 3
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego...................................................................................................................................................... 4
5.1. Stan prawny. ........................................................................................................................................................................................................ 4
5.2. Lokalizacja, otoczenie i informacje ogólne. ........................................................................................................................................................ 5
5.3. Stan techniczny-użytkowy budynku. .................................................................................................................................................................. 5
5.3.1. Stan techniczny na dzień oględzin. ............................................................................................................................................................ 5
5.3.2. Ustalenie stopnia zużycia technicznego: .................................................................................................................................................... 7
6. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego........................................................................................................................................... 8
7. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. .......................................................................................... 9
7.2. Wybór podejścia i metody i techniki wyceny. .................................................................................................................................................... 9
7.2.1. Podejście porównawcze. ............................................................................................................................................................................. 9
8. Analiza i charakterystyka rynku. ................................................................................................................................................................................... 9
8.1. Założenia............................................................................................................................................................................................................... 9
9. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości......................................................................................................................................................... 10
9.1. Uwagi ogólne. ..................................................................................................................................................................................................... 10
10. Szacowanie wartości rynkowej (W1).......................................................................................................................................................................... 11
10.1. Określenie obszaru rynku. .............................................................................................................................................................................. 11
10.2. Badanie wpływu czasu na wartość. ................................................................................................................................................................. 11
10.3. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych. ..................................................................................................................................................... 12
11. Sposób wyceny. ........................................................................................................................................................................................................... 12
11.1. Analiza transakcji uwzględnionych do porównań. ........................................................................................................................................ 12
11.2. Charakterystyka szacowanej nieruchomości i o cenie min i max w aspekcie cech rynkowych. ................................................................. 13
11.3. Obliczenie wartości rynkowej. ........................................................................................................................................................................ 14
12. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości....................................................................................................................................................... 14
12.1. Określenie obszaru rynku. .............................................................................................................................................................................. 14
12.2. Podstawowe uwarunkowania rynkowe........................................................................................................................................................... 14
12.3. Badanie wpływu czasu na wartość. ................................................................................................................................................................. 16
13. Szacowanie wartości rynkowej W2. ........................................................................................................................................................................... 16
13.1. Transakcje rynkowe. ....................................................................................................................................................................................... 16
13.2. Charakterystyka nieruchomości wycenianej W............................................................................................................................................. 17
9.3. Charakterystyka nieruchomości A. .................................................................................................................................................................. 17
13.3. Charakterystyka nieruchomości B.................................................................................................................................................................. 17
13.4. Charakterystyka nieruchomości C. ................................................................................................................................................................ 18
13.5. Charakterystyka nieruchomości D. ................................................................................................................................................................ 18
13.6. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. ................................................................................................................................ 19
13.7. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości. ............................................................................................................................................... 20
14. Wynik końcowy........................................................................................................................................................................................................... 21
14.1. Wnioski z dokonanych obliczeń. ..................................................................................................................................................................... 21
15. Klauzule i zastrzeżenia. .............................................................................................................................................................................................. 21
16. Załączniki. .................................................................................................................................................................................................................. 22
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
3
1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem wyceny jest lokal użytkowy nr 2 o pow. użytkowej 569,34m2 położony w
budynku o funkcji użytkowo – mieszkalnej przy ul. Grunwaldzkiej nr 76 w
Kędzierzynie – Koźlu wraz z udziałem 8282/10000 w prawie użytkowania wieczystego
gruntu.
Dla w/w nieruchomości została założona księga wieczysta OP1K/00070264/0
prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kędzierzynie – Koźlu.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności w/w lokalu użytkowego
wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu i wspólnych części
budynku.
2. Cel wyceny.
Sprzedaż.
3. Podstawy formalne wyceny.
3.1. Podstawy formalne – Zamawiający.
Zamawiającym wycenę jest Syndyk Mariusz Witold JEDYNAK z siedzibą ul. Boh.
Warszawy 26B, 48-300 Nysa – zlecenie telefoniczne z dnia 05.03.2015r.
3.2. Podstawy prawne.
-
-
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 nr 102, poz. 651),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 165 poz. 985,
2011r.).
Ustawa Prawo upadłościowe i naprawcze z dnia 28 lutego 2003 r. Dz. U. Nr 60/2003 poz.
535,
Ustawa z dnia 25 stycznia 2013r. o zmianie ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze
3.3. Podstawy metodologiczne.
-
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) (Uchwała Rady Krajowej z dnia 13
grudnia 2007r.) – KSWS-3,
Z. Boczek – ,,Wycena nieruchomości wydanie 2000” – Currenda, Sopot, 04.2001r.
3.4. Źródła danych merytorycznych.
-
Protokół z badania księgi wieczystej nr OP1K/00070264/0,
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
-
Strona nr
4
Dane o rynku nieruchomości uzyskane w Wydziale Geodezji, Kartografii, Katastru i
Nieruchomości Starostwa Powiatowego w Kędzierzynie - Koźlu,
Notowania biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w latach 2010-2015r.,
Informacje Zamawiającego,
Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych.
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego.
Data sporządzenia operatu:
12 marzec 2015r.
Data określenia wartości nieruchomości:
12 marzec 2015r.
Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu
wyceny:
12 marzec 2015r.
Data dokonania oględzin nieruchomości:
10 marzec 2015r.
5. Opis stanu nieruchomości.
5.1. Stan prawny.
Stan prawny wycenianej nieruchomości ustalono na podstawie odpisu księgi wieczystej Kw.
nr: OP1K/00070264/0. Zmiana stanu prawnego w porównaniu do stanu z dnia sporządzenia
operatu szacunkowego z dnia 07-07-2014r.
Księga wieczysta nr OP1K/00070264/0
Oznaczenie nieruchomości
Kędzierzyn - Koźle, obręb Kędzierzyn, powiat Kędzierzyn - Koźle, województwo opolskie.
ul. Grunwaldzka 76
Lokal niemieszkalny nr 2, o łącznej powierzchni użytkowej 569,34m2.
POM. M1 W KOND. PRZYZIEMIA BUD. - 1, POM. M2 W KOND. PRZYZIEMIA BUD. - 1,
POM. M3 W KOND. PRZYZIEMIA BUD. - 1, POM. M4 W KOND. PRZYZIEMIA BUD. - 1,
POM. M5 W KOND. PRZYZIEMIA BUD. - 1, KORYTARZ W KOND. PRZYZIEMIA BUD. 2, KLATKA SCHODOWA W KOND. PRZYZIEMIA - 1, ŁAZIENKA W KOND. PRZYZIEMIA
BUD. - 1, KOTŁOWNIA W KOND. PRZYZIEMIA BUD. - 1, SZATNIA W KOND.
PRZYZIEMIA BUD. - 2, POM. P1 NA PARTERZE BUD. - 1, POM. P2 NA PARTERZE BUD.
- 1, POM. P3 NA PARTERZE BUD. - 1, POM. P4 NA PARTERZE BUD. - 1, KORYTARZ NA
PARTERZE BUD. - 1, ŁAZIENKA NA PARTERZE BUD. - 1, KUCHNIA NA PARTERZE BUD.
- 1, POM. NA PODDASZU BUDYNKU – 1, pomieszczenia przynależne POMIESZCZENIE M 6 I POMIESZCZENIE M7 - 2, WIATA - 1
Księga Wieczysta
Kw. nr OP1K/00070264/0 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sąd Rejonowy w
Kędzierzynie - Koźlu.
Właściciel lokalu
Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjno-Mostowych „MOSTY PRDiM” Spółka z o. o.
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
5
Właścicielowi lokalu przysługuje udział wynoszący 6901/10000 części we
współwłasności wspólnych części budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego
działki gruntu objętych księgą wieczystą OP1K/00061480/4.
Dział III Księgi Wieczystej Kw. nr OP1K/00070264/0 (Ciężary i ograniczenia)
Brak wpisów.
Dział IV Księgi Wieczystej Kw. nr OP1K/00070264/0 (hipoteki)
1. Hipoteka umowna w kwocie 385500,00 zł na rzecz PKO BP S.A. Oddział I w
Kędzierzynie – Koźlu, z siedzibą w Katowicach.
2. Hipoteka przymusowa w kwocie 564873,00 zł na rzecz naczelnika Urzędu
Skarbowego w Kędzierzynie – Koźlu.
5.2. Lokalizacja, otoczenie i informacje ogólne.
Szacowana lokal użytkowy położony jest na poziomie przyziemia, parteru i poddasza w
budynku o funkcji użytkowo – mieszkalnej, północnej jego części, przy ul.
Grunwaldzkiej nr 76 w Kędzierzynie – Koźlu, obręb Kędzierzyn – Kurniczki. Ulica
Grunwaldzka jest ulicą główną, łączącą dzielnicę Kuźniczki z centrum miasta, ulica
wylotowa z miasta biegnąca w kierunku Zawadzkiego i Strzelec Opolskich.
Dojazd do nieruchomości dogodny ulicą asfaltową z wjazdem bezpośrednio z ulicy w
bramę nieruchomości oraz na parking przed nieruchomością. Wejście do lokalu
mieszkalnego jak i lokalu użytkowego od ul. Grunwaldzkiej.
Nieruchomość zabudowana budynkiem składającym się z lokalu mieszkalnego i lokalu
użytkowego z częścią biurową oraz budynkami przynależnymi(garaż i wiata). .
Nieruchomość ogrodzona.
Bezpośrednie otoczenie wycenianej nieruchomości stanowi zabudowa o funkcji
mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.
Na dzień oględzin nieruchomość użytkowana.
5.3. Stan techniczny-użytkowy budynku.
Budynek jednokondygnacyjny, z poddaszem użytkowym, całkowicie podpiwniczony
(przyziemie). Lokal użytkowy nr 2 posiada dwa wejścia, główne od ul. Grunwaldzkiej
oraz do części użytkowo - warsztatowej od strony podwórza na poziomie przyziemia.
Ustalono wiek budynku na początek XX wieku, a więc wiek około 100 lat.
5.3.1 Stan techniczny na dzień oględzin.
Zestawienie powierzchni użytkowej
Tablica 1
Lp.
1.
Funkcja
Pu [m2]
Lokal użytkowy
 Część użytkowo - socjalna
 Garaż – wiata
424,27
145,07
Razem :
569,34
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
6
Elementy wykończeniowe oraz ogólna charakterystyka techniczna.
Tablica 2
l.p.
1
2
3
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Element
Charakterystyka budynku -elementu
Początek XX wieku
Budynek usługowo – mieszkalny
Rok budowy
Funkcja,
przeznaczenie
Liczba
Budynek jednokondygnacyjny, z użytkowym poddaszem,
kondygnacji
całkowicie podpiwniczony (przyziemie)
Pow. użytkowa
Pu do dalszych obliczeń – 569,34 m2
lokalu
Konstrukcja Typowa dla tego rodzaju obiektu, murowana z cegieł ceramicznych
na zaprawie wapiennej i cementowo – wapiennej
Ściany wew. Ściany murowane , ceramiczne.
Fundamenty Betonowe .
Stopy nad częścią przyziemia betonowe wylewane. Pozostałe
Stropy
mieszane, ognioodporne i ceramiczne.
Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej. Pokrycie blachą
Dach
powlekaną na odeskowaniu. Nad częścią parterową budynku w
obrębie zaplecza stropodach z płyt prefabrykowanych z pokryciem
papowym. Rynny, rury spustowe i obróbki blacharskie – wykonane z
blachy stalowej ocynkowanej.
Stolarka okienna zróżnicowana, okna drewniane zespolone, w starszej
Stolarka
części budynku okna drewniane skrzynkowe, w części biurowej i
okienna
mieszkalnej wyremontowanej PCV. Otwory okienne częściowo
zabezpieczone kratami.
Drzwi wewnętrzne – skrzydła płytowe w ościeżnicach stalowych,
Stolarka
częściowo oszklone, zewnętrzne drewniane pełne. Brama i wrota
drzwiowa
zewnętrzne – o konstrukcji stalowej, z kształtowników i blachy, brama
garażowa lokalu użytkowego – segmentowa.
W części remontowanej oraz w większości pomieszczeń przyziemia
Podłogi
podłoża betonowe, w części po remoncie, część biurowa, klatka
posadzki
schodowa, pomieszczenia szatni oraz łazienki przyziemia,
pomieszczenia lokalu mieszkalnego - głównie płytki ceramiczne.
Betonowe, w części biurowej i części wyremontowanej – zejście do
Schody
przyziemia obłożone glazurą. Schody zewnętrzne żelbetowe wylewane
na płycie, wewnętrzne prefabrykowane.
Cegła ceramiczna, typu lekkiego karton-gips, sufity w części
Tynki i
okładziny wew. pomieszczeń podwieszane, tynki i okładziny wewnętrzne –
cementowo-wapienne, gładzie gipsowe, płytki ceramiczna.
- wodno-kanalizacyjna (sieć osiedlowa)
Instalacje
- centralnego ogrzewania – budynek wyposażony w piec gazowy
firmy Viessmann, nowe grzejniki c.o. blaszane w części
wyremontowanej, instalacja c.o. z miedzi
- elektroenergetyczna 230/400V, instalacja wewnętrzna nowa,
- telefoniczna
- wentylacja – grawitacyjna i mechaniczna,
- instalacja klimatyzacyjna zimno-ciepło firmy LG (pomieszczenia
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
17
Strona nr
7
biurowe)
- odgromowa
- instalacja alarmowa.
Elewacja zewnętrzna cementowo- wapienna, budynek całkowicie
ocieplony.
elewacja
Nieruchomość zabezpieczona przed osobami trzecimi oraz dozorowana (alarm).
Budynek garażowy – budynek w zabudowie zwartej, przylegający do budynku
głównego. Budynek murowany, jednokondygnacyjny, o dachu jednospadkowym, o
niewielkim nachyleniu, kryty papą na lepiku. Wyposażony w bramę segmentową o
wymiarach 417 x 255cm. Powierzchnia użytkowa pomieszczeń budynku garażowego
Pu = 87,38m2 .
Budynek wiaty – budynek w zabudowie zwartej, przylegający do budynku garażowego.
Konstrukcja budynku murowana z cegły, z jednej strony na całej długości otwarty.
Konstrukcja dachu stalowa, podpory ze słupków metalowych, dach jednospadkowy
kryty blachą niskoprofilową. Powierzchnia użytkowa wiaty Pu = 57,69m2 .
5.3.2. Ustalenie stopnia zużycia technicznego:
Zużycie techniczne obiektów oszacowano poprzez określenie zużycia poszczególnych
ich elementów oraz ogólnej klasyfikacji stanu technicznego na podstawie badań
makroskopowych i pomiarów. Wynika ono z wieku, stanu technicznego, warunków
eksploatacyjnych, prowadzonej gospodarki remontowej i innych czynników.
Ustalenie stopnia zużycia technicznego budynku na dzień oględzin wg kryteriów.
Wg tabel i kryteriów:
Tablica 3
Stan
techniczny
budynku
b. dobry
dobry
średni
zadawalający
zły
(0 – 8)% zużycia
(9 – 25)% zużycia
(26 – 50)% zużycia
(51 – 70)% zużycia
(ponad 71)% zużycia
Dla budynku po remoncie i adaptacji:
Wg tabel PZU przy wieku budynku ok. 100 lat i trwałości do 200 lat Sz = 21,0 %.
wg tabel poradnika przy w/w kryteriach str. 70, tab. 29: (stan dobry) Sz = 22,0 %
Wg oględzin na podstawie badań makroskopowych,
Sz = 2233/100 = 22,33 – przyjęto:
Sz = 22,3%.
W ogólnych kryteriach oceny i klasyfikacji stanu technicznego elementów budynków
jak i całości wg CUTOB – PZITB, oraz w/w kryteriów w przedziale26-50:
22,3 % – stan jako dobry
Lokal użytkowy nr 2 po kapitalnym remoncie i adaptacji
Określając stan techniczno – użytkowy obiektów budowlanych, budowli i urządzeń
wzięto pod uwagę zużycie techniczne na podstawie badania makroskopowego oraz
dostępnych poradników do wycen budynków i budowli.
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
8
Przy określeniu % udziału technicznego zużycia przyjęto kryteria:
 rodzaj obiektu i typ konstrukcji,
 elementy obiektów i ich części składowe,
 wiek obiektów,
 zawodność ludzką,
 jakość wbudowanych materiałów i wykonawstwa,
 eksploatacja obiektów,
 remonty bieżące i konserwacje,
 wady projektowe,
 czynniki środowiskowe.
 Dla budynków wyróżniono elementy: konstrukcyjne, wykończeniowe oraz
wyposażeniowe.
Reasumując opis stanu technicznego i określenie stopnia zużycia opis ten nie jest
ekspertyzą techniczną a tylko opinią autora operatu na dzień oględzin.
6. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.
Badanie planu miejscowego w Urzędzie Miasta w Kędzierzynie – Koźlu w dniu 10
marca 2015r.
Tablica 4
Podstawa prawna
planu
Działka nr
Symbol
Oznaczenie
przeznaczenia
Uchwałą Rady Miasta Nr IX/98/2003 z dnia 22.05.2003r.
(Dziennik Urzędowy Województwa Opolskiego nr 50, z dnia 01
lipiec 2003 r.)
1729/1
H - MNU
Kuźniczka - oznaczona symbolem jednostki H,
tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług
nieuciążliwych - oznaczone symbolem przeznaczenia MNU,
§ 58. W granicach jednostki planistycznej Kuźniczka oznaczonej symbolem jednostki H,
należy przestrzegać następujących ustaleń:
1) podstawową funkcją jednostki jest mieszkalnictwo w zabudowie jednorodzinnej,
2) zabrania się lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko
wymagających sporządzenia raportu oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko oraz
przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których obowiązek
sporządzenia raportu może być wymagany za wyjątkiem obiektów technicznej obsługi
miasta oraz transportu drogowego, kolejowego i wodnego,
3) rozwój usług na tym terenie powinien być ograniczony do zapewnienia podstawowych
potrzeb lokalnych.
W/w wyceniana nieruchomość zgodna z ustaleniami planu miejscowego.
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
9
7. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia,
metody i techniki szacowania.
7.2. Wybór podejścia i metody i techniki wyceny.
7.2.1. Podejście porównawcze.
Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym przy
zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. W metodzie skorygowanej ceny
średniej określanie wartości rynkowej nieruchomości dochodzi w drodze korekty
średniej ceny rynkowej uzyskiwanej ze zbioru transakcji rynkowych, współczynnikami
przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Warunkiem stosowania
tej metody jest założenie, że wartość rynkowa wycenianej nieruchomości znajduje się
w przedziale między cena minimalną a maksymalną spośród transakcji rynkowych
zanotowanych z rynku przez grupę nieruchomości podobnych.
Wartość rynkowa wyliczana jest ze wzoru:
WR = Cśr
x
Σ ui
Gdzie:
Cśr – średnia cena 1m2 wyliczona na podstawie nieruchomości podobnych,
ui – współczynniki korygujące
8. Analiza i charakterystyka rynku.
8.1. Założenia.
Dla celów niniejszej wyceny rynek nieruchomości gruntowych, zabudowanych
budynkami biurowym i magazynowo – warsztatowym obejmuje województwo
opolskie. Na tym rynku poszukiwano transakcje podobnymi nieruchomościami. Okres
badania cen transakcyjnych od roku 2012 do 2014. Niestety nie odnotowano tym rynku
i ubiegłym transakcji podobnymi nieruchomościami. W 2011 odnotowano jedna
transakcję nieruchomości podobnej do wycenianej (ale tylko jednej na lokalnym rynku
nieruchomości). W związku z tym dokonano podziału nieruchomości ze względu na
funkcję, tzn. biurową i socjalno – warsztatową (garażową).
Stan nieruchomości na dzień wyceny nie pozwala na zastosowanie podejścia
porównawczego wprost dla całej nieruchomości, ponieważ obrót obiektami
użytkowymi o podobnej strukturze obiektów, stanie technicznym nie występuje na
wolnym rynku. Dlatego w wycenie podzielono nieruchomość na funkcjonalne części,
które wyceniono osobno. Wartość nieruchomości będzie sumą wartości części
składowych.
Tabela 5 schemat obliczeń wartości w podejściu porównawczym
Lokal użytkowy część biurowa
Lokal użytkowy część socjalno – garażowa
łącznie wartość nieruchomości
uprawnienia nr 3619
W1
W2
 W1 + W2
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
10
9. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.
9.1. Uwagi ogólne.
Kędzierzyn – Koźle – miasto w województwie opolskim, powiat kędzierzyńsko-kozielski.
Powstało w 1975 r. z połączenia czterech osobnych organizmów administracyjnych:
Kędzierzyna, Koźla, Sławięcic i Kłodnicy. W Koźlu znajduje się jeden z największych
rzecznych portów w Polsce. W Kędzierzynie-Koźlu znajdują się jedne z największych w
Polsce zakładów chemicznych – Zakłady Azotowe Kędzierzyn S.A., a także holding
"Blachownia". Drugie co do wielkości miasto województwa opolskiego pod względem liczby
ludności i pierwsze pod względem obszaru. Kędzierzyn-Koźle nie tworzy spójnej całości -
wyraźnie odrębne dzielnice są porozdzielane lasami, łąkami i polami uprawnymi.
Miasto powstało w 1975 r. z połączenia czterech osobnych organizmów
administracyjnych: Kędzierzyna, Koźla, Sławięcic i Kłodnicy. Dodatkowo pod
względem organizacyjnym miasto dzieli się na 16 osiedli (dzielnic).
Tablica 6








(1) Kędzierzyn-Śródmieście
(2) Sródmieście
(3) Kuźniczka
(4) Piastów
(5) Powstańców Śląskich
(6) Blachownia
(7) Lenartowice
(8) Kłodnica








(9) Żabieniec
(10) Koźle
(11) Koźle-Rogi
(12) Koźle-Port
(13) Cisowa
(14) Sławięcice
(15) Miejsce Kłodnickie
(16) Azoty
W mieście dominują następujące branże gospodarki: przemysł chemiczny, maszynowy i
fotograficzny. Przemysł chemiczny:

Air Products Sp. z o.o. - Produkcja i dystrybucja gazów technicznych

Brenntag Polska Sp. z o.o. - dystrybutor surowców chemicznych dla przemysłu

Chemzak Sp. z o.o. - przemysł chemiczny

ICSO Chemical Production Sp. z o.o. - produkcja w dziedzinie chemii organicznej

Instytut Ciężkiej Syntezy Organicznej "Blachownia" - badania nowych technologii
chemicznych

Messer Polska Sp. z o.o. - producent gazów technicznych

Petrochemia-Blachownia S.A. - przemysł petrochemiczny

Zakłady Azotowe Kędzierzyn S.A. - przemysł chemiczny

Blachownia Holding S.A. - zarządzanie udziałami w spółkach zależnych i
stowarzyszonych
Przemysł paliwowo-energetyczny:

Elektrownia Blachownia
Przemysł maszynowy:
 "A. Berger Polska" Sp. z o.o. - obróbka metalu
 Famet S.A. - produkcja aparatury i urządzeń
 Kozielska Fabryka Maszyn "Kofama" sp. z o.o. - produkcja maszyn i urządzeń
Przemysł środków transportu:

Damen Shipyards Koźle Sp. z o.o. - Stocznia w Koźlu - budowa, remonty i przebudowa
statków
Inne:
 CeWe Color Sp. z o.o. - koncern fotograficzny
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
11
 CTL Chemkol Sp. z o.o. - logistyka, przewozy kolejowe
 Fotojoker Sp. z o.o. - usługi fotograficzne
Handel
W mieście znajdują się sklepy sieci: - Carrefour, - L.leclerc, - Lidl - Biedronka, Lewiatan - Żabka - Aldi - TESCO, Castorama, Kaufland oraz Centrum Handlowe
Odrzańskie Ogrody.
10. Szacowanie wartości rynkowej (W1).
10.1. Określenie obszaru rynku.
Dla potrzeb wyceny określono:
- Rynek nieruchomości zabudowanych lokalami uzytkowymi,
- Obszar: teren województwa opolskiego,
- Okres badania cen 2012 – 2014r.
Aktualnie czynnikiem negatywnie wpływającym obecnie na rynek nieruchomości jest
zwiększenie wymagań w zakresie zdolności kredytowej klientów, choć ograniczenia
wprowadzone od początku lipca 2008r. przez banki z pewnością ograniczą trwały wzrost cen
nieruchomości w ostatnich dwóch latach.
Silny w ostatnich kilkunastu miesiącach wzrost cen lokali mieszkalnych (blisko 50%) może się
w dłuższej perspektywie czasowej także przyczynić się do ożywienia na rynku wtórnym
pozostałych typów nieruchomości, które są coraz bardziej niedoszacowane w porównaniu z
mieszkaniami. Również migracja zarobkowa młodych Polaków, którzy chcą wrócić do kraju z
kapitałem mogą korzystnie wpłynąć na rynek nieruchomości.
Na podstawie własnej analizy transakcji zawartych w ciągu dwu lat, uwzględniając informacje
pochodzące z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustalono cechy rynkowe mające
największy wpływ na ceny.
Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie analizy transakcji rynkowych oraz preferencji
ewentualnych nabywców nieruchomości.
Cechy rynkowe i ich wagi dla określonego rynku lokalnego są następujące:
1. Położenie (lokalizacja)
30%
2. Stan techniczny
25%
3. Funkcjonalność
25%
4. Powierzchnia użytkowa
15%
5. Dojazd, parking
5%
10.2. Badanie wpływu czasu na wartość.
Trend czasowy można wyznaczyć mając co najmniej kilkanaście transakcji rynkowych. Na
lokalnym rynku nieruchomości najwięcej transakcji odnotowano lokalami mieszkalnymi.
Ustalono trend czasowy na podstawie zbadania 85 transakcji nieruchomości lokali
mieszkalnych w latach 2014 – 2015. Źródłem informacji o transakcjach były akty notarialne
umów sprzedaży rynkowych. W bieżącym roku brak wzrostu cen transakcyjnych.
W związku z powyższym wykorzystano transakcje wcześniejsze nieruchomości podobnych do
wycenianej.
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
12
10.3. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych.
Dla potrzeb szacowania, w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen:
Tablica 8
Cechy rynkowe
Położenie
(lokalizacja)
Ocena
B. dobre
Dobre
Zadawalające
Przeciętne
B. dobry
Dobry
Średni
Zadawalający
Przeciętny
b. dobra
dobra
przeciętna
zła
mała
średnia
duża
b. duża
Stan
techniczny
budynku
Funkcjonalność
pomieszczeń
Pow. użytkowa
Dojazd, parking
B. dobra
Dobra
Przeciętne
Opis
odległość od skupisk ludności, rynków zaopatrzenia
w surowce, dostępność komunikacyjna, jakość dróg
dojazdowych
zużycie techniczne, zużycie funkcjonalne, izolacyjność
cieplna, zastosowane materiały
rozwiązania projektowe, koszty ogrzewania,
nowoczesność urządzeń i instalacji
mała, do 50m2
średnia, 50-150m2
duża, 150-300m2
b. duża, ponad 300m2
Dobry dojazd, miejsca parkingowe
Brak jednego
Utrudniony dojazd, brak miejsc
11. Sposób wyceny.
11.1. Analiza transakcji uwzględnionych do porównań.
Tablica 9
L.p.
Położenie [Obręb, adres]
1
2
3
4
5
7
8
10
Kędzierzyn - Piotra Skargi 23A
Kędzierzyn - Matejki 2
Kędzierzyn - Głowackiego 7/IV
Kędzierzyn - Głowackiego 7/IV
11
13
14
Kędzierzyn, Al..Jana Pawła II
Koźle, ul Anny
Kędzierzyn, ul. Harcerska
Kędzierzyn, ul.Harcerska
Kędzierzyn – al. Jana Pawła II
58
Kędzierzyn – al. Jana Pawła II
58
Kędzierzyn, ul.Koszykowa
Data
transakcji
Cena
Powierzchnia
Cena
transakcji
użytkowa jednostkowa
[zł]
[m2]
[zł/m2]
18.05.2011
26.06.2011
16.02.2011
21.06.2011
07.07.2012
13.07.2012
13.12.2012
17.10.2012
290 000
830 000
128 147
310 000
160 000
195 000
984 000
647 750
58,4
176,78
51,82
51,82
24,72
44,53
276,42
107,69
4 965,80
4 695,10
2 472,90
5 982,30
6 472,50
4 379,10
3 559,80
6 015,00
04.06.2012
333 267
100,99
3 300,00
11.06.2012
410 000
152,44
2 689,60
28.12.2012
290 000
115,43
2 512,40
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
13
15
17
18
19
20
Kędzierzyn-Chopina 15/1
Kędzierzyn-Głowackiego 9A-B
Kędzierzyn-Matejki 2
Koźle-Sądowa 2
Kędzierzyn-W.Polskiego
26.03.2013
24.06.2013
21.06.2013
27.05.2013
24.05.2013
457 500
100 000
530 000
155 000
1 663 575
77,60
28,08
91,43
55,49
141,00
2 029,60
3 561,30
5 796,80
2 793,30
11 798,40
21
Kędzierzyn-Al.J.Pawła II
20.11.2013
218 238
79,77
2 735,80
22
Kedzierzyn-Grunwaldzka 7/1
08.01.2014
101 400
42,63
2 378,60
23
Koźle-Chrobrego 1A
13.02.2014
320 000
105,0
3 047,60
24
Koźle, Rynek 8
10.03.2014
175 000
54,84
3 191,10
25
Kłodnica, Kłodnicka 36
29.04.2014
2 000 000
680,0
2 941,20
26
Kędzierzyn – Grunwaldzka 76/3 30.05.2014
264 450
69,00
3 832,60
2013-2014
3 166,50
Średnia
11.2. Charakterystyka szacowanej nieruchomości i o cenie min i
max w aspekcie cech rynkowych.
Lp
1.
2.
3.
4.
5.
Cechy rynkowe
Położenie
Stan tech.
Funkcjonalność
Pow. użytkowa
Dojazd, parking
Nieruchomość
wyceniana
zadawalające
dobrydobra
b. duża
przeciętny
Tabela 10
Nieruchomość
o cenie max
b. dobry
b. dobry
b. dobra
mała
b. dobry
Nieruchomość
o cenie min
dobre
średni
zła
b. duża
dobry
Na podstawie uzyskanych danych o cenach transakcyjnych określono:
Cena minimalna
2 029,6 zł/m²,
Cena maksymalna
5 796,8 zł/m²,
Cena średnia
3 166,5 zł/m2
Wartości współczynników korygujących ui zawierają się w przedziale:
[Dolny: C min / C śr] = 0,641
[Górny: C max / C śr ] = 1,831
l.p.
1
2
3
4
5
Rodzaj współczynnika
Lokalizacja
Stan techniczny
Funkcjonalność
Pow. użytkowa
Dojazd, parking
Procentowy
wpływ na ceny
(waga cechy)
30
25
25
15
5
100
Zakres współczynnika
dolny
0,192
0,160
0,160
0,096
0,032
0,641
górny
0,549
0,458
0,458
0,275
0,092
1,831
Tablica 11
Wartość
współczynnika
0,311
0,346
0,359
0,156
0,032
1,204
Wartość rynkowa 1m2 wynosi:
W = 3 166,5 zł/m2
x
uprawnienia nr 3619
1,204 = 3 812,50 zł/m2
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
14
11.3. Obliczenie wartości rynkowej.
Powierzchnia użytkowa biurowa wynosi: 171,09 m2
Wartość rynkowa szacowanej części biurowej wynosi:
WNg  P  W1 / m2  K
gdzie: WNg
P
W1m
K
– wartość nieruchomości
– powierzchnia użytkowa w m2
– wartość 1 m2
– współczynnik korekcyjny z przedziału [0,90; 1,10], zastosowano K = 1,0
W = 171,09 m2 x 3 812,50 zł/m2
x
1,0 = 652 281,-zł
W1 = 650 000,- zł
12. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.
12.1. Określenie obszaru rynku.
Dla potrzeb wyceny określono:
- rynek nieruchomości o funkcji socjalno – garażowej,
- obszar: teren miasta Kędzierzyna – Koźla,
- okres badania cen I 2008 – I 2014r.
12.2. Podstawowe uwarunkowania rynkowe.
Przeprowadzona analiza określonego wyżej rynku zakończona została wnioskami:
 znaczący wpływ na rynek nieruchomości ma sytuacja gospodarcza powiatu, wysoki
stan bezrobocia, struktura własności podmiotów gospodarczych, potencjał gospodarczy
powiatu,
 w ostatnim okresie 2-3 lat badany rynek charakteryzuje się nadwyżką podaży nad
popytem nieruchomości przemysłowych sprzedawanych po starych najczęściej
likwidowanych średnich i dużych przedsiębiorstwach, znaczny udział w tych
sprzedażach mają syndycy masy upadłościowej likwidowanych przedsiębiorstw, są to
transakcje wymuszone,
 istnieje lokalny rynek obrotu nieruchomościami podobnymi do wycenianej, zanotowano
transakcje nieruchomościami przemysłowymi, ceny jednostkowe za 1 m2 powierzchni
użytkowej wynosiły od 361,7 zł do 2 328,7 zł. Uzasadnieniem rozpiętości cen jest
bardzo duża różnorodność cech rynkowych analizowanych nieruchomości: rodzaj,
położenie, wiek i stan techniczny, funkcjonalność, możliwości rozwoju wynikające
z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego itp. W ub. roku nie
odnotowano transakcji na terenie miasta Kędzierzyna – Koźla.
Analiza rynku nieruchomości użytkowych, warsztatowych z zapleczem socjalnym powiatu
kędzierzyńsko-kozielskiego pozwoliła na sformułowanie wniosku, że rynek ów należy do
rynku słabo rozwiniętego. Wskazuje na to mała ilość transakcji kupna-sprzedaży w stosunku
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
15
do ilości innych transakcji o charakterze nierynkowym, takich jak: darowizny, nabycia w
drodze spadku, zamiany, transakcji zależnych.
Na podstawie własnej analizy transakcji zawartych w ciągu trzech lat, uwzględniając
informacje pochodzące z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustalono cechy
rynkowe mające największy wpływ na ceny.
Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie na podstawie analizy cen transakcyjnych oraz
preferencji potencjalnych nabywców, przy wykorzystaniu w/w danych z rynku.
Poszukiwano wpływu poszczególnych cech nieruchomości na ich wartość. W oparciu
o zebrane dane od pośredników obsługujących regionalny rynek, właścicieli lub
użytkowników obiektów użytkowych i badania własne preferencji potencjalnych nabywców
ustalono poniższe zależności:
Tabela 12 zestawienie wyników badań wag cech rynkowych
lp
1
2
3
4
5
6
Waga cechy [%]
dane od
dane z badań
Nazwa cechy
pośredników
preferencji
obrotu
nabywców
nieruchomościami
nieruchomości użytkowe
położenie
30
30
stan techniczny
26
25
funkcjonalność budynków
17
15
uzbrojenie w media
12
15
powierzchnia użytkowa
8
10
dojazd
7
5
suma
100
zastosowano
w wycenie
100
30
25
15
15
10
10
100
Tabela 13 opis wpływu cech rynkowych
nr
cechy
nazwa cechy
waga
cechy
[%]
objaśnienie cech
skala cech
nieruchomości użytkowe
1
położenie
30
2
stan techniczny
25
3
funkcjonalność
budynków
15
bardzo dobre,
dobre
przeciętne,
złe
bardzo dobry,
dobry,
średni
przeciętny
najgorszy
bardzo dobre,
dobre,
przeciętne
najgorsze
uprawnienia nr 3619
odległość od rynków zbytu, rynków
zaopatrzenia w surowce, dogodny
dojazd, miejsca parkingowe
zużycie techniczne, zużycie
funkcjonalne, izolacyjność cieplna,
zastosowane materiały
rozwiązania projektowe, podatność na
zmianę profilu produkcji, efektywność
prowadzenia produkcji, koszty
ogrzewania, nowoczesność urządzeń i
instalacji do produkcji
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
uzbrojenie w
media
4
15
ilość nośników
mediów:
0, 1, 2, 3, 4, 5, 6
5
powierzchnia
użytkowa
10
B. dobra
Dobra
Przeciętna
Zadawalająca
6
dojazd
10
dobry
średni
zła
Strona nr
16
przyjęto równowartość wszystkich
elementów uzbrojenia:
woda, kanalizacja sanitarna,
kanalizacja deszczowa, gaz,
energia elektryczna, sieć cieplna
mała, do 50m2
średnia, 50-100m2
duża, 100-200m2
b. duża, ponad 200m2
Bez ograniczeń, dobra nawierzchnia
Warunki gorsze
ograniczenia
12.3. Badanie wpływu czasu na wartość.
Na rynku lokalnym obejmującym miasto Kędzierzyn – Koźle ilość transakcji
rynkowych nieruchomościami podobnymi jest przeciętny. W ciągu lat 2008-2014
odnotowano około 20 transakcje. Na podstawie cen średnich garażami na lokalnym
rynku nieruchomości stwierdzam , że poziom cen nie uległ zmianie. W związku z tym
nie dokonano aktualizacji cen transakcyjnych.
13. Szacowanie wartości rynkowej W2.
13.1. Transakcje rynkowe.
Tabela 14
l.p.
Miejscowość
Działka
numer
Data
transakcji
Cena
transakcyjna
[zł]
06.12.2010
280 000
1.
Koźle,
Piastowska
2.
Koźle
3.
Kłodnica
Kofama
2645/30
30.08.2013
4 800 000
4.
5.
Blachownia
KoźlePiastowska
Kamyk, pow.
kłobucki
Wrzoski, gmina
Dąbrowa
Prószków
KluczborkByczynicka
602/184
1569/5
07.10.2013
07.07.2014
200 000
350 000
1922
15.01.2013
948
4684
3519
6.
7.
8.
9.
377/14
1272/3, 1272/4
07.03.2013
o pow. 2,6891ha i
1,3734h
Cena
jednostkowa
[zł/m2]
680,00
1 497,90
440 000
224+
204+13+
1343+41, w
sumie 1825
1423+4223
+209, w
sumie 5855
553,0
247,80+165
,77
329,0
28.03.2013
890 000
494,48
1 799,90
11.03.2013
04.06.2013
437 000
1 250 000
187,66
1 040,00
2 328,70
1 201,90
uprawnienia nr 3619
2 733 600
Pow.
budyn.
[m2]
247,8
+165,8
819,80
361,70
846,30
1 337,40
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
17
13.2. Charakterystyka nieruchomości wycenianej W.
Tabela 15 charakterystyka nieruchomości wycenianych „W”
Opis / nazwa cechy
Lokalizacja
Powierzchnia użytkowa
Powierzchnia działki
Dane i opis cechy
Kędzierzyn, ul. Grunwaldzka
398,25m2,
1150 m2
Cechy rynkowe nieruchomości
Położenie
dobre
Sąsiedztwo i przeznaczenie MPZP
bardzo dobre
Funkcjonalność
dobra
woda, kanalizacja sanitarna, energia elektryczna,
Uzbrojenie terenu
gaz, telefon, kanalizacja deszczowa
Stan budynku, rozwiązania projektowe
średni
Dojazd
średni
9.3. Charakterystyka nieruchomości A.
Tabela 16 charakterystyka nieruchomości porównawczej „A”
Opis / nazwa cechy
Dane i opis cechy
377/14, obręb Koźle Km. 3
Nr działki, obręb, mapa
06.12.2010r.
Data sprzedaży
247,8 m2 , wiata 165,8 m2
Powierzchnia użytkowa budynków
0,2003 ha
680,0 zł/m2
Cena sprzedaży
Położenie
b. dobre
bardzo dobre
Funkcjonalność
przeciętna
woda, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa,
Uzbrojenie terenu
energia elektryczna, sieć cieplna, gaz
zadawalający
Dojazd
średni
13.3. Charakterystyka nieruchomości B.
Tabela 17 charakterystyka nieruchomości porównawczej „B”
Opis / nazwa cechy
Dane i opis cechy
Kędzierzyn-Koźle dz. Koźle Kw. nr 43005
Lokalizacja
1263/7, 1267/1, 1267/3, 1254/6 obręb Koźle, Km. 5
19.12.2008 /Rep. 1851/2008/
Data sprzedaży
429,36 m2
0,6406 ha
1 061,5 zł/m2
Cena sprzedaży
b. dobre
Położenie
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Opis / nazwa cechy
Funkcjonalność
Uzbrojenie terenu
Stan budynku, rozwiązania
projektowe
Dojazd
Strona nr
18
Dane i opis cechy
bardzo dobre
dobra
średni
dobry
13.4. Charakterystyka nieruchomości C.
Tabela 18 charakterystyka nieruchomości porównawczej „C”
Opis / nazwa cechy
Dane i opis cechy
Kędzierzyn-Koźle dz. Koźle Port Kw. nr 11682
Lokalizacja
2695/6, obręb Kłodnica, Km. 2
30.06.2008r.
Data sprzedaży
412,31 m2
Powierzchnia użytkowa budynku
0,5463 ha
970,1 zł/m2
Cena sprzedaży
dobre
Położenie
bardzo dobre
dobra
Funkcjonalność
Uzbrojenie terenu
gaz, c.o., energia elektryczna,
Stan budynku, rozwiązania
średni
projektowe
dobry
Dojazd
13.5. Charakterystyka nieruchomości D.
Tabela 19 charakterystyka nieruchomości porównawczej „D”
Opis / nazwa cechy
Dane i opis cechy
Kędzierzyn-Koźle dz. Koźle KW 34653
Lokalizacja
1569/5, obręb Koźle, Km.7
Lipiec 2014
Data sprzedaży
247,8 + 165,77 m2
Powierzchnia użytkowa budynku
0,2003ha
846,30 zł/m2
Cena sprzedaży
Położenie
dobre
bardzo dobre
Funkcjonalność
dobra
Uzbrojenie terenu
gaz, c.o., energia elektryczna,
Stan budynku, rozwiązania projektowe zadawalający
Dojazd
dobry
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
19
Nieruchomość podobna do wycenianej pod względem struktury budynków , położenia
Tabela 20 charakterystyka nieruchomości podobnej
Opis / nazwa cechy
Dane i opis cechy
Kędzierzyn-Koźle dz. Kędzierzyn
Lokalizacja
429/8, obręb Kędzierzyn, ul. Kozielska
11.08.2011
Data sprzedaży
470,4 m2
0,3739 ha
Cena sprzedaży
2 125,9 zł/m2
Położenie
b. dobreSąsiedztwo i przeznaczenie MPZP
bardzo dobre
Funkcjonalność
zadawalająca
Uzbrojenie terenu
Stan budynku, rozwiązania projektowe dobryPow. użytkowa
duża
Dojazd
dobry
13.6. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych.
a)
nieruchomość wyceniana i Koźle /W – A/
Tabela 21 porównanie pary W – A
Nr
cechy
2
3
Nazwa cechy
Waga cech
[%]
Zakres
kwotowy[zł]
Poprawki
[zł/m2]
25
15
491,75
295,05
+245,9
+98,3
+344,20
Funkcjonalność
Suma poprawek
A – Skorygowana cena transakcyjna 1 m2 680,1 + 344,2 = 1 024,30 zł
b) nieruchomość wyceniana i Koźle /W – B/
Tabela 22porównanie pary W – B
Nr
cechy
6
Nazwa cechy
Dojazd
Waga cech
[%]
Zakres
kwotowy[zł]
Poprawki
[zł/m2]
10
196,70
–98,40
–98,40
Suma poprawek
B – Skorygowana cena transakcyjna 1 m2 1 061,50 - 98,40 = 963,10 zł
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
20
c) nieruchomość wyceniana i Kłodnica /W – C/
Tabela 23 porównanie pary W – C
Nr
cechy
Nazwa cechy
6
Dojazd
Waga cech
[%]
Zakres
kwotowy[zł]
Poprawki
[zł/m2]
10
196,70
–98,40
–98,40
Suma poprawek
C – Skorygowana cena transakcyjna 1 m2 970,1 – 98,4 = 871,70 zł.
nieruchomość wyceniana i Koxle /W – C/
d)
Tabela 24 porównanie pary W – C
Nr
cechy
Nazwa cechy
Dojazd
Suma poprawek
2
6
Waga cech
[%]
Zakres
kwotowy[zł]
Poprawki
[zł/m2]
25
10
491,75
196,70
+245,90
–98,40
+147,50
D – Skorygowana cena transakcyjna 1 m2 846,3 + 147,50 = 993,80 zł.
13.7. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości.
Ostateczną wartość rynkową 1m2 p.u. garażu obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości
cząstkowych określonych w trzech parach porównawczych.
Tablica 25
Cena 1
m2 poprawiona
1
1 024,3
m2 p.u.
w stosunku do nieruchomości
[zł]
2
3
4
963,1
871,7
993,8
Cena 1
nieruchomości wycenianej
963,20
Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości budynkowej wynosi:
WNg  P  W1 / m2  K
gdzie:
WNg
P
W1m
K
– wartość nieruchomości
– powierzchnia użytkowa w m2
– wartość 1 m2
– współczynnik korekcyjny z przedziału [0,90; 1,10], zastosowano K = 1,0
W = 398,25 m2 x 963,20 zł/m2
x
1,0 = 383 594,-zł
W2 = 380 000,- zł
W = W1 + W2 = 650 000 + 380 000 = 1 030 000
W = 1 000 000,-zł
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
Strona nr
21
14. Wynik końcowy.
Oszacowana wartość rynkowa lokalu użytkowego nr2 wraz z udziałem 8282/10000 w
prawie u.w. gruntu położonego w budynku użytkowo – mieszkalnym przy ul.
Grunwaldzkiej nr 76 w Kędzierzynie – Koźlu na dzień oględzin położonej wynosi:
W = 1 000 000,-zł
Słownie: jeden milion złotych
W obliczonej wyżej wartości rynkowej nieruchomości budynkowej zawiera się wartość prawa
użytkowania wieczystego gruntu.
14.1. Wnioski z dokonanych obliczeń.
Biorąc uwarunkowania rynku lokalnego, oszacowana wartość prawa własności lokalu
użytkowego nr 2 z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonej przy
ul. Grunwaldzkiej nr 76 w Kędzierzynie – Koźlu równa 1 756,4 zł/m2 (części biurowej
w wysokim standardzie 3 839,8 zł/m2 części socjalno-garażowej 963,20 zawierają się w
przedziale cen transakcyjnych występujących na rynku lokalnym miasta Kędzierzyn Koźle.
Z odnotowanych transakcji garażami na lokalnym rynku w ostatnich 2 latach (50
transakcji) odnotowano cenę minimalną równą 308,8, max 1 294,7 zł/m2, średnia
wyniosła blisko 600 zł/m2, dokładnie 598,2 zł/m2.
15. Klauzule i zastrzeżenia.
-
-
-
niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie ze standardami
Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW),
podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowił odpis z księgi
wieczystej Kw. nr: OP1K/00070264/0,
wycena opiera się na oględzinach nieruchomości dokonanych dnia 10 marca 2015r.
oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego. Zakłada
się, iż autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające
wpływ na oszacowanie wartości.
opis stanu technicznego i określenie stopnia zużycia nie jest ekspertyzą techniczną a
tylko opinią autora operatu na dzień oględzin,
powierzchnia pomieszczeń budynków została obliczona w świetle okładzin i
wypraw wewnętrznych ścian budynku,
oszacowana wartość rynkowa nieruchomości jest ważna w zakresie prawnym i
wartości nabywczej złotówki na dzień sporządzenia operatu szacunkowego,
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75
-
-
Strona nr
22
Aktualność operatu szacunkowego może potwierdzić jej autor w sposób opisany w
§58 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego,
Operat niniejszy może być wykorzystywany do celu, dla którego został
sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły
zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany czynników, o których
mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami
AUTOR OPERATU:
mgr inż. Andrzej Kordek – (nr uprawnień 3619)
Członek Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości, Oddział w Opolu.
16. Załączniki.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Lokalizacja szacowanego obiektu na planie powiatu,
Protokół z badania księgi wieczystej Kw. nr OP1K/00070264/0,
Protokół z wypisu z rejestru gruntów,
Mapa poglądowa,
Szkic – rzut przyziemia,
Szkic – rzut parteru,
Szkic – rzut poddasza,
Dokumentacja fotograficzna.
* Kędzierzyn – Koźle, 12 marzec 2015r.*
uprawnienia nr 3619
tel. 077-48-379-43, 501-35-90-75

operat szacunkowy - Syndyk Mariusz Jedynak

Transkrypt

Podobne dokumenty

oferta macBook - NZOZ Corrigo Medical

Mistrz Grupy Robót Mechanicznych

oferta krzesła poczekalnia,biurowe

8 - obwieszczenie o wydaniu decyzji silekol budowa chłodni

Zgłoszenie robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na

20120808152139_003 CCTV I PIĘTRO.cdr

zabezpieczenie parku za pomocą słupków - Kędzierzyn

pobierz - Kędzierzyn

młodszy kontroler jakości