Operat - Ewelina Łącka

32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 193/2015
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej,
objętej KR1Y/00041606/8 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego
w Myślenicach, położonej w Trzemeśni 605, gmina Myślenice,
powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1832/2
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w
postępowaniu egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 327/15
autor opracowania:
Myślenice, 16 września 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/23
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rep. Nr 193/2015
Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 1832/2, obręb Trzemeśnia, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/00041606/8 Wydziału Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach; częścią składową działki jest
budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynek gospodarczo – garażowy
oznaczone numerem porządkowym 605
Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana
Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 1832/2 o powierzchni 0,0700 ha, kształt
regularny, stan zagospodarowania dobry; budynek mieszkalny jednorodzinny o pow.
użytkowej 87,0 m2, budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, parterowy z użytkowym
poddaszem, konstrukcja tradycyjna murowana, dach dwuspadowy kryty dachówką
betonową, stan techniczny bardzo dobry, standard wykonania i wykończenia dobry;
budynek wykończony, zamieszkały, zgłoszony do użytkowania 05.08.2008 r.
(pozwolenie na budowę nr 7351/G/B/206/94 z dnia 22.09.1994 r.)
Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
Właściciel nieruchomości: Ewa Sławomira Fornalik córka Henryka i Sławomira
Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej
Data określenia wartości rynkowej: 16 września 2015 r.
Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): 386.000 zł
słownie złotych: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy
Opracował:
Data sporządzenia operatu: 16 września 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 3/23
Spis treści
I. Część ogólna ......................................................................................... 4
1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................... 4
2. Stan prawny ..................................................................................... 4
3. Zleceniodawca ................................................................................ 5
4. Cel wyceny ...................................................................................... 5
5. Daty wyceny .................................................................................... 5
6. Podstawa formalno - prawna ........................................................... 6
7. Źródła informacji .............................................................................. 6
8. Metodyka wyceny ............................................................................ 6
II. Opis nieruchomości ............................................................................ 8
1. Lokalizacja ...................................................................................... 8
2. Przeznaczenie nieruchomości ……….............................................. 8
3. Działka gruntu ................................................................................. 9
4. Budynek mieszkalny ....................................................................... 10
5. Budynek gospodarczo – garażowy ………………………………….. 11
III. Wycena wartości nieruchomości ...................................................... 12
1. Analiza rynku ................................................................................... 12
2. Arkusze wyceny nieruchomości …………………………................... 19
IV. Wynik końcowy .................................................................................. 22
V. Klauzule i zastrzeżenia ........................................................................ 23
VI. Załączniki ............................................................................................. 23
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 4/23
I. CZĘŚĆ OGÓLNA.
I.1. Przedmiot i zakres wyceny.
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości
Trzemeśnia, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą
wieczystą numer KR1Y/00041606/8 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w
Myślenicach, składająca się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczo –
garażowym (nr porządkowy 605) działki ewidencyjnej nr 1832/2 o powierzchni 0,0700 ha.
Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej
nr 1832/2 ze wszystkimi częściami składowymi i prawami.
I.2. Stan prawny.
Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą
numer KR1Y/00041606/8 dla nieruchomości położonej w miejscowości Trzemeśnia, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki
ewidencyjnej nr 1832/2 o powierzchni 0,0700 ha.
Właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Ewa Sławomira
Fornalik córka Henryka i Sławomira (Pesel 70032704007), na podstawie umowy sprzedaży
z dnia 28 czerwca2006 r. do Rep. A nr 3913/2006 sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w
Myślenicach przed notariuszem Sławomirem Skibą.
Dział I Sp. tej księgi wieczystej nie zawiera wpisów.
Dział III tej księgi wieczystej zawiera wpisy o treści:
- wszczęcie egzekucji z nieruchomości na rzecz Meritum Bank ICB S.A. z siedzibą w
Gdańsku;
- przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika na rzecz nowego wierzyciela:
Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział Centrum Restrukturyzacji i
Windykacji w Warszawie Biuro w Krakowie.
- przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości na rzecz Meritum Bank ICB S.A. z
siedzibą w Gdańsku.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 5/23
Dział IV tej księgi wieczystej zawiera wpisy hipotek o treści:
- hipoteka umowna zwykła w kwocie 60.864,37 CHF (sześćdziesiąt tysięcy osiemset
sześćdziesiąt cztery 37/100), na zabezpieczenie spłaty kredytu, na rzecz Powszechnej
Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział 7 w Krakowie;
- hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 30.430,00 CHF (trzydzieści tysięcy czterysta
trzydzieści 0/100), na zabezpieczenie odsetek kredytowych (także od zadłużenia
przeterminowanego), na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A.
Oddział 7 w Krakowie.
Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z
danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Trzemeśnia [Nr 0013], w jednostce
ewidencyjnej Myślenice - Gmina [120903_5], numer jednostki rejestrowej G.689.
I.3. Zleceniodawca.
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania opisu i oszacowania nieruchomości – postanowienie Komornika Sądowego przy
Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z
nieruchomości z dnia 26 maja 2015 r., sygn. akt KM 327/15.
I.4. Cel wyceny.
Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny,
podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen
na datę sporządzenia wyceny.
I.5 Daty wyceny.
Data sporządzenia wyceny: 16 września 2015 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 16 września 2015 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 1 lipca 2015 r.
Data dokonania oględzin nieruchomości: 1 lipca 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 6/23
I.6. Podstawa formalno - prawna.
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity
Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782 z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz
z późniejszymi zmianami),
3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43
poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz
z późniejszymi zmianami),
5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r.
w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami),
6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji.
1. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości.
2. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Trzemeśnia.
3. Mapa zasadnicza.
4. Plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Trzemeśnia.
5. Projekt techniczny budynku.
6. Decyzja o pozwoleniu na budowę.
7. Potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania.
8. Oględziny nieruchomości.
9. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
w Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny.
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 7/23
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki
zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
 Cmin Cmax 
,


 Cśr Cśr 
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
n
W X = C ŚR ∗ ∑ ui
i =1
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości
Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu
oraz wartość części składowych gruntu.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 8/23
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
II.1. Lokalizacja.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Trzemeśni, gmina Myślenice, powiat
myślenicki, województwo małopolskie. Jest to wieś leżąca 320 - 350 m n.p.m., w dolinie
potoku o tej samej nazwie w Beskidzie Średnim - Grupie Łysiny, na północno zachodnich
stokach Kamiennika, w rejonie skrzyżowania dróg do Myślenic, Wiśniowej i Poręby.
Lokalizacja ogólna nieruchomości jest średnia – działka położona przy granicy z wsią
Poręba, w odległości ok. 1,5 od centrum miejscowości i ok. 9 km od Myślenic. Dojazd do
nieruchomości od drogi publicznej (działka nr 739/2 - droga powiatowa) ok. 280 m drogą o
nawierzchni asfaltowej (działka nr 1312, brak księgi wieczystej, wg rejestru gruntów
własność Skarbu Państwa, gospodarz samoistny Urząd Miasta i Gminy Myślenice) oraz
ok. 200 m drogą o nawierzchni żwirowej (działka nr 1836, brak księgi wieczystej, wg
rejestru gruntów własność Skarbu Państwa, gospodarz samoistny Urząd Miasta i Gminy
Myślenice). Otoczenie bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i
zagrodowa oraz tereny rolne.
II.2. Przeznaczenie nieruchomości
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi
Trzemeśnia uchwalonym Uchwałą nr 409/XLV/2014 Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia
23.04.2014 r. (ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Mał. nr 2862 z dnia 22.05.2014 r.), działka nr
1832/2 znajduje się w przeważającej części w terenie oznaczonym symbolem 45MN1 –
tereny z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną.
Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zabudowy jednorodzinnej ustala się
możliwość lokalizacji:
1) zabudowy zagrodowej w tym z możliwością prowadzenia produkcji hodowlanej nie
przekraczającej wielkości 1,5 DJP na 1 ha użytków rolnych;
2) usług o charakterze komercyjnym i o charakterze publicznym;
3) sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej;
4) dróg, dojazdów i zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, przejść i ciągów
pieszych;
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 9/23
Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń przeznaczenia uzupełniającego jest:
1) dostosowanie go do wymogów i charakteru przeznaczenia podstawowego;
2) utrzymanie zasady braku uciążliwości prowadzonej działalności usługowej i rolniczej, w
tym hodowlanej dla mieszkańców (sąsiadów);
3) aby działalność hodowlana prowadzona w zabudowie zagrodowej była zgodna z
przepisami odrębnymi w tym zakresie;
4) aby budynki inwentarskie (typu: chlewnie, stajnie, kurniki), w których prowadzona jest
działalność hodowlana oraz kompostowniki i gnojowniki jako urządzenia i instalacje im
towarzyszące były zlokalizowane w odległości minimum 8 m od granicy działki sąsiada;
5) zachowanie proporcji, aby powierzchnia zabudowy przeznaczenia uzupełniającego
określonego w ust. 2 pkt. 2 nie stanowiła więcej niż 30% wielkości określonej
wskaźnikiem powierzchni zabudowy dla terenu zabudowy jednorodzinnej.
Niewielka południowa część działki wzdłuż granicy z droga dojazdowa znajduje się w
terenie komunikacji z podstawowym przeznaczeniem pod drogi oraz obiekty i urządzenia
obsługi komunikacji, oznaczonym symbolem 19KDD tj. teren dróg publicznych – drogi
dojazdowe. Szerokość w liniach rozgraniczających 10 m.
Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach komunikacji, ustala się możliwość
realizacji:
1) obiektów małej architektury;
2) ciągów pieszych i ścieżek rowerowych;
3) małych obiektów budowlanych (przystanki autobusowe, budki telefoniczne, itp.) zgodnie
z obowiązującymi przepisami odrębnymi;
4) sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej;
5) urządzeń ochrony przed hałasem i wibracjami;
6) zieleni.
II.3. Działka gruntu
Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 1832/2 o powierzchni 0,07 ha, według
rejestru gruntów stanowi w całości tereny mieszkaniowe - B. Kształt działki zbliżony do
trapezu prostokątnego o podstawach 37 m i 47 m oraz wysokości ok. 17-18 m. Teren
nachylony w kierunku południowo-wschodnim.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 10/23
Stan zagospodarowania działki bardzo dobry. Teren w całości ogrodzony, ogrodzenie .
Podjazd do budynków o nawierzchni żwirowej, dojście do budynku oraz taras przed
budynkiem z kostki betonowej, ścieżki ogrodowe o nawierzchni z kamienia. Na działce
znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynek gospodarczy, szczegółowo
opisane w dalszej części operatu. Oprócz tego w północno – wschodnim narożniku działki
posadowiona drewniana altana. Wokół budynków liczne krzewy ozdobne, trawnik
regularnie strzyżony.
Nieruchomość posiada dobry dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, na działce
znajdują się: sieć energetyczna, wodociągowa lokalna, kanalizacyjna komunalna z
wykonanymi przyłączami do budynku oraz sieć gazowa biegnąca wzdłuż północnej granicy
działki.
II.4. Budynek mieszkalny
Charakterystyka funkcjonalna budynku
Budynek będący częścią składową przedmiotowej nieruchomości został zrealizowany w
oparciu o pozwolenie na budowę z dnia 22.09.1994 r. wydane przez Kierownika Urzędu
Rejonowego w Myślenicach (znak AB.VIII.7351/G/B/206/94). Budynek jest obiektem
wolnostojącym, niepodpiwniczonym, parterowym z mieszkalnym poddaszem o powierzchni
użytkowej 87 m². Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej. Na parterze
znajduje się salon, sypialnia, hall, kuchnia, wc, oraz kotłownia, natomiast na poddaszu
zlokalizowano dwa pokoje, garderobę oraz łazienkę. W stosunku do projektu budowlanego
wprowadzono drobne zmiany polegające na podzieleniu lekką ścianką działową salonu na
parterze na część dzienną i dodatkową sypialnię oraz zmianę układu ścian działowych
pomiędzy kotłownią, ubikacją i korytarzem. Wejście główne do budynku od strony
wschodniej, dodatkowo wykonano wejście gospodarcze od strony północnej do kotłowni.
Układ funkcjonalny i architektura budynku dobre.
Opis konstrukcji budynku
Ławy i ściany fundamentowe – betonowe,
Ściany zewnętrzne – pustak ceramiczny + styropian gr. 10 cm,
Ściany wewnętrzne nośne – pustak ceramiczny,
Ściany działowe – z cegły dziurawki,
Kominy – z cegły ceramicznej pełnej,
Stropy – płyty żelbetowe, nad poddaszem strop drewniany belkowy,
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 11/23
Schody – drewniane dwubiegowe,
Dach – konstrukcja drewniana, przekrycie z dachówki cementowej barwionej w masie.
Opis konstrukcji budynku
Tynki zewnętrzne – szlachetne mineralne,
Drzwi wejściowe – drewniane z wkładem antywłamaniowym,
Drzwi wewnętrzne – drewniane płycinowe,
Okna i drzwi balkonowe – z profili PCV,
Podłogi i posadzki – w kotłowni wylewka betonowa, w łazience i wc płytki ceramiczne,
w pozostałych pomieszczeniach panele podłogowe,
Tynki i okładziny – w łazience i wc płytki ceramiczne, w pozostałych pomieszczeniach
malowanie emulsyjne oraz tapety,
Instalacje wewnętrzne – elektryczna, kanalizacyjna, wodna z ujęcia lokalnego, centralnego
ogrzewania zasilana z pieca węglowego.
Stan techniczny i standard budynku
Budynek przyjęty do użytkowania w 2008 r. (potwierdzenie przyjęcia budynku do
użytkowania wydane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu
29.08.2008 r., znak PINB/Z/228/08). Stan techniczny budynku bardzo dobry. Gospodarka
remontowa prowadzona jest bardzo dobrze. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów
odpowiadają wymogom normy. Standard wykorzystanych materiałów dobry. Jakość
wykonawstwa bardzo dobra. Standard wykończenia i wyposażenia budynku bardzo dobry.
II.5. Budynek gospodarczo – garażowy
Budynek posadowiony w południowej części działki, wykorzystywany jako pracownia
reklamy. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej, ocieplony styropianem i
otynkowany, kryty blachodachówką. W budynku znajduje się jedno pomieszczenie o
powierzchni użytkowej 28 m². Posadzki z płytek ceramicznych. Drzwi wejściowe
drewniane, brama garażowa metalowa, okno PCV. Stan techniczny budynku dobry.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 12/23
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
III.1. Analiza rynku.
Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że
Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych
nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest
na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład
pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w
skład krain górskich – Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu
Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to
zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W
dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę.
Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych
Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano:
∗ rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych domami mieszkalnymi
∗ obszar powiatu myślenickiego
∗ okres badania cen: 2013 r. - 2015 r.
∗ transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi
Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 200
transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość
dotyczy
nieruchomości
o
charakterze
mieszkalnym
(przeciętnie
75%
wszystkich
transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o
charakterze rekreacyjno – wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i
klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości
pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo –
usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich
liczba nie przekracza 10% ogółu transakcji. Wśród transakcji nieruchomościami
gruntowymi zabudowanymi ok. 20% transakcji dotyczy budynków znajdujących się w
trakcie realizacji, z czego ok. 1/5 transakcji odnosi się do stanów surowych otwartych.
W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników
rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 13/23
odnotowano
istotnego
wzrostu,
ani
też
spadku
cen
nieruchomości
gruntowych
zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w związku z czym zarejestrowanych cen nie
aktualizowano na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (teren powiatu myślenickiego z
wyłączeniem obszaru miasta Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące
przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć
znaczny wpływ na cenę), funkcję użytkową i sposób wykorzystania (nieruchomości
zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wybudowanymi po roku 1990 ew.
po generalnym remoncie) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie
nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy
jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub
identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do
skorygowania
w
procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
współczynników korygujących i poprawek.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
odpowiednich
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 14/23
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej
przedstawiono w poniższej Tabeli.
Data
transakcji
Nr Rep.
Gmina
Obręb
Cena łączna
Pow.
działki
Pow
użytkowa
Cena 1
mkw pu
2015-06-29
2600/15
Siepraw
Siepraw
465 000
1 451
158,80
2 928
2015-06-12
5292/15
Raciechowice
Raciechowice
400 000
1 100
94,20
4 246
2015-05-12
3143/15
Siepraw
Siepraw
900 000
1 109
174,70
5 152
2015-05-11
1968/15
Dobczyce
Rudnik
280 000
1 353
66,62
4 203
2015-01-23
250/15
Lubień
Skomielna B.
330 000
774
90,30
3 654
2015-01-21
415/15
Dobczyce
Brzączowice
325 000
435
100,00
3 250
2014-11-28
24425/14
Myślenice
Osieczany
350 000
1 136
127,76
2 740
2014-11-27
1581/14
Myślenice
Zawada
380 000
1 265
125,40
3 030
2014-11-22
3845/14
Raciechowice
Czasław
360 000
1 035
152,30
2 364
2014-10-14
2763/14
Myślenice
Krzyszkowice
420 000
2 603
125,10
3 357
2014-10-09
3222/14
Myślenice
Trzemeśnia
710 000
1 009
192,30
3 692
2014-08-25
6739/14
Myślenice
Droginia
240 000
1 000
102,37
2 344
2014-08-12
16279/14
Myślenice
Osieczany
328 000
937
127,76
2 567
2014-06-18
1643/14
Myślenice
Zawada
375 000
1 204
125,40
2 990
2014-05-26
1617/14
Myślenice
Zawada
365 000
1 396
125,40
2 911
2014-05-23
10076/14
Myślenice
Osieczany
330 000
1 243
127,76
2 583
2014-04-12
998/14
Tokarnia
Krzczonów
320 000
824
124,00
2 581
2014-01-07
102/14
Lubień
Lubień
280 000
506
96,80
2 893
2013-11-08
23839/13
Sułkowice
Krzywaczka
235 000
1 200
100,00
2 350
2013-10-03
9966/13
Raciechowice
Dąbie
240 000
5 343
81,00
2 963
2013-09-16
7437/2013
Myślenice
Borzęta
370 000
556
113,60
3 257
2013-09-05
837/2013
Dobczyce
Sieraków
899 000
6 900
172,00
5 227
wartość minimalna
235 000
435
66,62
2 344
wartość maksymalna
900 000
6 900
192,30
5 227
wartość średnia
404 636
1 563
122,89
3 240
odchylenie standardowe
187 812
1 556
31,78
827
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 15/23
Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie
analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Powierzchnia
budynku
Stan techniczny,
standard
wykończenia i
wyposażenia
Architektura,
funkcjonalność
Powierzchnia,
konfiguracja i stan
zagospodarowania
działki
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i
atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo duża: pow. 180 m²
bardzo mała: poniżej 100 m²
bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej
jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i
wykończenia, pełne uzbrojenie, brak zużycia technicznego i
funkcjonalnego;
bardzo słaby: wiek budynku powyżej 20 lat, niski standard
wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie, zużycie
techniczne i funkcjonalne ponad 30%
bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura, bardzo
dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i
powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic;
bardzo słaba: budynek mieszkalny jednorodzinny z częścią
gospodarczo - inwentarską, słaba architektura, budynek
wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń,
znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności:
piwnic, pom. gospodarczych, strychów
bardzo dobra: działka ponad 0,20 ha, kształtna, na terenie
płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze
zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone;
bardzo słaba: działka do 0,06 ha, o niekorzystnym
kształcie, słabo zagospodarowana
bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno –
budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń
środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno –
budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę
sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
25%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo duża
4 - duża
3 - średnia
2 - mała
1 - bardzo mała
15%
5 - bardzo dobry
4 - dobry
3 - średni
2 - słaby
1 - bardzo słaby
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
15%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 16/23
Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano:
∗ rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
∗ obszar wschodniej części gminy Myślenice,
∗ okres badania cen: 2013 r. - 2015 r.
W latach 2006 - 2008 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości
gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była
sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom
porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy
wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one
bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego
zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i
z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie
Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. Z początkiem roku 2009 dynamika
wzrostu cen działek wyraźnie spadła, nastąpiła wyraźna stabilizacja cenowa. W przypadku
nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie objętym analizą nie stwierdzono
na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen – obliczane wartości trendu mieszczą się w
granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości
podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (wschodnia
część Gminy Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem
prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ
na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane
przeznaczone na cele zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie
nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy
jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub
identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do
skorygowania
w
procesie
szacowania,
poprzez
zastosowanie
współczynników korygujących i poprawek.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
odpowiednich
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 17/23
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w
badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.
Data
transakcji
Nr Rep.
Obręb
2015-05-22
2661/15
Osieczany
2015-04-13
762/15
Osieczany
2015-04-01
662/15
Osieczany
2015-03-20
1322/15
Łęki
2015-03-20
1322/15
Łęki
2015-03-19
579/15
Osieczany
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
zieleń
BUD. MIESZK. MN,
zieleń
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja, zieleń
2015-03-03
1190/15
Osieczany
bud. mieszk. mn
2015-03-02
862/15
Droginia
2015-02-06
1314/15
2015-01-21
Plan
Cena
działek
Pow. działek Cena 1 mkw
38 400
806
47,64
105 000
1 745
60,17
80 000
1 937
41,30
28 350
932
30,42
50 400
1 600
31,50
80 000
1 230
65,04
70 000
1 136
61,62
70 000
1 942
36,05
Osieczany
BUD. MIESZK. MN,
rolne
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
130 000
1 600
81,25
301/15
Osieczany
bud. mieszk. mn
55 000
1 124
48,93
2014-10-21
5983/14
Trzemeśnia
bud. mieszk. mn
48 000
1 334
35,98
2014-10-03
5685/14
Trzemeśnia
bud. mieszk. mn
54 355
1 553
35,00
2014-09-11
5268/14
Łęki
bud. mieszk. mn
33 000
1 200
27,50
2014-09-02
2622/14
Łęki
bud. mieszk. mn
74 000
1 277
57,95
BUD. MIESZK. MN,
bud. zagrodowe
150 000
1 989
75,41
2014-06-06
1117/14
Trzemeśnia
2014-05-29
4773/14
Poręba
bud. mieszk. mn
95 000
1 790
53,07
29 000
786
36,90
55 000
655
83,97
60 000
1 376
43,60
2014-03-31
820/14
Trzemeśnia
bud. mieszk. mn,
ROLNE
2014-03-31
30/14
Trzemeśnia
bud. mieszk. mn
2014-03-25
1369/14
Zasań
2014-01-09
84/2014
Osieczany
2014-01-09
98/2014
Osieczany
2013-11-08
5965/13
Osieczany
BUD. MIESZK. MN,
rolne
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja, rolne
BUD. MIESZK. MN,
zieleń
45 000
1 054
42,69
100 000
1 600
62,50
bud. mieszk. mn
96 200
1 354
71,05
80 000
1 516
52,77
60 000
1 277
46,99
35 000
1 200
29,17
wartość minimalna
28 350
655
27,50
wartość maksymalna
150 000
1 989
83,97
wartość średnia
68 868
1 361
50,34
odchylenie standardowe
31 035
367
16,53
2013-10-24
5695/13
Osieczany
2013-10-10
4866/13
Trzemeśnia
2013-09-26
4568/13
Trzemeśnia
BUD. MIESZK. MN,
zieleń
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja
BUD. MIESZK. MN,
komunikacja, rolne
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 18/23
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny
transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela.
Cechy rynkowe
Lokalizacja –
położenie,
otoczenie, dojazd
Powierzchnia i
konfiguracja –
powierzchnia,
kształt działki
i topografia terenu
Uzbrojenie –
dostęp do mediów
Przeznaczenie –
funkcja w planie
miejscowym
Inne – w tym
ograniczenia w
możliwości
zagospodarowania
nieruchomości
SUMA
Analiza wagi cechy rynkowej
bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury
społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne
i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową;
bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury
społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty
budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt
regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych
deniwelacjach;
bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt
niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno
nachylony o znacznych deniwelacjach
bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w
bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia;
bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości
przyłączenia
bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona
pod zabudowę mieszkaniową i/lub mieszkaniowo –
usługową;
bardzo słabe: działka tylko w części budowlana,
przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne
ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy
bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak
zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej;
bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np.
przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie
zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie
uwzględnionych wyżej
Waga
cechy
(%)
Wartość
cechy
30%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobra
4 - dobra
3 - średnia
2 - słaba
1 - bardzo słaba
20%
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
15 %
5 - bardzo dobre
4 - dobre
3 - średnie
2 - słabe
1 - bardzo słabe
100%
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 19/23
III.2. Arkusze wyceny nieruchomości.
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o transakcje podobne, dokonano określenia
wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr
1832/2,
zabudowanej
garażowym,
metodą
budynkiem
mieszkalnym
korygowania
ceny
jednorodzinnym
średniej,
mieszczącą
i
gospodarczo
się
w
-
podejściu
2
porównawczym. Jako jednostkę odniesienia przejęto 1 m powierzchni użytkowej budynku
mieszkalnego. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do
ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do
usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a
maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi
interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników korygujących:
cena minimalna
2 344
cena maksymalna
5 227
u min
0,7236
cena średnia
3 240
u max
1,6131
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Atrybuty
Lokalizacja
Powierzchnia
budynku
Stan techniczny standard
Architektura funkcjonalność
Powierzchnia i
stan działki
Inne
Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
0,25
0,1809
0,4033
1
5
3
0,2500
0,15
0,1085
0,2420
1
5
5
0,2420
0,15
0,1085
0,2420
1
5
5
0,2420
0,15
0,1085
0,2420
1
5
5
0,2420
0,15
0,1085
0,2420
1
5
3
0,1500
0,15
0,1085
0,2420
1
5
5
0,2420
1,00
0,7236
1,6131
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
WJ =
3 240
*
1,3680
=
4 432
WN =
87,00
*
4432
≈
386 000
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
1,3680
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 20/23
Z uwagi na cel wyceny oraz przyjętą metodykę z określonej powyżej wartości wyodrębnia
się wartość gruntu oraz wartość części składowych tej nieruchomości tj. budynku
mieszkalnego, gospodarczo – garażowego i elementów zagospodarowania terenu.
Wartość gruntu o powierzchni 700 m², w granicach działki nr 1832/2, określa się w oparciu
o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się
2
w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m powierzchni
działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:
Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:
cena minimalna
27,50
cena maksymalna
83,97
u min
0,5463
cena średnia
50,34
u max
1,6681
Atrybuty
Wagi
Zakres zmienności
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
skal atrybutów
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k
umin*k
umax*k
min.
max.
W
ui
Lokalizacja
0,30
0,1639
0,5004
1
5
3
0,3000
Powierzchnia i
konfiguracja
0,20
0,1093
0,3336
1
5
5
0,3336
Uzbrojenie
0,20
0,1093
0,3336
1
5
4
0,2668
Przeznaczenie
0,15
0,0819
0,2502
1
5
4
0,2001
Inne
0,15
0,0819
0,2502
1
5
2
0,1160
1,00
0,5463
1,6681
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Vj =
50,34
*
1,2165
=
WG =
700
*
61,24
≈ 43 000
61,24
Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości wynosi:
386 000 zł – 43 000 zł = 343 000 zł
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
1,2165
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 21/23
Wartość
poszczególnych
budynków
i
budowli,
będących
częściami
składowymi
przedmiotowej nieruchomości, ustalono w oparciu o proporcję wynikającą ze stosunku
kosztów ich wytworzenia, określonych podejściem kosztowym, metodą odtworzeniową,
techniką wskaźnikową. W przypadku budowli i elementów zagospodarowania terenu
przyjęto
założenie,
że przeciętnie dla nieruchomości gruntowych zabudowanych
budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi udział wartości tych elementów we wszystkich
częściach składowych wynosi 0% – 15%, dla nieruchomości przedmiotowej przyjęto ten
wskaźnik na poziomie 10%. Obliczenia zawiera poniższa tabela.
Obiekt
Powierzchnia
Cena
jednostkowa
Sopień
zużycia
Wartoć
odwtorzeniowa
Udział w
wartości
Wartość
rynkowa
87,0
3083,44
5%
254 846
76,02%
262 000
28,0
1948,34
15%
46 370
13,83%
47 000
10%
34 000
100%
343 000
budynek mieszkalny
(obiekt porównawczy
Sekocenbud nr 1110-131)
budynek garażowy (obiekt
porównawczy Sekocenbud nr
1242-204)
budowle i urządzenie
działki
335 217
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 22/23
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą numer
KR1Y/00041606/8 Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą Sądu Rejonowego w
Myślenicach, składającej się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 1832/2, położonej w
miejscowości Trzemeśnia, gmina Myślenice, powiat myślenicki, wynosi w zaokrągleniu do
pełnych tysięcy złotych:
386 000 zł
słownie złotych: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy
w tym:
działka gruntu -
43.000 zł
budynek mieszkalny -
262.000 zł
budynek garażowy -
47.000 zł
zagospodarowanie działki -
34.000 zł
Oszacowane wartości nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się
w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości
o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego
Myślenice, 16 września 2015 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.
Wycena nieruchomości gruntowej, KR1Y/00041606/8, Trzemeśnia 608 gmina Myślenice, dz. nr 1832/2
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 23/23
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o
projekt budowlany. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg projektu budowlanego
i oświadczenia właściciela – nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią
techniczną o budynku.
5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna
– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego
urzędu prowadzącego kataster nieruchomości.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Postanowienie Komornika o powołaniu biegłego
2. Protokół z badania księgi wieczystej
3. Wypis z rejestru gruntów
4. Kopia mapy zasadniczej
5. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
6. Rzuty kondygnacji
7. Potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania
8. Dokumentacja fotograficzna
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice wrzesień 2015 r.