2011-12-16 protokol z przegladu.wer ost

Protokół przeglądu
W dniu 15.12.2011 odbył się przegląd gwarancyjny nieruchomości przy ul. Jabłoniowej 23 w Gdańsku. W
przeglądzie uczestniczyli:
Przedstawiciele właścicieli:
− Zbigniew Łasak
− Tomasz Torcz
− Łukasz Ziółkowski
Przedstawiciele administratora, firmy Admista:
− Wiesława Marcinkowska
− Marcin Marcinkowski
Przedstawiciele wykonawcy, firmy ROBYG:
− Adam Czapliński
− Jerzy Okoński
I)
Pomimo wcześniejszego wezwania na 7 dni przed przeglądem, przedstawiciele firmy Robyg nie
dostarczyli pełnej dokumentacji budynku. Brak Książki Obiektu Budowlanego, ale również za Art 3
pkt 16 Prawa Budowlanego:
1. pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym
2. dziennik budowy
3. protokoły odbiorów częściowych i końcowych
4. rysunki i opisy służące realizacji obiektu
5. operaty geodezyjne
6. książkę obmiarów
Pełna dokumentacja ma zostać przekazana w terminie 14 dni od podpisania protokołu. W
przeciwnym razie Wspólnota wystąpi na drogę prawną oraz zleci opracowanie brakującej
dokumentacji na koszt spółki Robyg.
II) w czasie przeglądu stwierdzono następujące nieprawidłowości w budynku i otoczeniu:
Zestawienie usterek z opisami:
Dach
1) brak drabiny wyłazowej umożliwiającej dostęp na dach budynku:
zgodnie rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny
odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002r.
§ 99. 1. Dojściami i przejściami do dźwignic i innych urządzeń technicznych mogą być korytarze, pomosty,
podesty, galerie, schody, z zastrzeżeniem § 68 ust. 1, drabiny i klamry, wykonane z materiałów niepalnych.
2. Ogólne wymagania dotyczące dojść i przejść do dźwignic należy stosować również w razie wykonania
dojść roboczych do pomieszczeń i części budynku nie przeznaczonych na pobyt ludzi, związanych z
okresową obsługą maszyn i urządzeń oraz przeglądem i utrzymaniem stanu technicznego budynku.
§ 101. 1. W wyjątkowych przypadkach, uzasadnionych względami użytkowymi, jako dojście i przejście
między różnymi poziomami mogą służyć drabiny lub klamry, trwale zamocowane do konstrukcji.
§ 308. 1. W budynkach o dwóch lub więcej kondygnacjach nadziemnych należy zapewnić wyjście na dach co
najmniej z jednej klatki schodowej, umożliwiające dostęp na dach i do urządzeń technicznych tam
zainstalowanych.
Wyjście na dach musi być z co najmniej jednej klatki schodowej. Dach, jako kondygnacja/pomieszczenie nie
przeznaczone na pobyt ludzi, związane z okresową obsługą urządzeń (instalacja odgromowa, wentylacja,
strona 1 z 7
klapy dymowe, etc) i przeglądami budynku musi mieć dojście robocze, w tym przypadku w postaci drabiny,
lub klamer, trwale zamocowanych do konstrukcji budynku. Najlepiej pod klapą dymową na jednej z klatek
schodowych.
2) brak daszku na wylocie rury PVC przechodzącej przez czapkę kominową
3) porowata powierzchnia betonu czapek kominowych, w wielu miejscach złuszczenia powierzchni, raki
różnej wielkości, odłupania krawędzi, w kilku miejscach nie zaślepione błędnie wykonane otwory na
kołki rozporowe, rysy o rozwartości miejscami do 1mm: najprawdopodobniej czapki były
wykonywane bezpośrednio na kominach; wykonawca przymocował do krawędzi szalunek w postaci
korytka z trójkątnymi listwami na kapinosy, następnie ułożył zbrojenie (fragment siatki
zbrojeniowej), po czym układał beton, formując spadki; żeby beton się nie rozpłynął, użyto betonu
o konsystencji sypkiej i nie zagęszczano i nie zacierano go nadmiernie, żeby utrzymać wymaganą
formę; stąd porowatość, rysy, etc.
4) przecieki przez otwory wykonane na kołki rozporowe użyte do mocowania instalacji odgromowych
do czapek kominowych: na powierzchni tynku widoczne ślady zacieków, a część przeciekającej
wody dostaje się do wnętrza warstwy izolacji termicznej pod tynk
5) na spodniej powierzchni czapek niedbale naprawione wyłupania w miejscach wiercenia otworów na
kołki, część uszkodzeń nie została wcale naprawiona
6) brak uszczelnień styków betonowych czapek kominowych z rurami PVC przechodzącymi na wylot
przez czapki kominowe
7) uszkodzona powierzchnia tynku na kominie przy dylatacji
8) niedokończone prace na krawędziach izolacji termicznej na kominach za przymocowanymi do
kominów kratami metalowymi: wystająca z warstwy kleju siatka, brak warstwy wyprawy
tynkarskiej; miejscami siatka i klej są już odspojone
9) wyloty przewodów wentylacyjnych przesłonięte kratkami uniemożliwiającymi ich okresowe
czyszczenie: do montażu krat na elewacji komina użyto kołków montażowych wbijanych; kołnierz
kołka wystaje ponad powierzchnię kratek i można kratki zdemontować w celu
czyszczenia/konserwacji przewodów wentylacyjnych tylko i wyłącznie wyrywając kołki rozporowe
ze ścian komina, niszcząc przy okazji warstwy izolacji i tynki
10) brak oznaczeń złącz probierczych instalacji odgromowej
11) zbyt nisko wywinięta na ściany kominów warstwa izolacji przeciwwodnej dachu: dolna krawędź
otworów przelewowych znajduje się powyżej krawędzi izolacji na kominach (według większości
instrukcji wykonania izolacji z papy wywija się papę na wysokość około 30cm, bo przyjmuje się, że
na taką wysokość odbija się woda z kropli deszczowych w czasie opadów)
12) brak wywinięć papy na kominy stykające się z nadszybiami dźwigów
13) miejscami niewłaściwie wykonane styki papy wywiniętej na ściany attyki z otynkowanymi ścianami
kominów przylegających do attyki (brak blach, lub listew dociskowych)
14) miejscami niewłaściwie wykonane styki blach attyki z kominami przylegającymi do attyki: brak
jakiegokolwiek zabezpieczenia warstwy tynku na kominach
strona 2 z 7
15) brak trójkątnych listew z materiału termoizolacyjnego na styku powierzchni dachu i powierzchni
pionowych obrabianych papą: listwy powinny być pod papą, wtedy papa nie jest łamana pod kątem
prostym na styku powierzchni i nie łamie się i nie rozrywa przy niskich temperaturach i w czasie
chodzenia po dachu (w większości instrukcji kładzenia papy, dostarczanych przez przeróżnych
producentów tak właśnie wygląda ten detal)
16) brak niektórych otworów przelewowych: na zewnętrznej powierzchni ściany attyki widoczny otwór
z korytem, na powierzchni wewnętrznej brak otworu przelewowego
17) zastoiska wody w miejscu osadzenia nowych kominków wentylujących dach nad klatką „D”
18) zastoiska wody za kominami wentylacyjnymi ze względu na brak wykonania kozubków (spadków
poprzecznych do kierunku spadku głównego)
19) zbyt małe odległości między niektórymi kominami, a także między kominami i cokołami klap
dymowych, jak również między cokołami klap dymowych, a nadszybiami: istnieje możliwość
powstawania worków śnieżnych i potencjalnych przecieków przez warstwy izolacji przeciwwodnej
w trakcie eksploatacji obiektu
20) zniszczone (porysowane i pogięte) cztery płaty obróbek blacharskich attyki nad klatką „A”
21) niewłaściwie wykonana część złączy blach attyki: blacha na rąbkach stojących niewłaściwie
przycięta i pozaginana (linie faliste, zamiast prostych krawędzi)
22) niewłaściwie wykonana obróbka blacharska ścian dylatacyjnych: blacha przymocowana bez
możliwości przesuwu po obydwu stronach dylatacji; brak zakładów obróbek pionowych i poziomych
styków ścian przy dylatacji z kominami przy dylatacji: stykają się tylko narożnikami: ścianka na dachu
jest zbyt wąska, jak na wyprowadzenie ścian ogniowych przy dylatacji, oznaczonych na rzutach
kondygnacji symbolem REI 120, co oznacza, że wytrzymają dwie godziny pożaru; powinny obydwie
wystawać ponad dach, a że maja po 20cm grubości, pomiędzy nimi jest 2cm dylatacji, więc nad
dachem powinien być występ o szerokości około 45-50cm, tymczasem jest dużo węższy, co
oznacza, że nie wiadomo co to jest; warunki techniczne:
§ 235. 3. W budynku z przekryciem dachu rozprzestrzeniającym ogień ściany oddzielenia
przeciwpożarowego należy wyprowadzić ponad pokrycie dachu na wysokość co najmniej 0,3 m lub
zastosować wzdłuż ściany pas z materiału niepalnego o szerokości co najmniej 1 m i klasie
odporności ogniowej E I 60, bezpośrednio pod pokryciem; przekrycie na tej szerokości powinno być
nierozprzestrzeniające ognia
23) część podstaw pod otok instalacji odgromowej odkleja się od obróbek blacharskich attyki
24) początki korozji na ocynkowanych elementach klap dymowych
25) zniszczone powłoki malarskie na cokole klapy dymowej od wewnątrz klatki schodowej na skutek
używania drabin prowizorycznych, opieranych o cokół, używanych zamiast brakującej drabiny stałej
26) nie przymocowane w żaden sposób do ścian przewody elektryczne prowadzące do siłowników
klapy dymowej; brak części izolacji na jednym z przewodów: warunki techniczne:
§ 187. 3. Przewody i kable wraz z zamocowaniami stosowane w systemach zasilania i sterowania
urządzeniami służącymi ochronie przeciwpożarowej powinny zapewniać ciągłość dostawy energii
elektrycznej w warunkach pożaru przez wymagany czas działania urządzenia przeciwpożarowego,
jednak nie mniejszy niż 90 minut.
4. Dopuszcza się ograniczenie czasu zapewnienia ciągłości dostawy energii elektrycznej do
strona 3 z 7
urządzeń służących ochronie przeciwpożarowej, o której mowa w ust. 3, do 30 minut, dla
przewodów i kabli znajdujących się w obrębie przestrzeni chronionych stałym urządzeniem
gaśniczym tryskaczowym oraz dla przewodów i kabli zasilających i sterujących urządzeniami klap
dymowych.
Jak wynika z tych warunków, wszystkie kable do czujek dymowych i klap dymowych powinny mieć
właściwości przeciwpożarowe i wytrzymać 30 minut pożaru. Podobny zapis funkcjonuje w
Aprobacie Technicznej dla klap Mercor MCR Prolight-Plus AT-15-6495/2010, cytat: „Siłowniki
łączone są niepalnymi przewodami z urządzeniami sterującymi”. Kable zasilające siłowniki klapy
dymowej na Jabłoniowej nie mają tych właściwości.
Klatki schodowe i pomieszczenia techniczne
27) brak czujek pożarowych na klatce „A” – DO PONOWNEGO ZAINSTALOWANIA W TERMINIE
MAX. 14 DNI.
28) szereg drobnych rys na ścianie pod podciągiem obok szybu windowego na kondygnacjach 1-5
piętro; na 1 piętrze rysy przechodzą również na styk ściany korytarza ze stropem, oraz na strop
korytarza w klatce „A”
29) poręcz schodów z parteru w górę jest luźna
30) odspojony cokół i rysy na ścianie nad cokołem na kilku kondygnacjach
31) brak dylatacji posadzki przed drzwiami do wind
32) poziom kanalizacji deszczowej przebiega w poprzek szachtu elektrycznego, bezpośrednio nad
szafkami elektrycznymi na najwyższej kondygnacji
33) płaty wełny mineralnej wsunięte między ściany szachtu imitują strop między kondygnacjami, jest to
ABSOLUTNIE NIEDOPUSZCZALNE !!!
34) brak zabezpieczeń szachów instalacyjnych: nie ma krat pomostowych, nie ma żadnych, nawet
najbardziej prymitywnych barierek; obudowy z płyty meblowej nie stanowią żadnego zabezpieczenia
przed upadkiem
35) korodujące i przeciekające kształtki rur instalacji ciepła na 5 piętrze
36) część przewodów instalacji elektrycznych prowadzona bez uchwytów (zwisają swobodnie w
przestrzeni szachtu)
37) śmieci i resztki materiałów budowlanych na górnych powierzchniach szafek elektrycznych
38) niedokończone prace przy przegrodzie z płyty gipsowo-kartonowej oddzielającej szacht instalacji
elektrycznych od szachtu instalacji sanitarnych: ta ściana, wbrew słowom p. Okońskiego obecnego
na przeglądzie, jest potrzebna; występuje na rzutach kondygnacji, które ROBYG dostarczył
zarządcy, co oznacza, że musi być wykończona zgodnie z technologią
39) balustrady zabezpieczające o wysokości 110cm na krawędzi podestów międzypiętrowych nie są
stabilne: wszystkie kotwy mocujące balustrady umieszczono w jednej linii, co umożliwia obrót
uchwytów mocujących szkło i swobodny ruch balustrady na zewnątrz i do wewnątrz klatki
schodowej; niewiadomy rodzaj szkła i wytrzymałość połączenia szkła/drewno; natomiast
mocowania szkła do ścian są do wymiany, bo nie spełniają warunków wytrzymałościowych,
chociażby ze względu na sposób ustawienia wszystkich kotew/kołków rozporowych w jednej linii
strona 4 z 7
40) część kotew mocujących uchwyty trzymające tafle szkła wysuwa się ze ścian, część blach
przylegających do ścian jest zdeformowana (najprawdopodobniej zbyt cienka)
41) część uchwytów mocujących szkło jest skręcona względem płaszczyzny szkła: krawędź szkła
opiera się o uchwyty: grozi wyszczerbieniem szkła, co dyskwalifikuje bezpieczne szyby klejone
42) wszystkie płyty gresu na powierzchni podestów międzypiętrowych wystają od 1 do 5cm poza
krawędź podestu, od strony okien
43) nie zachowana linia stopni na biegach schodowych: prawie każdy bieg schodzący z piętra na
spocznik międzypiętrowy jest o około 5 do 7cm wsunięty w światło podestu, podczas gdy w
projekcie krawędzie podestów są prostoliniowe
44) niezgodna z projektem szerokość „duszy” klatki schodowej, co spowodowało, iż odległość między
pochwytem a tralkami balustrady sąsiedniego biegu, mimo odgięcia wsporników pod pochwyt, jest
mniejsza od wymaganych 5cm, a w wielu wypadkach jest mniejsza od 3cm: fragment warunków
technicznych:
§ 298. 6. Poręcze przy schodach i pochylniach powinny być oddalone od ścian, do których są
mocowane, co najmniej 0,05 m.
45) brak odbojów przy drzwiach wejściowych do budynku
46) odspajające się płytki posadzki w drzwiach wejściowych do klatek schodowych
47) zarysowana ściana na korytarzu na parterze klatki schodowej „D”; rysy na ścianie odpowiadają
układowi spoin w ścianie murowanej
48) w pomieszczeniu technicznym na klatce „A” brak części cokolików
49) w pomieszczeniu technicznym na klatce „A” nieprawidłowo zamontowany zlewozmywak nablatowy
– tylko na gwintowanych prętach wklejonych w ścianę; nieprawidłowo przymocowany syfon
50) luźne obejmy na pionie kanalizacji
51) brak części śrub łączących kształtki kołnierzowe z zasuwami
52) korodujące żeliwne kolana kołnierzowe na przyłączu wody:
53) w klatce „C” skruszony tynk przy ościeżnicy drzwi do pomieszczenia technicznego na wysokości
dolnego zawiasu – możliwe nieprawidłowe osadzenie ościeżnicy
54) brak dostępu do rewizji pionów kanalizacyjnych – brak drzwiczek rewizyjnych w ścianach szachtów
55) brak wygłuszenia pionów kanalizacji sanitarnej wełną mineralną
(zapisy dotyczące klatek schodowych dotyczą wszystkich czterech klatek)
Elementy zewnętrzne budynku
56) brak listwy startowej na dolnej krawędzi elewacji
57) niewłaściwie wykonane „wydry”, bez wypełnienia z materiału trwale elastycznego
strona 5 z 7
58) brak listwy dylatacyjnej maskującej szczelinę dylatacyjną między klatkami „B” i „C”, co
spowodowało pęknięcie i zarysowanie tynku; nacięcie tynku i wypełnienie nacięcia silikonem, bądź
akrylem, w żaden sposób nie rozwiązuje sytuacji
59) brak pionowego pasa z materiału niepalnego na całej wysokości elewacji przy szczelinie
dylatacyjnej: wymagana w projekcie budowlanym szerokość pasa to 2,00m i klasa odporności
ogniowej EI60
60) część kołków rozporowych mocujących balustrady przy oknach luźna: wychodzi ze ściany pod
niewielkim naciskiem; to samo można napisać na temat kołków mocujących detale balustrad i ścianek
rozdzielających balkony
61) część śrub mocujących balustrady dokręcona zbyt mocno: elementy balustrady wgniotły warstwę
tynku i izolacji termicznej; to samo można napisać na temat kołków mocujących detale balustrad i
ścianek rozdzielających balkony
62) brak podkładek pod śrubami mocującymi malowane proszkowo elementy balustrad do ścian: w
trakcie przykręcania śruby uszkadzają powłoki malarskie; to samo można napisać na temat kołków
mocujących detale balustrad i ścianek rozdzielających balkony
63) początki korozji malowanych proszkowo elementów balustrad
64) początki korozji kratek wentylacyjnych na kanałach wentylujących pomieszczenia techniczne na
parterze
65) brak wymaganych w projekcie budowlanym krat osłaniających otwory przelewowe na balkonach o
oczkach mniejszych od 1cm
66) brak wymaganego w projekcie daszku nad tarasem mieszkania szczytowego oznaczonego B1d54
na 5 piętrze klatki „D”
67) brak tarasów na 5 piętrze od strony wejść do klatek schodowych
68) niezgodnie z projektem i niewłaściwie wykonana powierzchnia ściany/stopnia za drzwiami
balkonowymi/tarasowymi na wszystkich balkonach i tarasach na piętrach budynku
69) zbyt duże wychylenia części balustrad szklanych, szczególnie na balkonach w szczytowych
mieszkaniach w klatce „D”
70) niezgodnie z projektem budowlanym wykonane balustrady pełne balkonów i tarasów na piętrach:
miały być zaopatrzone w stalowe pochwyty, których nigdzie na balustradach nie ma
71) niezgodnie z projektem ukształtowane spadki powierzchni balkonów i tarasów na piętrach: miały
być „koperty” kierujące spływ wody do otworów przelewowych, zamiast tego wykonano jednolite
spadki na zewnątrz balkonów
72) niezgodnie z projektem wymiary balkonów na piętrach od 1 do 4 przy dylatacji: miała między nimi
być przerwa 39cm, tymczasem wykonano je w wersji „na styk”
73) niewłaściwie wykonane i zamocowane balustrady na niewłaściwie wykonanych balkonach przy
dylatacji: balustrady nie są zdylatowane, blachy słupków balustrad i blachy ścianek rozdzielających
strona 6 z 7
są przykręcone do obydwu stron szczeliny dylatacyjnej bez możliwości przesuwu; dokładnie tak
samo przymocowane są ścianki oddzielające balkony: blachy podstaw są przykręcone po obydwu
stronach szczeliny dylatacyjne bez możliwości przesuwu żadnej ze stron
74) brak profili dylatacyjnych w posadzkach balkonów przy dylatacji
75) zamontowano dwa rodzaje listew przyokiennych w ościeżach drzwi balkonowych na 5 piętrze:
dolne 30 - 35cm to listwa przeznaczona do okładzin z płyt ceramicznych; najprawdopodobniej pas
ściany o wysokości 30 - 35cm miał być wyłożony płytkami ceramicznymi, ale w wersji
oszczędnościowej zrobiono tylko niski cokolik
76) nieprawidłowo wykonany od zewnątrz detal ściany parteru poniżej naświetla sięgającego do
poziomu posadzki w szczytowym mieszkaniu w klatce „D”
Otoczenie
77) brak oznaczenia lamp jako urządzeń elektrycznych
78) latarnia przy klatce A chybocze się
79) latarnia przy klatce D wymaga b. częstych wymian żarówki
80) brak spoin ścian śmietnika od strony wewnętrznej
81) brak spoin między płytami „parapetu” ścian śmietnika
82) śmietnik stoi w odległości kilkudziesięciu centymetrów od granicy działki, niezgodnie z warunkami
technicznymi, które wymagają co najmniej 3m: warunki techniczne:
§ 22. 1. Na działkach budowlanych należy przewidzieć miejsca na pojemniki służące do czasowego
gromadzenia odpadów stałych, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji.
2. Miejscami, o których mowa w ust. 1, mogą być:
1) zadaszone osłony lub pomieszczenia ze ścianami pełnymi bądź ażurowymi,
§ 23. 1. Odległość miejsc na pojemniki i kontenery na odpady stałe, o których mowa w § 22 ust. 2
pkt 1 i 3, powinna wynosić co najmniej 10 m od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami
przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz co najmniej 3 m od granicy z sąsiednią działką. Zachowanie
odległości od granicy działki nie jest wymagane, jeżeli osłony lub pomieszczenia stykają się z
podobnymi urządzeniami na działce sąsiedniej.
83) niezgodnie z oświadczeniem kierownika budowy nie uprzątnięto do końca placu budowy: nie
wywieziono nadmiaru ziemi, nie zlikwidowano elektrycznych rozdzielni budowlanych
Strony uzgodniły termin 14 dni na odniesienie się przez Robyg do powyższych uwag.
Data
….....................
Podpis
…........................................
strona 7 z 7