Umowy w projektach w obszarze nieruchomości komercyjnych

rozdział szósty
6
Umowy w projektach
w obszarze nieruchomości
komercyjnych
210
rozdział szósty
oraz jej stanu w kontekście ochrony środowiska, jak też że nie będzie podnosił żadnych
roszczeń w stosunku do sprzedającego ani członków organów sprzedającego, jak równiej
jego pracowników, pełnomocników oraz podmiotów dominujących w związku z tą decyzją.
W tym kontekście istotne jest stwierdzenie: kupujący-inwestor posiada środki na zakup
prawa do lokalu. To dodatkowe zabezpieczenie dla sprzedającego. Czasami zdarza się
sytuacja, że kupujący wycofuje się z umowy ze swojej winy (bo np. nie dostał kredytu),
a następnie żąda zwrotu zadatku, wyjaśniając, że on chciał nieruchomość kupić, lecz
bank nie udzielił mu kredytu. Taki paragraf dodatkowo przekonuje sąd, że kupujący
wiedział, co robi, podpisując umowę, i brał na siebie ryzyko nieotrzymania kredytu.
Warto zaznaczyć w tym miejscu, że często zbywający nieruchomości komercyjne wpadają w niebezpieczną pułapkę polegającą na wierze, że po podpisaniu umowy transakcja
nabycia nieruchomości na pewno zostanie do końca rozliczona. Zaczynają się wtedy
pojawiać albo wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas nieokreślony przez zbywcę-dotychczasowego właściciela, aby umożliwić nabywcy realizację jego strategii komercjalizacji nieruchomości, albo niespłacanie kredytu bankowego, skoro i tak nastąpi
końcowe rozliczenie z bankiem.
2.5. dokumenty
Do aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości (umowy-kupna sprzedaży) mogą być dołączone istotne dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości:
1. Akt własności lokalu bądź przydział (w wypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego jest to dokument, w którym spółdzielnia przyznaje prawo do mieszkania);
2. Jeśli przedmiotem zakupu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jego właściciel powinien przedstawić „zaświadczenie do sprzedaży” wydane przez spółdzielnię
mieszkaniową. Zaświadczenie informuje, że sprzedającemu przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu o powierzchni [...], pod adresem [...]. Wiele spółdzielni
zamieszcza w zaświadczeniu także inne istotne informacje, np. czy sprzedawany lokal
stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest wspólną własnością małżonków;
datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz
numer rejestru członkowskiego sprzedającego, czy lokal jest zadłużony (i ewentualnie
na ile) oraz czy ma księgę wieczystą, czy nie;
3. Podobne zaświadczenie wydaje również wspólnota;
4. Aktualny wypis z księgi wieczystej;
5. Zaświadczenia ZAS-Z zbywcy, jeśli prowadzi on działalność gospodarczą;
6. Projekt architektoniczno-budowlany oraz umowa na prace projektowe wraz z oświadczeniem o przejściu na nabywcę praw do projektu;
7. Decyzje administracyjne typu WZ lub prawomocne pozwolenie na budowę, które
przejdzie na nabywcę.
2.6. cena, jej wysokość i sposób płatności
Sposób płatności ceny powinien być precyzyjnie określony: z podatkiem VAT czy bez,
jednorazowo czy w ratach, z przejęciem zobowiązania kredytowego, które jest zabezpieczone hipoteką na nabywanej nieruchomości, czy też nie. Jeżeli nabywca nie decyduje się na spłacanie już zaciągniętego kredytu bankowego przez zbywcę, wtedy zbywca
winien dokumenty towarzyszące umowie kupna-sprzedaży nieruchomości komercyjnej