Załącznik B do Regulaminu konkursu

Załącznik B
do Regulaminu konkursu
Wytyczne
architektoniczno - urbanistyczne
Wskaźniki urbanistyczne
1. Powierzchnia zabudowy. Zamawiający sugeruje, aby powierzchnia zabudowy nie przekroczyła 60%
powierzchni terenu
2. Powierzchnia biologicznie czynna. Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Starego Mokotowa przewiduje, że udział powierzchni biologicznie czynnej w powierzchni działki budowlanej będzie stanowił nie mniej niż 30% ogólnej powierzchni tej działki, ale
Zamawiający sugeruje, aby wielkość powierzchni biologicznie czynnej stanowiła nie mniej niż 50% ogólnej powierzchni działki. W skład powierzchni biologicznie czynnej może wchodzić powierzchnia urządzona jako „zielone dachy”.
3. Intensywność wykorzystania terenu (zabudowy). Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewiduje, że maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy (stosunek powierzchni
całkowitej zabudowy do powierzchni nieruchomości) nie przekroczy wartości 2, ale Zamawiający sugeruje, żeby intensywność zabudowy nie przekroczyła wartości 1,2.
4. Wysokości zabudowy (górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki). Projekt miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego przewiduje, że maksymalna dopuszczalna wysokość
zabudowy działki nie może przekraczać 24m., ale Zamawiający sugeruje, żeby wysokość zabudowy
nie przekroczyła 18m (nie wliczając ewentualnych obiektów o charakterze dominat).
5. Geometria dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Z uwagi na
zasadnicze cechy i charakter zabudowy otaczającej, należy stosować dachy płaskie. W przypadku
adaptowanej hali warsztatowej należy zachować istniejący układ bryły. Dopuszczalne jest
podniesienie poziomu zadaszenia bocznych traktów hali z zachowaniem symetrii bryły. W przypadku istniejącego budynku administracyjnego brak jest pewnych informacji dotyczących pierwotnej formy poddasza, co oznacza, że jest dopuszczalne stosowanie zarówno dachu płaskiego, jak i spadzistego.
Wytyczne komunikacyjne (w tym parkingowe)
6. Teren posiada bezpośredni dostęp do dróg publicznych z trzech stron (od ul. Madalińskiego,
Sandomierskiej i Melsztyńskiej). Ulica Madalińskiego ma funkcje drogi zbiorczej, pozostałe dwie - dróg
dojazdowych. Dopuszcza się zachowanie istniejącego wjazdu od strony ul. Madalińskiego, przy czym
sugeruje się, aby wjazdy techniczne i do ewentualnego garażu lokalizować odpowiednio od
ul. Sandomierskiej i/lub Melsztyńskiej.
7. Bilans miejsc parkingowych. Ilość miejsc parkingowych należy określać z zachowaniem wskaźników
określonych w tabeli:
Wskaźniki parkingowe
10 miejsc / 1000 m2
15 miejsc / 1000 m2
powierzchni użytkowej pomieszczeń biurowych
powierzchni użytkowej pozostałych pomieszczeń
Należy przewidzieć miejsca postojowe dla rowerów w ilości min. 30 miejsc
1
Uwarunkowania i wytyczne w zakresie
infrastruktury technicznej
8. Nieruchomość posiada dostęp do następującej infrastruktury technicznej: sieć gazowa, sieć
energetyczna, sieć wodociągowa, sieć centralnego ogrzewania, sieć kanalizacyjna,
siec telekomunikacyjna.
Wytyczne konserwatorskie
9. Analiza i charakterystyka. Spośród obecnej zabudowy nieruchomości należy wyróżnić dwa obiekty:
budynek hali warsztatowej oraz budynek administracyjny. Pozostała zabudowa ma charakter
tymczasowy. Budynek hali warsztatowej został wzniesiony jako część zespołu garaży taboru miejskiego
w 1927 roku według projektu Tadeusza Emmela. Zespół zlokalizowany był na posesji należącej do
Magistratu, ograniczonej ulicami Madalińskiego, Sandomierskiej i Melsztyńskiej. Kompleks składał
się z frontowego budynku administracyjnego i hali garażowej usytuowanej prostopadle do ulicy
Madalińskiego. Obiekt wykorzystywany aktualnie jako hala napraw Miejskiego Przedsiębiorstwa
Oczyszczania był pierwotnie budynkiem garażowym. Jest to obiekt jednokondygnacyjny
zaprojektowanym na rzucie wydłużonego prostokąta. Posiada on konstrukcję żelbetową, szkieletową. Przekrycie stanowi dach płaski, a w części środkowej jest to sklepienie łukowe żelbetowe na ramach żelbetowych. Elewacja podłużna dzieli się na trzy segmenty. Segment centralny pięcioosiowy jest
nieco wyższy od bocznych i jest w stosunku do nich lekko zryzalitowany. W szczycie segmentu
centralnego elewacji wschodniej umieszczono medalion z płaskorzeźbą syreny, autorstwa Zygmunta
Otto. Na jego osi (od strony ulicy Sandomierskiej) pierwotnie mieściły się wielkie wrota garażowe
– dziś przerobione na okno, o gęstej siatce żelaznych szprosów i sięgające do cokołu. Od strony
zachodniej na osi segmentu umieszczono bramę stalową, po obu stronach której znajdują się
wysokie wąskie okna. Niższe, bliźniacze segmenty boczne są siedmioosiowe, przekryte dachem
płaskim. Każdy z segmentów ma pozorny ryzalit na osi środkowej. Doświetlenie zapewniały
potrójne okna z gęstymi szprosami metalowymi. W elewacji od ul. Sandomierskiej zachowały się
wrota żelazne dwuskrzydłowe, ozdobione kasetonami i aplikacjami z żelaznych listew. W segmencie
południowym pierwsze i drugie okno zamurowano, wbudowując w tym miejscu transformator.
Szczytowe elewacje segmentów bocznych są identyczne. W elewacji południowej od ul. Madalińskiego
znajdowały się wrota garażowe, dziś przerobione na okna. Budynek administracyjny zlokalizowany wzdłuż ulicy Madalińskiego jest dwukondygnacyjny. W elewacji przyulicznej, ośmioosiowej znajdują się dwuskrzydłowe okna. Budynek zwieńczony jest gzymsem koronującym i przekryty czterospadowym
dachem. Od strony wschodniej współcześnie dobudowano korytarz, łączący budynek administracyjny
z garażowym.
10. Obiekty wskazane do zachowania / adaptacji / modernizacji. Hala warsztatowa o powierzchni 2285m2, 75,65m długości, 33,95m szerokości, kubatura około 24472m³. Stan zachowania obiektu należy ocenić
jako dobry. Obiekt posiada cechy architektury wczesno – modernistycznej. Przejawia się to zarówno
w zakresie zastosowanych rozwiązań konstrukcyjnych jak i w jego formie architektonicznej (praktyczny
brak detalu przy zachowaniu symetrycznej, klasycznej kompozycji bryły). Elewacje budynku są
otynkowane na całej wysokości z uszkodzeniami i ubytkami warstwy fakturowej. Szczególnie
wartościowa jest kompozycja centralnych partii elewacji wschodniej i zachodniej.
2
Hala posiada złożony układ konstrukcyjny, który w równym stopniu co elewacje stanowi o jej
wartości. Zasadnicza konstrukcja budynku jest żelbetowa ze ścianami murowanymi z cegły na
zaprawie cementowo–wapiennej. Szczególnej uwagi wymaga część centralna hali nakryta łukowym, żelbetowym dachem opartym na regularnie rozmieszczonych kratownicach żelbetowych, a te na
dwóch wysokich umieszczonych poprzecznie kratownicach wilandera. Z zachowanego detalu
architektonicznego na szczególną wartość posiada płaskorzeźba - medalion wybitnego artysty
Zygmunta Otto przedstawiająca stylizowaną postać Syrenki oraz historyczne egzemplarze przemysłowej,
stalowej stolarki okiennej i drzwiowej.
11. Budynek administracyjny. Budynek składa się z dwóch niezależnych części prawdopodobnie
ujednoliconych architektonicznie po 1945 r. Budynek administracyjny nie posiada szczególnych,
wyróżniających go cech od innych tego typu obiektów. Jest to w pełni typowy przykład budownictwa
dla czasów, w których został wzniesiony. Elewacja od strony ul. Madalińskiego posiada regularny
układ okien ujętych w pionowych płycinach. Zachowane egzemplarze pierwotnej, drewnianej stolarki
okiennej są również w pełni typowe, podobnie jak wyposażenie i wystrój klatki schodowej (poręcz,
ceramika). Z uwagi na
całkowitej rozbiórki i sugeruje jego modernizację. Z uwagi na widoczne skutki nierównomiernego
osiadania, segment zachodni wymaga działań stabilizacyjnych. Nie jest wykluczone, że konieczna
będzie jego rozbiórka.
zachowane wartości użytkowe obiektu Zamawiający nie planuje jego
12. Wymogi dotyczące koniecznych prac konserwatorskich. Hala warsztatowa: stan zachowania konstrukcji
jest dobry. Tynki wymagają renowacji ukierunkowanej na przywrócenie im pierwotnej faktury
i kolorystyki. Konieczne prace termo - modernizacyjne należy ograniczać do niezbędnego minimum.
Stosowane materiały, w tym powłoki malarskie, winny spełniać wymogi paro-przepuszczalności.
Z uwagi na planowaną adaptację hali na cele teatralne, większość okien będzie musiała być
wyciemniona (przesłonięta) przy pozostawieniu elewacji zewnętrznej niezmienionej. Zalecane jest
odtworzenie formy i rysunku pierwotnej stolarki okiennej i drzwiowej, z dopuszczeniem modyfikacji
jej konstrukcji, w celu podniesienia jej właściwości izolacyjnych. We wnętrzach należy
w szczególności wyeksponować strukturę konstrukcyjną nawy głównej hali. Określenie zakresu
dopuszczalnych zmian. Dążeniem Zamawiającego jest uzyskanie możliwie dużej wysokości wnętrza sali teatralnej o wyrównanych poziomach sufitów naw bocznych z zachowaniem podstawowych
elementów konstrukcji hali. W przypadku konieczności (wynikającej z wymogów, jakie powinno
spełniać wnętrze sali teatru) usunięcia 4 wewnętrznych słupów zlokalizowanych w linii kratownic
wilandera, należy zachować ich fragmenty, aby możliwe było odczytanie pierwotnego układu
konstrukcji. Konstrukcja zastępcza (dla usuniętych słupów) winna odróżniać się wizualnie od
historycznego rozwiązania oraz w sposób minimalny ingerować w zastany układ konstrukcyjny
i jego wygląd (np. sprężanie).
13. Garaż Zakładu Oczyszczania Miasta (hala warsztatowa) został wpisany do rejestru zabytków
nieruchomych województwa mazowieckiego. Wpis obejmuje budynek wraz z gruntem
w granicach fundamentowania i otoczeniem w obrębie działki ewid. nr 113 z obrębu 1-01-11
tzn. terenu będącego przedmiotem konkursu.
3