Zakres badania wniosku o wpis do księgi wieczystej

Transkrypt

Zakres badania wniosku o wpis do księgi wieczystej
echo
www.roedl.pl
Rzeczpospolita z 11.09.2015
Zakres badania wniosku o wpis do księgi wieczystej
Sąd nie może odmówić wpisu do księgi wieczystej nowego nabywcy nieruchomości tylko dlatego, że strony w
umowie zamiany nie wskazały wyraźnie, iż umowa ta ma skutek zobowiązująco-rozporządzający.
Tak orzekł Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 grudnia 2014 r., III CSK 45/14.
Sąd I instancji oddalił wniosek o wpis w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego działki nr 897/13 i
własności posadowionego na niej budynku na rzecz W. i M.J. oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr 897/14 na
rzecz C.S.A. Uczestnicy sformułowali ten wniosek w pkt XXII umowy zamiany, zawartej w formie aktu notarialnego. W
ocenie sądu I instancji umowa zamiany nie stanowiła uzasadnionej podstawy do dokonania wnioskowanego wpisu,
ponieważ nie przewidywała skutku rozporządzającego w postaci przejścia prawa własności.
Apelację wnioskodawcy C.S.A. oddalił sąd odwoławczy, podzielając ustalenia faktyczne sądu I instancji i przyjmując je
za własne.
Zdaniem sądu odwoławczego, jeśli z umowy zamiany wynika zastrzeżenie jedynie skutku zobowiązującego, to sąd nie
może interpretować postanowień umowy z powołaniem się na zasadę, że umowa ma charakter zobowiązującorozporządzający. Wątpliwości co do zamierzonego przez strony umowy zamiany skutku wywołanego jej zawarciem nie
należy tłumaczyć na korzyść skutku rozporządzającego tylko dlatego, że taki skutek przewidziano co do zasady dla umów
zobowiązujących.
Odwołując się do powszechnie przyjętej praktyki i zwyczajów w redagowaniu aktów notarialnych oraz dokumentów
załączonych do wniosku o wpis, uznał, że nie można przyjąć, aby zgodnym zamiarem stron i celem umowy zamiany było
wywołanie również skutku rozporządzającego. Przeciwnie, cytując postanowienia umowy zamiany sąd II instancji, uznał,
że użyte w niej zwroty przekonują o woli wywołania wyłącznie skutku zobowiązującego.
Wnioskodawca C.S.A. wniósł skargę kasacyjną, zarzucając m.in. niewłaściwe przyjęcie, że skoro umowa zamiany była
jedynie umową zobowiązującą do przeniesienia prawa, to nie wywołała skutku rozporządzającego.
Sąd Najwyższy uznał powyższy zarzut za zasadny i rozpatrzył skargę kasacyjną na korzyść skarżącego.
Komentuje:
Justyna Biskupska, radca prawny Poznań, Rödl & Partner
Zgodnie z art. 56 kodeksu cywilnego czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które
wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Natomiast według art. 155 § 1 k.c. umowa
sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności
rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Te przepisy powinien stosować także sąd rozpoznający wniosek o wpis w księdze wieczystej, albowiem zgodnie z art. 87
konstytucji powinien uwzględniać skutki prawne wynikające bezpośrednio ze źródeł powszechnie obowiązującego
prawa, a więc następstwa wynikające m.in. z aktów prawnych, które kształtują treść oraz skutki zdarzeń prawnych
(postanowienie SN z 30 stycznia 2014 r., IV CSK 252/13). Jeżeli więc podstawą ustanowienia lub przeniesienia prawa,
które ma być wpisane do księgi wieczystej, była czynność prawna, to kognicja sądu wieczystoksięgowego obejmuje
badanie, czy prawo będące przedmiotem wniosku o wpis do księgi wieczystej zostało ważnie ustanowione albo
przeniesione (postanowienie SN z 30 czerwca 2011 r., III CSK 272/11), z uwzględnieniem następstw prawnych
wynikających z przepisów ustawy określających skutki dokonanej czynności prawnej. Z mocy art. 56 k.c. oznacza to, że
m.in. umowa zamiany zawarta między uczestnikami tego postępowania wywołuje nie tylko skutek zobowiązujący
wyrażony w niej expressis verbis, ale także taki, który wynika m.in. z ustawy, w konkretnej sytuacji z art. 155 § 1 k.c. Co
więcej, na podstawie art. 56 k.c. sąd powinien ustalić treść zobowiązania niezależnie od czynnika woli, lecz zgodnie z
treścią odnośnych przepisów prawa lub norm i standardów powinnego zachowania, powszechnie akceptowanych w
społeczeństwie (wyrok SN z 14 lutego 2008 r., II CSK 532/07). Oznacza to, że z mocy art. 155 § 1 k.c. w zw. z art. 237
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
k.c. umowa zamiany literalnie jedynie zobowiązująca strony do przeniesienia prawa wywołuje skutek zobowiązującorozporządzający, o ile dany sąd nie ustali, by szczególny przepis stanowił inaczej albo by strony w umowie inaczej
postanowiły, wyraźnie wyłączając mocą ich woli wystąpienie skutku rozporządzającego. Tymczasem w omawianej
sprawie strony nie tylko nie wyłączyły w sposób wyraźny skutku rozporządzającego umowy, lecz wręcz powołały się
wprost m.in. na art. 155 § 1 k.c. jako podstawę prawną swojej czynności. Pominięcie zatem normy prawnej wynikającej z
ww. przepisu podczas rozpatrywania wniosku o wpis prawa do księgi wieczystej stanowiło naruszenie prawa
materialnego przez sąd.
Na marginesie można jeszcze wskazać, iż w omawianej sprawie sądy obu instancji dopuściły się także naruszenia
przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (k.r.o.), albowiem uznały, iż wniosek o wpis prawa na rzecz obojga
małżonków jest sprzeczny z punktem umowy zamiany, w którym druga strona zobowiązała się przenieść prawo na rzecz
jednego z małżonków. Tymczasem, zgodnie z art. 31 § 1 k.r.o. w zw. z art. 37 § 1 k.r.o., nabycie prawa także przez
jednego z małżonków w czasie trwania ich wspólności ustawowej, dokonane za zgodą drugiego małżonka, następuje do
ich majątku wspólnego. Wniosek o wpis prawa na rzecz obojga małżonków był więc w tym zakresie jak najbardziej
prawidłowy.
Z omawianej sprawy wypływają zatem wnioski, iż sąd wieczystoksięgowy nie może poprzestawać na literalnym
brzmieniu umowy przedłożonej wraz z wnioskiem o wpis prawa do księgi wieczystej i jest zobowiązany do ustalenia
treści i zakresu danej czynności prawnej na podstawie stosownych przepisów prawa.
Źródło: http://www.rp.pl/Firma/309119951-Wpis-do-ksiegi-wieczystej-zakres-badania-wniosku.html?template=restricted
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]