operat szacunkowy - Energomontaż

Transkrypt

OPERAT SZACUNKOWY
dotyczący nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami wchodzącymi w skład
Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA”, położonej w Mrzeżynie przy Al. Tysiąclecia nr 13,
dla której Sąd Rejonowy w Gryficach, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
wieczystą SZ1G/00003792/0.
Wyceniana nieruchomość.
Wartość rynkowa ww. nieruchomości zabudowanej
budynkami i budowlami wchodzącymi w skład Ośrodka
Wypoczynkowego „PERŁA”, określona wg stanu i poziomu
cen z maja 2016 roku:
Opracował:
3 270800,00 zł
rzeczoznawca majątkowy, biegły sądowy z zakresu wyceny
nieruchomości oraz przedsiębiorstw Marcin Pilarski, 40-159
Katowice ul. Jesionowa 22/8.2.
Katowice, 24 maj 2016 roku
Operat szacunkowy dotyczący nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami wchodzącymi w skład Ośrodka Wypoczynkowego
„PERŁA” położonego w Mrzeżynie przy Al. Tysiąclecia 13, SZ1G/00003792/0.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Rodzaj nieruchomości:
Nieruchomość
zabudowana
budynkami
i
budowlami
wchodzącymi w skład Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA”.
Mrzeżyno Al. Tysiąclecia 13.
Położenie:
Właściciel nieruchomości:
Użytkownik wieczysty:
Skarb Państwa.
ENERGOMONTAŻ POŁUDNIE Spółka Akcyjna.
Obręb
Nr działki
Rodzaj użytków i
klasa
1
2
3
0001
--
55
--
Podstawa prawna
Bi
RVI
Razem:
Powierzchnia
użytków
ogólna działki
ha
m²
ha
m²
4
5
6
7
0
0
9925
1431
0
0
1
9925
1431
1356
SZ1G/00003792/0
Zakres wyceny:
Zakresem opracowania objęto stosownie do zlecenia oraz przepisów prawa ww.
nieruchomość jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego gruntu i odrębnej
własności budynków i budowli, wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku.
Cel wyceny:
Celem opracowania jest określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla
potrzeb jej sprzedaży w trybie prowadzonego postępowania upadłościowego.
Krótki opis nieruchomości:
Będąca przedmiotem niniejszego opracowania nieruchomość to funkcjonujący zespół
obiektów budowlanych min. budynek wczasowy, domki wczasowe, domki rekreacyjne,
boiska sportowe, budynek wielofunkcyjny, budynek sanitariatów, drogi, place i chodniki
oraz obiekty małej architektury wchodzące w skład Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA”.
Pozostałe budowle i urządzenia budowlane pełnią w tym przypadku funkcję
uzupełniającą ściśle związaną z rekreacyjno wypoczynkową funkcją całego kompleksu.
Nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Mrzeżyno przy ulicy Tysiąclecia oraz
ulicy Nadmorskiej, w odległości 1 km od portu w Mrzeżynie. Bezpośrednie sąsiedztwo
stanowią nieruchomości zabudowane budynkami o podobnej funkcji i sposobie
użytkowania oraz oddzielona pasmem wydm porośniętych borem sosnowym piaszczystą
plaża.
2
Budynek wczasowy KAROLINKA:
Budynek złożony z trzech podstawowych części: hotelowej, socjalno – sanitarnej oraz
gastronomicznej. Powierzchnia użytkowa wynosi 283 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku,
po remoncie i rozbudowie przeprowadzonej w latach 80 tych XX wieku. Budynek I i II
kondygnacyjny, nie podpiwniczony. Budynek wykonany w technologii mieszanej, składa
się z części murowanej i części szkieletowej żelbetowej z wypełnieniem tradycyjnym
murowanym na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany
działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o
konstrukcji żelbetowej. Stropodach o konstrukcji żelbetowej pokryty papą. Posadzki
wykończone płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne stanowią; tynki cementowo
wapienne malowane farbami, gładzie gipsowe, okładziny z płyt kartonowo gipsowych z
wykonanymi gładziami gipsowymi oraz płytki ceramiczne. Elewacje zewnętrzne stanowi
tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu. Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa.
Stolarka drzwiowa aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płytowe.
Dom wczasowy MUSZELKA:
Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, II kondygnacyjny. Powierzchnia użytkowa
wynosi 170 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku. Budynek wykonany w technologii
tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji
drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej
pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo
wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą
tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą
elewacyjną oraz docieplony trzciną. Podłogi drewniane. Stolarka okienna drewniana,
stolarka drzwiowa drewniana.
Dom wczasowy BURSZTYN:
Dom wczasowy WRZOS:
3
Budynek – kawiarnia.
Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, I kondygnacyjny z nieużytkowym poddaszem,
oraz z dobudowaną wiatą o konstrukcji murowanej. Powierzchnia użytkowa wynosi 19
m². Obiekt wzniesiony w 1933 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o
konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią
tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufit wykończony zaprawą tynkarską.
Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną.
Podłogi drewniane pokryte wykładziną PCV. Stolarka okienna drewniana, stolarka
drzwiowa drewniana.
Budynek gospodarczy
Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, I kondygnacyjny. Powierzchnia użytkowa
tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji
drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje
wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufit wykończony
zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany
farbą elewacyjną. Podłogi drewniane pokryte wykładziną PCV. Stolarka okienna
drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana.
Budynek gospodarczy – WC.
tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej.
Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne
stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz wyłożone glazurą, sufit
wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo
wapienny malowany farbą elewacyjną. Posadzki wyłożone terakotą. Stolarka okienna
drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana.
Budynek magazynowo - gospodarczy
tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej.
Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne
stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufit wykończony zaprawą
elewacyjną. Posadzki betonowe bez wykończeń. Stolarka okienna drewniana
okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana.
Dom administracyjny JAGÓDKA
tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji
drewnianej; schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej
4
Budynek socjalno administracyjny KARLIK ora budynek noclegowy KARLIK.
Budynek w zabudowie zwartej II kondygnacyjny, częściowo podpiwniczony.
Powierzchnia użytkowa wynosi 860 m². Obiekt wzniesiony w latach 1984 – 1986.
Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowanej na zaprawie cementowo
wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na
zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej, schody o konstrukcji
żelbetowej licowane płytkami ceramicznymi z aluminiowymi poręczami. Stropodach o
konstrukcji żelbetowej pokryty papą. Posadzki wykończone płytkami ceramicznymi.
Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, gładzie
gipsowe, okładziny z płyt kartonowo gipsowych z wykonanymi gładziami gipsowymi oraz
płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską oraz płytami kartonowo
gipsowymi z wykonanymi gładziami gipsowymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk
mineralny z termoizolacją ze styropianu. Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka
drzwiowa aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płotowe.
Budynek wielofunkcyjny
Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony. Powierzchnia użytkowa wynosi 458 m². Obiekt
wzniesiony w 1991 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na
zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe
murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji
żelbetowej; schody o konstrukcji żelbetowej obłożone masą lastriko. Stropodach o
konstrukcji żelbetowej pokryty papą. Posadzki wykończone płytkami lastriko, wykładziną
PCV. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami.
Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu oraz
okładzina z kamienia naturalnego. Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa
aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płotowe.
Domki campingowe (7 obiektów)
Powierzchnia użytkowa każdego wynosi 16,40 m². Obiekty wzniesione w 1967 roku.
Budynki wykonany w technologii szkieletowej drewnianej, osadzone na fundamencie o
konstrukcji żelbetowej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Elewacje
wewnętrzne stanowi okładzina z płyty pilśniowej, podłogi drewniane wyłożone wykładziną
PCV. Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa drewniana.
Powierzchnia użytkowa każdego wynosi 27,00 m². Obiekty wzniesione w 1980 roku.
Budynki wykonane w technologii szkieletowej drewnianej, osadzone na fundamencie o
konstrukcji żelbetowej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Elewacje
wewnętrzne stanowi okładzina z płyt kartonowo gipsowych z wykonanymi gładziami
gipsowymi, płyty pilśniowe; podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV. Stolarka
okienna drewniana. Stolarka drzwiowa drewniana.
Data opracowania:
Data określenia wartości
Data sporządzenia operatu
24 maj 2016 roku
24 maj 2016 roku
5
Zestawienie zbiorcze wyników opracowania.
Nieruchomości zabudowana obiektami wczasowymi oraz pozostałymi budynkami i budowlami
Przedmiot wyceny:
Numer działki
Powierzchnia (m2)
2 177900,00 zł
- budynki i budowle
- działka gruntu (p.u.w)
Wartość rynkowa
55
11356
Wartość rynkowa objętej zakresem wyceny nieruchomości określona
wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku:
1 092900,00 zł
3 270800,00 zł
Słownie złotych: trzy miliony dwieście siedemdziesiąt tysięcy osiemset.
6
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA
1. Przedmiot i zakres opracowania
str. 8
2. Cel opracowania
str. 8
3. Podstawy formalno – prawne wyceny
str. 8
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego
str. 10
5. Opis i określenie stanu nieruchomości
str. 10
6. Analiza rynku nieruchomości
str. 37
7. Sposób wyceny
str. 45
8. Określenie wartości nieruchomości
str. 47
9. Wniosek i wynik końcowy wyceny
str. 60
10. Klauzule i zastrzeżenia
str. 61
Załączniki:
1. Protokół z badania księgi wieczystej SZ1G/00003792/0 z 11 maja 2016 roku,
sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Marcina Pilarskiego.
2. Kopia wypisu z ewidencji gruntów z dnia 02.05.2016 roku, wydanego przez Starostę
Powiatu Gryfickiego, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i
Kartograficznej w Gryficach.
3. Kopia wypisu z kartoteki budynków z dnia 02.05.2016 roku, wydanego przez
Starostę Powiatu Gryfickiego, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i
4. Kopia mapy ewidencyjnej z dnia 02.05.2016 roku, wydanej przez Starostwo
Powiatowe w Gryficach, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i
5. Kopia mapy zasadniczej z dnia 25.04.2016 roku, wydanej przez Starostwo
Powiatowe w Gryficach, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i
6. Dokumentacja fotograficzna wykonana w trakcie oględzin nieruchomości.
7
1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA.
Przedmiotem niniejszego opracowania objęto nieruchomość zabudowaną kompleksem
budynków i budowli wchodzącym w skład zabudowy rekreacyjnej Ośrodka
Wypoczynkowego „PERŁA” położonego w miejscowości Mrzeżyno przy Al. Tysiąclecia nr
13, w ewidencji gruntów i budynków opisaną w sposób następujący: województwo:
zachodniopomorskie, powiat: gryficki; jednostka ewidencyjna: 320508_5, Trzebiatów –
obszar wiejski, obręb ewidencyjny: 0001, Mrzeżyno - 1, działka ewidencyjna nr:
Obręb
Nr działki
1
2
0001
--
55
--
Rodzaj użytków i
klasa
3
Bi
RVI
Razem:
Powierzchnia
użytków
ogólna działki
ha
m²
ha
m²
4
5
6
7
0
0
9925
1431
0
0
1
9925
1431
1356
dla której Sąd Rejonowy w Gryfinie, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
wieczystą SZ1G/00003792/0.
Zakresem opracowania objęto stosownie do zlecenia oraz przepisów prawa ww.
nieruchomość jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz odrębnej
własności budynków i budowli wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku.
Uwaga – zakresem niniejszego opracowania nie objęto ruchomych składników
majątkowych zlokalizowanych w obrębie przedmiotowej nieruchomości, tj. środków
trwałych lub też wyposażenia jako rzeczy nie związanych trwale z budynkami bądź też
odrębnie oznaczonych w ewidencji środków trwałych.
2. CEL OPRACOWANIA.
Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej przedmiotowej
nieruchomości dla potrzeb jej sprzedaży w trybie prowadzonego postępowania
upadłościowego.
Niniejszy operat szacunkowy został wykonany ściśle do ww. celu i za jego wykorzystanie
do innych celów autor nie ponosi odpowiedzialności. Przyjęta metodologia określenia
wartości rynkowej zgodna jest z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie.
Jak również opracowanie niniejsze wykorzystane zostać może tylko i wyłącznie do celu
sprzedaży przedmiotu wyceny w trybie ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo
upadłościowe i naprawcze (Dz. U. nr 60 poz. 535 z późniejszymi zmianami).
3. PODSTAWY FORMALNO – PRAWNE.
3.1 Podstawa formalna.
Zlecenie Syndyka Masy Upadłości ENERGOMONTAŻ - POŁUDNIE S.A. w upadłości
likwidacyjnej z siedzibą w Katowicach przy ul. Mickiewicza 15, skierowane do
rzeczoznawcy majątkowego, biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości oraz
przedsiębiorstw Marcina Pilarskiego, 40-159 Katowice, ul. Jesionowa 22/8.2.
8
Autor opracowania: mgr Marcin Pilarski – rzeczoznawca majątkowy - uprawnienia nr
3460, biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości oraz przedsiębiorstw Sądu
Okręgowego w Częstochowie oraz Katowicach.
Podstawy prawne:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, (tekst jednolity:
Dz. U. z 2014 roku, nr 102, poz. 518).
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z
późniejszymi zmianami).
 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z
późniejszymi zmianami).
 Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19,
poz. 147 z późniejszymi zmianami).
3.3
Źródła danych merytorycznych.
 Protokół z badania księgi wieczystej SZ1G/00003792/0 z 11 maja 2016 roku,
sporządzony przez rzeczoznawcę Majątkowego Marcina Pilarskiego.
 Wypis z ewidencji gruntów z dnia 02.05.2016 roku, wydany przez Starostę Powiatu
Gryfickiego Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w
Gryficach.
 Wypis z kartoteki budynków z dnia 02.05.2016 roku, wydany przez Starostę
Powiatu Gryfickiego Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i
 Mapa ewidencyjna z dnia 02.05.2016 roku, wydana przez Starostwo Powiatowe w
Gryficach Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w
Gryficach.
 Mapa zasadnicza z dnia 25.04.2016 roku, wydana przez Starostwo Powiatowe w
Gryficach Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w
Gryficach.
 Dokumentacja fotograficzna.
 Dane uzyskane przy pomocy rzeczoznawców majątkowych biorących udział w
badaniu zasobów dokumentów Wydziałów Geodezji i Kartografii Urzędów Miast i
Starostw Powiatowych - sygnatariuszy umowy o wzajemnej współpracy oraz
wymianie danych rynkowych działających przy pomocy oprogramowania „Walor”.
 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW): w tym przede wszystkim: Krajowy
Standard Wyceny Podstawowy nr 1 – KSWP 1 – „Wartość rynkowa i wartość
odtworzeniowa”; Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 3 (KSWP 3) „Operat
szacunkowy”; Nota interpretacyjna Nr 1 - NI 1 - Zastosowanie podejścia
porównawczego w wycenie nieruchomości - jako zasady dobrej praktyki zawodowej
9
uzgodnionej merytorycznie w środowisku
zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
naukowym
oraz
środowiskach
4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU.
Data oględzin nieruchomości w terenie:
14 kwiecień 2016 r.
Data, na którą dokonano określenia wartości:
24 maj 2016 r.
Data, na którą uwzględniono w wycenie stan nieruchomości:
24 maj 2016 r.
Data sporządzenia operatu szacunkowego:
24 maj 2016 r.
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI.
5.1. Stan prawny.
Stan prawny przedmiotowej nieruchomości uregulowany jest w księdze wieczystej
SZ1G/00003792/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gryficach, V Wydział Ksiąg
Wieczystych. Zapisy w dziale I księgi wieczystej pokrywają się ze stanem ujawnionym w
ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Gryfinie.
Ewidencja gruntów
województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, jednostka ewidencyjna: 320508_5,
Trzebiatów – obszar wiejski, obręb ewidencyjny: 0001, Mrzeżyno - 1, działka
ewidencyjna nr: 55 o powierzchni 1,1356 ha.
Księga wieczysta – dział I
Województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość:
Mrzeżyno, sposób korzystania: nieruchomość miejska zabudowana, obszar całej
nieruchomości: 1,1356 ha.
Dział I – Budynki: województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów,
miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13,
przeznaczenie budynku: budynek mieszkalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat:
gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy
budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek gospodarczy;
województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość:
Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie
budynku: magazyn; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina:
Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL.
Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek mieszkalny; województwo:
zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa
ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: magazyn;
budynku: budynek socjalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina:
Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL.
Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: stołówka; województwo: zachodniopomorskie,
powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer
porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek noclegowy;
10
budynku: budynek warsztatowy; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki,
gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL.
Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek mieszkalny; Województwo:
zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa
ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek
ubikacji; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów,
miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13,
przeznaczenie budynku: budynek mieszkalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat:
gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy
budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: magazyn.
Dział I – Spis praw: okres użytkowania: 05.12.2089 rok. Działka gruntu w użytkowaniu
wieczystym zabudowana: budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym,
magazynem, budynkiem mieszkalnym, budynkiem magazynem, budynkiem socjalnym,
stołówką, budynkiem noclegowym, budynkiem warsztatowym, budynkiem mieszkalnym,
budynkiem ubikacji, budynkiem mieszkalnym, budynkiem magazynowym. Zabudowania
stanowią odrębną nieruchomość na podstawie zaświadczenia GT.II.-25/1/65 z dnia
15.03.1965 roku, wydanego przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Gryficach.
Wpisano dnia 20 września 1965 roku.
Dział II – Właściciel: Właściciel: Skarb Państwa na podstawie zaświadczenia nr GT.II.25/1/65 z dnia 15.03.1965 roku, wydanego przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej
w Gryficach. Wpisano dnia 20 września 1965 roku. Użytkownik wieczysty:
ENERGOMONTAŻ _POŁUDNIE Spółka Akcyjna w Katowicach na podstawie decyzji nr
GNG.N.11-7220P/246/93 z dnia 08.06.1993 roku, wydanej przez Urząd Wojewódzki w
Szczecinie. Wpisano dnia 26 października 1993 roku.
Dział III - Ciężary i ograniczenia: ostrzeżenie: ogłoszenie upadłości obejmujące likwidację
majątku dłużnika Energomontaż Południe Spółka Akcyjna w Upadłości Likwidacyjnej na
podstawie postanowienia o ogłoszeniu upadłości nr X GUP-2/13/10 z dnia 28.08.2013
roku, wydanego przez Sąd Rejonowy w Katowicach Wschód w Katowicach, Wydział X
Gospodarczy. Wpisano dnia 31 października 2013 roku.
Działy IV - Hipoteki: hipoteka umowna kaucyjna w sumie 12 000 000,00 zł, odsetki
zmienne, wierzytelność główna oraz prowizje i odsetki, termin zapłaty: 14.07.2013 roku.
Hipoteka podlegająca spłacie na warunkach wyszczególnionych w oświadczeniu z dnia
15.07.2010 roku, hipoteka wpisana na rzecz Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski
S.A. Regionalny Oddział Korporacyjny w Katowicach z siedzibą w Warszawie na
podstawie oświadczenia z dnia 15.07.2010 roku. Wpisano dnia 18 sierpnia 2010 roku.
Hipoteka przymusowa w sumie 96436232,12 zł, jako zabezpieczenie spłaty wierzytelności
pieniężnej banku, zgodnie z tytułem wykonawczym w postaci bankowego tytułu
egzekucyjnego, hipoteka na rzecz Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. w Warszawie na
podstawie postanowienia o nadanie klauzuli wykonalności bankowemu tytułowi
egzekucyjnemu sygnatura VI GCO 239/12/5 z dnia 13.07.2012 roku, wydanego przez Sąd
Rejonowy Katowice Wschód w Katowicach, Wydział VI Gospodarczy. Wpisano dnia 2
sierpnia 2012 roku.
Hipoteka przymusowa w sumie 100000,00 zł, jako zabezpieczenie roszczeń wraz z
odsetkami zgodnie z postanowieniem z dnia 17.08.2012 roku, hipoteka wpisana na rzecz
11
SKOK PARASOL Fundusz Inwestycyjny Otwarty z siedzibą w Sopocie na podstawie
postanowienia o udzielenia zabezpieczenia sygnatura IX GCO 200/12 z dnia 17.09.2012
roku, wydanego przez Sąd Okręgowy w Gdańsku, IX Wydział Gospodarczy. Wpisano dnia
19 września 2012 roku.
Hipoteka przymusowa w sumie 25693006,00 zł, zabezpieczająca roszczenie
wnioskodawcy o zapłatę zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego w Katowicach,
Wydział XIII Gospodarczy z dnia 7 września 2012 roku, sygnatura akt XIII GC/355/10/AP,
hipoteka wpisana na rzecz MARTIFER POLSKA SP Z O.O. z siedzibą w Gliwicach na
podstawie postanowienia sygnatura akt XIII GC 355/10/AP z dnia 07.09.2012 roku,
wydanego przez Sąd Okręgowy w Katowicach, Wydział XIII Gospodarczy. Wpisano dnia
17 października 2012 roku.
Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.
Objęta zakresem wyceny nieruchomość położona jest na obszarze, dla którego zapisy
obowiązującego miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego
miejscowości Mrzeżyno, zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w Trzebiatowie z dnia
27 listopada 2003 roku, nr XV/159/03 są następujące: tereny służące wypoczynkowi,
istniejący zespół dużych domów wczasowych wraz z obiektami towarzyszącymi,
preferowana funkcja: domy wczasowe, sanatoria o wysokim standardzie zabudowy i
zagospodarowania otaczającego terenu (symbol SW 30).
12
Sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości:
Lp.
Numer działki
Sposób użytkowania
Nazwa obiektu
Pow. użytkowa w m²
1
2
3
4
5
dom wczasowy
283
dom wczasowy
170
dom wczasowy
192
dom wczasowy
budynek
gospodarczy kawiarnia
budynek
gospodarczy
budynek
gospodarczy
budynek
magazynowo
gospodarczy
dom administracyjny
budynek
administracyjny i
noclegowy
budynek
wielofunkcyjny
7 domków
campingowych
5 domków
campingowych
122
1
55
działka zabudowana
19
9
30
18
68
860
458,70
114,80
135
Sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości:
Wg autora niniejszego opracowania aktualny sposób zagospodarowania i użytkowania
nieruchomości stanowi jednocześnie optymalny sposób jej wykorzystania, inny w chwili
obecnej z uwagi np. na rodzaj zabudowy jest niemożliwy i ekonomicznie nieuzasadniony.
Uwzględniając bowiem definicję sposobu optymalnego wykorzystania (SOW), jako „…
najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe,
odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające
najwyższą wartość wycenianego składnika mienia …”, jest w tym przypadku oczywiste i
związane z aktualnym wykorzystaniem i zagospodarowaniem nieruchomości. Właśnie w
przypadku nieruchomości zabudowanych najczęstszym sposobem optymalnego
wykorzystania jest jej aktualny lub przyszły sposób wykorzystania i użytkowania, tj.
najwyższa wartość wycenianej nieruchomości wynika z faktu, że w tych przypadkach
głównym nośnikiem wartości jest właśnie jej zabudowa.
13
Budynki i budowle – opis i charakterystyka wg danych z ewidencji gruntów.
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
918
--
55
1
2
3
4
5
Rok
budowy
--
Pow.
zabudowy
81,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
--
Łączna powierzchnia
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
916
Śląska 13
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
971,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
mur
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
921
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1976
Pow.
zabudowy
216,00
Ilość
kondygnacji
2.0
Materiał budowlany
ścian
mur
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
922
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1939
Pow.
zabudowy
26,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
mur
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
923
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1939
Pow.
zabudowy
107,00
Ilość
kondygnacji
2.0
Materiał budowlany
ścian
mur
użytkowa (m²)
--
14
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
925
--
55
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
26,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
926
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1939
Pow.
zabudowy
29,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
mur
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
927
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1939
Pow.
zabudowy
93,00
Ilość
kondygnacji
2.0
Materiał budowlany
ścian
mur
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
929
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
32,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
930
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
32,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
931
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
5
15
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
32,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
932
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
24,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
933
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
25,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
934
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
24,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
935
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
24,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
936
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
24,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
16
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
937
--
55
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
25,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
G.249
938
--
55
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
24,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
drewno
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
Podstawowa funkcja
budynku
G.249
917
--
55
mieszkalny
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
55,00
Ilość
kondygnacji
2.0
Materiał budowlany
ścian
--
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
Podstawowa funkcja
budynku
G.249
919
--
55
mieszkalny
1
2
3
4
5
Rok
budowy
1974
Pow.
zabudowy
77,00
Ilość
kondygnacji
1.0
Materiał budowlany
ścian
--
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
Podstawowa funkcja
budynku
G.249
920
--
55
mieszkalny
1
2
3
4
5
Rok
budowy
--
Pow.
zabudowy
23,00
Ilość
kondygnacji
2.0
Materiał budowlany
ścian
--
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
Podstawowa funkcja
budynku
G.249
924
--
55
mieszkalny
1
2
3
4
5
Podstawowa funkcja
budynku
pozostałe budynki
niemieszkalne
17
Rok
budowy
--
Pow.
zabudowy
12,00
Ilość
kondygnacji
1/0
Materiał budowlany
ścian
--
użytkowa (m²)
--
J. rej.
Nr ewid.
Ulica/Nr
Na działkach
ewidencyjnych
Podstawowa funkcja
budynku
G.249
928
--
55
mieszkalny
1
2
3
4
5
Rok
budowy
--
Pow.
zabudowy
71,00
Ilość
kondygnacji
1/0
Materiał budowlany
ścian
--
użytkowa (m²)
--
Opis i charakterystyka zawartej umowy dzierżawy.
Lp
Najemca
Wynajmowana
powierzchnia
Stawka
czynszu w
zł/rok
Charakterystyka umowy
2
3
4
5
210000,00
Czynsz roczny w kwocie 210000,00 zł
netto oraz dodatkowo wszelkie media.
Umowa zawarta dnia 31.12.2015 roku
na czas określony tj. 1 roku od daty
podpisania umowy z zachowaniem 1
miesięcznego okresu wypowiedzenia.
1
O.W. PERŁA
OLSZEWSCY S.C.
1
Magdalena
Olszewska,
Dariusz Olszewski
z siedzibą w
Kątach
Węgierskich
działka
ewidencyjna nr
55
1,1356 ha
5.3. Stan techniczno – użytkowy.
Nr księgi wieczystej
SZ1G/00003792/0
Położenie:
Mrzeżyno Al. Tysiąclecia 13
Stan nieruchomości na dzień maj 2016 roku
Będąca przedmiotem niniejszego opracowania nieruchomość to funkcjonujący zespół
obiektów budowlanych min. budynki wczasowe, domki rekreacyjne, boiska sportowe,
budynek wielofunkcyjny, budynek sanitariatów, drogi, place i chodniki oraz obiekty małej
architektury wchodzące w skład Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA”. Pozostałe
budowle i urządzenia budowlane pełnią w tym przypadku funkcję ściśle związaną z
rekreacyjno wypoczynkową funkcją całego kompleksu.
18
Nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Mrzeżyno przy Al. Tysiąclecia oraz
ulicy Nadmorskiej, w odległości 1 km od portu w Mrzeżynie. Bezpośrednie sąsiedztwo
stanowią nieruchomości zabudowane budynkami o podobnej funkcji i sposobie
użytkowania oraz oddzielona pasmem wydm porośniętych borem sosnowym piaszczystą
plaża. Odległość od centrum administracyjnego Trzebiatowa wynosi około 12 km,
natomiast od najbliższej stacji kolejowej w Trzebiatowie około 11 km i w Kołobrzegu
około 19 km.
19
Działki ewidencyjne nr 55
Powierzchna:
1,1356 ha
Teren działki płaski z lekkim spadkiem w kierunku linii brzegowej, kształt w nieregularny
w całości ogrodzony płotem z siatki osadzonej w metalowych słupkach na podmurówce,
3 bramy i 3 furtki o konstrukcji metalowej. W obrębie parkingów, chodników teren
utwardzony nawierzchnią z kostki betonowej oraz płytek betonowych. W pozostałym
zakresie obszar nieruchomości oświetlony i dozorowany, w części niezabudowanej
zagospodarowanie działki stanowi roślinność leśna w pozostałym zakresie
zagospodarowanie stanowi zieleń zewnętrzna urządzona ozdobna niska i wysoka
(trawniki, drzewa i krzewy iglaste). W obrębie Ośrodka występują dodatkowo obiekty
małej architektury: plac zabaw, paleniska, grille, boiska, pergole. Zagospodarowanie
ośrodka wypoczynkowego koresponduje z przyrodą, linią brzegową oraz
ukształtowaniem całego terenu. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury
technicznej: energia elektryczna, oświetlenie terenu, woda, kanalizacja, gaz oraz
instalacje teletechniczne.
20
Nazwa obiektu:
Budynek socjalno - administracyjny KARLIK oraz budynek
noclegowy KARLIK.
Liczba kondygnacji
budynku
Rok budowy
2,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
w m²
- 1984/86
- remont generalny 2002
Zużycie techniczne
Technologia
wykonania budynku
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
860,00
Powierzchnia
zabudowy
--
20-25
Zużycie
funkcjonalne
25
Kubatura
--
Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na
zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe,
ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie
cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej. Płyty
21
balkonowe o konstrukcji żelbetowej, schody wewnętrzne o
konstrukcji
żelbetowej
licowane
płytkami
ceramicznymi
wyposażone w metalowe barierki.
Dach
konstrukcja Stropodach kryty papą. Rynny i rury spustowe z blachy
oraz pokrycie
ocynkowanej, obróbki blacharskie wykonane z blachy
ocynkowanej.
Stolarka okienna i Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka drzwiowa:
drzwiowa
aluminiowa przeszklona oraz drzwi wewnętrzne płytowe.
Rodzaj
instalacji
wewnętrznych
Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania
(kotłownia gazowa), teletechniczna, instalacja sygnalizacji ppoż, i
odgromowa.
Wykończenie
podłóg
Posadzki parteru wykończone płytkami ceramicznymi oraz
wykładziną dywanową.
Wykończenie ścian
Elewacje wewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny
malowany farbami oraz w pomieszczeniach sanitarnych licowany
płytkami ceramicznymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk
mineralny z termoizolacją ze styropianu.
Informacje
dodatkowe
Budynek w zabudowie szeregowej, częściowo podpiwniczony. W
obrębie budynku zlokalizowane są: pokoje z łazienkami, recepcja,
hall wejściowy, sanitariaty, kotłownia gazowa oraz korytarze.
Opis przykładowych pomieszczeń - pokój hotelowy.
Pokój
Stolarka okienna PCV. Stolarka drzwiowa
płytowa. Elewacje wewnętrzne: tynk cementowo
wapienny malowany farbą. Podłoga wyłożona
płytkami ceramicznymi.
Łazienka z WC
Stolarka
drzwiowa
płytowa
fornirowana,
częściowo
przeszklona.
Podłogi
licowane
płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne:
płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone w
kabinę prysznicową, umywalkę oraz sedes.
22
Nazwa obiektu:
Dom wczasowy KAROLINKA
Liczba kondygnacji
budynku
Rok budowy
1,0/2,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
w m²
- 1935
- modernizacja: 1982
Zużycie techniczne
Technologia
wykonania budynku
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
283,00
Powierzchnia
zabudowy
--
35-40
Zużycie
funkcjonalne
40
Kubatura
--
Budynek wykonany w technologii mieszanej, składa się z części
murowanej i części szkieletowej żelbetowej z wypełnieniem
tradycyjnym murowanym na zaprawie cementowo wapiennej.
Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z
cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o
konstrukcji żelbetowej.
Dach
konstrukcja Stropodach kryty papą. Rynny i rury spustowe z blachy
oraz pokrycie
ocynkowanej.
Stolarka okienna i Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka drzwiowa:
drzwiowa
aluminiowa przeszklona oraz drzwi wewnętrzne płytowe.
Rodzaj
instalacji
wewnętrznych
Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania
(kotłownia gazowa), teletechniczna, instalacja sygnalizacji ppoż,
odgromowa oraz instalacja wentylacyjna.
Wykończenie
podłóg
Posadzki parteru wykończone płytkami ceramicznymi oraz
wykładziną dywanową.
Wykończenie ścian
Elewacje wewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny
malowany farbami oraz w pomieszczeniach sanitarnych licowany
23
płytkami ceramicznymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk
mineralny z termoizolacją ze styropianu.
Informacje
dodatkowe
Budynek w zabudowie szeregowej, przylega do budynku KARLIK.
W obrębie budynku zlokalizowane są: stołówka, zaplecze
kuchenne, magazyny, hall, sanitariaty oraz w obrębie piętra
budynku pokoje.
Stołówka
Stolarka okienna aluminiowa, stolarka drzwiowa
płytowa fornirowana. Elewacje wewnętrzne:
gładź gipsowa malowana farbami akrylowymi.
Sufity podwieszone systemowe z oświetleniem
halogenowym. Podłogi wykończone płytkami
ceramicznymi.
Kuchnia
Stolarka drzwiowa aluminiowa Podłogi licowane
płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone
w meble ze stali nierdzewnej, urządzenia
obróbki wstępnej, termicznej, okapy kuchenne.
Pomieszczenia kuchni
Stolarka drzwiowa drewniana. Podłogi licowane
płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone
w meble ze stali nierdzewnej.
WC damskie/WC męskie
Stolarka drzwiowa płycinowa. Podłogi licowane
płytki ceramiczne.
24
Pokój
Stolarka okienna PCV. Stolarka drzwiowa
płytowa. Elewacje wewnętrzne: tynk cementowo
wapienny malowany farbą. Podłoga wyłożona
panelami podłogowymi.
Łazienka z WC
Stolarka
drzwiowa
płytowa
fornirowana
częściowo
przeszklona.
Podłogi
licowane
płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone w
kabinę prysznicową, umywalkę oraz sedes.
Nazwa obiektu:
Dom wczasowy MUSZELKA
Liczba kondygnacji
budynku
Rok budowy
2,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
wm
1935
Zużycie techniczne
Technologia
wykonania budynku
Dach
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
170,00
Powierzchnia
zabudowy
--
55-60
Zużycie
funkcjonalne
60
Kubatura
--
zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej,
schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej.
konstrukcja Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową.
25
oraz pokrycie
Rynny i rury spustowe z blachy.
Stolarka okienna i Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana.
drzwiowa
Rodzaj
instalacji Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, odgromowa.
wewnętrznych
Wykończenie
podłóg
Podłogi drewniane.
Wykończenie ścian
Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne
malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone
zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk
cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz
docieplony trzciną.
Układ funkcjonalny
7 pokoi mieszkalnych
gospodarcze oraz korytarz.
Nazwa obiektu:
Rok budowy
2,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
wm
1935
Technologia
wykonania budynku
umywalkami,
pomieszczenie
Dom wczasowy BURSZYTYN
Liczba kondygnacji
budynku
Zużycie techniczne
z
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
192,00
Powierzchnia
zabudowy
--
55-60
Zużycie
funkcjonalne
60
Kubatura
--
Dach
oraz pokrycie
drzwiowa
Rodzaj
26
wewnętrznych
Wykończenie
podłóg
Podłogi drewniane.
Wykończenie ścian
cementowo wapienny malowany farba elewacyjną oraz
Układ funkcjonalny
Nazwa obiektu:
Rok budowy
2,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
wm
1935
Technologia
wykonania budynku
umywalkami,
pomieszczenie
Dom wczasowy WRZOS
Liczba kondygnacji
budynku
Zużycie techniczne
z
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
122,00
Powierzchnia
zabudowy
--
55-60
Zużycie
funkcjonalne
60
Kubatura
--
Dach
oraz pokrycie
drzwiowa
Rodzaj
wewnętrznych
Wykończenie
podłóg
Podłogi drewniane.
27
Wykończenie ścian
cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz
Układ funkcjonalny
Nazwa obiektu:
Rok budowy
1,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
wm
1933
Technologia
wykonania budynku
umywalkami,
pomieszczenie
Budynek - kawiarnia
Liczba kondygnacji
budynku
Zużycie techniczne
z
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
19
Powierzchnia
zabudowy
--
45-50
Zużycie
funkcjonalne
50
Kubatura
--
zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej.
Dach
oraz pokrycie
drzwiowa
Rodzaj
wewnętrznych
Wykończenie
podłóg
Podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV.
Wykończenie ścian
malowane farbami, sufity wykończone zaprawą tynkarską.
Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny
malowany farba elewacyjną.
28
Układ funkcjonalny
Do budynku dobudowana jest wiata o konstrukcji murowanej.
Nazwa obiektu:
Budynek gospodarczy
Liczba kondygnacji
budynku
Rok budowy
1,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
wm
1935
Zużycie techniczne
Technologia
wykonania budynku
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
9
Powierzchnia
zabudowy
--
55-60
Zużycie
funkcjonalne
60
Kubatura
--
zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji drewnianej.
Dach
oraz pokrycie
Stolarka okienna i Stolarka okienna drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka
drzwiowa
drzwiowa drewniana.
Rodzaj
instalacji Instalacja elektryczna oraz odgromowa.
wewnętrznych
Wykończenie
podłóg
Wykończenie ścian
malowany farba elewacyjną.
29
Nazwa obiektu:
Budynek gospodarczy WC.
Liczba kondygnacji
budynku
Rok budowy
1,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
wm
1935
Zużycie techniczne
Technologia
wykonania budynku
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
30
Powierzchnia
zabudowy
--
55-60
Zużycie
funkcjonalne
60
Kubatura
--
Dach
oraz pokrycie
drzwiowa
Rodzaj
wewnętrznych
Wykończenie
podłóg
Posadzki wyłożone terakotą.
Wykończenie ścian
malowane farbami oraz wyłożone glazurą, sufit wykończony
cementowo wapienny malowany farba elewacyjną.
30
Nazwa obiektu:
Budynek magazynowo - gospodarczy
Liczba kondygnacji
budynku
Rok budowy
1,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
wm
1968
Zużycie techniczne
Technologia
wykonania budynku
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
18
Powierzchnia
zabudowy
--
45-50
Zużycie
funkcjonalne
50
Kubatura
--
Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na
Dach
oraz pokrycie
Stolarka okienna i Stolarka okienna drewniana okratowana, stolarka drzwiowa
drzwiowa
drewniana.
Rodzaj
instalacji Instalacja elektryczna.
wewnętrznych
Wykończenie
podłóg
Posadzki betonowe.
Wykończenie ścian
malowany farbą elewacyjną.
31
Budynek administracyjny JAGÓDKA
Nazwa obiektu:
Liczba kondygnacji
budynku
Rok budowy
2,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
wm
1958
Zużycie techniczne
Technologia
wykonania budynku
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
68,00
Powierzchnia
zabudowy
--
55-60
Zużycie
funkcjonalne
60
Kubatura
--
zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji drewnianej,
Dach
oraz pokrycie
drzwiowa
Rodzaj
instalacji Instalacja
wodociągowa,
kanalizacyjna,
wewnętrznych
odgromowa, c.o. (kocioł gazowy).
elektryczna,
Wykończenie
podłóg
Podłogi drewniane
Wykończenie ścian
cementowo wapienny malowany farba elewacyjną oraz
Układ funkcjonalny
Pokoje mieszkalne, kuchnia,
2
łazienki;
pomieszczenie
32
Nazwa obiektu:
Budynek wielofunkcyjny
Liczba kondygnacji
budynku
Rok budowy
2,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
w m²
1991
Zużycie techniczne
Technologia
budynku
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
458,00
Powierzchnia
zabudowy
--
30-35
Zużycie
funkcjonalne
35
Kubatura
--
wykonania Budynek
wykonany w technologii tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy
fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z
cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy
o konstrukcji żelbetowej, schody o konstrukcji
żelbetowej obłożone masą lastriko.
Dach
konstrukcja
pokrycie
oraz Stropodach kryty papą. Rynny i rury spustowe z blachy
ocynkowanej.
Stolarka okienna i drzwiowa
Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa
aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płotowe.
Rodzaj
wewnętrznych
Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego
ogrzewania (kotłownia gazowa), teletechniczna,
instalacja sygnalizacji ppoż, odgromowa.
instalacji
Wykończenie podłóg
Posadzki wykończone płytkami lastriko oraz wykładziną
PCV.
Wykończenie ścian
Elewacje wewnętrzne stanowi tynk cementowo
wapienny malowany farbami oraz w pomieszczeniach
sanitarnych licowany płytkami ceramicznymi. Elewacje
zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze
styropianu oraz okładzina z kamienia naturalnego.
Informacje dodatkowe
W obrębie budynku zlokalizowane są: sala telewizyjna,
33
sala bilardowa, sala dyskotekowa, sanitariaty, korytarze
oraz taras.
Nazwa obiektu:
Liczba kondygnacji
budynku
Rok budowy
1,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
w m²
1980
Zużycie techniczne
Technologia
wykonania budynku
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
27
Powierzchnia
zabudowy
60
60-65
Zużycie
funkcjonalne
65
Budynek wykonany w technologii szkieletowej - drewnianej,
osadzony na fundamencie o konstrukcji żelbetowej.
Dach
konstrukcja Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Rynny i rury
oraz pokrycie
spustowe PCV.
Stolarka okienna i Stolarka okienna i drzwiowa drewniana.
drzwiowa
Rodzaj
instalacji Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna.
wewnętrznych
Wykończenie
podłóg
Wykończenie ścian
Elewacje wewnętrzne stanowi okładzina z płyt kartonowo
gipsowych z wykonanymi gładziami gipsowymi obłożonymi
płytami pilśniowymi
34
Nazwa obiektu:
Liczba kondygnacji
budynku
Rok budowy
1,0
Powierzchnia
użytkowa budynku
w m²
1967
Zużycie techniczne
Technologia
wykonania budynku
Zaawansowanie
prac
budowlanych
100 %
16,40
Powierzchnia
zabudowy
60
60-65
Zużycie
funkcjonalne
65
Budynek wykonany w technologii szkieletowej drewnianej,
osadzony na fundamencie o konstrukcji żelbetowej.
Dach
konstrukcja Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Rynny i rury
oraz pokrycie
spustowe PCV.
Stolarka okienna i Stolarka okienna i drzwiowa drewniana.
drzwiowa
Rodzaj
instalacji Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna.
wewnętrznych
Wykończenie
podłóg
Wykończenie ścian
Elewacje wewnętrzne stanowi okładzina z płyty pilśniowej.
Nazwa obiektu:
Boiska do koszykówki
35
Rok budowy
-Powierzchnia
zabudowy w m²
Zużycie
techniczne
Wyposażenie
Nazwa obiektu:
Opis:
Zaawansowanie
prac budowlanych
100 %
-Powierzchnia
całkowita
800
20-30
--
Zużycie funkcjonalne
30
Obiekt oświetlony lampami słupowymi
drogi, chodniki, place
Drogi wewnętrzne o nawierzchni z kostki betonowej,
stabilizowanej cementem, wokół drogi krawężniki. Parking o
nawierzchni z kostki betonowej, stabilizowanej cementem,
wokół drogi krawężnik.
36
6. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.
Rodzaj rynku – lokalny.
Rynkiem lokalnym, w tym przypadku jest rynek nieruchomości zabudowanych obiektami
hotelowymi i rekreacyjnymi o podobnym przeznaczeniu i sposobie użytkowania.
Obszar rynku – obszar ciągły obejmujący teren całego województwa pomorskiego i
zachodniopomorskiego.
Okres analizy: lata 2013 – 16.
W celu ustalenia odpowiednich zjawisk, relacji zachodzących na badanym rynku
nieruchomości posłużono się danymi uzyskanymi przy pomocy rzeczoznawców
majątkowych biorących udział w badaniu zasobów dokumentów Wydziałów Geodezji i
Kartografii Urzędów Miast i Starostw Powiatowych - sygnatariuszy umowy o wzajemnej
współpracy oraz wymianie danych rynkowych działających przy pomocy oprogramowania
„Walor”.
Mrzeżyno to miejscowość letniskowa położona przy ujściu Regi, zamieszkała przez 1600
stałych mieszkańców, posiadająca ok. 6800 miejsc noclegowych w ponad 40 ośrodkach
wypoczynkowych różnego typu. Jej współczesna nazwa została ustalona po wojnie.
Analiza podaży.
Miejsca noclegowe w turystycznych obiektach noclegowych w 2014 r. – stan w dniu 31
lipca.
W lipcu 2015 r. sprawozdaniem zostały objęte 10024 turystyczne obiekty noclegowe
(wzrost o 1,4% w stosunku do roku poprzedniego), na które składały się 3 723 obiekty
hotelowe i 6301 pozostałych obiektów. Najliczniejszą grupę wśród obiektów hotelowych,
podobnie jak w latach poprzednich stanowiły hotele (2316), których liczba wzrosła o 2,9%
w stosunku do danych za lipiec 2014 r. (2250). Drugą grupą, pod względem wielkości
zasobów, były inne obiekty hotelowe, do których zaliczają się hotele, motele, pensjonaty,
którym nie została nadana żadna kategoria, a także obiekty świadczące usługi hotelowe–
37
m.in. domy gościnne i zajazdy. W dniu 31 lipca 2015 r. było 940 takich obiektów, czyli o
0,9% mniej niż w roku poprzednim (949).
Ponad 2/3 (67,5%) wszystkich korzystających z bazy noclegowej w I półroczu br.
zatrzymała się w hotelach (8,1 mln), co stanowiło wzrost o 8,8 % w porównaniu do
analogicznego okresu 2014 r. (7,5 mln). Mniejszą popularnością cieszyła się kategoria
„inne obiekty hotelowe” (np. zajazdy, wille, zamki), w których nocowało 0,9 mln gości (o
3,8% więcej niż w pierwszych sześciu miesiącach 2014 r.).
Tabela 1. Liczba turystów korzystających z turystycznych obiektów noclegowych
w I półroczu 2014 r. i 2015 r. Turystyczne
obiekty noclegowe
w tys.
Ogółem
Obiekty hotelowe - razem
Hotele
Motele
Pensjonaty
Inne obiekty hotelowe
Pozostałe obiekty - razem
Domy wycieczkowe
Schroniska
Schroniska młodzieżowe
Szkolne schroniska młodzieżowe
Ośrodki wczasowe
Ośrodki kolonijne
Ośrodki szkoleniowo-wypoczynkowe
Domy pracy twórczej
Zespoły domków turystycznych
Kempingi
Pola biwakowe
Hostele
Zakłady uzdrowiskowe
Pokoje gościnne
Kwatery agroturystyczne
Pozostałe obiekty
I pół. 2014
I pół. 2015
Zmiana
w%
11 202,5
8 586,0
7 451,0
110,1
175,1
849,8
2 616,4
43,0
57,1
44,8
183,5
511,1
32,6
439,1
18,5
76,5
35,4
8,6
230,3
315,6
184,6
42,5
393,5
12 012,3
9 295,3
8 106,8
110,4
196,0
882,0
2 717,0
44,3
56,6
39,0
184,8
520,2
40,0
438,0
19,8
81,3
39,0
9,3
261,4
340,7
196,1
46,5
400,1
107,2
108,3
108,8
100,3
111,9
103,8
103,8
103,1
99,2
87,1
100,7
101,8
122,8
99,8
107,2
106,2
110,3
108,7
113,5
107,9
106,2
109,6
101,7
Wykorzystanie turystycznych obiektów noclegowych.
W okresie od stycznia do czerwca 2015 r. stopień wykorzystania miejsc noclegowych we
wszystkich turystycznych obiektach noclegowych wyniósł 33,0% (31,2% w I półroczu 2014
r.) i wzrost tego wskaźnika, w stosunku do roku poprzedniego, wystąpił we wszystkich
kolejnych miesiącach I półrocza 2015 r. Najlepsze wyniki odnotowano w zakładach
uzdrowiskowych – 75,8 % (w I półroczu 2014 r. – 75,3%). W obiektach hotelowych stopień
wykorzystania miejsc noclegowych w I półroczu 2015 r. wyniósł 34,0 %, czyli nieco więcej
niż w I półroczu 2014 r. (32,0%). Niewielki wzrost tego wskaźnika z 30,2 % do 31,7 %
odnotowano także w przypadku pozostałych obiektów (niehotelowych). Najwięcej – 11,9
mln turystów korzystało z bazy noclegowej w miesiącach letnich (od maja do września), co
stanowiło 52,4 % ogółu korzystających z zakwaterowania w obiektach noclegowych.
Największe zróżnicowanie – od 1090 tys. turystów w lipcu do 282 tys. turystów
korzystających z noclegów w grudniu – zaobserwowano w grupie pozostałych obiektów
noclegowych, która charakteryzuje się znaczną sezonowością.
38
Analiza podaży – lokalny rynek nieruchomości.
W przypadku lokalnego rynku nieruchomości dokładna analiza transakcji kupna sprzedaży
wykazała, iż w okresie ostatnich kilku lat na analizowanym terenie gminy nie odnotowano
żadnej transakcji, która dotyczyła by nieruchomości podobnej. Poszerzenie zakresu
analizy do obszaru całego województwa wykazała, że:
pojedyncze transakcje występowały w najbardziej znanych i rozpoznawalnych
miejscowościach i gdzie sprzedawane obiekty pełniły tylko i wyłącznie funkcję hotelową
a ceny transakcyjne przyjętej jednostki porównawczej (m² p.u.) oscylowały w granicach
do prawie 4500 zł. Cechą charakterystyczną był fakt, iż obiekty te powstawały w latach
60 i 70 –tych XX wieku i w dacie sprzedaży w większości znajdowały się stanie
technicznym i funkcjonalnym przeznaczonym do remontu i adaptacji – patrz tabela
poniżej;
-
Zestawienie zbiorcze transakcji wykorzystanych w procesie wyceny:
Powierzchnia
Cena
Lp.
Położenie
Data transakcji Cena 1 m² p.u.
użytkowa
transakcyjna
1
2
Mielno
Darłowo
460
977
1 100 000 zł
2 727 000 zł
2014-02-04
2014-02-21
2 391 zł
2 791 zł
39
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Ustronie Morskie
Postomino
Dziwnów
Kołobrzeg
Mielno
Świnoujście
Mielno
Dziwnów
Świnoujście
528,05
405,825
659,53
2137
400
738,3
511
210,54
4967,1
788 000 zł
1 200 000 zł
1 350 000 zł
3 499 650 zł
1 025 103 zł
2 100 000 zł
1 190 000 zł
353 500 zł
9 840 024 zł
1 492 zł
2 957 zł
2 047 zł
1 638 zł
2 563 zł
2 844 zł
2 329 zł
1 679 zł
1 981 zł
2014-02-27
2014-03-17
2014-03-27
2014-06-06
2014-06-11
2014-07-17
2014-10-10
2015-02-25
2015-11-30
Średnia cena 1m² pow. użytkowej
2247,47 zł
∆C
1465,00 zł
Nieruchomości gruntowe (tereny z przeznaczeniem sport, rekreacja, wypoczynek).
Lp.
Data transakcji
Położenie
Pow. w m²
Cena
1 m² w zł
1
2
3
4
5
1
2015-06-09
Sarbinowo
2857
123,34
2
2014-11-07
Mielenko
3486
126,22
3
2015-06-26
Mielenko
2286
70,52
4
2014-11-28
Sarbinowo
3316
75,39
Średnia cena 1m²
98,87
∆C
55,70
Pozostałe informacje:
-
z punktu widzenia cech nieruchomości wpływających na ich wartość, w tym przypadku
duże znaczenie oprócz lokalizacji i położenia ma wspomniany poziom świadczonych
usług i wypracowana renoma, stan techniczny i użytkowy obiektów jest cechą mającą
w tym przypadku mniejsze znaczenie, gdyż operatorzy tego rodzaju obiektów
zmuszeni są do cyklicznego dokonywania adaptacji, remontów czy też wymiany
samego wyposażenia; duże znaczenie w tym przypadku posiada również wielkość
dostępnego terenu oraz możliwość jego wykorzystania w celu zapewnienia
dodatkowych atrakcji;
-
z uzyskanych informacji wynika, iż w chwili obecnej nie każda nieruchomość, która
trafia na rynek znajduje nabywców. Wg informacji uzyskanych od lokalnych podmiotów
zajmujących się zawodowo obsługą rynku nieruchomości okres sprzedaży tego typu
nieruchomości jest stosunkowo długi i w zasadzie w każdym przypadku przekracza
okres 8-12 miesięcy – jest to czas niezbędny na wyeksponowanie nieruchomości na
rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas na wynegocjowanie
warunków umowy;
-
ponadto z przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości wynika, iż w ostatnim czasie
odnotowano niewielki wzrost cen transakcyjnych w wyniku upływu czasu (tzw. trend
zmian cen) oscylujący na poziomie 1-2 % w skali roku, jednakże z uwagi na aktualny
40
stan rynków nieruchomości dla potrzeb niniejszego opracowania zrezygnowano z jego
stosowania i korygowania w tym zakresie przyjętych cen transakcyjnych;
Analiza popytu.
Przeprowadzona analiza wykazała, iż na analizowanym obszarze rynku żaden podmiot
czy też jednostka administracyjna nie prowadzi bądź też nie dysponuje aktualnymi
opracowaniami branżowymi dotyczącymi lokalnego rynku turystycznego, w tym przede
wszystkim w zakresie wielkości ruchu turystycznego oraz aktualnych relacji i najbliższych
perspektyw. Poczynione we własnym zakresie ustalenia wskazują, iż:
-
liczba turystów odwiedzających ten region w zasadzie utrzymuje się na zbliżonym
poziomie, przy czym zdecydowana większość w tym przypadku zorientowana jest na
aktywną formę wypoczynku, wybierając tym samym tańszą ofertę noclegową i
gastronomiczną;
-
sam ścisły sezon, w którym generowane są najwyższe przychody wynosi około 120 150 dni w roku i trwa w okresie od maja do końca września, przy czym należy tu
wyłączyć miesiące wakacyjne, w czasie których organizowane są przede wszystkim
imprezy zorganizowane, w tym okresie obłożenie w hotelach oscyluje w granicach 70 –
85 %, w pozostałych miesiącach roku generowane przychody są z reguły niższe i
samo obłożenie miejsc hotelowych spada do poziomu 40-50 %;
Na bazie analizy lokalnego rynku nieruchomości oraz informacji uzyskanych z badania
aktów notarialnych, ustalono następujące cechy różnicujące:
Cechy rynkowe
Ocena
Lokalizacja
- atrakcyjna
- średnio atrakcyjna
- mało atrakcyjna
Położenie i sąsiedztwo
- korzystne
- średnio korzystne
- mało korzystne
Stan techniczny budynków
- dobry
- średni
- zły
Funkcjonalność oraz standard wykończenia
- wysoki
- średni
- niski
Uniwersalność (możliwość innego wykorzystania)
Wielkość działki
-
- istnieje
ograniczona
- brak
powyżej 5000 m²
powyżej 2000 m²
- do 2000 m²
41
Cechy rynkowe
Ocena
Opis
1
2
3
Lokalizacja
Atrakcyjna
Średnio
atrakcyjna
Mało
atrakcyjna
Położenie i
sąsiedztwo
Korzystne
Stan techniczny
budynku
Dobry
Bezpośrednio w największych i najbardziej
rozwiniętych ośrodkach miejskich, w lokalizacjach
najbardziej atrakcyjnych.
W pozostałych miejscowościach, w dobrych i
rozpoznawalnych lokalizacjach.
W mniejszych aglomeracjach, w mniej atrakcyjnych
i eksponowanych miejscach, z utrudnionym
dojazdem i dostępem.
Bezpośrednio w sąsiedztwie zabudowy o podobnej
funkcji, z dogodnym dostępem do plaży i
komunikacyjnym oraz możliwością swobodnej
ekspozycji i użytkowania obiektu zgodnie ze swoją
funkcją i przeznaczeniem.
Średnio
Z utrudnionym dostępem, ewentualnie przy ulicach
korzystne
bocznych, w sąsiedztwie zabudowy o mieszanej
funkcji.
Mało korzystne Lokalizacja z dala od plaży i pozostałych atrakcji
turystycznych,
z
utrudnionym
dostępem
i
ekspozycją, w bezpośrednim rejonie o innym
charakterze – uciążliwym dla nieruchomości
wycenianej.
Średni
Zły
Funkcjonalność
Wysoki
oraz
standard
wykończenia
Średni
Niski
Budynki nowe, wzniesione w technologii tradycyjnej
z dobrej jakości zastosowanych materiałów
budowlanych.
Budynki wzniesione w technologii tradycyjnej z
systematycznie
prowadzoną
gospodarką
remontową. Wszystkie elementy utrzymane w
należytym stanie.
Budynki wzniesione w technologii tradycyjnej, w
których jednak nie ma na bieżąco prowadzonej
gospodarki
remontowej.
W
poszczególnych
elementach występują ubytki i uszkodzenia.
Budynki nowe lub po remoncie z nowoczesnymi
rozwiązaniami funkcjonalnymi oraz wysokiej klasy
zastosowanymi materiałami budowlanymi (stolarka
okienna i drzwiowa, podłogi i posadzki itd.).
Poszczególne ww. elementy po remoncie i
odnowieniu, w przypadku pozostałych elementów
zastosowano typowe materiały wykończeniowe.
Niefunkcjonalne rozwiązania architektoniczne oraz
konieczny remont poszczególnych elementów
wykończeniowych.
42
Uniwersalność – Istnieje
możliwość innego
wykorzystania
Ograniczona
Brak
Wielkość działki
oraz stopień
wyposażenia w
urządzenia inf.
techniczne.
Budynki w każdej chwili mogą być wykorzystywana
na potrzeby innej działalności
Budynki mogą być wykorzystywana w inny sposób
ale po dokonaniu niezbędnych przeróbek w tym
zakresie.
Bez możliwości podjęcia innej działalności w
budynkach.
Działka o powierzchni ponad 1,0 ha, z możliwością
dalszego
zagospodarowania,
uzbrojona
we
wszystkie dostępne urządzenia infrastruktury
technicznej
Średni
Działka o powierzchni poniżej 1,0 ha, z
ograniczonymi możliwościami dalszej zabudowy
oraz uzbrojona w co najmniej podstawowe
urządzenia infrastruktury technicznej.
Mało korzystny Działka o powierzchni poniżej 0,5 ha, o kształcie
nieregularnym
z
bardzo
ograniczonymi
możliwościami dalszej zabudowy.
Korzystny
Cechy rynkowe
Ocena
- bardzo dobra
- dobra
- peryferyjna
- dobre
- zadawalające
- dostateczne
- bardzo dobry
- zadowalający
- średni
- korzystny
- średni
- mało korzystny
- pełny
- podstawowy
- brak
Lokalizacja
Otoczenie, sąsiedztwo
Wielkość działki
Sposób zagospodarowania
Stopień wyposażenia
technicznej
w
urządzenia
Cechy rynkowe
Ocena
1
2
Lokalizacja
Bardzo dobra
Dobra
Peryferyjna
infrastruktury
Opis
3
Bezpośrednio w największych i najbardziej
rozwiniętych ośrodkach miejskich, w lokalizacjach
najbardziej atrakcyjnych.
W pozostałych miejscowościach, w dobrych i
rozpoznawalnych lokalizacjach.
W
mniejszych
aglomeracjach,
w
mniej
atrakcyjnych i eksponowanych miejscach, z
utrudnionym dojazdem i dostępem.
43
Otoczenie
sąsiedztwo
Wielkość działki
Sposób
zagospodarowania
Bezpośrednio w sąsiedztwie nieruchomości o
podobnej funkcji, z dogodnym dostępem do plaży
i komunikacyjnym oraz możliwością swobodnej
ekspozycji i użytkowania.
Zadowalające Z utrudnionym dostępem, ewentualnie przy
ulicach bocznych, w sąsiedztwie zabudowy o
mieszanej funkcji.
Dostateczne
Lokalizacja z dala od plaży i pozostałych atrakcji
turystycznych, z utrudnionym dostępem i
ekspozycją, w bezpośrednim rejonie o innym
charakterze – uciążliwym dla nieruchomości
wycenianej.
Bardzo dobry Kształt
regularny,
teren
działki
płaski,
powierzchnia do 0,5 ha.
Zadowalający Kształt w miarę regularny, powierzchnia do 1,0 ha.
Średni
Kształt nieregularny, działka o stosunkowo dużej
powierzchni ponad 1,0 ha.
i Dobre
Korzystny
Średni
Mało
korzystny
Stopień wyposażenia Pełne
w
urządzenia
infrastruktury
technicznej
Podstawowe
Brak
Nieruchomość z możliwością swobodnego
zagospodarowana zgodnie ze swoją funkcją na
większej części swojej powierzchni, z dostępem
do drogi publicznej.
Nieruchomość z możliwością zagospodarowana w
ograniczonym stopniu oraz z dostępem do drogi
publicznej.
Nieruchomość
niezagospodarowana,
bez
możliwości swobodnego zagospodarowania.
Działka uzbrojona w media w stopniu
umożliwiającym swobodne z niej korzystanie, z
dostępem do drogi publicznej.
Działka uzbrojona w urządzenia infrastruktury
technicznej w stopniu podstawowym.
Działka uzbrojona tylko w pojedyncze urządzenia
infrastruktury
technicznej,
w
zasadzie
uniemożliwiające swobodne z niej korzystanie.
44
7. Sposób wyceny.
7.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, uwzględniając normy zawodowe obowiązujące
rzeczoznawców majątkowych określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.
Treść przepisów – podstaw prawnych wskazanych w pkt. 3 opracowania wskazuje
podstawowe uwarunkowania istotne dla wyboru samego sposobu określenia wartości
wycenianej nieruchomości, tj.:

art. 150 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami „dla
nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu określa się wartość rynkową”;

art. 151 ust. 1 ustawy ..... „ wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej
prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen
transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony były od siebie niezależne, nie
działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął
czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy”.
Z kolei zgodnie z definicją zawartą w „Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym nr 1”
„wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do
uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy
są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar
zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i
do wynegocjowania warunków umowy”.
Ponadto zgodnie z założeniami ww. standardu przedmiotem niniejszego opracowania
będzie określenie wartości rynkowej nieruchomości oraz określenie sposobu optymalnego
jej użytkowania, który w tym przypadku oznacza „najbardziej prawdopodobne
wykorzystanie, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie
dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające jej największą wartość – pkt. 3.4.
KSWP nr 1”.
7.2. Wybór podejścia, metody określenia wartości.
Biorąc pod uwagę powyższe założenia oraz aktualne przeznaczenie nieruchomości,
wielkość lokalnego rynku nieruchomości, wyceny dokonano przy pomocy podejścia
porównawczego, metody porównywania parami oraz metody korygowania ceny
średniej.
Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen
transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Posługując się
natomiast metodą porównywania parami, porównuje się nieruchomość będącą
przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi,
które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne,
warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.
Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej
nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości
reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to były przedmiotem transakcji
45
sprzedaży. Do ostatecznej wartości rynkowej dochodzi się poprzez korektę ceny średniej
uzyskanej ze zbioru współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym
nieruchomości.
Dodatkowo dla potrzeb konfrontacji i sprawdzenia uzyskanego wyniku wartość rynkową
przedmiotowej nieruchomości określono również przy pomocy podejścia dochodowego.
Zgodnie z standardem III. 6 pkt. 1.2. podejście dochodowe polega na określeniu wartości
nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, którą uzależni od
przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz że zapłaci za nią nie więcej
od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu
ryzyka.
Uwzględniając powyższe ustalenia, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości
wyceniono podejściem dochodowym, metodą zysków, techniką kapitalizacji prostej.
Metodę tę stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących dochód, którego jednak
nie można określić na podstawie analizy rynkowych stawek czynszu bądź też do wyceny
tych nieruchomości, które przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego
przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich użytkowania (np. stacji benzynowych,
teatrów, kin, hoteli itp.). Dochód ten określa się poprzez ustalenie dochodu netto
osiągniętego z działalności prowadzonej na nieruchomości przez jej właściciela/
użytkownika.
Procedura ustalenia tego dochodu jest następująca:
a. określenie przychodów osiąganych przez użytkownika z działalności prowadzonej
na nieruchomości,
b. określenie kosztów zakupu (towarów, materiałów), usług i wynagrodzenia
pracowników,
c. obliczenie dochodu brutto użytkownika przez odjęcie kosztów zakupu od
przychodów z działalności,
d. określenie wydatków operacyjnych (bez opłat czynszowych, wynagrodzenia dla
zarządcy lub koncesjonariusza),
e. obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika przez odjęcie wydatków
operacyjnych od dochodu brutto,
f. określenie procentowego udziału właściciela w dochodzie netto użytkownika,
g. określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu operacyjnego netto
użytkownika i procentowego udziału właściciela nieruchomości.
Technikę kapitalizacji prostej wykorzystuje się w sytuacji wyceny nieruchomości, w
przypadku której uzasadnione jest założenie, iż wartość dochodów z niej uzyskiwanych lub
możliwych do uzyskania pozostanie w przyszłości na zbliżonym poziomie. Samą zaś
wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej określa się
jako iloczyn rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i
współczynnika kapitalizacji. Można to zapisać w postaci wzoru:
WN = D x WK
gdzie:
WN
D
WK
- wartość nieruchomości
- dochód
- współczynnik kapitalizacji.
46
Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres w którym powinien nastąpić zwrot środków
wydatkowanych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z
dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości. Samą wysokość współczynnika
kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi
uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych
nieruchomości.
8. Określenie wartości rynkowej nieruchomości
8.1 Określenie wartości rynkowej nieruchomości przy pomocy podejścia porównawczego
wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku.
Do obliczenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości przyjęto trzy nieruchomości
najbardziej podobne do przedmiotowej i na podstawie ich cen, korygując odpowiednio
różnice w cechach rynkowych przeliczonych kwotowo, stosując wagi cech uzyskano
średnią arytmetyczną wartość jednego metra kwadratowego. Po przeliczeniu przez ilość
metrów powierzchni użytkowej budynków otrzymano wartość rynkową całej
nieruchomości.
Opis i charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań.
Do obliczeń przyjęto transakcje z lokalnego rynku nieruchomości i objętego zakresem
analizy. Wszystkie transakcje wykorzystane już bezpośrednio w procesie wyceny
dotyczyły nieruchomości zabudowanych budynkami podobnymi pod względem
przeznaczenia i sposobu użytkowania i wszystkie one pochodziły z rynku wtórnego.
Lp. Data
transakcji/
Opis transakcji
położenie
2014-02-27 Ustronie 788000,00 zł - nieruchomość zabudowana obiektem
3
Morskie ul. Wolności hotelowym oraz budynkiem gospodarczym. Budynek
hotelowy wolnostojący, dwukondygnacyjny, z poddaszem,
częściowo podpiwniczony. Budynek hotelowy wykonany w
tradycyjnej technologii budowy murowany na zaprawie
cementowo wapiennej. Dach wielospadowy kryty papą. W
obrębie budynku zlokalizowanych jest 11 pokoi gościnnych z
łazienkami, sali konsumpcyjnej, kuchni z zapleczem,
pomieszczeń socjalnych, zaplecza magazynowego o łącznej
pow. 528,05 m². Budynek gospodarczy I kondygnacyjny;
wykonany w tradycyjnej technologii budowy murowany na
zaprawie cementowo wapiennej. Dach kryty papą. Najbliższe
otoczenie stanowi zabudowa rekreacyjno wypoczynkowa
odległość od linii brzegowej około 100 m. Działka o
powierzchni 1594 m².
6
2014-06-06
3499650,00 zł – nieruchomość zabudowana budynkami
Kołobrzeg ul.
wchodzącymi w skład uzdrowiska. Budynki odpowiednio o
Teodora Rafińskiego powierzchni użytkowej 1060,00 m² i 1077,00 m². Budynki II
kondygnacyjne wolnostojące, wykonane w tradycyjnym
systemie budowy, murowane na zaprawie cementowo
wapiennej, dach kryty dachówką. Obszar nieruchomości
47
ogrodzony i zagospodarowany zielenią zewnętrzną. Obiekty
charakteryzuje niski standard wykończenia. Najbliższe
otoczenie stanowi zabudowa wypoczynkowa, odległość od
linii brzegowej około 200 m. Działka o powierzchni 1957 m².
11
3
6
11
∆C
2015-11-30
9840024,00 zł – nieruchomość zabudowana kompleksem
Świnoujście ul.
obiektów wczasowych. Budynki o łącznej powierzchni
Orkana/Żeromskiego użytkowej 4967,10 m². W skład zabudowy wchodzą dwa
budynkami I kondygnacyjny i IV kondygnacyjny z użytkowym
poddaszem. Obiekty wykonane w tradycyjnym systemie
budowy. Standard obiektów określono jako powyżej
podstawowy, pokoje z łazienkami. Dodatkowo w obrębie
nieruchomości budynek wczasowy III kondygnacyjny
wykonany w tradycyjnym systemie budowy o standardzie
określonym jako niski. Obszar nieruchomości ogrodzony
zagospodarowany zielenią zewnętrzną oraz utwardzony w
obrębie podjazdów i parkingów. Najbliższe otoczenie stanowi
zabudowa rekreacyjno wypoczynkowa, odległość od linii
brzegowej wynosi około 150 m. Działka o powierzchni 3634
m².
Ustronie Morskie
Kołobrzeg
Świnoujście
528,05
2137
4967,1
788 000 zł
3 499 650 zł
9 840 024 zł
2014-02-27
2014-06-06
2015-11-30
1 492 zł
1 638 zł
1 981 zł
1465,00 zł
Określenie wag cech rynkowych
Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi
są cechy rynkowe nieruchomości na ceny nieruchomości. W analizowanym segmencie
rynku nieruchomości, z uwagi na duże ograniczenia w dostępie do informacji źródłowych
tj. opisów nieruchomości zamieszczanych w umowach sprzedaży wyliczenie analityczne
tych wag cech jest niemożliwe. W związku z czym, dla potrzeb niniejszego opracowania
wagi cech określono w oparciu o analizę preferencji potencjalnych uczestników rynku
nieruchomości podobnych rodzajowo oraz w oparciu o analizę rynku ofert sprzedaży tego
rodzaju nieruchomości.
Lp.
CECHA
WAGA CECHY
KWOTA W ZŁ/M²
1
Lokalizacja
25
366,25
2
10
146,50
3
20
293,00
4
Funkcjonalność
wykończenia
oraz
20
293,00
5
Uniwersalność
wykorzystania)
(możliwość
10
146,50
6
Wielkość działki oraz stopień wyposażenia
w urządzenia inf. techniczne.
15
219,75
standard
innego
48
Razem:
100
1465,00
Charakterystyka przedmiotu wyceny oraz nieruchomości porównawczych wg cech
rynkowych.
Lp.
NIERUCHOMOŚCI
PORÓWNAWCZE
PRZEDMIOT
WYCENY
CECHA
Cena 1 m² p.u.
A (3)
B (6)
C (11)
X
1 492,00 zł
1 638,00 zł
1 981,00 zł
1
Lokalizacja
Średnio
atrakcyjna
Średnio
atrakcyjna
Atrakcyjna
Atrakcyjna
2
Korzystne
Korzystne
Korzystne
Korzystne
3
Stan
budynków
Średni
Średni
Średni
Średni
4
Funkcjonalność
oraz
standard wykończenia
Niski
Średni
Niski
Średni
5
Uniwersalność (możliwość
Ograniczona
innego wykorzystania)
Istnieje
Istnieje
Istnieje
6
Wielkość działki
Mało
korzystna
Mało
korzystna
Mało
korzystna
techniczny
Korzystna
Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych.
Przedmiot wyceny i nieruchomość A
Lp.
CECHA
WAGA
CECHY
KWOTA W
ZŁ/M²
POPRAWKI W ZŁ
1
Lokalizacja
25
366,25
0,00
2
10
146,50
0,00
3
20
293,00
0,00
4
Funkcjonalność
wykończenia
20
293,00
- 146,50
5
wykorzystania)
10
146,50
- 73,25
6
Wielkość działki
15
219,75
+ 219,75
oraz
standard
innego
RAZEM
0,00
Cena 1 m² p.u. nieruchomości A wynosi: 1492,00 zł.
Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości A wynosi: 1492,00 zł.
49
Przedmiot wyceny i nieruchomość B
Lp.
CECHA
WAGA
CECHY
KWOTA W
ZŁ/M²
POPRAWKI W ZŁ
1
Lokalizacja
25
366,25
- 183,12
2
10
146,50
0,00
3
20
293,00
0,00
4
Funkcjonalność
wykończenia
20
293,00
0,00
5
wykorzystania)
10
146,50
- 73,25
6
Wielkość działki
15
219,75
+ 219,75
oraz
standard
innego
RAZEM
- 36,62
Cena 1 m² p.u. nieruchomości B wynosi: 1638,00 zł
Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości B wynosi: 1601,38 zł.
Przedmiot wyceny i nieruchomość C
Lp.
CECHA
WAGA
CECHY
KWOTA W
ZŁ/M²
POPRAWKI W ZŁ
1
Lokalizacja
25
366,25
- 183,12
2
10
146,50
0,00
3
20
293,00
0,00
4
Funkcjonalność
wykończenia
20
293,00
- 146,50
5
wykorzystania)
10
146,50
- 73,25
6
Wielkość działki
15
219,75
+ 219,75
oraz
standard
innego
RAZEM
- 183,12
Cena 1 m² p.u. nieruchomości C wynosi: 1981,00 zł.
Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości C wynosi: 1797,88 zł.
Wartość 1 m² p.u. obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych
określonych w trzech parach porównawczych.
1492,00 zł + 1601,38 zł + 1797,88 zł
3
Wartość rynkowa 1 m² p.u. wynosi: 1630,42 zł.
W = 2229,00 m2 p.u. x 1630,42 zł = 3 634206,18 zł
50
Stosownie do zapisów noty interpretacyjnej N 1 ”Zastosowanie podejścia porównawczego
w wycenie nieruchomości”, próbując w pełni uwzględnić aktualny stan techniczny i
funkcjonalny części zabudowy zdecydowano się przyjąć do dalszych obliczeń
współczynnik korekcyjny „K” na poziomie 0,9.
WN = 3 634206,18 zł x 0,90 = 3 270785,56 zł
Przyjęto: 3 270800,00 zł.
8.2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości przy pomocy podejścia dochodowego
(metody zysków) wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku.
Określenie możliwych do osiągnięcia przychodów z działalności prowadzonej na
nieruchomości.
Założenia przyjęte w procesie wyceny:
 Dochód osiągany będzie z działalności prowadzonej na nieruchomości poprzez
świadczenie usług hotelowych i gastronomicznych dla zorganizowanych grup –
identycznie jak w latach ubiegłych.
 Wielkość możliwych do uzyskania dochodów ustalono na podstawie przedstawionych
przez Zamawiającego danych historycznych o ilości sprzedanych noclegów. W tym
przypadku jako jednostkę porównawczą/ odniesienia przyjęto stawkę / cenę za
osobodzień obejmującą zarówno koszty samego noclegu jak i wyżywienia, kształtującą
się w zależności od okresu od 50 do 75 zł/ osobę.
Dane historyczne (przychody ze sprzedaży za lata 2013-2015).
2013
Wartość w PLN
620562,00
Dynamika wzrostu (lata 2014:2013)
Dynamika wzrostu (lata 2015:2014)
2014
626781,00
2015
630890,00
101,00
100,65
Przychody w rozbiciu na ilość jednostek (działalność hotelowa i gastronomiczna)
Rok 2015
Ilość jednostek możliwych do sprzedaży
9500
Wartość sprzedaży w PLN
630890,00 PLN
Wartość jednostki w PLN
66,40 PLN
- wg uzyskanych informacji teoretycznie obiekt dysponuje 108 łóżkami/ miejscami
noclegowymi. Jednakże z uwagi na ich rozkład funkcjonalny (większość pokoi 3
osobowych), aktualne standardy i popyt odnoszący się głównie do pokoi 2 osobowych
oraz dodatkowe wymogi dotyczące grup zorganizowanych i opiekunów faktyczny przychód
realizowany jest przez maksymalną ilość określoną na poziomie 80 miejsc noclegowych w
51
dwóch głównych budynkach (Karlik i Karolinka), co na przestrzeni całego sezonu
uwzględniając dodatkowe miejsca sezonowe stanowi około 9500 jednostek.
Określenie wielkości możliwych do osiągnięcia przychodów.
Źródło przychodów
Ilość jednostek
możliwych do sprzedaży
Wartość jednostki
w PLN
Łącznie wartość
w PLN
1
2
3
5
9500,00
70,00
Działalność hotelowa i
gastronomiczna
Dodatkowe przychody
665000,00
12000,00
(wynajem placu)
Razem:
677000,00
Określenie kosztów zakupu (towarów, materiałów), usług i wynagrodzenia pracowników.
Dane historyczne z ostatnich 12 miesięcy.
Wartość w PLN
Rok 2015
Media (energia elektryczna i
woda)
Wynagrodzenia
Świadczenia społeczne
Naprawy i konserwacje
Ubezpieczenie budynków
Wywóz śmieci
Reklama
Pozostałe usługi obce
Koszty zakupu materiałów i
towarów („wsad do kotła”)
RAZEM:
% udział
% udział w
przychodach
67000,00
20,62
10,62
98000,00
25560,00
15000,00
4800,00
7800,00
3900,00
13800,00
30,17
7,87
4,62
1,48
2,40
1,20
4,25
15,53
4,05
2,38
0,76
1,24
0,62
2,19
89000,00
27,40
14,11
324860,00
100,00
51,49
Wycena
Określając wielkość kosztów prowadzenia działalności, dla potrzeb
opracowania dokonano korekt poszczególnych pozycji – patrz poniżej:
Wartość w PLN
Media (energia elektryczna i
woda)
Wynagrodzenia
Świadczenia społeczne
Naprawy i konserwacje
Ubezpieczenie budynków
Wywóz śmieci
Reklama
Pozostałe usługi obce
Koszty zakupu materiałów i
towarów („wsad do kotła”)
% udział
niniejszego
% udział w
przychodach
67700,00
21,28
10,00
101550,00
27080,00
13540,00
4739,00
8124,00
4062,00
10155,00
31,91
8,51
4,26
1,49
2,55
1,28
3,19
15,00
4,00
2,00
0,70
1,20
0,60
1,50
81240,00
25,53
12,00
52
RAZEM:
318190,00
100,00
4700
Obliczenie dochodu brutto użytkownika.
Lp.
Wielkość przychodów w
PLN
Koszty działalności w
PLN
Dochód brutto w PLN
1
2
3
4
1
677000,00
318190,00
358810,00
Określenie wydatków operacyjnych.
Lp.
Wyszczególnienie kosztów
Wysokość kosztów w PLN
1
2
3
Budynki
1 Podatek od nieruchomości
2 Opłata za użytkowanie wieczyste gruntu
Razem wydatki operacyjne:
52617,00
42146,60
94763,60
Obliczenie dochodu operacyjnego netto.
Wycena.
Lp.
Dochód brutto w PLN
Wydatki operacyjne w
PLN
Dochód operacyjny netto w
PLN
1
2
3
4
1
358810,00
94763,60
264046,40
Określenie wysokości procentowego udziału właściciela w dochodzie netto użytkownika
oraz dochodu właściciela.
Rok
Dochód operacyjny netto
w PLN
% udział właściciela
Dochód właściciela w PLN
1
2
3
4
1
264046,40
95 %
250844,08
53
Określenie stopy kapitalizacji oraz współczynnika kapitalizacji.
W raportach różnych podmiotów działających na zawodowo na rynku nieruchomości
(patrz np Jones Lang LaSalle) często podnoszone jest, że równolegle ze zwiększonym
zainteresowaniem inwestorów rynkiem polskim, stopy kapitalizacji za najlepsze
nieruchomości utrzymywały się na poziomie ok. 6-7 % (lub niższym w przypadku
transakcji wyjątkowych). Wartość ta ma zastosowanie do dobrze zlokalizowanych,
niedawno oddanych budynków zabezpieczonych długoterminową (minimum 10 lat)
umową najmu. W przypadku obiektów z krótszym okresem najmu oraz tych gorszej
jakości, osiągalna cena musi zostać odpowiednio obniżona. Perspektywy rynku wskazują,
że w 2016 roku i latach kolejnych stopy kapitalizacji w sektorze magazynowym
utrzymywać się będą na podobnym poziomie. Z drugiej strony obecnie różnica między
stopami dla obiektów pierwszej i drugiej klasy wynosi od 100 do 250 p.b., dlatego też w
przypadku nieruchomości wycenianych różnica wynikająca z chociażby stanu
technicznego i funkcjonalnego zabudowy winna być dużo wyższa.
Z uwagi na brak możliwości ustalenia stopy kapitalizacji na podstawie badania rynku
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych jako wzajemną relację między
cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do
uzyskania z tych nieruchomości, dla potrzeb niniejszego opracowania zgodnie z § 12
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stopę kapitalizacji określono na
podstawie danych z rynku finansowego tj. rentowności bezpiecznych, długoterminowych
lokat na rynku kapitałowym z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w
nieruchomości.
1. Średnia rentowność obligacji skarbowych 4 letnich wynosi 2,478 %. Poziom
prognozowanej inflacji przyjęto na poziomie 0,2 %. Dlatego też wysokość realnej stopy
procentowej wolnej od ryzyka określono na poziomie:
r – [(1+ 2,478 %) / (1 + 1,012 %)] – 1 = 101,26 %
2. Oszacowanie wielkości ryzyk.
Sama procedura oszacowania premii za poszczególne ryzyka polega na:
- określeniu przeciętnej rynkowej premii z tytułu ryzyka danego kraju (ryzyko
systematyczne);
- skorygowaniu tego ryzyka za pomocą relacji ryzyka inwestycji w nieruchomości w
odniesieniu do ryzyka inwestycji na rynku kapitałowym,
- przeanalizowaniu i ewentualnym skorygowaniu premii za ryzyko inwestycji w
nieruchomości ze względu na specyficzne cechy nieruchomości wycenianej
Przeciętne rynkowe premie z tytułu ryzyka w różnych krajach wyznaczane na podstawie
długoletnich obserwacji rynków przez wyspecjalizowane agencje i instytuty, wskazują że
dla rynków rozwijających się rynkowa premia za ryzyko na rynku kapitałowym wynosi od
7,5 do 8,5 %. Ponadto z wieloletnich badań rentowności rynku nieruchomości wynika, że
jest ona większa od rentowności obligacji oraz niższa od rentowności samych akcji.
Ponieważ im wyższe ryzyko danej lokaty kapitału tym wyższa jest oczekiwana stopa
zwrotu – dlatego też ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości jest z reguły niższe niż
ryzyko inwestycji w akcje. Uwzględniając dodatkowo stan rozwoju polskiego rynku
kapitałowego przyjmuje się zasadę ostrożności polegającą na zastosowaniu
współczynnika korygującego na poziomie 0,75.
54
Ryzyko specyficzne nieruchomości interpretowane jest w odniesieniu do możliwości
generowania DON na zakładanym poziomie. Może ono wynikać z gorszej lokalizacji,
potencjalnego zużycia zarówno technicznego jaki funkcjonalnego, które nie zostało w pełni
uwzględnione w poziomie stawek czynszowych czy też na etapie określania WO. Tak więc
dla nieruchomości bardziej „ryzykownych” niż przeciętnie ryzykowne na rynku przyjmuje
się wartości dodatnie, natomiast dla nieruchomości najlepszych wartości te będą ujemne.
Szczegółowa procedura wyliczenia stopy kapitalizacji i współczynnika kapitalizacji
prezentuje poniższa tabela:
Lp.
1
2
3
4
5
6
7
9
Wysokość
Parametr
Stopa bezpieczna
Przeciętna rynkowa premia za ryzyko kraju
Korekta uwzględniająca niższe ryzyko inwestowania w
nieruchomości
Ryzyko rynku nieruchomości (2 x 3)
Korekta wynikająca ze specyficznych cech nieruchomości
Premia za ryzyko (4 + 5)
Stopa zwrotu (1 + 6)
Współczynnik kapitalizacji
1,26 %
6,00 %
0,85
5,10 %
2,00 %
7,10 %
8,36 %
11,96
Określenie wartości rynkowej nieruchomości
Dochód operacyjny netto
Współczynnik kapitalizacji
Wartość rynkowa
nieruchomości
1
2
3
250844,08 zł
11,96
3 000095,20 zł
Przyjęto:
3 000100,00 zł
Słownie złotych: trzy miliony sto.
Zestawienie zbiorcze – określenie wartości rynkowej części nieruchomości:
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości
określona przy pomocy podejścia porównawczego wg
stanu i poziomu cen z maja 2016 roku:
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości
określona przy pomocy podejścia dochodowego wg
stanu i poziomu cen z maja 2016 roku:
3 270800,00 zł
3 000100,00 zł
Mając na uwadze przede wszystkim cel niniejszego opracowania, stan techniczny i
funkcjonalny zabudowy oraz zdolność do generowania dochodów w przyszłości jako
ostateczną przyjęto wartość rynkową ustaloną przy pomocy podejścia dochodowego tj.:
3 270800,00 zł
55
8.3 Określenie wartości rynkowej poszczególnych części składowych wycenianej
nieruchomości wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku.
Uwaga - należy podkreślić, iż podział wartości nieruchomości między grunt, a jego części
składowe jest zadaniem o charakterze czysto obliczeniowym, które należy odróżnić od
wyceny, gdyż na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową - w
tym przypadku całości. Tak więc inne a niżeli obliczeniowe oddzielenie od wartości
nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie
podlegają one obrotowi w takiej właśnie formie. Identycznie zdaniem biegłego sytuacja
przedstawia się w przypadku pozostałych naniesień czy też urządzeń budowlanych takich
jak ogrodzenie, utwardzenie terenu, instalacje techniczne, które w oderwaniu od budynku,
nie przedstawiają z punktu widzenia „rynku” żadnej ODRĘBNEJ wartości.
Przeprowadzono następującą procedurę szacowania:
Do obliczenia wartości rynkowej działek gruntu przyjęto nieruchomości najbardziej
podobne do przedmiotowej i na podstawie ich cen, korygując odpowiednio różnice w
cechach rynkowych przeliczonych kwotowo, stosując wagi cech, uzyskano średnią
arytmetyczną wartość jednego metra kwadratowego. Po przeliczeniu przez wielkość jej
powierzchni otrzymano wartość rynkową tej części składowych nieruchomości.
Określenie wag cech rynkowych.
Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi
są cechy rynkowe nieruchomości na ceny nieruchomości. W analizowanym segmencie
rynku nieruchomości, z uwagi na duże ograniczenia w dostępie do informacji źródłowych
tj. opisów nieruchomości zamieszczanych w umowach sprzedaży wyliczenie analityczne
tych wag cech jest niemożliwe. W związku z czym, dla potrzeb niniejszego opracowania
wagi cech określono w oparciu o analizę preferencji potencjalnych uczestników rynku
nieruchomości podobnych rodzajowo oraz w oparciu o analizę rynku ofert sprzedaży tego
rodzaju nieruchomości.
Lp.
CECHA
WAGA CECHY
KWOTA W ZŁ/M²
1
Lokalizacja
30
16,72
2
15
8,35
3
Wielkość działki
15
8,35
4
Sposób zagospodarowania
20
11,14
5
Stopień wyposażenia w urządzenia inf.
tech.
20
11,14
100
55,70
Razem:
56
Opis i charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań.
Do obliczeń przyjęto transakcje z lokalnego rynku nieruchomości i objętego zakresem
analizy. Wszystkie transakcje wykorzystane już bezpośrednio w procesie wyceny
dotyczyły nieruchomości podobnych pod względem przeznaczenia i wielkości powierzchni.
Lp. Data
transakcji/
Opis transakcji
położenie
1
2015-06-09
Sarbinowo
352380,00 zł. Działka o powierzchni 0,2857 ha, kształt
regularny zbliżony do prostokąta, przylega do drogi dojazdowej
o nawierzchni asfaltowej, teren płaski bez deformacji i
spadków.
Bezpośrednie
sąsiedztwo
stanowią
tereny
rekreacyjno sportowe, wypoczynkowe w dalszej odległości
zabudowa mieszkaniowa oraz linia brzegowa morza. Obszar
działki częściowo ogrodzony, pokryty zielenią urządzoną.
2
2014-11-07
Mielenko
440000,00 zł. Działki o powierzchni 0,3486 ha. kształt
regularny, teren płaski bez deformacji i spadków. Bezpośrednie
sąsiedztwo stanowią tereny rekreacyjno wypoczynkowe.
Obszar działki częściowo ogrodzony, pokryty zielenią
urządzoną.
4
2014-11-28
Sarbinowo
250000,00zł. Działka o powierzchni 0,3316 ha. Teren działki
bez znaczących i widocznych deformacji. Bezpośrednie
sąsiedztwo stanowią niezabudowane działki gruntu o
podobnym przeznaczeniu i sposobie użytkowania. Teren działki
nie ogrodzony, nie zagospodarowany, pokryty zielenią leśną.
Kształt działki nieregularny. Działka posiada dostęp do drogi
publicznej.
Charakterystyka przedmiotu wyceny oraz nieruchomości porównawczych wg cech
rynkowych.
Lp.
CECHA
Cena 1 m²
PRZEDMIOT
WYCENY
NIERUCHOMOŚCI
PORÓWNAWCZE
A (1)
B (2)
C (4)
X
123,34zł
126,22 zł
75,39 zł
1
Lokalizacja
Dobra
Dobra
Dobra
Dobra
2
Dobre
Dobre
Dobre
Zadowalają
ce
3
Wielkość działki
Średni
Bardzo
dobry
Bardzo
dobry
Bardzo
dobry
4
Sposób
i
możliwości
zagospodarowania
Średnio
korzystny
Średnio
korzystny
Średnio
korzystny
Średnio
korzystny
5
Stopień wyposażenia w
urządzenia infrastruktury Podstawowy
technicznej
Brak
Brak
Brak
57
Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych.
Przedmiot wyceny i nieruchomość A
Lp.
WAGA CECHY KWOTA W ZŁ/M² POPRAWKI W ZŁ
CECHA
1
Lokalizacja
30
16,72
0,00
2
15
8,35
0,00
3
Wielkość działki
15
8,35
- 8,35
4
Sposób
zagospodarowania
20
11,14
0,00
5
urządzenia inf. tech.
20
11,14
+ 5,57
w
RAZEM
- 2,78
Cena 1 m² nieruchomości A wynosi: 123,34 zł.
Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości A wynosi: 120,56 zł.
Przedmiot wyceny i nieruchomość B
Lp.
CECHA
1
Lokalizacja
30
16,72
0,00
2
15
8,35
0,00
3
Wielkość działki
15
8,35
- 8,35
4
Sposób
zagospodarowania
20
11,14
0,00
5
Stopień wyposażenia w
20
11,14
+ 5,57
RAZEM
- 2,78
Cena 1 m² nieruchomości B wynosi: 126,22 zł.
Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości B wynosi: 123,44 zł.
Przedmiot wyceny i nieruchomość C
Lp.
CECHA
1
Lokalizacja
30
16,72
0,00
2
15
8,35
+ 4,17
3
Wielkość działki
15
8,35
- 8,35
4
Sposób
zagospodarowania
20
11,14
0,00
5
20
11,14
+ 5,57
w
58
RAZEM
+ 1,39
Cena 1 m² nieruchomości C wynosi: 75,39 zł.
Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości C wynosi: 76,78 zł.
Wartość 1 m² obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych określonych w
trzech parach porównawczych.
120,56 zł + 123,44 zł + 76,78 zł
3
Wartość rynkowa 1 m² wynosi: 106,93 zł.
Ze względu, iż wykorzystane w wycenie działki gruntu były przedmiotem prawa własności
a nie przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, w procesie wyceny wykorzystano
współczynnik korygujący na poziomie 0,9 odzwierciedlający rynkową różnicę (relację)
pomiędzy tymi dwoma prawami do gruntu. Różnica ta wynika przede wszystkim z
odpłatnego charakteru prawa użytkowania wieczystego (opłaty roczne), ograniczeń w
możliwościach zagospodarowania (grunt oddany w konkretnym celu) a także terminowego
charakteru tego prawa.
WK = 106,93 zł x 0,90 = 96,24 zł
Lp. Oznaczenie nieruchomości / Powierzchnia Wartość 1 m²
działki
działki w m²
gruntu w zł
1
Przyjęto:
55
11356
96,24 zł
Określona wartość
rynkowa w zł
1 092901,44 zł
1 092900,00 zł
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości określona powyżej wg stanu i poziomu
cen z maja 2016 roku, wynosi 3 270800,00 zł. Wartość ta obejmuje wartość składnika
budowlanego i gruntu wraz z jego urządzeniem i uzbrojeniem. Dla potrzeb określenia
wartości rynkowej budynków i budowli z wartości tej wyodrębniono wartość rynkową
gruntu. Wartość rynkowa budynków i budowli wynosi zatem:
WB = 3 000100,00 zł – 1 092900,00 zł = 2 177900,00 zł
59
Zestawienie zbiorcze wyników opracowania.
Nieruchomości zabudowana obiektami wczasowymi oraz pozostałymi budynkami i budowlami
Przedmiot wyceny:
Numer działki
Powierzchnia (m2)
2 177900,00 zł
- budynki i budowle
- działka gruntu (p.u.w)
Wartość rynkowa
55
11356
Wartość rynkowa objętej zakresem wyceny nieruchomości określona
wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku:
1 092900,00 zł
3 270800,00 zł
9. Wynik końcowy wyceny, wnioski z obliczeń
Wartość rynkowa objętej zakresem opracowania nieruchomości – szczegółowo opisanej
w pkt. 1 określona wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku wynosi:
3 270800,00 zł
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została określona dla jej aktualnego
sposobu użytkowania opisanego jako optymalny i tym samym zdaniem autora niniejszego
opracowania stanowi najbardziej prawdopodobną cenę jaką można uzyskać za takie
nieruchomości na normalnie funkcjonującym rynku.
Ustalona powyżej wartość przedmiotowej nieruchomości może stanowić podstawę do
prowadzenia przez Zamawiającego wszelkich czynności związanych z jej
rozporządzaniem. Określona została bowiem w oparciu o założenie, że ewentualna
transakcja, której przedmiotem miała by być przedmiotowa nieruchomość nastąpi w
normalnych warunkach tzn. przy odpowiednim jej wyeksponowaniu na rynku i bez
żadnych ograniczeń w tym zakresie. O ile też wartość określona w niniejszym
opracowaniu może nie być ostateczną ceną sprzedaży, to na pewno będzie pomocna przy
jej ostatecznym ustalaniu.
60
10. Klauzule i zastrzeżenia
 Operat szacunkowy wykonano zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w tym
zakresie oraz standardami zawodowymi.
 Operat szacunkowy może być wykorzystany wyłącznie do celów w jakich został
sporządzony.
 Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek
dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.
 Określona w operacie wartość rynkowa nie uwzględnia ewentualnych kosztów
transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
 W procesie wyceny wszystkie informacje przyjęto i wykorzystano w dobrej wierze.
Rzeczoznawca majątkowy nie bierze odpowiedzialności za istnienie okoliczności, których
występowania nie mógł stwierdzić na podstawie istniejącej i udostępnionej mu
dokumentacji prawnej i technicznej.
 Ocena stanu technicznego budynków zlokalizowanych na przedmiotowej nieruchomości
i stopnia ich zużycia nie stanowi ekspertyzy technicznej w tym zakresie, jak również
rzeczoznawca majątkowy nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte obiektów, których
występowania nie mógł stwierdzić przy dokonaniu wizji lokalnej.
 W operacie nie uwzględniono jakichkolwiek kwestii związanych z ewentualnym
zanieczyszczeniem lub skażeniem gruntu jakie mogłyby wyniknąć w przyszłości w związku
z dotychczasową działalnością. Odpowiedzialność za tego rodzaju wady
(zanieczyszczenia i skażenia) przyjęta została zgodnie z aktualnymi regulacjami krajowych
przepisów ustawy o ochronie i kształtowaniu środowiska.
 Autor operatu szacunkowego przy określeniu wartości nieruchomości bazował na stanie
prawym i poziomie cen obowiązującym w dniu wyceny. Określona wartość zachowuje
swoją ważność do czasu zmiany cen na rynku nieruchomości lub stanu prawa w tym
zakresie.
 Operat szacunkowy przekazano Zleceniodawcy w 2 egzemplarzach.
Katowice, 24 maj 2016 roku
61

operat szacunkowy - Energomontaż

Transkrypt

Podobne dokumenty

projekt kolorystyki wnętrza klatki schodowej ratusz miejski