Zarządzanie majątkiem nieruchomości samorządów

Zarządzanie majątkiem nieruchomości (AM)
samorządów (JST)
W Ł A DYS Ł AW JA N B R Z E S K I
w l a d y s l a w. b r ze s k i @ p s d r n . p l
Ewolucja paradygmatu AM
Tradycyjna perspektywa ‘opiekuńczo-użytkowa’
◦ Użytkowanie, konserwacja
◦ Centrum kosztów, czynnik produkcji, martwy kapitał
Nowe podejście ‘New Public Management’
◦ Nieruch. to ‘ukryte’ aktywa o dużym potencjale
◦ Może generować dochody i podnosić wartość
Użytkownicy nieruch. JST
◦ Nie zajmują ‘darmowych’ obiektów i lokali
◦ Powinni znać koszt alternatywny zajmowanych powierzchni
Organizacja AM w JST wymaga skupienia na obiektach
◦ Kategorie budżetowe nie wystarczają
◦ Budżety wg użytkowników (wydziałów) nie wystarczają
Proaktywne publiczne AM
Proces operacyjnego i strategicznego decydowania o
nabywaniu, eksploatacji i zbywania aktywów nieruch.
Optymalna struktura bazy majątkowej wzgl. strategicznych
celów JST – rzeczowych i finansowych
Narzędzia ekon-finansowe dla efektywnej eksploatacji,
konserwacji, remontów, identyfikacji zbywalnych
◦ Trzeba znać wartości majątkowe – księgowe, użytkowe, rynkowe
(bieżące, przyszłe, potencjalne), odtworz.
◦ Trzeba znać zarówno wartości kapitałowe jak i czynszowe (roczne)
◦ Trzeba znać rzeczywiste wpływy i wydatki kasowe dla każdego
obiektu
Informowanie decyzji AM
Zasady i procedury pomagają w zarządzaniu strategicznym
◦ Gdy wartość rynkowa > użytkowej, to sprzedać, wynająć lub podnieść
do wyższej funkcji
◦ Gdy wartość rynkowa = użytkowej, to zatrzymać w obecnej funkcji
Ekonomia polityczna dominuje w decyzjach AM, ale należy
pokazać politykom alternatywne
Budowanie strategii AM w JST
Ewidencja majątku / aktywów
Scala dane prawne, techn, ekon-finans, funkcj, strategiczne
– łączy z księgowością i budżetowaniem
Potrzeba struktura ‘katastralna’ – często brakująca bo
sprzeczna z praktyką księgowania i budżetowania
Dane o wartościach, przychodach i rozchodach są często
rozproszone lub ukryte
Strategiczna klasyfikacja aktywów niezbędna:
◦ Nieruch. funkcjonalne – dla działalności typu core
◦ Nieruch. instrumentalne – dla prowadzenie polityk
◦ Nieruch. zbywalne – można nimi generować dochody
Aktywa wzgl. cenności gruntów
Majątkowa
ewidencja
gruntów
Majątkowa
ewidencja
obiektów
Dane
finansowoekonomiczne
Holistyczne zarządzanie cyklem życia
Cykl życia nieruch. ma sukcesywne etapy:
◦ Budowa nowej nieruch.
◦ Eksploatacja istniejącej nieruch.
◦ Renowacja lub wyburzenie i budowa nowej
Cel pierwotny – optymalne powierzchnie / obiekty
Cel wtórny – podnoszenie wartości majątku
Minimalizacja łącznych kosztów cyklu życia nieruch.
◦ Budować tak, aby ‘trzymać’ koszty eksploatacji
◦ Eksploatować tak, aby ‘trzymać’ nakłady kapitałowe
◦ Ponosić nakłady tak, aby podnosić wartość majątku
Konieczność integracji organizacyjnej zapobiegającej
‘egoizmom’ (silosom) poszczególnych etapów
Holistyczny schemat
Typowe słabości AM w JST
Częste słabości zarządzania majątkiem nier. JST:
◦ Słaba integracja zarządzania różnymi częściami majątku
◦ Słaba integracja organizacyjna cyklu życia nieruchomości
Strategia rozwoju JST nie ma odrębnego ‘modułu’ AM
◦ Optymalizacja bazy obiektowej do zmiennych wyzwań
◦ Podnoszenie wartości majątku zbywalnego
Brak kompleksowej ewidencji aktywów w ujęciu ‘katastralnym’
Brak audytu ‘użytkowego’ bazy obiekt. - potrzeby
Brak ‘benchmarków’ i celów operacyjnych bazy obiekt.
Brak monitoringu wpływów i wydatków obiektowych
Brak systemowego odtwarzania majątku oraz ubezpieczeń
Wskaźniki wydatków operacyjnych
Konserwacja, sprzątanie, energia, odpady, telekom, dozór,
ochrona, administracja
Wskaźniki typowo jednostkowe na m2 pow. brutto, netto,
użytkowej, udziały %
◦
◦
◦
◦
◦
Wydatki na energię wg pow. brutto, netto, użytkowej, przydzielonej
Wydatki operacyjne wg pow. brutto, netto, użytkowej
Wydatki operacyjne wg liczby pracowników
Wydatki na konserwację wg pow. brutto, netto, użytkowej
Wydatki na sprzątanie wg pow. lub wg liczby pracowników
Wskaźniki dla wybranych grup, kategorii, wydziałów itp. można
wzajemnie porównywać lub śledzić w czasie
Operacyjne dane – wpływy i wydatki
Wskaźniki ekonomiczno-finansowe
Należy obserwować relację między różnymi wydatkami
operacyjnymi a bieżącą wartością odtworzeniową CRV dla
obiektów, wydziałów, lokalizacji itp.
◦
◦
◦
◦
Łączne wydatki operacyjne do CRV
Wydatki kapitałowe na renowację bazy obiektowej do CRV
Wydatki kapitałowe na adaptację bazy do CRV
Zaległa konserwacja do CRV
Relacja (%) łącznych wydatków operacyjnych (na bazę
obiektową) do łącznych wydatków brutto dla całego JST
Struktura organizacyjno-funkcjonalna
Rozproszenie kompetencji – brak skupionego traktowania
majątku rodzi ryzyko suboptymalnego wykorzystania bazy i
nadmiernych kosztów
Zarządzanie operacyjne obiektami w rękach użytkowników –
ryzyko partykularnych interesów
Potrzeba scentralizowanego zarządu majątku – Wydział Skarbu
JST wraz z ciałem doradczym
◦ Strategiczne zarządzanie Bazą i Aktywami
◦ Wykonawcze zarządzanie Projektami i Operacyjne (Baza oraz Nieruch.
Zbywalne)
Uwagi końcowe
Trudne warunki JST wymuszają racjonalizację kosztów bazy
obiektowej i mobilizację dodatkowych wpływów
Pierwszy krok to audyt użytkowy bazy obiektowej i
wyznaczenie benchmarków
Drugim krok to audyt majątkowy i wyznaczenie celów
strategicznych dla poszczególnych nieruchomości
Trzeci krok to przygotowanie ‘planów zarządzania’ dla każdej
nieruchomości pod kierunkiem Zarządcy AM
Dziękuję za uwagę.
Kontakt email: [email protected]