Opis i operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej

Transkrypt

Biuro Konsultingowe Lech Korzeniewski Strzałkowo ul.1maja 30 tel. 63 275-04-30 kom. 661-503-553
1.
Przedmiot i zakres wyceny .
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana znajdującą się we
wsi Ostrowite Prymasowskie , Gmina Witkowo na działce nr:
L.p.
1.
Nr
Działki
95/3
Zagospodarowanie
Tereny mieszkaniowe
Razem działka nr 95/3
Łączny grunt
Klasa
gruntu
B
0.21,00
0.21,00
Pow. w ha KW
0.21,00
KN1S/00016540/0
- działka nr 95/3 w całości zabudowana o obszarze 0.21,00 ha,
w tym :
- budynek mieszkalny,
Dla w/w nieruchomości jest prowadzona w Sądzie Rejonowym w Słupcy Księga
Wieczysta KN1S/00016540/0
Zakres opracowania obejmuje wycenę prawa własności całej nieruchomości gruntowej
zabudowanej .
Właścicielem w/w nieruchomości jest:
Tomczyk Alojzy
2.
Cel wyceny .
Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej całej nieruchomości (WRU ) dla
potrzeb postepowania upadłościowego.
Uwaga !
Opis i oszacowanie w/w nieruchomości został dokonany w obecności właściciela
nieruchomości p. Alojzego Tomczyka w dniu 16.09.2015 r.
Opis ten sprowadził się do zrobienia zdjęć działki zabudowanej nr 95/3 , otoczenia ,
budynku mieszkalnego oraz dokonania pomiarów budynku oraz ogólnej oceny
budynku mieszkalnego i poniesionych nakładów.
3. Podstawy fornale i materialno-prawne
3.1. Podstawy formalne .
Podstawę formalną stanowi zlecenie Syndyka Zbigniewa Kubackiego – Upadłość
Konsumencka Alojzy Tomczyk z dnia 14.09.2015 r.
Wycena nieruchomości Ostrowite Prym. dz. nr 95/3
Strzałkowo październik 2015 r.
1
3.2. Podstawy materialno-prawne
a/ ustawą z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami / tekst jednolity
dz. u. nr 261 z 2004, dz.u. nr 281 z 2004 r., dz.u. nr 130, 169, 175 z 2005 r. tekst
jednolity z2012 r. poz. 647/- obowiązuje
b/ rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.04 r. w sprawie szczegółowych
zasad wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego /
dz. u. Nr 107 poz. 2109/ - obowiązuje
c/ ustawa z dnia 6.07.82 r. o Księgach Wieczystych / dz. u. Nr 19 poz. 147 z poź.
zmianami /
d/ Kodeks Cywilny – ustawa z dnia 23.04.1964 r. z późniejszymi zmianami
e/ Ustawa z dnia 28.02.2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze ( Dz.U. z 2015 r/.poz.
233) z późniejszymi zmianami.
f/ Kodeks Postepowania Cywilnego z dnia 17.11.1964 r. teks pierwotny ( Dz.U. z
1964 r, nr 43, poz. 296) z późniejszymi zmianami.
g/ Krajowymi Standardami Wyceny Podstawowe nr 1 i 3 (KSWP1) i (KSWP3) – nie
są obowiązkowe ale uchwalone do stosowania przy wycenie nieruchomości przez
PFSRZM od 01.06.2009 r.
h/ Notą interpretacyjną – Nota interpretacyjna nr 1(NI1)nie są obowiązkowe ale
uchwalone do stosowania przy wycenie nieruchomości przez PFSRZM od
01.06.2009 r.
3.3. Źródła danych merytorycznych .
a/ Miejscowy Plan Ogólnego Przestrzennego Zagospodarowania Gminy i Miasta
Witkowo
b/ Księga wieczysta KW nr KN1S/00016540/0
c/ Wizja lokalna 16.09 .2015 r.
d/ Notowania cen na lokalnym rynku z aktów notarialnych oraz dane z przetargów i
licytacji.
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego
-
data sporządzenia wyceny 12.10.2015 r.
data na którą określono i uwzględniono przedmiot wyceny 12.10.2015 r.
data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny
16.09.2015 r.
data dokonania oględzin 16.09.2015 r.
2
5
Stan przedmiotu wyceny.
5.1. Stan prawny .
Na podstawie badań stanu prawnego, wizji lokalnej oraz inwentaryzacji
niezbędnej do wykonania opisu, stwierdzam że w skład omawianej nieruchomości
wchodzi grunt zabudowany o łącznej powierzchni 0.21,00 ha
Analiza zapisów w Księgach Wieczystych wykazała zbieżność danych Ksiąg z
zapisami w rejestrze ewidencji gruntów.
Księga Wieczysta KW nr KN1S/00016540/0 wykazuje następujące dane :
Dział I ( oznaczenie nieruchomości )
Nieruchomość położona w e wsi Ostrowite Prymasowskie gmina Witkowo działka
nr 95/3 o obszarze 0.21,00 ha
Sposób korzystania – rola.
Dział II ( właściciel )
Właścicielami w/w nieruchomości jest Alojzy Tomczyk.
Na podtsawie postanowienia nabycia spadku z 15.11.2010 r.
Dział III ( ciężary i ograniczenia )
Brak Wpisów
Dział IV ( hipoteki )
1. Hipoteka Umowna 400.000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Witkowie
2.
5.2. Stan techniczno – użytkowy.
-
Nieruchomość będąca przedmiotem oszacowania zlokalizowana jest w miejscowości
Ostrowite Prymasowskie - wieś gmina Witkowo.
Położenie nieruchomości znajduje się :
przy drodze gruntowej utwardzonej , dojazd do drogi asfaltowej do Witkowa
Dojazd do nieruchomości stanowi droga utwardzona polna .
Sąsiedztwo stanowią :
zabudowa siedliskowa i grunty rolne
Położenie nieruchomości z racji przeznaczenia należy uznać jako niezadawalające z
powodu oddalenia od ośrodków administracyjnych i ośrodka zdrowia .
3
Opis Nieruchomości – lokalizacja
Nieruchomość będąca przedmiotem oszacowania zlokalizowana jest w miejscowości
Ostrowite Prymasowskie, Gmina Witkowo, pow. gnieźnieński.
Powiat gnieźnieński położony jest w północno- wschodniej części województwa
wielkopolskiego a graniczy z powiatami : słupeckim , wrzesińskim, poznańskim i
wągrowieckim. Powiat zajmuje pow. 1.254,34 km2 . Liczba ludności 140.262.
W skład powiatu wchodzi 10 gmin: Gmina miejska Gniezno , miejsko-wiejska
Czerniejewo, Kłecko, Trzemeszno, Witkowo i Gminy wiejskie Gniezno, Kiszkowo,
Łubowo, Mieleszyn, Niechanowo.
Powiat gnieźnieński należy do terenów o charakterze rolniczym .
Działalność przemysłowa jest zlokalizowana w okolicy miasta Gniezno i Witkowo .
Powiat gnieźnieński leży w miejscu krzyżowania się ważnych szlaków
komunikacyjnych połączenia drogowe i kolejowe Poznań , Bydgoszcz
Ostrowite Prymasowskie – wieś w Polsce położona w województwie wielkopolskim,
w powiecie gnieźnieńskim, w gminie Witkowo.
W latach 1975-1998 miejscowość administracyjnie należała do województwa
konińskiego.
4
Położenie i otoczenie
Wieś położona nad Jeziorem Ostrowickim. We wsi znajduje się zabytkowa chata
szachulcowa z połowy XIX wieku. W Jeziorze Ostrowickim żyją gatunki ryb takich
jak: lin, okoń europejski, leszcz, sielawa, sandacz, szczupak pospolity, płoć i sum
europejski). Na wyspie jeziora znajdują się ślady grodziska z okresu kultury łużyckiej.
Obecnie wieś posiada wodociąg, a woda dostarczana jest z ujęcia w Witkowie.
5
Miasto Witkowo liczy ok. 7.798 mieszkańców . Swój rozwój i znaczenie zawdzięcza
miedzy innymi dogodnemu położeniu geograficznemu w centrum Polski.
Miasto posiada korzystny układ komunikacyjny we wszystkich kierunkach :
Witkowo- Gniezno- Poznań , Bydgoszcz- Witkowo-Września , Witkowo-Słupca –
Konin..
Obszar miasta wynosi 8,3, km2.
Miasto Witkowo jest siedzibą władz gminy do 1927 r. było siedzibą starostwa powiatu
witkowskiego.
1. Grunt .
Charakterystyka ogólna
- pow. 0.21,00 ha
L.p.
1.
Nr
Działki
95/3
Zagospodarowanie
Tereny mieszkaniowe
Razem działka nr 95/3
Łączny grunt
Klasa
gruntu
B
0.21,00
0.21,00
Pow. w ha KW
0.21,00
KN1S/00016540/0
6
Nieruchomość posiada uzbrojenie w media
-
wodna – ujęcie gminne,
kanalizacja – własne szambo o poj. 6.000 m2,
cieplna – brak
energia elektryczna
Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym typu letniskowego z
całorocznym użytkowaniem wolnostojącym, parterowym z poddaszem użytkowym.
Nieruchomość niepodpiwniczona z tarasem.
Działka ze wszystkich stron ogrodzona. Ogrodzenie wykonane jest z elementów
żelbetowych .
Ogólny stan ogrodzenia dobry
Na nieruchomości występują trawniki, kwiaty, pojedyncze drzewa ozdobne i
owocowe oraz mała architektura ogrodowa.
Place i chodniki z kostki brukowej
Dojazd do nieruchomości stanowi droga polna utwardzona .
Na działce znajduje się budynek mieszkalny w budowie
2. Budynek mieszkalny.
Charakterystyka ogólna obiektu
Rok budowy
Pow. zabudowy
Pow. użytkowa parter
Pow. użytkowa poddasze
W tym pow. pow. 2,20 wysokości
Powierzchnia tarasu
Powierzchnia użytkowa piwnicy
Kubatura budynku
Ok.
2005 r.
173,18 m2
87,00 m2
86,84 m2
38.90 m2
62,99 m2
127,15 m2
646,24 m2
Budynek jednokondygnacyjny z poddaszem użytkowym ( mieszkalnym) o
konstrukcji murowanej na zaprawie cementowo-wapiennej na fundamentach
mieszanych beton i kamień polny.
Obiekt w zabudowie wolnostojącej.
Dach dwuspadowy konstrukcji drewnianej kryty blachodachówką.
Ściany fundamentowe z bloczków betonowych B-6 grubości 25 cm na zaprawie
cementowo-wapiennej.
Ściany zewnętrzne z pustaków ceramicznych POROTERM gr. 25 cm.
Ściany działowe pustak ceramiczny i cegła palona.
Obiekt składa się z następujących pomieszczeń:
7
Piwnica
Składa się z dwóch niezależnych zespołów pomieszczeń z dwoma odrębnymi
wejściami z zewnątrz oraz z poziomu salonu. Cześć pomieszczę piwnicznych posiada
wysokość 2,70 m. Druga część pomieszczeń piwnicznych do których prowadzi
wejście zewnętrzne przez bramę garażową posiada wysokość ok. 2,00 mi składa się z
trzech pomieszczeń w tym garażu
Parter
W obecnym stanie zaawansowania robót to w zasadzie jedno duże pomieszczenie oraz
wydzielone pomieszczenie na łazienkę.
Poddasze
Pięć pomieszczeń w tym pomieszczenie na łazienkę , korytarz
Brak schodów na poddasze – wejście za pomocą drabiny.
Ściany tynki cementowo-wapienne
Stropy i podłogi – wylewki cementowe przygotowane do dalszej obróbki.
Stropy na parterem i piwnica gęstożebrowy Teriva oparty na ścianach zewnętrznych i
wewnętrznych nośnych
Brak stolarki drzwiowej za wyjątkiem drzwi zewnętrznych.
Stolarka okienna w całym budynku.
Podłogi
- brak
-
Obiekt składa się z
Instalacje :
elektryczna
wodna – ujęcie gminne,
kanalizacja- kolektor gminny,
Stopień zużycia budynku ustalono m. liniową i wynosi on 10 % co kwalifikuje go do
obiektów o bardzo dobrym stanie technicznym.
Poszczególne elementy wykończenia są dobrze utrzymane ,
Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Występują nieznaczne
uszkodzenia wynikające z użytkowania szczególnie mechaniczne . Poszczególne
elementy wymagają konserwacji.
8
6. Przeznaczenie w planie miejscowym .
Zgodnie z informacją otrzymana z Urzędu Gminy i Miasta Witkowo w chwili
obecnej działka nr 95/3 położona w miejscowości Ostrowite Prymasowskie nie jest
objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego .
Dla potrzeb budowy domu jednorodzinnego wydano decyzje o warunkach zabudowy
przez Burmistrza Gminy i Miasta Witkowa nr IT-73331/73/02 z dnia 04.10.2002 r.warunki dotyczyły rozbudowy domu mieszkalnego.
7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym
przedmiotu celu i sposobu wyceny.
Miasto Witkowo położone jest w powiecie gnieźnieńskim, gminie Witkowo
woj. Wielkopolskim.
Analiza rynku nieruchomości rozpoczęto od analizy potencjału inwestycyjnego
regionu Wielkopolski i powiatu gnieźnieńskiego.
Województwo Wielkopolskie
Wielkopolska jest zaliczana do grupy regionów o wysokiej atrakcyjności
inwestycyjnej ( wśród woj. śląskiego, mazowieckiego, małopolskiego i
dolnośląskiego).
Za szczególnie mocne strony Wielkopolski uznaje się dostępność transportową i
atrakcyjność województwa wobec inwestorów – gęstość pozamiejskiej infrastruktury
drogowej , dostępność do granicy zachodniej, dostępność do Warszawy oraz rangę
portu lotniczego. Wielkopolska cechuje się przede wszystkim stosunkowo niewielką
odległością od granicy zachodniej, do której możliwy jest szybki dojazd odcinkiem
autostrady A2.
Główne zalety województwa:
- usytuowanie w strefie tras tranzytowych Wschód –Zachód,
- duża aktywność inwestycyjna gmin, związana z dotacjami oraz samofinansowaniem
się rozwoju,
- wysoki poziom dochodu,
- wysoka wydajność przemysłu,
- zróżnicowana struktura ekonomiczna,
- duży udział sektora prywatnego w gospodarce regionu,
- dobrze rozwinięte instytucje wspierające biznes,
- największy w kraju areał ziemi rolnej oraz wysoka jakość regionalnych produktów
rolnych .
9
Potencjał ekonomiczny
W gospodarce województwa ważną pozycje zajmuje przemysł. Stanowi on źródło
utrzymania dla około 1/3 ogółu pracujących dostarcza główna część produktu
krajowego brutto wytwarzanego w Wielkopolsce.
W 2009 r. produkt krajowy brutto woj. wielkopolskiego wynosił 127,3 mld zł, co
stanowiło 9,5% PKB Polski. Produkt krajowy brutto na 1 mieszkańca wynosił
37,4 tys. zł (106,3% średniej krajowej), co plasowało wielkopolskie na 4. miejscu
względem innych województw.
Przeciętne miesięczne wynagrodzenie mieszkańca woj. wielkopolskiego w 3. kwartale
2011 r. wynosiło 3353,16 zł, co lokowało je na 6. miejscu względem wszystkich
województw.
W końcu marca 2012 liczba zarejestrowanych bezrobotnych w województwie
obejmowała ok. 148,6 tys. mieszkańców, co stanowi stopę bezrobocia na poziomie
10,0% do aktywnych zawodowo.
Według danych z 2011 r. 9,2% mieszkańców w gospodarstwach domowych woj.
wielkopolskiego miało wydatki poniżej granicy ubóstwa skrajnego (tzn. znajdowało
się poniżej minimum egzystencji.
W 2010 r. produkcja sprzedana przemysłu w woj. wielkopolskim wynosiła 103,8 mld
zł, co stanowiło 10,5% produkcji przemysłu Polski. Sprzedaż produkcji budowlanomontażowej w wielkopolskim wynosiła 15,2 mld zł, co stanowiło 9,5% sprzedaży
Polski.
W zróżnicowanej branżowo strukturze przemysłu Wielkopolski dominuje sektor
przetwórstwa rolno-spożywczego.
Przestrzenne rozmieszczenie funkcji produkcyjnych nie jest w Wielkopolsce jednolite.
Najbardziej rozwinięte są one w większych ośrodkach miejskich jak Poznań, Kalisz,
Ostrów Wlkp, Konin, Piła , Leszno. Mniejsze ośrodki koncentracji przemysłu
występują w części miast powiatowych m In. Gniezno, Jarocin, Środa Wlkp, Kościan,
Wolsztyn, Szamotuły, Nowy Tomyśl, Oborniki, Kępno, Koło Turek, Słupca, Wronki,
Czarnków, Chodzież, Wągrowiec, Grodzisk Wlkp.
Największym potencjałem przemysłowym wyróżnia się Poznań i jego okoliceprzemysł spożywczy i maszynowy.
Drugim jest aglomeracja kalisko-ostrowska- głównie przemysł spożywcze, następne to
okręg koniński – przemysł górniczy, Leszno – produkcja rolnica i przemysł
spożywczy.
Ludność i bezrobocie
Ludność województwa wielkopolskiego liczy ponad 3,4 mln osób , z czego 57,3 %
stanowią mieszkańcy miast .
Przeciętna gęstość zaludnienia wynosi 113 osób na km2. Najwyższy wskaźnik notuje
się w centralnej części województwa najniższy na północy i północnym zachodzie .
Strzałkowo październik 2015 r. 10
Największą jednostką osadniczą jest aglomeracja poznańska. Mieszka w niej prawie
700 tys. osób, co stanowi ponad 20 % ludności regionu.
Na drugim miejscu pod względem wielkości znajduje się położna w południowej
części regionu aglomeracja kalisko-ostrowska licząca prawie 200 tys. mieszkańców.
Województwo wielkopolsi8e cechuje wzrostowy trend liczby ludności, zarówno z
tytułu przyrostu naturalnego, jak i salda migracji. Dodatnie saldo migracji świadczy o
dużej atrakcyjności województwa na le innych regionów kraju. Prawi 1/3 to ludzie
młodzi w grupie produkcyjnej około 2 mln osób.
Dzięki temu województwo znajduje się w grupie 4 regionów o najniższym wskaźniku
bezrobocia . Pozytywnie wyróżnia się aglomeracja poznańska, gdzie bezrobocie
praktycznie nie występuje.
Stopa bezrobocia rejestrowanego w woj. wielkopolskim w 2014 r. wyniosła 7,8 ( w
kraju 11,5% i była nadal najniższa w kraju.
Bezrobocie w maju 2015 r. 7,2 % ( w kraju 10,8 % )
Logistyka
Korzystny układ połączeń transportowych z innymi regionami kraju oraz z zagranica :
- połączenia drogowe
Wschód zachód A2 ( Berlin – Moskwa )
Północ Południe Gdańsk – Poznań –Wrocław ora Szczecin – Poznań – Katowice
- połączenia kolejowe
Zmodernizowana linia Warszawa- Berlin
Dobrze rozwinięta sieć kolejowa połączeń lokalnych.
- połączenia lotnicze
Nowoczesny terminal pasażersko-towarowy „Ławica” w Poznaniu .
Gmina Witkowo to gmina miejsko-wiejska w województwie wielkopolskim, w
powiecie gnieźnieńskim. W latach 1975-1998 gmina położona była w województwie
konińskim.
Siedziba gminy to Witkowo.
Według danych z 30 czerwca 2007 gminę zamieszkiwały 13 372 osoby.
Struktura powierzchni
Według danych z roku 2002 gmina Witkowo ma obszar 184,4 km², w tym:

użytki rolne: 65%

użytki leśne: 21%
Gmina stanowi 14,7% powierzchni powiatu.
Demografia
Dane z 30 czerwca 2004:
Opis
jednostka
populacja
gęstość
zaludnienia
(mieszk./km²)
Ogółem
osób
13 532
Kobiety
%
100
73,4
osób
6794
36,8
%
50,2
Mężczyźni
osób
%
6738
49,8
36,5
Według danych z roku 2002 średni dochód na mieszkańca wynosił 1271,54 zł.
Sołectwa
Chłądowo, Czajki, Ćwierdzin, Dębina, Folwark, Gaj, Gorzykowo, Jaworowo,
Kamionka, Kołaczkowo, Malenin, Małachowo-Kępe, Małachowo-Wierzbiczany,
Małachowo-Złych Miejsc, Mąkownica, Mielżyn, Odrowąż, Ostrowite Prymasowskie,
Piaski, Ruchocin, Ruchocinek, Skorzęcin, Sokołowo, Strzyżewo Witkowskie,
Wiekowo, Witkówko.
Pozostałe miejscowości
Głożyny, Królewiec, Krzyżówka, Małachowo-Szemborowice, Popielarze, Raszewo,
Skorzęcin-Nadleśnictwo, Stary Dwór, Wierzchowiska.
Sąsiednie gminy
Gniezno, Niechanowo, Orchowo, Powidz, Strzałkowo, Trzemeszno, Września
Witkowo – miasto w woj. wielkopolskim, w powiecie gnieźnieńskim, położone na
Równinie Wrzesińskiej. Siedziba gminy miejsko-wiejskiej Witkowo.
Do 1927 miasto było siedzibą urzędu starostwa powiatu witkowskiego. W latach
1975-1998 miasto administracyjnie należało do woj. konińskiego. Od 1999 roku
Witkowo znajduje się w powiecie gnieźnieńskim, w północno-wschodniej części
województwa Wielkopolskiego. Witkowo to obecnie centrum administracyjne gminy
miejsko-wiejskiej. Zajmuje 8,3 km² i zamieszkuje je ok. 7,8 tys. osób. W centrum
miasta występuje zabudowa o charakterze zwartym. Więcej danych statystycznych o
Gminie Witkowo
Położenie
Miasto i Gmina Witkowo leży na pojezierzu Gnieźnieńskim, we wschodniej części
Niziny Wielkopolskiej. Od zachodu i północy graniczy z gminami Niechanowo i
Trzemeszno, natomiast od wschodu i południa z gminami powiatu słupeckiego:
Strzałkowo, Powidz oraz Orchowo i na niewielkim odcinku z gminą Września (powiat
wrzesiński) W skład gminy wchodzi 26 sołectw i miasto Witkowo. Przez miasto
przebiega główna trasa łącząca Gniezno ze Słupcą i dalej leżącym Koninem. Gmina
ma bardzo dobre połączenia komunikacyjne we wszystkich kierunkach: WitkowoGniezno-Poznań lub Bydgoszcz-Witkowo-Września; Witkowo-Słupca-Konin.
Gospodarka
W gospodarce Gminy i Miasta Witkowa dominuje rolnictwo, usługi i drobna
wytwórczość oraz turystyka i rekreacja. Niemniej w gminnych planach
zagospodarowania są wyznaczone tereny aktywizacji gospodarczej, na których można
zlokalizować przemysł o różnym stopniu uciążliwości. Na terenie miasta i gminy
zarejestrowanych jest 700 podmiotów gospodarczych. Dominują jednostki handlowe
oraz budowlane, ale stosunkowo liczne są również podmioty związane z obsługą
nieruchomości oraz przetwórstwem. W gminie jest 900 indywidualnych gospodarstw
rolnych. Średnia wielkość gospodarstwa wynosi 15 ha z tendencją wzrostową. W
gminie znajduje się 12.147 ha użytków rolnych w klasach bonitacyjnych II-IV. W
produkcji roślinnej dominują pszenica, rzepak, rzepak ozimy, buraki cukrowe,
ziemniaki, zboża paszowe oraz kukurydza. Produkcja zwierzęca obejmuje chów bydła
mlecznego i trzody chlewnej. Pomimo położenia pół i pozostałych użytków rolnych na
glebach mało żyznych, a także niekorzystnych czynnikach obecnego tutaj klimatu
(obszar gminy Witkowo i Powidz to obszary gdzie występuje najniższa w Polsce
roczna suma opadów), dzięki wysokiemu poziomowi kultury rolnej rolników i
umiejętnemu gospodarowaniu, udaje się zebrać dosyć duże plony. Gospodarka
Witkowa jest ściśle związana z 33 Bazą Lotnictwa Transportowego w Powidzu
(jednego z największych pracodawców w gminie). Lotnisko w Powidzu należy do
największych tego typu obiektów w Europie.
Stopa bezrobocia rejestrowanego w pow. gnieźnieńskim w listopadzie 2013 r.
wyniosła 15,2% i należało do grupy najwyższych w woj. wielkopolskim.
Nieruchomość nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania
tj. jako grunty zainwestowany
Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania określana jest przy
założeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania wyklucza
element spodziewanej wartości alternatywnego sposobu użytkowania i możliwy
wzrost wartości związany ze specjalnymi inwestycjami.
Sytuacja gospodarcza i ekonomiczna regionu nie jest najlepsza. Utrzymuje się wysoki
poziom bezrobocia i nie najlepsza kondycja gospodarstw rolnych, których udział w
gospodarce regionu jest znaczny . Brak na tym terenie dużych inwestycji ( inwestorów
instytucjonalnych).
W wyniku analizy lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono, że rynek ten jest
średnio rozwinięty.
Przyjęte kryterium obszarowe jest spowodowane tym ,że na terenie miasta Witkowa
nie występuje odpowiednia ilość transakcji kupna sprzedaży w celu wykorzystania
ich dla podejścia porównawczego .
Jednoznaczne określenie przyczyn powyższego zróżnicowania w cenach sprzedaży
jest praktycznie niemożliwe , można jedynie stwierdzić ,że :
- wyższe ceny uzyskują nieruchomości o lepszym położeniu w tym ilość działek,
ukształtowanie terenu , możliwości dojazdu ,
- wyższe ceny uzyskują nieruchomości lepiej zabudowane tzn. posiadające
budynki o lepszym stanie technicznym.
Ponadto należy odnotować ,że nie występują w analizowanym okresie różnice w
cenach sprzedaży podobnych nieruchomości , ze względu na upływ czasu .
Analiza danych w Starostwie Powiatowym w Gnieźnie wykazała ,że w ostatnich
dwóch latach na terenie gminy Witkowo brak było transakcji kupna sprzedaży
nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w 2015 r.
Natomiast w 2014 r. było tych transakcji 3
Analiza transakcji z innych powiatów wykazała ,że transakcje podobnymi
nieruchomościami osiągają podobne wielkości stąd do dalszych wyliczeń
wykorzystano dane z innych gmin pow. gnieźnieńskiego.
W okresie monitorowania rynku lokalnego ( pow. gnieźnieński ) odnotowano
kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych typowymi budynkami
mieszkalnymi jednorodzinnymi.
Tak więc najbardziej istotne cechy ( atrybuty ) przy sprzedaży tego typu
nieruchomości zabudowanych domem jednorodzinnym to :
- lokalizacja ,
- uzbrojenie w media ,
- wielkość działki ,
- wiek i stan techniczny ,
- standard wyposażenia ,
8. Sposób wyceny
8.1 Rodzaj określonej wartości
W niniejszym opracowaniu wartość rynkową nieruchomości określono dla aktualnego
sposobu użytkowania ( WRU ) – przy przyjęciu ,że nieruchomość będzie nadal
wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania .
Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania określana jest przy założeniu
zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego .
8.2 Wybór podejścia , metody i techniki szacowania
Zgodnie z:
ustawą o gospodarce nieruchomościami,
rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny
nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego,
- ustawą z dnia 28.02.2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze
- standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych
-
Nieruchomość została wyceniona:
Działka nr 95/3 wyceniono:
Budynek mieszkalny
- w podejściu porównawczym,
metoda porównywania parami
Podejście porównawcze
Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości
wyłącznie wówczas , gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch
lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz
warunki dokonania transakcji są znane .
Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie
nieruchomości zostały określone w :
- Ustawie z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami ,
- Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie szczegółowych zasad i
trybu sporządzania operatu szacunkowego .
Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi :
Art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości
przy założeniu , że wartość ta odpowiada cenom , jakie uzyskano za nieruchomości
podobne , które były przedmiotem obrotu rynkowego . Wartość nieruchomości
koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem
poziomu cen wskutek upływu czasu .Podejście porównawcze stosuje się , jeżeli są
znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej .
Rozporządzenie Rady Ministrów par. 4 określa ,że :
1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen
transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny , a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen .
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami,
korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku .
3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą
przedmiotem wyceny , której cechy są znane , kolejno z nieruchomościami podobnymi
, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne ,
warunki zawarcia transakcji , a także cechy tych nieruchomości .
Zgodnie z przepisami zawartymi w Rozporządzeniu RM oraz standardami
zawodowymi podejście porównawcze służy do określenia wartości rynkowej
nieruchomości .
Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego
rynku nieruchomości , zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny , jak i perspektywy
( trendy ) .
Badany rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem :
A/ cech fizycznych nieruchomości ,
B/ stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie
C/ cech użytkowych i ekonomicznych .
Główną zasada podejścia porównawczego jest zasada porównywania
nieruchomości wycenianej , której cechy są znane , z nieruchomościami podobnymi o
znanych cenach , które były przedmiotem obrotu rynkowego .
Określony rynek nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy
pod katem wyboru cech rynkowych (atrybutów ) , które w sposób zasadniczy
wpływają na wartość rynkową nieruchomości . W szczególności określa się
następujące charakterystyki rynku : rodzaj rynku , obszar rynku , okres badania rynku ,
charakterystykę ekonomiczna rynku oraz stan środowiska naturalnego .
Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne ,
fizyczne , techniczne i użytkowe , co do których z osobna można określić ich wpływ
na wartość rynkową nieruchomości .
Cechy rynkowe mają z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą
wpływać na wartość nieruchomości , co wyraża się za pomocą przypisywania im
wag, określonych na podstawie analizy rynku lokalnego .
Metody szacowania stosowane w podejściu porównawczym
W podejściu porównawczym stosuje się metody :
A/ metoda porównywania parami ,
B/ metoda analizy statystycznej rynku .
C/ metoda korygowania ceny średniej
Wnikliwa analiza rynku pozwoliła na zastosowanie metody porównywania parami.
Założenia metodologiczne stosowane w podejściu porównawczym.
Wycenę w podejściu porównawczym przeprowadzono przy zastosowaniu
metody porównywania przyjmując następującą metodologię :
a / wartość rynkowa nieruchomości odpowiada cenom jakie uzyskano za
nieruchomości podobne , które były przedmiotem obrotu rynkowego , skorygowanych
ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalone z uwzględnieniem zmian
poziomu cen z tytułu upływu czasu .
b/ przedmiotem porównywania są ceny uzyskane w obrocie nieruchomościami oraz
cechy nieruchomości wpływające na ich cenę,
c/ analiza porównawcza prowadzona jest w parach pomiędzy szacowana
nieruchomością a nieruchomościami przyjętymi do porównań ( o znanych cenach i
cechach ) na zbiorze cech określonych jako cenotwórcze dla rynku lokalnego ,
d/ ceny porównywalnych transakcji dotyczących nieruchomości zwykle są powiązane
z wybraną jednostka porównawczą , taka jak np. jeden metr kwadratowy powierzchni
gruntu – dla praktycznego zastosowania przyjętej metody szacowania jako jednostkę
porównawczą cenę 1 m2 pow. użytkowej budynków .
e/ korygowanie cen jednostkowych nieruchomości porównawczych z tytułu różnic dla
poszczególnych cech rynkowych dokonywano w postaci kwotowej ,
f/ wartość nieruchomości określona została jako iloczyn skorygowanej i uśrednionej
ceny jednostkowej nieruchomości porównawczych oraz ilości przyjętej jednostki
porównawczej szacowanego ( 1 m2 pow. użytkowej budynków ).
Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym .
A/ określenie rynku lokalnego , na którym znajduje się wyceniania nieruchomość
poprzez ustalenie jego rodzaju , obszaru i okresu badania cen transakcyjnych ,
B/ ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych ,
C/ podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych ,
D/ wybór porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod
względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej , których ceny są
wiarygodne , z podaniem ich opisu i charakterystyki .
E/ utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej
nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości ,
F/ wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech
i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami
wybranymi . W tym celu można posłużyć się tabelą obliczeniową nr 2 zamieszczoną
w komentarzu do Standardu ,
G/ określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny
transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych ,
H/ ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej , jako średniej
arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych
parach , lub średniej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest
zróżnicowana .
Wnikliwa analiza rynku ( w przypadku działki zabudowanej domem mieszkalnym)
pozwoliła na zastosowanie metody porównywania parami.
Metoda porównywania parami polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości
wycenianej o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej
trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach , które były
przedmiotem obrotu rynkowego .
W ten sposób dokonuje się korekt cen każdej z porównywanych nieruchomości pod
katem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag.
9. Określenie wartości przedmiotu wyceny
9.1. Obliczenie wartości
Grunt zabudowany
Wycena działki nr 95/3, o pow. 0.21,00 ha,
Budynek mieszkalny
Wartość nieruchomości ustalono wg. zasad rynkowych stosując przeciętne ceny
sprzedaży porównywalnych nieruchomości z uwzględnieniem stanu nieruchomości w
dniu oszacowania .
W Starostwie Powiatowym w Gnieźnie w okresie 2012-2015 r. stwierdzono 10
transakcji kupna sprzedaży podobnych obiektów w przypadku całej gminy Witkowo
( 3 transakcje ),
Przedmiotem analizy były zatem dane z rynku lokalnego ( rozumianego jako rynek
działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi położonymi w powiecie
gnieźnieńskim ze szczególnym uwzględnieniem gminy Witkowo i sąsiednich gmin
będące w posiadaniu wyceniającego).
Taka ilość transakcji choć mała odzwierciedla nam wysokości ceny 1 m2 pow.
użytkowej.
Przyjęte dane dotyczą transakcji z lat 2012 do dnia wyceny.
Analiza lokalnego rynku transakcji nieruchomości rolnych zabudowanych wykazała,
że największy wzrost cen zauważalny tych transakcji był w latach 2006-2008 r. W
chwili obecnej nastąpiło spowolnienie wzrostów lub nawet stagnacja .
Jest to spowodowane spadkiem inwestycji budowlanych oraz mniejszą liczbą
udzielanych kredytów . Niektóre z transakcji odbiegały od średnich cen jednak były to
wahania o charakterze periodycznym bez ściśle zaznaczonego trendu czasowego .
W wycenie przeanalizowano transakcje zawarte w ostatnim okresie i nie korygowano
cen ze względu na upływ czasu.
Analiza lokalnego rynku wykazała, że najczęściej przedmiotem transakcji są budynki
mieszkalne w zabudowie wolnostojącej. Ceny z tego typu nieruchomości wahają się w
granicach od 150.000 zł ( budynek o korzystnej powierzchni użytkowej. położony na
działce o przeciętnej powierzchni ) do 450.000zł ( budynek o średnim standardzie
wykończenia wnętrz, o przeciętnej powierzchni użytkowej , położony na działce o
bardzo korzystnej powierzchni)
Budynek mieszkalny
Analiza transakcji uwzględnionych do porównań
W okresie monitorowania rynku lokalnego tj od stycznia 2012 do dnia wyceny
(powiat gnieźnieński) odnotowano następujące transakcje sprzedaży domów
jednorodzinnych:
L.p. Miejscowość
Gmina
Data
transakcji
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Witkowo
Witkowo
Gniezno
Witkowo
Niechanowo
Gniezno
Gniezno
Gniezno
Gniezno
Witkowo
04.2014
07.2013
01.2013
03.2012
04.2012
01.2012
03.2012
01.2012
10.2012
01.2012
Witkowo
Witkowo
Osiniec
Witkowo
Celinowo
Jankowo Dolne
Janowo Dolne
Gniezno
Osiniec
Chłądowo
Pow.
Pow.
Cena
Cena 1
działki użytkowa transakcji m2 pow.
[ m2 ]
[ m2 ]
[ zł ]
użytk.
[ zł ]
431
131,00 210.000
1.603
683
125,00 200.000
1.600
996
105,40 310.000
2.933
740
84,05 150.000
1.785
914
89,00 166.000
1.865
1.054
122,9 277.685
2.259
1.053
122,90 250.000
2.034
1.064
147,00 330.000
2.245
707
144,00 405.000
2.813
1.488
128,00 450.000
3.516
Z transakcji które miały miejsce w ostatnich 2 latach ( tabela powyżej ) do wyceny
przyjęto transakcje nr 1, 2 i 3.
Głównym kryterium wyboru transakcji była lokalizacja , powierzchnia użytkowa
budynków ich wiek oraz sposób zabudowy
Poniżej podano transakcje które przyjęto do porównań
Do dalszych obliczeń przyjęto następujące nieruchomości:
1 . Witkowo
- ul. Jasna
- budynek jednorodzinny piętrowy
- budynek w zabudowie bliźniaczej
- murowany ,
- stan techniczny dobry
- rok budowy – 1984 r..
- pow. działki 740 m2,
- data transakcji 08.04.2014 r.
2 . Witkowo
- ul. Szkolna
- budynek jednorodzinny parterowy z poddaszem mieszkalnym
- budynek w zabudowie wolnostojącej
- murowany ,
- stan techniczny b. dobry
- rok budowy – 2010 r.
2 . Osiniec
- budynek jednorodzinny parterowy
- budynek w zabudowie wolnostojącej
- murowany ,
- stan techniczny dobry
- rok budowy – 1982 r.
Wartość nieruchomości ustalono wg. zasad rynkowych stosując przeciętne ceny
sprzedaży porównywalnych nieruchomości z uwzględnieniem stanu nieruchomości w
dniu oszacowania.
W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano kilka transakcji sprzedaży
nieruchomości zabudowanych.
W zbiorze tym określono :
Cenę minimalną Cmin = 1.600,00 zł /m2 pow. użytk..
Cenę maksymalną C max = 2.933,00 zł/ m2 pow. użytk..
Δ C = C max - Cmin = 1.333,00 zł /m2 pow. użytk.
Na podstawie własnej analizy transakcji z dwóch ostatnich lat, własnych badań
ankietowych wśród potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości oraz
uwzględniając informacje od licencjonowanych pośredników w obrocie
nieruchomościami ustalono cechy rynkowe mające wpływ na ceny.
Wagi cech rynkowych z powodu braku dostatecznej liczby danych z konieczności
wykorzystano więc do obliczeń wyniki liczbowe własnych badań ankietowych. Wagi
tych cech określono na podstawie analizy preferencji potencjalnych nabywców
niezabudowanych gruntów oraz na podstawie wywiadów prowadzonych w lokalnych
agencjach obrotu nieruchomościami.
Ostatecznie wyniki obliczenia wag cech rynkowych są następujące :
Lokalizacja
Uzbrojenie w media i standard wyposażenia
Wielkość działki
Wiek i stan techniczny budynku
Standard wyposażenia
35 % ,
20 % ,
10 % ,
20 % ,
15 %
Poniżej przedstawiono obliczone zakresy kwotowe dla poszczególnych cech
rynkowych;
Lp
Nazwa cechy
1.
2.
3.
4.
5.
Lokalizacja
Uzbrojenie w media
Wielkość działki
Wiek i st. tech
Razem
Waga cechy
%
35
20
10
20
15
100
Zakres kwotowy
zł /m2 p.użytk.
467
267
133
267
199
1.333
Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych
Każda z wyróżnionych cech wykazuje wewnętrzną niejednorodność.
Stało to się podstawą dalszego, wewnętrznego podziału.
Wyszczególnienie
Waga Skala ocen
w%
Lokalizacja
35
Uzbrojenie w media
Wielkość działki
Wiek i stan,
techniczny budynku
Bardzo dobra – położenie na terenie miejscowości gminnych,
atrakcyjne sąsiedztwo, strefa poziomu zurbanizowana , dostępność
komunikacyjna ( 35 %)
Dobra – położenie na terenach siedziby gminy , grunty położone
na skraju miasta, dojazd drogą gruntową ( 18 %)
Słaba – grunty położone poza miastem dojazd drogą gruntową
(0%)
Bardzo dobra - wszystkie media (20 %),
20
Średnie – częściowe media (10 %),
Słabe - brak mediów ( 0 %).
Bardzo Dobra – działki powyżej 850 m2 (10 %)
10
- Dobra – działki o pow. 450 m2-850 m2 (5 %)
- Słaba – działki poniżej 450 m2 . (0 %)
20
Bardzo Dobry – budynek w bardzo dobrym stanie technicznym,
wykonany z dobrej jakości materiałów , budynek kilkuletni, ,
układ funkcjonalny pomieszczeń korzystny , ponadprzeciętne
wyposażenie w instalacje w tym piwnice (20 %)
Dobry –Budynek w dobrym stanie technicznym, wykonany z
przeciętnej jakości materiałów , budynek kilku lub kilkunastoletni,
układ pomieszczeń korzystnych , część pomieszczeń wymaga prac
odświeżających, (10 %)
Słaby- Budynek w średnim stanie technicznym, wykonany z
przeciętnej jakości materiałów , budynek kilkunastoletni lub
kilkudziesięcioletni, układ pomieszczeń przeciętny , część
pomieszczeń wymaga prac remontowo- odświeżających. (0 %)
15
B. Dobre – budynek wyposażony we wszystkie dostępne media,
pomieszczenia wykończone dobrej jakości materiałami, estetyka
wnętrz oraz rozwiązania konstrukcyjno-kompozycyjne i
rozwiązania funkcjonalne na ponadprzeciętnym poziomie (15 % )
Dobre – budynek wyposażony w media na podstawowym
poziomie, pomieszczenia wykończone podstawowej jakości
materiałami, estetyka wnętrz oraz rozwiązania konstrukcyjnokompozycyjne i rozwiązania funkcjonalne na podstawowym
poziomie(7,5%)
Słabe - budynek wyposażony w niepełne media na podstawowym
poziomie, pomieszczenia wykończone w niskim standardzie
wymagające przeprowadzenia generalnego remontu kapitalnego
(0%)
Dla spełnienia wymogów dotyczących wyceny, określono wartość rynkowa
nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania ( WRU ).
Charakterystyka szacowanej działki oraz działek przyjętych do porównań w
aspekcie cech rynkowych
l.p
Cechy rynkowe
1.
2
3.
4.
5.
Lokalizacja
Uzbrojenie w media
Wielkość działki
Wiek i st. tech
Nieruchomość
szacowana
Słaba
B. Dobre
B. Dobra
B. Dobry
Słaby
Nieruchomość I
Nieruchomość II
Nieruchomość III
Dobra
B. Dobre
Dobra
Dobry
Dobry
B. Dobra
B. Dobre
Dobra
B. Dobry
B. Dobry
Dobra
B. Dobre
B. Dobra
Dobry
B. Dobry
Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych
A / nieruchomość szacowana i nieruchomość I
Lp
1.
2.
3.
4.
5.
Nazwa cechy
Waga cechy
%
Lokalizacja
Uzbrojenie w media
Wielkość działki
Wiek i st. tech
Razem
Zakres
Poprawki
kwotowy
Zł/m2
zł/m2 p.użytk. p.użytk.
467
- 234
267
0,0
133
+ 67
267
+ 134
199
- 100
1.333
- 133
35
20
10
20
15
100
Obliczona wartość Nieruchomości I = 1.603 – 133 = 1.470,00 zł/m2 pow. użytk.
B/ Nieruchomość szacowana i Nieruchomość II
Lp
1.
2.
3.
4.
5.
Nazwa cechy
Waga cechy
%
Lokalizacja
Uzbrojenie w media
Wielkość działki
Wiek i st. tech
Razem
35
20
10
20
15
100
Zakres
Poprawki
kwotowy
Zł/m2 p.uzytk.
zł/m2 p.uzytk.
467
- 467
267
0,0
133
+ 67
267
0,0
199
- 199
1.333
- 599
Obliczona wartość Nieruchomości II 1.600 - 599 = 1.001,00 zł/m2 pow. użytk.
C/ Nieruchomość szacowana i Nieruchomość III
Nazwa cechy
l.p.
1.
2.
3.
4
5.
Lokalizacja
Uzbrojenie w media
Wielkość działki
Wiek i st. tech
Razem
Waga cechy
%
35
20
10
20
15
100
Zakres
Poprawki
kwotowy
Zł/m2p.użytk.
Zł/m2 .uzytk.
467
- 234
267
0,0
133
0,0
267
+ 134
199
- 199
1.333
- 299
Obliczona wartość Nieruchomości III 2.933 - 299 = 2.634,00 zł/m2 pow. użytk.
Obliczenie wartości rynkowej
Ostateczną wartość rynkową 1 m2 pow. całkowitej obliczono jako
średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych określonych w trzech parach
porównawczych :
1.470 + 1.001 + 2.634
-------------------------------- = 1.701,66 zł m2 pow. użytkowej
3
Wobec powyższego wartość rynkowa domu jednorodzinnego położonego w
Ostrowie Prymasowskim wynosi :
WRU = 125,9 m2 x 1.701,66 zł = 214.238,99zł
W=
W dniu 16.09.2015 r. dokonano wizji lokalnej na w/w nieruchomości i stwierdzono
następujące zawansowanie prac budowlanych budynku mieszkalnego
jednorodzinnego.
Stan zaawansowania robót na budynku mieszkalnym – na dzień wizji lokalnej
przedstawiał się następująco :
Działka nr 95/3
l.p.
ELEMENT OBIEKTU
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
Roboty ziemne
Fundamenty
Izolacje
Ściany konstrukcyjne
Ściany działowe
Stropy
Więźba dachowa
Pokrycie dachu
Obróbki blacharskie
Tynki wewnętrzne
Tynki zewnętrzne
Stolarka okienna
Stolarka drzwiowa
Roboty szklarskie
Podłoża i posadzki
Malowanie
Ogrzewanie Co – rurarz , piec
Kuchnie
Instalacje wod-kan, armatura
Udział
elementu w
koszcie
obiektu
Ai ( % )
1,0
2,9
0,4
21,4
3,5
10,3
2,9
4,4
0,8
4,1
1,7
5,2
4,3
0,8
5,6
1,2
6,2
1,3
9,5
Stopień
zaawansow
ania
elementu
(%)
100
100
50
100
100
100
100
100
70
50
100
100
100
100
50
0
50
0
50
Stopień
zaawansowani
a elementu w
koszcie
obiektu
1,0
2,9
0,2
21,4
3,50
10,3
2,9
4,4
0,56
2,05
1,7
5,2
4,3
0,8
2,8
0,0
3,1
0,0
4,75
20.
21.
Instalacje elektryczne
Różne
RAZEM
3,3
9,2
100 %
100
50
3,3
4,6
79,76
Przyjęto stan zaawansowania budowy na 79,76 %
WRU = 214.238,99 x 79,76 % = 170.877 przyjęto 171.000,00 zł
Ustalam szacunkową wartość rynkową budynku mieszkalnego wraz z gruntem na
kwotę 171.000,00 zł
9.2 Wynik końcowy wyceny
Wycenę przeprowadzono dla aktualnego sposobu użytkowania , zgodnie z podanymi
podstawami prawnymi i ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców
Majątkowych .
Nr
działki
Powierzchnia
działki
[ ha ]
Wartość
Gruntu wraz z budynkami
[ zł ]
95/3
0.21,00 b. mieszkalny
Razem
0.21,00
Wartość
ogółem
[ zł ]
171.000
171.000
171.000
Wartość rynkowa oszacowana całej nieruchomości gruntowej zabudowanej
wynosi 171.000,00 zł .
słownie: sto siedemdziesiąt jeden tysięcy złotych .
Strzałkowo 12.10.2015 r.
10. Uzasadnienie wyniku wyceny
W procesie wyceny nieruchomości uwzględniono obowiązujące kryteria wyboru
właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości mając
szczególnie na uwadze :
-
cel dla jakiego wycena i operat będzie wykorzystany ,
ustalenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o
przeznaczeniu nieruchomości i obszaru jej położenia i otoczenia .
cechy nieruchomości ( atrybuty cenotwórcze ) , które wpływają na jej wartość ,
dostępność danych i informacji rynkowych do wyceny .
Ponieważ celem oszacowania było określenie wartości rynkowej nieruchomości , a
określona wartość ma stanowić podstawę dla celów postepowania upadłościowego,
dlatego w opracowaniu zastosowano takie podejście , metodę i technikę wyceny ,
która umożliwia określenie wartości rynkowej nieruchomości .
Określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości odpowiada jej wartości
rynkowej , gdyż uwzględnia :
-
cechy nieruchomości , które wpływają na jej wartość ,
procedurę wyceny właściwą dla określenia wartości rynkowej nieruchomości –
podejście porównawcze .
11. Klauzule
- niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w
jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora,
-
operat nie może być wykorzystany do innego celu, aniżeli określony w treści
opracowania,
-
podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione
przez zamawiającego dokumenty i materiały oraz dane otrzymane w wydziałach
geodezji i w Sądzie Rejonowym,
-
obszar z którego zbierano informację o czynszach i cechach nieruchomości
porównywalnych dostosowano do stopnia rozwoju lokalnego rynku nieruchomości,
-
określona wartość nieruchomości nie zawiera żadnych opłat i podatków ( w tym
szczególności podatku VAT ),
-
operat sporządzono zgodnie ze stanem faktycznym, z przepisami prawa oraz ze
standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
12. Załączniki
Wypisy z rejestru gruntów.
Kopia mapy ewidencyjnej
Kopia mapy zasadniczej.
Odpis z KW nr KN1S /00016540/0
Zlecenie Syndyka Zbigniewa Kubackiego z 14.09.2015 r.
Postanowienie Sądu Rejonowego Poznań –Stare Miasto o ogłoszeniu upadłości
Alojzego Tomczyka z 30.03.2015 r.
7. Dokumentacja fotograficzna.
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Opis i operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej

Transkrypt

Podobne dokumenty

Walne Zebranie LZS "CZARNI" Ostrowite

EL-MONT Leszek Bałuch Ul. Krótka 8 63

obwieszczenie nowe - stare wydanie decyzji

Mapa przebiegu odcinków dróg pożarowych przewidzianych do

grand prix gminy ostrowite

„Pierwszy ślad – wypoczynek zimowy połączony z socjoterapią”

Gminna Wieczerza Wigilijna

Piłkarskie Po egnanie Wakacji

„Zacznijmy wcześniej – przeciwdziałanie uzależnieniom

OBWIESZCZENIE chlewnia