Forbes - Master Management Group

QUESTIA - Monitoring mediów
Tytu³ gazety: FORBES
Data wydania: 2012-03-01
Czêstotliwo¶æ: Miesiêcznik
Nak³ad: 69820
Rodzaj: ogólnopolska
raport
J ^ REAL ESTATE
Polska
w pierwszej lidze
W ubiegłym roku inwestorzy kupili polskie biurowce i centra handlowe za 2,56 miliarda euro.
Wprawdzie to wynik wciąż 10-krotnie niższy od największego w Europie rynku niemieckiego,
ale już sam fakt, że zaczynamy być porównywani z najlepszymi, napawa optymizmem
R
ynki nieruchomości komer­
cyjnych i mieszkaniowych
to teoretycznie dwie strony
tej samej monety, jednak ich
drogi coraz bardziej się roz­
chodzą. Ubiegły rok nie
należał do wyjątków. O ile w mieszkaniówce panuje zastój i marazm połączo­
ny z defetyzmem, o tyle rynek komer­
cyjny wraca do szczytowej formy z 2007
roku, a polskie biurowce i centra han­
dlowe stają się jedną z najatrakcyjniej­
szych inwestycji, i to w skali całej
Europy.
Deweloperzy mieszkaniowi nie mogą
się jeszcze otrząsnąć po kryzysie, jaki
spadł na nich w 2008 roku. Mimo że
portrel kredytów hipotecznych okazał
się najlepszym z bankowych aktywów
(udział w tym portfelu kredytów z utra­
tą wartości stanowi nieco ponad 2 proc
bankowy nadzór systematycznie wy
pycha ten biznes na margines dzia­
łalności.
szef funduszu Blackston
W ubiegłym roku, po serii
uwierzył w nasz rynek. Rok temu przyjecha
rekomendacji zaostrzających
do Polski na zaproszenie Wojciecha Fi
kryteria kredytowe, przyszedł
który chciał go przekonać do inwesto
czas na ostateczną rozprawę
Kilka miesięcy później Blackstone R
z kredytami nominowanymi
Estate przejął za 222,5 mln euro wrocła....
w walutach obcych. W trzecim
centrum handlowe Magnolia Park (na fot.),
kwartale 2011 roku wartość
a później galerię Wzorcownia we Włocławku
nowych kredytów w euro spadla
Blackstone unika dużych warszawskie'
inwestycji, szuka raczej mniejszyc'
o 30 proc, a do tego 1 stycznia
projektów, na któr
2012 r. zaczęła obowiązywać przy
więcej zaroi
gotowana przez Komisję Nadzoru
Finansowego rekomendacja S, zaostrzaląca sposób wyliczania zdolności kre-
QUESTIA - Monitoring mediów
Tytu³ gazety: FORBES
Data wydania: 2012-03-01
Czêstotliwo¶æ: Miesiêcznik
Nak³ad: 69820
Rodzaj: ogólnopolska
dytowej. W efekcie strumień pieniędzy
zasilający rynek mieszkaniowy cały czas
się kurczy - tegoroczne szacunki mówią
o 20-25 procentach.
Z drugiej strony deweloperzy, za­
chęceni ożywieniem z 2010 roku, ru­
szyli na rynek z szerszą ofertą, np. Dom
Development ma obecnie na sprzedaż
ok. 2 tys. mieszkań, dwa razy więcej
niż przed dwoma laty. W połowie 2011
roku była już więc widoczna przewaga
podaży nad popytem, a ceny w głównych
miastach spadły w ciągu roku o 6 pro­
cent.
W tej sytuacji już wcześniej niedoszacowana branża deweloperska została
mocno przeceniona przez rynek kapita­
łowy. Przy okazji letniego załamania na
GPW indeks WIG-Deweloperzy stracił
35 proc. (w tym czasie WIG spadał o po­
łowę wolniej). W efekcie rynek taką
firmę jak Robyg, która sprzedaje ok. 1
tys. mieszkań rocznie, wycenia na zale­
dwie 315 mln złotych. To sytuacja zaska­
kująca, tym bardziej że obecny numer
trzy w branży zamierza w tym roku wy­
pracować ok. 100 mln zł zysku netto.
- Mająca coraz mniej wspólnego
z racjonalnością przecena spółek dewe­
loperskich zadecydowała o zakonser­
wowaniu całej branży. Gdy nie ma
masowych problemów z płynnością,
które zmuszałyby firmy do sprzedaży
aktywów, nie ma też chętnych do po­
zbywania się firm - tłumaczy Sławomir
Horbaczewski, wiceprezes Marvipol
Development.
Niemożność zawarcia transakcji by­
ła bardzo widoczna choćby w przypad­
ku Polnordu. Kontrolujący tę firmę
Ryszard Krauze potrzebuje dużo gotów-
ki na inwestycje w kazachską ropę, któ­
rej szuka inna jego spółka - Petrolinvest.
I dlatego od dawna gotów jest pozbyć
się Polnordu. Wprawdzie wokół spółki
krążą inwestorzy, ale bez większych
efektów. Jesienią głośno było m.in. o pla­
nach fuzji z Gant Development, ale
transakcja, w ramach której Krauze miał
otrzymać wyłącznie akcje za akcje, nie
satysfakcjonowała go. Z drugiej strony,
jego oczekiwania co do wyceny aktywów
są skrajnie różne od tego, co oferuje ry­
nek (dziś papiery Polnordu wyceniane
są na nieco ponad 17 zl, czyli dwa razy
mniej niż w maju 2011 r.). I tak błędne
kolo kręci się już od miesięcy.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda
w firmach, które postawiły na nieru­
chomości komercyjne. Mimo drugiej
fali kryzysu w ubiegłym roku, działa­
jące na polskim rynku spółki sprzeda
ły biurowce i centra handlowe o łącznej
wartości o 30 proc. wyższej niż w 2010
roku. Co więcej, pojawiło się sporo du
żych transakcji - aż osiem z nich prze­
kroczyło poziom 100 mln euro (rok
wcześniej były zaledwie trzy takie trans­
akcje).
- Dobre wyniki polskiej gospodarki,
dostępność finansowania oraz wysoka
podaż atrakcyjnych projektów zachęca­
ły do zawierania transakcji lluni.u zy
Łukasz Lorencki, konsultant grupy
rynków kapitałowych w Cushman &
Wakefield.
Początek tego roku także wyglądał
obiecująco, wtedy bowiem austriacka
grupa CA Immo przejęła Europolis
Group. Portfel nieruchomości lej ostat­
niej szacowany jest na 1,5 mld euro
(z czego jedna trzecia przypada na Pol­
skę, m.in. warszawskie biurowce Saski
Point i Saski Crescent). Sprzedaż luno
polisu byta wymuszona i zaczęła się już
wiosną 2010 roku - poprzedni właściciel
grupy, austriacki Volksbank, wpadi
w tarapaty I inansowe (w 2009 roku miał
1,1 mld euro straty) i za radą restruk­
turyzującego go banku inwestycyjnego
Lazard postanowił pozbyć się aliakcyi
nych, ale nie zasadniczych dla biznesu
projektów. Po tym przejęciu portfel
polskich nieruchomości CA Immo
zwiększył się do 670 mln euro.
- Przejęcie Europolisu pozwoli skon­
solidować naszą pozycję jednej Z wio­
dących firm nieruchomościom ych w Ku
ropie Środkowej oraz umocni obecność
w dłuższej perspektywie na kluczowym
dla nas polskim rynku - wyjaśnia Bi u
no Etlenauer, szef CA Immo.
Za największą indywidualną trans­
akcję kolejny rok z rzędu odpowiedzial­
ny był Unibail-Rodamco. Po tym jak
w 2010 roku firma przejęła I undusz ©
QUESTIA - Monitoring mediów
Tytu³ gazety: FORBES
Data wydania: 2012-03-01
Czêstotliwo¶æ: Miesiêcznik
Nak³ad: 69820
Rodzaj: ogólnopolska
rauort
REAL ESTATE
Simon Ivanhoe (należały do niego
m.in. warszawskie Arkadia oraz Ga­
leria Wileńska), w 2011 roku przypieczę­
towała swoją pozycję w Galerii Mo­
kotów, której była już współwłaści­
cielem, odkupując od GTC pozostałe
udziały.
Ta zaliczana do największych w Eu­
ropie f rancusko-holenderska grupa wy­
rosła na lidera w Polsce. Jej udział w sto­
łecznym rynku centrów handlowych
jest tak duży (należy do niej ok. 40 proc.
galerii w Warszawie, poza Arkadią i Ga­
lerią Mokotów również Złote Tarasy),
że Urząd Ochrony Konkurencji i Kon­
sumentów nie chce już słyszeć o jakich­
kolwiek nowych zakupach.
Umacnianie się dotychczasowych grac/v 10 jeden trend. Drugim, znacznie
ważniejszym, jest pojawianie się firm,
które do niedawna nawet nie słyszały
o Polsce. Nowo budowaną siedzibę Te­
lekomunikacji Polskiej w A1. Jerozo­
limskich zdecy-
5
&
Wiele funduszy nie traktuje nas już jako
emerging market, ale raczej jako jeden
z rynków rozwiniętych
trak. m
Wojciech Pisz, Cushman & Wakefield
dowala się kupić jedna ze spółek Qatar
Investment Authority, głównego fun­
duszu sovereign wealth, który reinwestuje pieniądze zarobione na sprzedaży
paliw przez katarskich szejków. W Pol­
sce znany jest przede wszystkim jako
nieudany inwestor w stoczniach gdyń­
skiej i szczecińskiej, w rzeczywistości
jest to jednak bardzo poważna instytu­
cja. Cały jego portfel szacowany jest na
60 miliardów dolarów, a na rynku nie­
ruchomości fundusz zasłynął m.in.
w 2010 roku, kiedy przejął za 1,5 mld
funtów słynny londyński dom towaro­
wy Harrods.
Jeśli więc tego typu gracz wziął na
celownik polski rynek, można nabrać
przekonania, że zaczynamy liczyć się
świecie. Już o portfel Europolisu
walkę podjął amerykański fundusz
AR EA Property Partners, założony dwie
dekady temu przez jednego z najwięk­
szych na świecie graczy private equity,
Apollo Global Management (obecnie
działa już niezależnie). Ostatecznie Au­
striacy postanowili rozdać karty między
siebie i dla gości zza oceanu zabrakło
miejsca.
Więcej szczęścia mieli jego konku­
renci z Blackstone Group. Owocna oka­
zała się ubiegłoroczna wizyta Stephena
A. Schwarzmana, szefa funduszu, mi­
liardera i inwestycyjnego guru, który
przybył do Warszawy na zaproszenie
Wojciecha Fibaka. Polski tenisista w ten
sposób chciał go zachęcić do zakupów
na naszym rynku. I Schwarzman nie
zawiódł. Na początku sierpnia Black­
stone podpisał umowę przejęcia wro­
cławskiego centrum handlowego Ma­
gnolia Park (za 222,5 mln euro) i zamie­
rza dalej inwestować.
- Chcemy, by galeria ta była domi­
nującym centrum handlowo-rozrywkowo-rekreacyjnym we Wrocławiu - za­
powiedział Paul Heller, dyrektor Black­
stone, który pod koniec 2011 roku
dokupił jeszcze centrum handlowe
Wzorcownia we Włocławku.
©
: > .KB? : !
NAJWIĘKSZE TRANSAKCJE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH W POLSCE W 2011 ROKU
nieruchomość
typ
powierzchnia najmu (nV)
wartość (mln EUR)
sprzedający
kupujący
313,90
Volksbank AG
CA Immo
Europolis
(Portfolio)
Warszawa
biura
magazyny*
Galeria Mokotów
Warszawa
handel
62 000
237,50"
GTC
Unibail-Rodamco
Magnolia Park
Wrocław
handel
77 980
222,50
0ctava NFI
Manchester Security Corp.
Blackstone Real Estate
Promenada
Warszawa
handel
53 840
171,i
Carpathian
Atrium European Real Estate
TPSA
Warszawa
biura***
43 700
poufne
Bouygues Immobilier
Qatar Investment Authority
Focus Filtrowa
Warszawa
biura
35 195
117,00
Aberdeen
RREEF
North Gate
Warszawa
biura
30 000
103,00
Austrian Volksbank Group
Dekalmmobilien
Park Postępu
Warszawa
biura
33 800
101,80
Echo Investment
Immofinanz
Zebra Tower
Warszawa
biura
18 300
76,00
S+BGruppe
Union Investment
10 Wzorcownia
Włocławek
handel
23 000
poufne
Budizol
Blackstone Real Estate
' Murowa Siiski Point, Suski Ciescem. Warsaw lowers,Bilwy Warszawskiej - 5 1 proc.ndriulow LipowyOtlkeP.ark
" syailosc nieruchomości przypadająca na 50 proc. sprzedanych u d z i a ł ó w . ' " w budowie
11)0proc.udziałów,magazyny:Piolrkow - 7Sproc.udziałów,Błonie-65proc udziałów,
Irodlo Cushman & Wakefield
S
QUESTIA - Monitoring mediów
Tytu³ gazety: FORBES
Data wydania: 2012-03-01
Czêstotliwo¶æ: Miesiêcznik
Nak³ad: 69820
Rodzaj: ogólnopolska
raport
REAL ESTATE
(m.in. GAP). Polska postrzegana jest
jako miejsce wciąż nienasycone pod
względem dostępnych marek.
Pocieszające jest także to, że rynek
poważnych transakcji nie ogranicza się
wyłącznie do stolicy. W 2011 roku cie­
kawą strategię pokazał Blackstone, który
kupował tylko poza Warszawą (Galeria
Twierdza Kłodzko, Galeria Twierdza w Za­
mościu, Galeria Pestka w Poznaniu).
Wcześniej fundusz EPISO przejął za 92
mln euro słupską galerię Jantar, a należą­
cy do Deutsche Banku RREEF Real Es­
tate - wrocławski biurowiec Grunwaldz­
ki Center (za 77 mln euro).
łf^
Bouygues
litmobilief
\\-ic, gdzie zamierzamy wybudować dwie
nowe galerie - przekonuje Hagai Harel,
członek zarządu GTC odpowiedzialny
za inwestycję.
Nie jest jednak tak, że prosperity na
rodzimym rynku nieruchomości komer­
cyjnych jest niezagrożona. Napędzana
kryzysem euro niechęć banków do finansowania dużych projektów odczuwalna jest nie tylko na rynku kapitałowym. W nieruchomościach komercyjnych istotny pozostaje fakt, że ceny
Spółka chce za 160 mln euro postawić porównywalne wielkością z Galeną Mokotów centrum handlowe na
Białołęce, a już teraz w Miasteczku
transakcyjne liczone są w euro i potrzeba ściągać walutę na finansowanie in­
westycji, co w obecnej sytuacji nie jest
łatwą sprawą.
Navid Chamdia (z lewej), prowadzący międzynarodowe inwestycje nieruchomościowe
Qatar Investment Authority, wziął na siebie ukończenie warszawskiej siedziby TP SA
Polski rynek coraz wyraźniej zaczy­
na być doceniany przez zagranicznych
inwestorów.
- Wiele funduszy nie traktuje nas już
jako emerging market, ale raczej jako
jeden z rynków rozwiniętych, na którym
działają. Hasto „zielonej wyspy" ostatecz­
nie przebito się do ich świadomości.
Z jednej strony jesteśmy już dość sporym
rynkiem do inwestowania, a z drugiej
wciąż mamy duży potencjał rozwojowy
- tłumaczy Wojciech Pisz, dyrektor dzia­
łu Grupy Rynków Kapitałowych Cush­
man & Wakef ield w Polsce. - Porównu­
jąc potencja! Warszawy z innymi euro­
pejskimi miastami tej wielkości, obecne
?,5L) mln mkw. nowoczesnej powierzch­
ni biurowej w ciągu 10-12 lat może
zwiększyć się nawet do 7-8 mln
mkw. - dodaje.
Co więcej, w przeciwieństwie
do takich krajów jak choćby
Niemcy, w Polsce ceny najmu
sa indeksowane, a to dodatko­
wo zwiększa atrakcyjność in­
westowania.
W nasz rynek nieruchomo­
ści wciąż mocno wierzy m.in.
GTC, mimo że właśnie pozbyło się
udziałów w Galerii Mokotów.
- Skupiamy się obecnie na najmniej
nasyconych segmentach rynku, w naj­
bardziej atrakcyjnych miejscach. To m.in.
rynek centrów handlowych w Warsza-
Wilanów buduje nie mniejszą Galerię
- Z tego względu banki nieco ograni-
Wilanów (ma zostać uruchomiona
w 2014 r.).
czyły skalę finansowania inwestycji,
Obecnie górny putap zaangażowania kre­
Wszystkie analizy wskazują, że nasz
rynek cieszy się popularnością wśród
najemców zainteresowanych ekspansją,
zarówno tych, którzy już w Polsce działają (tak jak np. H&M czy TK Maxx),
jak i tych dopiero planujących debiut
dytowego dla dużej części instytucji finansowych to ok. 50 mln euro. Zmniejszył się również poziom lewarowania. Na
początku 2011 r. rynek wracał już do
korzystnych standardów finansowania
na poziomie 70 procent. Dziś raczej rozmawiamy o sfinansowaniu 50-60 proc.
Przejęcie
galerii Jantar
w Słupsku (na fot.)
i włocławskiej Wzorcowni
to znak, że wzięciem cieszą
się też projekty w mniejszych
miastach
inwestycji - mówi Wojciech Pisz.
W tej sytuacji możemy się więc spo­
dziewać odejścia od dużych transakcji
na miarę Unibail Rodamco, gdzie o opła­
calności decyduje dobrze zastosowana
inżynieria finansowa. Zaczyna się czas
projektów smart, takich, z którymi
przygodę na polskim rynku zaczął
i\ Blackstone: kupić coś i to nie*jrT * „ \ koniecznie w stolicy, a później
znaleźć sposób na rozwój
i zwiększenie wartości inwes­
tycji.
Przy takich operacjach kapitał
pracuje znacznie efektywniej. O
Filip Kowalik