Green Lease - Certo Kancelaria Prawna

ROZDZIAŁ
„Green Lease” — nowy trend na rynku najmu
nieruchomości komercyjnych
Za sprawą przepisów unijnych (zwłaszcza Dyrektywy 2010/31/
UE), a także ogólnoświatowych trendów, również w Polsce
coraz więcej mówi się o zrównoważonym budownictwie.
W naturalny sposób temat ten rozciąga się już nie tylko na proces
budowlany, ale także na produkt końcowy, czyli w tym przypadku
nieruchomość komercyjną pod wynajem. Trzeba bowiem
powiedzieć sobie jasno, że każdemu rozwiązaniu produktowemu
powinien towarzyszyć popyt na nie. Angażując się w projekty
zrównoważone, inwestorzy muszą wiedzieć, że ich realizacja
przyniesie im zamierzone korzyści.
P
rzy tak postawionym problemie —
eksploatacji
wytyczne i nakazy prawa z jednej
względem zużycia energii, ale też w odnie-
obiektu
pod
strony oraz z drugiej strony szeroko
sieniu do wody (jej zużycia i ewentualnego
rozumiany interes podmiotów, które ma-
odzyskiwania) oraz postępowania z odpada-
ją je realizować — niezbędne wydaje się
mi. Wciąż jeszcze — zarówno po stronie wy-
zaangażowanie władz na poziomie lokal-
najmujących, jak i najemców — powyższy
nym. Wspomniana Dyrektywa UE pozosta-
temat utożsamiany jest z posiadaniem przez
wia bowiem kwestie „zachęt” do regulacji
budynek certyfikatu energetycznego. Jest to
poprzez przepisy wewnętrzne poszczegól-
jednak o wiele szersze zagadnienie. „Green
nych państw. Wiele z krajów UE wprowa-
Lease” to naturalne przedłużenie zielone-
dziło rozwiązania zmierzające do uatrak-
go budownictwa. To współpraca właścicie-
cyjnienia pod względem finansowym inwe-
li budynków, zarządców i najemców w ce-
stycji zrównoważonych. Niestety w Polsce
lu zapewnienia zdrowej i przyjaznej dla za-
nie ma jeszcze żadnej „odgórnej” pomocy
sobów budynku, a ponadto korzystnej pod
w postaci np. ulg podatkowych, ułatwień
względem ekonomicznym eksploatacji.
w finansowaniu czy dotacji, które równo-
32
najmowanego
Z
dotychczasowych
rozważań
jasno
ważyłyby podwyższone koszty produktów i
wynika, iż w obecnym stanie prawnym
technologii zgodnych z założeniami zrów-
w Polsce podmioty prywatne realizujące za-
noważonej inwestycji budowlanej. Brakuje
łożenia zrównoważonego budownictwa —
ponadto odpowiednich, płynących „z gó-
a w konsekwencji „Green Lease”, — będą
ry” przykładów propagowania idei zrów-
zdane same na siebie i wzajemną współpra-
noważonego budownictwa oraz korzysta-
cę przy wypracowaniu jak najkorzystniej-
nia z tego typu obiektów. Przypomnijmy, że
szych standardów. W większości przypad-
zgodnie z wytycznymi Dyrektywy do końca
ków podnoszenie poziomu efektywności
2018 r. (w przypadku budynków sfery bu-
działalności środowiskowej w danym obiek-
dżetowej) i do końca 2020 r. pozostałe nowo
cie będzie należało do jego właściciela (wy-
wybudowane budynki będą musiały wyka-
najmującego). Dotyczy to zarówno etapu
zać się „niemal zerowym zużyciem energii”
realizacji inwestycji budowlanej oraz zasto-
i w znacznym stopniu korzystać ze źródeł
sowanych technologii, jak i odpowiedniego
energii odnawialnych.
zarządzenia relacjami z lokatorami, od któ-
Takie „zachęty” powinny być stosowa-
rych zależy ustalenie regulaminu budynku
ne wobec odbiorców końcowych, czyli kon-
wdrażającego zielone inicjatywy oraz zaan-
sumentów i przedsiębiorców — przyszłych
gażowanie stron — finansowe i pod wzglę-
właścicieli i najemców. Wśród tych ostat-
dem planowanych działań.
nich zauważalny jest trend do zwracania
Koncepcja „Green Lease” pozwala na
uwagi na parametry energetyczne najmo-
sformalizowanie kwestii dotyczących reali-
wanych powierzchni, ale także inne cechy
zacji idei zrównoważonego rozwoju, poprzez
charakteryzujące zrównoważone inwesty-
odpowiednie dodatkowe zapisy w standar-
cje. Mowa tu przede wszystkim o efektywnej
dowych umowach najmu oraz związanych
VADEMECUM ZIELONA IDEOLOGIA A CERT YFIKAC JA
z nimi regulaminami użytkowania budyn-
budynku), wielu dodatkowych zapisów –
ków, dotyczące zasad eksploatacji obiektu
zarówno jakościowych (np. wytyczne co do
oraz zarządzania i kontroli realizacji tych
parametrów wykorzystywanych urządzeń
zasad.
elektrycznych), jak i celowych. To skonstru-
Reasumując, powinny one obejmować
owanie systemu monitoringu pozwalające-
w szczególności następujące kwestie:
go na wychwytywanie działań niepożąda-
• intencje i cele wynajmującego i najemcy
nych, procedur egzekucyjnych w przypadku
w zakresie zrównoważonego rozwoju;
powstania naruszeń oraz systemu rozstrzy-
• w jaki sposób cele te będą realizowane
gania ewentualnych sporów.
na etapie wykończenia powierzchni dla
Jak już zostało powiedziane, wpraw-
najemcy (fit-out) oraz w trakcie trwania
dzie „Green Lease” zaczyna być modnym
całego okresu najmu;
hasłem wśród najemców komercyjnych, to
dotyczy to dostosowania treści umowy naj-
jednak w większości nie jest on pojmowany
mu. Właściciel nowego budynku ma szero-
jako kompleksowe rozwiązanie realizujące
kie pole do popisu w zakresie kształtowania
• środki zaradcze w przypadku niezgod-
cele środowiskowe, angażujące obie stro-
jej treści i wprowadzenia jednakowych dla
ności wyników kontroli realizacji „Green
ny stosunku najmu. Wynajmujący i najem-
wszystkich najemców standardów realiza-
Lease” z poczynionymi założeniami;
ca będą musieli się jeszcze wiele nauczyć
cji „zielonych” założeń, przez co ich efek-
• protokoły rozstrzygania sporów;
w zakresie „Green Lease”. Często metodą
tywność będzie w oczywisty sposób więk-
• praktyczne informacje dodatkowe, opisy
prób i błędów, co z pewnością na pierwszy
sza. Natomiast w budynkach istniejących,
konkretnych działań, czyli „know-how”
rzut oka nie zachęca do podejmowania wy-
klauzule „Green Lease” muszą być formu-
przydatne do realizacji uzgodnionych
siłków z tym związanych. Pomoże w tym
łowane i oceniane w kontekście wszystkich
celów.
dobrze zorganizowana treść „zielonej” umo-
innych umów najmu realizowanych w da-
Przede wszystkim zatem, strony „zielo-
wy najmu, definiująca w sposób jak najbar-
nym obiekcie. Dotyczy to w szczególności
nej” umowy najmu muszą zgadzać się co do
dziej precyzyjny opisywane powyżej kwe-
zapisów o korzystaniu z powierzchni wspól-
wizji biznesowej, która uzasadnia realizację
stie oraz oczywiście – która strona w jakim
nych. Może bowiem dochodzić do znacz-
inicjatyw ekologicznych i wskazuje korzyści
zakresie pokrywa koszty zaplanowanych
nych rozbieżności i sprzeczności, które zni-
dla obu stron. Poza oczywistymi względa-
działań. Estymacja kosztów powinna zaś
weczą projekt wdrożenia koncepcji zrówno-
mi środowiskowymi i podyktowanymi re-
zawierać wiarygodne informacje na temat
ważonych oraz doprowadzą do konfliktów.
alizacją przepisów prawa, będą to przede
przewidywanej stopy zwrotu i korzyści.
• mechanizmy do śledzenia w czasie realizacji założeń „Green Lease”;
Ponadto, również w kontekście utrud-
wszystkim oszczędności (niższe Service
Co jest naprawdę ważne z punktu wi-
nień we wprowadzaniu założeń „Green
Charges), a także kwestie wizerunkowe
dzenia popularyzacji tej idei i jej atrakcyjno-
Lease” w budynkach już zasiedlonych, nie-
i marketingowe.
ści w przypadku poszczególnych obiektów,
bagatelną rolę będzie tu odgrywała ścisła
Następnie należy precyzyjnie zdefinio-
to każdorazowe opracowanie indywidual-
współpraca stron przy realizacji powziętych
wać zakres i sposób realizacji programu
nego programu zrównoważonego rozwoju.
planów w zakresie zrównoważonej eksplo-
zrównoważonego rozwoju w obiekcie i na
Powinien on spełniać warunek trwałości
atacji obiektu. Ta współpraca to również
powierzchni wynajmowanej, a także usta-
stosunku najmu oraz atrakcyjności obiektu
kształtowanie świadomości i aktywne włą-
lić sposoby monitorowania i egzekwowania
dla potencjalnych najemców. Zbyt ambitny
czenie w proces „Green Lease” pracowni-
przyjętych założeń. Tutaj prawdopodobnie
program i rygorystyczny dokument umowy
ków wszystkich zaangażowanych w najem
najwięcej miejsca zajmowały będą proce-
najmu, może być barierą dla osiągnięcia
podmiotów (właściciela, asset managerów,
dury regulujące dążność do efektywności
przez wynajmującego odpowiedniego sta-
zarządcy
energetycznej, która wciąż jest najpopu-
nu obłożenia nieruchomości. Należy pamię-
a zwłaszcza pracowników najemców. Wiele
larniejszym i najbardziej znaczącym proce-
tać, że zastosowanie najwyższych standar-
bowiem zachowań istotnych z punktu wi-
sem w realizacji założeń zrównoważonego
dów środowiskowych produktów i usług,
dzenia realizacji omawianych założeń i ce-
rozwoju. W związku z tym jedne z najważ-
nieodmiennie wiąże się z wysokimi koszta-
lów, dotyczy wewnętrznej przestrzeni na-
niejszych zapisów naszej umowy „Green
mi realizacji i eksploatacji. Zasadnym jest
jemców i nie może być regulowana i bezpo-
Lease”, powinny dotyczyć współpracy stron
zatem koncentrowanie się na tych celach
średnio kontrolowana przez przepisy ogólne
w zakresie ścisłej kontroli wydatkowania
zrównoważonych, których wdrożenie bę-
dotyczące budynku czy nawet poszczególne
energii. Wiąże się to z koniecznością wy-
dzie najbardziej praktyczne i ekonomiczne
umowy najmu. Odpowiednie przygotowanie
pracowania metod raportowania i na tej
z punktu widzenia charakterystyki danego
jednostek (pracowników) do stosowania re-
podstawie kształtowania zużycia energii
obiektu, z uwzględnieniem zapotrzebowa-
cyklingu, wyłączania zbędnego oświetlenia
budynku. Niejednokrotnie będzie to wią-
nia lokalnego rynku na „Green Lease”.
i urządzeń, oszczędzania wody lub stosowa-
nieruchomości,
pośredników),
zało się z koniecznością zastosowania od-
Zwróćmy także uwagę na całkowitą
nia ekologicznych form komunikacji, to tyl-
powiednich materiałów wykończeniowych
odmienność i możliwości sposobu realiza-
ko kilka przykładów jak sami najemcy mogą
i zamontowania dodatkowych urządzeń (np.
cji „Green Lease” w przypadku już istnie-
korzystnie wpływać na ograniczenie nega-
czujniki, które powodują automatyczne wy-
jących i częściowo wynajętych obiektów
tywnego wpływu budynku na środowisko.
łączenie się urządzeń elektrycznych i czuj-
oraz tych nowych, w których dopiero roz-
niki ruchu sterujące oświetleniem). Jak
pocznie się proces zasiedlania najemca-
wiadomo, będzie to niezwykle sensytyw-
mi. O ile w drugim przypadku, będzie to
na kwestia przy ustalaniu zakresu i party-
stosunkowo proste (zwłaszcza, o ile budy-
cypacji stron w kosztach fit-out’u. Wymaga
nek został zrealizowany w odpowiedniej
to również od stron zawarcia w ich umowie
technologii), to w sytuacji pierwszej, jest
najmu (oraz załącznikach, np. regulaminie
z pewnością utrudnione. Przede wszystkim
Marta Janowicz-Stradomska
radca prawny, partner zarządzający
CERTO Kancelaria Prawna
M. Janowicz-Stradomska i Wspólnicy Sp. k.
Warszawa, Polska
www.certo-kancelaria.pl
VADEMECUM ZIELONA IDEOLOGIA A CERT YFIKAC JA
33