Eurohipoteka - Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego

Eurohipoteka – instrument zabezpieczania z szansą na realizację
dr Otmar Stöcker, Verband Deutscher Pfandbriefbanken vdp (Związek
Niemieckich Banków Listu Zastawnego), Berlin
Dr Otmar M. Stöcker jest prezesem i dyrektorem ds. międzynarodowych oraz listów zastawnych w
Związku Niemieckich Banków Listu Zastawnego w Berlinie. Po studiach prawniczych na
uniwersytetach w Würzburgu oraz w Genewie od 1980 do 1985 odbywał aplikację prawniczą w
Würzburgu, Speyer oraz Chicago. Od maja 1989 roku pracuje dla Związku Niemieckich Banków
Listu Zastawnego.
W roku 1991 uzyskał tytuł doktora nauk prawnych Uniwersytetu w Würzburgu na podstawie
rozprawy doktorskiej „Eurohipoteka”. Od 1993 pełni funkcje doradcze dla parlamentów,
ministerstw, urzędów nadzoru bankowego, banków oraz związków banków w krajach Europy
środkowo-wschodniej w dziedzinie rynków kapitałowych, listu zastawnego, banków hipotecznych,
kredytowania hipotecznego, prawa hipotecznego oraz ksiąg wieczystych.
Już od lat trwają prace nad stworzeniem jednolitego europejskiego instrumentu
zabezpieczania dla sektora kredytowego, czyli tzw. eurohipoteki, która wymieniona
została w opublikowanej niedawno zielonej księdze kredytowania hipotecznego w Unii
Europejskiej. Niniejszy artykuł przedstawia aktualny stan prac nad nią.
Dotychczasowe narodowe rynki hipoteczne
Z wartością przekraczającą 4 biliony Euro, kredyty hipoteczne stanowią w Europie istotny
element rynku finansowego. Nie można jednak jeszcze mówić de facto o europejskim
rynku kredytowania hipotecznego, a wręcz przeciwnie, nadal istnieją duże podziały
narodowe. Jedną z propozycji rozwijającą transgraniczne transakcje hipoteczne jest,
stworzenie instrumentu zabezpieczania kredytów, który jednakowo obowiązywałby we
wszystkich krajach Unii Europejskiej a zarazem byłby elastyczny oraz korzystny dla
sektora kredytowego.
Od kilku lat rynek nieruchomości oraz finansowania hipotecznego w poszczególnych
krajach członkowskich gwałtownie rośnie, jednakże nie jest to wzrost identyczny. W
konsekwencji poszerzenia Unii Europejskiej przybyło dziesięciu nowych członków.
Obecnie wartość poszczególnych rynków kredytowych w Europie jest bardzo
zróżnicowana. Nowe państwa członkowskie, dążąc do większego wpływu środków w celu
wyrównania poziomu kapitałowego, znowelizowały w ostatnich latach w znacznej części
swoje systemy prawne, a w szczególności infrastrukturę zabezpieczeń kredytowych.
Działania te mają na celu stworzenie dogodniejszych warunków zarówno dla krajowego
jak i zagranicznego kapitału.
Obecnym wyzwaniem dla Unii Europejskiej jest stworzenie nowoczesnych i
transgranicznych instrumentów zabezpieczania kredytowego, uwzględniając różnorodne
zwyczaje prawne poszczególnych krajów. Temat ten nie jest nowy, w szczególności w
sektorze kredytowym.
Wypracowane wytyczne eurohipoteki
Już w 1966 roku tzw. „raport Segré” zaproponował ówczesnej Komisji Europejskiej, aby
w celu zintegrowania europejskich rynków kapitałowych wprowadzić w poszczególnych
krajach członkowskich elastyczne prawo zastawnicze, na wzór niemieckiego długu
gruntowego.1 Prace rozpoczęte nad przedmiotowym zagadnieniem zostały niestety po
pewnym czasie porzucone. Powodem tego stanu rzeczy było przekonanie, że koncepcja
obustronnego uznawania technik finansowania jest w pełni wystarczająca – z
perspektywy czasu okazało się jednak to rozumowaniem błędnym.
W 1987 roku Międzynarodowa Unia Notariatu Łacińskiego wzbudziła duże
zainteresowanie swoją propozycją stworzenia ogólnoeuropejskiej jednolitej „eurohipoteki”
na wzór szwajcarskiego listu długu.2 Tematem tym zajmowało się w ostatnich latach
wielu teoretyków a także praktyków prawa z różnych państw. Swój główny wkład w tych
pracach miał VDH (Verband deutscher Hypothekenbanken - Związek Niemieckich Banków
Hipotecznych, który dnia 19.7.2005 roku zmienił swoją nazwę na Verband deutscher
Pfandbriefbanken
vdp
Związek
Niemieckich
Banków
Listu
Zastawnego).
Zapoczątkowane przez związek, w 1989 roku, badania obcych systemów prawnych pod
kątem kredytowania hipotecznego wykazały, że zawarte w nich regulacje hipoteki są nie
tylko w dużym stopniu zróżnicowane lecz również zbyt sztywne, aby po części lub w
całości zadośćuczyniły wymaganiom nowoczesnych struktur kredytowych. Z drugiej
jednak strony rozpoczęte w 1992 roku czynności doradcze w krajach Europy środkowowschodniej, dotyczące reformy ich systemów kredytowania hipotecznego, przyczyniły się
do sformułowania istotnego wzorca prawnego na tym obszarze.
Właśnie z tego powodu ówczesny VDH zainicjował grupę roboczą, w skład której
wchodzili naukowcy, notariusze oraz prawnicy bankowi, którzy wypracowali oraz
opublikowali „Wytyczne dla nieakcesoryjnego prawa zastawniczego na nieruchomości w
Europie środkowej”.3 Dokument ten był fundamentem dla utworzonej w Hiszpanii w 2004
roku europejskiej grupy ekspertów „The Eurohypothec”, której członkiem był także VDH.4
W ramach działań tej grupy pierwotne wytyczne zostały udoskonalone i po raz pierwszy
sformułowane je jako „guidelines” w języku angielskim.
Pod koniec 2004 roku zainicjowana przez Komisję Europejską „Forum Group on Mortgage
Credit“5 przyjęła w swoich zaleceniach myśl stworzenia instytucji eurohipoteki,6 a
następnie idea ta została poddana pod debatę przez Komisję Europejską.
1
Jesienią 1966 roku powołana grupa specjalistów pod przewodnictwem Prof. Claudio Segré – ówczesny
dyrektor ds. badań naukowych w dyrekcji generalnej „Gospodarka i Finanse“ Komisji Europejskiej – przedłożyła
Komisji Europejskiej wyczerpujący raport pod tytułem „Budowa europejskiego rynku kapitałowego“. Zadaniem
specjalistów było, zbadać problemy związane z liberalizacją przepływu kapitału oraz skutkami intergacji rynków
kapitałowych. W tym celu zostały przedstawione główne różnice strukturalne
poszczególnych rynków
kapitałowych oraz ówczesne scieżki przepływu kapitału wewnątrz Unii Europejskiej. Ostatecznie „raport Segré”
doszedł między innymi do następującego wniosku (s. 177): „Asymilacja lub harmonizacja obowiązujących w
poszczególnych krajach członkowskich przepisów prawnych o prawach zastawniczych na nieruchomościach
powinna zostać uznana jako prioretytowe zadanie. Przedstawiona w poprzednim dziale instytucja długu
gruntowego mogłaby w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego odegrać dużą rolę, ponieważ jest ona
bardziej elastyczna oraz tańsza od hipoteki. Ponadto byłoby wskazane, żeby dopuścić wpis w księdze wieczystej
dotyczącego hipoteki lub długu gruntowego także w obcej walucie”. Kolejną konkluzją jest (s. 165) :
”Wprowadzenie jednolitego prawa zastawniczego na nieruchomości we wszystkich państwach członkowskich
Unii Europejskiej przyczyniłoby się do integracji rynków kapitałowych. Jako zachęcający przykład mogłaby
służyć niemiecka instytucja długu gruntowego, która reprezentuje bardzo elastyczną metodę zabezpieczania".
Do tych wniosków „raportu Segré” więcej w Kircher, Grundpfandrechte in Europa, 2004, s. 418, 419 oraz s.
442 i dalej; Stöcker, Die Eurohypothek, 1992, s. 216 i dalej; Kiesgen, Ein Binnenmarkt für den
Hypothekarkredit, Köln 2004, s. 38.
2
więcej na temat rekomendacji UINL: Wehrens, ÖNotZ 1988, s. 181 – 191; Wehrens, WM 1992, s. 557 – 563;
Wehrens, „Real Security Regarding Immovable Objects – Reflection on a Euro-Mortgage” w Towards a European
Civil Code, The Hague/London/Boston 1998, s. 551– 564; Kircher, s. 481 – 506; Stöcker, s. 228 i dalej.
3
Wolfsteiner/Stöcker, Nicht-akzessorisches Grundpfand für Mitteleuropa, ZBB 1998, s. 264 – 270, oraz DNotZ
1999, s. 451 – 467 (tłum. angielskie – A non-accessory Security Right over Real Property for Central Europe –
opublikowane w Notarius International 2003, s. 116 - 124).
4
strona internetowa inicjatywy: http://www.eurohypothec.com Zawiera ona listę literatury dotyczącej
eurohipoteki.
5
W marcu 2003 roku Komisja Europejska utworzyła tzw. „Forum Group on Mortgage Credit“ w której w skład
wchodzi 25 ekspertów z różnych krajów, których celem jest identyfikacja przeszkód stojących na drodze do
transgranicznego kredytu hipotecznego oraz opracowanie propozycji dalszego zintegrowania rynków
kredytowania hipotecznego. Raport tej grupy opublikowany został końcem roku 2004: European Communities,
VDH, na wniosek działaczy z „The Eurohypothec”, zaprosił do Berlina na kilkudniowe
warsztaty członków podgrupy „collateral” (z zespołu „Forum Group on Mortgage Credit”),
ponadto ekspertów północno-europejskiej inicjatywy stworzenia transgranicznej sieci
ksiąg wieczystych (EULIS)7 a także członków grupy badawczej zajmujących się prawem
nieruchomości na skalę ponadeuropejską Uniwersytetu Europejskiego we Florencji oraz
innych ekspertów. Od listopada 2004 do kwietnia 2005 zaproszeni uczestnicy
wypracowali wspólnie „Basic Guidelines for a Eurohypothec“, które zostały opublikowane
w maju 2005 roku przez polską Fundację na Rzecz Kredytu Hipotecznego.8 Wyzwaniem
było opracowanie elastycznego prawa zastawniczego, które spełniałoby wymogi
wszystkich nowoczesnych struktur finansowania kredytowego oraz byłoby ukształtowane
w sposób umożliwiający pełną integrację ze wszystkimi europejskimi systemami
prawnymi. Mimo, iż nie udało się jeszcze dopracować wszystkich szczegółów, to owa
publikacja konkretyzuje propozycje struktur prawnych oraz metod rozpoznawania
wspólnych elementów w różnych systemach prawnych.
Wyniki tej pracy służą aktualnie w Brukseli za podstawę do rozważań nad dalszym
rozwojem prawa hipotecznego w Europie. Największym osiągnięciem dotychczasowych
starań jest fakt uwzględnienia idei eurohipoteki w Zielonej księdze Komisji Europejskiej –
„Kredyt hipoteczny w UE”, opublikowanej w dniu 19.7.2005.9 Komisja Europejska
potwierdza w niej zapoznanie się z projektami dotyczącymi eurohipoteki oraz zapowiada
przeanalizowanie zawartych w nich propozycji. Jednocześnie ekonomiczna analiza
rekomendacji „Forum Group on Mortgage Credit“, która została opracowana na zlecenie
Komisji Europejskiej, wymienia koncept eurohipoteki w pozytywnym aspekcie.10
Zapotrzebowanie na eurohipotekę
Berlińskie warsztaty uwidoczniły, iż w przypadku, kiedy jeden bank udziela danemu
klientowi pożyczki, która jest zabezpieczona przez prawo zastawnicze na jednej
nieruchomości – i przez cały okres istnienia obciążenia nic się nie zmienia - eurohipoteka
jest niepotrzebna. Jednakże taka prosta struktura stanowi coraz częściej wyjątek.
Obecnie kredyty, przy których zobowiązania są zabezpieczone na nieruchomościach,
często są zmieniane, stają się przedmiotem finansowania konsorcjalnego, są
The Integration of the EU Mortgage Credit Markets – Report by the Forum Group on Mortgage Credit, Brussels
2004.
6
EC, Report by Forum Group, s. 30, (116): „The Forum Group discussed other ways to
facilitate transfers of mortgages, focussing on the Euromortgage and the European Security
Trust.” Furtermore (117): “The Forum Group considered the Euromortgage to be an
alternative tool which could be introduced by Member States, without substantial changes to
their existing legal systems, as it would operate under the rule of lex rei sitae. Such a panEuropean non-accessory mortgage instrument could
•
avoid burdensome and costly inquiries in other Member States concerning local regulations and the
quality of the national mortgage instruments;
•
reduce additional and differing formalities and authentication;
•
offer mortgage collateral as security for more than one mortgage credit;
•
enable easy transfer of the mortgage as well as the property;
•
meet the requirements for cross-collateralisation on a cross-border basis;
•
meet the requirements for securitisation and mortgage portfolio management; and
•
enable the creation of bank syndicates for mortgage finance.”
7
Ploeger/van Loenen, European Rev. of Private Law 2004, s. 379, 382: „EULIS is a project within the eContent
programme of the Directorate-General Information Society of the EU. It is collaboration between the
organizations that provide computerized access to the legal information on real estate of eight European
jurisdictions: Austria, England and Wales, Finland, Lithuania, the Netherlands, Norway, Scotland and Sweden.
Also, Lund University is involved in the project.” Republika Federalna Niemiec nie ma w tym gronie niestety
przedstawicieli ze strony rządowej. Ze strony niemieckiej w projekcie EULIS uczestniczy oprócz vdp także
Niemiecka Izba Notarialna. Strona internetowa: www.eulis.org, dalsze informacje Zevenbergen, Notarius
International 1-2/2003, s. 125 (136).
8
Drewicz-Tulodziecka/Mortgage Credit Foundation, Basic Guidelines for a Eurohypothec, Outcome of the
Eurohypothec workshop November 2004/April 2005, Warszawa 2005 (Zeszyt Hipoteczny Nr 21).
9
Komisja Europejska, Zielona księga - kredyt hipoteczny w Unii Europejskiej, Bruksela, 17.6.2005, (47) i (48).
10
London Economics, The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets, Report for European
Commission, DG – Internal Market and Services, sierpień 2005, s. 69.
cesjonowane, ulegają konwersjom na formę listową, zabezpieczane są na kilku
nieruchomościach, dzielone oraz częściowo zbywane. Środki refinansowania,
optymalizacji kapitału własnego, sterowania ryzyka oraz dywersyfikacji wymagają
częstokroć przelewu dużych portfeli kredytów hipotecznych.
W momencie, kiedy zobowiązanie jest dotknięte jakimikolwiek zmianami finansowymi,
powstaje pytanie, jaki to ma wpływ na prawo, którym jest ono zabezpieczone.
Jeżeli zmiana polega na tym, że zobowiązanie ma zostać zastąpione innym
zobowiązaniem, to w przypadku akcesoryjnej hipoteki skutkuje to wygaśnięciem jednej
hipoteki i ustanowieniem nowej dla nowego zobowiązania. Powstają przez to koszty oraz
opłaty, zmiany pozycji w księdze wieczystej a ponadto związane jest to z wysokim
nakładem czasowym.
Wiele systemów prawnych uwzględnia rozwiązania dla niektórych z powyższych
problemów, często jednak tylko dla ich specjalnych struktur.
Są one bardzo
skomplikowane w ramach własnych systemów prawnych, toteż pokonanie ich na
płaszczyźnie transgranicznej jest w znacznym stopniu utrudnione.
W związku z powyższym eurohipoteka nie powinna zostać dopasowana do niektórych
struktur finansowania, lecz istnieć jako neutralny instrument zabezpieczania kredytowego
i być przy tym możliwie elastycznie ukształtowanym, aby mogła służyć zarówno
aktualnym jak i przyszłym metodom finansowania.
Ochrona właściciela
Z uwagi na duży nacisk kładziony na ochronę konsumenta, należy doprowadzić do
sytuacji, w której ochrona właściciela nieruchomości obciążonej eurohipoteką nie
obowiązywała w mniejszym zakresie, niż w przypadku właściciela nieruchomości
obciążonej hipoteką zwykłą. Rekomendacje ekspertów wskazują, że jest to rozwiązanie
możliwe do osiągnięcia.
Jeżeli eurohipoteka zostałaby przykładowo ukształtowana na wzór niemieckiego długu
gruntowego, to teoretyczne ryzyko właściciela opierałoby się nie na instytucji długu
gruntowego, lecz na zasadzie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Miałoby to
miejsce w przypadku, kiedy właściciel (np. na podstawie cesji zobowiązania i długu
gruntowego na różnych nowych wierzycieli) musiałby wbrew wcześniejszym ustaleniom,
zaspokoić wierzyciela pierwotnego jak i następnych.
Należałoby więc jedynie wprowadzić odpowiednią regulację, według której prawo
sprzeciwu i zarzutu wynikające z umowy zabezpieczającej, która łączy wierzytelność i
dług gruntowy, mogłoby zostać użyte wobec każdego nabywcy tego prawa
zastawniczego. Eliminowałoby to wskazane zagrożenie. Podobnie jak w przypadku
hipoteki, tak i tutaj wymogiem jest możliwość skorzystania z tego prawa w trakcie
procesu11
Ułatwione konstrukcje powiernicze
W związku z eurohipoteką, „Forum Group on Mortgage Credit“ żądała także
wprowadzenia europejskiego prawa regulującego stosunki powiernicze.12 Poprzez
prawno-techniczny podział zobowiązania i prawa zabezpieczającego owe zobowiązanie,
eurohipoteka mogłaby się przyczynić do powstania konstrukcji zabezpieczania
kredytowego, które podlegałyby zasadzie, iż zobowiązanie mogłoby stanowić przedmiot
11
Dalsze informacje na ten temat: Köndgen/Stöcker, Die Eurohypothek – Akzessorietät als Gretchenfrage?,
ZBB 2/2005, s.112
12
EC, Report by Forum Group, s. 31, (118).
zbycia lub przelewu, przy czym prawo zabezpieczające owe zobowiązanie podlegałoby
ochronie powierniczej.13
Stworzenie zróżnicowanych portfeli kredytowania hipotecznego na skalę europejską,
które byłyby przedmiotem przelewu na rzecz innych banków lub instytucji zajmujących
się refinansowaniem jest ogromnym wyzwaniem, które niestety nie zawsze może zostać
zrealizowane lub wiąże się ze stosunkowo nadmiernym nakładem środków. Eurohipoteka
i Euro-Trust mogłyby być ścieżką w tej dżungli.
13
Niemiecki ustawodawca ustanowił niedawno podstawy prawne dopuszczające taką strukturę