Newsletter

Newsletter
Doradztwo Prawne
Nowe obowiązki deweloperów
W dniu 29 kwietnia 2012 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 16 września
2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego (Dz. U. z 2011, nr 232, poz. 1377) [dalej jako „Ustawa”],
której celem ma być uregulowanie zasad ochrony praw nabywcy, wobec
którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności
lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu
na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości
zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej
posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
I. Jakie nowe obowiązki nakłada na deweloperów Ustawa?
►► 6Środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę1
Ustawa wprowadza nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera
powierzonymi mu środkami poprzez zobowiązanie go do zapewnienia
nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony:
►► zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
►► otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowę ubezpieczeniową;
►► otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
►► otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
Zgodnie z przepisami przejściowymi, chociaż Ustawa wchodzi w życie w dniu
29 kwietnia 2012 r., przepis wprowadzający obowiązek zapewnienia środków
ochrony stosuje się dopiero do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu
do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.
►► Prospekt informacyjny
Ustawa przewiduje również obowiązek przygotowywania przez dewelopera
prospektu informacyjnego dotyczącego przedsięwzięcia deweloperskiego
według wzoru określonego Ustawą. Prospekt w formie standardowego
formularza będzie składać się z dwóch części. Część pierwsza ogólna,
zawierać powinna m.in. dane dotyczące dewelopera i jego sytuacji prawnofinansowej oraz informacje dotyczące przedsięwzięcia budowlanego.
Druga część prospektu ma mieć charakter zindywidualizowany, a więc
odnosić się do konkretnego lokalu.
1 nabywca wg Ustawy – osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest
do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1 Ustawy, oraz zobowiązuje się do spełnienia
świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
Ernst & Young
►► Nowa definicja umowy deweloperskiej
Od dnia 29 kwietnia 2012 r. za umowę deweloperską będzie uznawana
umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia
i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego
prawa, określonego w ustawie (prawa odrębnej własności lokalu i prawa
do domu jednorodzinnego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia
świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego
prawa. Umowa deweloperska będzie stanowić podstawę wpisu do księgi
wieczystej roszczeń nabywcy budynku, wyodrębnienia lokalu etc.
Ustawa, oprócz wprowadzenia definicji umowy deweloperskiej, określiła
również:
►► zasady i tryb zawierania umów deweloperskich (obligatoryjna forma
aktu notarialnego)
►► obowiązki przedkontraktowe dewelopera (tu m.in. sporządzenie
prospektu informacyjnego)
►► treść umowy deweloperskiej
►► prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej
II. Inne istotne zmiany wprowadzone Ustawą:
►► Wprowadzenie tzw. odrębnej masy upadłości
w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na
mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności nieruchomości
lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której prowadzone
jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców
tworzą osobną masę upadłości, która służyć ma w pierwszej kolejności
zaspokojeniu roszczeń nabywców przyszłych lokali lub domów realizowanych
w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Assurance | Tax | Transactions | Advisory
O firmie Ernst & Young
Firma Ernst & Young jest globalnym liderem
w zakresie usług audytorskich, podatkowych,
transakcyjnych i doradczych. Na całym świecie
152 000 naszych pracowników jednoczą
wspólne wartości i świadczenie wysokiej
jakości usług. Zmieniamy rzeczywistość,
pomagając naszym pracownikom, naszym
klientom oraz otaczającej nas społeczności
w wykorzystaniu ich potencjału.
Nazwa „Ernst & Young” dotyczy firm
członkowskich EY Global Limited
(„EYG”), z których każda stanowi osobny
podmiot prawny. EYG, brytyjska spółka
z odpowiedzialnością ograniczoną do
wysokości gwarancji (company limited by
guarantee), nie świadczy usług na rzecz
klientów.
Aby uzyskać więcej informacji, odwiedź
www.ey.com/pl
Ernst & Young
00-124 Warszawa, Rondo ONZ 1
tel.: + 48 22 557 70 00
fax: + 48 22 557 70 01
Kontakt:
dr hab. Nina Półtorak Radca prawny
Tel: +48 22 557 62 49 ►► Przepisy Ustawy będą miały zastosowanie także do umów o budowę
Marek Gizicki Radca prawny
Tel: + 48 22 557 72 52
III. Cel wprowadzonych przez Ustawę zmian
Barbara Chochołowska Radca prawny
Tel: +48 22 557 75 33
lokalu zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem
ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu;
►► Celem wprowadzonych przez ustawę zmian jest przede wszystkim
zwiększenie ochrony nabywców lokali mieszkalnych poprzez:
►► konieczność zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu
notarialnego - dzięki czemu nabywcy będą mogli sądownie dochodzić
realizacji umowy,
►► środki finansowe wpłacone przez nabywców będą gromadzone na
rachunkach powierniczych,
►► w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone
na mieszkaniowym rachunku powierniczym utworzą osobną masę
upadłości, która służyć ma w pierwszej kolejności zaspokojeniu
roszczeń nabywców.
Jeżeli chcieliby Państwo uzyskać dalsze informacje bądź wsparcie prawne
w przedmiotowej sprawie, prosimy o kontakt z naszą Kancelarią.
Krzysztof Kwieciński
Radca Prawny
Tel: +48 22 557 79 92
Arkadiusz Skrobich
Radca Prawny
Tel: +48 71 375 10 41
Zbigniew Pindel
Radca prawny
Tel: +48 12 424 32 37
© 2012 Ernst & Young
Wszelkie prawa zastrzeżone.
SCORE: 003.01.12
Uwagi
Niniejsza publikacja została sporządzona z należytą
starannością, jednak z konieczności pewne
informacje zostały podane w skróconej formie.
W związku z tym publikacja ma charakter wyłącznie
orientacyjny, a zawarte w niej dane nie powinny
zastąpić szczegółowej analizy problemu lub
profesjonalnego osądu.
Ernst & Young nie ponosi odpowiedzialności
za jakiekolwiek straty powstałe w wyniku czynności
podjętych lub zaniechanych na podstawie niniejszej
publikacji. Zalecamy, by wszelkie przedmiotowe
kwestie były konsultowane z właściwym doradcą.