D - Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Szczecinie

Sygn. akt I ACa 112/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 kwietnia 2013 r.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący:
SSA Artur Kowalewski
Sędziowie:
SSA Mirosława Gołuńska (spr.)
SSA Wiesława Kaźmierska
Protokolant:
st. sekr.sądowy Beata Wacławik
po rozpoznaniu w dniu 9 kwietnia 2013 r. na rozprawie w Szczecinie
sprawy z powództwa S. S. i A. V.
przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.
o zapłatę
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie
z dnia 26 listopada 2012 r., sygn. akt VIII GC 255/12
I. oddala apelację,
II. zasądza solidarnie od powodów S. S. i A. V. na rzecz pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.
kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
SSA M.Gołuńska SSA A.Kowalewski SSA W.Kaźmierska
Sygn. akt I A Ca 112 /13
UZASADNIENIE
Powodowie S. S. i V. A. w pozwie skierowanym przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.
domagali się zasądzenia solidarnie na ich rzecz od pozwanej kwoty 181.977,36 zł z ustawowymi odsetkami od sum
wyszczególnionych w pozwie oraz z kosztami procesu .
Uzasadniając tak sformułowane roszczenie wskazali ,że powódkę łączyła z Spółką (...) umowa o realizację inwestycji
w postaci budowy obiektu handlowego ( w którym miał być też box handlowy dla niej przeznaczony ) oraz umowa
najmu lokalu użytkowego o numerze (...) ( do której to umowy jako najemca przystąpił V. A.). Pozwana wydać miała
powódce zamiast lokalu o numerze (...) (...), będącego przedmiotem umów, lokal nr (...)(...), zlokalizowany obok.
Powodowie nie wyrazili zgody na zamianę lokali, co oznacza ,że pozwana nie wywiązała się z umowy uniemożliwiając
jednocześnie powodom skuteczne podjęcie jakichkolwiek czynności w stosunku do lokalu , w szczególności dokonania
jego sprzedaży w momencie, gdy był popyt ;to skutkowało szkodą powodów w kwocie 120.000 zł. Nadto na szkodę
powodów składała się kwota 61.977,36 zł stanowiąca łączną sumę wpłat, jakich uprzednio powódka dokonała na rzecz
pozwanej .
Pozwana z kolei wnosiła o oddalenie powództwa i o zasądzenie od powodów zwrotu kosztów procesu. Argumentowała ,
że nie posiada legitymacji czynnej co do żądania rozliczenia nakładów poniesionych na nieruchomość ,zarzucając
jednocześnie ,że powód nie posiada legitymacji biernej co do żądania zapłaty kwoty 61.977,36 zł. Pozwana twierdziła ,
że zwrot środków wpłaconych przez powódkę mógł nastąpić wyłącznie w trakcie trwania inwestycji, po podpisaniu
protokółu odbioru powierzchni handlowej nr (...) było to już niemożliwe , szerzej takie swoje stanowisko uzasadniając .
Pozwana wyjaśniała również skąd zmiana numeru stanowiska handlowego przydzielonego powódce .
Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 26 listopada 2012 r. powództwo oddalił i zasądził
solidarnie od powodów na rzecz pozwanej kwotę 3617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Orzeczenie to zostało oparte na następujących ustaleniach :
S. S. i V. A. prowadzą działalność gospodarczą , między innymi w zakresie sprzedaży detalicznej na straganach i
targowiskach, powódka od 1996 ,a V. A. od 2004 roku. Obecnie wspólnie prowadzą sklep wędkarski, położony w na
terenie centrum handlowego (...), przy ul. (...) w S..
W dniu 14 października 2003 roku S. S. zawarła z (...) spółką z o.o. w S. umowę „przyrzeczenia zawarcia umowy
o realizację inwestycji”, która miała polegać na finansowaniu z jej środków jako kupca , budowy przez spółkę
(...) powierzchni handlowej wraz z tzw. boxem (stanowiskiem handlowo-usługowym) dla niej przeznaczonym.
W 2007 roku przedstawiciele Spółki przystąpili do ustaleń z poszczególnymi kupcami lokalizacji ich stanowisk
handlowych . Na spotkaniu w dniu 25 września 2007 roku, w którym brał udział prezes zarządu spółki (...) D. J., S. S.
zaproponowano box położony w środkowej części obiektu na co ona nie przystała ,a z notatki z tego spotkania zawartej
na planie obiektu wynika ,że chciałaby ona box przylegający do parkingu. Na spotkaniu w dniu 17 października 2007
roku S. S. zaakceptowała box oznaczony na poglądowym planie numerem (...) , przylegający do parkingu i mający
osobne wejście. D. J. wyliczył, że box nr (...) stanowi czwartą lokalizację licząc od wejścia do obiektu. Notatkę z dnia 17
października 2007 roku sporządzoną na tym samym poglądowym planie obiektu podpisali S. S. oraz członek zarządu
spółki (...) Z. Z..
W dniu 1 października 2008 roku S. S. zawarła ze spółką (...) „Umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji” , w której
Spółka (...) została określona jako „inwestor zastępczy”, a S. S. - jako „inwestor”.
Przedmiotem umowy było prowadzenie wspólnej inwestycji polegającej na przebudowie targowiska (...), położonego
w S. przy al. (...), zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz pozwoleniem na budowę, w skład
którego wchodzić miała Hala oraz Galeria Handlowa (...) wraz z wykonaniem niezbędnych urządzeń infrastruktury
technicznej oraz wybudowaniem punktu handlowego oznaczonego na projekcie inwestycji pod numerem (...) (§ 1 ust.
1).
W § 1 ust. 2 umowy strony postanowiły, że nakłady poniesione na budowę wyżej wymienionego punktu handlowego
stanowią inwestycję w obcym środku trwałym i będą własnością inwestora. Na podstawie umowy inwestor
zastępczy zobowiązał się przebudować targowisko poprzez wybudowanie za pośrednictwem wybranych przez siebie
wykonawców Hali T. wraz z punktem handlowym i oddać go do eksploatacji inwestorowi w terminie 7 dni od daty
odbioru końcowego hali i uzyskania pozwolenia na użytkowanie (§ 1 ust. 4)
Inwestor zobowiązał się zaś partycypować w kosztach inwestycji w części odpowiadającej kwocie 46.410 zł plus
podatek VAT, stanowiącej koszt wybudowania punktu handlowego o powierzchni 17,85 m2 (§ 3 ust. 1). W
umowie zapisano przy tym, że wskazana kwota nie jest ostateczna i może ulec zmianie w przypadku wzrostu lub
spadku końcowych kosztów inwestycji. Inwestor zobowiązał się również do zawarcia umowy najmu na warunkach
określonych w projekcie stanowiącym załącznik nr 3 przy uwzględnieniu, że umowa najmu zostanie zawarta na czas
nie krótszy niż piętnaście lat, z przewidywaną stawką czynszu najmu 70 zł + VAT za 1 m2 powierzchni najmu (§ 3 ust. 5).
W § 3 ust. 9 umowy strony przewidziały, że po rozpoczęciu budowy, w przypadku rezygnacji przez inwestora z
inwestycji oraz: a) wskazania następcy zaakceptowanego przez spółkę (...) przejmującego dotychczasowe prawa
i obowiązki inwestora wynikające z niniejszej umowy, wypłata wpłaconych zaliczek nastąpi w terminie 30 dni
od podpisania umowy z następcą, przy czym w takiej sytuacji potrącone zostanie 5% kwoty wartości przyjętej w
§ 3 ust.1; b) niewskazania następcy - inwestor zastępczy zobowiązuje się do wypłacenia inwestorowi dotychczas
wpłaconych zaliczek z potrąceniem 15% kwoty wartości przyjętej w § 3 ust.1. z tym, że wypłata nastąpi po zakończeniu
i rozliczeniu inwestycji; c) wskazania następcy z grona najbliższej rodziny - wypłata oraz przekazanie praw nastąpi
bez żadnych potrąceń. Inwestor zobowiązany został ponadto do dokonania odbioru końcowego w ciągu 7 dni od daty
zawiadomienia go przez inwestora zastępczego o gotowości do odbioru. Zaznaczono przy tym, że podpisanie przez
strony protokołu odbioru oznacza zakończenie realizacji przedmiotu umowy (§ 3 ust. 10).
W § 4 umowy – zatytułowanym „pełnomocnictwo” – S. S. jako inwestor ustanowiła spółkę (...) inwestorem zastępczym
i udzieliła jej pełnomocnictwa do zawierania umów z wykonawcami w celu realizacji inwestycji na nieruchomości
określonej w umowie, uzyskania wszelkich stosownych zezwoleń, zaświadczeń innych dokumentów decyzji
niezbędnych do realizacji inwestycji, wymaganych przepisami prawa budowlanego i innych ustaw, ustanawiania
ograniczonych praw rzeczowych na rzecz Zakładu (...), Zakładów (...) oraz prowadzenie w tym celu stosownych
negocjacji (§ 4).
W § 5 strony ustaliły, że spółka (...) jest właścicielem obiektu określonego w § 1 ust. 1, wybudowanego zgodnie
z pozwoleniem na budowę, wraz z infrastrukturą techniczną nawierzchnią i elementami urządzenia terenu, z
zastrzeżeniem § 1 ust. 2.
Strony ustaliły również, że w przypadku, gdy postanowienia niniejszej umowy okażą się w całości lub częściowo
nieważne lub niemożliwe do zrealizowania, nie wpływa to na moc obowiązującą pozostałych postanowień umownych.
Postanowienia nieważne lub niemożliwe do zrealizowania strony zobowiązują się zastąpić innymi postanowieniami,
które najpełniej odpowiadać będą celowi niniejszej umowy (§ 7).
W § 8 umowy strony ustaliły, że wszelkie jej zmiany wymagają zgody obu stron wyrażonej w formie pisemnej.
W dniu 19 października 2009 roku S. S. zawarła ze spółką (...) umowę najmu lokalu użytkowego w obiekcie handlowo
- usługowym położonym w S. przy al. (...). W. 42/43. W ramach tej umowy spółka (...) zobowiązała się przekazać
S. S. w terminie 15 miesięcy od dnia 15 września 2009 roku do używania lokal użytkowy o numerze (...) i całkowitej
powierzchni 17,85 m( 2). W umowie zaznaczono, że położenie przedmiotu umowy oraz kształt jego powierzchni i układ
funkcjonalny przedstawiony został na rzutach stanowiących załącznik nr 1 (§ 2 ust. 1).
W umowie strony ustaliły, że podstawą obciążającego najemcę czynszu najmu będą faktyczne rozmiary powierzchni
użytkowej przedmiotu najmu ustalone w drodze jej ostatecznego pomiaru, po wykończeniu obiektu (§ 2 ust. 2). W
myśl umowy wynajmujący zamierzał dokonać otwarcia obiektu dla klientów w dniu 15 grudnia 2010 roku, zobowiązał
się jednocześnie do niezwłocznego zawiadomienia najemcy o wystąpieniu przeszkód uniemożliwiających dotrzymanie
tego terminu. Zastrzeżono przy tym, że otwarcie dla klientów powinno nastąpić nie później niż do dnia 15 maja
2011 roku, zaś przedmiot najmu powinien zostać wydany najemcy na co najmniej 30 dni przed ustalonym dniem
otwarcia (§ 4 ust. 1 i 2). Czas trwania umowy ustalono na okres 20 lat liczony od dnia wydania najemcy przedmiotu
najmu. Ustalono również, że z zastrzeżeniem odmiennych postanowień umowy lub bezwzględnie obowiązujących
przepisów prawa stronom nie przysługuje prawo wcześniejszego rozwiązania umowy, z wyjątkiem rozwiązania w
drodze wzajemnego porozumienia (§ 5 ust 1 i 2). W zakresie należności czynszowych strony ustaliły, że płatność na
rzecz wynajmującego nastąpi począwszy od dnia otwarcia obiektu dla klientów, ale nie później niż od pierwszego
dnia po upływie 14 dni od dnia wydania przedmiotu najmu (§ 6 ust. 1) . W zakresie prac wykończeniowych ustalono,
że wszelkie prace najemcy, które są niezbędne do podjęcia przez niego działalności w przedmiocie najmu zgodnie z
postanowieniami umowy, najemca zobowiązany jest wykonać na własny koszt i własne ryzyko (§ 10). W § 17 umowy
postanowiono, że najemcy przysługuje prawo oddania przedmiotu najmu lub jego części osobie trzeciej w podnajem
lub do używania na innej podstawie prawnej oraz przeniesienia prawa i obowiązków wynikających z umowy jedynie
za pisemną zgodą wynajmującego.
Po zakończeniu stosunku najmu najemca był zobowiązany do zwrotu przedmiotu najmu w stanie, w jakim go
odebrał, z uwzględnieniem stopnia zużycia wskutek prawidłowej eksploatacji – zgodnie z § 19 ust. 1 umowy). W §
19 ust. 5 zapisano zaś, że w przypadku zbycia przez inwestora osobom trzecim praw wynikających z posiadanych
nakładów, zgodnie z „umową o prowadzeniu wspólnej inwestycji” spółka (...) ma prawo pierwokupu nabycia tych
praw, przy czym nabycie praw przez spółkę w drodze pierwszeństwa, w ciągu dwóch lat od oddania przedmiotu najmu
do używania, nastąpi za cenę równowartości nakładów, w wysokości określonej „umową o prowadzeniu wspólnej
inwestycji”.
W § 22 ust 4 umowy strony zastrzegły, że wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy oraz załączników do niej wymagają
formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Jednym z załączników do umowy był rysunek obejmujący rzut parteru budowanej galerii, na którym numerem (...)
oznaczony został lokal przylegający do parkingu i posiadający osobne wejście, stanowiący drugą lokalizację licząc od
wejścia do obiektu. Lokal numer (...) (...) umieszczony został pomiędzy lokalami oznaczonymi numerami (...)(...) i (...)
Na rysunku tym podpisy złożyły osoby zawierające umowę, w tym S. S., która podpisała się nieczytelnie.
W czasie realizacji przez spółkę (...) inwestycji polegającej na przebudowie targowiska położonego w S. przy al. (...) S.
S. tytułem udziału w kosztach inwestycji wpłaciła na rzecz spółki (...) : 14 września 2003 roku - 2.400 zł, 21 grudnia
2006 roku - 4.800 zł , 29 grudnia 2006 roku - 3.600 zł , 21 czerwca 2007 roku – 7.200 zł, 14 kwietnia 2008 roku –
9.000 zł, 3 grudnia 2009 roku - 7.259,34 zł, 11 marca 2010 roku - 7.259,34 zł, 10 czerwca 2010 roku - 7 .259,34 zł, 23
lipca 2010 roku - 7 .259,34 zł, 24 listopada 2010 roku – 5.940 zł.
W czasie realizacji inwestycji doszło do zmian w rozkładzie poszczególnych pomieszczeń. Lokal użytkowy pierwotnie
oznaczony numerem (...) został połączony z lokalem oznaczonym numer (...) (...), tym samym dwa lokale z
dotychczasowym oznaczeniem (...) i (...) utworzyły jedno pomieszczenie z samodzielnym wejściem z zewnątrz.
Następnym samodzielnym lokalem, drugim z kolei od wejścia do budynku od strony parkingu, został lokal o numerze
(...) (...) Ten ostatni lokal pod względem powierzchni i kształtu jest podobny do pierwotnie przewidzianego lokalu o
numerze (...) (...), który ostatecznie jako samodzielny lokal w ogóle nie powstał. Lokal (...)(...) tak jak planowany lokal
o numerze (...) (...) zajmuje drugą lokalizację od wejścia.
Po ukończeniu budowy obiektu przeznaczonego na centrum handlowe (...) przystąpiono do odbioru poszczególnych
pomieszczeń użytkowych.
W odbiorach uczestniczyli najemcy poszczególnych lokali, przedstawiciele spółki (...) oraz przedstawiciele
generalnego wykonawcy - spółki akcyjnej (...). Pomieszczenia oddawane były w stanie surowym. S. S. przystąpiła
do odbioru w dniu 27 stycznia 2011 roku ,z czynności tej sporządzono pisemny protokół. Uczestniczyli w niej
przedstawiciele generalnego wykonawcy - spółki akcyjnej (...), która występowała jako „strona przekazująca” oraz
członkowie zarządu spółki (...) i S. S. (oznaczona w protokole jako „najemca”), która występowali jako „strona
przejmująca. Ze strony spółki (...) protokół podpisali członkowie zarządu Z. Z. i A. P. – złożyli podpisy na stronie
drugiej jako „przejmujący” oraz na stronie pierwszej w miejscu „odbierający przyjmuje przedmiot odbioru bez
zastrzeżeń”. W protokole wydrukowano również nazwisko D. J. jako prezesa zarządu spółki (...), nie uczestniczył on
jednak w tym odbiorze i nie podpisał protokołu.
W protokole wpisano, że przedmiotem odbioru jest pomieszczenie o numerze (...)
S. S. podpisała protokół w trzech miejscach : nieczytelny podpis złożyła na stronie drugiej jako „przejmujący”
oraz na stronie pierwszej w miejscu „odbierający przyjmuje przedmiot odbioru bez zastrzeżeń”, ponadto na stronie
pierwszej podpisała się czytelnie z adnotacją „otrzymałam klucze”, składając podpis i adnotację obok oznaczenia jako
przedmiotu odbioru lokalu (...)(...) W punkcie VI protokołu zamieszczono następujące uwagi: uzupełnić tynk przy
ścianach, uzupełnić szybę drzwiową, uzupełnić posadzkę przy stolarce drzwiowej, uzupełnić wypusty oświetleniowe,
usunąć piankę montażową przy podejściu.
Dalej - w punkcie VIII protokołu zaznaczono - że odbierający przyjmuje przedmiot umowy bez zastrzeżeń i przyjmuje
odbiór z dniem pisemnego potwierdzenia usunięcia usterek i braków wymienionych w punkcie VI. W dniu 27
stycznia 2011 roku S. S. złożyła pisemne oświadczenie o otrzymaniu i zapoznaniu się z rysunkami przedstawiającymi
dopuszczalne sposoby montażu zakotwień w płytach SP 32. Zobowiązała się także do przestrzegania zasad ujętych
w rysunkach oraz przeszkolenia w tym zakresie swoich pracowników i podwykonawców pracujących w centrum
handlowym (...). Przy podpisie S. S. umieszczonym na oświadczeniu zapisany został numer lokalu : (...) 19 lutego
2011 roku S. S. złożyła wobec spółki (...) oświadczenie potwierdzające, iż została powiadomiona o włączeniu napięcia
elektrycznego na obiekcie C.H. (...) oraz potwierdzające, że nie wykonywała żadnych nieudokumentowanych zmian
instalacji elektrycznej w pomieszczeniu o numerze 1.(...) które nazwała „moją powierzchnią najmu”.
Po przekazaniu lokali użytkowych poszczególnym najemcom na wielu witrynach w galerii (...) pojawiły się oferty
dotyczące sprzedaży lub najmu lokali.
W lokalu numer (...)(...) umieszczone zostało urządzenie przeciwpożarowe - hydrant, wymagane przez przepisy
przeciwpożarowe. Na wysokości lokalu numer (...)(...) umieszczony został postój taksówek.
Pismem z dnia 5 maja 2011 roku S. S. zwróciła się do prezesa zarządu spółki (...) D. J. z prośbą „o przywrócenie
pawilonu nr (...) zgodnie z umową najmu z dnia 19 października 2010 roku”. Następnie 30 maja 2011 roku S. S., spółka
(...) i V. A. podpisali „umowę przystąpienia do umowy najmu”. W treści umowy V. A. oświadczył, że jest mężem S. S.
i znane są mu prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu powierzchni handlowej nr (...) w Centrum Handlowym
(...) w S., zawartej przez jego żonę ze spółką (...) w dniu 19 października 2009 roku.
W piśmie z dnia 4 lipca 2011 roku, nawiązując do pisma z dnia 5 maja 2011 roku, S. S. i V. A. wskazali, że otrzymany od
spółki (...) lokal (...)(...) jest oddalony od głównego wejścia, jest blokowany i zastawiany samochodami TAXI, ponadto
w przyznanym zgodnie z umową lokalu (...) (...) nie ma hydrantu. W dalszej części pisma zamieścili zapis: „lokal został
wydany bez mojej zgody” oraz „nie wyrażałam zgody na zamianę lokalu z (...) na (...)”. Podnieśli również, że z uwagi
na dobro wspólnej inwestycji uznali przydział lokalu (...)(...) za chwilowy, oczekując otrzymania należnego lokalu (...)
(...) z momentem otwarcia centrum. Z uwagi na dotychczasowy brak jakiejkolwiek informacji w tym względzie wnieśli
o udzielenie odpowiedzi w terminie 7 dni.
Spółka (...) udzieliła pisemnej odpowiedzi na powyższe pismo w tym samym dniu. Zarząd spółki poinformował, że
lokalizacja zajmowanego przez S. S. i V. A. pawilonu o numerze (...) obecnie w dokumentacji projektowej i księgowej
funkcjonuje pod nr (...)
Prezes zarządu spółki (...) D. J. oraz członek zarządu Z. Z. proponowali sporządzenie aneksu do umowy najmu, w
którym strony oznaczyłyby przedmiot umowy numerem (...) (...) w miejsce numeru (...) na co powodowie nie wyrazili
zgody . Przyznany im w stanie surowym lokal nr (...)(...) powodowie przystosowali do prowadzonej w nim działalności
gospodarczej –jest to sklep wędkarski . W lokalu nr (...) (...), który powstał z połączenia pierwotnie planowanego
lokalu (...) (...) z lokalem nr (...) (...) prowadzona jest kwiaciarnia. Powodowie wystąpili też do Sądu Rejonowego w
Szczecinie z pozwem przeciwko spółce (...) o wydanie lokalu nr (...) (...),pozew ten jednak cofnęli i postępowanie w
sprawie umorzono.
Pismem z dnia 24 maja 2012 roku S. S. i V. A. wezwali spółkę (...) do zapłaty wkładu inwestycyjnego z odsetkami w
terminie 14 dni zarzucając nienależyte wykonanie umowy najmu z 19 października 2009 roku przez przyznanie im
jako najemcom zamiast lokalu nr (...) (...) lokal o nr (...)(...) W odpowiedzi spółka (...) wskazała na brak podstaw do
zapłaty żądanej kwoty.
Po tak poczynionych ustaleniach faktycznych ,po dokonaniu ich kwalifikacji prawnej, Sąd powództwo ocenił jako
nieuzasadnione i jako takie w całości oddalił .
Powodowie dochodzili odszkodowania za niewykonanie ewentualnie nienależyte wykonanie przez pozwaną spółkę
dwóch umów, a mianowicie umowy przyrzeczenia zawarcia umowy o realizację inwestycji z dnia 14 października 2003
roku oraz umowy najmu z dnia 19 października 2009 roku. Zauważył przy tym Sąd ,że w wykonaniu tej pierwszej
umowy S. S. zawarła z pozwaną umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji z dnia 1 października 2008 roku, w ramach
której to umowy wpłaciła pozwanej kwotę 61.977,36 zł.
Tak więc powodowie domagali się odszkodowania za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie przez pozwaną
umowy, w związku z którą zapłacili spółce (...) w 10 ratach kwotę 61.977,36 zł tj. umowy o prowadzenie wspólnej
inwestycji z dnia 1 października 2008 roku, dochodząc zwrotu wpłaconej kwoty z odsetkami ustawowymi liczonymi
od dnia następnego po dokonaniu każdej wpłaty oraz odszkodowania związanego z zawartą w dniu 19 października
2009 roku umową najmu żądając zasądzenia kwoty 120.000 zł z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu.
Podstawą prawną roszczeń powodów - według Sądu Okręgowego - był art. 471 k.c. Oznacza to ,że pozwana będąca
stroną obu umów posiada w sprawie legitymację bierną. Powodowie nie domagali się w tym procesie od właściciela
wybudowanego obiektu zwrotu nakładów w oparciu o art. 230 k.c. w zw. z art. 226 § 1 k.c. ,dochodzili natomiast
odszkodowania od pozwanej jako inwestora zastępczego za niewykonanie czy też nienależyte wykonanie opisanych
wyżej umów. Sąd zgodził się natomiast z pozwaną, że powód nie ma legitymacji czynnej co do żądania zapłaty
odszkodowania za niewykonanie (nienależyte wykonanie ) pierwszej z umów ponieważ nie był jej stroną. Przypomniał
następnie Sąd jakie przesłanki muszą być spełnione by zachodziła odpowiedzialność odszkodowawcza z art. 471 k.c.
Co do żądania zapłaty kwoty 61.977,36 zł - pieniądze te w 10 ratach przekazała pozwanej powódka która jednak ,
w ocenie Sądu Okręgowego , nie wykazała ani niewykonania, ani nienależytego wykonania umowy prowadzenia
wspólnej inwestycji przez pozwaną . Podkreślił przy tym Sąd ,że według powódki nienależyte wykonanie przez spółkę
(...) „Umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji” (podobnie jak umowy najmu) sprowadzało się do niewydania jej
lokalu o numerze (...)(...) . W pozwie podano wprost , że Spółka nie wywiązała się z zawartej umowy- lokalizacja lokalu
była z nią uzgodniona, powodowie natomiast nie wyrazili zgody na jej zmianę.
Przypomniał Sąd ,że z ustaleń faktycznych wynika , że S. S. wydano lokal o numerze (...)(...) w stanie surowym , który to
ona następnie wspólnie z V. A. przystosowała do prowadzenia w nim sklepu wędkarskiego, funkcjonującego jeszcze w
dacie zamknięcia rozprawy .Powódka na rozprawie stwierdziła jedynie , że sklepu tego z mężem nie chcą już prowadzić.
Podkreślił Sąd , że przyjęcie przez powódkę od pozwanej lokalu o numerze (...)(...) ma przesądzające znaczenie dla
oceny czy miało miejsce niewykonanie bądź nienależyte wykonanie „umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji” i
umowy najmu przez wydanie lokalu .
Umowa o prowadzenie wspólnej inwestycji w § 3 ust. 10 stanowiła , że podpisanie przez jej strony protokołu odbioru
oznacza zakończenie realizacji przedmiotu umowy. Powódka przystąpiła do odbioru lokalu będącego przedmiotem
umowy w dniu 27 stycznia 2011 roku . W odbiorze tym uczestniczyły 3 podmioty, w tym pozwana jako inwestor
zastępczy reprezentujący zgodnie z § 4 umowy powódkę oraz sama powódka, oznaczona w protokole odbioru jako
„najemca”. Pozwaną reprezentowało dwóch członków zarządu - Z. Z. i A. P., którzy podpisali protokół za spółkę
(...) . S. S. przyjęła lokal (...) (...), który - co sama przyznała - pod względem powierzchni i kształtu nie różnił się
od lokalu pierwotnie oznaczonego na planie parteru centrum handlowego numerem (...), był jedynie w stosunku
do tego lokalu przesunięty dalej od wejścia. Powódka nie zgłaszała żadnych zastrzeżeń do lokalizacji odebranego
przedmiotu świadczenia,a uwagi zawarte w protokole dotyczyły jedynie stanu wykończenia lokalu i odnosiły się do
tynków, szyb, posadzek, białego sprzętu. Pani S. podpisała protokół w trzech miejscach: na stronie pierwszej podpisała
się obok oznaczenia przedmiotu odbioru - lokalu (...)(...) - z adnotacją „otrzymałam klucze”, ponadto na stronie
pierwszej podpisała się w miejscu „odbierający przyjmuje przedmiot odbioru bez zastrzeżeń” oraz na stronie drugiej
jako „przyjmujący” . W tym samym dniu Pani S. złożyła ponadto jako „najemca lokalu (...)(...)” pisemne oświadczenie
o otrzymaniu i zapoznaniu się z rysunkami przedstawiającymi dopuszczalne sposoby montażu zakotwień w płytach
SP 32,a następnie złożyła do spółki (...) oświadczenie z dnia 19 lutego 2011 roku dotyczące instalacji elektrycznej w
pomieszczeniu (...), które nazwała „moją powierzchnią najmu”. W ocenie Sądu Okręgowego takie zachowanie powódki
świadczyło o tym ,że porozumiała się ona ze spółka (...) jako stroną „umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji” co
do tego, że w celu umorzenia zobowiązania z tej umowy Spółka spełni na jej rzecz inne świadczenie, niż pierwotnie
opisane w umowie , a mianowicie zamiast lokalu o numerze (...) (...) wyda - taki sam co do powierzchni i kształtu, a
jedynie przesunięty dalej od wejścia - lokal o numerze (...) (...)
Przypomniał dalej Sąd ,że zgodnie z brzmieniem art. 506 § 1 k.c. w takiej sytuacji dotychczasowe zobowiązanie wygasa
dodając ,że w orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że zamiar stron zawarcia umowy z art. 506 § 1 k.c. nie
musi być uzewnętrzniony w sposób wyraźny. Może on zostać wyrażony także w sposób dorozumiany (art. 60 k.c.) choć
oczywiście nie można go domniemywać .Odnowienie, o jakim mowa w art. 506 k.c., nie stanowi zmiany pierwotnej
umowy, ale zaciągnięcie nowego zobowiązania w celu umorzenia poprzedniego i nie dochodzi w wyniku takich zmian
do obejścia formy pisemnej zastrzeżonej pod rygorem nieważności ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009
roku, III CSK 195/08).
W tej sprawie wola stron wyrażająca zamiar zawarcia umowy z art. 506 § 1 k.c. została uzewnętrzniona poprzez
wydanie S. S. lokalu o numerze (...) (...), który przyjęła ona bez uwag jako swoją powierzchnię najmu, udostępnioną
jej w ramach wykonania „Umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji” . Ponadto w związku z tym, że w „Umowie o
prowadzenie wspólnej inwestycji” w § 3 ust. 10 (zdanie drugie) przewidziano, że podpisanie przez strony protokołu
odbioru oznacza zakończenie realizacji przedmiotu tej umowy, Sąd doszedł do wniosku , że wolą stron było, aby spółka
(...) spełniła inne niż pierwotnie przyjęte świadczenie tj. zamiast lokalu o numerze (...) (...) wydała lokal o numerze
(...)(...) , w celu umorzenia pierwotnego zobowiązania z „Umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji”. Skoro pani S.
nie mogła otrzymać dwóch lokali to oznacza ,że przyjęcie lokalu nr (...)(...) (zamiast lokalu nr (...) (...)) nastąpiło w
celu umorzenia „Umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji”. Wola stron umowy we została wyrażona na piśmie protokół odbioru lokalu ma formę pisemną i została przez obie strony podpisany . Przypomniał Sąd ,że umowa z 2008
r. w § 8 przewidywała, że wszelkie jej zmiany wymagają zgody obu stron wyrażonej w formie pisemnej. Skoro jednak
porozumienie z art. 506 k.c. nie stanowi zmiany pierwotnej umowy to jego zawarcie jest możliwe w dowolnej formie
choć strony nadały mu formę pisemną.
Dochodzenie w terminie późniejszym przez S. S. od Spółki wydania lokalu nr (...) (...). nie prowadziło do uchylenia
jej wcześniejszego oświadczenie woli o przyjęciu lokalu (...)(...) w celu umorzenia zobowiązania z umowy z 1.10.2008
r. Przepis art. 61 § 1 k.c. stanowi ,że odwołanie oświadczenia woli jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym
oświadczeniem, bądź wcześniej , w tej sprawie powódka nie wykazała natomiast by odwołanie przez nią oświadczenia
woli doszło do zarządu spółki (...) jednocześnie z tym oświadczeniem, bądź wcześniej. Sąd uznał ,że protokół odbioru
został podpisany za osoby uprawnione ze strony Spółki (...) , a powódka nie wykazała ,że lokal odebrała tymczasowo .
W konsekwencji tak ustalonych faktów oraz ich kwalifikacji prawnej Sąd przyjął ,że nieuzasadnione są twierdzenia
powódki , że pozwana nie wykonała bądź nienależycie wykonała „Umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji” oraz
umowę najmu wydając lokal nr (...)(...) Tym samym niezasadne było jej roszczenie odszkodowawcze o zapłatę kwoty
61.977,36 zł. Sąd podkreślił przy tym ,że nie doszło również do odstąpienia przez powódkę od „Umowy o prowadzenie
wspólnej inwestycji” ,co mogłoby ewentualnie uzasadniać roszczenie o zwrot wpłaconej kwoty 61.977,36 zł. Uznał
Sąd ,że po zakończeniu umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji powódka nie mogła już od tej umowy odstąpić,
było to możliwe jedynie w czasie realizacji samej inwestycji , w tym czasie powódka od umowy nie odstąpiła .
Co do roszczenia odszkodowawczego z umowy najmu z dnia 19 października 2009 roku, do której za zgodą S. S. i
spółki (...) przystąpił w dniu 30 maja 2011 roku V. A. - o zapłatę kwoty 120.000 zł za nienależyte wykonania tej umowy
Sąd ocenił je również jako nieuzasadnione .
Powodowie w pozwie wskazali, że powstanie szkody wiążą z faktem wydania im lokalu o numerze (...)(...) zamiast
lokalu o numerze (...) (...), przy jednoczesnym braku jakiejkolwiek dokumentacji projektowej, księgowej bądź też
w postaci pisemnego aneksu do umowy, w którym nastąpiła zmiana oznaczenia lokalu. Okoliczności te miały
spowodować ,że nie byli oni pewni co do swojej sytuacji prawnej, a brak umowy dotyczącej będącego w ich władaniu
lokalu o numerze (...)(...) uniemożliwiał im podejmowanie jakichkolwiek czynności dotyczących tego lokalu, w
szczególności nie mogli go sprzedać, gdy był na niego popyt. W wyniku tych okoliczności powodowi mieli ponieść
szkodę w wysokości 120.000 zł.
Tak sformułowane roszczenie Sąd ocenił jako niewykazane - powodowie nie przedłożyli żadnego dowodu
potwierdzającego wysokość szkody mającej powstać w wyniku błędnie wystawionej dokumentacji. Zauważył Sąd ,że
nie wiadomo w jaki sposób powodowie mieliby - jak twierdzą - „sprzedać” lokal, skoro przysługiwało im do niego
wyłącznie prawo najmu. Nie zostało też wykazane za pomocą jakiegokolwiek dowodu czy powodowie w ogóle mieli
możliwość „sprzedaży” lokalu (bądź nakładów ) ani za jaką sumę. Powodowie nadal władają lokalem nr (...)(...) ,a
powódce przysługuje roszczenie o nakłady odpowiadające kwocie 61.977,36 zł. Oznacza to ,że ewentualna szkoda
powodów to różnica między kwotą 120.000 zł, za którą - jak twierdzą - mogli „sprzedać” lokal gdy był na niego popyt,
a kwotą za jaką mogą „sprzedać” lokal ten (bądź nakłady) obecnie.
Niezależnie od powyższych rozważań należy mieć na względzie, że zmiana umowy najmu poprzez oznaczenie
przedmiotu najmu jako lokalu nr (...)(...) zamiast (...) mogła być dokonana wyłącznie w drodze aneksu podpisanego
przez obie strony na co powodowie jednak się nie godzili co wprost wynika z zeznań prezesa zarządu pozwanej D. J. i
co potwierdził też powód ,który zeznał , że członek zarządu Z. Z. działając za spółkę (...) proponował , że spółka może
„przepisać umowę i zmienić numerację lokalu”. Skoro powodowie odmówili podpisania aneksu do umowy najmu
mocą którego by doprowadzono do prawidłowego oznaczenie lokalu będącego przedmiotem najmu tj. z lokalu nr (...)
(...) ,który ostatecznie w ogóle nie powstał, na lokal oznaczony faktycznie odebrany tj. nr 1.P.5 to obecnie nie mogą
skutecznie powoływać się na szkodę związaną z błędnie wystawioną dokumentacją. Spółka (...) bez udziału powodów
nie mogła w drodze aneksu dokonać korekty oznaczenia przedmiotu najmu, wydała jednak powodom pismo z dnia
4 lipca 2011 roku z informacją, że lokalizacja zajmowanego przez S. S. i V. A. pawilonu o wykreślonym wcześniej
numerze (...) obecnie istnieje w dokumentacji projektowej oraz księgowej pod nr (...) (...)
W ocenie Sądu odmowa podpisania aneksu była nieuzasadniona skoro powódka uprzednio porozumiała się z
pozwaną , że w celu umorzenia zobowiązania „Umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji” przyjęła świadczenie w
postaci lokalu nr (...)(...) (art. 506 § 1 k.c.). W późniejszym czasie powódka zmieniła zdanie, jak należy domyślać się
stąd właśnie wynika brak zgody powodów na podpisanie aneksu. Oznacza to ,że powodowie nie mogli skutecznie
zarzucać pozwanej ,że to z jej winy , z przyczyny wadliwie wystawionej dokumentacji nie byli pewni co do swojej
sytuacji prawnej, a brak umowy uniemożliwiał im podejmowanie jakichkolwiek czynności dotyczących przyznanego
im lokalu, w szczególności lokalu tego nie mogli „sprzedać” gdy był na niego popyt. W toku procesu powodowie
powoływali się również na fakt, że w lokalu numer (...)(...) umieszczone zostało urządzenie przeciwpożarowe - hydrant,
wymagany przez przepisy przeciwpożarowe oraz na fakt, że na wysokości lokalu numer (...)(...) usytuowany został
postój taksówek. W ocenie Sądu żaden z tych faktów nie może być uznany za zdarzenie, z którym można powiązać
odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanej . Umieszczenie urządzenia przeciwpożarowego, wymaganego przez
przepisy przeciwpożarowe w lokalu powodów nie stanowi nienależytego wykonania przez pozwaną którejkolwiek z
umów. Zauważyć należy przy tym, że z zeznań prezesa zarządu pozwanej wynika, że gdyby nie doszło do połączenia
lokali nr (...) (...) i (...), to hydrant by umieszczono w lokalu nr (...) (...). Nie można też przyjąć, że powstanie
postoju taksówek na wysokości lokalu (...)(...) oznacza nienależyte wykonanie przez pozwaną zobowiązania. W
konsekwencji tak poczynionych ustaleń Sąd uznał, że roszczenie powodów o zapłatę kwoty 120.000 zł odszkodowania
jest bezzasadne.
Według Sądu nie doszło do nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną z tej tez przyczyny , że lokal wydany
powódce jest trochę bardziej oddalony od wejścia, niż lokal opisany w umowie (lokal wydany powódce zachował
przy tym wymóg drugiej lokalizacji od wejścia). Powódka wskazała na rozprawie, że „im bliżej wejścia jest lokal, tym
lepszy jest w nim handel”. Stwierdzenie to nie zostało uzasadnione , nie mówiąc już o wykazaniu w jaki to sposób
trochę oddalenie lokalu od wejścia miałoby przekładać się na szkodę dochodzoną pozwem w kwotach odpowiednio
- 61.977,36 zł i 120.000 zł.
W konsekwencji Sąd roszczenia odszkodowawcze powodów ocenił jako nieuzasadnione i dlatego powództwo oddalił
w całości .
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. i art. 98 § 1 i 2 k.p.c. oraz przepisów rozporządzenia
Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia
przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu radców prawnych, przy założeniu, że
strona pozwana jest stroną wygrywającą proces w całości.
Apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 26 listopada 2012 r. wnieśli powodowie
zaskarżając przedmiotowe orzeczenie w całości .
Zaskarżonemu wyrokowi apelujący zarzucili obrazę :
1. art. 233 k.p.c. przez nieprawidłową ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wskutek przyjęcia ,że
powódka nie wykazała ani faktu niewykonania, ani faktu nienależytego wykonania przez pozwaną umowy o
prowadzenie wspólnej inwestycji umowy najmu,
2. art. 506 k.c. poprzez błędne przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie strony porozumiały się co do tego, że w
celu umorzenia zobowiązania z umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji pozwana spełni inne świadczenie, niż
pierwotnie opisane w umowie,
3. art. 471 k.c. przez błędne przyjęcie, że powodowie nie wykazali wysokości szkody poniesionej na skutek
nienależytego wykonania przez pozwaną umowy najmu.
W konsekwencji tak sformułowanych zarzutów , szerzej uzasadnionych , powodowie wnosili o zasądzenie od pozwanej
(...) Spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w S. solidarnie na ich rzecz kwoty 181.977,36 zł z odsetkami
ustawowymi od sum liczonymi w sposób określony już w pozwie oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda
solidarnie kosztów procesu ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu
w Szczecinie do ponownego rozpoznania.
Apelujący podkreślili ,że Sąd Okręgowy trafnie przyjął ,że podstawą prawną ich roszczeń był art. 471 k.c. Zarzucili
natomiast Sądowi ,że błędnie przyjął, iż nie wykazali oni faktu niewykonania czy też nienależytego wykonania
umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji , w ich ocenie pozwana nie kwestionowała w ogóle wysokości kwoty
wskazanej w pozwie .Skarżący podkreślili , że choć zajmowany obecnie lokal powódka rzeczywiście przyjęła jednak ,
inaczej niż to ustalił Sąd Okręgowy ,uczyniła to z zastrzeżeniami.Wcześniej prowadziła z pozwaną negocjacje dot.
położenia pawilonu, wynika to też z protokołu / pismo z dnia 17 października 2007 roku aczkolwiek protokół ten
pozwalał jedynie na ustalenie ,że chodziło o lokal bezpośrednio przy parkingu. Dodała ,że protokół ten nie był
pismem technicznym , nie było w nim szczegółowo określonej liczby lokali znajdujących się w ciągu, w którym swój
lokal miała otrzymać powódka. Skonkretyzowanie położenia lokalu nastąpiło w umowie o prowadzenie wspólnej
inwestycji, określono wówczas w sposób szczegółowy lokal jaki ma powódka otrzymać ((...)), a także jego dokładne
położenie tj. jako drugi lokal od wejścia. I taka lokalizację powódka zaakceptowała. Położenie lokalu oznaczonego
jako (...) znalazło odzwierciedlenie także w umowie najmu zawartej pomiędzy stronami w dniu 19 października
2009 roku. do której przystąpił powód w dniu 30 maja 2011 roku. Powódka wiedząc o położeniu swojego lokalu,
potwierdzonego stosownymi umowami (umowa o prowadzenie wspólnej inwestycji oraz umowa najmu), dokonywała
płatności wynikających z umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji. Okoliczność ta znalazła potwierdzenie w
dowodach wpłaty dołączonych do pozwu, a nie kwestionowanych przez pozwaną. Powódka podkreśliła ,że wpłat
dokonywała oczekując ,że w zamian otrzyma uzgodniony lokal tj. lokal oznaczony jako (...). i nie wyrażała zgody na
zmianę lokalizacji swojego lokalu użytkowego , a nadto nie miała informacji od pozwanej o zmianie w dokumentacji
projektowej i księgowej numeracji lokali użytkowych. Skoro powódka otrzymała niewłaściwy lokal na skutek błędu
po stronie pozwanej spółki, a wynikającego z nieprawidłowego oznaczenia lokalu na dokumentacji projektowej to
oznacza to ,że pozwana nie wywiązała się z obu umów . Skarżący zarzucali Sądowi Okręgowemu ,szerzej takie swoje
stanowisko uzasadniając iż ten błędnie ustalił ,że strony porozumiały się co do tego, że w celu umorzenia zobowiązania
z umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji pozwana spełni inne świadczenie, niż pierwotnie opisane w umowie.
Co do wykazania wysokości poniesionej szkody -powodowie zarzucali ,że oceniając powyższe Sąd wyszedł: poza
granice sporu bowiem pozwana nie kwestionowała kwoty 120.000 zł. jako szkody poniesionej przez nich . Skarżący
przekonywali ,że wykazali wysokość poniesionej szkody przedstawili bowiem ogłoszenia ze wskazaniem kwoty ,
których żądali zbywcy lokali w galerii dodając , że w chwili obecnie nadal nie są w stanie sprzedać zajmowanego lokalu,
bowiem jego sytuacja prawna nie została do tej pory uregulowana . Powodowie nadto argumentowali ,że z uwagi na
sytuację gospodarczą i istniejący kryzys finansowy, a także wzrost konkurencyjności poprzez pojawienie wielu galerii
handlowych w S. , brak jest na dzień dzisiejszy chętnych na zakup ich lokalu .
Pozwana w odpowiedzi na apelację powodów wniosła o jej oddalenie domagając się jednocześnie zasądzenia od
powodów kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny ustalił i zważył , co następuje :
apelacja powodów okazała się bezzasadna.
Zacząć trzeba od tego ,że w obecnie obowiązującej procedurze cywilnej sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę
na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego,
wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu
pod uwagę nieważność postępowania. Powodowie nieważności postępowania nie zarzucali , a Sąd Odwoławczy z
urzędu jej nie stwierdził .Skarżący w apelacji sformułowali zarzuty naruszenia prawa procesowego , jak i materialnego .
W pierwszej kolejności rozważenia wymagają z reguły zarzuty naruszenia prawa procesowego, bowiem ocena
prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego możliwa jest dopiero po stwierdzeniu, że ustalenia
faktyczne stanowiące podstawę zastosowania prawa materialnego zostały dokonane przy prawidłowym zastosowaniu
przepisów procesowych. By zaś ocenić zasadność procesowych zarzutów apelacyjnych należy ustalić podstawę
faktyczną wydanego w sprawie orzeczenia. Ustalenie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia przebiega zawsze w kilku
etapach , z których najważniejsze są dwa : wprowadzenie do procesu właściwego materiału faktycznego ,czyli faktów
mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie oraz ustalenie prawdziwości tych faktów ,co następuje z
reguły w drodze postępowania dowodowego . Podkreślić przy tym należy ,że zakres przedmiotowy i podmiotowy
procesu zostaje określony przez stronę powodową w pozwie, który jako szczególne pismo procesowe musi zawierać,
obok dokładnie określonego żądania ,również przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających to żądanie .
Spowodowane jest to tym ,że zindywidualizowanie powództwa wymaga istnienia jego podstawy faktycznej, tj.
przytoczenia okoliczności faktycznych, którymi sąd orzekający jest bezwzględnie związany. Dopiero po ustaleniu stanu
faktycznego rozpoznawanej sprawy Sąd dokonuje jego kwalifikacji prawnej. Co do stosowania prawa materialnego
przez sąd drugiej instancji - powyższe nie może być wiązane z zakresem zarzutów apelacyjnych; ich rola sprowadza
się tylko do uwypuklenia istotnych, zdaniem skarżącego, problemów prawnych, do przekonania sądu drugiej instancji
co do ich oceny oraz "ułatwienia" kontroli instancyjnej. W tej sytuacji jest oczywiste, że sąd drugiej instancji musi
samodzielnie dokonać jurydycznej oceny dochodzonego żądania i skonfrontowania jej z zaskarżonym orzeczeniem
oraz stojącymi za nim motywami; zarzuty apelującej strony mają charakter pomocniczy i nie ograniczają swobody
sądu. To Sąd odwoławczy ustala podstawę prawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji.
Co do zasady aby ochrona prawna mogła być przez sąd udzielona obie strony procesu muszą pozostawać
do przedmiotu sporu w określonym przez prawo materialne stosunku, tak więc w każdej sprawie cywilnej
zanim sąd meriti w ogóle przystąpi do oceny zgłoszonego roszczenia procesowego , musi z urzędu uprzednio
zbadać kwestię posiadania przez obie strony legitymacji procesowej. Nie budzi wątpliwości ,że tylko ze stosunku
prawnego określonego przez prawo materialne płynie uprawnienie określonego podmiotu do występowania z
konkretnym roszczeniem przeciwko innemu konkretnemu podmiotowi. To szczególne uprawnienie konkretnego
podmiotu,oceniane z punktu widzenia prawa materialnego ,określane jest właśnie legitymacja procesową. Jeżeli
zostanie wykazane ,że strony są związane prawnomaterialnie z przedmiotem procesu ,którym jest roszczenie
procesowe to wówczas zostanie wykazana legitymacja procesowa strony powodowej (czynna ) i pozwanej
( bierna). Z żądaniem ochrony prawnej może wystąpić jedynie osoba do tego uprawniona. Tym uprawnieniem
jest więc legitymacja procesowa czynna, przy czym w przeciwieństwie do zdolności sądowej nie stanowi jakieś
ogólnej kwalifikacji podmiotu, która jest cechą trwałą i musi podlegać jednolitej ocenie w każdym procesie. A
zatem legitymacja procesowa jest to szczególne uprawnienie do prowadzenia konkretnego procesu. Może ona
wypływać z posiadania prawa podmiotowego bądź z przepisu ustawy. Legitymacja procesowa wskazuje kwalifikację
materialną podmiotów prowadzących spór, w tym znaczeniu, że powód powinien być uprawniony (z mocy norm
materialnoprawnych) do występowania z żądaniem udzielenia mu ochrony prawnej w stosunku do pozwanego, a
ten (także z mocy norm materialnoprawnych) zobowiązany do określonego zachowania się ; dotyczy ona możliwości
określenia, czy w procesie występują w charakterze stron te podmioty, które są jednocześnie podmiotami stosunku
prawnego będącego przedmiotem procesu. Tak więc w każdym procesie sąd musi rozstrzygnąć, czy strony procesowe
są jednocześnie stronami spornego stosunku prawnego. Stwierdzenie braku tej zgodności jest stwierdzeniem braku
legitymacji procesowej po stronie powoda lub pozwanego, co prowadzi do oddalenia powództwa . Przenosząc te
rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy zaakceptować wnioski Sądu Okręgowego ,że powód nie posiada
legitymacji czynnej do dochodzenia od pozwanej odszkodowania z umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji ,jako
że nie był w ogóle stroną tej umowy. Prawidłowe są również ustalenia Sądu Okręgowego , że z kolei pozwana spółka ,
jako strona obu umów , jest biernie legitymowana w przedmiotowym procesie o zapłatę odszkodowania w związku z
niewykonaniem (czy też nienależytym wykonaniem ) tych umów.
Przechodząc do zarzutów apelacyjnych należy przypomnieć , że obecnie w oparciu o przepis art. 382 k.p.c. sąd
drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu
apelacyjnym z uwzględnieniem treści art. 381 k.p.c. Powodowie nie wskazali w apelacji ani nowych faktów,
ani też nie sformułowali nowych wniosków dowodowych na poparcie swych twierdzeń, zasadność ich zarzutów
apelacyjnych mogła zostać potwierdzona lub też nie poprzez prześledzenie toku rozumowania sądu pierwszej
instancji i ustalenie czy rozumowanie to było logiczne. Art. 232 zd.1 k.p.c. stanowi, że strony są obowiązane
wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne przy czym przedmiotem dowodu
są jedynie fakty istotne ( art. 227 k.p.c.). O tym, które fakty są istotne dla rozstrzygnięcia, decyduje przedmiot
postępowania w sprawie, a ściślej przepisy mające do niego zastosowanie. Strona powodowa przedstawia w pozwie
okoliczności, które jej zdaniem kreują dochodzone roszczenie (art. 187 § 1 pkt 2). Podstawę faktyczną orzeczenia
stanowi stan faktyczny rozpoznawanej sprawy. Ustalenie to zaś jest wynikiem przede wszystkim oceny dowodów
przeprowadzonych przez sąd w toku postępowania .Ustalenia faktyczne w tej sprawie Sąd Okręgowy poczynił na
podstawie zaoferowanego materiału dowodowego tj.dokumentów prywatnych oraz dowodu z przesłuchania samych
stron . Zgodnie z brzmieniem art. 233 §1 k.p.c. sąd pierwszej instancji musi wszechstronnie rozważyć zebrany
materiału . Przepis ten kreuje zasadę swobodnej oceny dowodów, która nie oznacza oceny dowolnej. Przeciwnie ,
granice swobodnej oceny dowodów wyznaczają czynniki : logiczny, ustawowy i ideologiczny. Sąd odwoławczy może
dokonać nowych ustaleń odmiennych od ustaleń sądu pierwszej instancji, jeżeli byłyby one jedynie następstwem
innej oceny wiarygodności min. zeznań stron czy oceny dokumentów . W przedmiotowej sprawie jednak taka sytuacja
nie ma miejsca , Sąd Apelacyjny podziela bowiem w całości ustalenia i wnioski , a w konsekwencji stanowisko
sądu pierwszej instancji. Przyjmuje je za własne stąd nie zachodzi potrzeba powtarzania w całości poczynionych już
w sprawie ustaleń. Sąd Okręgowy dokonał oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie z uwzględnieniem
wymagań stawianych przez art. 233 § 1 k.p.c., ocena ta jest pełna , z uwzględnieniem zasad doświadczenia życiowego i
reguł logicznego wnioskowania . Między stronami procesu było niesporne ,że powódkę i pozwana łączyły dwie umowy
tj. o prowadzenie wspólnej inwestycji oraz umowa najmu . W obu tych umowach wskazano ( po przeprowadzonych
wcześniej między stronami negocjacji ) ,że po wybudowaniu galerii (...) powódce miał zostać wynajęty punkt handlowy
– lokal użytkowy oznaczony na projekcie inwestycji numerem (...)., o całkowitej powierzchni 17,85 m( 2 ). Jednocześnie
z poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych i ich kwalifikacji prawnej wynika ,że między stronami doszło
do zawarcia umowy odnowienia w trybie art. 506 k.c.
Skarżący w apelacji zarzucali ,że wbrew ustaleniom i wnioskom Sądu I instancji , powódka wydanego jej protokolarnie
lokalu użytkowego oznaczonego nr (...) nie przyjęła bez zastrzeżeń. Powódka w pozwie podała ,że w dniu wydania
lokalu użytkowego okazało się ,że jej zamiast lokalu nr (...) (...). przydzielono jej sąsiedni o numerze (...) wydając jej
jednocześnie klucze od tego lokalu. Wiedziała ,że jest to lokal inny od wskazanego w umowach łączących ją z pozwaną,
lokal ten jednak przyjęła bo pozwana miała ją zapewnić, że kwestia jej lokalu użytkowego będzie wyjaśniona (k. 3).
W piśmie procesowym z dnia 30 .10.2012 r. powodowie podali , że choć powódka podpisała protokół odbioru lokalu
spisany w dniu 27.01.2011 r. to jednak zgłaszała osobie wydającej lokal , iż otrzymała inny niż określony w umowie. I
dalej - lokal przyjęła bo otrzymała zapewnienie ,że jest to stan przejściowy, do momentu rozpoczęcia funkcjonowania
centrum handlowego ( k.95). Powodowie nie wskazali osoby ,która miała zapewniać powódkę ,że docelowo otrzyma
ona inny lokal użytkowy niż odebrany w dniu 27.01.2011 r.
Pozwana w odpowiedzi na pozew wywodziła ,że powódka odebrała jako przedmiot najmu powierzchnię handlowa
oznaczoną symbolem 1P5 i nie zgłaszała w dacie jej odbioru żadnych zarzutów ,dodając że powódka w oparciu o § 2 ust.
3 umowy najmu mogła po prostu odmówić odbioru oferowanego jej lokalu ( powierzchni handlowej) - k.57-8. Pozwana
podkreśliła ,że powódce wydano jako przedmiot najmu lokal ,który to ona sama wcześniej oglądała, następnie
protokolarnie odebrała i przed rozpoczęciem działalności w którym to wykonała określone prace adaptacyjne.
Powódka w trakcie przesłuchania w charakterze strony zeznała ,że po odbiorze kluczy od lokalu nr (...)(...) pytała
prezesa zarządu pozwanej dlaczego dostała ten lokal zamiast (...). na co jej nie udzielono odpowiedzi. Do 16.04.2011
r. powódka wraz z mężem dostosowali wydany im lokal użytkowy do rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej
- sklepu wędkarskiego. Powódka zeznała ,że wiedziała o tym ,że zgodnie z umową najmu mogła odmówić odbioru
przedmiotu najmu . Dodała ,że mieli kupca na swój lokal , do umowy nie doszło jedynie dlatego , że w ich lokalu był
zamontowany hydrant ppoż. Powódka przyznała, że pierwsze pismo ,które wysłała do zarządu pozwanej w sprawie
zamiany lokali było z maja 2011 r., a jej chodziło wyłącznie o lokalizację lokalu. W trakcie przesłuchania w charakterze
strony powódka nie twierdziła ,że pozwana ją zapewniła o tym ,że ostatecznie otrzyma jako docelowy inny lokal , a
mianowicie lokal oznaczony numerem (...) (...). Dodać trzeba ,że było to zresztą fizycznie niemożliwe .Sam powód
przyznał w trakcie przesłuchania w charakterze strony ,że „musieli wejść do lokalu (...)(...) ponieważ wiedzieli , że
(...). został sprzedany i od tego lokalu kluczy nie dostaną”. Słuchany następnie za stronę pozwaną prezes zarządu
Spółki T. zeznał ,że doszło do przeprojektowania lokali , ostatecznie lokale nr (...) (...).i 1 (...). zostały połączone w
jeden , a powódka otrzymała ostatecznie lokal użytkowy stanowiący drugą lokalizację od wejścia . Dodał ,że problemy
z lokalizacją lokalu powodów zaczęły się w momencie zainstalowania w ich lokalu hydrantu oraz umiejscowienia obok
postoju taksówek.
W dacie sporządzania protokołu odbioru pomieszczenia z dnia 27.01.2011 r. byli obecni po stronie przejmujących
przedstawiciele spółki (...) – dwaj członkowie zarządu A. P. i Z. Z. ( jako wynajmujący ) , S. S. jako najemca
oraz jako przekazujący - generalny wykonawca (...) S.A. i inwestor zastępczy - firma (...). Podkreślić należy ,że w
protokole odbioru lokalu z 27.01.2011 r. powódka występuje jako najemca , odbiera lokal nr (...)(...) od wykonawcy
oraz wynajmującej spółki (...), w protokole nie ma żadnych zastrzeżeń najemczyni co do numeru wydanego jej lokalu
użytkowego ,brak zapisu o warunkowym odbiorze lokalu. Powódka również w późniejszych pismach dot. lokalu,
wprawdzie adresowanych do wykonawcy , nie zawarła żadnych uwag z których by wynikało, że wydano jej niewłaściwy
lokal bądź ,że odbioru dokonała tymczasowo. Z faktu ,iż w umowie z 30 .05. 2011 r. powtórzono ,że przedmiotem
wynajmu jest lokal nr (...) (...). nie wynika ,że to był prawidłowo określony przedmiot najmu. Niesporne przecież
było ,że w tej dacie lokalu o takiej numeracji nie było w sensie fizycznym jak i prawnym , oznacza to w konsekwencji ,że
strony błędnie określiły przedmiot umowy najmu do której przystąpił powód. W sprawie jest przy tym niesporne , że
powodowie uiszczają regularnie czynsz za zajmowany lokal użytkowy.
Konsekwencją zawarcia umowy odnowienia jest wygaśnięcie dotychczas istniejącego zobowiązania , w miejsce którego
powstaje nowe. Odnowienie może przy tym wystąpić w dwóch postaciach , po pierwsze jako umowa mocą której
dłużnik zobowiązuje się spełnić inne świadczenie bądź jako umowa zobowiązująca dłużnika do spełnienia tego samego
co dotychczas świadczenia , z tym iż z innej już podstawy prawnej. W każdej z opisanych wyżej sytuacji dotychczas
istniejące zobowiązanie wygasa , dłużnika obciąża zaś powinność spełnienia świadczenia wynikającego z nowego
zobowiązania ,którego treść różni się od poprzedniego. Podkreśla się ,że konieczną przesłanka nowacji jest zamiar
wygaszenia dawnego zobowiązania przez zaciągnięcie nowego. Przewidziane w art. 506 §2 k.c. domniemanie nie
powinno działać na rzecz utrzymania dotychczasowego zobowiązania. Zamiar nowacji może być bowiem również
dorozumiany, byleby był wyraźny (por. wyrok SN z dnia 24.10.2000 r.,V CKN 125/00,Lex nr 52676). Klasyczną cecha
nowacji ,wynikająca wprost z ustawy ,jest zobowiązanie się dłużnika - za zgoda wierzyciela -do spełnienia innego
świadczenia , a istotną cecha nowacji jest to ,że dotychczasowe zobowiązanie wygasa. A. nowandi może ewentualnie
wynikać z samego faktu zmiany umowy bez potrzeby wyraźnej deklaracji umorzenia jako celu umowy, jednakże taka
możliwość istnieje tylko wówczas , gdy zmiana treści umowy dotyczy przedmiotowo istotnych jej postanowień, czyli
sięga tak głęboko ,iż zmieniają się jej essentialia negoti . Dokonane zmiany w tak wskazanym zakresie dowodzą ,że
strony chcą umorzyć dotychczasowy stosunek prawny zastępując go zawiązaniem nowego ( por. wyrok SN z dnia
18.06.2009 r. ,II CSK 37/09,lex nr 515729 czy wyrok z 20.08.2009 r.,II CSK 97/09, Lex nr 529708). Z okoliczności
przedmiotowej sprawy - z treści protokołu z dnia 27.01.2011 r. oraz późniejszych dokumentów ,jak również z
zachowania obu stron zawartych umów , z aktywności samych powodów w postaci zaadaptowania odebranego w
stanie surowym lokalu na sklep wędkarski ,prowadzenia w nim działalności gospodarczej , z podjęcia prób sprzedaży
tegoż lokalu wynika ,że nie tylko pozwana ale obie strony miały zgodny zamiar umorzenia zobowiązania o wydanie
lokalu nr (...) (...). i ustanowiły zobowiązanie o wydanie lokalu oznaczonego nr (...)(...) przez jego wykonanie .
Pozwana miała obowiązek wynająć powódce jeden lokal użytkowy, niesporne jest że wydała jej lokal nr (...)(...) ,
brak jest przy tym jakichkolwiek podstaw by przyjąć ,że lokal ten wydała ( wynajęła ) jedynie tymczasowo . Powódka
takich swoich twierdzeń nawet nie uprawdopodobniła nie mówiąc o ich udowodnieniu. Z momentem wydania lokalu
wspólnie prowadzona inwestycja została zakończona . Niesporne jest też ,iż powódka przez kilka miesięcy nie zgłaszała
zastrzeżeń do wydanego jej przedmiotu najmu. Zaczęła to czynić po zamontowaniu w lokalu hydrantu (co nastąpiło
już po wykonanych pracach adaptacyjnych w lokalu oraz jego umeblowaniu). Te wszystkie okoliczności towarzyszące
zawarciu nowego zobowiązania , a do tego zachowanie najemczyni już po wydaniu jej lokalu , uprawniały Sąd
Okręgowy do wniosku , że strony zawarły umowę odnowienia. Wola odnowienia ,tak jak to przyjął Sąd I instancji , w
związku z dyspozycja art. 60 k.c. mogła przejawiać się w jakikolwiek sposób ,który ujawnił ją w sposób dostateczny .
W rozpoznawanej sprawie to nastąpiło w formie pisemnej - przez podpisanie protokołu odbioru pomieszczenia przez
obie strony umowy , a następnie przez odebranie przez powódkę wydanego lokalu użytkowego ( bez jakichkolwiek
uwag ).
W tym miejscu można jeszcze dodać ,że strony umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji w jej § 8 ust 2 postanowiły ,że
wszelkie zmiany przedmiotowej umowy wymagają zgody stron w formie pisemnej.
Forma czynności prawnej może mieć formę pisemna zwykłą bądź kwalifikowaną. Zwykła forma pisemna stosownie
do treści art. 78 §1 k.c. to ujęcie treści oświadczenia woli w postaci dokumentu oraz złożenie pod oświadczeniem
własnoręcznego podpisu przez dokonujących czynności prawnej. Forma pisemna zwykła może wynikać z ustawy ( art.
73 i art. 74 k.c.) bądź z woli stron umowy ( art. 76 k.c.). Skutki niedochowania wymaganej formy szczególnej to :
-nieważność czynności prawnej ( art. 73 § 1 i 2 zd. 1 k.c.),
-niedopuszczalność dowodu z zeznań świadków i z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności (art. 74k.c.) oraz
niewywołanie przez czynność prawną określonych skutków.
Sankcje niedochowania formy szczególnej pozwalają więc rozróżnić : formę pod rygorem nieważności ; dla celów
dowodowych oraz dla wywołania określonych skutków prawnych. Forma pisemna wynikająca z umowy , z woli jej
stron ,gdy nie określono skutków niezachowania tej formy poczytuje się w razie wątpliwości ,że była ona zastrzeżona
wyłącznie dla celów dowodowych .Wymóg formy pisemnej ustanowionej wolą stron może być zniesiony wola stron
w drodze porozumienia. Strony mogą dokonać czynności prawnej w innej niż zastrzeżono uprzednio formie ,o ile
wcześniej dokonały zgodnego uchylenia wiążącego je porozumienia. Jeżeli wymóg formy jest jednym z postanowień
zawartej umowy to wówczas jego uchylenie musi nastąpić w drodze jej zmiany. Pojawia się tu pytanie jaka forma
jest wystarczająca dla zniesienia formy umownej. W literaturze prezentowane jest stanowisko ,że ,że uchylenie przez
strony wymogu zachowania formy szczególnej może nastąpić w każdy sposób per facta concludentia , o ile strony
miały pełną świadomość ,że dokonują czynności prawnej wbrew umowie co do formy, a mimo to chciały, aby ta
nieformalna czynność wywołała skutki prawne .Art. 77 §1 k.c. stanowi ,że zmiana umowy wymaga zachowania takiej
formy ,jaka stronny przewidziały dla jej zawarcia . Tak więc niezachowanie formy ,gdyby było zastrzeżone dla celów
dowodowych ,spowoduje skutki właściwe dla tych zastrzeżeń.
Przenosząc te rozważania prawne na grunt rozpoznawanej sprawy uzasadniony jest wniosek ,że gdyby nawet
hipotetycznie założyć ,że powódka i pozwana nie dokonały odnowienia umowy to uzasadniony byłby wniosek ,że
dokonały zmiany umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji z dnia 1.10.2008 r. przez ustalenie ,że dla powódki miał
być wybudowany lokal użytkowy oznaczony nr (...) w miejsce pierwotnie określonego lokalu nr (...) (...). ( art. 74§2
k.c. ).
W ustalonym prawidłowo stanie faktycznym sprawy uzasadniony będzie wniosek ,że niezależnie od tego czy
przyjmiemy ,że strony zawarły umowę odnowienia czy też dokonały zmiany umowy z dnia 1.10.2008 r. powódka
następnie skutecznie nie odwołała złożonego przez siebie oświadczenie woli ,iż wydanie jej lokalu nr (...)(...) . stanowi
wykonanie umowy (art. 61 § 1 k.c.). W tej sytuacji brak podstaw do podzielania stanowiska powodów ,że pozwana
nie wykonała czy też nienależycie wykonała pierwszą z umów. Z kolei zmiana umowy najmu (forma pisemna pod
rygorem nieważności ) jest uzależniona wyłącznie od powodów ,którzy to nie chcą jednak doprowadzić do zgodności
stanu faktycznego ze stanem prawnym .Powyższe wynika jednoznacznie z zeznań nie tylko pozwanej ,ale i samego
powoda. Skoro powodowie korzystają z powierzchni handlowej , za która zresztą płacą pozwanej jako wynajmującej
określony czynsz , a nie wyrażają jednocześnie zgody na aneksowanie umowy i zmianę oznaczenia przedmiotu najmu ,
w celu doprowadzenia zgodności ze stanem faktycznym , to nie mogą skutecznie dochodzić z tej to przyczyny z
umowy najmu odszkodowania zarzucając ,że nie mają tytułu prawnego do lokalu , który - co przecież niesporne
- od kilku lat wyłącznie posiadają i czerpią z niego pożytki. Przedstawiona w tym zakresie argumentacja Sądu
Okręgowego jako poprawna zostaje w całości podzielona przez Sąd Odwoławczy. Zasadnie Sąd Okręgowy przyjął
też,że powodowie nie wykazali ,przy założeniu nawet nienależytego wykonania umowy najmu przez wynajmującą
spółkę , w jakiej wysokości ewentualną szkodę ponieśli. Twierdzenie przez apelujących ,że pozwana nie kwestionowała
kwoty 120 000 zł jako wysokości szkody poniesionej przez nich ,co oznacza wykazanie wysokości szkody jest
oczywiście nieuzasadnione. Pozwana bowiem wnosiła konsekwentnie o oddalenie powództwa w całości, twierdziła
przy tym m.in. ,że wykonała w sposób prawidłowy swoje obowiązki w zakresie wydania powódce przysługującej
jej powierzchni handlowej . Przedłożone przez powodów ogłoszenie dot. ofert sprzedaży przez innych najemców
powierzchni handlowych nie stanowi w żadnym wypadku wykazania wysokości hipotetycznej ich szkody wskutek
niemożności sprzedaż przysługującego im prawa najmu do lokalu użytkowego. Zamontowanie w lokalu powódki
hydrantu oraz wyznaczenia miejsca postoju taksówek nie obciąża pozwanej spółki. Z tej przyczyny jeżeli nawet
powyższe powoduje pewne niedogodności dla powodów to nie obciąża to pozwanej spółki. Uzasadnienie powyższej
kwestii przez Sąd I instancji jest przeto jak najbardziej poprawne.
Reasumując : w oparciu o ustalenia i wnioski Sądu Okręgowego w całości akceptowane jako prawidłowe , z
uwzględnieniem poczynionych powyżej ustaleń i rozważań prawnych Sąd Apelacyjny stwierdza ,że żaden z zarzutów
apelacyjnych , a więc dotyczące zarówno naruszenia prawa procesowego jak i prawa materialnego , nie okazał się
uzasadniony. Apelacja powodów w tej sytuacji jako bezzasadna podlegała oddaleniu w oparciu o art. 385 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł mając na uwadze jego wynik – art. 98 § 1 i 3 k.p.c. , art. 108
§1 k.p.c. w związku z art. 391 §1 k.p.c. Na koszty postępowania apelacyjnego po stronie pozwanej spółki składało
się wynagrodzenie jej profesjonalnego pełnomocnika procesowego w osobie adwokata w kwocie 2 700 zł ( § 6 i 13
rozporządzenie MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 28 września 2002 r.w sprawie opłat za czynności adwokackie
oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu , Dz.U.2013.461 j.t.).
Mirosława Gołuńska Artur Kowalewski Wiesława Kaźmierska