D - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Nowy Sączu

Sygn. akt III Ca 394/13
POSTANOWIENIE
Dnia 18 września 2013r.
Sąd Okręgowy w Nowym Sączu, Wydział III Cywilny Odwoławczy w składzie
następującym:
Przewodniczący - Sędzia: SO Katarzyna Kwilosz – Babiś (sprawozdawca)
Sędzia SO Ewa Adamczyk
Sędzia SO Zofia Klisiewicz
Protokolant: prot. sąd. Ewelina Konieczny
po rozpoznaniu w dniu 4 września 2013r.
na rozprawie
sprawy z wniosku G. S. i Z. S.
przy uczestnictwie Skarbu Państwa – Starosty
przedstawicielkę ustawową matkę K. F.
(...), Ł. J., J. F.i małoletniej H. F. reprezentowanej przez
o zniesienie współwłasności
na skutek apelacji wnioskodawców i uczestników Ł. J., J. F. i małoletniej H. F.
od postanowienia Sądu Rejonowego w Limanowej
z dnia 27 grudnia 2012r. sygn. akt I Ns 601/10
postanawia:
I. odrzucić apelację wnioskodawców w części dotyczącej kwot 33 472 zł i 31 651,96 zł tytułem
wynagrodzenia za korzystanie z budynku oraz zwrotu pobranych pożytków za okres od maja
2009r. do sierpnia 2012r.,
II. w pozostałej części apelację wnioskodawców oddalić,
III. zmienić zaskarżone postanowienie tylko w ten sposób, że w pkt. 2. kwotę 26 736 zł ( dwadzieścia
sześć tysięcy złotych, siedemset trzydzieści sześć złotych) zastąpić kwotą 26 337 zł ( dwadzieścia
sześć tysięcy złotych, trzysta trzydzieści siedem złotych), a po słowach „tytułem dopłat” dopisać
słowa: „płatne w terminie jednego miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia z ustawowymi
odsetkami na wypadek opóźnienia w płatności, liczonymi od daty wymagalności do dnia zapłaty”,
IV. w pozostałej części apelację uczestników oddalić,
V. orzec, że wnioskodawcy i uczestnicy ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze
swym udziałem w sprawie.
Sygn. akt III Ca 394/13
UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 27.12.2012 r. Sąd Rejonowy w Limanowej uwidocznił zgodnie z mapą z projektem podziału
sporządzoną przez geodetę S. K. dnia 10 stycznia 2011 r. (...), że działka ewid. (...) objęta księgą wieczystą NS 1 T/
(...) dzieli się na dz. (...) powierzchni 0,0310 ha i dz. (...) o powierzchni 0,0175 ha (pkt 1 sentencji), dokonał zniesienia
współużytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą (...)oraz współwłasności posadowionego na tej
działce budynku w ten sposób, że: prawo użytkowania wieczystego działki (...) o powierzchni 0,0175 ha i własność
położonego na tej działce budynku przyznał na rzecz wnioskodawców G. S. i Z. S. na prawach małżeńskiej wspólności
ustawowej, prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) o powierzchni 0,0310 ha i własność położonego na tej
działce budynku przyznał na rzecz uczestników H. F., J. F. i Ł. J. po 1/3 części (pkt 2 sentencji), zasądził od uczestników
H. F., J. F. i Ł. J. do niepodzielnej ręki wnioskodawców G. S.Z. S.kwoty po 26.736 złotych tytułem dopłat (pkt
3 sentencji), ustalił, że każda ze stron ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie (pkt 4
sentencji).
Sąd Rejonowy ustalił m.in., że przedmiotem postępowania jest działka nr (...) o powierzchni 0,0485 ha położona
w N. przy ul. (...). Stanowi ona własność Skarbu Państwa. Nieruchomość ta jest przedmiotem użytkowania
wieczystego. Prawo to przysługuje wnioskodawcom w 55/100 częściach i uczestnikom po 15/100 części (razem
uczestnicy poosiadają udziały w wysokości 45/100). Wskazana nieruchomość praktycznie w całości zabudowana
jest jednokondygnacyjnym budynkiem użytkowym, tak zwaną starą drukarnią. Budynek został wzniesiony w 1964
r. W 1993 r. syndyk upadłości sprzedał wskazaną nieruchomość, a następnie była ona przedmiotem dalszego
obrotu. W 1997 r. wraz w dwoma innymi osobami J. F.- ojciec obecnych uczestników - nabył użytkowanie
wieczyste przedmiotowej nieruchomości oraz prawo własności położonego na niej budynku. J. F.nabył udział w
wysokości 45/100 części, zaś pozostali nabywcy: S. W.w 28/100 części i K. Z.w 27/100 części. Całość ceny nabycia
zapłacił J. F.. Ponieważ wspólnicy J. F.nie rozliczyli się z nim co do zapłaconej przez niego ceny nabycia, doszło
między wymienionymi do nieporozumienia, a następnie do podziału nieruchomości do użytkowania. Porozumienie
takie zostało podpisane w dniu 26.01.1998 r. Na jego mocy w posiadaniu J. F.została większa część budynku
dokładnie opisana w § 1 uzgodnienia. Pozostali współwłaściciele zobowiązali się do opróżnienia części budynku
przypadłego w wyniku podziału J. F.z ruchomości stanowiących ich własność. Ustalono także sposób i termin
zamurowania drzwi stanowiących przejście między obiema częściami budynku. Fakt zapłaty przez J. F.całej ceny
nabycia użytkowania wieczystego między wspólnikami nie był sporny. K. Z. i S. W. potwierdzili to odpowiednimi
oświadczeniami sporządzonymi na piśmie, a zwrot należności z tego tytułu zabezpieczyli wekslami in blanco z
deklaracjami wekslowymi wskazującymi na takie zobowiązanie.
Od momentu podziału część budynku pozostawała w wyłącznym posiadaniu
J. F., a część w posiadaniu dwóch pozostałych wspólników. Ci nadal prowadzili drukarnię.
Ostatecznie J. F. przeniósł swe udziały w użytkowaniu wieczystym nieruchomości na rzecz swoich dzieci - obecnych
uczestników. S. W. swój udział przeniósł na rzecz K. Z.. Ten ostatni zbył go (kolejno dwoma osobnym i umowami
z 2005 i 2009 r.) na rzecz wnioskodawców. W 2005 r. K. Z.zbył wnioskodawcom udział w wysokości 27/100 zaś w
2009 r. udział w wysokości 28/100 w 2002 r. J. F.przypadłą mu w wyniku podziału budynku do użytkowania jego
część wynajął firmie (...) i wskazany stosunek najmu trwa do dziś. Firma (...) w wynajętej części budynku prowadzi
hurtownię i sklep z artykułami instalacyjnym i sanitarnymi. J. F.po dokonaniu podziału budynku do użytkowania
dokonał na niego szeregu nakładów, które podniosły jego funkcjonalność. Wnioskodawcy są właścicielami działki
nr (...), która bezpośrednio przylega do przedmiotu wniosku. W bezpośrednim sąsiedztwie działki nr (...) prowadzą
także restaurację. Po zakupie udziałów w przedmiocie wniosku wnioskodawcy nie prowadzili w części budynku nie
zajmowanej przez firmę (...) żadnej działalności. W tej części nadal znajdują się stare maszyny oraz ruchomości
pozostawione ten przez K. Z.(taki stan istniał w dniu oględzin sądu), część budynku była przystosowana na mieszkanie,
które w poprzednich latach zajmował K. Z..
Sąd Rejonowy powołał na art. 210 k.c. i uznał, iż w stanie faktycznym niniejszej sprawy optymalnym sposobem wyjścia
ze współużytkowania jest podział działki nr (...) w sposób wskazany przez uczestników. W rozpatrywanej sprawie
współużytkownicy wieczyści wiele lat temu dokonali podziału nieruchomości do użytkowania pomiędzy siebie (quoad
usum). Takiego twierdzenia uczestników wnioskodawcy nie kwestionowali, podział do użytkowania widoczny jest
także dla każdej osoby z zewnątrz. Taki podział, chociaż nie wywołał skutków prawnorzeczowych, pociągnął jednak
szereg konsekwencji. I tak budynek został podzielony, każda z zainteresowanych wtedy stron dokonała adaptacji
przypadającej jej części budynku według własnych potrzeb i uznania, bez potrzeby jednoczesnego uzyskiwania zgody
pozostałych współużytkowników wieczystych. Powstały praktycznie dwa odrębne lokale, z osobnymi wejściami,
osobnym zasilaniem w media. Taki stan trwał kilkanaście lat i był widoczny dla wszystkich. W części zajmowanej
przez uczestników powstała hurtownia, do której każdy miał dostęp. Zakres posiadania widoczny był i jest także z
zewnątrz bez potrzeby dokonywania szczegółowych oględzin wnętrza budynku. W niniejszej sprawie nie zachodziły
także przesłanki negatywne do dokonania podziału fizycznego we wskazany sposób. Na zadane w tej kwestii
przez sąd pytanie właściwy organ administracyjny udzielił odpowiedzi, że oba warianty podziału są dopuszczalne.
W podobny sposób wyrazili się biegli, którzy z racji prowadzonego oszacowania szczegółowo zapoznali się ze
stanem nieruchomości. Uczestnicy żądali od wnioskodawców rozliczenia nakładów jakie dokonali na wspólną rzecz.
Przyczyną nieuwzględniania żądań obu stron w tym zakresie była zawarta między użytkownikami wieczystymi
umowa o podziale nieruchomości quoad usum. Skoro uprawnieni do korzystania z rzeczy dokonali jej podziału (do
użytkowania) w określony sposób, brak podstaw by żądać rozliczenia tak z tytułu nakładów (żądanie uczestników),
jak i w tytułu korzystania z rzeczy ponad swój udział (żądanie wnioskodawców).
Skoro uprawnieni ustalili, kto w jakim zakresie ma prawo do korzystania z rzeczy, taka umowa ich obowiązuje. Nie ma
ona skutku prawnorzeczowego, nie odnosi się więc ona co do zasady do nabywcy, ale obie strony żądają rozliczenia
roszczeń, które powstały (w większości) kiedy współużytkownikami wieczystymi były strony porozumienia co do
podziału quoad usum. To zamyka kwestie jakichkolwiek rozliczeń za tamten okres. W niniejszej sprawie uczestnicy
(a w zasadzie ich
poprzednik prawny) dokonali nakładów na część budynku, z której wyłącznie
korzystali, uzyskiwali dochody, a w ostatecznym rozrachunku część ta przypadła na
ich rzecz. Co do żądań finansowych drugiej strony (wnioskodawców) brak podstaw ich uwzględnienia przedstawiono
co do zasady powyżej. Sposób korzystania z rzeczy przez uczestników i ich poprzednika prawnego wynikał w umowy
o podział rzeczy do korzystania. Takiej umowy wnioskodawcy nie kwestionowali. W niniejszej sprawie umowa taka
została zawarta na piśmie stąd ustalenie jej treści nie budzi żadnych wątpliwości. Sposób podziału, data podjętych
ustaleń, a także ich okoliczności nie budzą w sprawie wątpliwości. Tak więc niemożliwe są jakiekolwiek rozliczenia
do czasu obowiązywania takiej umowy. Ta nigdy nie została odwołana. Obowiązywała więc co najmniej do czasu
zmiany współużytkowania wieczystego, co nastąpiło w latach 20o5 i 2009 (daty nabycia udziałów od K. Z.przez
wnioskodawców). Do rozważania pozostaje jedynie okres czasu po dacie nabyci udziałów. Jak już wskazywano umowa
o podział wspólnej rzeczy do użytkowania quoad usum rodzi jedynie skutek obligacyjny. Zgodnie jednak z art. 221
k.c. wiąże ona nabywcę jeżeli o niej wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. W niniejszej sprawie uczestnicy
wykazywali, że wnioskodawcy wiedzieli o ustaleniach (...) z poprzednikiem prawnym wnioskodawców co do sposobu
korzystania ze wspólnej rzeczy. Wnioskodawcy z łatwością mogli się o tym dowiedzieć o istnieniu porozumienia co do
sposobu korzystania przez swego poprzednika z rzeczy wspólnej. Takie stwierdzenie
powoduje, że "czynności prawne określające sposób korzystania z rzeczy ( ... )
odnoszą skutek także względem nabywcy udziału". Umowa określająca zasady
podziału quoad usum wiązała także wnioskodawców. I tak: wnioskodawcy w
bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowego budynku prowadzą własną działalność
gospodarczą. Udziały nabywali w dwóch turach, w odstępie czasowym kilku lat.
Część budynku wykorzystywana przez uczestników jest cały czas dostępna, także
dla osób postronnych. Z łatwością można więc stwierdzić zakres posiadania. Nie ma
także żadnych problemów z kontaktem z uczestnikami (czy, o co bardziej chodzi, w
przeszłości z ich przedstawicielami ustawowymi, zarówno wnioskodawcy jak i
uczestnicy są osobami znanymi w lokalnym środowisku).
Nie było jakichkolwiek powodów by wnioskodawcy nie mogli ustalić dlaczego
uczestnicy posiadają część budynku, która przekracza wielkość ich udziału w prawie
ujawnioną w księdze wieczystej. Skoro więc wnioskodawcy mogli z łatwością
dowiedzieć się o treści wspomnianej umowy, na podstawie art. 221 k.c. są związani
jej treścią. To zaś przesądza brak jakichkolwiek podstaw do dokonywania rozliczeń z
tytułu tak korzystania z rzeczy jak i odnoszonych korzyści. Niezrozumiałym jest także
sformułowanie przez wnioskodawców dwóch odrębnych żądań co do zapłaty za korzystanie przez uczestników ze
wspólnej rzeczy ponad udział oraz czerpanie z
tego korzyści (czynsz najmu). Korzystanie przez uczestników polegało właśnie na
wynajmowaniu lokalu, trudno więc byłoby (gdyby faktycznie była do tego podstawa)
żądać osobno zapłaty za korzystanie, a drugi raz z tytułu uzyskiwanych korzyści,
skoro oba żądania obejmujące ten sam okres czasu mają ten sam przedmiot.
Konsekwencją zniesienia współużytkowania wieczystego i współwłasności
przez podział w sposób wskazywany przez uczestników jest konieczność ustalenia
wysokości dopłat jakie uczestnicy powinni uiścić na rzecz wnioskodawców tytułem
wyrównania udziałów.
Nie może odnieść pożądanego przez uczestników skutku ich żądanie dokonania podziału (zniesienia
współużytkowania wieczystego we wskazany przez nich sposób) bez dopłat.
Stanowisko takie związane jest z cały czas otwartą kwestią nie rozliczenia się
K. Z.i S. W.zJ. F.odnośnie
ceny za nabycie prawa. Powyższe stanowi stosunek obligacyjny, który nie może
mieć jakiegokolwiek wpływu na sposób rozliczeń między wnioskodawcami, a
uczestnikami. W szczególności brak jest jakichkolwiek podstaw by przypisywać
wnioskodawcom odpowiedzialność za długi ich poprzedników prawnych
(wnioskodawcy są w zakresie nabycia prawa użytkowania wieczystego
przedmiotowej nieruchomości sukcesorami singularnymi K. Z.).
Ustalając wysokość dopłat sąd wyszedł od wartości nieruchomości wskazanej
przez biegłego J. B. uznając, że opinia sporządzona przez tego biegłego jest
bardziej przydatna dla potrzeb niniejszej sprawy. Wartość nieruchomości ( czy
użytkowania wieczystego) zawsze jest kwestią trudną, a wręcz niemożliwą do
obiektywnego ustalenia. Zależy od wielu czynników, w tym także nieobiektywnych.
Dokładnie opisał ten mechanizm biegły J. B. w swojej ustnej opinii uzupełniającej
(k. 408). Przede wszystkim jednak należy wskazać, że obojętnie który operat przyjąć
do ustalenia wartości przedmiotu wniosku, wynik wyliczeń wysokości dopłaty (bo
wyłącznie w tym celu w niniejszej sprawie określana jest wartość tego przedmiotu)
jest podobny. I tak biegły J. B. wskazuje wartość przedmiotu wniosku na kwotę
422.200 zł. (k. 153). W przypadku podziału według propozycji uczestników (którą, co
omówiono wyżej, sąd przyjął) wnioskodawcom przypada nieruchomośc na wartość 152.000 zł. podczas gdy wartość
ich udziału według wpisu w księdze wieczystej
wynosi 232.210 zł. (422.200 zł x 55). Różnica to 80.210 zł. i ta kwota stanowi
wysokość dopłaty jaką powinni uiścić uczestnicy. Ponieważ ci ostatni posiadają
równe udziały w prawie do przedmiotu wniosku powyższa kwota ulega podziałowi na
3, a więc 80.210 zł : 3 = 26.736 zł. i takie kwoty sąd zasądził w punkcie 3 od
uczestników na rzecz wnioskodawców.
Dla porównania to samo wyliczenie należy wykonać na podstawie wartości
nieruchomości obliczonej przez biegłego K. C.. I tak wartość
nieruchomości w wariancie podziału wskazanym przez uczestników wynosi 319.300
zł. Wnioskodawcy otrzymują w wyniku podziału nieruchomość o wartości
96.602 zł., a powinni uzyskać wartość 175.615 zł. (319.300 zł. x 55 = 175.615 zł.).
Różnica to kwota 97.013 zł., a w przeliczeniu na każdego z uczestników to 26.334 zł.
Tak więc różnica w wysokości dopłaty w zależności od tego, który operat
szacunkowy będzie podstawą wyliczeń wynosi 402 zł. na każdego z uczestników, a
więc niewielką wartość w zestawieniu z wartością przedmiotu wniosku.
Koszty postępowania sąd między zainteresowanymi wzajemnie zniósł stosując w tym zakresie ogólną zasadę
normującą kwestię kosztów postępowania
nieprocesowego wyrażoną wart. 520 § 1 k.p.c. I tak wnioskodawcy łącznie ponieśli
koszty w wysokości 3939 zł. (1000 zł. opłata od wniosku oraz koszt opinii
pierwszego biegłego). Uczestnicy ponieśli koszty w wysokości 5015 zł. (koszt opinii
drugiego biegłego oraz oględzin).
Powyższe postanowienie zaskarżyli wnioskodawcy i uczestnicy apelacjami.
Uczestnicy zaskarżyli w/w postanowienie w części w zakresie pkt 3 i w złożonej apelacji wnieśli o jego zmianę poprzez
wyrzeczenie, że wnioskodawcom nie przysługują dopłaty od uczestników, względnie o uchylenie pkt 3 zaskarżonego
postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w tym zakresie ; ewentualnie o zmianę pkt 3 w/w
postanowienia poprzez zasądzenie od uczestników na rzecz wnioskodawców kwot po 17.265 zł (łącznie 51.797 zł) –
tytułem dopłat oraz o rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów postępowania.
Wnioskodawcy zaskarżyli pkt 1, 2 i 3 w/w postanowienia i w złożonej apelacji wnieśli o zmianę zaskarżonego
postanowienia poprzez uwidocznienie zgodnie z mapą z projektem podziału sporządzoną przez geodetę J. K. z dnia
17.06.2009 r. (zam. 18/09), że działka ewid. nr (...) objęta księgą wieczystą (...) dzieli się na dz. (...)o pow. 0,0218
ha i dz. (...)o pow. 0,0267 ha; dokonanie zniesienia współużytkowania wieczystego nieruchomości objętej kw (...)
oraz współwłasności posadowionego na tej działce budynku poprzez przyznanie : prawa użytkowania wieczystego
działki (...) o pow. 0,0267 i własności położnego na tej działce budynku na rzecz wnioskodawców G. S.i Z. S.na
prawach małżeńskiej wspólności ustawowej, prawa użytkowania wieczystego działki (...) o pow. 0,0218 ha i własności
położonego na tej działce budynku na rzecz H. F., J. F.i Ł. J. po 1/3 części; zasądzenie od uczestników ad. 1 - 3
kwoty 35.608,46 zł tytułem zwrotu części pobranych pożytków od maja 2009 r. do chwili obecnej, a uzyskanych
z tytułu wynajmu części budynku będącego przedmiotem współwłasności, która to kwota uwzględnia zgodnie z
treścią art. 383 k.p.c. rozszerzenie roszczenia o zwrot pożytków , wynoszącego na sierpień 2012 r. 31.651,96 zł o
dalsze okresy tj. wrzesień 2012 r. , październik 2012 r. , listopad 2012 r., grudzień 2012 r. oraz styczeń 2013 r. ;
zasądzenie od uczestników ad.1-3 kwoty 37.656 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie przez uczestników ad.1-3 z
budynku posadowionego na gruncie stanowiącym przedmiot współużytkowania wieczystego w sposób wykluczający
współposiadanie tej części nieruchomości przez wnioskodawców tj. za korzystanie z tej części budynku , co do której
wnioskodawcy nie wyrażali zgody na samodzielne wykorzystywanie jej przez uczestników, począwszy od maja 2009
r. do chwili obecnej , według stawki 16 zł za m ( 2), która to kwota uwzględnia , zgodnie z art. 383 k.p.c. , rozszerzenie
roszczenia wynoszącego na sierpień 2012 r. 33.472 zł o dalszy okres tj. od września 2012 r. do stycznia 2013r.;
zaniechanie, tak jak to uczynił Sąd I instancji , uwzględnienia żądania uczestników ad. 1-3 , a dotyczącego zwrotu
nakładów poniesionych przez nich na rzecz wspólną jako , że żądanie to , ze względu na obligacyjny charakter
nakładów, nie może być kierowane do wnioskodawców , którzy nie byli współwłaścicielami nieruchomości w czasie
ich dokonywania , a nadto z uwagi na fakt, iż uczestnicy ad.1-3 nie wykazali rozmiaru ani wysokość nakładów
poczynionych na rzecz wspólną. Natomiast w razie uznania , że na skutek naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. w zw.
z art. 13 § 2 k.p.c. orzeczenie posiada braki uniemożliwiające odczytanie motywów rozstrzygnięcia i poddanie go
kontroli instancyjnej wnieśli o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i zasądzenie
od uczestników ad. 1-3 na rzecz wnioskodawców kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa
adwokackiego według norm przepisanych.
Apelujący wnioskodawcy zarzucili:
- naruszenie art. 328 § 2 k.p.c w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez brak wskazania przez Sąd w uzasadnieniu dowodów,
na których Sąd się oparł wydając zaskarżone rozstrzygnięcie i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił
wiarygodności i mocy dowodowej, a nadto poprzez niepełne wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia,
- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przejawiające się w wadliwej ocenie zgromadzonego w
toku postępowania materiału dowodowego, dokonanej z naruszeniem zasad logicznego wnioskowania i kolidującej
z zasadami doświadczenia życiowego, a polegającej na uznaniu, że wnioskodawcy w łatwością mogli dowiedzieć
o istnieniu porozumienia co do sposobu korzystania przez swego poprzednika prawnego z rzeczy wspólnej , a w
konsekwencji:
- naruszenie art. 221 k.c. poprzez jego zastosowanie i uznanie, że umowa quod usum zawartą przez poprzednika
prawnego uczestników ad. 1-3 z poprzednikiem prawnym wnioskodawców odnosi skutek także względem G. S.i Z. S.,
- naruszenie art. 207 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że wnioskodawcom nie przysługuje roszczenie o
zwrot pożytków pobranych przez uczestników ad.1-3 od maja 2009 r. oraz :
- naruszenie art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 206 k.c. poprzez ich nie zastosowanie i uznanie, że wnioskodawcom nie
przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z części rzeczy wspólnej przez uczestników ad. 1-3 w sposób
wykluczający jej współposiadanie przez G. S. i Z. S.od maja 2009 r., uznaniu, żeJ. F., poprzednik prawny uczestników
ad. 1-3 dokonał po podziale budynku szeregu nakładów, które podniosły jego funkcjonalność,
- naruszenie art. 623 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 21 Konstytucji poprzez ich niezastosowanie w realiach przedmiotowej
sprawy i niedokonanie podziału rzeczy wspólnej na części odpowiadające wartością udziałów współwłaścicieli ,
pomimo, że Sąd przesądził, iż zgodnie z art. 211 k.c. podział fizyczny nieruchomości będącej przedmiotem
postępowania jest możliwy, a z opinii obu biegłych praz właściwego organu administracyjnego wynikało, że
podzielenie nieruchomości proporcjonalnie do udziałów jest dopuszczalne prawnie i technicznie możliwe.
Sąd Okręgowy zważył co następuje:
Odnośnie apelacji wnioskodawców:
Apelacja wnioskodawców w zakresie w jakim dotyczy kwot: 33 472 zł tytułem wynagrodzenia za
korzystanie z budynku oraz 31 651,96 zł tytułem zwrotu pobranych pożytków - za okres od maja
2009r. do sierpnia 2012r. - podlega odrzuceniu jako niedopuszczalna. Należy bowiem podkreślić, że w
zaskarżonym postanowieniu brak jakiegokolwiek (również negatywnego) rozstrzygnięcia co do żądania zasądzenia
w/w kwot. Jest niewątpliwym zarazem, że rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 3. zaskarżonego postanowienia nie
dotyczy żadnego z w/w roszczeń. W punkcie tym zapisano wyraźnie, że kwoty po 26 736 zł zasądzono na rzecz
wnioskodawców tytułem dopłat. Brak rozstrzygnięcia o w/w żądaniach uzasadniał złożenie wniosku o uzupełnienia
orzeczenia a nie wniesienie apelacji. Apelacja to środek zaskarżenia od istniejącego orzeczenia a nie od braku
rozstrzygnięcia. Apelacja od nieistniejącego orzeczenia nie jest dopuszczalna i jako taka podlega odrzuceniu na
zasadzie art. 373 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. – co orzeczono w pkt. I sentencji. Podobnie stanowisko zajął Sąd
Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 14 grudnia 2011r. I CSK 138/11, w którym stwierdzono co następuje:
„ Pominięcie w sentencji orzeczenia kończącego sprawę w instancji rozstrzygnięcia o całości żądania objętego
pozwem, stwarza stronie uprawnienie do domagania się uzupełnienia orzeczenia. Nie daje jej natomiast podstawy
do zaskarżenia z tej przyczyny orzeczenia. Nie można bowiem zaskarżyć orzeczenia, które nie istnieje. Substrat
zaskarżenia jest nieodzowny. Zgłaszając roszczenie, o którym mowa w art. 618 § 1 k.p.c., uczestnik postępowania
musi dokładnie oznaczyć jego wysokość i podstawę faktyczną. Skoro roszczenia przewidziane w art. 618 § 1 k.p.c.
są rozpoznawane według zasad ogólnych i stosownie do tych zasad należy o nich orzekać, to dla zapewnienia
postanowieniu pełnej jednoznaczności pożądane jest nie tylko ujmować poszczególne rozstrzygnięcia, zamieszczone
w jego sentencji, w odrębnie oznaczone punkty, lecz także w razie uwzględnienia danego roszczenia jedynie w
pewnym zakresie, dokładnie wskazywać, iż sąd żądanie (wniosek) częściowo oddala. Taka praktyka stwarza jasność
co do dalszych środków prawnych przysługujących zainteresowanym uczestnikom postępowania: postanowienie
podlega zaskarżeniu na zasadach ogólnych, w wypadku zaś niepełnego rozstrzygnięcia co do omawianego roszczenia
- postanowienie, na podstawie art. 351 w zw. z 13 § 2 k.p.c., może zostać uzupełnione. Nie można więc aprobować
koncepcji zastępowania sentencji, chociażby tylko częściowo, uzasadnieniem. Rozstrzygnięcie sądu o żądaniach stron
wymienione jest tylko w art. 325 k.p.c. jako obligatoryjny element sentencji wyroku, a nie jego uzasadnienia, które
aczkolwiek ma ścisły związek z jego wydaniem, gdyż stanowi odzwierciedlenie procesu myślowego i decyzyjnego sądu,
to jednak nie może być surogatem sentencji”.
W pozostałym zakresie apelacja wnioskodawców podlega oddaleniu, ponieważ zarzuty w niej
wywiedzione są niezasadne lub nieskuteczne.
Na wstępie należy stwierdzić, że Sąd Okręgowy w całości akceptuje ustalenia faktyczne Sądu I instancji zawarte na
stronach 2 i 3 uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia i przyjmuje je za własne. Ustalenia te bowiem jednoznacznie
wynikają z zebranego w sprawie materiału dowodowego. Dodatkowe ustalenia istotne dla rozstrzygnięcia będą
zawarte w dalszej części uzasadnienia.
Sąd Okręgowy podziela także ocenę prawną żądania wniosku za wyjątkiem ostatecznego wyliczenia wysokości dopłat,
o czym będzie niżej mowa.
Dodać też trzeba, że Sąd II instancji nie stwierdził uchybień skutkujących nieważnością postępowania, a które byłby
zobowiązany uwzględnić z urzędu.
Rozważając w pierwszej kolejności zarzuty apelacji wnioskodawców należy stwierdzić, że słuszny jest zarzut
naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez brak wskazania przez Sąd w uzasadnieniu dowodów,
na których Sąd się oparł wydając zaskarżone rozstrzygnięcie i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił
wiarygodności i mocy dowodowej. Prawidłowo skonstruowane uzasadnienie orzeczenia winno zawierać część
poświęconą ocenie dowodów, w której Sąd wyjaśni które dowody uznał za wiarygodne a które nie i z jakich powodów.
Uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia tej części uzasadnienia nie zawiera. W sposób szczątkowy przedstawiono ocenę
dowodów w rozważaniach prawnych. Te niewątpliwe braki uzasadnienia jednakże nie dają podstaw do uchylenia
zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania – o co ewentualnie
wnosili wnioskodawcy w swojej apelacji. Analiza przyjętych przez Sąd I instancji ustaleń faktycznych a następnie
oceny prawnej wniosku pozwala na odtworzenie procesu myślowego Sądu I instancji i motywów jakim ten Sąd
się kierował. Innymi słowy braki uzasadnienia nie są na tyle istotne i poważne aby uniemożliwiały prawidłową
kontrolę instancyjną. W związku z powyższym omawiany zarzut uznano za nieskuteczny. Pozostałe zarzuty apelacji
wnioskodawców oceniono jako niezasadne.
W pierwszej kolejności należy odnieść się do kwestii ustaleń faktycznych związanych z umową quoad usum zawartą
przez poprzednika prawnego uczestników. W niniejszej sprawie spornym było, czy wnioskodawcy nabywając udziały
w prawie wieczystego użytkowania działki nr (...) wiedzieli lub z łatwością mogli się dowiedzieć o treści umowy quoad
usum. W tych kwestiach zeznawali świadkowie J. F. – ojciec uczestników, W. K. – pracownik wnioskodawcy oraz
wnioskodawca Z. S.. W ocenie Sądu Okręgowego zeznania J. F.w całości zasługiwały na wiarę, albowiem w wielu
kwestiach znajdowały potwierdzenie w dokumentach prywatnych podpisanych przez poprzednich współwłaścicieli a
ponadto były spójne, logiczne i w świetle zasad doświadczenia życiowego bardziej prawdopodobne niż wersja zdarzeń
przedstawiana przez wnioskodawcę i jego pracownika. W szczególności zupełnie niewiarygodne jest zeznanie świadka
W. K., że z nie oglądał budynku w środku, że z zewnątrz budynku nie widać podziału do używania oraz, że dopiero po
nabyciu drugiego udziału zauważono, że powierzchnia hurtowni jest większa niż wynika z wielkości udziałów. Suma
udziałów uczestników wynosi 45/100 a więc mniej niż połowę. Nieruchomość objęta podziałem ( zarówno działka jak
i budynek) ma kształt długiego i wąskiego prostokąta i w związku z tym łatwo naocznie i bez dokładnych pomiarów
ustalić, gdzie znajduje się środek budynku. Część będąca we władaniu uczestników i dzierżawiona przez nich spółce
(...) zajmuje znacznie więcej niż połowę długości działki budynku i zarazem zdecydowanie różni się wyglądem od
pozostałej części nieruchomości. Każdy obserwator te różnice jest w stanie zauważyć. W świetle doświadczenia
życiowego skrajnie naiwne jest twierdzenie, że osoba będąca właścicielem nieruchomości i zamierzająca poszerzyć
stan majątku poprzez nabycie kolejnych działek w sąsiedztwie tych już posiadanych nie sprawdza i nie ogląda
obiektów, które chce zakupić, czy to osobiście, czy to za pośrednictwem wyznaczonej osoby. Istotne jest i to, że sposób
podziału quoad usum uzasadniał opłacanie podatku w taki sposób, że ojciec uczestników opłacał dwa lata z rzędu a K.
Z.przez jeden rok. W 2007r. powstał problem z opłaceniem podatku i w tej sprawie był u J. F. W. K.– co jest niesporne.
Jest nieprawdopodobne, aby przy okazji rozmowy w sprawie podatku J. F.nie wyjaśnił przyczyn przyjętego sposobu
opłacania podatku. Również w tej kwestii więc zeznania świadka K. są niewiarygodne. Z podanych wyżej powodów nie
zasługiwało na wiarę także zeznanie wnioskodawcy Z. S., że nic nie wiedział o umowie quoad usum i że dopiero jakiś
czas po nabyciu drugiego udziału zorientował się, że hurtownia zajmuje większą powierzchnię niż wynika z udziału.
Niewiarygodne jest także twierdzenie, że po nabyciu pierwszego udziału nie korzystał fizycznie z przedmiotowej
nieruchomości oraz, że ze zbywcą udziałów nie łączyły go żadne kontakty towarzyskie czy biznesowe ani stosunek
pracodawca pracownik. Potwierdzeniem powyższej oceny jest chociażby analiza treści aktu notarialnego z dnia 6
października 2005r., mocą którego Z. i G. S.nabyli od K. Z.(1)pierwszy udział w prawie wieczystego użytkowania
działki (...) wynoszący 27/100 części. W §5 tego aktu zapisano oświadczenie nabywców, że przedmiot umowy został im
wydany we współposiadanie. Prawdziwość tego oświadczenia nie budzi wątpliwości, skoro część spornego budynku
będąca przez datą w/w kontraktu we władaniu K. Z.(1)a obecnie we władaniu wnioskodawców w istocie składa się
z dwóch różnych części, a to z magazynu, w którym w dacie oględzin były rzeczy wnioskodawców oraz z części
stanowiącej mieszkanie zajmowane kiedyś przez K. Z. a w dacie oględzin nieużytkowane. Świadek J. F.zeznał, że po
nabyciu pierwszego udziału wnioskodawca wybił bramę i zaczął korzystać z części, którą wcześniej użytkował Z.. O
wstawieniu bramy zeznaje też świadek K.. Z powyższego wynika, że po nabyciu pierwszego udziału wnioskodawca zajął
magazyn o pow. około 39 m ( 2) a K. Z.(1)pozostało mieszkanie, które opuścił po zbyciu drugiego udziału. Jeśli chodzi o
kwestię znajomości wnioskodawcy i K. Z.(1), to niewiarygodność zeznań wnioskodawcy potwierdza przedłożony przez
pełnomocnika uczestników oryginał odpisu decyzji z 13 kwietnia 2007r. w sprawie umorzenia zaległości podatkowej
za rok 2004r. ( decyzja k. 413a akt). W uzasadnieniu tej decyzji zapisano, że K. Z. pracuje w charakterze drukarza w
firmie (...). P.H. (...).
Podsumowując należy stwierdzić, że materiał dowodowy zgromadzony w sprawie daje podstawy do ustalenia, że
wnioskodawcy kupując udziały w nieruchomości od K. Z.(1)doskonale wiedzieli, jaka część nieruchomości jest w
posiadaniu zbywcy a tym samym wiedzieli, że pozostała część nieruchomości i budynku jest we władaniu pozostałych
współwłaścicieli. Kupując pierwszy udział zostali dopuszczeni do współposiadania części K. Z.(1)a resztę tj. część
stanowiącą mieszkanie objęli po nabyciu drugiego udziału. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na trzy istotne
kwestie. Po pierwsze są dwa sposoby korzystania ze współwłasności w częściach ułamkowych. Pierwszy sposób to
tzw. posiadanie pro indiviso czyli bezpośrednie i wspólne z pozostałymi współposiadaczami posiadanie i korzystanie
z całej rzeczy. Drugie to posiadanie bezpośrednie ale rozdzielne czyli tzw. podział quoad usum. Po drugie jeśli
współwłaściciele zdecydują się na podział quoad usum to podział ten wcale nie musi być zgodny z wielkością udziałów
we współwłasności. Dokonując podziału quoad usum współwłaściciele kierują się różnymi przesłankami a nie tylko
wielkością udziałów. Tak też było w niniejszej sprawie. ( por. uzgodnienie z dnia 26.01.1998r., oświadczenie K. Z.
z 10.01.1998r., deklaracje wekslowe K. Z. i S. W. – k. 51). Po trzecie umowa quoad usum nie wymaga szczególnej
formy, może być zawarta nawet przez czynności konkludentne. W okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy
oczywistym jest, że nieruchomość objęta podziałem nie była przedmiotem posiadania pro indiviso. W 1998r. ówcześni
współwłaściciele postanowili podzielić nieruchomość do używania i pobierania pożytków na dwie części i podział
ten stał się faktem i funkcjonował przez lata. W dacie zakupu pierwszego udziału przez wnioskodawców tj. w 2005r.
nie istniało opisane wyżej posiadanie pro indiviso lecz podział quoad usum. Zbywca czyli K. Z.(1)nie korzystał z
części będącej we władaniu uczestników, nie ponosił żadnych nakładów na tę część ani nie partycypował w zyskach
z dzierżawy tej części przez firmę (...). Wnioskodawcy zostali dopuszczeni do współposiadania nieruchomości już
w 2005r. wyłącznie na podstawie umowy z K. Z.(1) a więc do współposiadania części będącej w jego wyłącznym
władaniu. Tym samym o istnieniu podziału quoad usum musieli wiedzieć i co więcej do tego podziału przystąpili. W
tych okolicznościach faktycznych nie ma żadnego znaczenia fakt, że treść umowy z dnia 26 stycznia 1998r. nie została
ujawniona w księgach wieczystych. Zgodnie z treścią art. art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego
w złej wierze. W złej wierze zaś jest ten kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem
prawnym albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Podział quoad usum występuje w praktyce stosunkowo
często, natomiast fakt ujawnienia tego podziału w księgach wieczystych należy do rzadkości. Nie jest to bowiem
konieczne, gdyż ustalenie czy taki podział jest czy nie jest stosunkowo łatwe. Każda osoba działająca z należytą
starannością „nie kupuje kota w worku” lecz ogląda obiekt, jaki zamierza nabyć, zwłaszcza gdy nie kupuje całej
rzeczy, lecz udziały we współwłasności. Nabywając udziały we współwłasności a nie całą rzecz jest się bowiem istotnie
ograniczonym w możliwości korzystania z rzeczy. Ważne jest więc ustalenie, kto posiada pozostałe udziały i w jaki
sposób kształtuje się posiadanie rzeczy, czy jest to posiadanie wspólne i bezpośrednie całej rzeczy, czy też posiadanie
rozdzielne części rzeczy. W ocenie Sądu Okręgowego wnioskodawcy przed nabyciem udziałów rozeznali sytuację
faktyczną nieruchomości, a jeśli tego zaniechali, to brak podstaw do przyjęcia, że działali w dobrej wierze. Nie może
być w dobrej wierze ten, kto nie zachowuje zwykłej staranności. Zwykła staranność wymaga nie tylko zapoznania się
z księgami wieczystymi, ale także sprawdzenia kto nieruchomość posiada. Podsumowując należy stwierdzić, że Sąd I
instancji zasadnie ocenił, że umowa quoad usum zawarta przez poprzednika prawnego uczestników z poprzednikiem
prawnym wnioskodawców odnosi skutek także względem G. S.i Z. S..
W ocenie Sądu Okręgowego niezasadny jest także zarzut apelacji o naruszeniu art. 623 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 21
Konstytucji poprzez ich niezastosowanie w realiach przedmiotowej sprawy i niedokonanie podziału rzeczy wspólnej
na części odpowiadające wartością udziałów współwłaścicieli. Faktem jest, że z treści art. 623 k.p.c. wynika zasada
podziału fizycznego na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli, ale zasada ta nie ma nie ma
charakteru bezwzględnego, skoro sąd ma brać pod rozwagę wszelkie okoliczności i interes społeczno-gospodarczy.
Oznacza to możliwość odstąpienia od wymienionej zasady, jeżeli sąd dojdzie do przekonania, że określony nią sposób
podziału nie byłby racjonalny. Taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie.
Po pierwsze podział działki nr (...) w sposób proponowany przez wnioskodawców – wbrew temu co sugerują
apelujący – nie doprowadza do podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli. W projekcie
wnioskodawców linia graniczna została poprowadzona w ten sposób, że wnioskodawcom przypada 55/100
powierzchni działki. Tymczasem – co jednoznacznie wynika z opinii biegłego K. C.– wartość przedmiotu podziału
determinuje powierzchnia budynku a nie powierzchnia działki. Aby dokonać podziału adekwatnego do wartości
udziałów we współwłasności należy brać pod uwagę przede wszystkim powierzchnię użytkową budynku a nie
powierzchnię gruntu, gdyż ta dla określenia wartości prawa ulegającego podziałowi jest bez znaczenia. ( dowód:
wyjaśnienia biegłego na rozprawie w dniu 4 września 2013r. od 00:02:01 do 00: 38: 36 czasu rozprawy). Według
projektu wnioskodawców na ich rzecz przypada 182,30 m ( 2) powierzchni użytkowej budynku co przekracza udział
55/100 o 10 metrów kwadratowych ( całkowita powierzchnia użytkowa budynku to 310 m
( 2)
( 2)
razy 55/100 = 170,5
m ). Po drugie według projektu wnioskodawców granica nieruchomości miałaby przebiegać w miejscu, gdzie nie ma
żadnej ściany, natomiast znajdują się okna. Rozdzielenie nieruchomości wymagałoby prac adaptacyjnych w postaci
wykonania ściany działowej i usunięcia instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej i węzła grzewczego wykonanych
przez poprzednika prawnego uczestników z części spornej na część mającą przypaść uczestnikom. Przedmiotowe
prace adaptacyjne nie zostały przeprowadzone, ani nie ma zgody co do ich przeprowadzenia pomiędzy stronami
( sposobu przeprowadzenia, wykonawcy, terminu wykonania itd.). Nieznany jest również koszt tych prac a jak
wskazuje doświadczenie życiowe z pewnością nie byłby niski ( koszty projektów, uzgodnień, robocizny i materiału).
Jeśli chodzi o podkreślaną w apelacji deklarację wnioskodawców co do poniesienia kosztów tych prac to należy
zauważyć, że nie jest ona wiarygodna. Po pierwsze Z. S.na rozprawie w dniu 19 listopada 2010r. nie zadeklarował,
że zwróci uczestnikom koszty koniecznych prac adaptacyjnych lecz oświadczył, że zamierza remontować budynek i
zadeklarował przeniesienie sanitariatu i węzła grzewczego. W ocenie Sądu Okręgowego są to dwie różne deklaracje.
Po drugie w piśmie z dnia 28 sierpnia 2012r. wnioskodawcy wyraźnie zażądali, aby uczestnicy zabrali sobie nakłady,
jakie poczynili na nieruchomości i przywrócili stan poprzedni nieruchomości, które to żądanie wyraźnie wskazuje na
brak rzeczywistej woli przeniesienia na koszt wnioskodawców pomieszczeń socjalnych uczestników z części spornej
na część mającą im przypaść w projekcie wnioskodawców.
W związku z powyższym nie ma żadnej gwarancji, że po ewentualnym uwzględnieniu żądania wnioskodawców co
do sposobu podziału, przedmiotowe prace adaptacyjne rzeczywiście zostaną wykonane i że w związku z tym cel
postępowania zostanie osiągnięty. W ocenie Sądu Okręgowego zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez
fizyczny podział gruntu i budynku może nastąpić tylko wtedy, gdy w wyniku orzeczenia Sądu powstaną odrębne
i niezależne od siebie nieruchomości, albo gdy wprawdzie nie powstaną, ale doprowadzenie do stanu odrębności
i niezależności nie wymaga istotnych przeróbek czy prac, a przeróbki te lub prace może wykonać którakolwiek ze
stron bez współdziałania z drugą. Taki przypadek nie występuje w niniejszej sprawie. O ile jeszcze postawienie ściany
działowej nie jest czynnością skomplikowaną, to takiej oceny nie można już powiedzieć co do czynności przeniesienia
pomieszczeń nr 1.8. i 1.9. wraz z mediami na część mającą według projektu wnioskodawców przypaść uczestnikom.
Podział nieruchomości według wersji uczestników w praktyce nie wymaga przeprowadzenia żadnych istotnych
prac adaptacyjnych. Granica podziału biegnie wzdłuż istniejących ścian ( za wyjątkiem krótkiego odcinka
stanowiącego przejście, które można zlikwidować). W wyniku takiego podziału powstają dwie niezależne od
siebie i odrębne nieruchomości budynkowe, przy czym nieruchomość uczestników nie wymaga żadnych nakładów.
Część wnioskodawców wymaga przystosowania do ich potrzeb, ale ta konieczność zachodzi również przy wersji
wnioskodawców.
Przeciwko dokonaniu podziału w sposób wskazany w apelacji wnioskodawców przemawia także i to, że uczestnicy –
w przeciwieństwie do wnioskodawców - wykazali, że sporna między stronami część budynku jest im niezbędna. Od
momentu dokonania podziału quoad usum poprzednik prawny uczestników przerobił północną część budynku starej
drukarni ( gdzie mieściła się linotypownia, zecernia, hala maszyn) na lokal użytkowy nadający się do wydzierżawienia
pod działalność handlową. Od wielu lat dzierżawcą tej części jest ten sam podmiot tj. spółka (...) i stosownie
do jej potrzeb dokonano przeróbek i nakładów w budynku. Rodzaj działalności handlowej prowadzonej przez P.
wymaga dużej powierzchni magazynowej, czego potwierdzeniem jest niesporny fakt, że w toku trwania dzierżawy
P. na własny koszt wykonał dodatkowe wiaty, które zwiększają powierzchnię użytkową budynku. Zabranie w chwili
obecnej uczestnikom spornej części w praktyce oznaczałoby brak możliwości kontynuowania umowy dzierżawy dla
P. i konieczność poszukiwania nowego dzierżawcy na innych warunkach oraz poniesienia kosztów kolejnej adaptacji.
Uczestnicy nie są przedsiębiorcami. Udziały w nieruchomości nabyli darowizną od ojca J. F., który również nie
jest przedsiębiorcą. Nabycie udziałów w działce (...) i zaadoptowanie jej na lokal użytkowy było więc inwestycją w
przyszłość, celem zapewnienia uczestnikom źródła dochodu. W tych okolicznościach zabranie uczestnikom spornej
części budynku całkowicie niweczy sens wydatków inwestycyjnych na tę nieruchomość a tym samym rażąco narusza
ich interesy. Z kolei wnioskodawca jest przedsiębiorcą a skala prowadzonej przez niego działalności jest duża. Jak
sam zeznał posiada już nieruchomości w sąsiedztwie działki (...) i dąży do powiększenia stanu majątku w tej części
miasta. Choć wnioskodawca twierdzi, że sporna część budynku jest mu niezbędna dla potrzeb zamierzonej działalności
cateringowej, to swoich słów w żaden sposób nawet nie uprawdopodobnił. Nie przedstawił żadnych konkretów
co do zamierzeń inwestycyjnych w postaci np. warunków zabudowy, projektu inwestycji czy stawianych mu przez
właściwe urzędy warunków rozpoczęcia danej działalności. Skoro wnioskodawca posiada w sąsiedztwie działki (...)
inne nieruchomości to wątpliwym jest aby nie mógł obyć się bez spornych 77 metrów kwadratowych budynku, w
każdym bądź razie okoliczności takiej nie wykazał.
W ocenie Sądu Okręgowego całokształt okoliczności faktycznych niniejszej sprawy pozwala na wniosek, że dokonanie
podziału w sposób wskazany we wniosku naruszałoby zasady współżycia społecznego. Choć podział quoad usum
nie determinuje sposobu zniesienia współwłasności to jednakże nie jest okolicznością bez znaczenia. Z treści
umowy zawartej 26 stycznia 1998r. pomiędzy J. F., K. Z.i S. W.oraz pozostałych dokumentów przedłożonych przez
uczestników ( k. 51 akt) wynika jednoznacznie, że do czasu zawarcia tej umowy S. W.i K. Z.byli wyłącznymi
posiadaczami całej nieruchomości, mimo, że pieniądze na jej zakup wyłożył J. F.. Przedmiotowa umowa normowała
stosunki między współwłaścicielami. Część jaką otrzymał J. F.nie stanowiła urządzonego lokalu użytkowego, który
mógłby przynosić pożytki. Całe zaplecze socjalne ( w tym: szatnie, ubikacje, pomieszczenia biurowe) pozostały na
części, która przypadła K. Z. i S. W.. AbyJ. F.mógł czerpać pożytki ze swojej części to musiał poczynić istotne nakłady i
na takie prace remontowe pozostali współwłaściciele w przedmiotowej umowie wyraźnie się zgodzili. Mocą tej umowy
postanowiono dokonać rozdzielenia instalacji: wodnej , kanalizacyjnej i elektrycznej. Zakres prac koniecznych do
jego przeprowadzenia był na tyle znaczny, że z pewnością miał to być podział na stałe a nie na tymczasem. Skoro J.
F.mocą umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli uzyskał w wyłączne władanie część nieruchomości i na tym
tle nie było sporów, to nie miał potrzeby inicjowania sprawy sądowej o zniesienie współwłasności. Istotne jest i to,
że rodzice uczestników oprócz tego, że ponieśli nakłady na urządzenie lokalu użytkowego to przez cały czas dbają o
swoją część budynku dokonując koniecznych napraw czy remontów. Pożytki w postaci czynszu dzierżawnego z części
uczestników są jedynymi pożytkami, jakie przynosi nieruchomość. Ani wnioskodawcy ani K. Z.(1)nie uczynili nic, aby
pożytki przynosiła również druga część spornej nieruchomości.
Podsumowując należy stwierdzić, że żądanie dokonania podziału w sposób wskazany we wniosku nie zasługiwało na
uwzględnienie. Sąd Rejonowy słusznie podzielił działkę (...) według projektu uczestników a na rzecz wnioskodawców
zasądził dopłaty. Zasądzenie dopłat na rzecz wnioskodawców wyrównuje uszczerbek w prawie własności, jaki doznali
w wyniku przyznania im działki o niższej wartości niż wynikająca z udziałów. Tym samym również zarzut naruszenia
art. 21 Konstytucji jest bezzasadny.
Zaprezentowana wyżej ocena, że podział quoad usum wiąże wnioskodawców czyni bezzasadnym zawarte w apelacji
żądanie zasądzenia zwrotu pożytków i wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy za okres od września 2012r. do maja
2013r. ( co do okresu od maja 2009r. do sierpnia 2012r. apelacja została odrzucona). Zasada podziału pożytków i
przychodów według wielkości udziałów nie ma zastosowania, gdy współwłaściciele zawarli umowę quoad usum i każdy
z nich korzysta na zasadzie wyłączności z określonej fizycznie części nieruchomości ( por. chociażby orzeczenie SN z
8 stycznia 1980r III CZP 80/79 OSNCP 9/80).
Niezależnie od powyższego należy zauważyć, że w toku postępowania przez Sądem Rejonowym wnioskodawcy
domagali się zasądzenia pożytków i wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy za okres do sierpnia 2012r. ( por. pismo
k. 372 i następne). Przed zamknięciem rozprawy żądanie to nie było rozszerzone. Zgodnie z treścią art. 383 k.p.c. w
postępowaniu apelacyjnym nie można rozszerzać żądania pozwu ani występować z nowymi roszczeniami. W sprawach
o świadczenia powtarzające się można rozszerzyć żądanie pozwu za dalsze okresy. W przepisie tym chodzi o okres po
wydaniu orzeczenia, a zatem żądanie wnioskodawców mogłoby być skuteczne jedynie za okres od 27 grudnia 2012r.
Sąd Okręgowy podziela także wniosek Sądu I instancji, że w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy nie
ma podstaw do wysuwania zarówno żądania rozliczenia pożytków jak i żądania wynagrodzenia za korzystanie
z rzeczy. Do atrybutu korzystania z rzeczy tradycyjnie zalicza się następujące uprawnienia: do posiadania ( ius
possidendi), do używania rzeczy (ius utendi), do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy ( ius fruendi), do
dyspozycji faktycznych ( ius abutendi). Zgodnie z ugruntowaną tradycją, prawo używania rzeczy jest wyodrębnione
od prawa do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy. Uprawnienie do używania rzeczy polega np. na
zamieszkiwaniu w domu. Dla Sądu Okręgowego oczywistym jest, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy
jest innym roszczeniem niż roszczenie o zwrot pożytków, ale oczywistym także jest, że pierwsze może być wysuwane
przeciwko współwłaścicielowi, który używa rzeczy (sam osobiście i dla siebie) a drugie może być wysuwane przeciwko
współwłaścicielowi, który czerpie pożytki i inne przychody z rzeczy. W okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy
cała część budynku, która jest we władaniu uczestników, była zawsze dzierżawiona innemu podmiotowi. Czynsz
dzierżawny to tzw. pożytki cywilne. Uczestnicy nigdy nie używali rzeczy w znaczeniu wyżej podanym ( tak jak np.
czynił to K. Z., który w swojej części budynku mieszkał). W tych okolicznościach faktycznych żądanie wynagrodzenia
za korzystanie z rzeczy było zupełnie bezzasadne.
Mając powyższe na uwadze na zasadzie art. 385 k.p.c. w związku z art. 13 §2 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w pkt.
II sentencji.
Odnośnie apelacji uczestników:
Apelacja uczestników tylko w niewielkiej części zasługiwała na uwzględnienie, a to w części
dotyczącej wysokości dopłat.
Sąd I instancji wyliczył dopłaty w oparciu o opinię biegłego J. B.mimo, że pod wpływem zarzutów do w/w opinii
dopuścił kolejną opinię biegłego rzeczoznawcy K. C.. W uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia Sąd nie wskazał
przyczyn, dla których opinia biegłego C. nie stała się podstawą ustaleń Sądu i dlaczego ostatecznie podstawą ustaleń
stała się opinia J. B.. W ocenie Sądu Okręgowego podstawą wyliczenia dopłaty winna być opinia biegłego K. C.. Po
pierwsze opinia ta została sporządzona później i na datę orzeczenia była aktualna. Po drugie opinia ta jest logiczna i
przekonująca. Skoro dla ustalenia wartości prawa wieczystego użytkowania i odrębnej własności budynku działki (...)
decydujące znaczenie ma to, jaki czynsz można by uzyskać z najmu lub dzierżawy tej nieruchomości, budynek zajmuje
przeważającą część gruntu i niespornym jest, że część pozostająca we władaniu uczestników jest w lepszym stanie
technicznym i tylko ona przynosi rzeczywiste pożytki, to zróżnicowanie stawek czynszu jest konieczne. Dla potrzeb
postępowania określa się bowiem aktualną wartość rynkową czyli wartość według aktualnego stanu nieruchomości.
Biegły J. B. natomiast przyjął jednakową stawkę czynszu dla całego budynku, tak jakby obie części przynosiły lub
mogły przynosić jednakowe pożytki, co jest niezgodne z rzeczywistością.
W związku z upływem czasu i treścią zlecenia, jakie otrzymał od Sądu Rejonowego biegły K. C.koniecznym stało się
uzupełnienie tej opinii w postępowaniu apelacyjnym. Na podstawie ustnej opinii w/w biegłego złożonej na rozprawie
w dniu 4 września 2013r. Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił co następuje:
Od czasu wydania opinii pisemnej w marcu 2012r. nie doszło do istotnych zmian w cenach czynszów najmu i dzierżawy
na rynku (...). W związku powyższym nie ma potrzeby aktualizowania opinii pisemnej. Aktualna wartość rynkowa
prawa wieczystego użytkowania działki nr (...) oraz odrębnej własności budynku posadowionego na tej działce wynosi
319 300 zł. Wartość udziału wnioskodawców wynoszącego 55/100 wynosi 175 615 zł, natomiast wartość rynkowa sumy
udziałów uczestników tj. udziału 45/100 części wynosi 143 685 zł. Dokonanie podziału działki (...) według wariantu
uczestników nie spowoduje obniżenia wartości nieruchomości. Projektowana działka (...) o pow. 0,0310 ha będzie
warta 222 698 zł, natomiast projektowana działka (...) o pow. 0,0175 ha będzie warta 96 602 zł. Podział według
propozycji wnioskodawców spowoduje obniżenie wartości ogólnej działek, ponieważ działka (...) będzie warta 115 113
zł, natomiast działka (...) będzie warta 157 502 zł tj. łącznie 272 615 zł.
( dowód: wyjaśnienia biegłego na rozprawie w dniu 4 września 2013r. od 00:02:01 do 00: 38: 36 czasu rozprawy)
Sąd Okręgowy podzielił uzupełniającą ustną opinię biegłego C., ponieważ jest logiczna i dostatecznie umotywowana.
Warto dodać, że ani wnioskodawcy ani uczestnicy nie złożyli zarzutów do dodatkowych wyjaśnień w/w biegłego.
Skoro udział wnioskodawców jest warty 175 615 zł a w wyniku podziału wnioskodawcy otrzymują działkę wartą
96 602 zł to dopłata dla wnioskodawców od uczestników wynosi 79 013 zł a zatem na każdego z uczestników
przypada kwota 26 337 zł. Stosownie do treści art. 212 §2 k.c. sąd dokonujący zniesienia współwłasności powinien
oznaczyć termin płatności zasądzonych dopłat oraz wysokość i termin uiszczenia odsetek. Brak rozstrzygnięcia w
tym przedmiocie stanowi uchybienie prawa materialnego. Skoro w wyniku apelacji uczestników Sąd Okręgowy
modyfikował wysokość dopłat należnych od uczestników na rzecz wnioskodawców, to stosownie do w/w regulacji
zawarł również rozstrzygnięcie co do terminu płatności dopłat i odsetek. W toku postępowania przed Sądem
Rejonowym wnioskodawcy nie zarzucali, że uczestnicy nie mają zdolności płatniczych i że w związku z tym nie
będą w stanie dokonać spłaty. Z akt sprawy wynika, że majątkiem uczestników nadal zarządzają ich rodzice. Oboje
są prawnikami i nie ma wątpliwości co do ich wypłacalności. W tych okolicznościach oczywistym jest, że również
w zakresie dopłat uczestnicy mogą liczyć na ich wsparcie finansowe. W ocenie Sądu Okręgowego zbędne jest
zabezpieczanie płatności dopłat. Fakt, że uczestnicy otrzymali na współwłasność działkę (...) wartą ponad 200 000 zł
oznacza, że posiadają majątek, z którego ewentualnie można egzekwować orzeczenie o dopłatach.
W związku z powyższym na zasadzie art. 386 §1 k.p.c. w związku z art. 13 §2 k.p.c. orzeczono jak w pkt III. sentencji.
Dalej idące żądania apelacji uczestników nie zasługują na uwzględnienie. Dokonany przed laty podział quoad
usum nie wywarł ( bo nie mógł) żadnych skutków rzeczowych. W szczególności nie wprowadził żadnych zmian w
wysokości udziałów we współwłasności prawa wieczystego użytkowania działki (...) i odrębnej własności budynku
posadowionego na tej działce. Wnioskodawcy nabyli łącznie 55/100 udziałów dwoma aktami notarialnymi od osoby,
która udziały te posiadała. Umowy te były ważne i skuteczne. Skoro ostateczny podział nieruchomości odbiega
od wielkości udziałów to zasądzenie dopłaty dla wnioskodawców jest konieczne i wynika z przepisów o zniesieniu
współwłasności. Dla rozliczenia stron nie ma znaczenia fakt, że przed nabyciem udziałów przez wnioskodawców
uczestnicy ponieśli znaczne nakłady na modernizację budynku tj. na urządzenie lokalu użytkowego. Roszczenie o
rozliczenie nakładów bowiem ma charakter obligacyjny, co oznacza, że roszczenia z tytułu nakładów na rzecz mogą
być skutecznie rozliczane jedynie pomiędzy osobami, które były współwłaścicielami rzeczy w czasie dokonywania tych
nakładów. Wnioskodawcy nabywali udziały we współwłasności w latach 2005 i 2009r a więc długo po wykonaniu
lokalu użytkowego przezJ. F.. Nawet jeśli wykonanie tego lokalu spowodowało wzrost wartości całej nieruchomości
to po pierwsze był czas na rozliczenie tych nakładów z ówczesnym właścicielem K. Z., a po drugie wnioskodawcy
nabyli udziały w nieruchomości już zmodernizowanej a więc o określonej wartości rynkowej i według takiej wartości
mają prawo do spłaty. W kwestii obligacyjnego charakteru roszczenia o zwrot nakładów Sąd Okręgowy w całości
podziela pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia 21 lutego 2008r. sygn. III CZP 144/07, zgodnie z którym
roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje
przeciwko osobom, które były współwłaścicielami rzeczy w czasie dokonywania tych nakładów, również wtedy, gdy
osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie. Trzeba dodać, że po dacie w/w uchwały w orzecznictwie Sądu Najwyższego
nie wyrażono odmiennego poglądu. W świetle tej wypowiedzi bez znaczenia są poruszane w apelacji uczestników
kwestie ceny, za jaką wnioskodawca nabył swoje udziały i jej adekwatności do rzeczywistej wartości udziałów. Na
marginesie należy zauważyć, że wydatki na modernizację budynku nie przekładają się w sposób prosty na wartość
wspólnego prawa w tym znaczeniu, że nie powodują wzrostu wartości wspólnego prawa o wartość wydatków. Poza
tym nie tylko poprzednik uczestników czynił nakłady. Jak wynika z zeznań rodziców uczestników również K. Z.
modernizował swoją część budynku np. urządził tam mieszkanie. W sprawie o zniesienie współwłasności sąd ustala
stan i wartość rzeczy na datę orzekania. Stosownie do tego ustala aktualną wartość udziałów we współwłasności. Z tych
wszystkich powodów brak jakichkolwiek podstaw do wyliczenia wysokości dopłat w sposób proponowany w apelacji
uczestników.
Jeśli chodzi o żądanie rozliczenia nakładów to konieczna jest jeszcze jedna uwaga. W zeznaniach J. F.jest mowa
wyłącznie o nakładach na urządzenie lokalu użytkowego dzierżawionego firmie (...) a więc o nakładach czynionych
przed nabyciem udziałów przez wnioskodawców. Uczestnicy w żadnym piśmie nie sprecyzowali jakiego rodzaju
nakłady i w jakiej wysokości czynili na rzecz wspólną po dacie 6.10.2005r a więc po nabyciu pierwszego udziału
przez wnioskodawców. Nie sprecyzowali wysokości tych nakładów i sposobu rozliczenia. Nie wykazali, aby czynili
nakłady na części wspólne nieruchomości. Należy w tym miejscu przypomnieć, że w przypadku podziału quoad usum
wyłączny posiadacz danej części wydzielonej mu do używania nie tylko pobiera wyłącznie dla siebie pożytki jakie ta
część przynosi ale także sam ponosi wydatki i nakłady związane z zajmowaną częścią rzeczy.
W tym stanie rzeczy na zasadzie art. 385 k.p.c. w związku z art. 13 §2 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w pkt IV. sentencji.
W pkt V. orzeczono na zasadzie art. 520 §1 k.p.c. w związku z art. 108 §1 k.p.c. i art. 13 §2 k.p.c.
(...)