WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI JAKO DETERMINANTA

WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI JAKO DETERMINANTA

Iwetta Budzik-Nowodzińska
WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI JAKO DETERMINANTA DECYZJI
INWESTYCYJNYCH PRZEDSIĘBIORSTWA.
Wstęp
Określenie wartości nieruchomości ma istotne znaczenie dla różnych uczestników rynku. Może być ważne dla
nabywcy i sprzedawcy w celu ustalenie ceny transakcyjnej, dla banku w celu zabezpieczenia wierzytelności
kredytodawcy, dla firmy ubezpieczeniowej, gminy czy Skarbu Państwa1. Znajomość wartości nieruchomości ma również
istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych przez przedsiębiorców na rynku nieruchomości. Inwestor
posługuje się wieloma kryteriami wyboru, ale jednym z nich jest zawsze wartość, a co za tym idzie cena rozpatrywanej
nieruchomości. Informacja o wartości pozwala mu podjąć właściwą decyzję inwestycyjna czy kupić daną nieruchomość
czy nie.
1. Pojęcie inwestycji.
W literaturze ekonomicznej występuje zgodna interpretacja pojęcia inwestycji w ujęciu mikroekonomicznym, wiążąca
je przede wszystkim z procesem pomnażania kapitału przez właścicieli i z podstawowym warunkiem utrzymania
osiągniętej pozycji na rynku lub jej poprawy.
W ścisłym znaczeniu inwestycja jest to spożytkowanie dochodu na powiększenie majątku produkcyjnego
przedsiębiorstwa2.
Rezygnacja z bieżącej konsumpcji jest elementem psychologicznym związanym z inwestowaniem, a inwestujący
wyrzeka się jej na rzecz niepewnych przyszłych korzyści, które są oczekiwanym efektem inwestora 3. Element czasu jest
nieodłącznym czynnikiem inwestycji. Choć nie jest on bezpośrednią przyczyną powstawania przyszłych korzyści, upływ
czasu musi wystąpić, aby inwestycja je przyniosła. Ryzyko jest ważnym czynnikiem związanym z działalnością
inwestycyjną, a jego wyeliminowanie nie jest możliwe. Szczególne znaczenie ryzyka przy podejmowaniu inwestycji
wynika stąd, że jest ona skierowana ku przyszłości, najczęściej odległej, która ze swej natury jest niepewna. Niepewność
oznacza, że podmiot podejmujący decyzję związaną z inwestycją nie ma możliwości zgromadzenia wszystkich danych o
kształtowaniu się części przesłanek, a nawet nie jest w stanie uświadomić sobie istnienia niektórych czynników
wpływających na niepowodzenie inwestycji4.
2. Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości.
Decyzje inwestycyjne podejmowane przez przedsiębiorstwo mają prowadzić do osiągnięcia w przyszłości korzyści
ekonomicznych. Korzyści te odzwierciedlane są poprzez dochód, zysk i nadwyżkę finansową5. W przypadku rozpoczęcia
każdej inwestycji rzeczowej niezbędne jest ponoszenie określonych nakładów finansowych, które przyczyniają się do
osiągnięcia tych korzyści. Decyzje inwestycyjne mają zasadnicze znaczenie dla istnienia i rozwoju przedsiębiorstwa,
ponieważ oznaczają zamrożenie środków finansowych na długi okres czasu, na wiele lat, czego efekty będą widoczne
dopiero w przyszłości6.
Proces inwestowania to przekształcanie pieniężnej formy kapitału w jego formę rzeczową 7. Jednym z obszarów
aktywności inwestycyjnej jest rynek nieruchomości. Jak podaje E. Kucharska-Stasiak8, rynek nieruchomości to ogół
stosunków wymiany i stosunków równoległych zachodzących pomiędzy uczestnikami rynku, tworzącymi popyt i podaż
nieruchomości. Stosunki wymiany obejmują w ujęciu podmiotowym ujawnienie zamierzeń kupna i sprzedaży lub najmu i
dzierżawy przez różne podmioty, a w ujęciu przedmiotowym obejmują wynajmowanie i wydzierżawianie różnego typu
nieruchomości. Ponad to są mechanizmem przetargowym obejmującym procesy negocjacji. Istotą stosunków
równoległych są konfrontacje zamiarów, które zachodzą pomiędzy tworzącymi popyt i podaż na nieruchomości.
Podstawowym zagadnieniem na rynku nieruchomości, które w przypadku przedsięwzięcia inwestycyjnego
determinuje jego efektywność, jest cena. Może ona być traktowana jako cena transakcyjna lub stawka czynszu. Niestety
dostęp do informacji o cenach transakcyjnych czy umownych stawkach czynszu jest bardzo trudny 9. Stąd ważne miejsce
1
E. Kucharska-Stasiak: Wartość rynkowa nieruchomości. TWIGGER, Warszawa 2001, s. 7-9.
Bernard&Colli: Słownik ekonomiczny i finansowy. Wydawnictwo Książnica, Katowice 1994, s. 70.
3
Inwestor. Inwestycje rzeczowe. Przygotowanie, realizacja, ewidencja inwestycji, praca zbiorowa pod redakcją W. Flaka.
Wydawnictwo C. H. BECK, Warszawa 2000, s. 4; K. i T. Jajuga: Jak inwestować w papiery wartościowe. Wydawnictwo Naukowe
PWN, Warszawa 2003, s. 14
4
K. Marcinek: Ryzyko projektów inwestycyjnych. Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Katowicach, Katowice 2001, s. 7; A.
Zachorowska: Ryzyko działalności..., op. cit., s. 62-64.
5
R.W. Ciborowski, E. Gruszewska, K. Meredyk: Podstawy rachunku efektywności inwestycji. Wydawnictwo Uniwersytetu w
Białymstoku, Białystok 2001r., s. 17.
6
P. Felis: Metody i procedury oceny efektywności inwestycji rzeczowych przedsiębiorstw. Wydawnictwo WSE-I, Warszawa 2005.,
s. 23.
7
B. Woźniak-Sobczak: Aktywne i pasywne… op.cit., s. 63.
8
E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. PWN, Warszawa 2006, s 40.
9
Ibidem. s. 42.
2
zajmuje wycena wartości nieruchomości dla celów podjęcia decyzji inwestycyjnych przez przedsiębiorstwo. Wartość ta w
przypadku zakupu nieruchomości jest podstawą negocjacji ze sprzedającym. Im wynegocjowana cena będzie niższa, tym
bardziej opłacalne będzie przedsięwzięcie inwestycyjne. W ten sposób inwestor zmniejszy swoje ryzyko związane z
podejmowaną decyzją inwestycyjną i zwiększy szanse osiągniecie wyższej stopy zwrotu10.
Wartość jest jedną z podstawowych, lecz niejednoznacznie definiowanych kategorii pojęciowych. W najszerszym
ujęciu wartość jest cechą rzeczy dającą się wyrazić równoważnikiem pieniężnym lub innym środkiem płatniczym.
Podkreślona tu zostaje relacja pomiędzy dobrem wycenianym i dobrem za pomocą, którego podaje się wartość, czyli
pieniądzem11. Dla przedsiębiorstwa inwestującego na rynku nieruchomości istotne znaczenie ma wartość rynkowa. Dla
potrzeb wyceny nieruchomości, szczegółowo opracowano definicję wartości rynkowej. Zgodnie z nią wartość rynkowa to
najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, pod warunkiem, że strony umowy są
od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłyną
odpowiedni czas eksponowania nieruchomości na rynku12.
Dla przedsiębiorstwa inwestującego wartość rynkowa nieruchomości, ustalona w procesie jej wyceny jest
determinantą przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej związanej z jej zakupem. Aby rozpocząć eksploatację i osiągać
przychody, przedsiębiorca musi wcześniej ponieść nakłady inwestycyjne przeznaczone na zakup nieruchomości. Relacja
nakładów inwestycyjnych do prognozowanych korzyści jest podstawą rachunku efektywności przedsięwzięcia. Zatem
nakłady inwestycyjne są bardzo istotnym elementem, który musi zostać rozpatrzony przez inwestujące przedsiębiorstwo
na rynku nieruchomości. Dla inwestora podjęcie decyzji o zaangażowaniu w przedsięwzięcie jest wówczas uzasadnione,
jeżeli poniesione nakłady inwestycyjne zostaną odzyskane w momencie sprzedaży nieruchomości lub w trakcie jego
dzierżawy13.
3. Wycena nieruchomości metodą dochodową
Podejście dochodowe stosowane jest przy wycenie nieruchomości generujących dochód. Mogą to być biurowce,
magazyny, stacje benzynowe, domy handlowe. Może być również zastosowane przy nieruchomości, którą użytkuje sam
właściciel zatem nie przynosi ona dochodu14.
Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę,
której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki w przyszłości uzyska z nieruchomości. Metoda ta jest
stosowana dla nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić w przyszłości dochody15.
Przedmiotem wyceny w tym podejściu są prawa właściciela do osiągania dochodu generowanego przez nieruchomość.
Właściciel nieruchomości nie musi korzystać z tego prawa i sam użytkować daną nieruchomość. Wynika z tego, że w
procesie wyceny uwzględniana jest cała powierzchnia nieruchomości, zarówno wynajmowana jak i użytkowana przez
właściciela. W całości stanowią one powierzchnię potencjalnie generującą dochód. Dochody w wycenie ujmowane są w
skali roku. Nieruchomość jest inwestycją, która ma za zadanie przynosić cykliczne dochody. Wartość nieruchomości
wycenianej w podejściu dochodowym jest dzisiejszą wartością strumienia przyszłych dochodów. Strumień tych
dochodów należy sprowadzić na dzień dzisiejszy poprzez technikę dyskontowania.16
W podejściu dochodowym stosuje się do wyliczenia wartości nieruchomości metodę inwestycyjną i metodę zysków.
Metoda inwestycyjna może być stosowana dla nieruchomości które są lub mogą być przedmiotu rynkowego a szczególnie
gdy nieruchomości podobne do wycenianej są przedmiotem najmu lub dzierżawy. Na podstawie rynku nieruchomości
który obejmuje rynek czynszów i rynek obrotu należy określić czynsz rynkowy dla nieruchomości wycenianej oraz stopę
kapitalizacji (współczynnik kapitalizacji)17. Metodę zysków z kolei stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości
przynoszącej lub mogącej przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić jak w metodzie inwestycyjnej czyli nie
można go ustalić na podstawie rynku czynszów nieruchomości podobnych. Jednocześnie na nieruchomości wycenianej
jest lub może być prowadząca działalność gospodarcza przynosząca zyski. W takim przypadku dochód ten ustala się w
wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na
nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych18.
W obu metodach stosuje się te same techniki wyceny: technikę kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni
pieniężnych. W technice kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego rocznego dochodu i
współczynnika kapitalizacji wg wzoru 119.
10
K. Marcinek: Finansowa ocena inwestowania w nieruchomości komercyjne. Akademia Ekonomiczna w Katowicach, Katowice
2009, s. 51.
11
H. Zadora: Wycenia przedsiębiorstwa w teorii i praktyce. Stowarzyszenie Księgowych w Polsce, Warszawa 2005, s. 25.
12
R. Cynerman, A. Hopfer: System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2009, s. 9.
13
K. Marcinek: Finansowa ocena… op. cit., s. 50.
14
E. Kucharska-Stasiak: Wartość rynkowa… op.cit., s. 63.
15
E. Mączyńska: Wycena przedsiębiorstw. Stowarzyszenie Księgowych w Polsce, Warszawa 2005, s.49.
16
E. Kucharska-Stasiak: Wartość rynkowa… op.cit., s. 63.
17
M. Prystupa: Wycenia nieruchomości i przedsiębiorstw w podejściu dochodowym, Wyższa Szkoła Ekonomiczna w Warszawie,
Warszawa 2008, s. 157.
18
R. Cynerman, A. Hopfer: System, zasady… op.cit., s. 18.
19
Ibidem s. 19.
Wzór 1. Technika kapitalizacji prostej.
W = D x Wk
Gdzie:
W – wartość nieruchomości
D – dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie)
Wk – współczynnik kapitalizacji równa się 1/rk
rk – stopa kapitalizacji
Współczynnik kapitalizacji jest jednym ze sposobów wyznaczania stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości oraz
odzwierciedla proces w którym powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie nieruchomości. Wysokość
współczynnika kapitalizacji wyznacza się na podstawie badania rynku nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy
ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem rocznym możliwym do uzyskania z tej nieruchomości.
Druga technika w metodzie zysków i inwestycyjnej to technika dyskontowania strumieni pieniężnych. Polega ona na
obliczeniu sumy zdyskontowanych strumieni pieniężnych z przewidywanych dochodów z nieruchomości w
poszczególnych latach jej użytkowania. Suma ta powiększana jest o wartość rezydualną nieruchomości czyli jej wartość
po okresie prognozy20.
4. Studium przypadku.
Dla potrzeb artykułu przeprowadzono wycenę wartości nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem
magazynowym jako przedmiotu transakcji na rynku nieruchomości. Oszacowana wartość rynkowa jest wstępem do
negocjacji zakupowych przez przedsiębiorstwo X podejmujące decyzję inwestycyjną związaną z zakupem ww.
nieruchomości.
Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w gminie Koniecpol na terenach zabudowy przemysłowej. Na
przedmiotowej działce znajduje się budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 1425 m2, którego standard
wykończenia pomieszczeń użytkowych jest niski. Działka ma kształt regularny, jest ogrodzona i uzbrojona w instalację
elektryczną, wodociągową, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Plac poza budyniem jest utwardzony. Lokalizacja
nieruchomości jest atrakcyjna a jej otoczenie stanowią nieruchomości zabudowane budynkami magazynowoprodukcyjnymi.
Przeprowadzona analiza rynku nieruchomości o charakterze przemysłowym i usługowym na terenie gminy Koniecpol
wykazała różnorodność cen transakcyjnych w zależności od lokalizacji, wielkości, standardu i stanu technicznego oraz
duże zróżnicowanie stawek czynszu dzierżawnego. Należy podkreślić bardzo zróżnicowane wartości czynszów dla
powierzchni komercyjnych od 3,0 zł/m2 do nawet 30,00 zł/m2.
W procesie wyceny uwzględniono cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej oraz stan zagospodarowania. Przy określaniu szacunkowej rynkowej wartości dla potrzeb
artykułu zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej.
Wartość budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego działki określono biorąc pod uwagę lokalny rynek
nieruchomości w okresie 2 lat od stycznia 2010 roku do grudnia 2011 roku. Założono, że po okresie 2 lat czynsz będzie
na poziomie czynszu hal będących w średnim stanie technicznym.
W przypadku przedmiotowej nieruchomości czynsz stanowi główne źródło dochodu (czynsz wolny).
W przypadku, kiedy mamy do czynienia z czynszami wolnymi i regulowanymi określenia dochodów można dokonać
dwustopniowo:
- wyceną wartości nieruchomości na bazie bieżącego czynszu (umownego lub regulowanego),
- wyceną wartości po wygaśnięciu umowy najmu (dzierżawy), kiedy to uwzględniony będzie czynsz rynkowy.
Czynsz historyczny jest czynszem umownym płaconym w minionym okresie. Jest on istotny dla określenia trendów
rynkowych w przyszłości. Czynsz historyczny służy do uzasadnienia dochodowości i wycenianej nieruchomości w
przyszłości.
Podejście dochodowe wyceny nieruchomości wykorzystuje projekcję przyszłości, czyli dochody oczekiwane.
Oczekiwanie przyszłości może powielać sytuację aktualną, czyli aktualny czynsz osiągany przez nieruchomość zgodnie z
zawieranymi umowami (gdy umowa zawarta jest na czas określony), czynsz występujący na rynku obecnie albo może
wykorzystać projekcje prawdopodobnego dochodu, zmiennego w czasie.
Przy ustalaniu przewidywanej stawki czynszu muszą być wzięte pod uwagę zmiany zachodzące w otoczeniu
nieruchomości – w otoczeniu ekonomicznym (zachodzące po wpływem czynników lokalnych, regionalnych, krajowych),
w otoczeniu prawnym (np. nowy system podatkowy i jego wpływ na rynek nieruchomości), w otoczeniu przestrzennym
(spowodowane np. zmianami w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego).
Obliczanie dochodu generowanego przez nieruchomość zostało usystematyzowane. Można tu wyróżnić trzy etapy:
- etap pierwszy – obliczanie potencjalnego dochodu brutto – PDB
- etap drugi – obliczanie efektywnego dochodu brutto – EDB
- etap trzeci – obliczanie dochodu operacyjnego netto – DON21.
Potencjalny dochód brutto (PDB) odwzorowuje maksymalny dochód jaki rocznie może wygenerować nieruchomość.
20
21
E. Mączyńska: Wycena… op.cit., s. 49-50.
E. Kucharska-Stasiak: Wartość rynkowa… op.cit., s. 70-71.
W procesie wyceny wartości rynkowej nieruchomości, nawet jeżeli wyceniana nieruchomość jest wynajęta w 100%,
uwzględnia się pewną rezerwę na pustostany.
Jeżeli straty w dochodach sięgają na rynku lokalnym 10 proc. potencjalnego dochodu brutto, taka wysokość powinna
być przypisana wycenianej nieruchomości.
Potencjalny dochód brutto, urealniony o straty w dochodach, umożliwia wyznaczenie efektywnego dochodu brutto
(EDB). Odwzorowuje on typowy dochód, jaki generuje nieruchomość na danym rynku lokalnym.
Typowa lista wydatków operacyjnych zawiera:
- podatek od nieruchomości,
- opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów,
- wydatki na konserwację i remonty bieżące,
- ubezpieczenie budynku (np. od ognia, ubezpieczenie wyposażenia, wind),
- koszty usług (m.in. dostawy centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, kanalizacji, wywozu śmieci),
- koszty zarządzania – obejmują one opłatę za czynności, takie jak pobór czynszów, nadzorowanie wykonania warunków
umowy najmu czy dzierżawy, nadzorowanie prac konserwacyjnych, remontowych itp.
Istota wartości rynkowej nakazuje, że szacunek dochodów i wydatków wycenianej nieruchomości powinien być
porównany z danymi rynkowymi. Jeżeli badania wykazują, że uzyskane wyniki nie odzwierciedlają typowych warunków
rynkowych, rachunek zostaje skorygowany celem zidentyfikowania zdolności nieruchomości do przynoszenia dochodów.
Podobnie, jak przy przewidywaniu dochodów brutto, również przy wydatkach operacyjnych należy rozważać
tendencję i siłę zmian. Zmiany obu strumieni (dochodów brutto i wydatków operacyjnych) nie muszą być równomierne.
Różnica pomiędzy efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi wyznacza dochód operacyjny netto
(DON). Z uwagi na różne zmiany strumienia dochodów brutto i wydatków operacyjnych, prawdopodobieństwo
stabilnego albo nawet wzrastającego dochodu brutto nie stanowi wystarczającego warunku wzrostu dochodu
operacyjnego netto.
Na różnicę pomiędzy efektywnym dochodem brutto a dochodem operacyjnym netto w procesie wyceny nie mają
wpływu takie pozycje, jak:
- amortyzacja,
- koszt kredytu.
Proces wyceny wymaga określenia tzw. stabilnego dochodu. Jest to dochód spodziewany w normalnych warunkach z
funkcjonującej nieruchomości22.
Zgodnie z § 12 i §13 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzenia operatu szacunkowego w przypadku braku jednoczesnych danych na rynku nieruchomości o transakcjach
kupna sprzedaży oraz stawek czynszowych dla tych samych nieruchomości podobnych stopę kapitalizacji określa się na
podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z tych nieruchomości.
Stopę dyskontową przyjęto na poziomie 12,75%
Na rynku nieruchomości przemysłowych-magazynowych o dużej pow. użytk. wartości czynszów wahają się w
granicach 3,0 do 5,0 zł/m2, średnio 4,0 zł/m2. Stąd wartość PDB wynosi:
PDB = 1425m2 x 4,0zł/m2 x 12m-cy = 68 400,00 zł/rok
Kolejno wyliczono efektywny dochód brutto (EDB)
EDB = PDB(1-p) (p-pustostany, %)
EDB = 68 400,00 zł/rok x 0,80 = 54 720,00 zł/rok
Następnym krokiem jest obliczenie dochodu operacyjnego netto (DON)
DON = EDB – K (koszty operacyjne)
Przyjmując, ze koszty operacyjne wynoszą 30%
DON = 54 720,00 zł/rok – 0,30 x 54 720,00 zł/rok
DON = 38 304,00 zł/rok
Stąd stosując podejście dochodowe, technikę kapitalizacji prostej, wartość rynkowa działki z budynkiem
magazynowym wynosi:
WM = 38 304,00zł/0,1275 = 300 423,53 zł co oznacza, że przyjęta zostaje wartość wynosząca 300.000zł
Oszacowana wartość nieruchomości w wysokości 300.000zł jest podstawą do negocjacji w transakcji kupnasprzedaży. Oznacza to, że im wynegocjowana cena będzie niższa, tym bardziej opłacalne będzie przedsięwzięcie
przedsiębiorstwa X. Przy niższej cenie przedsiębiorstwo zmniejsza swoje ryzyko związane z daną inwestycją i zwiększa
szansę osiągnięcia wyższej stopy zwrotu.
Podsumowanie
Celem podejmowania decyzji inwestycyjnych na rynku nieruchomości jest chęć posiadania przez inwestora prawa
własności do nieruchomości, w którą inwestuje. Jego strategia działania polega na uzyskaniu potrzebnych mu
powierzchni na własność, nawet jeśli mają służyć wynajmowaniu innym podmiotom. Inwestor może uzyskiwać dochody
z wynajmu, może użytkować zakupioną nieruchomość na potrzeby własne, może ją także sprzedać. Aby jednak
rozpocząć eksploatację i osiągać dochody, inwestor musi ponieść nakłady inwestycyjne związane z zakupem
22
Powszechne krajowe zasady wyceny, nota interpretacyjna nr 2, zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości,
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, 2009.
nieruchomości. Aby jego inwestycja była efektywna musi istnieć odpowiednia relacja pomiędzy nakładami
inwestycyjnymi a prognozowanymi korzyściami23. W przypadku zakupu nieruchomości podstawowym elementem
decydującym o powodzeniu przedsięwzięcia jest wynegocjowana cena zakupu ze sprzedającym. Stąd bardzo ważne jest
oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości, która jest punktem wyjścia w negocjacjach.
Bibliografia
1. Bernard&Colli: Słownik ekonomiczny i finansowy. Wydawnictwo Książnica, Katowice 1994.
2. Ciborowski R.W., Gruszewska E., Meredyk K.: Podstawy rachunku efektywności inwestycji. Wydawnictwo
Uniwersytetu w Białymstoku, Białystok 2001.
3. Cymerman R., Hopfer A.: System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2009.
4. Felis P.: Metody i procedury oceny efektywności inwestycji rzeczowych przedsiębiorstw. Wydawnictwo WSE-I,
Warszawa 2005.
5. Inwestor. Inwestycje rzeczowe. Przygotowanie, realizacja, ewidencja inwestycji, praca zbiorowa pod redakcją W.
Flaka. Wydawnictwo C. H. BECK, Warszawa 2000.
6. Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. PWN, Warszawa 2006.
7. Kucharska-Stasiak E.: Wartość rynkowa nieruchomości. TWIGGER, Warszawa 2001.
8. Kurek W.: Metody oceny rzeczowych przedsięwzięć inwestycyjnych. Wydawnictwo Uniwersytetu
Rzeszowskiego, Rzeszów 2006.
9. Marcinek K.: Finansowa ocena przedsięwzięć inwestycyjnych przedsiębiorstw. Wydawnictwo Akademii
Ekonomicznej w Katowicach, Katowice 2002.
10. Marcinek K.: Finansowa ocena inwestowania w nieruchomości komercyjne. Akademia Ekonomiczna w
Katowicach, Katowice 2009.
11. Marcinek K.: Ryzyko projektów inwestycyjnych. Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Katowicach,
Katowice 2001.
12. Nowak E., Pielichaty E., Poszwa M.: Rachunek opłacalności inwestowania. Wydawnictwo PWE, Warszawa
1999.
13. Mączyńska E.: Wycena przedsiębiorstw. Stowarzyszenie Księgowych w Polsce, Warszawa 2005.
14. Nesterak J., Kowalik M.: Finanse firm. Długoterminowe zarządzanie finansami. Wydawnictwo ANVIX, Kraków
2005.
15. Pawłowski J.: Metodyka oceny efektywności finansowej przedsięwzięć gospodarczych. Wydawnictwo
Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź 2004.
16. Powszechne krajowe zasady wyceny, nota interpretacyjna nr 2, zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie
nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, 2009.
17. Prystupa M.: Wycenia nieruchomości i przedsiębiorstw w podejściu dochodowym, Wyższa Szkoła Ekonomiczna
w Warszawie, Warszawa 2008.
18. Rogowski W.: Rachunek efektywności przedsięwzięć inwestycyjnych. Wydawnictwo: Oficyna Ekonomiczna,
Kraków 2004.
19. Walica H.: Inwestycje przedsiębiorstwa. Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Katowicach, Katowice 1996.
20. Woźniak-Sobczak B.: Aktywne i pasywne inwestycje przedsiębiorstwa. Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej
w Katowicach, Katowice 2001.
21. Zachorowska A.: Ryzyko działalności inwestycyjnej przedsiębiorstw. Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne,
Warszawa 2006.
22. Zadora H.: Wycena przedsiębiorstwa w teorii i praktyce. Stowarzyszenie Księgowych w Polsce, Warszawa 2005.
23
K. Marcinek: Finansowa ocena… op. cit., s. 51.