Rynek powierzchni magazynowych na Górnym
Transkrypt
Rynek powierzchni magazynowych na Górnym
Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku lipiec 2013 Górny Śląsk – produkcyjne serce Polski Wskaźnik Okolice Katowic to dziś jeden z najważniejszych rynków powierzchni Pustostany (%) magazynowych w Polsce i Europie Czynsze bazowe (EUR/ m2/ miesiąc) Czynsze efektywne (EUR/ m2/ miesiąc) tradycje regionu sięgają czasów rewolucji przemysłowej z XIX w., kiedy to dzięki obfitości kopalin powstały pierwsze zakłady przemysłu ciężkiego i produkcyjnego. Obecnie aglomeracja Katowic to ponad 2,2 miliona mieszkańców (4,6 miliona w całym województwie), oraz duży rynek konsumencki i zaplecze siły roboczej. Dzięki najgęstszej w kraju sieci nowoczesnych dróg (wraz z ukończoną ostatnio autostradą A1, Górny Śląsk ma również szansę stać się ośrodkiem logistycznym o ponadregionalnej skali. Niemały wkład w gospodarkę regionu ma prężnie działająca Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna, w której ulokowano wiele inwestycji, głównie z sektora motoryzacyjnego. Obecnie, całkowity zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej w regionie wynosi prawie Perspektywa 12 m-cy 25 000 -56% 34 000 +5% 10 000 -74% 6,7% +130 bp 3,1-3,9 0% 2,45-3,40 0% Popyt netto: Powierzchnia wynajęta bez odnowionych umów Popyt netto na Górnym Śląsku wg sektorów 2006 – I kw. 2013 300 000 200 000 100 000 która pozwoliła na domknięcie obwodnicy aglomeracji) oraz dobrym połączeniom drogowym z centralną Polską oraz krajami sąsiednimi, Zmiana r-d-r- Popyt netto (m2) Odnowienia umów (m2) Nowa powierzchnia (m2) Środkowo-Wschodniej. Przemysłowe I kw. 2013 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Archiwa Art. spożywcze Inne Motoryzacyjne Art. chemiczne Budowlane Kosmetyki Operator logistyczny Art. elektroniczne Farmaceutyki Lekka produkcja Papier i książki I kw 2013 Pustostany, powierzchnia oddana do użytku i w budowie 300 000 1,4 miliona m2, co stanowi 19% całkowitego wolumenu krajowego, 200 000 czyniąc tym samym Górny Śląsk drugim po Warszawie lokalnym 100 000 rynkiem magazynowym. 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0 Popyt napędzany przez operatorów logistycznych i sektor motoryzacyjny Powierzchnia niewynajęta w budowie (m²) Powierzchnia wynajęta w budowie (m²) Nowa powierzchnia (m²) Wskaźnik pustostanów Popyt na powierzchnie magazynowe na Górnym Śląsku kształtuje się podobnie jak w całym kraju i odzwierciedla ogólny stan Q2 2013 Q1 2013 zapotrzebowania. Pozostałą część stanowiły odnowienia umów, co Q4 2012 poniżej średniej kwartalnej z roku 2012) i stanowiły 43% całkowitego Q4 2011 Nowe umowy w I kw. 2013 r. zawarto na 25 000 m2, (niewiele Q4 2010 bezpośrednio przez sieci handlowe, odnotowano kolejny spadek. Q4 2009 kiedy to, między innymi na skutek niższego popytu zgłoszonego 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 Q4 2008 z 2008 r. Sytuacja stopniowo ulegała poprawie aż do roku 2012 Czynsze bazowe w najlepszych obiektach (EUR/ m2/ miesiąc) Q4 2007 został zahamowany przez skutki zawirowań na rynkach finansowych Q4 2006 gospodarki. Dynamiczny rozwój rynku po wejściu Polski do UE Źródło wszystkich wykresów: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, I i II kw. 2013 Pulse • Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku - lipiec 2013 • 2 może świadczyć o tym, że region jest dobrze postrzegany przez Piekar Śląskich). Może to oznaczać, że w rejonach tych będą w firmy już w nim obecne. Największy udział w popycie w 2012 r. mieli kolejnych latach powstawały nowe inwestycje magazynowe. operatorzy logistyczni (52%), którzy z górnośląskich obiektów korzystają często przy obsłudze niedalekiej aglomeracji Krakowa. Prologis, Panattoni i SEGRO to wciąż trójka największych graczy na Rynek krakowski charakteryzuje się niewielką dostępnością rynku górnośląskim. Dzięki ubiegłorocznej transakcji kupna portfela powierzchni i wyraźnie wyższymi stawkami czynszowymi. Na nieruchomości Prologis o powierzchni ponad 100 000 m2 swoją kolejnych miejscach znalazły się sektory motoryzacyjny (23%) i obecność w regionie silnie znaznaczyła również firma Hines. lekkiej produkcji (11%). Pierwszy z nich odpowiadał także za 60% nowego popytu w I kw. 2013. Obserwujemy także rosnące Całkowita powierzchnia oddana do użytku w 2012 r. wyniosła zainteresowanie regionem ze strony firm dalekowschodnich, a w 96 000 m2. W I kw. 2013 rynek wzbogacił się o skromne 10 000 m2, szczególności koreańskich, dla których Górny Śląsk stanowi oddane do użytku w ramach Panattoni Park Mysłowice. atrakcyjną lokalizację ze względu na niewielką odległość od ich zakładów w Czechach i Słowacji. Największe nowe umowy najmu na Górnym Śląsku w I kw. 2013 Okres I kw. 2013 I kw. 2013 Rodzaj umowy Nowa Nowa I kw. 2013 Nowa I kw. 2013 Nowa Obiekt Najemca Powierzchnia MLP Bieruń Flexider 8 000 Denso 4 400 Messer Eutectic Castolin 4 000 Cartonplast 3 600 Panattoni Park Mysłowice Diamond Business Park Glwice Panattoni Park Mysłowice Panattoni Park Mysłowice Obecnie w fazie realizacji znajduje się łącznie ok. 38 000 m2 w ramach następujących obiektów: 18 000 m2 w SEGRO Industrial Park Tychy dla firmy Dayco, 8 000 m2 w MLP Tychy (m.in. dla firmy Źródło: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, I kw. 2013 Eurosoft) oraz 8 000 m2 w MLP Bieruń dla firmy Flexider. Region cieszy się stabilnym zainteresowaniem głównych graczy, choć budowy spekulacyjne stanowią jedynie 10% powstającej Możliwy deficyt wolnych powierzchni powierzchni. Deweloperzy nie są zbytnio skłonni do podejmowania Przed spowolnieniem gospodarczym wielkość nowej powierzchni ryzyka i budują w oparciu o zawarte wcześniej umowy najmu. Aby oddawanej do użytku charakteryzowała się wysoką dynamiką, co móc liczyć budowę nowego obiektu, najemcy muszą liczyć się z jest właściwością rynków młodych, i sięgnęła ponad 280 000 m2 w tym, że powierzchnia nie powinna być mniejsza niż 7 000 m2, a 2009 r. Od tego czasu deweloperzy znacznie ograniczyli budowy umowy są zazwyczaj zawierane na okres 7-10 lat. Biorąc pod spekulacyjne, a wskaźnik nowej powierzchni oddawanej do użytku uwagę, że scenariusz zakładający dalszy spadek wolumenu oscyluje wokół 100 000 m2 rocznie i trend ten zapewne utrzyma się dostępnej powierzchni może stać się faktem, nasuwa się pytanie w kolejnych latach. Jednocześnie popyt w regionie zdołał wchłonąć czy którykolwiek z obecnych na rynku graczy zdecyduje się na większość dostępnej powierzchni, skutkując spadkiem wskaźnika powrót do aktywności spekulacyjnej. pustostanów z 19% w 2009 r. do ok. 5% w 2012 r. Pod koniec I kw. 2013 wzrósł on nieznacznie do poziomu 6.7% co odpowiadało Mniejsza dostępność może wpłynąć na wzrost stawek 93 000 m2 wolnej powierzchni na tym rynku. Jest ona rozporoszona Mając na uwadze ograniczoną dostępność oraz niemały popyt na po wielu obiektach, z których tylko w Prologis Park Chorzów, magazyny w regionie, możemy oczekiwać, że wolne dziś jednorazowo można wynająć powyżej 15,000 m2. powierzchnie będą znikać z rynku, co może skutkować presją na podwyżkę czynszów. Obecnie stawki bazowe oscylują w zależności Duże zainteresowanie deweloperów pomimo niskiej aktywności od lokalizacji w granicach od 3,1 do 3,9 Eur/ m2/ miesiąc, co na tle Zdecydowana większość powierzchni magazynowych na Górnym kraju jest poziomem średnim. Czynsze efektywne są niższe i Śląsku znajduje się w regionie aglomeracji Katowickiej. znajdują się w granicach od 2,45 do 3,40 Eur/ m2/ miesiąc. Otrzymujemy również zapytania dotyczące zarówno południowej części województwa (okolice Bielska-Białej i Cieszyna), jak i obszaru wzdłuż nowej autostrady A1 (okolice Zabrza, Bytomia i Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku - lipiec 2013 - Wybrane dostępne powierzchnie w regionie Górnego Śląska Park Właściciel Wolna powierzchnia Status Prologis Park Chorzów Prologis 37 000 m2 Istniejąca Panattoni Park Mysłowice Panattoni 15 000 m2 Istniejąca Tulipan Park Gliwice SEGRO 8 000 m2 Istniejąca Distribution Park Będzin Hines 4 400 m2 Istniejąca Alliance Silesia Logistics Center Czeladź PZU Asset Management 3 500 m2 Istniejąca Tomasz Mika Head of Industrial Poland Tel: +48 22 318 0221 Mob: +48 695 340 298 [email protected] Wojciech Zoń Senior Consultant Tel: +48 22 318 0223 Mob: +48 603 089 414 [email protected] Jan Jakub Zombirt Senior Research Analyst Poland +48 22 318 0105 [email protected] Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku - lipiec 2013 – Volume Issue Optional Pulse reports from Jones Lang LaSalle are frequent updates on real estate market dynamics. www.joneslanglasalle.pl COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.