doc17816975 bre92
download 
Reklamacja Transkrypt
17816975 bre92
Zeszyty BRE Bank – CASE Nr 92 Ryzyko rynku nieruchomoÊci www.case.com.pl Centrum Analiz Spo∏eczno-Ekonomicznych 2 0 0 7 Publikacja jest kontynuacją serii wydawniczej Zeszyty PBR-CASE CASE-Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa 00–010 Warszawa, ul. Sienkiewicza 12 BRE Bank SA 00–950 Warszawa, ul. Senatorska 18 Copyright by: CASE – Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych – Fundacja Naukowa i BRE Bank SA Redakcja naukowa Ewa Balcerowicz Sekretarz Zeszytów Krystyna Olechowska Autorzy Robert Chojnacki Kazimierz Kirejczyk Jacek Łaszek Jerzy Tofil Projekt okładki Jacek Bieńkowski DTP SK Studio ISSN 1233-121X Wydawca CASE – Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych – Fundacja Naukowa, 00–010 Warszawa, ul. Sienkiewicza 12 Nakładca Fundacja BRE Banku, 00-950 Warszawa, ul. Królewska 14 Oddano do druku w październiku 2007 r. Nakład 300 egz. 2 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości SPIS TREŚCI LISTA UCZESTNIKÓW SEMINARIUM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 WPROWADZENIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 RYZYKO RYNKU NIERUCHOMOŚCI W POLSCE Z PERSPEKTYWY DOŚWIADCZEŃ NA RYNKU USA – Jacek Łaszek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1. Załamanie na rynku amerykańskim i jego wpływ na pozostałe rynki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2. Ryzyko polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 RYNEK NIERUCHOMOŚCI A RYZYKO BANKOWE – Jerzy Tofil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 1. Jak banki mogą zabezpieczyć się przed kryzysem na rynku nieruchomości? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 2. Czym jest bank hipoteczny? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3. Podsumowanie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 PERSPEKTYWY RYNKU MIESZKANIOWEGO – WPŁYW NA SYTUACJĘ MAKROEKONOMICZNĄ – Robert Chojnacki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 1. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 2. Czego spodziewamy się w popularności poszczególnych segmentów? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3. Oczekiwane zmiany na rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 TRENDY CENOWE I SEGMENTACJA NA PIERWOTNYM RYNKU MIESZKANIOWYM – Kazimierz Kirejczyk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 1. Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 2. Narzędzia służące śledzeniu trendów cenowych na rynku pierwotnym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 3. Tło zjawiska – zmiany na rynku w latach 1998-2007 i kluczowe czynniki powodujące te zmiany . . . . . . . . . 38 4. Podsumowanie i spojrzenie w przyszłość . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r 3 LISTA UCZESTNIKÓW SEMINARIUM Ewa Aksman Irena Arabei Marek Banasiewicz Piotr Barnhardt Henryk Bąk Paulina Błachowicz Piotr Bredrak Władysław Brzeski Tomasz Chmielewski Robert Chojnacki Marek Chojnacki Cezary Chrapek Paweł Cieślak Jan Czarnicki Jarosław Czosnyka Piotr Czuchowski Andrzej Czuma Marek Dąbrowski Daniel Dudkowski Mirosław Dusza Małgorzata Dusza Monika Dybciak Hanna Dziarska Piotr Fredrowicz Marzena J. Gawrońska Marcin Gozdek Strategiczne Jolanta Grabiel Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Szymon Grabowski Remigiusz Grudzień Włodzimierz Grudziński Tomasz Gryń Andrzej Halesiak Tadeusz Hołyński Bernadeta Jadowska Anna Jaros Beata Karolska Justyna Kawińska Kazimierz Kirejczyk Paweł Kolski Marek Koziarek Tomasz Kozik Edward Kozłowski Anna Kraśniak Edyta Kupisz Edyta Kwiecień Paweł Lipiński 4 WNE UW Polbank BiznesPolska.pl SGH Reag CASE NBP redNet Property Group BRE Bank BZ WBK Fortis Bank BPH SKN Inwestor Parkiet CASE Raiffeisen Bank Polska UW BOŚ BGŻ Red Internet PR BRE Bank Hipoteczny WSEI Stefan Kwalec-Doradztwo EBOR PKO BP NBP PKO BP BISE ING BSK BPH TV Europa Santander Consumer Bank Ambasada USA Rzeczpospolita BPH REAS MF Fortis Bank REAS EBOR BRE Bank Hipoteczny Bank Millennium BRE Bank Jacek Łaszek Dariusz Machała Jan Macieja Krzysztof Malaga Krystyna Malborska Roksana Malesa Mirosław Maszybrocki Wojciech Mijak Marek Misiak Agnieszka Nachyła Michał Niwiński Krystyna Olechowska Ewa Olesińska Bartłomiej Osieka Jacek Osiński Sławomir Pacuszka Tadeusz Pawlaczak Małgorzata Pawłowska Ewa Plucińska Kama Pozczel Łukasz Prokulski Marcin Radzimiński Elżbieta Ratajczak Andrzej Rogowski Maria Rymarowicz Ewa Sadowska-Cieślak Włodzimierz Skonieczny Dorota Skrobisz Sergiusz Smulski Piotr Stefaniak Łukasz Szadocki Piotr Szczepański Krzysztof Szlickiewicz Paulina Szyrmer Andrzej Śniecikowski Bogusław Tatarewicz Jerzy Tofil Jan Wagner Janusz Wesołowski Marek Wielgo Maria M. Winconek Józef Winiarski Maciej Wiszniewski Szymon Wrona Barbara Wyczańska Paweł Wyczański Michał Wydra Jadwiga Zaręba Ilona Zasłoszko 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. NBP STU Ergo Hestia PAN INE AEP PERM SGH AEGON Polska CASE NŻG Bank Millennium Citibank CASE Raiffeisen Bank Polska Erst&Young NBP BGK Polbank NBP EVIP BRE Bank Hipoteczny BRE Bank REUPC, UW ISM BPH TV Europa Reag NBP ING Bank Wydawnictwo Polska Presse BPH Manager Magazin BPH Bipservice Pekao CASE Zmiany Investment TG Zmiany BPH Bank Hipoteczny POLNORD BPH Gazeta Wyborcza BRE Bank CIGNA TU Allianz Polska BRE Bank NBP ZBP BPH BPH Ryzyko rynku nieruchomości Wprowadzenie R yzyko rynku nieruchomości było tematem 92. seminarium BRE-CASE. Seminarium zorganizowała Fundacja CASE we współpracy z BRE Bankiem SA w ramach stałego cyklu spotkań pane- lowych. Seminarium odbyło się w Warszawie, we wrześniu 2007 r. Tematyka ryzyka rynku nieruchomości jest bardzo szeroka, jako że rynek ten składa się ze specyficznych, znacznie różniących się do siebie subrynków nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych, produkcyjnych itd. Na samym rynku mieszkaniowym mamy do czynienia z rynkiem pierwotnym oferującym różne rodzaje produktu mieszkaniowego (mieszkania, domy) przez różne podmioty inwestycyjne (deweloperzy, indywidualni, spółdzielnie, gminy, TBSy). Jeszcze większym jest rynek wtórny obracający „używanymi” mieszkaniami, a obydwa rynki pierwotny i wtórny są połączone funkcjonalnie z rynkiem czynszowym, który z kolei dzieli się na mieszkania wolnorynkowe, komunalne, socjalne i TBSy. Podobnie złożonymi są rynki innych rodzajów nieruchomości. Dlatego też, nie mogąc objąć tak szerokiego wachlarza tematycznego, organizatorzy ograniczyli seminarium do rynku mieszkaniowego, a w jego ramach skupili się na mieszkaniach pierwotnego rynku właścicielskiego obsługiwanego głównie przez prywatnych deweloperów, albowiem ten segment rynku rodzi najwięcej zainteresowania i kontrowersji. Seminarium BRE-CASE wzbudziło szerokie zainteresowanie i zgromadziło licznych uczestników różnych środowisk zaangażowanych w funkcjonowanie sektora mieszkaniowego. Powodu tak żywego zainteresowania tematem ryzyka tego rynku należy upatrywać przede wszystkim w dramatycznym zeszłorocznym wzroście cen mieszkań potęgowanym coraz powszechniejszym dostępem do kredytu hipotecznego, rosnącymi trudnościami i kosztami produkcji nowych mieszkań, oraz znaczącym udziałem kapitału spekulacyjnego na tym rynku. Rosnące nieprzerwanie ceny w połączeniu z kosztowniejszym dostępem do kredytu hipotecznego oraz wkradający się niepokój o „zaraźliwość” Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r 5 kryzysu hipotecznego w USA i częściowo Wielkiej. Brytanii – wszystko to zapewne przyczyniło się do ostudzenia popytu mieszkaniowego na rynkach mieszkaniowych Polski w bieżącym roku, i co za tym idzie do stagnacji obrotu i przyhamowania, a nawet lekkiego zachwiania, cen w niektórych segmentach tego rynku. Jednocześnie jednak ceny nadal rosną w wielu dużych polskich miastach, nawet w tych, gdzie nie były jeszcze tak wysokie jak w metropoliach. Bieżąca dwuznaczna sytuacja na rynku mieszkaniowym zrodziła zasadnicze pytania o stopień ryzyka ciążącego na inwestorach, nabywcach oraz finansujących ich kredytodawcach wraz z całym systemem finansowym. Pojawiło się zasadnicze pytanie o to, czy mamy do czynienia ze zdrowym boomem mieszkaniowym czy ze spekulacyjną bańką cenową. Odpowiedź na to pytanie, jeżeli w ogóle możliwa, rzutuje na rodzaj ryzyka i sposobu zarządzania nim. Jeżeli mamy to pierwsze (zdrowy boom), to wyższe ceny sygnalizują strukturalną zmianę nawet jeśli mamy do czynienia z naturalnymi wahnięciami cyklicznymi. Zmiana strukturalna powoduje, że nieruchomości mieszkaniowe uzyskały szerszą akceptację jako aktywa instytucjonalnych portfeli inwestycyjnych, a co za tym idzie mają znacząco większy niż dotychczas udział wśród innych kategorii (akcji, obligacji). Na ile to nastąpiło jest trudno powiedzieć, albowiem mieszkania własnościowe nie generują regularnego dochodu, tylko zysk kapitałowy. Dla takiego stopnia akceptacji aktywów mieszkaniowych przez rynek kapitałowy niezbędna jest również większa płynność i przejrzystość tego rynku (ceny transakcyjne a nie ofertowe), co chyba jeszcze nie nastąpiło. W sytuacji stagnacji cen spodziewana jest realizacja zysków poprzez wyprzedaż tych aktywów, co doprowadzić może do znacznej przeceny, jeżeli udział tego kapitału na polskim rynku pierwotnym jest znaczący. Inwestorzy ci mogą jednak pozostawić sobie te aktywa i zacząć wynajmować mieszkania – jeżeli prawdziwy rynek wynajmu zacznie się rozwijać w metropoliach (wzorem miast amerykańskich i zachodnioeuropejskich). Akceptacja wyższych cen może być również udziałem nabywców mieszkań, którzy w nich mieszkają. Głównie dzięki strukturalnej zmianie, jaką jest upowszechnienie dźwigni kredytu hipotecznego, potęgującej siłę nabywczą, niższy poziom bezrobocia oraz wyższy poziom dochodów. Jeżeli jednak mamy do czynienia ze spekulacyjną bańką cenową, spowodowaną naturalną cyklicznością rynku mieszkaniowego – spotęgowaną nadmiernie liberalnym kredytowaniem hipotecznym – to spadająca stopa zwrotu wywołana wyższym wzrostem cen niż czynszów może stać się niższą od rosnącego kosztu kredytu, co stworzy ujemną dźwignię finansową i w konsekwencji wymusi spadek cen oraz przeniesienie części popytu na rynki dużych miast polskich lub za granicę, gdzie ceny są znacznie niższe. Przeciwko takiemu scenariuszowi zdaje się świadczyć baczna ostrożność regulacyjna polskiego systemu finansowego – głównie kredyty o zmiennej stopie finansowane depozytami oraz wymogi ostrożnościowe nadzoru bankowego – jak też silne czynniki fundamentalne wspierające popyt mieszkaniowy. 6 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Dużo zależy od tego jak się zachowają koszty kredytu hipotecznego – ryzyko makroekonomiczne – oraz co zrobią inwestorzy spekulacyjni – ryzyko mikroekonomiczne. Przy stałości potrzeb mieszkaniowych w polskich miastach większość ekspertów uważa, że popyt mieszkaniowy ma mocne fundamenty (potrzeby bytowe), oraz że koszty kredytu dramatycznie nie wzrosną. Ten fundamentalny popyt będzie kontynuował presję na większą podaż, więc od tego jak szybko produkcja się zwiększy i na ile wzrosną koszty budowlane, w znacznej mierze zależy tempo ewentualnego wzrostu cen moderowane kosztem kredytu i zachowaniami kapitału spekulacyjnego. Rozplanowanie i uzbrojenie gruntów jest w dużym stopniu w rękach rządu i samorządów. Koszty robocizny i materiałów budowlanych mogą znacznie rosnąć, szczególnie tych pierwszych, jako że mobilność tego czynnika produkcji wydaje się być niższa niż materiałów budowlanych. By odpowiedzieć na te pytania oraz omówić powyższe tezy organizatorzy zaprosili czterech prelegentów: Jacka Łaszka, pracownika Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Strukturalnych NBP, adiunkta w Katedrze Analizy Rynków i Konkurencji SGH; Jerzego Tofila, członka Zarządu BPH Banku Hipotecznego SA; Roberta Chojnackiego, prezesa redNet Property Group Sp. z o.o. oraz Kazimierza Kirejczyka, prezesa REAS Sp. z o.o. Seminarium prowadził i był moderatorem dyskusji panelowej Władysław J. Brzeski, członek Rady Fundacji CASE. J. Łaszek omówił aspekty strukturalne i proporcje makro dotyczące sprzęgnięcia rynku mieszkaniowego i hipoteczno-finansowego. J. Tofil przedstawił spojrzenie sektora finansowego na problem ryzyka ciążącego na wierzycielach oraz koniecznych dalszych zmianach w charakterystyce produktów, wycenie zabezpieczenia oraz regulacji pozwalających na lepsze zarządzanie tym ryzykiem. R. Chojnacki przedstawił ocenę sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat pośrednika/doradcy inwestycyjnego tego rynku i pokusił się o prognozy dalszego rozwoju tego rynku. K. Kirejczyk przestawił analizę tego rynku z perspektywy doradzającego deweloperom oraz ich wierzycielom i z tej perspektywy przedstawił prawdopodobne trendy. W dyskusji panelowej omawiane były pytania stawiane przez audytorium: waga/rola zagranicznego segmentu popytu mieszkaniowego; szacunek ilościowy popytu rocznego w Polsce; porównanie stóp stałych i zmiennych kredytu hipotecznego; segmentacja rynku mieszkaniowego na mieszkania, domy i grunty; zagrożenia dla słabszych kapitałowo deweloperów przy spadku cen i przedsprzedaży; wpływ mediów na kształtowanie percepcji i preferencji nabywców; stopień trafności udzielonych kredytów hipotecznych; obrót spekulacyjny przed ukończeniem budowy; trudności z dostępem do bazy transakcyjnej AMRON oraz brak danych zbiorczych dla ślaąskiej aglomeracji. Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r 7 n o t a t k i 8 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Jacek Łaszek – Narodowy Bank Polski, Szkoła Główna Handlowa Ryzyko rynku nieruchomości w Polsce z perspektywy doświadczeń na rynku USA 1. Załamanie na rynku amerykańskim i jego wpływ na pozostałe rynki W krajach europejskich mieszkanie było uznawane tradycyjnie jako dobro konsumpcyjne i w pewnym zakresie jako stabilna lokata oszczędności. Tradycyjnie rynki nieruchomości miały wyraźnie lokalny i narodowy charakter (polityka mieszka- Globalizacja powoduje zmianę tej sytuacji, zarów- niowa, prawo związane z nieruchomościami, sys- no przez liberalizację systemów finansowania bu- temy rejestracji, etc). Narodowy charakter miały downictwa mieszkaniowego, ich unifikację (banki też systemy finansowania mieszkań, dodatkowo uniwersalne, sekurytyzacja1) i w konsekwencji były one poddane restrykcyjnym regulacjom. znacznie łatwiejszy dostęp do środków. Zmienił się W konsekwencji cykle na rynku mieszkań były też charakter mieszkania jako dobra, w znacznie powodowane w znacznym stopniu czynnikami większym zakresie jest ono postrzegane jako dobro wewnętrznymi tj. zmianami podaży (ze swej isto- kapitałowe i poddane spekulacji. Zmieniła się też ty mało elastycznej) oraz popytu. Mechanizm cy- dostępność informacji powodując rozwój technik kli był dosyć podobny niskie stopy i nadpłyn- zarządzania ryzykiem (credit-scoring2, rating3) ność, liberalizacja nadzoru, ograniczenia poda- i większą skłonność do jego absorpcji. Sprzyja temu żowe, subsydia, spekulacja. Czynniki te oddzia- hazard moralny, będący wynikiem przejścia ban- ływały jednak z różną siłą, a poszczególne rynki ków (w części krajów) z roli instytucji zarządzają- charakteryzowały się specyficznymi czynnikami. cych ryzykiem do roli pośredników transferujących Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 9 ryzyko na zewnątrz sektora przez mechanizm seku- ryzyku, głównie dla gospodarstw domowych o ni- rytyzacji. Równocześnie rozwój funduszy inwesty- skich dochodach i rozwój kredytów o podwyższo- cyjnych i nadpłynność powodowały popyt na te ak- nym ryzyku (systemy skoringowe). Transfer nad- tywa. Instytucje nadzorcze i polityka nadzorcza, je- wyżkowej płynności będącej skutkiem niskich żeli w ogóle reagowały na te zjawiska, to z opóźnie- stóp procentowych był z kolei znacznie ułatwiony niem. W konsekwencji po raz pierwszy mamy do przez mechanizm sekurytyzacji aktywów i ich ra- czynienia z synchronizacją cykli w skali globalnej. ting. Zadziałał też znany z tego rynku mechanizm asymetrii informacyjnej. Banki często usuwały ry- Wykres 1. Porównanie tendencji cenowych zykowniejsze aktywa z bilansów, czemu sprzyjał na rynku mieszkań w wybranych krajach. rosnący popyt ze strony funduszy inwestycyjnych Na osi pionowej liczba krajów (z 17) z 25% i wyższym kumulujących nadwyżkową płynność. Napływ wzrostem cen mieszkań w okresie poprzedzających 5 lat środków na rynek przy usztywnionej podaży (efekt regulacji planistycznych) spowodował wzrost cen mieszkań. Uruchomiło to znane zachowania zbiorowe, masową spekulację (korzystanie z taniego kredytu) i dalszy wzrost cen. W konsekwencji historycznie niskie stopy procentowe spowodowały historycznie wysoką aprecjację cen nieruchomości. Nadzór bankowy zareagował, gdy nierównowaga była już bardzo wysoka i w ograniczonym ustawowo segmencie (banki). Podstawowe znaczenie, odgrywała polityka mone- Na rynku amerykańskim kumulacja tych czynni- tarna, która przez wyjątkowo niskie, najniższe ków nastąpiła już nie pierwszy raz, ale ze szcze- od 40 lat stopy procentowe w połączeniu z liberal- gólną siłą. Stopy procentowe obniżono do pozio- nymi procedurami nadzorczymi oraz subsydiami mu najniższego od ponad 40 lat. W połączeniu odsetkowymi doprowadziła do uruchomienia zna- z subsydiami odsetkowymi oznaczało to, że realne nych od dawna (w tym z rynku amerykańskiego), stopy procentowe kredytów hipotecznych, a więc podręcznikowych mechanizmów kryzysowych na ich koszt, były bardzo niskie. W konsekwencji na- olbrzymią skalę. Duży napływ środków w połącze- stąpiło masowe przejście na kredyty o zmiennej niu z ograniczeniami podażowymi (lokalna regula- stopie jako tańsze, ale obciążone wyższym ryzy- cja) spowodował aprecjację cen nieruchomości kiem. Tanie kredyty w połączeniu z silną konku- i uruchomił znane z innych kryzysów, w tym na ryn- rencją na tym rynku oraz szerszym zastosowa- ku amerykańskim zachowania zbiorowe. Kumula- niem systemów skoringowych jako metodą zarzą- cja tych czynników na niespotykaną dotąd skalę dzania ryzykiem spowodowały szersze wejście spowodowała, znaczną aprecjację nieruchomości banków w segment kredytów o podwyższonym i wzrost ryzyka wierzytelności mieszkaniowych. 10 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Podobne mechanizmy oddziaływały też na in- Na najważniejszym rynku amerykańskim nastą- nych rynkach, jakkolwiek, zwłaszcza w Euro- piło załamanie tendencji wzrostowych i gwał- pie, charakterystyczne dla poszczególnych towny spadek rozmiarów budownictwa miesz- krajów. W efekcie, w ostatnich latach, wystąpi- kaniowego połączony ze stopniowym spadkiem ło zjawisko nienotowanej historycznie apre- cen. Załamanie nastąpiło w sposób podręczni- cjacji cen mieszkań na najważniejszych ryn- kowy, po podwyżkach stóp procentowych, w ry- kach światowych z synchronizacją cykli naro- zykownych kredytach tzw. subprime4. Nastąpiły dowych. W konsekwencji dywersyfikacja akty- problemy ze spłatą tych kredytów, a drogi kredyt wów hipotecznych, jedna z podstawowych spowodował ogólne ograniczenie popytu. metod zarządzania ryzykiem, może okazać się nieskuteczna. Konsekwencje, jak zwykle, poniósł sektor finansowy. Nie wiadomo jednak, jak faktycznie straty Wykres 2. Zmiany cen mieszkań na rynku wtórnym rozłożyły się w sektorze finansowym, w tym poza w USA w relacji do poprzedniego miesiąca granicami USA i jakie tego będą konsekwencje makroekonomiczne i dla rynku kapitałowego. Nie wiadomo też, czy jest to koniec czy dopiero początek kryzysu. W znacznej mierze zadecydują o tym dalsze zjawiska na rynku mieszkań. Wykres 3. Egzekucje hipoteczne na rynku mieszkaniowym w USA Wzrost znaczenia finansowania wierzytelności hipotecznych przez rynek kapitałowy, a zwłaszcza rozwój instrumentów pochodnych w znacznym stopniu rozpraszają ryzyko i odsuwają je od sektora bankowego – wcześniej tradycyjny emitent kredytów i podmiot trzymający je w swoim portfelu. Nie wiadomo jednak jak ryzyko to przez rynek kapitałowy rozkłada się wewnątrz systemu Amerykański rynek mieszkań jest nadal przez finansowego, co ogranicza przewidywalność tych wielu autorów oceniany jako znacznie przewar- rynków, zwłaszcza w warunkach wysokiej nie- tościowany. W klasycznym cyklu na rynku nieru- równowagi i możliwości szoków na rynku miesz- chomości mieszkaniowych dostosowania mają kań. Znacząco zwiększa się też pojemność, w początkowym okresie w znacznej mierze cha- a więc i skala całego systemu. rakter ilościowy, zaś dostosowania cenowe poja- Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 11 wiają się w okresie późniejszym i mogą być roz- 3. Dodatkowym czynnikiem ryzyka są usztyw- łożone w czasie. Wpływa to negatywnie na ko- nienia podaży i bariery w sektorze, które od- niunkturę w sektorze, ale jest bezpieczniejsze działują wtedy szczególnie silnie. z punktu widzenia sektora finansowego. Duże zaangażowanie sektora finansowego prowadzi 4. Bank centralny (NBP), nadzór finansowy jednak zazwyczaj do problemów ze spłacalno- (KNF) oraz rząd muszą monitorować ten sek- ścią kredytów, eksmisji, wymuszonych sprzedaży tor i prowadzić spójną politykę gospodarczą i w konsekwencji dalszego spadku cen. obejmującą politykę monetarną, ostrożnościową, sektorową i fiskalną. Duża skala eksmisji może więc spowodować drugą falę kryzysu czy jego przeniesienie na ryn- 2. Ryzyko polskiego rynku dojść do zbiegu czynników kryzysogennych, gdy nieruchomości mieszkaniowych ki podstawowe kredytów hipotecznych. Może też spadające ceny nieruchomości zbiegną się z rosnącymi stopami procentowymi (efekt polityki Polski sektor nieruchomości mieszkaniowych monetarnej) oraz wchodzenia produktów hipo- i związany z nim sektor finansowy jako struktu- tecznych z ostatnich dwóch lat w system indek- ry rynkowe znajdują się w początkowej fazie sacji stopami rynkowymi (po okresie karencji rozwoju i nie są porównywalne do rynku ame- spłat). Doświadczenia kryzysów pokazują jed- rykańskiego. Dopiero na początku stulecia za- nak, że nawet gdyby FED poświęcił cel inflacyj- częły spełniać podstawowe kryteria pozwalają- ny i nie podnosił stóp, uruchomiony w dół me- ce uznać je za rynkowe. Nadal charakteryzują chanizm kryzysowy może być trudno zatrzymać się wysokim ryzykiem i licznymi barierami ty- bez bezpośredniej, kosztownej interwencji. powymi dla pozostałych krajów postsocjali- Z punktu widzenia polskiego rynku nierucho- stycznych. Mamy więc równolegle do czynienia mości bardzo cenne są nawet dotychczasowe do- z kilkoma procesami, tj. oddziaływaniem czyn- świadczenia USA. Pokazują one, że: ników fundamentalnych po stronie popytu oraz ograniczeniami po stronie podaży, oddziaływa- 1. Zbyt luźna polityka monetarna prowadzi do niem czynników wewnętrznych i rozwojem sys- problemów na rynku aktywów, w tym nieru- temu oraz zjawiskami europeizacji i globaliza- chomości. cji, które powodują naturalną tendencję do zmiany fundamentów i przeceny aktywów 2. Równie istotnym czynnikiem jest polityka w tym mieszkań. ostrożnościowa wobec banków, która musi być konserwatywna. Istotna jest też jej kom- Gwałtownie i dosyć jednostronnie rozwija się pleksowość w odniesieniu do całego sektora system finansowy nakierowany na mieszkania finansowego. własnościowe jako konsekwencja nadrabiania dystansu oraz konkurencji między bankami po- 12 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości wodując przez szybki wzrost siły nabywczej eks- ne, jak też ostatnio coraz częściej przez fundusze plozję cen mieszkań na części rynków w naj- inwestycyjne. Zapewne znaczną część udziela- większych miastach. nych kredytów, zarówno ze względu na instrument kredytowy, jak też jakość zabezpieczenia, Tabela 1. Korelacja między zmianami cen mieszkań można byłoby zakwalifikować jako kredyty tzw. na rynkach największych miast w Polsce a wypłatami subprime. kredytów mieszkaniowych Miasto Współczynnik korelacji pomiędzy wzrostem cen i przyrostem kredytów Mieszkania nowe Istniejący zasób Analiza wybranych wskaźników napięć rynkowych pokazuje, że na kilku największych ryn- Warszawa 0,98 0,98 kach Polski mamy do czynienia z bańkami spe- Kraków 0,98 0,98 kulacyjnymi porównywalnymi co do wysokości Gdynia 0,97 0,98 z amerykańskimi. Można szacować, że na ryn- Wrocław 0,95 0,96 kach tych silnie zaangażowany jest sektor ban- Gdańsk 0,94 0,95 kowy. Łódź 0,86 0,94 Poznań 0,81 0,91 Dotychczas główną przyczyną determinującą sytuację na polskim rynku mieszkaniowym były Wykres 4. Średnie ceny mieszkań na rynkach czynniki krajowe, bądź związane z tym rynkiem. mieszkaniowych 20 największych miast w Polsce Czynniki zewnętrzne oddziaływały w ograniczonej skali (fundusze inwestycyjne, liberalizacja systemu bankowego) bądź pośrednio (dobra koniunktura, lokowanie w nieruchomości jako podążanie za światowymi trendami). Sytuacja ta może ulec pewnym zmianom z uwagi na wysoki poziom nierównowagi na omawianych rynkach i związaną z tym ich większą wrażliwością na chwilowe zmiany popytu, które mogą wynikać ze zmian nastawienia inwestorów i innych uczestników rynku (sektor bankowy, instytucje nadzorcze). Dlatego konsekwencją drugiej fali ban- Mechanizm zjawiska jest podobny do obserwo- kructw na rynku amerykańskim mogłaby być wanego w USA i też w znacznej mierze opiera się redukcja popytu i przyspieszenie fazy załama- na zachowaniach zbiorowych. Dynamika tego nia, które, tak czy inaczej, wydaje się raczej nie- przyrostu wyraźnie jednak słabnie w ostatnim uchronne, lecz trudno przewidzieć jego skalę, okresie. W opinii analityków rynku od kilku lat przebieg i termin. Kluczowe wydaje się tutaj py- rośnie też udział mieszkań kupowanych w ce- tanie, w jakiej części popyt miał charakter spe- lach spekulacyjnych zarówno przez osoby fizycz- kulacyjny, a w jakiej fundamentalny. Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 13 Wykres 4. Szacunek relacji ceny mieszkania znacznym stopniu mógł być zaangażowany do dochodu gospodarstwa domowego w operacje związane z instrumentami opartymi w największych polskich miastach na kredytach tzw. subprime, toteż załamanie tego rynku nie przyniesie istotnych strat kapitałowych. Znaczące różnice w strukturach obydwu rynków spowodują odmienne konsekwencje wejścia w fazę załamania na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. W Polsce głównym emitentem kredytów są duże banki uniwersalne finansujące się z depozytów, i to one poniosłyby jego koszty. Znacząco mniejsza skala finansowa- W znacznie mniejszym zakresie będą zapewne nia sektora mieszkaniowego spowoduje daleko oddziaływać na Polski sektor mieszkaniowy ma- mniejsze konsekwencje zarówno dla sektora ban- kroekonomiczne konsekwencje załamania na kowego, jak też makroekonomiczne. W znacznie rynku amerykańskim. Dotychczasowe skutki za- mniejszym zakresie ucierpiałby natomiast drugi łamania rynku kredytów tzw. subprime wydają klasyczny poszkodowany na tym rynku, tj. firmy się być niewielkie i potwierdzać optymistyczne deweloperskie z uwagi na zaliczkowy charakter warianty prognoz zakładających korektę wzrostu finansowania. Trudno jest natomiast oszacować PKB w granicach 1 pp. Bardziej pesymistyczne pośrednie skutki kryzysu powodującego wzrost warianty prognoz, które mogłyby się urealnić ryzyka w gospodarce. w warunkach pogłębienia kryzysu i przeniesienia go na rynek podstawowy zakładają znaczą Reasumując można stwierdzić, że o ile konse- skalę utraty aktywów i korekty rzędu 3 pp, które kwencje załamania na amerykańskim rynku oznaczałyby faktyczne wyhamowanie wzrostu, mieszkań nie wydają się bardzo istotne dla pol- wzrost oszczędności, spadek inwestycji, kon- skiego rynku, o tyle ten drugi wkroczył w okres sumpcji i importu. Taki wariant miałby już napięć i podwyższonego ryzyka. W konsekwencji wpływ na koniunkturę światową, w tym Polski. wszystkim Jego faktyczne przełożenie na Polski sektor nie- ostrożność w podejmowaniu decyzji. podmiotom należałoby zalecić ruchomości poza efektami psychologicznymi, których nie należy lekceważyć, też jednak byłoby niewielkie. Znacznie większe znaczenie mogłyby mieć wyprzedaże nieruchomości kupowanych w celach spekulacyjnych. Z dostępnych informacji wynika, że polski sektor bankowy (a także szerzej – finansowy) w nie14 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Przypisy 1 Sekurytyzacja – (ang. securitisation) jest rodzajem finansowania polegającym na przeniesieniu aktywów finansowych do spółki celowej (ang. SPV – special purpose vehicle), która następnie emituje papiery wartościowe zabezpieczone tymi aktywami lub wpływami pieniężnymi z tytułu tych aktywów i sprzedaje je na rynku. 2 Credit-scoring – ocena ryzyka kredytowego w oparciu o badanie prawdopodobieństwa zaprzestania spłaty kredytu przez kredytobiorcę. 3 Rating – ocena ryzyka, jest wskaźnikiem pozwalającym ocenić wiarygodność kredytową ocenianego podmiotu gospodarczego lub ryzyko związane z różnymi instrumentami finansowymi. 4 Kredyty tzw. subprime – pożyczki hipoteczne o podwyższonym ryzyku. Przykładowo subprime loans to kredyty udzielane osobom o słabszej historii kredytowej, które mogły mieć problemy ze spłatą kredytów w przeszłości lub nie do końca były w stanie udokumentować swoie dochody dla celu policzenia tzw. zdolności kredytowej. Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 15 n o t a t k i 16 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Jerzy Tofil –członek Zarządu BPH Banku Hipotecznego SA Rynek nieruchomości a ryzyko bankowe* d pięciu lat obserwujemy rozwój rynku nie- O wych. Kluczem do rozwoju rynku nieruchomości ruchomości mieszkaniowych w Polsce. Bar- jest dostępność taniego i długoterminowego kre- dzo szybko wzrasta liczba transakcji zakupu dytu hipotecznego. Przewidywalny od strony mieszkań nowych jak i obrót nieruchomościami kosztowej kredyt jest konieczny z uwagi na to, że na rynku wtórnym. Od momentu wstąpienia Pol- konsumenci w Polsce z reguły dysponują rela- ski do Unii Europejskiej jesteśmy świadkami nie- tywnie małym udziałem własnym. spotykanego dotychczas wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Dodatkowym elemen- Odpowiada to również intencjom banków, które tem wzmacniającym trend wzrostowy cen nieru- bez wzrostu portfela kredytów hipotecznych nie chomości jest niska podaż nowych mieszkań są w stanie stabilnie rosnąć. W Polsce począwszy w stosunku do rosnącego gwałtownie efektywne- od 2003 r. sektor bankowy jest bardzo silnie go popytu. Produkcja budowlana rośnie bowiem skoncentrowany na finansowaniu rynku nieru- znacznie wolniej od popytu na mieszkania. chomości mieszkaniowych. Banki starają się maksymalnie zaspokajać potrzeby klientów bo- Rynek nieruchomości nie byłby w stanie rozwi- wiem upatrują w kredytach hipotecznych gwa- jać się tak dobrze bez sprawnie funkcjonującego rancji szybkiego wzrostu dochodowych i stabil- systemu bankowego, który przejawia gotowość nych aktywów. Łączny wolumen kredytów hipo- do oferowania atrakcyjnych produktów kredyto- tecznych dla osób fizycznych przekroczył latem * Artykuł jest wyrazem prywatnych poglądów autora Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 17 bieżącego roku kwotę 100 mld zł. Dynamika rzenia systemowych rozwiązań, które umożli- przyrostu wolumenu przekracza 30% w skali ro- wiają dywersyfikację źródeł finansowania akcji ku. Na rozwój akcji kredytowej wpływ ma rów- kredytowej, a w szczególności sprawne przejście nież rosnąca świadomość klientów w zakresie od depozytów ludności do środków z rynku ka- możliwości, jakie daje konkurencja między ban- pitałowego. kami. Refinansowanie kredytów w innym banku, oferującym bardziej atrakcyjne warunki finanso- Dzisiaj w polskim systemie finansowania kredy- wania stało się zjawiskiem nagminnym. Pośred- tów hipotecznych dominują depozyty – tani, ła- nio zachętą do zmiany banku stało się uprosz- two dostępny dla banków sieciowych pieniądz czenie procedur wpisu hipotek, obniżenie sądo- pozwolił na szybki rozwój aktywów kredytowych wych kosztów z tym związanych oraz wzrastają- i wzrost wyników finansowych. Symboliczne ca sprawność sądów, które prowadząc elektro- wielkości wykazują wolumeny listów zastaw- niczne księgi wieczyste mocno skróciły czas nych, emitowanych przez banki hipoteczne (nie oczekiwania na wpis hipoteki. przekraczają 3 mld zł) oraz bankowe papiery wartościowe – brak możliwości skutecznego Mamy zatem niezakłóconą symbiozę rynku nie- konkurowania z bankami uniwersalnymi na ryn- ruchomości i sektora bankowego. Warto jednak ku finansowania nieruchomości, z uwagi na już dzisiaj poważnie się zastanowić czy istnieją ograniczenia prawne, w istotny sposób hamuje w Polsce właściwe mechanizmy systemowe, za- rozwój banków hipotecznych a przez to dywer- bezpieczające ryzyko sektora bankowego na wy- syfikację źródeł finansowania kredytów hipo- padek stagnacji lub kryzysu na rynku nierucho- tecznych. Nie udało się uruchomić w Polsce pro- mości. Aktualnie obserwujemy nerwowe ruchy cesu sekurytyzacji regularnych, hipotecznych banków centralnych w USA, Wielkiej Brytanii, aktywów bankowych mimo stworzenia ogólnych który próbują zgasić w zarodku symptomy kry- ram prawnych. zysu płynności w tamtejszych sektorach bankowych. Powodem są problemy na rynku finanso- Oparcie się prawie wyłącznie na depozytach lud- wania nieruchomości. Pojawia się pytanie czy ności nie jest dobrym rozwiązaniem. Oczywiście polski rynek jest przygotowany na wypadek wy- baza depozytowa zawsze będzie podstawą fi- stąpienia podobnych zjawisk. nansowania kredytów, co potwierdzają dane z rozwiniętych rynków hipotecznych, ale należy w zdecydowany sposób szukać sprawnego me- 1. Jak banki mogą zabezpieczyć się przed kryzysem na rynku nieruchomości? chanizmu dywersyfikacji ryzyka banków w tym zakresie. Dziś mamy zarówno dobrą sytuację w gospodar- Bezpieczeństwo sektora bankowego w razie kry- ce i na rynku nieruchomości, dobrą jakość kre- zysu na rynku nieruchomości zależy od stwo- dytów. Należy zatem czas wykorzystać do przy- 18 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości gotowania sektora bankowego do trudniejszych nym aktem prawnym, który biorą pod uwagę jest czasów, bowiem już dziś widać, że: Rekomendacja S, ale to jedynie zbiór ogólnych zaleceń nieregulujący meritum sprawy w dosta- 1) występuje istotny odpływ depozytów do fun- teczny sposób. duszy inwestycyjnych przy rosnącej wartości wolumenu kredytów hipotecznych w sektorze Trzeba jednak zauważyć, że sektor bankowy też bankowym, nie jest bez winy bowiem w fazie ostrej konkurencji nie jest zainteresowany implementacją 2) nieustannie spada poziom marż na kredytach jednolitych rozwiązań w zakresie wycen. Kwestie hipotecznych, które mogą stać się produktem procedury wycen zostały w międzyczasie zmo- wręcz deficytowym w razie wzrostu kosztów nopolizowane przez środowisko rzeczoznawców ryzyka (rezerw na utratę wartości aktywów majątkowych, którzy niestety również nie spro- kredytowych), stali wyzwaniu. Standardy rzeczoznawców są zbyt ogólne i pozostawiają zbyt dużą swobodę 3) banki uniwersalne liberalnie podchodzą do w ustalaniu wartości rynkowych nieruchomości podstawowych parametrów kredytu hipotecz- mieszkaniowych. Powoduje to po stronie ban- nego – finansowanie na poziomie 100% LTV lub ków uzasadnione zastrzeżenia co do wartości finansowanie bez udziału własnego nadal wy- wycen w procesie oceny ryzyka kredytowego. stępuje w większości banków uniwersalnych. A przecież to prawidłowa wycena nieruchomości daje największe poczucie bezpieczeństwa ban- Kolejną bolączką systemową jest brak klarow- kom finansującym nieruchomości. Unifikacyjne nych, jednolitych i obligatoryjnych dla całego inicjatywy Związku Banku Polskich jak na razie sektora bankowego zasad wyceny nieruchomo- nie dały żadnych istotnych rezultatów. Baza da- ści zabezpieczających wierzytelności kredytowe. nych o transakcjach na rynku nieruchomości (AMRON) stworzona pod egidą ZBP, nie spełnia Obecnie jedynie banki hipoteczne posiadają oczekiwań sektora bankowego i GINB. klarowne systemowe rozwiązanie prawe w zakresie wycen nieruchomości. Bank hipoteczny W mojej ocenie proces wycen nieruchomości na musi mieć regulamin ustalania wartości banko- potrzeby zabezpieczenia kredytu hipotecznego wo-hipotecznej, który zatwierdza KNB i proce- powinien być uregulowany ustawowo. Banki nie dury wycen zgodne z Rekomendacją F, również mogą być skazane na „monopolistyczne” zacho- kluczowe parametry wycen są pod kontrolą re- wania środowiska rzeczoznawców, bowiem to gulatora (np. stopy kapitalizacji). one ponoszą ryzyko kredytowe i muszą mieć prawo do samodzielnego ustalenia wartości zabez- Banki uniwersalne mają praktycznie nieograni- pieczenia. Tymczasem dziś mamy regulacje czoną swobodę w kształtowaniu procedur sza- prawne, które słowo „wartość rynkowa” związały cowania wartości nieruchomości, jedynym istot- z operatem szacunkowym oraz wymagają, aby Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 19 operat w każdym przypadku sporządzał rzeczo- nych staną się w razie upadłości banku uni- znawca majątkowy, który nie może być pracow- wersalnego, wyodrębnioną masą upadłościo- nikiem banku. Takie rozwiązanie jest nieade- wą, która w pierwszej kolejności zaspokoi na- kwatne do skali ryzyka jakie ponoszą banki, bywców listów zastawnych – to z pewnością utrudnia bowiem w istotny sposób zarówno będzie rzutowało na ceny pożyczek na rynku udzielanie kredytów jak i zarządzanie ryzykiem międzybankowym, bowiem wierzyciele ban- portfela kredytowego. ków będą podzieleni na zabezpieczonych (nabywcy listów) i niezabezpieczonych (reszta). Wytworzył się zamknięty krąg niemocy, który przeciąć powinien ustawodawca. Próbą jest bez Projekt tworzy realną możliwość stopniowej dy- wątpienia projekt ustawy o zmianie niektórych wersyfikacji źródeł finansowania kredytów hipo- ustaw dotyczących procesu inwestycyjnego tecznych bardziej przystającą do polskich re- w budownictwie mieszkaniowym oraz niektó- aliów gospodarczych i systemowych – sekuryty- rych innych ustaw (druk sejmowy nr 2092). Pro- zacja jest bowiem sprawą dość odległej przyszło- jekt zawiera propozycję umożliwienia bankom ści. Nowa ustawa pozwoli na znaczne ożywienie uniwersalnym emitowania listów zastawnych. rynku papierów dłużnych w Polsce i pośrednio Banki uniwersalne będą mogły emitować listy rynku budownictwa mieszkaniowego. zastawne pod warunkiem poddania się reżimowi ustawy w zakresie działalności kredytowej tj.: Nie należy się jednak spodziewać szybkiego przechodzenia dużych banków uniwersalnych 1) ustalania wartości bankowo-hipotecznej nie- na system bankowości hipotecznej ukształto- ruchomości zgodnie z Regulaminem zatwier- wany ustawą – to nie leży w ich interesie dopó- dzonym przez KNB, ki mają duży wolumen depozytów i zabezpieczoną płynność. Z nowych możliwości skorzy- 2) limitowania wysokości kredytów, które stano- stają raczej banki specjalistyczne (bez klientów wią podstawę emisji listów do 100% wartości depozytowych), kredytujące rynek nierucho- bankowo-hipotecznej, mości choć działające poza formułą banku hipotecznego. 3) nadzoru powiernika nad procesem wpisywania i wykreślania wierzytelności z rejestru za- Jeśli ustawa wejdzie w życie, oznaczać będzie bezpieczenia listów zastawnych, definitywną zmianę ram prawnych finansowania nieruchomości w Polsce. Wdrożenie tej ustawy 4) wdrożenia do procesu zarządzania bankiem kilkunastu nowych limitów ustawowych, zmieni w istotny sposób prawne uwarunkowania działalności banków w obszarze finansowania nieruchomości i będzie stanowiło próbę usunię- 5) zmiany profilu ryzyka – wierzytelności wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastaw20 cia części bolączek systemowych opisanych powyżej. 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości 2. Czym jest bank hipoteczny? długoterminowych kredytów, a podstawowym źródłem finansowania działalności jest kapitał Dziś dwa banki hipoteczne (BRE BH i BPH BH) i list zastawny. Pozostały zakres działalności prowadzą rzeczywistą działalność operacyjną określony w ustawie ma charakter marginalny. i przeszły „próbę ognia” – emitują listy zastawne To właśnie list zastawny – sztandarowy produkt w formie emisji publicznych. I choć banki hipotecz- banków hipotecznych, które posiadają wyłączne ne działają w warunkach ostrej konkurencji i za- prawo jego emisji – decyduje o stabilności pasy- ostrzonych regulacji prawnych, są już gotowe do wów i umożliwia bezpieczne dla banku kredyto- prowadzenia działalności na dużo większą skalę, wanie długoterminowe. Stabilne pasywa o dłu- jeśli tylko pojawią się takie możliwości na rynku. gich terminach zapadalności różnią banki hipoteczne od banków uniwersalnych, które długo- Zasady funkcjonowania banków hipotecznych terminowe kredyty finansują krótkoterminowy- reguluje ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o listach mi depozytami lub obligacjami. Kluczowe dla zastawnych i bankach hipotecznych. W zakresie banków hipotecznych jest przekonanie inwesto- nieuregulowanym ustawą stosuje się odpowied- rów o bezpieczeństwie listu zastawnego jako for- nio przepisy Prawa bankowego. Do najważniej- my długoterminowego lokowania kapitału. szych czynności banku hipotecznego można za- W tym celu ustawa narzuca bankom hipotecz- liczyć m. in.: nym liczne rygory i limity w działalności kredytowej, z których najistotniejsze to: 1) udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką na prawie własności lub prawie użytkowa- 1) zabezpieczenie wykupu listów zastawnych nia wieczystego (bank nie może zabezpieczać wydzielonymi aktywami kredytowymi banku się hipoteką na spółdzielczym własnościowym wpisanymi do rejestru zabezpieczenia listów prawie do lokalu lub innych spółdzielczych zastawnych (zwanego dalej RZLZ), prawach o charakterze własnościowym), 2) nadzór nad wpisami do rejestru sprawowany 2) udzielanie kredytów jednostkom sektora publicznego, w tym jednostkom samorządu tery- przez powiernika powoływanego przez Komisję Nadzoru Bankowego, torialnego, 3) przywilej upadłościowy – wpisane do RZLZ 3) nabywanie wierzytelności z tytułu kredytów opisanych w pkt 1 i 2, wierzytelności banku hipotecznego, w przypadku jego upadłości służą zaspokojeniu posiadaczy listów zastawnych, 4) emitowanie listów zastawnych. 4) obligatoryjne nadzabezpieczenie – bank hipoBank hipoteczny jest bankiem specjalistycznym, teczny może emitować listy zastawne jedynie którego podstawowym zadaniem jest udzielanie do poziomu 60% wartości bankowo-hipotecz- Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 21 nej nieruchomości stanowiących zabezpiecze- przenosi ryzyko inwestycji budowlanej na przy- nie kredytów wpisanych do RZLZ, szłych nabywców mieszkań. 5) ograniczenie wpisywania do RZLZ kredytów Ale jak na razie wszystkie zainteresowane strony zabezpieczonych hipoteką na nieruchomo- są zadowolone z takiego układu. Deweloperzy ściach w budowie (do 10%) i gruntach (do 1%). – bo przerzucają ryzyko i dużą część kosztów finansowych inwestycji na przyszłych nabywców Tak ukształtowana instytucja finansowa w myśl mieszkań. Głównie z tego powodu środowisko polskiego ustawodawcy stanowić miała pomost deweloperskie murem stoi przeciwko wprowa- pomiędzy działalnością kredytową opartą dzeniu ustawy o finansowaniu inwestycji dewe- o krótkoterminowy depozyt a długoterminowym loperskich, która miała szanse ucywilizować ry- finansowaniem zorganizowanym przy zastoso- nek a szczególnie relacje pomiędzy dewelopera- waniu zaawansowanych technik sekurytyzacyj- mi a ich klientami. Banki uniwersalne też są za- nych. Banki hipoteczne miały odegrać kluczową dowolone – pożyczając pojedynczym nabywcom rolę w długoterminowym finansowaniu nieru- mieszkań dywersyfikują ryzyko kredytowe. Wej- chomości mieszkaniowych i komercyjnych oraz ście w finansowanie bezpośrednie deweloperów wesprzeć rozwój infrastruktury przez finansowa- to zupełnie inny poziom ryzyka bankowego. nie jednostek sektora publicznego. Klienci też są chyba zadowoleni. Choć nie do końca rozumiem dlaczego ryzykując często Pomimo coraz bardziej sprzyjających warunków oszczędności całego życia i zadłużając się na ekonomicznych, banki hipoteczne nie odgrywają wiele lat, klienci nie pytają dewelopera jaką daje jednak istotnej roli w rynku finansowania nieru- gwarancję wykonania zobowiązania lub jak za- chomości mieszkaniowych. Dlaczego? Rynek fi- bezpiecza zwrot ich pieniędzy. Rynek skutecznie nansowania budowy nowych mieszkań w Polsce tworzy miraż szybkich transakcji bez większego został zdominowany przez system zaliczkowy tj. ryzyka. A rzeczywistość jest bardziej złożona. system, w którym nabywca mieszkania wpłaca deweloperowi całą cenę mieszkania na podsta- W tak ukształtowanym rynku finansowania bu- wie umowy przedwstępnej (rzadko w formie ak- dowy mieszkań banki hipoteczne nie mają szan- tu notarialnego) zanim podpisze akt notarialny sy odegrania istotnej roli z powodu ograniczeń przenoszący własność nieruchomości. Nawet je- ustawowych. śli wpłaty następują w ratach to bardzo rzadko są one powiązane z postępami w budowie. Do rzad- Warunkiem udzielenia kredytu przez bank hipo- kości należy również zabezpieczanie interesów teczny jest konieczność ustalenia wartości ban- nabywcy przez wpisanie do księgi wieczystej kowo-hipotecznej, z reguły niższej od wartości nieruchomości gruntowej roszczenia o przenie- rynkowej. Pojawia się zatem wymóg wniesienia sienie własności mieszkania po jego wybudowa- udziału własnego, tymczasem banki uniwersalne niu. Gołym okiem widać, że jest to system, który finansują nawet do 100% wartości mieszkania, 22 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości a wartość ta w wielu wypadkach określana jest emisję listu zastawnego przez banki uniwersalne jedynie w oparciu o cenę zapisaną w umowie przyjmie się w Polce, docelowo rozstrzygną z deweloperem, przede wszystkim inwestorzy. Ich skłonność do nabywania listów zastawnych i cena jaką zechcą Warunkiem wypłaty kredytu udzielonego przez zapłacić będzie najlepszym dowodem czy idzie- bank hipoteczny jest złożenie wniosku o wpis hi- my w dobrą stronę. poteki, a to oznacza, że bank może wypłacić kredyt dopiero po okazaniu aktu notarialnego, w którym ustanowiono własność nabywanego lokalu (wypłata na podstawie ujawnionego roszczenia o ustanowienie hipoteki to opcja czysto teoretyczna); odpada zatem dominujący system zaliczkowy opisany powyżej. Biorąc pod uwagę aktualne przepisy regulujące działalność banków hipotecznych można stwierdzić, że około 50% rynku finansowania nieruchomości mieszkaniowych jest dzisiaj w Polsce poza ich zasięgiem. Warto zauważyć, że banki hipoteczne mogą refinansować kredyty udzielane przez banki uniwersalne po zakończeniu fazy budowy i uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości. Jednak ostra konkurencja w sektorze bankowym nie pozostawia tutaj zbyt wiele miejsca dla małych banków hipotecznych, które mają ograniczony dostęp do klientów. 3. Podsumowanie Należy podkreślić, że ocena poziomu ryzyka polskich banków jest w dużej mierze uzależniona od sytuacji na rynku nieruchomości. O poziomie tego ryzyka zadecyduje w dużej mierze rozwiązanie systemowe w sektorze bankowym. O tym, czy proponowany ostatnio system finansowania długoterminowych aktywów bankowych przez Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 23 n o t a t k i 24 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Robert Chojnacki – prezes redNet Property Group Perspektywy rynku mieszkaniowego – wpływ na sytuację makroekonomiczną o niespotykanych dotąd wzrostach cen nieru- P nych cen wynikających ze ścierania się podaży chomości w latach 2004–2007 obserwujemy (ograniczonej brakiem planów miejscowych) pewną stabilizację na rynku, objawiającą się w spo- oraz popytu (wspartego łatwo dostępnymi i tani- wolnieniu wzrostu cen a nawet – gdzieniegdzie mi kredytami). – stagnacją. Wiąże się to także z mniejszą płynnością oraz mniejszą skłonnością nabywców do kupowa- Wykres 1. Bezprecedensowa hossa na rynku nia „czegokolwiek”. Zmiany, które już dziś obserwu- mieszkaniowym jemy, zapowiadają początek procesu przeobrażenia rynku w kierunku bardziej stabilnej sytuacji, mniejszego „szaleństwa” cen, większej rozwagi wśród kupujących, oraz – co naturalne – większej pracy i zaangażowania producentów mieszkań w celu dostosowania się do rynku. Wszystkie te czynniki są objawem działania „niewidzialnej ręki” rynku, której siła jest skierowana zawsze w stronę równowagi. 1. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Przypomnijmy, że jesteśmy w momencie, w któObecna sytuacja w Polsce to doświadczenie roz- rym notujemy deficyt mieszkań w liczbie 1,5 grzanego rynku nieruchomości oraz wyśrubowa- miliona (wg narodowego spisu powszechnego Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 25 Wykres 3. Przyrost naturalny w Polsce z 2002 r.), w momencie bardzo wysokich cen mieszkań, ale równocześnie – stałego wzrostu wynagrodzeń. Wykres 2. Potrzeby mieszkaniowe – deficyt mieszkaniowy Dzisiaj, ci dwudziesto- i trzydziestolatkowie to młodzi, pracujący ludzie, w wieku, w którym zakłada się rodzinę. Dlatego będą zamieniać obecne pierwsze, małe mieszkania na większe, zapewniające odpowiednie warunki mieszkaniowe Jeśli chodzi natomiast o same ceny – to ich „ade- ich rodzinom. Potwierdzają to badania ankieto- kwatność” do samego produktu jest różna, a przeja- we prowadzone przez firmę redNet Consulting, wia się to w przewartościowaniu mieszkań w nie- prezentowane poniżej. których segmentach. Szczególnie widać ten problem w segmencie mieszkań, które na wyrost nazy- Wykres 4. Jakie mieszkanie wybrać wane są apartamentami, oraz w mieszkaniach – dwu- czy trzypokojowe? w blokach o niskiej jakości (m.in. z „wielkiej płyty”). 2. Czego spodziewamy się po popularności poszczególnych segmentów? Nawiązując do wyników badań firmy redNet Consulting, przyjrzyjmy się kilku zmianom, jakie zachodzą nie tylko na rynku, ale także w społeczeństwie. Otóż bardzo ważnym czynnikiem, który wpływa i w bliskiej przyszłości nadal bę- Z powyższych danych wynika, że trzypokojowe dzie wpływał na rynek, jest demografia. La- mieszkania są głównym celem zakupowym ta 1974–1984 to okres, w którym mieliśmy do wśród osób już posiadających mieszkanie. Ta czynienia z lokalnymi wyżami demograficznymi. tendencja będzie się rozwijać także dzięki wzro- 26 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości stom wynagrodzeń przy coraz wolniejszych Z kolei lokalne rynki nieruchomości mogą zmie- wzrostach cen. Tutaj olbrzymie znaczenie ma niać się pod wpływem nawet pojedynczych inwe- popyt inwestycyjny, który bardzo mocno wpłynął stycji. Przykładem takiej inwestycji może być ga- na wzrost cen, w szczególności mieszkań dwu- zoport w Świnoujściu, który ściągnie zapewne du- pokojowych. Rozmiar tego zjawiska prezentują żą liczbę napływowych, wykwalifikowanych pra- wyniki badań prowadzonych wśród osób mają- cowników, którzy zasilą popyt istniejący na tym cych zamiar kupić mieszkanie. – bądź co bądź – ograniczonym rynku (podaż w Świnoujściu jest ograniczona terytorialnie – to Wykres 5. Popyt inwestycyjny może tylko dobrze wróżyć przy wzrastającym popycie). Podobna sytuacja ma już dzisiaj miejsce w Możejkach – potrzeba zatrudnienia dużej liczby pracowników ściągniętych z Polski spowodowała wzrost cen do poziomu wyższego niż w Wilnie. Bardzo uważnie należy śledzić zmiany na poziomie makroekonomicznym, mające wpływ na stronę popytową rynku, a dokładnie na zdolność popierania potrzeb (ustaliliśmy, że są one wciąż Naturalnym ciągiem zdarzeń jest oczekiwana olbrzymie) środkami finansowymi. W związku sytuacja, w której inwestorzy zechcą zrealizować z tym, że ogromna większość kupujących wspo- swoje zyski i na rynku pojawi się znacząca licz- maga się kredytami, musimy zwrócić uwagę na ba takich mieszkań, czyli konsekwencją będzie wysokość stóp procentowych. dodatkowa podaż mieszkań, przy umiarkowanie stałym popycie. Łatwo się domyślić, że w tej sy- Wykres 6. Inflacja i stopy procentowe tuacji ceny mieszkań dwupokojowych będą spadać. Bardzo ważne z punktu widzenia gry popytu i podaży są migracje, które mogą bardzo odczuwalnie wzmocnić lub osłabić popytową stronę rynku. Sztandarowym przykładem silnego wpływu migracji na rynek jest Warszawa, gdzie duży odsetek mieszkań kupują osoby napływowe. Z makroekonomicznego punktu widzenia mamy w Polsce co prawda ujemne saldo migracji, jednak olbrzymi deficyt mieszkań w skali całego W związku z olbrzymim spadkiem stóp procen- kraju nie pozwala tego odczuć. towych, rozpoczętym w 2001 r., odczuwalnie Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 27 zmieniła się sytuacja na rynku kredytów. Znacz- wzrost cen przy nieodpowiednio wzrastającej podaży. nie poszerzył się krąg osób mogących pozwolić Okazuje się, że mimo owego wzrostu cen, mieszkanie sobie na zaciągnięcie i obsługę kredytu. Bardzo kupowane na kredyt jest tańsze niż przed wzrostami. wyraźnie widać tę tendencję na wykresie przed- Jest tak dzięki omówionej wcześniej sytuacji na rynku stawiającym wysokość raty kredytowej dla mo- kredytów hipotecznych. Nałożenie się dwóch czynni- delowego kredytu. ków: spadku kosztu pieniądza oraz wzrostu cen nieruchomości przedstawia wykres poniżej. Wykres 7. Wzrost, czy spadek cen? Rata kredytowa (mieszkanie w Warszawie, 60 m2, średnia cena 1 m2,25 lat, raty równe) Założono zaciągnięcie kredytu na modelowe mieszkanie w Warszawie, które w 2000 r. wymagało obsłużenia raty w wysokości 3 380 zł miesięcznie. W związku z systematycznym spadkiem stóp procentowych, wysokość raty obniżyła się do ok. 1 500 zł miesięcznie. Następnie, biorąc pod uwagę gwałtowne wzrosty cen, to przykładowe, wciąż drożejące mieszkanie, kosztuje w 2007 r. 2 650 zł miesięcznie. Zatem prawdziwa okazuje się – dość nierealna – teza, że mimo wyższych cen, nieruchomości dla osób kupujących na kredyt, są tańsze. Okazuje się, że kredyt zaciągnięty w roku 2001 kosztował nas ponad trzy razy więcej niż kosztu- 3. Oczekiwane zmiany na rynku znej polityce banków, skala zakupów wzrosła nieruchomości je dzisiaj. Dzięki temu dziś, przy bardziej przyja- w postępie geometrycznym, powodując olbrzymi Na naszym dość „szybkim” rynku doszło do Wykres 8. Wzrost, czy spadek cen? pewnego nadużycia związanego ze zdefiniowa- Rata kredytowa (300 000 PLN, 25 lat, raty równe) niem apartamentu. Nie jest słusznym nazywanie apartamentem przeciętnego mieszkania w standardowym budynku, tylko dlatego że jest w budynku o dość dobrej lokalizacji. Aby uporządkować i usystematyzować ten temat firma redNet Consulting we współpracy ze światowej klasy specjalistami rynku nieruchomości podjęła się zadania polegającego na stworzeniu definicji apartamentu. 28 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Apartament musi – choć ostatnio zostało to za- kup apartamentu będzie dobrą lokatą kapitału. tarte – być produktem wyjątkowym, luksuso- Niektóre z powodów to: ograniczona podaż; fakt, wym, a nie powszechnym i przeciętnym. Z tego że Polska jest krajem szybko rozwijającym się, powodu powinien, według analityków, spełniać przyciągającym inwestorów, a więc i dobrze zara- następujące kryteria: (a) rozkład mieszkania biającą kadrę menedżerską; notujemy ciągłe bo- – kuchnia, salon lub salon połączony z kuchnią, gacenie się społeczeństwa (w tym szczególny główna sypialnia z prywatnym wejściem do ła- trend, w którym głównie bogaci stają się jeszcze zienki i garderoby, gabinet/pokój gościnny/dru- bogatsi). ga sypialnia, łazienka ogólna plus łazienka z oddzielnym wejściem do każdej następnej sypialni, Na podstawie powyższego wykresu można sfor- pralnia/pomieszczenie gospodarcze, (b) po- mułować kilka wniosków dotyczących segmen- wierzchnia mieszkania – minimalna powierzchnia apartamentu to 87/92 m2, w tym: kuchnia – 10 m2, salon – 25 m2 (w przypadku, gdy kuch- Wykres 9. Warszawa – ceny dla charakterystycznych wyznaczników segmentów rynku nia jest połączona z salonem, min. pow. to 30 m2), sypialnia – 15 m2 (plus oddzielna łazienka – 8 m2 oraz garderoba – 4 m2), gabinet/pokój gościnny/druga sypialnia – 12 m2, łazienka – 6 m2, hol – 8 m2, pralnia/pomieszczenie gospodarcze – 4 m2; (c) charakterystyka budynku – winda w budynku, garaż podziemny, centralna instalacja klimatyzacyjna, teren osiedla strzeżony, recepcja w budynku lub na osiedlu, ochrona, wysoki standard wykończenia części wspólnych; (d) charakterystyka mieszkania – zabezpieczenie przed hałasem, wysoki standard wykończenia, odpowiednie doświetlenie tów rynku mieszkaniowego. Po pierwsze, wzrosty światłem dziennym, wysokość – co najmniej 3 cen zaczęły się właśnie od mieszkań najdroż- metry. Warto odnotować, że przykładowy aparta- szych (można założyć, że o najwyższej jakości) ment w Malezji ma około 327 m2 powierzchni. – chodzi o 95 percentyl (jest to 5% najdroższych mieszkań na rynku). Z drugiej strony widać, że Wydaje się, że budowa apartamentów prawdo- najniższy segment rynku – pierwszy centyl podobnie stanie się bardzo rozwojowym seg- – przez nieco dłuższy czas utrzymywał się na po- mentem naszego rynku, ponieważ apartamentów dobnym poziomie a mocniejszy wzrost rozpoczął (zgodnych z definicją) jest w Polsce bardzo nie- się dopiero w 2006 r. wiele, a więc ich podaż jest ograniczona. Mimo wysokich cen przewidujemy, że inwestycyjny zaRyzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 29 4. Podsumowanie Bardzo atrakcyjnym segmentem są mieszkania popularne, przystępne cenowo. Brak zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych jest wystarczającą gwarancją powodzenia takich projektów, nawet w przypadku dużej podaży. Dodatkowo, umacniająca się polska waluta powoduje wzrost korzyści z zaciągania kredytów w walutach obcych, co wraz ze spadającym bezrobociem i rosnącymi wynagrodzeniami powoduje wzrost optymizmu w społeczeństwie i większą skłonność do ponoszenia ryzyka (głównie związanego z optymizmem w obsłudze kredytów). W przyszłości deweloperzy największe zyski będą realizować w segmencie luksusowych apartamentów spełniających odpowiednio wymagania nabywców. Będą występować problemy ze sprzedażą drogich mieszkań o niskiej jakości z tzw. segmentu średniego, niesłusznie zwanych apartamentami. Rynek zweryfikuje jakość tych przewartościowanych produktów, a ich ceny spadną. 30 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Kazimierz Kirejczyk –prezes REAS Trendy cenowe i segmentacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym 1. Wstęp poszczególne podmioty. Dlatego, przez dziesięć lat działania naszej firmy, z konsekwencją ogra- Zaproszenie do wystąpienia na seminarium CASE niczaliśmy swoją rolę do roli doradcy i konsul- jest zachętą do usystematyzowania i przelania na tanta, wychodząc z założenia, że łączenie wielu papier pewnej porcji spostrzeżeń i przemyśleń, na ról może uzasadnić wątpliwości co do naszego co zwykle brak czasu w trakcie codziennej pracy obiektywizmu. konsultanta. Przedmiotem mojego dzisiejszego wystąpienia Jednym z ważnych, jeśli nie najważniejszym elemen- będą tendencje zmian cen nowych mieszkań tem misji REAS w wymiarze społecznym było i jest (czyli, jak zwykliśmy mówić w Polsce – na rynku działanie na rzecz transparentności rynku mieszka- pierwotnym) w minionych dziesięciu latach, ze niowego. W naszym przekonaniu przejrzystość sytu- szczególnym uwzględnieniem tego, co się wyda- acji poszczególnych podmiotów i możliwie jak naj- rzyło po roku 2002. Zanim jednak przejdę do sa- bardziej obiektywny i kompleksowy obraz rynku jest mych cen chciałbym zacząć od sprawy narzędzi ważną cechą dojrzałego rynku, zaś jego dojrzałość służących śledzeniu ich zmian na polskim rynku, służy wszystkim podmiotom traktującym swoją a więc indeksów cen i problemu segmentacji ryn- obecność na rynku w sposób rzetelny i długofalowy. ku. Następnie chciałem przypomnieć i zinterpretować tło zjawiska: zmiany na rynku w okre- Jedną z istotnych cech tej transparentności jest sie 1998–2007 i kluczowe czynniki powodujące te jasne określenie ról, w jakich występują na rynku zmiany. Na koniec zaś powiedzieć o tym, co naszym Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 31 zdaniem wydarzy się na naszym rynku w najbliż- 2.1. Indeksy cen średnich szych latach, w tym także o tym, jak kształtować się mogą ceny. Podstawowym narzędziem służącym śledzeniu zmian cen są indeksy średnich cen dla określonych rynków. Indeksy wylicza i publikuje wiele podmio- 2. Narzędzia służące śledzeniu trendów cenowych na rynku pierwotnym tów, głównie firmy doradcze, takie jak REAS, czy pośrednicy, jak Knight Frank, Tabelaofert. pl czy od niedawna CBRE. Indeks cen wylicza i publikuje także GUS. Niezależnie od indeksów dotyczących rynku „Wkrótce możliwy gwałtowny spadek cen miesz- pierwotnego, publikowane są także indeksy oparte kań” (PAP, pb/17.08.2007, godz. 15: 24). „W wa- na cenach ofertowych mieszkań na rynku wtórnym kacje ceny nowych mieszkań rosną wolniej”. (np. www.szybko.pl). „W lipcu w niektórych miastach odnotowano nawet spadek cen”. „W wakacje wyraźnie widać, że Poza szczególnym przypadkiem, jakim są indeksy tempo sprzedaży nowych mieszkań spada. Rów- publikowane przez GUS, pozostałe oparte są o ceny nież wolniej rosną ceny. Zmienia się jedynie śred- ofertowe lub mieszankę cen ofertowych i transakcyj- nia wartość metra kwadratowego dla poszczegól- nych. Oczywiście, indeksy oparte są o ceny nominal- nych miast”. „Skończył się już okres galopującego ne, dla nowych mieszkań z zasady stanowiące cenę wzrostu cen mieszkań. Ceny te osiągnęły tak wy- brutto (z podatkiem VAT) jednego metra kwadrato- soki pułap, że wiele osób nie stać już na taką in- wego powierzchni użytkowej w standardzie takim, westycję”. „Gwałtowny spadek cen mieszkań na- w jakim mieszkanie oferuje deweloper. Jeśli dewelo- stąpi w 2008 r. Rok później może dojść do zała- per oferuje mieszkanie wykończone lub nie, do wyli- mania rynku nieruchomości w Polsce. Dewelope- czania indeksu powinno się stosować cenę mieszka- rzy będą mieli wówczas problem ze sprzedażą nia bez wykończenia. Dlaczego w przypadku rynku swoich projektów”. „Sztucznie nakręcany do tej pierwotnego nie analizuje się wyłącznie cen transak- pory boom mieszkaniowy zaczyna słabnąć”. cyjnych z aktów notarialnych? Powód jest banalny: „Grozi nam fala bankructw deweloperów”. taki indeks byłby zupełnie oderwany od aktualnej sytuacji na rynku. Mieszkania w większości są sprze- Tak o zmianach sytuacji na rynku mieszkaniowym, dawane w początkowym okresie realizacji inwesty- mniej lub bardziej dokładnie cytując specjalistów cji, zaś podpisywanie aktów notarialnych ma miej- i „specjalistów” piszą media. Z reguły są to informa- sce kilka miesięcy po jej ukończeniu. Potem mija cje krótkie, uproszczone, pozbawione komentarza jeszcze wiele miesięcy zanim dane z aktów znaj- i wyjaśnienia, czego dotyczą podawane dane, na ja- dą się w księgach wieczystych. kich badaniach zostały oparte i jaka jest ich dokładność jako narzędzia opisującego rzeczywistość. War- Indeksy średnich cen na rynku pierwotnym nie są to czasem zastanowić się, z jakich narzędzi najczęściej jednak i nie powinny być utożsamiane ze zmiana- korzystamy i jakim ograniczeniom one podlegają. mi wartości nieruchomości. Ba, czasem nie są one 32 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości nawet prawidłową ilustracją rzeczywistych zmian o bardziej zaawansowanym stopniu wykończenia. cen mieszkań na rynku pierwotnym! Różnica między ceną za wykończone mieszkanie a mieszkanie bez wykończenia może sięgać kilku- Dla indeksu opartego na koszyku obejmującym nastu procent. Im większa pula takich mieszkań wszystkie, lub prawie wszystkie mieszkania do- w koszyku analizowanych lokali, tym bardziej „za- stępne na rynku istotny jest skład koszyka, który wyżony” może okazać się indeks. jest zmienny w czasie. Zmiany na rynku w 2003 r. spowodowały, że relatywna wielkość segmentu W najbliższym czasie można spodziewać się apartamentów wzrosła – to w tym segmencie ko- wzrostu liczby lokali w wieżowcach mieszkalnych niunktura poprawiła się najwcześniej, powodując w centrum Warszawy. Ponieważ trudno sobie wy- pewne przyspieszenie wzrostu indeksu. Nato- obrazić, aby deweloper dopuścił do samodzielne- miast zwykle, kiedy bardzo rośnie podaż, rośnie go wykańczania lokali po oddaniu takiego budyn- także liczba budowanych tańszych mieszkań, ku do użytku, zaś ceny takich mieszkań z zasady zmieniając proporcje mieszkań w ramach pakie- są wyjątkowo wysokie, indeks średnich cen tu inwestycji. w Śródmieściu może znacznie wzrosnąć nie tylko dlatego, że podrożały „porównywalne” mieszka- Indeksy oparte o wszystkie realizowane inwesty- nia, ale także wskutek wzrostu procentowego cje należą jednak do rzadkości. Większość indek- udziału lokali w pełni wykończonych, dodajmy, sów jest oparta o zawężony koszyk inwestycji lub wykończonych w dość wysokim standardzie. In- mieszkań, a co za tym idzie – zwykle niereprezen- deks cen pójdzie w górę, ale wartość dotychczas tatywny dla całej puli realizowanych mieszkań. budowanych mieszkań, czyli wartość zabezpie- Wówczas skala błędu zależy od tego, na ile koszyk czenia – niekoniecznie. jest reprezentatywny. Problem polega na tym, że aby móc dobrać reprezentatywny koszyk, trzeba Wreszcie – istotne dla oceny jest to, czy mierzy- by najpierw sprawdzić charakterystykę całej puli my indeks cen mieszkań aktualnie oferowanych analizowanych mieszkań. W odróżnieniu od np. do sprzedaży, czy też – wprowadzonych na rynek populacji mieszkańców polskich miast czy w danym okresie, zarówno tych, które zostały ogółem mieszkańców Polski, która zmienia się re- w nim sprzedane, jak i tych, które na koniec okre- latywnie wolno, zbiór mieszkań realizowanych su pozostały na rynku, czy też może – indeks sta- w danym czasie, czy tych oferowanych do sprze- nowiący średnią cenę mieszkań sprzedanych daży, zmienia się bardzo szybko i w sposób wła- w danych okresie, z pominięciem tych, które na- ściwie nieprzewidywalny. bywców nie znalazły. Wydaje się słuszne, aby za aktualną cenę uznać raczej drugi lub trzeci z wy- Wspomniałem, że indeks oparty jest na średniej żej wymienionych indeksów, jako lepiej odzwier- cenie mieszkań w tzw. standardzie deweloperskim. ciedlający ceny, podczas gdy większość podmio- Jednak w różnych miastach i w różnych inwesty- tów najczęściej ukazuje ceny ofertowe na dany cjach zdarza się, że deweloper oferuje mieszkanie moment. Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 33 W początkowym okresie rozwoju rynku więk- Im mniejszy obszar, tym bardziej ryzykowne staje szość mieszkań realizowały spółdzielnie mieszka- się porównywanie indeksów w krótkich odstę- niowe, które z zasady posługiwały się jedną ceną pach czasowych. Przykładowo, porównywanie metra kwadratowego dla całej inwestycji. Począt- cen ofertowych w ramach jednej dzielnicy War- kowo, także deweloperzy stosowali podobną za- szawy w okresach miesięcznych może dawać bar- sadę, jednak stopniowo pojawiło się zjawisko róż- dzo silne wahania indeksów. Dość typowa jest sy- nicowania cen poszczególnych lokali w zależno- tuacja, w której po wprowadzeniu po dłuższej ści od kondygnacji, strony świata lub widoku, przerwie na rynek nowej inwestycji indeks cen a także – wielkości lokalu. Z czasem zaczęła upo- spada. Jest to spowodowane tym, że zwykle wszechniać się praktyka stosowania indywidual- w ofercie (z powodu braku nowych inwestycji) nie opracowywanych cenników mieszkań, opar- utrzymują się mieszkania najdroższe, dające rela- tych na dość wyrafinowanych współczynnikach. tywnie wysoką średnią. W nowej inwestycji, Takie cenniki dla kilku renomowanych firm mie- zwłaszcza jeśli ma mniej atrakcyjną lokalizację, liśmy wielokrotnie okazję sporządzać. średnia może być zdecydowanie niższa. Pół biedy, jeśli taka informacja zostaje skomentowana Problemem z punktu widzenia obliczania wskaźnika przez wytrawnego analityka, gorzej, jeśli trafia ona ceny średniej staje się wówczas to, w jaki sposób do prasy wraz z sensacyjnym komentarzem typu: uwzględniać ceny lokali najdroższych, zwykle nie- w maju mieszkania na Żoliborzu potaniały o 30%! licznych, ale ze względu na bardzo wysoką cenę mających wpływ na średnią cenę dla inwestycji. Taki sam mechanizm może oczywiście dotyczyć także miast o szczupłym rynku mieszkaniowym; taka Wreszcie – dla jasności warto podać, czy w cenie sytuacja miała miejsce w 2006 r. w Łodzi. metra uwzględniono ceny elementów doliczanych zwykle indywidualnie do ceny samego lo- Na sytuację na rynku, a zatem i na ceny może kalu: ceny balkonów, tarasów, ogrodów zimo- mieć istotny wpływ polityka podatkowa dotyczą- wych, komórek lokatorskich. W niektórych inwe- ca mieszkań. W przypadku polskiego rynku naj- stycjach w cenie mieszkania de facto mieści się istotniejsze były następujące regulacje dotyczące nawet cena miejsca postojowego w parkingu ulg podatkowych: zmiana odpisu od dochodu podziemnym. przed opodatkowaniem na odpis od podatku, likwidacja ulgi na budowę mieszkań na wynajem 2.2. Czynniki powodujące zmienność indeksów w czasie z końcem 2000 r., likwidacja tzw. dużej ulgi z końcem 2001 r. połączona w czasie z podwyżką podatku VAT naliczanego przy sprzedaży mieszkań Niezależnie od zmian zakresu indeksów opisują- z 0 do 7%. Brak jednoznacznej sytuacji w odnie- cych ten sam rynek lokalny w tym samym momen- sieniu do kwestii podwyżki podatku VAT z 7 cie lub okresie, istnieje także wachlarz czynników do 22% z początkiem 2008 r. także odegrał powodujących zmienność indeksów w czasie. swoją destabilizującą rolę. 34 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Na indeksy cen może mieć także wpływ to, co Wreszcie, dla indeksu ceny metra kwadratowego dzieje się z kursem walut, jeśli indeks przedsta- w takich miastach jak Łódź czy Żyrardów zasad- wiany jest w walucie obcej, albo – jeśli znacząca nicze znaczenie miało pojawienie się na rynku zu- część cen jest określana na rynku w innej walucie pełnie nowego produktu: loftów realizowanych niż sam indeks: np. indeks ukazuje ceny w euro, przez deweloperów w wielkich budynkach daw- gdy większość cen jest w złotych. Dla polskiego nych fabryk. rynku dziś nie ma to większego znaczenia, ale ma znaczenie dla cen historycznych, zwłaszcza tych Do tego zestawu czynników należałoby jeszcze sprzed 2000 r., kiedy duża część mieszkań wyce- dorzucić spotykane od czasu do czasu problemy, niana była w dolarach. Problemem historycznym które wyrażają pytania: czy cena dla miasta ma było także zjawisko indeksacji ceny: cena począt- uwzględniać projekty z obszaru metropolitalnego kowa była waloryzowana, zatem z założenia była spoza jego granic, czy też powinny to być dwa róż- niższa niż cena końcowa. Zjawisko to było po- ne indeksy? Czy można bez zastanowienia wrzu- wszechne w spółdzielczości mieszkaniowej. cać do koszyka inwestycji domy jednorodzinne i porównywać je z mieszkaniami? Innym czynnikiem, który istotnie wpływa na zmienność indeksów w czasie jest jakość budowa- Rozstrzygnięcia wymaga również następująca nych mieszkań. Jakość ta w ciągu ostatnich 10 lat kwestia: czy rozpoczęcie przez dewelopera proce- zmieniła się w sposób bardzo istotny, tak w seg- su rezerwacji, wiążącego się z podawaniem ceny, mencie mieszkań najtańszych jak i w segmencie powinno automatycznie powodować zaliczenie najdroższych apartamentów. Wystarczy porównać oferowanych przez niego mieszkań do koszyka standard np. pierwszych projektów firmy JW. Con- stanowiącego podstawę naliczania indeksu. struction takich jak korytarzowce z Ząbek kryte pseudomansardowymi dachami, z balkonami Ale prawdziwy problem z wyliczaniem indeksów osłoniętymi drewnianymi sztachetkami ze standar- zaczyna się, gdy informacje oficjalnie podawane dem obecnie budowanych mieszkań o najniższych przez dewelopera są sprzeczne z uzyskiwanymi cenach na rynku. Standard oddawanej pod koniec poufnie. Dla przykładu, w jednym z miast, w któ- lat 90. inwestycji „Przy Królikarni”, plasującej się rym skala rynku to około 2 tysięcy mieszkań rocz- wówczas zdecydowanie w segmencie apartamen- nie, deweloper wprowadza inwestycję z trzystoma tów, dziś pozwoliłby na jej zakwalifikowanie do mieszkaniami i ceną o 30% wyższą od najwyższej segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie. ceny dotychczas spotykanej na lokalnym rynku. W momencie pojawienia się jej na rynku, ceny Wciąż bardzo rzadkie są takie inwestycje, jak „Mor- właśnie tej inwestycji całkowicie dominują, ponie- skie Oko” czy „Opera”, które można by zakwalifiko- waż średnio w ofercie w tym mieście jest właśnie wać do segmentu luksusowych apartamentów, ale trzysta-czterysta mieszkań. Indeks cen skacze plany inwestorów wskazują na to, że w najbliższym gwałtownie w górę, ale po paru tygodniach docie- czasie pojawi się ich zdecydowanie więcej. rają do nas nieoficjalne informacje, że klient za- Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 35 wiera transakcje z 20-30% upustem, czyli za ceny W zrealizowanym przez REAS kilka lat temu ba- dotychczas spotykane na lokalnym rynku… Jak daniu stwierdzono m. in., że: powinno się w takim przypadku wyliczyć indeks? 1. Wskaźnik był obliczany na podstawie ilorazu 2.3. Wskaźniki cen wyliczane przez GUS nakładów wykazanych w formularzu B-09 i powierzchni użytkowej mieszkań. W przypadku gdy w budynku znajdują się oprócz mieszkań Jedną z przyczyn popularności danych poda- także lokale użytkowe i garaże, nakłady pono- wanych przez REAS, czy serwis „Tabelaofert. pl” szone na te powierzchnie nie były odejmowane jest nieprzydatność dla celów rynkowych moni- od łącznych nakładów. toringu cen mieszkań prowadzonego przez najważniejszą, największą i finansowaną ze środ- 2. Formularz B-09 był wypełniany i przesyłany do ków publicznych instytucję badawczą w kraju. właściwych urzędów statystycznych jedynie Indeksy cenowe podawane przez GUS są istot- przez część inwestorów. Grupa ta stanowiła nie odległe od rzeczywistego obrazu cen. Zgod- mniejszość. Rodzi to wątpliwości, czy pojedyn- nie z art. 9 ust. 9 ustawy z 21 czerwca 2001 r. cze, wyjątkowo kosztowne inwestycje nie zawy- o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym za- żają średniej i na odwrót, czy nie zaniżają jej sobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. wyjątkowo tanie inwestycje. U. nr 71, poz. 733), wojewoda ogłasza co 6 miesięcy w Dzienniku Urzędowym Województwa, 3. Wskaźnik obliczany był przy założeniu, że na- w drodze obwieszczenia, wysokość wskaźnika kłady są nakładami całkowitymi. Z reguły nie m2 po- obejmują jednak one kosztów ostatecznego wy- wierzchni użytkowej budynków mieszkalnych kończenia lokali mieszkalnych (podłóg, okła- dla poszczególnych powiatów znajdujących się dzin, białego montażu). W urzędzie wojewódz- na obszarze danego województwa, uwzględnia- kim powinno było nastąpić skorygowanie jąc w szczególności przeciętny koszt budo- wskaźnika – nie nastąpiło to jednak we wszyst- przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 wy 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalony na podstawie aktual- kich przypadkach. W innych – korekta z tego tytułu wydawała się zbyt wysoka. nych danych urzędu statystycznego oraz własnych analiz. 4. W przypadku inwestycji realizowanych przez deweloperów – spółki budujące mieszkania na Dane o kosztach podawane przez wojewódzkie sprzedaż w celu otrzymania zysku – nakłady urzędy statystyczne są ogłaszane na podstawie były podawane bez podatku VAT, podczas gdy dość przypadkowego zbioru informacji. System w przypadku budowy mieszkań przez spół- zbierania informacji nie gwarantuje reprezenta- dzielnie i TBS-y podatek VAT był traktowany tywności danych i zawiera wewnętrzne sprzecz- jako integralna cześć kosztów. W konsekwencji, ności. gdy w powiecie formularze zostaną wypełnione 36 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości przez większość deweloperów – nakłady zosta- prywatne podmioty, bez żadnego zaangażowania ją zaniżone. środków publicznych, w sytuacji, w której państwowe statystyki mają skandalicznie niską ja- 5. Wskaźnik w niewielkim stopniu uwzględniał kość. Wyjaśnienia te wskazują jednak na to, że czynnik czasu. Budowa budynku wielorodzin- – podobnie jak ma to miejsce np. na rynku brytyj- nego trwa z reguły kilkanaście miesięcy. Część skim – indeksy te mogą się od siebie różnić w za- nakładów (zakup ziemi, dokumentacja) jest leżności nie tylko od momentu dokonywania ba- z reguły ponoszona na kilka miesięcy przed dania, ale także jego metody i nie ma w tym nic rozpoczęciem budowy. W przypadku nabycia dziwnego. Po wtóre, warto by podmioty publiku- terenu przez spółdzielnię przed kilkoma laty do jące indeksy dbały o wyjaśnienie procesu ich po- nakładów zaliczano nominalną kwotę. wstawania, zaś media – były bardziej świadome w ich nagłaśnianiu, unikając nadmiernych 6.W przypadku tych powiatów, w których ruch bu- uproszczeń i opatrując komentarzem. dowlany był niewielki, system przekazywania informacji całkowicie zawodził. Wynikało to z prze- Wreszcie, z czasem ciekawe byłoby porównanie pisów o tajemnicy statystycznej: jeśli w powiecie tych indeksów z parametrami opartymi o dane w danym okresie oddano mniej niż trzy inwesty- z aktów notarialnych. Wprowadzeniu takiego roz- cje, urząd statystyczny nie powinien takich infor- wiązania być może sprzyjałoby obligatoryjne za- macji ujawniać. Jakkolwiek wydaje się, że nie za- wieranie przedwstępnych umów w formie aktów wsze urząd stosuje się do tej zasady, to znaczna notarialnych pod warunkiem płynnego procesu część terytorium kraju nie jest objęta analizami zbierania danych z tych umów w sposób umożli- urzędów statystycznych. wiający tworzenie indeksów cen. Według informacji posiadanych przez autora, Ministerstwo Budownictwa miało w planie działania 2.4. Segmentacja jako dodatkowe narzędzie służące opisowi rynku mające na celu poprawę tej sytuacji, ale dotychczasowe publikacje zdecydowanie nie potwier- Firma REAS od 1998 r. systematycznie śledzi dzają, aby takie zmiany miały miejsce. zjawiska zachodzące na warszawskim rynku, a od 2000 r. także w Krakowie, Trójmieście, Po- Powyższe uwagi nie mają oczywiście na celu rela- znaniu i Wrocławiu. Efektem pracy analityczno- tywizowania znaczenia indeksów cen opartych -badawczej konsultantów są publikowane zwy- o ceny ofertowe. Mimo wszelkich niedoskonało- kle raz do roku obszerne raporty o sytuacji na ści, są one praktycznie jedynym dostępnym na- rynkach. Już w pierwszym z ich, z październi- rzędziem śledzenia na bieżąco tego, co się dzieje ka 1998 r., opracowanym na zlecenie jednej z cenami na rynku pierwotnym. Podkreślmy raz z czołowych niemieckich firm deweloperskich, jeszcze – indeksami tworzonymi z dobrą wolą dostrzeżone zostało wyraźne zróżnicowanie ofe- działania na rzecz transparentności rynku przez rowanych wówczas na rynku lokali mieszkal- Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 37 nych pod względem standardu mieszkań, bu- ostatni segment jest nadal bardzo nielicznie re- dynku i jakości lokalizacji. Spojrzenie na rozkład prezentowany. cen realizowanych mieszkań w wyraźny sposób ukazało dwie grupy lokali. W konsekwencji Dla domów jednorodzinnych analogicznie wyróż- w raporcie zaproponowany został podział na niamy dwa podstawowe segmenty: domy i rezy- dwa segmenty: mieszkania popularne i aparta- dencje, przy czym tańszy podsegment domów menty. określamy jako domy dostępne, zaś najdroższe i z reguły w nielicznych przypadkach realizowane Kolejne badania ukazywały nie tylko zjawisko przez deweloperów rezydencje – jako segment re- wzrostu cen, ale także zmiany w ich rozkładzie. zydencji luksusowych. Widoczna w końcu lat 90. luka została wypełniona przez nowy segment, nazwany przez konsul- Po dokonaniu segmentacji na podstawie określo- tantów REAS mieszkaniami o podwyższonym nych uprzednio kryteriów, możliwe staje się wyli- standardzie. Konsekwencją podziału na segmen- czenie indeksów cen dla poszczególnych segmen- ty było także analizowanie podaży i cen dla po- tów. W zależności od sytuacji na rynku, tendencje szczególnych segmentów. zmian cen wcale nie muszą być podobne we wszystkich segmentach. Dla przykładu, napływ Wykres 1. Porównanie przeciętnych cen ofertowych inwestorów zagranicznych w okresie 2005-2006, mieszkań w poszczególnych segmentach rynku przy relatywnie ograniczonej podaży, spowodował w Warszawie, w latach 2001- 2007 na warszawskim rynku najszybszy wzrost w segmencie apartamentów. W tym samym czasie ceny produktów adresowanych do lokalnych nabywców rosły w nieco wolniejszym tempie, co widać na wykresie 1. 3. Tło zjawiska – zmiany na rynku w latach 1998-2007 i kluczowe czynniki powodujące te zmiany Dziś stosowany przez nas podział obejmuje dwa Podstawową przyczyną wzrostu cen, jaki miał główne segmenty: mieszkania i apartamenty, przy miejsce w latach 2004-2007 na rynku pierwot- czym każdy z nich dzielimy na dwa podsegmen- nym jest ogromna dysproporcja między popy- ty: mieszkania popularne (low-end) i mieszkania tem a podażą w miastach o najszybszym tempie o podwyższonym standardzie (lower-middle) rozwoju gospodarczego i najlepszej sytuacji na oraz apartamenty (upper-middle) i wyjątkowe in- rynku pracy. Ma to także związek z geografią po- westycje – apartamenty luksusowe (top-end). Ten pytu inwestycyjnego, koncentrującego się w du- 38 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości żych miastach i na rynku apartamentów waka- ków inwestowali właśnie w nieruchomości miesz- cyjnych. kaniowe, w ogromnej większości położone w regionie londyńskim. Napływ kapitału wobec ogra- Przyczyny tego stanu rzeczy były jednak dość zło- niczeń w podaży spowodowanych głównie ogra- żone. Można mówić o sekwencji zdarzeń i wystą- niczeniami natury administracyjnej spowodował pieniu wielu zjawisk, które w sumie doprowadzi- długotrwały wzrost cen. Kilka lat temu doszło do ły do takiej sytuacji, w której przy kilkuprocento- tego, że miesięczna płaca przeciętnie zarabiające- wej inflacji ceny nowych mieszkań rosły nawet go posiadacza typowego londyńskiego domku by- powyżej 50% w skali roku. ła, w przybliżeniu, równowartością miesięcznego wzrostu wartości jego domu. Skąd pojawia się przewaga popytu na nowe To sprzyjało wchodzeniu w ten sektor kolejnych mieszkania nad podażą? graczy: inwestorów indywidualnych, funduszy Popyt na nowe mieszkania można podzielić na i firm. Tanie kredyty nakręcały koniunkturę, a ce- dwa podstawowe rodzaje: (a) nabywców kupują- ny rosły nadal. cych na swoje własne potrzeby, tej grupy właściwie jeszcze nie nazwano w literaturze przedmiotu żad- Jednak dwa, trzy lata temu analitycy rynku nieru- ną zgrabną etykietą, można by nazwać go użytko- chomości corza częściej i głośniej zaczęli pytać wym popytem mieszkaniowym oraz (b) nabywców o bańkę cenową. W rezultacie doradcy finansowi kupujących mieszkania nie po to, aby w nich w londyńskim City zmienili rekomendacje: zaczę- mieszkać, ale odsprzedać je kolejnemu nabywcy to zalecać, aby co najmniej połowa środków zain- zanim ktokolwiek w nim zamieszka (popyt westowanych w nieruchomości mieszkaniowe by- spekulacyjny) lub też – pozostając właścicielem ła ulokowana poza Wyspami Brytyjskimi. Stąd re- mieszkania, wynająć je i czerpać przez jakiś czas welacyjne wyniki ostatnich lat na rynku w Hisz- korzyści z najmu (popyt inwestycyjny). panii, ale także cudowna eksplozja rynku apartamentów w Dubaju. 3.1. Import popytu Od 2004 r. w kręgu zainteresowania znalazły się Jakkolwiek oba rodzaje popytu funkcjonowały na także kraje Europy Centralnej – nowi członkowie rynkach mieszkaniowych w Polsce od dawna, to Unii. Na nasz rynek zaczął napływać kapitał jednak ostatnie kilkanaście lat przyniosły pewne w wielkościach dotychczas niespotykanych. nowe zjawiska. Po kryzysie dot-comów inwesto- W 2006 r. podsumowaliśmy pobieżnie środki, ja- wanie w nieruchomości mieszkaniowe stało się kie planowały zainwestować w polski sektor w Wielkiej Brytanii, zwłaszcza w Londynie, jed- mieszkaniowy znane nam fundusze nieruchomo- nym z kilku podstawowych rodzajów inwestycji. ściowe. Po uwzględnieniu możliwości wykorzysta- Doradcy inwestycyjni zaczęli zalecać swoim nia dźwigni finansowej, uzyskaliśmy liczbę porów- klientom, aby około 25-30% posiadanych środ- nywalną z roczną wartością całego rynku nowych Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 39 mieszkań w Warszawie. Nawet jeśli uwzględnić, że (a z całą pewnością opublikować) danych o wyso- nie wszystkie te instytucje zamierzają kupować kości kredytów udzielanych w podziale na rynek mieszkania tylko w Warszawie (bo część inwestu- pierwotny, rynek wtórny, refinansowanie czy po- je także w innych miastach) a także to, że plany za- szczególne regiony kraju. Mimo wszelkich niedo- kupów rozkładały się zwykle na 2-3 lata, to skala skonałości indeksów cenowych wyliczanych i pu- kapitału w porównaniu z wielkością rynku jest blikowanych przez prywatne podmioty analizują- ogromna. A przecież REAS ma kontakt jedynie ce rynek, porównanie stopnia przejrzystości ryn- z częścią graczy pojawiających się na tym rynku. ku mieszkań i rynku kredytów wypada na korzyść tego pierwszego. Zjawisko importu popytu niekoniecznie musi mieć charakter transgraniczny. Ma ono także znaczenie Dostępne dane wskazują na dość ostrą walkę dla rynków lokalnych w Polsce, zwłaszcza w przy- konkurencyjną między bankami. Zaowocowała padku miast uzdrowiskowych. W takich miastach ona szerszym udzielaniem kredytów w wysoko- jak np. Świnoujście, Kołobrzeg czy Sopot więk- ści 100% wartości nieruchomości, a także wpro- szość nabywców pochodzi z innych miast, głównie wadzeniem kredytów przekraczających 100% z kilku największych polskich metropolii. Zauwa- wartości nieruchomości. Banki zliberalizowały żalny jest także napływ nabywców z Niemiec. także wymogi dotyczące wysokości wymagalnego minimalnego dochodu, którego osiągniecie umoż- 3.2. Popyt lokalny liwia pozytywną decyzję o zaciągnięciu kredytu. Równolegle do skokowego wzrostu zjawiska „im- Pewne znaczenie dla skali popytu mogło mieć portu” popytu mieszkaniowego wyraźnie wzrósł także zjawisko dość liberalnego podejścia do popyt lokalny. Dotyczy to zarówno popytu o cha- udzielania kilku kredytów tej samej osobie. Jak- rakterze użytkowym, wynikającym głównie z po- kolwiek nie są znane żadne wyniki badań, wyda- łączenia czynników demograficznych i trendów je się, że aktywność i skuteczność pośredników socjologicznych z pozytywnymi zjawiskami gospo- kredytowych, ułatwiających równoległe zacią- darczymi, jak i tego inwestycyjno-spekulacyjnego. gniecie kilku kredytów w kilku różnych bankach Najważniejszym zjawiskiem dla lokalnego, pol- przy zatajeniu informacji o zadłużeniu, mogło skiego popytu stała się niewątpliwie spektakularna mieć także dodatkowy wpływ na skalę lokalnego poprawa dostępności kredytów hipotecznych, popytu inwestycyjnego. związana z szybkim spadkiem inflacji w latach 2000-2003. Zjawisko to nie wymaga żadnych Wzrost popytu był możliwy dzięki kredytom, ale dodatkowych komentarzy w gronie bankowców. nie nastąpiłby, gdyby nie sytuacja demograficzna w kraju. Począwszy od końca lat 90. na rynek pra- Niestety, mimo osiągnięcia znacznego poziomu cy, a następnie na rynki mieszkaniowe zaczęły rozwoju oraz skali finansowania sektor bankowy wkraczać kolejne roczniki z pokolenia drugiego nie jest najprawdopodobniej w stanie zebrać wyżu demograficznego, czyli dzieci urodzone 40 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości między rokiem 1977 a 1986. Ci młodzi ludzie, Wykres 1. Mieszkania oddane do użytku, zwłaszcza ci kończący wyższe uczelnie w dużych liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia miastach, poszukiwali przede wszystkim małych na budowę i których budowę rozpoczęto, Polska, 1997- I połowa 2007 mieszkań, których łącznie w kraju spółdzielnie i deweloperzy budowali około dwudziestu-trzydziestu tysięcy rocznie. Dysproporcja między popytem a podażą stała się dramatyczna. Ceny musiały wzrosnąć i zaczęły rosnąć już na przełomie lat 2003 i 2004, kiedy popyt inwestycyjny i spekulacyjny dopiero zaczynał się tworzyć. To nie napływ kapitału z zewnątrz zdestabilizował rynek, zdestabilizowaliśmy go sobie sami co przyciągnęło kapitał spekulacyjny. 3.3. Sytuacja po stronie podaży wę ponad 16 tys. nowych mieszkań i domów Destabilizacja rynku była wynikiem wyraźnego (z czego deweloperzy i spółdzielnie ok. 14 tys.). wyhamowania podaży. Liczby mieszkań rozpoczy- Natomiast w 2003 r. liczba rozpoczętych miesz- nanych w skali kraju w latach 2002-2003 ukazu- kań i domów wyniosła ogółem nieco ponad 6 ją dramatyczne załamanie: z ponad 130 tys. tys., z czego do sprzedaży wprowadzono nieco w 1999 r. do mniej niż 77 tys. w 2002 r.. W 2003 r. ponad 5 tys. łączna liczba rozpoczętych mieszkań przekroczyła wprawdzie nieco 82 tys., ale w kategorii miesz- Wykres 2. Liczba mieszkań, na które wydano kań budowanych na sprzedaż (w uproszczeniu pozwolenia na budowę i których budowę rozpoczęto – suma mieszkań budowanych przez dewelope- – Warszawa, 1998- I poł. 2007 rów i spółdzielnie mieszkaniowe) nastąpił kolejny spadek. W 2003 r. w całym kraju rozpoczęto budowę nieco ponad 20 tys. mieszkań na sprzedaż. Dla porównania, dziś tyle mieszkań rocznie deweloperzy i spółdzielnie zaczynają budować w samej aglomeracji warszawskiej, a w 2006 r. w całym kraju deweloperzy i spółdzielnie – ponad 60 tys. Na największym rynku nowych mieszkań w kraju, czyli rynku warszawskim tendencja była ana- Biorąc pod uwagę fakt, że przy oprocentowaniu logiczna, choć spadek był jeszcze bardziej spek- kredytów na poziomie ponad 20% w tym samym takularny. W 2000 r. rozpoczęto w mieście budo- mieście sprzedawano dwa-trzy lata wcześniej Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 41 około 12-14 tys. mieszkań, zaś w połowie 2003 r. porcje między popytem i podażą i owocując wyha- można już było zaciągnąć kredyt na ok. 8% w zło- mowaniem wzrostu cen w 2006 r. Problem polega tych i jeszcze mniej we frankach, trudno byłoby jednak na tym, że branża deweloperska w Polsce znaleźć mniej fortunny moment dla tak drama- jest bardzo młodą dziedziną gospodarki. Zgodnie tycznego obniżenia poziomu podaży. z badaniami REAS, 43% inwestorów realizujących inwestycje w Warszawie w latach 2001-2007 mia- Jakie były przyczyny takiego spadku podaży? ło na koncie tylko jedną zrealizowaną inwestycję. Czynników było co najmniej kilka: Było i jest niemożliwe, aby ogromna większość podmiotów obecnych na rynku zdołała zgromadzić 1. Niedojrzałość rynku – szybki spadek rentowno- portfel gruntów i przygotować inwestycje. Było to ści inwestycji skłonił część inwestorów do wy- niemożliwe także ze względu na charakterystyczną cofania się z branży po 2002 r. dla większości firm deweloperskich małą zasobność kapitałową. Jednocześnie instytucje finanso- 2. Załamanie budownictwa spółdzielczego, które we, zwłaszcza banki, które z zasady niechętnie dotychczas realizowało w skali kraju większość udzielały kredytów na zakup terenów, a w okre- mieszkań o statusie własnościowym w budow- sie 2002–2003 praktycznie wstrzymały udzielanie nictwie wielorodzinnym. takich kredytów, ograniczyły udzielanie deweloperom kredytów budowlanych. 3. Nierozsądna polityka fiskalna państwa, pogłębiająca skalę zjawisk kryzysowych (skokowa li- Jednak za główną przyczynę zahamowania poda- kwidacja ulg i podwyżka podatku VAT najpierw ży w 2005 r. należy uznać niefortunne działania sztucznie pobudziła popyt, potem – dodatkowo regulacyjne, zwłaszcza dotyczące planowania go ostudziła). przestrzennego (unieważnienie planów ogólnych, wprowadzenie procedury wydawania decyzji Jedną z konsekwencji spadku podaży w la- o warunkach zabudowy na zasadzie dobrego są- tach 2002-2003 było skurczenie się potencjału siedztwa). Istotne znaczenie miała też mała efek- wykonawczego i produkcyjnego. To zjawisko w po- tywność większości samorządów w tworzeniu no- łączeniu z masowymi wyjazdami pracowników do wych planów miejscowych spowodowana niewy- krajów starej Unii stało się jedną z barier uniemoż- dolnością aparatu biurokratycznego, niezdolnego liwiających szybki wzrost podaży w latch 2006- do sprawnego przeanalizowania rosnącej liczby 2007 roku i wzrostu cen wykonawstwa. wniosków. Negatywną rolę odegrało też poszerzenie zakresu wymaganej dokumentacji i upo- Na początku 2004 r. stało się jednak jasne dla wszechnienie się oprotestowywania decyzji admi- wszystkich, że okres dekoniunktury się skończył nistracyjnych, zarówno w fazie decyzji o warun- i że można bezpiecznie zwiększyć podaż. W nor- kach zabudowy, jak i pozwoleń na budowę. Nic malnych warunkach w 2005 r. podaż powinna by- więc dziwnego, że nawet sami deweloperzy nie ła bardzo wyraźnie wzrosnąć, zmniejszając dyspro- byli w stanie trafnie ocenić terminów rozpoczęcia 42 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości inwestycji. W konsekwencji, liczba wprowadza- a to oznaczało większy zakres konfliktogennych nych na rynek mieszkań okazała się wyraźnie niż- problemów (zacienianie, przesłanianie, przecią- sza od zapowiadanej. żanie infrastruktury, ulic, itp.). Jednak wydaje się, że główna wina spoczywa po Dodatkową rolę w kształtowaniu relacji popytu stronie ustawodawcy. Nie przewidziano, że War- i podaży, a także cen w okresie 2004-2006 ode- szawa dla uzyskania rozsądnego stopnia pokrycia grała pakietowa sprzedaż mieszkań nabywcom planami wymagać będzie ok. 100-150 planów zagranicznym. Sprzedaż ta z zasady miała miejsce miejscowych. Obliczenie ile lat może zająć ich przed wprowadzeniem inwestycji do sprzedaży opracowanie i uchwalenie zgodnie z demokra- odbiorcom indywidualnym, zatem de facto tycznymi procedurami, wykraczało, jak się wyda- uszczuplała pule mieszkań dostępnych dla „kra- je, poza możliwości intelektualne przeciętnego jowców bezdewizowych”. W dodatku mechanizm polskiego parlamentarzysty. ustalania cen w tych pakietach bywał, dyplomatycznie mówiąc, nie do końca uczciwy. Dla przy- Wykres 2. Ceny ofertowe mieszkań w pięciu kładu, dla pewnej inwestycji położonej na peryfe- aglomeracjach o największych rynkach w kraju riach Służewca Przemysłowego, z widokiem na w latach 2000-2007 dość zaniedbane tereny poprzemysłowe, memorandum inwestycyjne na stronie pewnego brytyjskiego pośrednika zawierało wycenę, w której porównano cenę oferowanych bez wykończenia mieszkań z ceną w pełni wykończonych lokali w najlepszych lokalizacjach Górnego Mokotowa, uzasadniając to prestiżem i wyjątkowością lokalizacji. Nic dziwnego, że cena dla brytyjskiego czy irlandzkiego nabywcy była w ten sposób określona na bardzo wysokim poziomie, zaś deweloper mógł nabrać przekonania, że jego mieszkania są Do utrudnień spowodowanych problemami rzeczywiście warte tyle samo co apartamenty nad z planami należałoby dołożyć rozrastanie się li- skarpą warszawską z widokiem na park. sty dokumentacji i uzgodnień koniecznych w fazie ubiegania się o pozwolenie na budowę i upo- Rynek mógł w tej sytuacji zareagować tylko w je- wszechnienie się procederu blokowania inwesty- den sposób: wzrostem cen, zwłaszcza że do ele- cji przez sąsiadów z mniej lub bardziej uzasad- mentów pobudzających popyt w sposób wyliczal- nionych powodów. Jedno nie pozostawało bez ny, takich jak spadek stóp procentowych, doszły związku z drugim: brak planów miejscowych czynniki psychologiczne: zdecydowana zgodność i procedura dobrego sąsiedztwa „wepchnęła” de- ekspertów i mediów co do nieuchronności przy- weloperów na tereny położone wewnątrz miast, szłego trendu wzrostowego. Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 43 4. Podsumowanie i spojrzenie w przyszłość powinni w przyszłym roku rozpocząć budowę około 100 tys. mieszkań w skali kraju, przy czym zjawisko powiększania się skali rynku będzie miało miej- Pierwsza refleksja: wzrost cen w okresie 2004- sce zarówno w metropoliach – obecnych liderach 2007 w największych polskich miastach był rynków – jak i w miastach III ligi, czyli kategorii miast w dużym stopniu nieunikniony i był konsekwen- o wielkości od 100 do 500 tys. mieszkańców. Jak po- cją wydarzeń w polskiej gospodarce, polityce, de- kazują studia i analizy REAS prowadzone wspólnie mografii jak i globalizacji w odniesieniu do ryn- z IGPiZ PAN, można spodziewać się silnego zróżni- ków mieszkaniowych. Ceny zaczęły rosnąć zanim cowania rynków lokalnych w grupie wielkich metro- napłynęła fala kapitału spekulacyjnego. Jednak polii. brak podaży i ogólnoświatowa gorączka inwestycyjna sprawiły, że kapitał zaczął napływać szero- W konsekwencji podaż (rozumiana jako liczba no- kim strumieniem, sprzyjając przyspieszonemu wych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży oraz wzrostowi cen. Apogeum gorączki inwestycyjnej puli mieszkań niesprzedanych, wprowadzonych do nastąpiło w 2006 r., kiedy można już było spo- sprzedaży w poprzednich okresach) rośnie i zgodnie dziewać się wyraźnego wzrostu podaży, który jed- z planami deweloperów, potwierdzonymi zakupami nak nie nastąpił. gruntów, najprawdopodobniej będzie nadal rosła, osiągając swoje maksimum w latach 2009 -2010. Refleksja druga: polityka kolejnych rządów i posunięcia ustawodawcy w niemałym stopniu pogłębi- Ceny w największych aglomeracjach praktycznie ły nierównowagę rynkową, zamiast ją łagodzić. stanęły w miejscu, spadło tempo sprzedaży. Refleksja trzecia: powyższe zastrzeżenia nie są ar- Poziom przedsprzedaży mieszkań planowanych gumentem za zdjęciem z państwa odpowiedzial- do oddania: (a) dla mieszkań planowanych do ności za tworzenie racjonalnych ram prawnych oddania w 2007 r. sięga 90%; (b) dla mieszkań dla funkcjonowania tego rynku. Przeciwnie, w sy- planowanych do oddania w 2008 r. przekra- tuacji dużej dysproporcji między pozycją konsu- cza 60%, w niektórych miastach sięga 70%, co menta a producenta na rynku deweloperskim oznacza, że ryzyko bankructw dla zdecydowanej obowiązkiem państwa jest racjonalna ochrona in- większości firm w 2008 r. jest znikome. teresów konsumentów i łagodzenie zjawisk o charakterze kryzysowym. Szacowane marże deweloperów spadają, co wobec stopniowego zwiększania podaży terenów Podsumowując fakty dotyczące obecnej sytuacji może wymusić spadki cen gruntów. na rynku należy stwierdzić, że: Po stronie popytu większość przesłanek pozwala Wszelkie przesłanki wskazują na to, że skala rynku przewidywać stabilizację. Wielkość przeciętnego w najbliższych latach będzie rosnąć. Deweloperzy gospodarstwa domowego w Polsce w porównaniu 44 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości z krajami starej Unii jest nadal wysoka: około 3,1. z założeniem i powiększaniem się rodziny. To Demografowie przewidują stały spadek wielkości drugie zjawisko wiąże się z obserwowanym przeciętnego gospodarstwa domowego co będzie wzrostem powodować wyraźny wzrost liczby gospodarstw a zwłaszcza – urodzeń. liczby zawieranych małżeństw domowych, głównie w obszarach zurbanizowanych. Wzrost liczby ludności będzie miał jednak O skalę tego „demograficznego” popytu możemy miejsce głównie poza administracyjnymi granica- zatem być spokojni. Kluczowe znaczenie dla mi miast. przekształcenia tego popytu potencjalnego w rzeczywisty będzie miało utrzymanie na podobnym Obecny popyt na mieszkania stanowi bezpo- poziomie jak dotychczas dostępności kredytów średni wynik sytuacji demograficznej. Każdego hipotecznych. W tym gronie z pewnością jest wie- roku fala młodych ludzi urodzonych mię- lu ekspertów lepiej niż autor przygotowanych do dzy rokiem 1975 a 1986 wkracza na rynek pra- odpowiedzi na pytanie o przyszłość rynku kredy- cy, a część z nich na rynek mieszkaniowy albo ja- tów, ale odpowiedzią bezpieczną wydaje się, że: ko najemcy, albo jako nabywcy. Każdego roku (a) oprocentowanie kredytów w ciągu najbliższych około 650 tys. młodych ludzi przekracza wiek 25 kilku lat będzie nieco wyższe niż w okresie 2004- lat (przeciętny wiek nabywcy kupującego pierw- 2006, ale nie na tyle, aby spowodować zasadni- sze mieszkanie wynosi od 25 do 35 lat). Liczba czy spadek ich dostępności; (b) można spodzie- ta porównana z liczbą około 25-30 tys. małych wać się pewnego zaostrzenia kryteriów udzielania mieszkań budowanych do niedawna w miastach kredytów o wysokich wskaźnikach LTV, ale ogra- wyjaśnia fundamentalną przyczynę nierówno- niczenia dotyczące ryzykownych kredytów banki wagi między popytem a podażą. Ten trend bę- zrekompensują sobie wyraźnym wzrostem liczby dzie trwał jeszcze co najmniej kilka lat, a liczba udzielanych nowych kredytów dzięki wzrostowi gospodarstw domowych będzie wzrastać co naj- liczby budowanych mieszkań; (c) banki mogą mniej do połowy przyszłej dekady. Tak więc fun- podjąć próbę niewielkiego podniesienia marż, ale damenty demograficzne popytu są mocne. Do- to także nie powinno mieć zasadniczego wpływu tychczas dominującą rolę na rynku w segmencie na dostępność kredytów. mieszkań odgrywali nabywcy młodzi, kupujący swoje pierwsze mieszkania. Obecnie spodziewać Dochody mieszkańców dużych miast powinny się można nałożenia dwóch fal popytu: (a) mło- rosnąć wyraźnie szybciej niż inflacja. dych ludzi urodzonych w latach 1982- 1987 nadal poszukujących pierwszego mieszkania, Można spodziewać się zdecydowanego spadku wspieranych pewną liczbą osób z roczni- poziomu zakupów o charakterze spekulacyjnym, ków 1983-1987, kupujących pierwsze mieszka- ale także mniejszego zainteresowania zakupami nia zwykle z pomocą rodziców; (b) młodych ro- inwestycyjnymi, zarówno tymi o charakterze dzin, dysponujących niedużym mieszkaniem transgranicznym, jak i krajowym. Z drugiej strony, i poszukujących mieszkań większych w związku powinna wyraźnie wzrosnąć liczba polskich na- Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 45 bywców zatrudnionych poza Polską, kupujących Ceny gruntów powinny się ustabilizować, wsku- mieszkania w kraju. Trudno oceniać, na ile te dwa tek wyraźnego zwiększenia ich podaży ok. ro- zjawiska będą miały porównywalną skalę. Nawet ku 2008-2009 (odrolnienia, plany miejscowe, in- jeśli kwoty byłyby porównywalne, to w przypad- westycje w infrastrukturę), sprzyjając elastyczno- ku osób pracujących poza Polską jedynie część ści deweloperów w zakresie kształtowania marż. wybierze zakup mieszkania czy domu od dewelopera w metropoliach, wielu zaś budowę domu, re- Regulacją, która mogłaby mieć zasadnicze zna- mont lub zakup na rynku wtórnym w mniejszych czenie dla sytuacji deweloperów i ich klientów, miejscowościach. byłaby ustawa o działalności deweloperskiej, nazywana czasem ustawą o rachunku powierni- Warunkiem utrzymania się popytu na obecnym czym. Doświadczenia innych krajów wskazują poziomie, a nawet jego stabilnego wzrostu, jest jednak na to, że uchwalana jest ona zwykle oczywiście utrzymanie korzystnej sytuacji w go- w sprzyjającym klimacie społecznym, czyli po fa- spodarce. li bankructw firm deweloperskich i dramatach nabywców tracących majątek. Jeśli zatem zostanie Na przyszły kształt rynku mogą także wpłynąć ona uchwalona, to zapewne dopiero w końcowej zmiany w otoczeniu formalno-prawnym. fazie najbliższego kryzysu na rynku, a zatem raczej nie w latach 2008-2009. Regulacja taka Wszystko wskazuje na to, że niezależnie od zawiro- oznaczałaby oczywiście nie tylko wzmocnienie wań politycznych nie zagraża nam wprowadze- pozycji indywidualnych nabywców, ale przede nie 22% stawki VAT na sprzedaż nowych mieszkań wszystkim poszerzenie roli banków. Zdecydowa- nie tylko w 2008 r., ale także w kilkuletniej perspek- nie sprzyjałaby ona konsolidacji sektora. tywie. Nie jest jednak pewne, jak sytuacja w zakresie podatku będzie wyglądać za kilka lat. Ewentual- Trudno w tej chwili oceniać wpływ ewentualnego ne wprowadzenie podwyżki VAT ok. 2010 r. (a więc umożliwienia bankom uniwersalnym emisji listów w okresie szczytowej podaży) może mieć destabili- zastawnych czy obligacji hipotecznych na oprocen- zujący wpływ na relację popyt/podaż. towanie kredytów, choć w teorii powinno to zaowocować pozyskaniem przez banki relatywnie nisko- Proponowane zmiany w prawie budowlanym oprocentowanych funduszy. Wydaje się, że będzie (uproszczenie procedur) i ustawie o planowaniu to miało raczej większe znaczenie dla bezpiecznego przestrzennym nie będą miały w krótkim czasie wzrostu skali kredytowania w dalszej perspektywie, bezpośredniego wpływu na podaż nowych miesz- ale jest zagadką dlaczego ten zdecydowanie wyma- kań. Przeciwnie, może się okazać, że ich wpływ gający spokojnego przygotowania przepis pojawił podobnie jak poprzednich regulacji, będzie miał się w „ratunkowej” ustawie ministra Barszcza. charakter stymulujący podaż akurat wówczas, gdy podaż i tak osiągnie swoje średnioterminowe Na skalę podaży i sytuację na rynku wpływają maksimum. także następujące czynniki: (a) dostępność tere- 46 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości nów i stopień ich uzbrojenia, (b) dostępność po- niowy, nie przekraczający kilkudziesięciu miesz- tencjału wykonawczego, (c) determinacja dewelo- kań lub domów. Stopień koncentracji rynku i do- perów do zwiększenia skali produkcji, (d) dostęp- świadczenia jego uczestników jest wciąż niski, ność finansowania w skali zakupu terenów i fazie choć ma tendencję wzrostową. budowy. Potencjał wykonawczy zależy w dużym stopniu Przy bardzo optymistycznych długoterminowych od rynku pracy. Polski rynek budowlany dojrzał prognozach rozwoju podaży mieszkań, postrzega- do tego, by skorzystać z możliwości zatrudnienia nych zarówno przez największych jak i mniej- stosunkowo tanich zasobów siły roboczej z zagra- szych deweloperów, brak planów przestrzennego nicy, ale w tym celu konieczne są nowe działania zagospodarowania jest wymieniany jako najwięk- regulacyjne. Prawdopodobne wydaje się, że po- sza bariera tego rozwoju. prawa w tym zakresie będzie powolna i problemy wykonawcze będą działały ograniczająco na ska- Według danych Unii Metropolii Polskich w dzie- lę przyszłej podaży. sięciu największych miastach Polski przeciętnie około 20% powierzchni ma pokrycie w obowiązu- O przyszłej skali i charakterze podaży w niema- jących planach, ale amplituda tych udziałów jest łym stopniu zadecyduje także determinacja de- olbrzymia: od 11-12% w Krakowie i Katowicach weloperów do rozwijania skali działalności. do 44% w Lublinie (Trójmiasto jest tu liczone ja- Zwłaszcza w sytuacji spadających marż, p- ko jeden obszar zurbanizowany, chociaż w Gdań- rzodujące firmy będą zapewne zwiększały liczbę sku 54% powierzchni ma obowiązujące plany realizowanych mieszkań, w niemałym stopniu a w Gdyni zaledwie kilka procent powierzchni). wychodząc poza granice miast metropolitalnych, Zatem średnio 80% powierzchni miast nie ma na tańsze grunty, gdzie można realizować niską obowiązujących planów i nie należy przewidy- zabudowę wać, że ta sytuacja w krótkim czasie ulegnie gwałtownej poprawie. W najbliższych latach można w związku z tym przewidywać następujący scenariusz rozwoju sy- Skala podaży zależy także od dostępności poten- tuacji na rynku. cjału organizacyjnego i wykonawczego. W tym zakresie rynek mieszkaniowy jest zróżnicowany. Obserwowany obecnie spadek zainteresowania Z jednej strony są na nim aktywne duże firmy de- rynkiem ze strony inwestorów zagranicznych weloperskie, znakomicie wyposażone, stosujące w połączeniu ze spadkiem zakupów inwestycyj- nowoczesne rozwiązania i technologie, posiada- nych ze strony polskich inwestorów spowoduje jące dobrze opracowaną i wdrożoną organizację zauważalne obniżenie popytu. Skala tej obniżki procesu inwestycyjnego. Z drugiej strony wystę- jest trudna do oszacowania, ale np. dla rynku war- puje duża liczba małych firm deweloperskich, re- szawskiego oznacza, że nie dojdzie zapewne do alizujących zwykle tylko jeden projekt mieszka- kilku tysięcy transakcji w skali roku, na rynku na Ryzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 47 którym rocznie sprzedawało się kilkanaście tysię- rębne produkty, wymagające zaspokojenia po- cy mieszkań w granicach miasta (lokale poza gra- trzeb konkretnego nabywcy. nicami miasta w niewielkim stopniu były przedmiotem zakupów spekulacyjnych). Prawdopodobne wydaje się założenie, że średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w metropo- Wykres 3. Przeciętne ceny mieszkań w euro/m2 w Hiszpanii i Madrycie w latach 1987-2003 liach będą w latach 2008-2010 generalnie rosły rocznie nie więcej niż ok. 5-8 dużych pkt. proc. powyżej inflacji. Lata 2009 i 2010 mogą nawet przynieść stagnację. Ponieważ w tej sytuacji wzrośnie prawdopodobnie podaż mieszkań w lokalizacjach peryferyjnych, indeksy cen mogą nawet spaść wskutek zmiany proporcji lokali tańszych i droższych w koszyku realizowanych inwestycji. O ile jednak nie nastąpi poważne zahamowanie wzrostu gospodarczego, wzrost bezrobocia, skokowy wzrost inflacji i inne niekorzystne zjawiska w gospodarce, to głębokie i powszechne spadki cen, przekraczające 20% wydają się w najbliż- Nawet jeśli inwestorzy będą kontynuować prak- szych latach mało prawdopodobne. Bardziej tykę polegającą na stopniowym wprowadzaniu na prawdopodobny wydaje się scenariusz, jaki miał rynek partii realizowanych mieszkań (na co wska- miejsce w okresie poakcesyjnym w Hiszpanii, zuje obecna sytuacja), skala podaży spowoduje gdzie po pięcioletnim okresie wzrostu cen po ak- stan bliski zrównoważeniu rynku, zwłaszcza cesji, w trakcie którego ceny się podwoiły, nastą- w segmencie apartamentów, a w przypadku inwe- piła niewielka, kilkuprocentowa korekta, po czym stycji niespełniających oczekiwań nabywców mo- siedmioletni okres stagnacji. Obecnie ceny że wręcz zmusić deweloperów do przeceny części w Madrycie przekraczają 6 tys. euro/m2, osiąga- mieszkań. Jest to o tyle prawdopodobne, że obec- jąc w centrum ponad 10 tys. euro (za mieszkania nie i w najbliższych kilkunastu miesiącach zaczną w pełni wykończone). wchodzić do sprzedaży mieszkania projektowane na terenach kupowanych w latach 2005-2006, Jednak tempo zmian w Polsce wydaje się zdecy- nierzadko w projektach bardzo intensywnie wy- dowanie szybsze: podwojenie cen nastąpiło korzystujących teren, pozbawionych większych w trzy lata, może się zatem okazać, że okres sta- terenów zielonych, z częścią mieszkań o mało gnacji cen będzie jeszcze krótszy. Podobne przy- atrakcyjnych układach funkcjonalnych, traktowa- spieszenie tempa zmian można zaobserwować nych przez deweloperów jak „PUM” a nie jako od- np. także w Rumunii. 48 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Dla rynku wtórnego relatywnie nowych mieszkań ciuset tysięcy mieszkańców. W części miast z tej zasadnicze znaczenie może mieć strategia przyję- grupy obserwujemy w tej chwili wyraźne ożywie- ta przez dużych inwestorów spekulacyjnych, nie lokalnych rynków. Są to zwłaszcza takie mia- zwłaszcza zagranicznych. Ewentualne załamanie sta jak Olsztyn, Lublin, Białystok, Bydgoszcz. Po- na rynku brytyjskim i irlandzkim może spowodo- dobne procesy zachodzą także w Katowicach, wać paniczną wyprzedaż mieszkań na rynku pol- przy całej specyfice tego miasta jako stolicy aglo- skim, a w konsekwencji spadek cen na rynku meracji i województwa. W tej grupie można spo- wtórnym w grupie inwestycji, w których zakupy dziewać się w 2007 r. najwyższych wzrostów cen, takie stanowiły istotną część. W Warszawie może na poziomie kilkunastu i więcej procent w skali to dotyczyć zwłaszcza części inwestycji w rejonie roku, a potem dopiero ich wyhamowania. Podkre- Miasteczka Wilanów. ślić jednak trzeba, że nie we wszystkich miastach ożywienie będzie miało podobny przebieg, a tak- Nie wydaje się jednak, aby to, co będzie się działo że to, że przy skali produkcji na poziomie kilkuset w największych polskich miastach z indeksami cen mieszkań rocznie nawet jedna duża i droga inwe- średnich, z ich przejściowymi spadkami włącznie, stycja może istotnie zmienić indeks cen. miało oznaczać istotny spadek wartości większości wybudowanych i sprzedanych lokalnym nabywcom Szukając najbardziej trafnego podsumowania, mieszkań. Ci, zarówno kupujący w celu zaspokoje- można chyba sięgnąć po słowa jednego z amery- nia własnych potrzeb jak i jako inwestycję będą za- kańskich komentatorów, opisujących przyczynę pewne podchodzić spokojniej do spadku indeksów obecnego krachu na tamtejszym rynku: „wydaje cenowych, o ile oczywiście pozwoli im na to sytuacja się, że zbyt wielu zapomniało, gdzie przebiega gra- wobec kredytodawców. Jednak stagnacja na rynku nica między dopuszczalną maksymalizacją zysku, czynszów w połączeniu z rosnącymi kosztami obsłu- a chciwością, łamiącą dobre praktyki i naginającą gi kredytów może także zmusić część z tych nabyw- prawo”. Czytelnikom pozostawiam refleksję, na ile ców do „wyprzedaży” części portfela mieszkań. te słowa pasują także do niektórych zjawisk na polskim rynku mieszkaniowym w minionych kil- W najtrudniejszej sytuacji będą zapewne ci dewe- ku latach. loperzy, którzy w ostatnich kilkunastu miesiącach kupili tereny licząc na dalszy, szybki wzrost cen. Firmy te, jeśli dokonały zakupu gruntów posiłkując się kredytami bankowymi, mogą zakończyć inwestycje bez zysku. Ale duża część z nich to relatywnie silne podmioty zagraniczne, dla których taka sytuacja nie musi oznaczać bankructwa spółki. Inna sytuacja może mieć miejsce w miastach III ligi, czyli grupie miast o liczbie od stu do pięRyzyko rynku nieruchomości 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. 49 n o t a t k i 50 92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r. Ryzyko rynku nieruchomości Z e s z y t y 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 B R E - C A S E Absorpcja kredytów i pomocy zagranicznej w Polsce w latach 1989-1992 Absorpcja zagranicznych kredytów inwestycyjnych w Polsce z perspektywy pożyczkodawców i pożyczkobiorców Rozliczenia dewizowe z Rosją i innymi republikami b. ZSRR. Stan obecny i perspektywy Rynkowe mechanizmy racjonalizacji użytkowania energii Restrukturyzacja finansowa polskich przedsiębiorstw i banków Sposoby finansowania inwestycji w telekomunikacji Informacje o bankach. Możliwości zastosowania ratingu Gospodarka Polski w latach 1990 – 92. Pomiary a rzeczywistość Restrukturyzacja finansowa przedsiębiorstw i banków Wycena ryzyka finansowego Majątek trwały jako zabezpieczenie kredytowe Polska droga restrukturyzacji złych kredytów Prywatyzacja sektora bankowego w Polsce - stan obecny i perspektywy Etyka biznesu Perspektywy bankowości inwestycyjnej w Polsce Restrukturyzacja finansowa przedsiębiorstw i portfeli trudnych kredytów banków komercyjnych (podsumowanie skutków ustawy o restrukturyzacji) Fundusze inwestycyjne jako instrument kreowania rynku finansowego w Polsce Dług publiczny Papiery wartościowe i derywaty. Procesy sekurytyzacji Obrót wierzytelnościami Rynek finansowy i kapitałowy w Polsce a regulacje Unii Europejskiej Nadzór właścicielski i nadzór bankowy Sanacja banków Banki zagraniczne w Polsce a konkurencja w sektorze finansowym Finansowanie projektów ekologicznych Instrumenty dłużne na polskim rynku Obligacje gmin Sposoby zabezpieczania się przed ryzykiem niewypłacalności kontrahentów Wydanie specjalne Jak dokończyć prywatyzację banków w Polsce Jak rozwiązać problem finansowania budownictwa mieszkaniowego Scenariusze rozwoju sektora bankowego w Polsce Mieszkalnictwo jako problem lokalny Doświadczenia w restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstw w krajach Europy Środkowej (nie ukazał się) Rynek inwestycji energooszczędnych Globalizacja rynków finansowych Kryzysy na rynkach finansowych – skutki dla gospodarki polskiej Przygotowanie polskiego systemu bankowego do liberalizacji rynków kapitałowych Docelowy model bankowości spółdzielczej Czy komercyjna instytucja finansowa może skutecznie realizować politykę gospodarczą państwa? Perspektywy gospodarki światowej i polskiej po kryzysie rosyjskim Jaka reforma podatkowa jest potrzebna dla szybkiego wzrostu gospodarczego? Fundusze inwestycyjne na polskim rynku – znaczenie i tendencje rozwoju Strategia walki z korupcją – teoria i praktyka Kiedy koniec złotego? Fuzje i przejęcia bankowe Budżet 2000 Perspektywy gospodarki rosyjskiej po kryzysie i wyborach Znaczenie kapitału zagranicznego dla polskiej gospodarki Z e s z y t y 49 50 51 52 53 54 55 56 57 B R E - C A S E Pierwszy rok sfery euro – doświadczenia i perspektywy Finansowanie dużych przedsięwzięć o strategicznym znaczeniu dla polskiej gospodarki Finansowanie budownictwa mieszkaniowego Rozwój i restrukturyzacja sektora bankowego w Polsce – doświadczenia 11 lat Dlaczego Niemcy boją się rozszerzenia strefy euro? Doświadczenia i perspektywy rozwoju sektora finansowego w Europie Środkowo-Wschodniej Portugalskie doświadczenia w restrukturyzacji i prywatyzacji banków Czy warto liczyć inflację bazową? Nowy system emerytalny w Polsce – wpływ na krótko- i długoterminowe perspektywy gospodarki i rynków finansowych 58 Wpływ światowej recesji na polską gospodarkę 59 Strategia bezpośrednich celów inflacyjnych w Ameryce Łacińskiej 59/a Reformy gospodarcze w Ameryce Łacińskiej 60 (nie ukazał się) 61 Stan sektora bankowego w gospodarkach wschodzących – znaczenie prywatyzacji 62 Rola inwestycji zagranicznych w gospodarce 63 Rola sektora nieruchomości w wydajnej realokacji zasobów przestrzennych 64 Przyszłość warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych 65 Stan finansów publicznych w Polsce – konieczność reformy 66 Polska w Unii Europejskiej. Jaki wzrost gospodarczy? 67 Wpływ sytuacji gospodarczej Niemiec na polską gospodarkę 68 Konkurencyjność reform podatkowych – Polska na tle innych krajów 69 Konsekwencje przystąpienia Chin do WTO dla krajów sąsiednich 70 Koszty spowolnienia prywatyzacji w Polsce 71 Polski sektor bankowy po wejściu Polski do Unii Europejskiej 72 Reforma procesu stanowienia prawa 73 Elastyczny rynek pracy w Polsce. Jak sprostać temu wyzwaniu? 74 Problem inwestycji zagranicznych w funduszu emerytalnym 75 Funkcjonowanie Unii Gospodarczej i Walutowej 76 Konkurencyjność sektora bankowego po wejściu Polski do Unii Europejskiej 77 Zmiany w systemie polityki monetarnej na drodze do euro 78 Elastyczność krajowego sektora bankowego w finansowaniu MSP 79 Czy sektor bankowy w Polsce jest innowacyjny? 80 Integracja europejskiego rynku finansowego – Zmiana roli banków krajowych 81 Absorpcja funduszy strukturalnych 82 Sekurytyzacja aktywów bankowych 83 Jakie reformy są potrzebne Polsce? 84 Obligacje komunalne w Polsce 85. Perspektywy wejścia Polski do strefy euro 86 Ryzyko inwestycyjne Polski 87 Elastyczność i sprawność rynku pracy 88 Bułgaria i Rumunia w Unii Europejskiej – Szansa czy konkurencja dla Polski? 89 Przedsiębiorstwa sektora prywatnego i publicznego w Polsce (1999–2005) 90 SEPA – bankowa rewolucja 91 Energetyka-polityka-ekonomia 92 Ryzyko rynku nieruchomości
