Monitoring Branżowy - Dom Maklerski PKO BP

Transkrypt

Monitoring Branżowy
Analizy Sektorowe
13 września 2013
Ceny na rynku nieruchomości II kw. 2013 r.
Przedmiotem raportu jest analiza zmian cen ofertowych w okresie ostatniego
półrocza i ostatnich dwóch lat oraz trendy w średniej perspektywie w głównych
segmentach rynku (mieszkania, działki, lokale użytkowe) na największych
rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen.
Mieszkania
• W I poł. 2013 r. występował gasnący trend spadkowy cen ofertowych
mieszkań. Jest to efekt nadal dużej podaży mieszkań na rynku przy
relatywnie słabym popycie mieszkaniowym, stopniowo jednak
pobudzanym
niskim
poziomem
oprocentowania
kredytów
mieszkaniowych (przesunięty w czasie efekt obniżek stóp przez RPP), jak
również utrzymującymi się zakupami inwestycyjnymi mieszkań za
gotówkę (inwestycje konkurencyjne do niskooprocentowanych lokat
bankowych), które mogą się też wiązać z rosnącymi oczekiwaniami na
wyhamowanie spadku cen mieszkań.
• W II kw. 2013 r. w 10 największych miastach oddano do użytku 8,8 tys.
mieszkań (+3% r/r wobec +12% w II kw. 2012 r.). Spadkowy trend liczby
rozpoczynanych mieszkań deweloperskich (-41% r/r) i wydanych
pozwoleń na budowę (-29% r/r) zapowiada stopniowe zmniejszanie
podaży prawdopodobnie wyraźniej odczuwalne w 2014 r.
• Wg danych ZBP w II kw. 2013 r. wartość nowo udzielonych kredytów
mieszkaniowych wyniosła 9,2 mld zł, po czterech kwartałach spadków
odnotowano wzrost wobec poprzedniego kwartału (+14,3% kw./kw.); w
stosunku do analogicznego kwartału 2012 r. wartość kredytów była
mniejsza (- 8,8% r/r).
• Projekt nowego programu Mieszkanie dla młodych (MdM) jest w fazie
prac legislacyjnych w Sejmie; projekt zakłada uruchomienie programu
od 1 stycznia 2014 r. Wsparcie popytu na mieszkania poprzez kredyt z
programu stwarza przesłanki wzrostu cen mieszkań, szczególnie w
połączeniu z niskimi stopami procentowymi NBP i poprawą koniunktury.
• W perspektywie 2-3 kwartałów ocena kierunku zmian cen
nieruchomości pozostaje niejednoznaczna. Bardziej prawdopodobna
wydaje się stabilizacja cen mieszkań na poziomie z końca I połowy br.
z uwagi na powoli gasnącą presję podaży na rynku, niskie stopy
procentowe i wstrzymywanie się części potencjalnych nabywców z
zakupem mieszkania w oczekiwaniu na wsparcie z programu MdM w
przyszłym roku. Niemniej nie można wykluczyć też lekkiego wzrostu cen
mieszkań z uwagi na możliwy dalszy wzrost popytu na mieszkania w
celach inwestycyjnych, pewien niewielki
wpływ
może też mieć
przyspieszenie decyzji o zakupie mieszkania przed wejściem w życie od
1.01.2014 r. Rekomendacji S m.in. ograniczającej w 2014 r. LTV do 95%.
• Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% w ciągu
najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stress-testowych
stosowany w praktyce nadzorczej) wynosi nie więcej niż 15%. Taki
scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia
(skutkującego
masowymi
problemami
z
obsługą
kredytów
1|
Departament Analiz Ekonomicznych
www.serwisrynkowy.pkobp.pl
Zespół Analiz Sektorowych
Agnieszka Grabowiecka-Łaszek
tel. (22) 521 81 22
Wanda Urbańska
(działki)
tel. (22) 521 81 23
Zespół Analiz Makroekonomicznych
(uwarunkowania makro)
tel. (22) 521 81 28
Analizy Sektorowe
mieszkaniowych), gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów
walutowych (szczególnie CHF) i ograniczonej transakcyjności rynku.
Działki
• Urealnianie cen na rynku nieruchomości gruntowych w I poł. 2013 r.:
- szybszy spadek cen działek budowlanych niż rolnych,
- zróżnicowanie cen gruntów na cele komercyjne (wysokie ceny
dobrze przygotowanych terenów i przecena mało atrakcyjnych),
- stabilizacja na rynku działek rekreacyjnych i boom na grunty leśne,
- stabilizacja średniej ceny ziemi rolnej po okresie gwałtownego
wzrostu,
- zróżnicowany kierunek zmian cen ofertowych działek budowlanych
w największych miastach; wyraźny spadek w mniejszych miastach
wojewódzkich.
• W perspektywie II połowy br. w świetle słabych jeszcze sygnałów
wzrostu gospodarczego oczekuje się:
- stabilizacji poziomu cen ofertowych na rynku nieruchomości
gruntowych (możliwa korekta in plus dla atrakcyjnych lokalizacji oraz
in minus dla ofert nieatrakcyjnych),
- stabilnego wzrostu cen ziemi rolnej.
• W długiej perspektywie poziom ofertowych cen nieruchomości
gruntowych będzie zależał od koniunktury gospodarczej, wzrost poziomu
cen wiąże się przede wszystkim z ożywieniem na rynku mieszkaniowym.
Nie należy się spodziewać, aby w ciągu najbliższych 2 lat ceny działek
budowlanych znacząco spadły.
Lokale użytkowe
• W I poł. 2013 r. w dalszym ciągu rosnąca nowa podaż na rynku
nowoczesnych powierzchni biurowych, pomimo relatywnie wysokiej
aktywności najemców, skutkowała trendem wzrostowym pustostanów
i lekkim spadkiem czynszów; rynek magazynów był stabilny, przy
spadku nowej podaży odnotowano niewielki wzrost popytu ze strony
najemców, ten segment nieruchomości komercyjnych cechuje silne
regionalne zróżnicowanie wskaźnika pustostanów.
• W perspektywie nadchodzących kwartałów nadal wysoka podaż
nieruchomości komercyjnych może skutkować niewielkim wzrostem
pustostanów i presją na spadek czynszów, wraz z oczekiwaną poprawą
koniunktury gospodarczej można oczekiwać wzmocnienia popytu ze
strony najemców na rynku powierzchni magazynowej.
1. Uwarunkowania makroekonomiczne
2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży
w I poł. 2013 r. oraz w ostatnich dwóch latach
3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen
4. Aneks statystyczny
5. Aneks metodologiczny
2|
3
4
20
26
27
Ceny nieruchomości II kw. 2013
1. Uwarunkowania makroekonomiczne
Gospodarka krajowa minęła cykliczny dołek w I kw. – II kw. 2013 r. i począwszy
od III kw. weszła w fazę stopniowego ożywienia. Wskutek silnego spadku inflacji
CPI nastąpiła poprawa realnych dochodów do dyspozycji, ale prawdopodobna
kontynuacja odbudowy oszczędności przyczyniła się do kolejnego kwartału stagnacji
konsumpcji prywatnej. Inwestycje w II kw. spadły o 3,8% r/r przy silnym spadku
Początek stopniowego ożywienia:
tempo wzrostu PKB w 2 kw. podniosło
się do 0,8% r/r wobec 0,5% w I kw.,
w II poł. roku wzrost PKB przyspieszy
do 1,5-2,0% r/r.
publicznego popytu inwestycyjnego oraz inwestycji w mieszkania. Wzrost był
podtrzymywany przez eksport netto, przy kontynuacji wzrostu eksportu silnie wzrosła
także konsumpcja publiczna, sugerując zwrot nastawienia w polityce fiskalnej.
Oczekujemy, że PKB wzrośnie w 2013 r. o 1,2%.
W II kw. 2013 r. tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób fizycznych (po
skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) obniżyło się do 6,7% r/r z 7,0% r/r w I
kw. 2013 r. W nadchodzących kwartałach oczekiwana jest stabilizacja tempa wzrostu
akcji kredytowej na poziomie ok. 7% r/r w II poł. 2013 r. W 2012 r. nastąpiło
zmniejszenie przyrostu wolumenu kredytów mieszkaniowych do ok. 18 mld zł (wobec
prawie 26 mld zł w 2011 r., uwzględniając korektę o wpływ kursu), w 2013 r.
Przewidywana stabilizacja dynamiki
wolumenu kredytów mieszkaniowych
(z uwzględnieniem korekty o wpływ
kursu walutowego) na poziomie ok.
7% r/r w II poł. 2013 r.
przewidywany, zbliżony do ubiegłorocznego, przyrost o ok. 19 mld zł.
Od lipcowego posiedzenia RPP, na którym stopa referencyjna została obniżona do
2,50%, prezes NBP M. Belka i pozostali członkowie RPP zapowiadają utrzymanie
stóp procentowych na niezmienionym poziomie przynajmniej do końca roku. Silny
wzrost inflacji w lipcu (do 1,1% r/r wobec 0,2% r/r w czerwcu) został wywołany
czynnikami jednorazowymi (zmiany metodologii GUS, wzrost cen wywozu śmieci),
zwiększa jednak ryzyka pierwszych podwyżek stóp procentowych w II kw. 2014 r.
Scenariuszem bazowym pozostaje brak zmian poziomu stóp do II połowy 2014 r.
Oczekujemy, że stopy procentowe
pozostaną na obecnym poziomie
przynajmniej do połowy przyszłego
roku
Lepsza koniunktura w Szwajcarii oraz agresywna ekspansja ilościowa Banku
Japonii (zwiększa popyt na obligacje krajów peryferyjnych strefy euro, obniżając w
ten sposób ryzyko eskalacji kryzysu zadłużeniowego w strefie euro) przy
równoczesnych oczekiwaniach poprawy globalnej koniunktury od II połowy 2013 r.,
będą sprzyjać stopniowej aprecjacji kursu EUR/CHF (ok. 1,24 do końca 2013 r.).
Jest jednak wysoce prawdopodobne, że mimo to SNB do końca 2013 r. utrzyma
dolny limit dla EUR/CHF na poziomie 1,20. W II kw. 2013 r. nastąpiło osłabienie
złotego (PLN/EUR – koniec II kw. ok 4,33; PLN/CHF – koniec II kw. ok. 3,53) do czego
przyczyniły się gorsze dane makroekonomiczne z Polski, które wpłynęły na
kontynuację cyklu obniżek stóp procentowych oraz zapowiedź ograniczenia skali
ekspansji ilościowej przez Fed do końca 2013 roku oraz jej zakończenia do połowy
2014 roku, która uruchomiły mechanizm „risk-off” globalnych rynków finansowych,
osłabiając w ten sposób wszystkie waluty rynków wschodzących. Od końca II kw.
2013 r. do końca 2013 r. spodziewane jest stopniowe umocnienie złotego ze
względu na poprawę koniunktury w Polsce i strefie euro (PLN/EUR na koniec IV kw.
2013 r. ok. 4,15 oraz PLN/CHF na koniec IV kw. 2013 r. ok. 3,35).
3|
Złoty do końca 2013 roku
prawdopodobnie mocniejszy wobec
poziomów z końca II kwartału 2013 r.
2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży
w I poł. 2013 oraz w ostatnich dwóch latach
2.1 Mieszkania i domy
W okresie I poł. 2013
w monitorowanych największych miastach występował
gasnący trend spadkowy cen ofertowych mieszkań, w odniesieniu do sytuacji
sprzed dwóch lat w największych miastach poziom cen ofertowych wg PONT Info był
wyraźniej niższy. Na koniec II kw. 2013 r. w porównaniu z sytuacją na koniec IV kw.
2012 r. ceny ofertowe spadły o 3% we Wrocławiu, o 1% w przypadku Krakowa,
Gdańska i Poznania; w Warszawie i Łodzi wzrosły o 2-3%. W stosunku do sytuacji
sprzed dwóch lat ceny ofertowe były wyraźnie (o 8-10%) niższe we wszystkich
Gasnący trend spadkowy cen
ofertowych mieszkań
analizowanych miastach (por. Aneks statystyczny, tab.1).
Z uwagi na regionalne uwarunkowania rynku mieszkaniowego zmiany mają lokalnie
różne nasilenie (por. Wykresy 1-8). Rynek wtórny na ogół podąża za rynkiem
pierwotnym, niemniej dla poziomu cen na tym rynku istotna jest także struktura
zasobu mieszkaniowego w poszczególnych miastach wg okresu budowy czy wg
wielkości mieszkań, a także atrakcyjność miasta dla inwestorów, co jest szczególnie
widoczne w Warszawie i Krakowie, gdzie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym
są o kilka procent wyższe niż na rynku pierwotnym. Z kolei w przypadku Katowic i
Łodzi – miast z dużym udziałem starszego zasobu i dużą ofertą mieszkań na rynku
wtórnym, przeciętne ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym są wyższe niż na
rynku wtórnym.
Spadek cen ofertowych w ostatnich dwóch kwartałach utrzymał się w odniesieniu
do domów, z wyraźnym zróżnicowaniem zależnie od miasta - średnia cena ofertowa
Nadal spadki cen ofertowych domów
w poszczególnych miastach
1 m kw. domu na rynku wtórnym na koniec II kw. 2013 r. w porównaniu z końcem
2012 r. była niższa o 4-10% we Wrocławiu, Katowicach, Poznaniu i Krakowie;
praktycznie nie zmieniła się w Gdańsku, wzrosła w Warszawie. W perspektywie
ostatnich dwóch lat kierunek zmian cen ofertowych m kw. domu był zróżnicowany
regionalnie, spadki w granicach 12-18% dotyczyły Krakowa, Poznania, Gdańska i
Wrocławia, o 6% ceny spadły w Katowicach, o 2% w Warszawie i Łodzi. Ocena
zmian cen domów wymaga uwzględnienia niejednorodności tych obiektów, a także
dużej zmienności liczby notowań w bazie dla poszczególnych miast w kolejnych
kwartałach.
Mniejszą skalę spadku cen mieszkań na rynku wtórnym sygnalizuje również indeks
hedoniczny
cen
mieszkań,
publikowany
przez
NBP1.
Indeks
hedoniczny
odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż
różnice w jakości mieszkań. Przedmiotem analizy jest cena wystandaryzowanego
mieszkania, co pozwala uwzględnić zmiany jakości mieszkań próby badawczej w
każdym z kwartałów i odróżnia indeks hedoniczny od dynamiki średniej ceny czy
mediany w próbie, które reagują silnie na zmianę, np. wzrost lub spadek udziału
droższych mieszkań w badanej próbie. W II kw. 2013 r. indeksy hedoniczne zarówno
dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań,
1
http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html
4|
Mniejsze spadki cen mieszań na rynku
wtórnym sygnalizowane przez indeks
hedoniczny publikowany przez NBP
Wyk.1 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.)
na rynku pierwotnym
Wyk.2 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.)
na rynku wtórnym
10000
10000
8000
8000
6000
6000
4000
4000
2000
2000
2Q 11
4Q 11
2Q 12
4Q 12
2Q 11
2Q 13
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Gdańsk
Katowice
4Q 11
2Q 12
4Q 12
2Q 13
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Gdańsk
Katowice
Poznań
Poznań
Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) a ceny
transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym (w zł za m kw.)
Wrocław
Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) a ceny
transakcyjne (CBN ) na rynku wtórnym (w zł/ m kw.)
Wrocław
8000
Poznań
8000
7000
7000
6000
6000
Łódź
Poznań
5000
5000
4000
4000
3000
3000
Łódź
2000
2000
Katowice
Kraków
Gdańsk
Katowice
Kraków
Gdańsk
Warszawa
2Q 11
4Q 12
2Q 13
2Q 13 T rw*
Warszawa
2Q 11
2Q 13
4Q 12
2Q 13 T rp*
T* transakcyjne 2Q 13 wg CBN PKO BP; Gdańsk - ceny Trójmiasta
Wyk.5 Dynamika cen ofertowych mieszkań na rynku
pierwotnym i wtórnym (poprzednie dwa kwartały =100)
105
105
100
100
95
95
90
90
85
85
2Q 11
4Q 11
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Poznań
5|
Wyk.6 Dynamika cen ofertowych mieszkań na rynku
pierwotnym i wtórnym (2Q 2011=100)
2Q 12
4Q 12
2Q 13
Łódź
Warszawa
Katowice
śr 7 miast
2Q 11
4Q 11
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Poznań
2Q 12
4Q 12
2Q 13
Łódź
Warszawa
Katowice
śr 7 miast
źródło: PONT Info
Wyk.7 Indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkania
w największych miastach (analog. kw. poprzed. roku=100)
Wyk.8 Dynamika cen ofertowych domów na rynku
wtórnym (2Q 2011=100)
103
120
7 miast*
10 miast**
100
110
97
100
94
90
91
80
88
2Q 11
2Q11 3Q11 4Q11 1Q12 2Q12 3Q12 4Q12 1Q13 2Q13
4Q 11
2Q 12
4Q 12
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Poznań
źródło: NBP *Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź,
Gdańsk, Gdynia **Białystok, Bydgoszcz, Katowice , Kie lce ,
Lublin, Olsztyn, Opole , Rze szów, Szcze cin, Zielona Góra
2Q 13
Łódź
Warszawa
Katowice
śr 7 miast
Gdańsk, Gdynia), jak i 10 miast (pozostałe miasta wojewódzkie - stolice województw)
wskazywały na mniejsze spadki cen mieszkań r/r na rynku wtórnym (por. Wykres 7).
Analiza zmian cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w II kw. 2013 r. w oparciu o
bazę cen NBP wskazuje drugi kwartał z rzędu pojawiające się w niektórych miastach
Sygnały niewielkiego wzrostu cen
mieszkań na rynku pierwotnym w
niektórych miastach wojewódzkich
w II kw. 2013 r. wobec poprzedniego
kwartału
wojewódzkich niewielkie wzrosty cen wobec poprzedniego kwartału (zarówno
ofertowych, jak i transakcyjnych), które mogą się wiązać ze wzrostem popytu na
mieszkania o lepszym standardzie, jak i zapowiadać trwalszą zmianę trendu. W II kw.
2013 r. średnia cena transakcyjna dla zbiorowości 7 największych miast wzrosła
wobec poprzedniego kwartału o 2%, a dla zbiorowości 10 miast (mniejsze miasta
wojewódzkie - stolice województw) o 1%; wobec sytuacji na koniec 2012 r. wzrost
wyniósł odpowiednio 6% i 2%.
Wyk.9 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych w
okresie 2Q 10 – 2Q 13
tys.
mld zł
70
7,5
60
6,5
50
5,5
40
4,5
7,13
7
14,0
6,42
6,33
6
12,0
5
10,0
8,0
4,87
4
30
3,5
20
2,5
2,0
10
1,5
0,0
0
6,0
4,17
3
2
1,49
1,57
1,46
1
źródło: ZBP
6|
cze-13
kwi-13
maj-13
lut-13
mar-13
sty-13
gru-12
lis-12
paź-12
wrz-12
lip-12
maj-12
wartość nowych umów w kwartale (L)
liczba nowych umów (P)
1,34
średnia marża
0
kwi-12
2Q 13
lut-12
2Q12
mar-12
2Q11
1,36
średnie oprocentowanie
sty-12
2Q10
0,5
sie-12
4,0
cze-12
16,0
Wyk.10 Średnie oprocentowanie i marża kredytu
hipotecznego* w okresie styczeń 2012-czerwiec 2013
źródło: AMRON na podstawie oferty banków; * kredyt 300 tys. .zł
na 25 lat przy LTV 75%
Wyk.12 Struktura wartości kredytów udzielanych w
ramach programu Rodzina na swoim wg przeznaczenia
Wyk.11 Udział nowoudzielanych kredytów o LTV pow. 80%
60
100%
%
49,8
50
49,2
budowa domu
90%
47,0
80%
40
rynek
pierwotny
70%
60%
30
50%
40%
20
30%
rynek wtórny
20%
10
10%
0
0%
2009 2010 2011 2012
2Q
12
3Q
12
4Q
12
1Q
13
2Q
13
2007
źródło: ZBP
2008
2009
2010
2011
2012
2013
źródło: dane BGK
O poziomie cen mieszkań w II kw. 2013 r. decydowała nadal duża podaż mieszkań na
rynku, przy relatywnie słabym popycie mieszkaniowym (niemniej z sygnałami
niewielkiego wzrostu
wobec poprzedniego
kwartału
na
skutek malejącego
oprocentowania kredytów – przesuniętego w czasie efektu wcześniejszych obniżek
stóp procentowych przez RPP); w dalszym ciągu utrzymywały się zakupy gotówkowe
mieszkań o charakterze inwestycyjnym, co może się wiązać z rosnącymi
oczekiwaniami na wyhamowanie spadku cen mieszkań. Przyczyną takiej sytuacji jest
oddziaływanie następujących czynników występujących po stronie popytowej:
▪
konserwatywna
ocena
zdolności
kredytowej
gospodarstw
domowych
ograniczała popyt mieszkaniowy, banki dostosowały wymagania względem
kredytobiorców do Rekomendacji S (m. in. dotyczących
LTV czy ograniczania
kredytów walutowych); wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w II
kw. 2013 r. wg danych Związku Banków Polskich2 wyniosła 9,2 mld zł – po czterech
9,2 mld zł
nowoudzielonych
kredytów mieszkaniowych (dane
ZBP) w II kw. 2013 r. (+14,3%
kw./kw.); wobec II kw. 2012 r.
ich wartość była mniejsza (-8,8%
r/r)
kwartałach spadków odnotowano wzrost (+14,3%) w stosunku do poprzedniego
kwartału, jest to poziom z połowy 2009 r.; wobec analogicznego kwartału 2012 r.
wartość udzielonych kredytów była mniejsza o 8,8%. Na koniec I kw. 2013 r. banki
ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,789 mln umów (1,738 mln na koniec I kw.
2013 r.). W nowo udzielanych kredytach w II kw. 2013 r. zmalał udział kredytów o
średniej wartości LTV powyżej 80% (46,9% wobec 50,7% I kw. 2013 r.). Udział
kredytów złotowych w nowoudzielonych przekroczył 99% (99,1% wobec 98,8% w I
kw. 2013 r. i 94,6% rok wcześniej); wśród kredytów denominowanych udział
Kredyty złotowe stanowiły 99,1%
udzielonych w II kw. 2013 r.;
kredyty o LTV powyżej 80% to
47% kredytów udzielonych
w II kw. 2013 r.
denominowanych w CHF wynosił 0,01% (podobnie jak w poprzednim kwartale), a w
euro 0,9% (wobec 1,1% w I kw. 2013 r. i 5,2% rok wcześniej). Obecnie kredyty
walutowe stanowią ok. 53% (zależnie od kursu złotego wobec CHF i euro) zadłużenia
2
Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych.
7|
ogółem.
Na
koniec
czerwca
2013 r.
wg
danych
NBP
zadłużenie
z
tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 332,2 mld zł.
▪
obniżenie oprocentowania kredytów mieszkaniowych (4,17% w czerwcu br.
wobec 6,42% w grudniu 2012 r. wg szacunków AMRON dla kredytu 300 tys. zł z na
25 lat o LTV 75%; por. Wyk.10) w ślad za obniżkami stóp procentowych przez RPP w
ostatnich kilku miesiącach sprzyjało wyhamowaniu spadku popytu na kredyty
mieszkaniowe;
▪
gasnąca sprzedaż kredytów z dopłatą w II kw. 2013 r. z programu Rodzina na
swoim, wygaszonego od 1.01.2013 r., są to kredyty jeszcze z wniosków zgłoszonych
w ostatnich miesiącach 2012 r. Wg danych BGK w I poł. 2013 r. udzielono 10,2 tys.
kredytów (w tym 351 w II kw. 2013 r.) na kwotę 1,98 mld zł (w tym 71 mln zł w II kw.
2013 r.). W strukturze udzielanych kredytów wg przeznaczenia w II kw. 2013 r.
utrwaliła się tendencja wzrostu udziału rynku pierwotnego w wartości udzielonych
Gasnąca sprzedaż kredytów z
Rodziny na swoim - realizacja
wniosków złożonych jeszcze przed
zamknięciem programu od
1.01.2013 r.
kredytów (wzrósł do 44% ogółem, był najwyższy w okresie funkcjonowania
programu); kredyty na budowę domu stanowiły 31,4% wartości udzielonych
kredytów a na zakup na rynku wtórnym 24,5%. Także pod względem liczby kredytów
udział rynku pierwotnego był największy (39,7%), choć tu przewaga nad rynkiem
wtórnym (z udziałem 34,4% w ogółem) nie była tak duża, co ilustruje potencjał rynku
44% wartości udzielonych
kredytów to kredyty na mieszkania
z rynku pierwotnego
wtórnego z punktu widzenia możliwości znalezienia mieszkania spełniającego wymogi
do uzyskania preferencyjnego kredytu, w tym w regionach o słabszej aktywności
deweloperów. Średnia kwota kredytu udzielonego w 2013 r. wyniosła w przypadku
miast wojewódzkich 205 tys. zł (40% liczby udzielonych kredytów i 44% kwoty
udzielonych kredytów), natomiast województw 178 tys. zł (60% liczby udzielonych
kredytów i 56% wartości udzielonych kredytów); była wyraźnie zróżnicowana zależnie
od lokalizacji inwestycji (miasta/województwa), jak i przeznaczenia (rynek wtórny/
pierwotny/ budowa domu); generalnie najwyższa w przypadku budowy domu w
miastach (281 tys. zł), a najniższa w przypadku rynku wtórnego w województwach
(123 tys. zł). W latach 2007-2013 banki uczestniczące w programie łącznie udzieliły
192,3 tys. kredytów o wartości prawie 35 mld zł. Budżet państwa będzie ponosił do
2021 r. wydatki związane z dopłatami do ich oprocentowania.
▪
zachowania konsumentów – rynek mieszkaniowy nadal rynkiem kupującego, z
dużymi możliwościami wyboru mieszkania i negocjacji ceny. Ceny transakcyjne są
generalnie niższe od ofertowych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym,
przy
generalnej prawidłowości wyższego poziomu cen w największych miastach.
Rynek mieszkaniowy nadal
rynkiem konsumenta z dużymi
możliwościami wyboru mieszkania
i negocjacji cen
Zestawienie cen ofertowych z bazy PONT info z cenami transakcyjnymi z CBN dla
II kw. 2013 r. w największych miastach (por. Wykres 3 i 4 ) również wskazuje na
niższy poziom cen transakcyjnych niż ofertowych, szczególnie w odniesieniu do rynku
wtórnego
– na
rynku wtórnym
we wszystkich badanych miastach cena
transakcyjna jest o kilkanaście procent niższa w porównaniu z ofertową; na rynku
pierwotnym największa rozpiętość jest w przypadku Wrocławia, najmniejsza
Gdańska.
▪
zakupy gotówkowe mieszkań, niekiedy wspierane kredytem bankowym;
mniejsza pula mieszkań o lepszym standardzie, widoczna w ofercie deweloperów,
8|
Nadal
zakupy
gotówkę
mieszkań
za
wskazuje
na utrzymywanie się takich zakupów; mogą mieć one charakter
inwestycyjny (konkurencyjna inwestycja wobec niskiego oprocentowania lokat
bankowych) z założeniem także wynajmu, nawet przy ryzkach prawnych związanych z
ochroną lokatora.
Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników należały:
wyhamowujący wzrost podaży mieszkań oddanych do użytku r/r: w II kw.
▪
2013 r. oddano 31,3 tys. mieszkań (-1,7% r/r wobec +17,5% r/r w II kw. 2012 r.); w
przypadku mieszkań deweloperskich spadek był znaczny [(-20% r/r) wobec 27% w II
kw. 2012 r.], w pozostałym budownictwie wzrost oddanych mieszkań był podobny jak
Wyhamowująca podaż nowych
mieszkań oddawanych do użytku
w II kw. 2013 r.
(mieszkania deweloperskie -20% r/r
wobec +27% w II kw. 2012)
rok temu (+12%). Mieszkania deweloperskie stanowiły 34% wybudowanych ogółem.
w przypadku 10 największych miast (tj. o liczbie ludności powyżej 300 tys.) liczba
▪
oddanych mieszkań w II kw. 2013 r. w porównaniu z II kw. 2012 r. wzrosła w 5
miastach (w tym znacznie w Łodzi, Katowicach, Lublinie i Wrocławiu), była zbliżona
do poprzedniego roku w Poznaniu i Szczecinie, znacząco zmalała w Warszawie i
Gdańsku; łącznie w 10 największych miastach w I poł. 2013 r. oddano do użytku
19,8 tys. mieszkań wobec 18,3 tys. w I poł. 2012 r. (+8% r/r wobec +49,2% w I poł.
2012 r.), w tym w II kw. br. 8,8 tys. mieszkań wobec 8,6 tys. mieszkań rok wcześniej
Wysoka podaż nowych mieszkań
w 10 największych miastach,
niemniej wolniej rosnąca niż rok
temu (+3% r/r wobec + 12% w II
kw. 2012 r.)
(+3% r/r wobec +12 % w II kw. 2012 r.).
wyraźny spadkowy trend liczby rozpoczynanych mieszkań i wydanych
▪
pozwoleń na budowę mieszkań; w II kw. 2013 r. liczba mieszkań rozpoczętych przez
deweloperów wynosiła 11,6 tys. (-41%
deweloperów zmalała o 29% r/r.
r/r) a liczba wydanych pozwoleń dla
W lipcu br., po roku ograniczania liczby
rozpoczynanych projektów, odnotowano wzrost (+14%), co może sygnalizować
poprawę oceny perspektyw przez inwestorów. Nadal utrzymywał się spadek liczby
wydawanych pozwoleń (-18,6% r/r).
dobre wyniki sprzedaży w II kw. 2013 r., mniej nowych inwestycji i w efekcie
▪
mniejsza oferta, niemniej pula niesprzedanych mieszkań na największych rynkach
Wyk.13
Mieszkania
oddawane
do
użytku
i
rozpoczynane
(średnia ruchoma z ostatnich 4. kw.)
30
tys.
mieszkań
25
20
15
10
5
oddane bez deweloperów
oddane deweloperskie
rozpoczęte bez deweloperów
rozpoczęte deweloperskie
0
2Q08
2Q09
2Q10
źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS
9|
2Q11
2Q12
2Q13
Spadkowy trend liczby
rozpoczynanych mieszkań w I poł.
br., niemniej w lipcu być może
początek zmiany trendu
Wyk. 14 Liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży
mieszkań z oferty deweloperskiej na koniec
1Q 2013 r. i 2Q 2013 r. wg monitoringu REAS
Katowice
6,5
Łódź
Gdańsk
6,5
Poznań
Wyk.15 Mieszkania oddane do użytku w największych
miastach (analogiczny okres poprzedniego roku=100)
Poznań
5,4
Trójmiasto
Wrocław
5,4
Wrocław
Łódź
7,5
Kraków
Kraków
Warszawa
6,2
Warszawa
0
2
1Q 13
4
6
10 najw.miast
8
50
2Q 13
75 100 125 150 175 200 225
2Q 12
2Q 13
źródło: dane WUS
nadal duża. Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach3 w II
kw. 2013 r. wprowadzono do sprzedaży 6,3 tys. mieszkań (tj. o ponad 2 tys. mniej niż
przeciętnie kwartalnie w ostatnich trzech latach). W dalszym ciągu w zasadniczej
części są to oferty bez możliwości rachunku powierniczego dla nabywcy - wg
informacji firm są to kolejne etapy już realizowanych przedsięwzięć, oraz nowe
inwestycje, w przypadku których został spełniony formalny wymóg ogłoszenia
Mniej nowych inwestycji
deweloperskich, dobra sprzedaż i
w efekcie mniejsza oferta, niemniej
pula niesprzedanych mieszkań (48
tys.) w 6 aglomeracjach nadal duża
sprzedaży przed wejściem w życie Ustawy Deweloperskiej.
Mniejsza liczba ofert wprowadzonych na rynek przy relatywnie dobrych wynikach
sprzedaży w II kw. br. (8,1 tys. mieszkań, tj. o 9% więcej kw./kw.) skutkowała
zmniejszeniem puli niesprzedanych mieszkań do 48 tys. na koniec II kw. 2013 r., tj. o
5% mniej niż na koniec I kw. 2013 r. Przy atrakcyjnym dla klientów poziomie cen
mieszkań w dalszym ciągu występowały zakupy gotówkowe mieszkań o dobrym
standardzie. Największy spadek oferty kw./kw. wystąpił we Wrocławiu (-8,6%) i
Poznaniu (-6,7%),
przeciętny
(o ok.5%) w Warszawie, Trójmieście i Łodzi,
najmniejszy w Krakowie (-1,8%). Czas niezbędny do skomercjalizowania oferty w
porównaniu z końcem I kw. 2013 r. skrócił się we wszystkich monitorowanych
miastach; najkrótszy (5,4 kw.) był we Wrocławiu i Trójmieście, najdłuższy (7,5 kw.)
zaś w Krakowie.
Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w II kw. 2013 r. nie
zmieniła się znacząco (-3%) wobec poprzedniego kwartału i wynosiła ok.15 tys. (w
tym ok. 5 tys. w Warszawie); wyraźny spadek wystąpił w Krakowie (-15%) i
Trójmieście (-7%).
72% oferty stanowiły mieszkania w trakcie budowy z
przewidywanym oddaniem w 2013 r. lub 2014 r., 6% projektów będzie oddawane po
2015 r.
3
Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kwartał 2013, REAS, lipiec 2013
10 |
Nieco krótszy czas konieczny do
skomercjalizowania obecnej oferty
deweloperskiej
W II kw. 2013 r. utrzymał się notowany od połowy 2012 r. spadek cen produkcji
budowlano-montażowej. Wg GUS w II kw. 2013 r. ceny produkcji budowlanomontażowej były o 2% niższe r/r (w I kw. 2013 r. spadek o 1,6%), w skali roku
obserwowano spadek o 1,8%. Zmiany cen materiałów budowlanych były
Nadal lekki trend spadkowy cen
robót i niskie ceny materiałów
budowlanych
różnokierunkowe, zależnie od asortymentu, przy czym generalnie zwraca uwagę
silniejsza skala spadku niż wzrostu. Miesięczny monitoring prowadzony przez Polskie
Składy Budowlane4 wykazuje, że w lipcu 2013 r. w porównaniu do czerwca 2013 r. w
5 grupach ceny zmalały, najbardziej Izolacji wodoodpornych (-4,8%), mniej (-0,5%)
pokryć dachowych, rynien, silikatów, stolarki otworowej; nieznacznie wzrosły
natomiast ceny m.in. materiałów ściennych ceramicznych (+1,2%) i gazobetonów
(+1%). W kategorii „inne” wzrosły ceny farb, lakierów, tapet (2,8 %), zmalały
nieznacznie (-0,5%) cementu, wapna, instalacji i techniki grzewczej, kanalizacji,
odwodnień, wentylacji oraz wyrobów stalowych. (-3%), płytek ceramicznych,
wyposażenia łazienek i kuchni (-0,6%) i wyrobów stalowych (-0,5%). Ceny drewna i
W dłuższej perspektywie ceny
materiałów niezbędnych przy
budowie nowych budynków zmalały
do poziomu sprzed boomu lat 20072008
materiałów drewnopochodnych nie zmieniły się. W dłuższej perspektywie ceny
materiałów budowlanych, niezbędnych przy budowie nowych budynków zmalały do
poziomu najniższego od okresu sprzed boomu lat 2007-2008.
Przy niewielkiej, jeszcze spadkowej, tendencji cen ofertowych mieszkań i niewielkim
wzroście r/r wynagrodzeń, w II kw. 2013 r. utrzymał się trend lekkiej poprawy
wskaźnika dostępności mieszkania (czyli liczby metrów możliwych do nabycia za
przeciętne wynagrodzenie). W II kw. 2013 r. dostępność mieszkań wzrosła w
Spadkowy trend cen ofertowych
mieszkań przy niewielkim wzroście
wynagrodzeń sprzyja poprawie
dostępności mieszkań
większości badanych miastach, nieznacznie zmalała jedynie w Warszawie (efekt
lekkiego wzrostu cen ofertowych) i Katowicach (efekt niewielkiego spadku
wynagrodzeń). Zestawienie wskaźnika dla 7 największych miast w okresie ostatnich
Wyk.16 Dynamika wynagrodzeń brutto
(sek. przedsiębiorstw) w największych miastach
(analog. okres poprzedniego roku =100)
0,80
102
0,60
100
0,40
źródło: dane WUS
2Q 12
2Q 13
Katowice
104
Gdańsk
1,00
Poznań
106
Wrocław
1,20
Łódź
108
Kraków
1,40
Warszawa
110
2Q 11
4
Wyk.17 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne
wynagrodzenie) w największych miastach
2Q 11
4Q 11
2Q 12
4Q 12
2Q 13
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Gdańsk
Katowice
Poznań
źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS i PONT info
Trendy zmian cen materiałów budowlanych w lipcu 2013, Grupa PSB, 13 sierpnia 2013
11 |
dwóch latach pokazuje, że najniższy poziom osiągnął on w II kw. 2011 r., a
najwyższy poziom wystąpił w większości analizowanych miast w II kw. 2013 r. W
dalszym ciągu relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,21) i Gdańsk
(0,88), najmniejsza natomiast jest w Krakowie (0,62) i Wrocławiu (0,66).
Osłabienie czynników fundamentalnych, takich jak słabsze tempo dochodów
ludności, wyhamowywanie wzrostu liczby gospodarstw domowych czy trend
powolnego spadku liczby ludności, o ile w okresie kilku kwartałów będzie słabo
odczuwalne, to w dłuższym okresie może zmniejszać popyt mieszkaniowy, a także
zmieniać
W dłuższym okresie słabną
czynniki fundamentalne wzrostu
popytu mieszkaniowego,
przede wszystkim
o charakterze demograficznym
jego strukturę (większe zapotrzebowanie na mniejsze mieszkania przy
rosnącym udziale mniejszych gospodarstw domowych). W okresie międzyspisowym
(2002-2011) przy niewielkim wzroście liczby ludności i odczuwalnym wzroście liczby
mieszkań poprawiło się nasycenie zasobem: w 2011 r. na 1000 osób przypadało
357 mieszkań wobec 328 w 2002 r. W grupie 10 największych miast najwyższy
poziom nasycenia mieszkaniami obecnie charakteryzuje Warszawę (498), Łódź (479)
i Poznań (466),
niższy nieco, ale blisko i powyżej 400 mieszkań na 1000 osób,
występował w pozostałych 6 miastach (por. Aneks statystyczny, tab.2). Poprawa
Poprawa wskaźników ilościowych
sytuacji mieszkaniowej zapowiada
mniejszą presję na nowe
budownictwo
wskaźników ilościowych zapowiada mniejszą presję na nowe budownictwo.
2.2 Działki
Przedłużające się spowolnienie gospodarcze wpłynęło na urealnianie cen
ofertowych na rynku nieruchomości gruntowych w I poł. 2013 r. Pomimo, że
większość gruntów była lepiej niż kilka lat temu przygotowana pod względem
prawnym, planistycznym i infrastrukturalnym, to nadpodaż wpłynęła na obniżenie
cen. Z prywatnymi właścicielami konkurowały gminy, strefy ekonomiczne i instytucje,
Urealnianie cen na rynku
nieruchomości gruntowych
w I poł. 2013 r.
które w czasach spowolnienia gospodarczego racjonalizowały portfel nieruchomości
m.in. poprzez sprzedaż. W dalszym ciągu utrzymywała się trudna sytuacja na rynku
działek budowlanych, których ceny dość mocno spadły na skutek spadku popytu,
podobnie jak ceny działek siedliskowych i rekreacyjnych.
Wyk. 18 Zmiana cen ofertowych działek wg przeznaczenia (zmiana % do
poprzedniego półrocza i do analogicznego okresu sprzed 2 lat)
30
68
20
10
0
-10
-20
-30
-40
budowlane rekreacyjne siedliskowe komercyjne
(rolne, leśne)
2Q 13/4Q 12
źródło: PONT Info Nieruchomości
12 |
2Q 13/2Q 11
rolne
leśne
Szybszy spadek cen działek
budowlanych niż rolnych,
urealnienie cen gruntów na cele
komercyjne, stabilny rynek działek
rekreacyjnych, boom na grunty
leśne
Wyk. 19 Ceny ofertowe działek wg przeznaczenia
(w zł za m kw.) w ostatnich dwóch latach
Wyk. 20 Ceny ofertowe działek budowlanych ogółem
(w zł za m kw.) w ostatnich dwóch latach
250
2Q 11
150
200
120
150
90
100
60
2Q 13
50
0
0
2Q 11
4Q 11
2Q 12
4Q 12
4Q 11
30
`
2Q 13
budowlane - ogółem
budowlane uzbrojone
siedliskowe (rolne, leśne)
komercyjne*
rekreacyjne
rolne
4Q 12
2Q 12
leśne
* przeznaczone na działalność gospodarczą lub usługową
Z kolei średnie ceny ofertowe działek komercyjnych utrzymywały się na relatywnie
wysokim poziomie, jednak dotyczyło to gruntów dobrze przygotowanych pod proces
inwestycyjny
(uregulowany
stan
prawny,
uzgodnione
warunki
zabudowy),
dodatkowym czynnikiem podnoszącym ich wartość była dobra lokalizacja;
natomiast mniej atrakcyjne działki zostały mocno przecenione. Wzrosło znacząco
zainteresowanie działkami leśnymi (dotychczas najtańszymi), zmniejszyło zaś
rolnymi jako lokatą kapitału, pomimo spadających stóp procentowych, co mogło
wynikać z wcześniej osiągniętego wysokiego poziomu cen.
Tempo spadku cen ofertowych działek (oprócz leśnych) było zróżnicowane, zależnie
od lokalizacji i przeznaczenia. O ile ceny ofertowe działek budowlanych w ciągu
dwóch ostatnich lat wzrosły przeciętnie o ok. 7%, to spadek o ok. 14% r/r w I poł.
2013 r. należy uznać za objaw kryzysu tego segmentu rynku nieruchomości
gruntowych. W przypadku cen ofertowych działek rekreacyjnych obserwowana jest
w dalszym ciągu tendencja spadkowa, jednak nieco mniejsze tempo spadku (o ok.
39% w ciągu dwóch lat wobec 16% r/r w I poł. 2013 r.) wskazuje na postępujący
proces urealniania cen działek tego typu wobec przedłużającej się trudnej się sytuacji
gospodarczej. Podobny proces urealniania cen ofertowych obserwowany był w I poł.
2013 r. na rynku gruntów rolnych, które w ciągu dwóch poprzednich lat osiągnęły
wysoki, często spekulacyjny, poziom.
W efekcie nadpodaży mieszkań i jednocześnie spadku popytu, ceny działek
budowlanych w I poł. 2013 r. zostały przecenione najsilniej w Krakowie i Gdańsku, tj.
w miastach, w których osiągnęły wysoki poziom cen w ciągu ostatnich lat, w
mniejszych miastach wojewódzkich zostały urealnione. Wzrost cen ofertowych w
Łodzi i Katowicach może wynikać ze wzrostu atrakcyjności tych miast, w których
prężnie rozwijają się centra BPO (Business Process Outsourcing), natomiast w
13 |
Wzrost zainteresowania
działkami leśnymi vs. spadek
popytu na działki rolne jako
lokaty kapitału
Wyk. 21 Ceny ofertowe działek budowlanych w wybranych miastach (zł za m kw.)
Warszawa
1000
Zróżnicowany kierunek
kształtowania się cen działek
budowlanych w największych
miastach - przecena w Krakowie
i Gdańsku, wzrost w Warszawie,
Wrocławiu i Katowicach,
stagnacja w Poznaniu
800
600
Łódź
Poznań
400
200
0
Kraków
Wrocław
2Q 12
4Q 12
Gdańsk
2Q 13
Stabilizacja średniej ceny ziemi
rolnej po okresie gwałtownego
wzrostu
najbardziej atrakcyjnych miastach, tj. w Warszawie i Wrocławiu, ceny ofertowe w I
poł. 2013 r. utrzymały tendencję wzrostową.
Średnia cena ziemi rolnej po okresie gwałtownego wzrostu w 2012 r. wykazuje
pewną stabilizację z łagodnym trendem rosnącym - w I kw. 2013 r. w porównaniu z
takim samym okresem w poprzednim roku wzrosła jedynie o ok. 2% (najnowsze dane
Wyraźny spadek cen ofertowych
działek budowlanych
w mniejszych miastach
wojewódzkich
GUS) wobec 28% r/r w I kw. 2012 r.
Wyk.22 Zmiana cen ofertowych działek budowlanych w wybranych miastach
(zmiana % do poprzedniego półrocza i do analogicznego okresu sprzed 2 lat)
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
Lublin Białystok Rzeszów
Łódź
Kraków
W-wa
Gdańsk
Katowice
Poznań Szczecin
2Q 13/4Q 12
-31,9
-32,0
1,2
5,8
11,9
-25,9
24,0
-23,0
11,7
-0,8
14,0
2Q 13/2Q 11
-20,2
-22,6
18,6
-8,5
13,4
-25,5
4,5
-5,2
4,1
-20,8
-45,6
14 |
Wrocław
Wyk. 23 Cena ziemi rolnej
w obrocie prywatnym (w tys. zł za ha)
Wyk. 24 Zmiana ceny ziemi rolnej
w latach 2006 – 2012 (4Q r/r) i w I kw. 2013 r.
30
19,4
25,2
33%
28%
20
27%
28%
18,2
16,2
20,2
19%
18,1
13%
10
5%
9,6
2%
6,8
0
1Q 13/1Q 12
1Q 12/1Q 11
2012/2011
2011/2010
2010/2009
2009/2008
2008/2007
13
12
11
10
09
08
07
06
05
04
2007/2006
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
3Q
2Q
1Q
4Q
4Q
4Q
4Q
4Q
Źródło: dane GUS
Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS
Na złagodzenie silnej dynamiki wzrostu cen ziemi rolnej w ostatnim okresie wpłynęły
przede wszystkim dotychczas osiągnięty wysoki poziom cen, spadek popytu ze
strony deweloperów (przestali tworzyć banki ziemi) oraz zmniejszenie płynności
lokaty w ziemię w warunkach spowolnienia gospodarczego.
Utrzymuje się znaczne zróżnicowanie cen w zależności od regionu – w woj.
kujawsko-pomorskim i wielkopolskim średnia cena była wyższa od średnie krajowej
o ponad 40%, natomiast w woj. podkarpackim i lubuskim niższa o ok. 30%.
Spowolnienie gospodarcze i konserwatywna polityka banków wpłynęły na
zmniejszenie ogólnej liczby działek oferowanych do sprzedaży, w tym przede
wszystkim budowlanych w największych miastach (z wyjątkiem Szczecina i
Warszawy). Z drugiej strony niektóre miasta, chcąc uzupełnić lokalne budżety,
wystawiały nieruchomości na sprzedaż.
Wyk.25 Cena ziemi rolnej w obrocie prywatnym* (w tys. zł za ha) w I kw.2013 r.
zachodniopomorskie
wielkopolskie
warmińskomazurskie
świętokrzyskie
dolnośląskie
35
30
25
20
15
10
5
0
kujawskopomorskie
lubelskie
lubuskie
łódzkie
małopolskie
śląskie
pomorskie
mazowieckie
podlaskie
opolskie
podkarpackie
średnia dla kraju
źródło: GUS; *ceny transakcyjne
15 |
Utrzymuje się regionalne
zróżnicowanie ceny ziemi rolnej
Wyk. 26 Zmiana liczby ofert działek budowlanych
w wybranych miastach w I poł. 2013 r.
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
Szczecin
Warszawa
Łódź
Kraków
Gdańsk
4Q 12
Białystok
2Q 13
Wyk. 27 Zmiana cen ofertowych działek w Warszawie
i wybranych powiatach wokół
w ostatnim półroczu i dwóch latach (w %)
płocki
grójecki
radomski
żyrardowski
nowodworski
miński
2Q 13/4Q 12
wołomiński
200
grodziski
100
legionowski
0
otwocki
Katowice
piaseczyński
Poznań
pruszkowski
Wrocław
warszawski zachodni
m, st, Warszawa
Rzeszów
2Q/ 13/2Q 11
300
Obserwowana tendencja utrzymania średniego wzrostu cen ofertowych w Warszawie
wpłynęła na wzrost cen ofertowych działek budowlanych na terenach okalających
miasto (zwłaszcza, że ceny tych działek były znacznie niższe w porównaniu z
Warszawą), natomiast spadek odnotowały tereny w powiecie grójeckim i płockim, tj.
odległe od granic miasta. Wyższe ceny utrzymują małe działki, położone w
Spadek liczby działek,
zwłaszcza budowlanych
oferowanych do sprzedaży w
dużych miastach
atrakcyjnych lokalizacjach, na których można zbudować mniejsze inwestycje.
2.3 Lokale użytkowe
W I poł. 2013 r. na rynku wtórnym lokali użytkowych ceny ofertowe (notowane bazie
PONT Info Nieruchomości), w porównaniu z poprzednim półroczem zmalały o 6,5%,
w tym biur o 0,9%. Lekki trend spadkowy cen ofertowych w II poł. 2013 r. może się
wiązać ze słabymi nastrojami przedsiębiorców w warunkach spowolnienia
gospodarczego, skutkującymi
wstrzymywaniem się z istotnymi decyzjami
inwestycyjnymi czy organizacyjnymi. Nie można też wykluczyć zaburzeń informacji w
Wyk. 28 Ceny ofertowe lokali użytkowych
(w zł za m kw.) na rynku wtórnym
Wyk. 29 Ceny ofertowe lokali użytkowych (w zł za m kw.)
na rynku wtórnym w największych miastach
5000
Wrocław
9000
Szczecin
4000
Lublin
6000
3000
Poznań
3000
Kraków
2000
2Q 11
4Q 11
2Q 12
4Q 12
2Q 13
Katowice
lokale użytkowe ogółem
Warszawa
biura
Gdańsk
16 |
2Q 11
4Q 12
2Q 13
Wyk.30 Zmiana cen ofertowych lokali użytkowych na rynku wtórnym
w wybranych miastach (zmiana % do poprzedniego półrocza i do analogicznego
okresu sprzed 2 lat)
40
20
Niewielkie zmiany cen ofertowych
w monitorowanych miastach, w
kilku miastach niewielkie wzrosty
0
-20
Wrocław
Lublin
Kraków
Gdańsk
Katowice
Poznań
Szczecin
2Q 13/ 4Q 12
-1
14
0
-2
-4
9
5
2Q 13/ 2Q 11
-7
4
18
0
0
-9
-13
związku ze strukturą i liczebnością bazy – liczba notowań w bazie PONT Info na
koniec I poł. 2013 r. istotnie wzrosła w porównaniu z poprzednimi okresami, co może
wpływać na strukturę bazy i zniekształcać porównywalność.
W porównaniu z
sytuacją sprzed 2 lat na koniec I poł. 2013 r. ceny ofertowe były niższe o ok. 2% Na
koniec I poł. 2013 r. przeciętna cena ofertowa zakupu 1 m kw. lokalu użytkowego na
rynku wtórnym wynosiła ok. 3,6 tys. zł, a lokalu biurowego 4,3 tys. zł (wobec
odpowiednio 3,8 tys. zł i 4,4 tys. zł na koniec 2012 r. oraz 3,7 tys. zł i 4,2 tys. zł na
koniec I poł. 2011 r.).
Poziom cen ofertowych był zróżnicowany regionalnie, na co wskazują notowania z
największych miast. Zróżnicowania wynikają z relacji podaży i popytu na lokalnych
rynkach, na wyniki może też wpływać różna liczebność notowań z poszczególnych
miast dla danego okresu; w ostatniej aktualizacji w szczególności zwraca uwagę
skokowy wzrost próby w Warszawie i Katowicach. Cena ofertowa 1 m kw. na rynku
wtórnym w największych miastach kształtowała się powyżej przeciętnej dla Polski,
była znacząco wyższa w Warszawie (co może też wiązać się ze skokowym wzrostem
liczby notowań dla miasta w ostatniej aktualizacji), Krakowie i Gdańsku, o ok. 70%
we Wrocławiu, - o ok. 30% w Poznaniu, Szczecinie i Lublinie, blisko przeciętnej w
Katowicach. W I poł. 2013 r. przeciętne ceny ofertowe na wtórnym rynku lokali
użytkowych w największych miastach w porównaniu z końcem 2012 r. znacząco
wzrosły w Warszawie, Lublinie i Poznaniu, niewiele zmieniły się w Krakowie,
Wrocławiu i Gdańsku, obniżyły o 4% w Katowicach. W zestawieniu z poziomem cen
sprzed 2 lat, ceny ofertowe były znacząco wyższe w Warszawie i Krakowie, zmalały o
7-13% w Poznaniu, Szczecinie i Wrocławiu.
W I poł. 2013 r. nadal rosnąca nowa podaż na rynku nowoczesnych powierzchni
biurowych, pomimo relatywnie wysokiej aktywności najemców, skutkowała
trendem
17 |
wzrostowym
pustostanów
i
lekkim
spadkiem
czynszów;
rynek
Regionalne zróżnicowanie
poziomu cen ofertowych
lokali użytkowych, cena ofertowa w
największych miastach powyżej
przeciętnej dla Polski
magazynów był stabilny, przy spadku nowej podaży odnotowano niewielki wzrost
popytu ze strony najemców.
Wg wstępnych szacunków Jones Lang LaSalle wolumen transakcji inwestycyjnych
sfinalizowanych w I poł. 2013 r. na rynku nieruchomości komercyjnych wyniósł
970 mln euro. 63% transakcji dotyczyło rynku biurowego (wartość inwestycji w
nieruchomości biurowe jest od kwartałów z rzędu wyższa niż w sektorze handlowym,
Wolumen transakcji
inwestycyjnych na rynku
nieruchomości komercyjnych
w I poł. 2013 r. blisko 1 mld euro
19% - nieruchomości magazynowych oraz 17% - nieruchomości handlowych (z
uwagi na coraz większe nasycenie tego rynku transakcje wymagają dogłębnej
analizy konkurencji i wyników uzyskiwanych przez najemców).
Stopy kapitalizacji wg szacunków Jones Lang Lasalle za najlepsze obiekty w II kw.
2013 r. wyniosły w przypadku biur 6,25%, nieruchomości handlowych 5,75% oraz
magazynów 8%.
Na rynku nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie i większości regionalnych
Stopy kapitalizacji dla najlepszych
obiektów biurowych 6,25% oraz
8% dla magazynów (dane Jones
Lang LaSalle)
rynków w I poł. 2013 r. utrzymywało się zainteresowanie najmem. Wg monitoringu
Jones Lang LaSalle w Warszawie w 2012 r. popyt brutto wyniósł 334 tys. m kw. (tj.
+12% r/r), przy niewielkim udziale umów przednajmu (ok. 16%). Dobre wyniki
charakteryzowały też rynki biurowe w pozostałych największych miastach (Kraków,
Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin), gdzie łączny popyt
brutto
wyniósł 210 tys. m kw. (tj.+17% r/r). Największą aktywność najemców
zarejestrowano w Krakowie i Wrocławiu.
Ożywiona aktywność najemców na
rynku nowoczesnych biur
Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec I poł. 2013 r.
wynosiły ok. 6,6 mln m kw., rynek warszawki przekroczył 4 mln m kw. (61%); kolejne
duże rynki to Kraków (8%) i Wrocław (8%). W 2013 r. na rynek nowoczesnych
powierzchni biurowych w Warszawie trafi najwięcej powierzchni od 2000 r., w I
Zasoby powierzchni biurowej
w Warszawie przekroczyły 4 mln m
kw., w 2013 r. na rynek trafi
Wyk. 31 Nowoczesna powierzchnia biurowa na koniec 2Q 2013 r. – podaż, pustostany największa od 2000 r. roczna
i czynsze (na podstawie danych Jones Lang LaSalle)
podaż
poł. 2013 r. oddano 148 tys. m kw., do końca 2013 r. oczekiwane kolejne ok.188
25
czynsz w euro
m kw. miesięcznie
WARSZAWA
(4 011 tys. m kw.)
20
KRAKÓW
(551 tys. m kw.)
15
WROCŁAW
(504,1 tys.m kw.)
KATOWICE
(300,7 tys. m kw.)
POZNAŃ
(292,9 tys. m kw.)
TRÓJMIASTO
(430,3 tys. m kw.)
SZCZECIN
(108,8 tys. m kw.)
ŁÓDŹ
(267,1 tys. m kw.)
10
0
18 |
4
8
12
16
wskaźnik pustostanów %
20
tys., a w 2014 r. 270 tys. m kw.
Na rynkach regionalnych w I poł. 2013 r. oddano do użytku ok. 145 tys. m kw., w
budowie pozostaje ok. 512,5 tys. m kw. pow. użytkowej nowoczesnych biur, z czego
ok. 191 tys. m kw. wejdzie na rynek do końca 2013 r. ok. 25% powierzchni jest
wynajęte). Najwięcej nowych biur powstaje we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu.
Wg monitoringu Jones Lang LaSalle wskaźnik pustostanów w Warszawie na koniec
I poł. 2013 r. wynosił ok. 10,5% (wobec ok. 8,8% na koniec 2012 r.).
Stawki
czynszowe kształtowały się w Warszawie w Centrum dla najlepszych lokalizacji na
poziomie dochodzącym do 22-24 euro za m kw. miesięcznie, poza centrum ok. 14,5
euro za m kw. Najlepsze warunki uzyskują klienci podpisujący umowy przednajmu.
Wśród rynków regionalnych najniższy poziom wolnej powierzchni występował w
Krakowie (3,3%), poziom pustostanów nie zmienił się we Wrocławiu (10,5%) i
Trójmieście (13,1%), wzrósł w Łodzi (14%). Czynsze efektywne na rynkach
Lekki wzrostowy trend pustostanów
na rynku nowoczesnej powierzchni
biurowej
regionalnych lekko spadły, kształtowały się w granicach 11-15,5 euro za m kw.,
najniższe były w Łodzi i Szczecinie (w granicach 11-13,5 euro za m kw.), najwyższe w
Poznaniu (do 15,5 euro).
Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych w I poł. 2013 r. cechowała
stabilizacja, mniejszemu r/r przyrostowi nowej podaży towarzyszył wzrost popytu.
Wg szacunków Jones Lang LaSalle w I poł. 2013 r. oddano do użytku 161 tys. m kw.
(wobec 333 tys. m kw. w I poł. 2012 r.), najwięcej ukończono w rejonie Wrocławia.
Nowe obiekty budowano głównie w trybie BTS lub pre-let, umowy najmu są
zawierane na ogół na okres powyżej 7 lat. Udział projektów spekulacyjnych
Stabilna sytuacja na rynku
nowoczesnych magazynów w I poł.
2013 r., mniejszy przyrost nowej
podaży, wzrost popytu
pozostawał niewielki (16%).
W I poł. 2013 r. wg szacunków Jones Lang LaSalle wynajęto 778 tys. m kw.
magazynów (+38% r/r), najwięcej w okolicach Warszawy (21% popytu ogółem) i na
Górnym Śląsku (20% popytu ogółem). Do najbardziej aktywnych firm na rynku
należały firmy logistyczne, z sektora FMCG (produktów szybkozbywalnych) oraz z
Tab. 1 Efektywny czynsz (euro za m kw. miesięcznie) za wynajem magazynu i
wskaźnik pustostanów na koniec I poł. 2013 r.; (regiony wg wielkości podaży).
Region
Warszawa miasto
Warszawa okolice
Górny Śląsk
Polska Centralna
Poznań
Wrocław
Trójmiasto
Kraków
Czynsze efektywne w
euro/m kw./ miesięcznie
(moduł big box)
3,6-5,1*
2,1-2,8
2,4-3,4
2,1-3,0
2,5-3,1
2,7-3,1
2,8-3,3
3,3-4,0
Wskaźnik pustostanów (%)
18,8
13,1
5,8
18,1
5,6
6,4
13,8
4,4
Źródło: Rynek powierzchni magazynowych w Polsce, I połowa 2013 r., on. point, Jones Lang
LaSalle, sierpień 2013 ; * moduł SBU, tj. small business units
19 |
Niewielki
spadek
czynsze
stabilne,
regionalnie
pustostanów;
zróżnicowane
branży motoryzacyjnej.
Jones Lang Lasalle obserwuje potencjalny brak dużych
(powyżej 10 tys. m kw.) powierzchni do wynajęcia, odczuwalny ostatnio na Górnym i
Dolnym Śląsku oraz w Poznaniu.
Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec I poł.
2013 r. wynosiły wg szacunków firm doradczych w granicach 7,2-7,5 mln m kw. z
największym rynkiem warszawskim (prawie 2/3 w strefie podmiejskiej), kolejne rynki
to Górny Śląsk, rynek poznański, Polska Centralna (Łódź, Stryków i Piotrków
Trybunalski) oraz rynek wrocławski. Wraz z poprawą infrastruktury drogowej, a także
Poprawa infrastruktury
rozwojowi
nowych
magazynowych
sprzyja
rynków
infrastruktury portów morskich, rozwijają się nowe rynki magazynowe - szczeciński,
toruński, rzeszowski i lubelski. Polska, dzięki korzystnemu położeniu z punktu widzenia
logistyki i tranzytu, pozostaje wiodącym rynkiem magazynowym w regionie Europie
Środkowo-Wschodniej,
zlokalizowana jest tu prawie połowa nowoczesnych
magazynów regionu.
W ofercie deweloperów rozwija się segment obiektów typu SBU (small business
Prawie
połowa
nowoczesnych
magazynów
regionu
Europy
Środkowo-Wschodniej
zlokalizowana w Polsce
unit), dedykowanych firmom zgłaszającym zapotrzebowanie na kilkusetmetrowe
(500-600 m kw.) moduły biznesowe z przeznaczeniem na biura, małe magazyny oraz
lekką produkcję. Moduły te, w przeciwieństwie do dużych parków magazynowych, są
zwykle lokalizowane w miastach (obecne w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu).
Wskaźnik pustostanów nieznacznie zmalał, wg danych Jones Jang LaSalle na koniec
I poł. 2013 r. wynosił 10,6% przy silnym zróżnicowaniu regionalnym: w Warszawie
wskaźnik
wynosił 13,1%- 18,8%, na rynkach regionalnych od najniższego w
Krakowie (4,4%) po najwyższy w Polsce Centralnej (18,1%) i Trójmieście (13,8%). W I
poł. 2013 r. czynsze pozostały stabilne, przy pewnym zróżnicowaniu regionalnym
(por. Tabl. 1), Stawki w modułach typu SBU są wyższe niż w obiektach typu Big Box.
3. Ceny na rynku
ryzyka spadku cen
nieruchomości
w
średniej
perspektywie;
3.1 Mieszkania i domy
W perspektywie najbliższych dwóch – trzech kwartałów ocena kierunku zmian cen
nieruchomości pozostaje niejednoznaczna. Najbardziej prawdopodobna wydaje się
stabilizacja cen mieszkań na poziomie z końca I połowy 2013 r. z uwagi na powoli
gasnącą presję podaży na rynku, niskie stopy procentowe i wstrzymywanie się części
potencjalnych nabywców z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na wsparcie z
nowego programu MdM. Niemniej nie można wykluczyć też lekkiego wzrostu cen
mieszkań o atrakcyjnej lokalizacji i dobrym standardzie z uwagi na możliwy dalszy
wzrost popytu na takie mieszkania w celach inwestycyjnych (konkurencyjność
inwestycji względem nisko oprocentowanych lokat bankowych); pewien niewielki
wpływ może też mieć przyspieszenie decyzji o zakupie mieszkania przed wejściem w
życie od stycznia 2014 r. Rekomendacji S m.in. ograniczającej LTV do 95%.
Malejąca liczba mieszkań deweloperskich w budowie (oszacowana poprzez
zmniejszenie zasobu rozpoczętych mieszkań o oddane do użytku) widoczna w okresie
20 |
W kolejnych kwartałach raczej
stabilizacja cen mieszkań na
poziomie z końca I poł. 2013 r.,
nie można też wykluczyć już
lekkiego wzrostu cen w segmencie
mieszkań o dobrym standardzie
Wyk. 32 Tendencje na rynku deweloperskim – mieszkania w budowie i pozwolenia
na budowę w kolejnych kwartałach lat 2007-2013
35
tys .
30
25
20
15
10
5
0
-5
-10
deweloperskie w budowie (rozpoczęte minus oddane)
pozwolenia dla deweloperów
-15
2Q07
2Q08
2Q09
2Q 10
2Q 11
2Q 12
2Q13
źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS
III kw. 2012 - I kw. 2013
Wyhamowanie wzrostu liczby
mieszkań deweloperskich w
budowie w okresie
III kw. 2012 r.-I kw. 2013 r.
zapowiada stopniowe zmniejszanie
podaży mieszkań deweloperskich,
odczuwalne od II poł. 2013 r.
zapowiada stopniowe zmniejszanie podaży mieszkań
deweloperskich, prawdopodobnie wyraźniej odczuwalne od połowy 2013 r. Jest to
konsekwencja powolnego dostosowywania deweloperów i do
sytuacji rynkowej
(trudny rynek sprzedaży mieszkań), i do obowiązujących regulacji, czyli m.in. unikania
konieczności prowadzenia rachunku powierniczego (zgodnie z Ustawą deweloperską)
poprzez spory portfel zbudowany przed wejściem w życie tej Ustawy. Jednocześnie
widoczna w II kw. 2013 r. przewaga mieszkań rozpoczętych nad oddawanymi (por.
Wyk. 32), o ile utrzyma się w następnych kwartałach, może sygnalizować pewną
poprawę perspektyw w ocenie firm deweloperskich.
1 stycznia 2013 r. banki przestały przyjmować wnioski o kredyt z programu Rodzina
na swoim. 27 maja br. do Sejmu wpłynął rządowy projekt ustawy o pomocy
państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych (MDM); jest on
przedmiotem prac komisji sejmowych, których efektem są m.in. propozycje: podwyższenia poziomu wskaźnika kosztów budowy mieszkania, uprawniającego do
zakupu wspieranego jednorazową dopłatą do 1,1; - rozszerzenia programu o osoby,
które zakupią dom (do 100 m kw., dopłata do 50 m kw. ) na rynku pierwotnym; możliwości zwrotu VAT za materiały budowlane w 2014 r. osobom budującym domy
o powierzchni do 100 m kw. w systemie gospodarczym i spełniającym kryteria
uczestnictwa w MDM (przy czym nie byłyby objęte rządowymi dopłatami do
kredytów).
Ostateczny kształt programu, który wg pierwotnych założeń miał zacząć
obowiązywać od stycznia 2014 r., nadal nie jest zdecydowany. Obecnie projektem
ustawy zajmują się połączone komisje infrastruktury i finansów publicznych.
Z punktu widzenia oddziaływania na poziom cen na rynku zaistniała sytuacja
niepewności co do ostatecznych rozwiązań regulacyjnych w zakresie wsparcia ze
strony państwa powoduje wstrzymywanie się części potencjalnych nabywców z
zakupem, tym samym osłabiając popyt na mieszkania, podtrzymuje spadkowe
tendencje cen.
Z kolei pobudzenie popytu na mieszkania poprzez
możliwość
wsparcia ich zakupu kredytem z dopłatą wraz z uruchomieniem nowego programu,
21 |
Nadal nieznany ostateczny kształt
programu Mieszkanie dla młodych,
od końca maja br. projekt
przedmiotem prac komisji
sejmowych
tworzy przesłanki wzrostu cen mieszkań, szczególnie w powiązaniu z niskimi stopami
procentowymi NBP i poprawą koniunktury. Zachowanie się cen po uruchomieniu
programu może istotnie zależeć od dopuszczalnego wskaźnika kosztów mieszkania,
uprawniającego do zakupu wspieranego jednorazową dopłatą.
18 czerwca 2013 r. KNF wydała Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w
zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.
Rekomendacja, po raz pierwszy wydana w 2006 r., obecnie jest trzecią nowelizacją,
która wynika z doświadczeń akcji kredytowej ostatnich lat. Rekomendacja
wprowadza m.in.:
▪
dalsze ograniczenie kredytowania w walutach obcych – kredyty walutowe,
indeksowane lub denominowane w walutach obcych powinny być oferowane
wyłącznie klientom uzyskującym trwałe dochody w walucie kredytu;
▪
uelastycznienie podejścia w zakresie wskaźnika DTI (tj. udział spłaty raty
kredytu w dochodzie kredytobiorcy; poziom wskaźnika jest wewnętrzną decyzją
banku, przy czym szczególną uwagę bank powinien zwracać na sytuacje, w
których
wskaźnik
nieprzekraczających
DtI
przekracza
przeciętnego
40%
dla
poziomu
klientów
o
wynagrodzeń
dochodach
w
regionie
zamieszkania);
▪
zmiana podejścia w zakresie wskaźnika LTV (wartość kredytu odniesiona do
wartości nieruchomości);
w przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, LTV
w momencie udzielania kredytu nie powinien przekraczać 80% lub 90% (w
przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LTV jest odpowiednio
ubezpieczona,
lub
kredytobiorca
przedstawił
dodatkowe
zabezpieczenie);
przewidywane są okresy przejściowe: w 2014 r. minimalny wymagany wkład
własny to 5% wartości nieruchomości, w 2015 r. - 10%, w 2016 r. – 15%, od
2017 r. - 20%.;
w przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach
komercyjnych LTV w momencie udzielania kredytu nie powinien przekraczać 75%
lub 80% (w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 75% LTV jest
odpowiednio
ubezpieczona,
lub
kredytobiorca
przedstawił
dodatkowe
zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez
zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych
Skarbu Państwa lub NBP).
KNF oczekuje wprowadzenia rekomendacji nie później niż do 1 stycznia 2014 r., z
wyjątkiem rekomendacji 6, 9.1, 12, 14.10, 15.8 i 20, które powinny zostać
wprowadzone nie później niż do 1 lipca 2014 r.
Zalecenia Rekomendacji J dot. zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki
danych o nieruchomościach (znowelizowanej 11 września 2012 r.) wchodzą w
życie 1 października 2013 r., z wyjątkiem rekomendacji 11 i 12 (dot. stosowania
statystycznych modeli oceny ryzyka zmiany wartości), które będą obowiązywać od 1
kwietnia 2014 r. Postanowienia Rekomendacji J dotyczą banków, w których udział
22 |
Rekomendacja S wydana przez KNF
18 czerwca br. powinna być
wprowadzona nie później niż od 1
stycznia 2014 r.
ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie we własnych portfelach
kredytowych przekracza 10%.
Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen
nieruchomości (i w efekcie wartości zabezpieczeń) z punktu widzenia sytuacji po
stronie podaży mieszkań na rynku pierwotnym zmalało w porównaniu z sytuacja w
ostatnich dwóch kwartałach - presja podaży wyraźnie
maleje. Pozytywne jest
zdecydowane zahamowanie udzielania nowych kredytów walutowych (niekorzystne
w przypadku tych kredytów kumulowanie się ryzyka kredytowego z ryzykiem
kursowym), niemniej ryzyka związane z faktem, że nadal ok. połowy istniejącego
zadłużenia jest w kredytach denominowanych pozostają istotne. Istotne pozostaje też
ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem gospodarstw domowych lub
utratą pracy przez kredytobiorcę, przekładające się na pogorszenie spłacalności
kredytów mieszkaniowych.
Na koniec czerwca 2013 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 3,0%
kredytów mieszkaniowych ogółem (wobec 2,9% na koniec marca 2013 r.), co jest
Niewielki udział zagrożonych
kredytów w kredytach
mieszkaniowych ogółem, niemniej
dynamika wzrostu wartości
zagrożonych kredytów nadal
relatywnie wysoka
dobrym wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności
(16,1% kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec czerwca 2013 r. wobec 17,3 %
na koniec marca 2013 r.); o ile wartość zagrożonych kredytów konsumpcyjnych
zmalała o 12% r/r, to wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele
mieszkaniowe wzrosła o 18% r/r, do 9,8 mld zł na koniec czerwca 2013 r.
Dynamika wzrostu wartości zagrożonych kredytów była większa w przypadku
kredytów złotowych niż denominowanych w walutach obcych (odpowiednio o 26%
r/r wobec wzrostu o 4,6% r/r w przypadku kredytów w CHF i o 20,1% r/r kredytów
w pozostałych walutach obcych); złotowe stanowiły 65% ogółu zagrożonych
udzielonych na cele mieszkaniowe5. Relatywnie dobre wskaźniki dla segmentu
mieszkaniowego będą się prawdopodobnie nadal niekorzystnie zmieniać; portfel
mieszkaniowy zaczyna się psuć zwykle po ok. 5-7 latach.
W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów ocena kierunku zmian cen
nieruchomości pozostaje niejednoznaczna – bardziej prawdopodobna wydaje się
stabilizacja cen mieszkań na poziomie z końca I połowy br. z uwagi na powoli
gasnącą presję podaży na rynku, niskie stopy procentowe i wstrzymywanie się części
potencjalnych nabywców z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na wsparcie z
nowego programu MdM w przyszłym roku. Niemniej nie można wykluczyć też
lekkiego wzrostu cen mieszkań z uwagi na możliwy dalszy wzrost popytu na
W perspektywie dwóch-trzech
kwartałów ocena kierunku zmian cen
mieszkań niejednoznaczna – bardziej
prawdopodobna stabilizacja na
poziomie z końca I poł. 2013 r., nie
można wykluczyć też lekkiego
wzrostu cen mieszkań
mieszkania o dobrym standardzie w celach inwestycyjnych (konkurencyjna lokata
kapitału wobec depozytów), pewien niewielki wpływ może też mieć przyspieszenie
decyzji o zakupie mieszkania przed wejściem w życie od stycznia 2014 r.
Rekomendacji S m.in. ograniczającej w 2014 r. LTV do 95%.
5
Badania KNF wskazują na zbliżoną jakość obydwu portfeli, wysoki udział kredytów zagrożonych w portfelu złotowych wiąże się z
przewalutowaniem zagrożonych kredytów walutowych na złotowe.
23 |
Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o
więcej niż 30% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce
nadzorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat wynosi nie więcej niż 15%. Taki
scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia
(skutkującego masowymi problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych),
Prawdopodobieństwo spadku cen
mieszkań o więcej niż 30% w ciągu
najbliższych 2 lat wynosi nie więcej
niż 15%
gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych (szczególnie CHF)
i ograniczonej transakcyjności rynku.
3.2 Działki
W perspektywie najbliższego półrocza, w świetle słabych jeszcze sygnałów wzrostu
gospodarczego i niepewnego scenariusza rozwoju gospodarczego w przyszłości,
oczekuje się:
→ stabilizacji poziomu cen ofertowych na rynku nieruchomości gruntowych, z
możliwością korekty in plus dla atrakcyjnych lokalizacji oraz in minus dla ofert
nieatrakcyjnych,
↑ stabilnego wzrostu cen ziemi rolnej.
Skala korekt będzie zależeć m.in. od popytu, a także zdecydowania sprzedających co
do długości oczekiwania na finalizację transakcji (krótki okres sprzedaży pociąga za
sobą większe upusty od ceny ofertowej).
Ceny działek rolnych będą rosły, lecz w znacznie łagodniejszym tempie niż przez
ostatnie dwa lata, ze względu na stosunkowo niskie ceny w porównaniu z cenami na
rynku w UE, z kolei wzrost cen działek leśnych będzie wynikał z bardzo niskich cen na
rynku.
Dodatkowo,
zapowiadane
utrzymanie
stóp
procentowych
NBP
na
niezmienionym poziomie przynajmniej do końca roku może skłaniać inwestorów do
powrotu do lokowania oszczędności w bankach, ze względu na większą płynność
tych inwestycji w porównaniu z zakupem nieruchomości gruntowych.
Niezmiennie obszary o dobrej lokalizacji i dobrze przygotowane pod proces
inwestycyjny w zakresie możliwości technicznych, prawnych i planistycznych będą
osiągać ceny wyższe niż przeciętne.
W długiej perspektywie poziom ofertowych cen nieruchomości gruntowych będzie
zależał od stanu koniunktury gospodarczej, wzrost poziomu cen istotnie wiąże się z
ożywieniem na rynku mieszkaniowym. Nie należy się spodziewać, aby w ciągu
najbliższych 2 lat ceny działek budowlanych znacząco spadły.
Wzrostowi cen ziemi rolnej nadal powinny sprzyjać m.in. ograniczona podaż,
możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych
kierowanych do rolników, a także zniesienie ograniczeń w nabywaniu gruntów
rolnych przez cudzoziemców w drugiej połowie 2016 r.
Oddzielną kwestią, która musi być uwzględniana przy każdej wycenie, jest możliwy
spadek/wzrost ceny nieruchomości gruntowej, związany z jej konkretną lokalizacją
(zmiana przeznaczenia terenu, lokalizacja drogi, centrów logistycznych, budowa portu
lotniczego, itp.).
24 |
W krótkiej perspektywie stabilizacja
poziomu cen ofertowych na rynku
nieruchomości gruntowych
(możliwa korekty in plus dla
atrakcyjnych lokalizacji oraz in
minus dla ofert nieatrakcyjnych) i
łagodny wzrost cen ziemi rolnej z
perspektywą poziomu cen w UE
3.3 Lokale użytkowe
W perspektywie nadchodzących kwartałów nadal wysoka podaż nieruchomości
komercyjnych może skutkować niewielkim wzrostem pustostanów i presją na spadek
czynszów, wraz z oczekiwaną poprawą koniunktury gospodarczej można oczekiwać
wzmocnienia popytu ze strony najemców. Trendy te mogą być zróżnicowane lokalnie,
Wysoka podaż nieruchomości
komercyjnych może skutkować
niewielkim wzrostem pustostanów i
presją na spadek czynszów
jak i zależnie od segmentu nieruchomości.
Niepewność związana z sytuacją na rynkach finansowych przekłada się na
ostrożność podejmowania nowych przedsięwzięć inwestycyjnych.
↓
rosnące ryzyko wzrostu odsetka niewynajętych powierzchni biurowych w
horyzoncie roku, silniej odczuwane atuty najlepszych lokalizacji;
↓ prawdopodobne fuzje i przejęcia firm (efekt spowolnienia gospodarczego),
Rosnące ryzyko wzrostu pustostanów
na rynku biurowym
skutkujące zmniejszeniem ogólnej powierzchni biurowej wynajmowanej przez
firmy uczestniczące w takich transakcjach;
→ nowe projekty biurowe podejmowane generalnie pod warunkiem zabezpieczenia
wysokim udziałem podpisanych umów najmu, możliwe problemy na rynku w
kontekście tak dużej podaży obiektów mogą ograniczać nowe projekty
deweloperskie;
↑
przesłanki rozwoju nowoczesnych powierzchni biurowych w miastach z
inwestycjami typu BPO/SSC;
↑
rozwój segmentu biur tymczasowych, tj. niewielkich centrów biznesowych, w
których można wynająć (na godziny, jak i na kilka lat) osobne biura, biura
Rozwój segmentu biur tymczasowych
współdzielone, pokoje konferencyjne, studia z systemem wideokonferencji,
średnia powierzchnia centrum biznesowego w granicach 900-1600 m kw.;
→ istotna rola zarządcy nieruchomości, od jego inwencji i sprawności działania w
sporej mierze zależy rentowność nieruchomości;
↑
wzrost
znaczenia
certyfikatów
energooszczędności
obiektów
biurowych
(podwyższanie wartości obiektu istotne przy obrocie nieruchomościami);
→ nowe projekty magazynowe rozpoczynane nadal głównie w formule built-to-suit,
Nowe projekty magazynowe nadal
głównie na konkretne zamówienie,
śladowy udział obiektów
spekulacyjnych
z podpisanymi umowami najmu;
↑
przedłużenie działalności 14 specjalnych stref ekonomicznych do końca 2026 r.
(rozporządzenie
Rady
Ministrów
z
lipca
br.;
dotychczasowe
przepisy
przewidywały funkcjonowanie stref do 2020 r.) korzystne z punktu widzenia
zapotrzebowania na nowoczesną powierzchnię magazynową; decyzja dotyczy 14
stref:
kamiennogórskiej,
katowickiej,
kostrzyńsko-słubickiej,
krakowskiej,
legnickiej, łódzkiej, mieleckiej, pomorskiej, słupskiej, starachowickiej, suwalskiej,
tarnobrzeskiej, wałbrzyskiej oraz warmińsko-mazurskiej;
↑
poprawa infrastruktury drogowej korzystna dla postrzegania inwestycji na rynku
magazynowym, rozważane zmiany w lokalizacji centrów logistycznych wielu firm
wraz z uruchamianymi nowymi odcinkami autostrad i dróg ekspresowych.
Czynnikiem zwiększającym podaż (i pośrednio stabilizującym poziom cen) pozostaje
wzrost podaży na rynku nieruchomości komercyjnych związany ze wzmożoną
aktywnością w zakresie gospodarki nieruchomościami PKP czy Agencji Mienia
Wojskowego, której celem jest racjonalizacja kosztów działalności.
25 |
Przedłużenie działalności 14
specjalnych stref ekonomicznych do
2026 r. korzystne z punktu widzenia
popytu na nowoczesne magazyny
Zał. 1 Aneks statystyczny
Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. mieszkania/domu na koniec 2Q kwartału 2013 r. w relacji do jej poziomu
dwa lata, rok i pół roku temu
Miasta
Cena ofertowa w 2Q
Cena ofertowa w 2Q
2013 w relacji do ceny
ofertowej w 2Q 2011
ofertowej w 2Q 2012
(2Q 2011=100)
(2Q 2012=100)
Mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Gdańsk
Katowice
Poznań
przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności)
90
95
93
92
94
93
93
93
Cena ofertowa w 2Q
ofertowej w 4Q 2012
(4Q 2012=100)
92
95
100
99
98
97
95
97
97
103
99
102
99
100
99
100
87
89
91
102
91
86
88
94
89
95
96
111
99
92
93
101
Domy na rynku wtórnym
Wrocław
Łódź
Kraków
Warszawa
Gdańsk
Katowice
Poznań
przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności)
88
98
82
98
86
94
84
92
źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości
Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i wyniki budownictwa mieszkaniowego w miastach o
liczbie ludności powyżej 300 tys.
Miasto
Warszawa
Kraków
Łódź
Wrocław
Poznań
Gdańsk
Szczecin
Bydgoszcz
Lublin
Katowice
Ludność wg
stanu
na
31.03. 2013
1716,5
758,7
716,9
631,0
549,8
460,5
408,6
360,7
347,3
306,5
Saldo migracji
na 1000
ludności
2Q 2013
3,7
1,5
-3,0
0,6
-5,9
2,6
1,0
-2,9
-3,3
-4,6
Liczba mieszkań
na 1000
mieszkańców w
2012*
498
446
479
443
441
426
410
399
413
449
Stopa
bezrobocia
2Q 2013
5,8
6,4
12,4
5,8
4,4
7,0
11,1
9,1
10,1
5,4
Przeciętne wynagrodzenie
w sektorze przedsiębiorstw
(miesięczne brutto w zł)
2Q 2013
4932
3925
3510
3812
4311
4782
3834
3267
3553
5117
Nowe mieszkania
2Q 2012=100
2Q 2013
2Q 2012=100
102,3
104,3
105,5
105,3
104,8
102,3
102,6
100,9
99,2
103,4
5874
3904
735
4078
1131
1645
761
590
822
214
97,2
126,1
66,5
119,0
110,9
143,8
108,4
126,1
77,5
96,8
Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno gospodarcza, I-II Q 2013 US we Wrocławiu,
Wrocław 2013, 30 sierpnia 2013; obliczenia własne; *Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
w 2012 r., NBP Instytut Ekonomiczny we współpracy z oddziałami okręgowymi, sierpień 2013
26 |
Zał. 2 Aneks metodologiczny
2.1 Przedmiot i cel raportu
Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen ofertowych w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat
oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na największych rynkach nieruchomości: - mieszkaniowych
(domy, mieszkania); - komercyjnych (lokali użytkowych); - działek, w przypadku nieruchomości komercyjnych i gruntowych
raport jest aktualizowany co pół roku.
▪
Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen na rynku nieruchomości.
▪
Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w
kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach; w I poł. 2013 r.
10 największych (o liczbie ludności powyżej 300 tys. osób) miast w Polsce koncentrowało w ostatnich latach ok. 27%
ludności miejskiej i ok. 49% nowego budownictwa w miastach.
▪
2..2. Źródła informacji o cenach - Baza PONT info Nieruchomości
▪
Podstawowym źródłem analizowanych danych jest baza cen ofertowych PONT Info Nieruchomości, która zawiera
informacje dotyczące cen ofertowych mieszkań, domów, lokali użytkowych oraz działek na rynku pierwotnym i wtórnym wg
powiatów i województw. Informacje są pozyskiwane z ofert biur pośrednictwa nieruchomości, deweloperów, spółdzielni
mieszkaniowych i inwestorów, ogłoszeń prasowych oraz z Internetu. Baza jest aktualizowana w cyklu kwartalnym.
▪
Liczba notowań w bazie w okresie ostatnich dwóch lat wynosiła średnia dla jednego okresu notowań:
a) moduł nieruchomości mieszkaniowych: ok. 32 tys. mieszkań oraz ok. 15 tys. domów (istotny wzrost liczebności
próby w badaniu z 2Q 2013 r.); w przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (65%
notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego – 92% notowań;
b) moduł lokali użytkowych: ok. 7 tys. lokali użytkowych (istotny wzrost liczebności próby w badaniu z 2Q 2013 r.),
podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego – 97% notowań; nowoczesne powierzchnie biurowe i magazynowe,
będące przedmiotem obrotu z udziałem międzynarodowych agencji nieruchomościowych obecnych w Polsce (np.
Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, CBRE) nie są rejestrowane przez PONT Info;
c) moduł nieruchomości gruntowych (działek): od ok. 18 do ok. 27 tys. nieruchomości gruntowych (istotny wzrost
liczebności próby w badaniu z 2Q 2013 r.) W okresie dwóch lat przeważającą część bazy stanowiły działki budowlane
(60 – 65%), następnie działki rolne (ok. 13-15%), komercyjne (ok. 8 – 10%) oraz siedliskowe i rekreacyjne (ok. 5 – 8%).
2.3 Weryfikacja danych
▪
Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej
zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w
kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej
pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy.
▪
Dla potrzeb raportu z analizy zostały wyeliminowane informacje ze skrajnych decyli (najwyższe i najniższe obserwacje
poziomu cen ofertowych), co urealniło w wielu przypadkach analizowany materiał. O ile w przypadku mieszkań średnia cena
bez skrajnych decyli jest od kilku do kilkunastu % niższa od średniej ze wszystkich notowań, to w odniesieniu do działek, które
cechują znaczne różnice w poziomie minimalnych i maksymalnych cen nieruchomości gruntowych, zwłaszcza w dużych
miastach, przeciętna z notowań oczyszczonych ze skrajnych jest w przypadku działek budowlanych i rolnych o ok. 40%, a
komercyjnych i rolnych o ok. 50% niższa od średniej z całej zbiorowości.
▪
Istotna dla jakości wnioskowania jest nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność
notowań bazy rozbudowywanej od 2004 r.
▪
Dane z bazy nie mogą być podstawą budowy indeksu ze względu na niedostateczną liczbę danych o mieszkaniach o
podobnych atrybutach (a przez to trudność ze sprowadzeniem ich do porównywalności); dobrze natomiast ilustrują trend
zmian w czasie i tak też są wykorzystywane.
2.4 Pozostałe źródła danych o charakterze statystycznym (w raporcie każdorazowo przytaczane wykorzystane żródła)
▪
Agencja Rynku Rolnego (dane dotyczące nieruchomości gruntowych)
▪
Bank Gospodarstwa Krajowego (dane z realizacji Programu Rodzina na Swoim)
▪
Baza AMRON-SARFIN (bazy danych o cenach i wartości nieruchomości Centrum AMRON i Związku Banków Polskich)
27 |
CBRE, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Knigt Frank – raporty firm doradczych specjalizujących się w
monitoringu rynku nieruchomości komercyjnych
▪
Centralna Baza Nieruchomości PKO BP (ceny transakcyjne mieszkań)
▪
Główny Urząd Statystyczny (statystyki budownictwa, dane regionalne dotyczące demografii, wynagrodzeń i budownictwa
z wojewódzkich Urzędów Statystycznych)
▪
NBP (Indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkania w największych miastach)
▪
REAS – raporty firmy specjalizującej się w monitoringu deweloperskiego budownictwa mieszkaniowego
▪
Niniejszy materiał został opracowany wyłącznie w celach informacyjnych i nie może być traktowany jako oferta lub rekomendacja do zawierania
jakichkolwiek transakcji. Informacje zawarte w materiale pochodzą z ogólnie dostępnych, wiarygodnych źródeł, jednak PKO BP SA nie może zagwarantować
ich dokładności i pełności. PKO BP SA nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszym materiale.
Materiał może być wykorzystywany do opracowań własnych pod warunkiem powołania się na źródło.
Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie przy ul. Puławskiej 15, 02-515 Warszawa, zarejestrowana w Sądzie
Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 0000026438; NIP: 525-000-77-38
REGON: 016298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 250 000 000 zł.
28 |

Monitoring Branżowy - Dom Maklerski PKO BP

Transkrypt

Podobne dokumenty

Boom mieszkaniowy na ostatniej prostej

PRYWATNE BUDOWNICTWO CZYNSZOWE SZANSĄ NA ROZWÓJ