Schroders

Materiał przeznaczony wyłącznie dla doradców i profesjonalnych inwestorów
Schroders
Perspektywy na rok 2015: –
Global Property Securities
Tom Walker i Hugo Machin, współzarządzający — Global Property Securities
W miarę jak zbliża się rok 2015, uważamy, że sektor
nieruchomości może zaoferować inwestorom pewien
stopień stabilności w czasie, kiedy w gospodarce światowej
występują problemy z ożywieniem.
Potwierdzają to niektóre największe rządowe programy emerytalne, w tym największy
na świecie: japoński Rządowy Emerytalny Fundusz Inwestycyjny, i największy w Europie:
norweski Rządowy Fundusz Emerytalny — oba z nich zwiększyły o 5% alokację swoich
aktywów w nieruchomości1. Wartość aktywów wniesionych tylko przez te dwa fundusze
przekracza 50 miliardów USD siły nabywczej.
–– Zmiana sposobu alokacji aktywów przez
bardzo duże programy emerytalne może
zwiększyć popyt na nieruchomości
w przyszłym roku, podczas gdy podaż
utrzymuje się na stosunkowo niskim
poziomie.
–– Światowy wzrost gospodarczy jest
nadal niepewny, a dane na rok 2015
mogą ujawnić zarówno wzmocnienie,
jak i osłabienie światowej gospodarki.
Uważamy, że nieruchomości stanowią
dobrą pozycję na każdą ewentualność
w porównaniu z innymi klasami aktywów.
–– Hongkong pozostaje jednym
z najtańszych rynków na świecie, jednak
powolne tempo wzrostu gospodarki
Chin było dla inwestorów od ponad roku
zmartwieniem o niewielkim znaczeniu,
a teraz staje się kluczowym problemem.
„Znaczna część kapitału
ulokowanego w sektorze
nieruchomości poszukuje
najbardziej prestiżowych
nieruchomości, w tym
trofeów wśród aktywów,
które zwykle znajdują
się w posiadaniu spółek
giełdowych”.
Znaczna część kapitału ulokowanego w sektorze nieruchomości poszukuje najbardziej
prestiżowych nieruchomości, w tym trofeów wśród aktywów, które zwykle znajdują się
w posiadaniu spółek giełdowych. Spółki giełdowe uzyskują w ten sposób okazję do
zrealizowania zysków z zawyżonych wycen i przeznaczenia ich na nowe okazje biznesowe.
Napływ kapitału nie zwiększył jednak podaży na wielu rynkach. Jak pokazuje
przeprowadzone przez Deloitte Real Estate badanie dotyczące liczby żurawi budowlanych
wykorzystywanych do budowy powierzchni biurowej w Londynie — jednym z najbardziej
prężnych rynków nieruchomości na świecie — wielkość powierzchni biurowej w budowie
spadła do najniższego poziomu w ostatnich trzech latach, a wielkość powierzchni
biurowej w centralnym Londynie od pięciu lat kształtuje się poniżej średniej. Uważamy,
że te skutki będą miały korzystny wpływ na fundamenty sektora spółek notowanych na
głównych światowych „wejściowych” rynkach w 2015 roku.
Wiadomości z gospodarek powinny mieć korzystny wpływ na rynek
nieruchomości
Istnieją dwa prawdopodobne scenariusze, które obecnie przewidujemy na rok 2015.
Pierwszy z nich zakłada, że światowa gospodarka osłabnie, co doprowadzi do wywarcia
na banki centralne presji, aby utrzymywały niskie stopy procentowe i kontynuowały
wdrażanie polityki złagodzenia ilościowego. Ten wartki strumień dochodu może
doprowadzić do utrzymania się popytu na nieruchomości ze strony inwestorów
poszukujących stóp zwrotu.
Z drugiej strony scenariusz silnego wzrostu gospodarczego zakłada prawdopodobną
podwyżkę stóp procentowych. O ile te podwyżki będą wynikiem zrównoważonego wzrostu
gospodarczego, sektor nieruchomości powinien odczuć zwiększony popyt ze strony
najemców, ponieważ firmy szukają w takim przypadku możliwości ekspansji. To z kolei
przełoży się na wzrost skali najmu i powinno skompensować rosnące koszty kredytów, na
jakie mogą być narażone firmy z sektora nieruchomości. Spółki posiadające nieruchomości
w gorszych lokalizacjach mogą zmagać się z problemami, ponieważ popyt ze strony
najemców będzie prawdopodobnie większy w dużych miastach i prestiżowych lokalizacjach,
które zwykle znajdują się w posiadaniu większych i renomowanych spółek z sektora.
1 Źródło: Property Week i Investment & Pensions Europe.
Perspektywy na rok 2015: Global Property Securities
Tom Walker
współzarządzający —
Global Property Securities
Tom dołączył do zespołu spółki Schroders
w lipcu 2014 roku jako zarządzający funduszem
Global Property Securities, mając w swoim
dorobku zawodowym ponad piętnastoletnie
doświadczenie w branży nieruchomości. Przed
podjęciem pracy w spółce Schroders w latach
2005–2014 Tom był zastępcą dyrektora ds.
spółek giełdowych z sektora nieruchomości w
domu inwestycyjnym AMP Capital, a wcześniej
przez 6 lat pracował w spółce Jones Lang
LaSalle. Tom zdobył tytuł licencjata nauk
politycznych na Uniwersytecie w Newcastleupon-Tyne oraz dyplom ukończenia studiów
na kierunku nieruchomości prowadzonym
przez London South Bank University. Jest
również członkiem Królewskiego Instytutu
Rzeczoznawców Majątkowych (RICS).
Hugo Machin
współzarządzający —
Global Property Securities
Hugo dołączył do zespołu spółki Schroders
w lipcu 2014 r. jako zarządzający funduszem
Global Property Securities, mając w swoim
dorobku zawodowym ponad piętnastoletnie
doświadczenie w branży nieruchomości. Przed
podjęciem pracy w spółce Schroders Hugo był
dyrektorem ds. europejskich spółek giełdowych
z sektora nieruchomości w domu inwestycyjnym
AMP Capital od 2006 roku. Pracował również
w spółce ING Investment Management
w Sydney oraz w fundacji Welcome Trust. Hugo
uzyskał tytuł magistra finansów i inwestycji
w sektorze nieruchomości na Uniwersytecie
w Reading, a także dyplom w zakresie wycen
w obrocie międzynarodowym.
Czy Stany Zjednoczone mogą kontynuować swoją dobrą passę?
W 2014 roku amerykański sektor spółek giełdowych z branży nieruchomości przyniósł
do chwili obecnej ponad 20-procentowe zwroty, ale najważniejszym pytaniem, które
należy teraz zadać, jest to, czy nadal występują możliwości uzyskania zwrotów. Bez
wątpienia duża liczba amerykańskich spółek z sektora nieruchomości jest wyceniana
według swojej wartości godziwej, ale nadal uważamy, że w przypadku niektórych z nich
istnieje jeszcze potencjał wzrostu. Rynek nieruchomości ma nadal mocne podstawy,
a wstępne perspektywy na rok 2015 wydają się być optymistyczne dla większości
głównych typów nieruchomości. San Francisco, Seattle i Nowy Jork nadal doświadczają
wzrostów na fali popytu ze strony sektora technologii, mediów i telekomunikacji, który
nie przejawia żadnych oznak spowolnienia. Obserwujemy również utrzymujący się
popyt na nieruchomości biurowe i przemysłowe w centrach związanych z wydobyciem
i przetwórstwem węglowodorów na fali boomu związanego ze szczelinowaniem.
Chiny nadal zwalniają, ale Azja ciągle wygląda na stosunkowo tanią.
Powolne tempo wzrostu gospodarki Chin było dla inwestorów od ponad roku
zmartwieniem o niewielkim znaczeniu, a teraz staje się kluczowym problemem. Podczas
gdy wdrażane są działania stymulacyjne, problemem jest wysoka podaż — nadwyżka
około 3 milionów lokali rocznie — która negatywnie wpływa na poziom cen i spowalnia
przyrost, biorąc pod uwagę fakt, że sektor nieruchomości stanowi 10% PKB. Pomimo
złagodzenia wielu ograniczeń w zakresie zakupu domów, podstawowe wskaźniki
utrzymują się na niskim poziomie, a sprzedaż lokali mieszkalnych i wzrost gospodarczy
uległy spowolnieniu.
Hongkong pozostaje jednym z najtańszych rynków na całym świecie. Niemniej
jednak obawy związane z poziomem zatrudnienia, niższą konsumpcją i działaniami
antykorupcyjnymi w Chinach przekładają się na słabe tempo wzrostu. Nie dostrzegamy
żadnego katalizatora, który mógłby spowodować przeszacowanie tego rynku
w perspektywie krótkoterminowej, ale każda pozytywna wiadomość z Chin w 2015 roku
może skutkować poprawą nastrojów.
Wielka Brytania zaskakuje z właściwych powodów, podczas gdy strefa euro
zmaga się z problemami
W Europie grupa spółek w dalszym ciągu uzyskuje zaskakująco dobre wyniki;
spółki z ekspozycją na londyńskie nieruchomości biurowe notują silne wzrosty
najmu. Spodziewamy się, że ten trend będzie się utrzymywał, ponieważ brak
środków u deweloperów skutkuje niższą podażą. Naszym zdaniem główne ryzyko
niedoszacowania w krótkim okresie polega na tym, że na skutek napływu kapitału
z Azji i Stanów Zjednoczonych może dojść do powszechnego spadku stóp zwrotu
z nieruchomości, co przez ograniczony czas może spowodować, że całkowite roczne
stopy zwrotu będą wynosić ponad 10%. Główne ryzyko spadków polega na tym, że
nieosiągnięcie przez rządy celów dotyczących zmniejszenia deficytów budżetowych
i utrwalenie się deflacji mogłoby doprowadzić do ponownego kryzysu na rynku obligacji
skarbowych.
Będziemy się nadal intensywnie koncentrować na spółkach, których ceny nie
odzwierciedlają uwzględniającej ryzyko wartości ich przedsięwzięć. Naszym zdaniem takie
podejście będzie w dalszym ciągu służyło naszym inwestorom w 2015 roku.
Poglądy i opinie prezentowane w niniejszym dokumencie należą do Toma Walkera i Hugo Machina, współzarządzających — Global Property Securities, i nie
muszą odzwierciedlać poglądów wyrażanych lub przedstawianych w innych komunikatach i strategiach spółki Schroders lub za pośrednictwem jej innych
funduszy. Niniejszy dokument powstał wyłącznie w celu informacyjnym i w żadnym aspekcie nie ma stanowić materiału promocyjnego. Niniejszy materiał nie ma charakteru oferty
ani ubiegania się o zakup lub sprzedaż jakichkolwiek instrumentów finansowych. Niniejszy materiał nie ma na celu udzielania porad księgowych, prawnych ani podatkowych czy
wskazówek inwestycyjnych i w tych kwestiach nie należy polegać na zaczerpniętych zeń informacjach. Uważa się, że zawarte tu informacje są rzetelne, ale spółka Schroders
nie gwarantuje ich pełności ani dokładności. Nie przyjmujemy odpowiedzialności za błędy co do faktów i opinii. Nie należy opierać się na poglądach i informacjach zawartych
w dokumencie, podejmując indywidualne decyzje inwestycyjne i/lub strategiczne. Wyniki z przeszłości nie są wyznacznikiem przyszłych wyników, na którym można byłoby się
oprzeć; ceny jednostek uczestnictwa i dochód z nich mogą zarówno spadać, jak i rosnąć, a inwestorzy mogą nie odzyskać pierwotnie zainwestowanej kwoty. Wydawca: Schroder
Investment Management Limited, 31 Gresham Street, London EC2V 7QA, spółka upełnomocniona i nadzorowana przez Financial Conduct Authority. Dla Państwa bezpieczeństwa
kontakty mogą być nagrywane lub monitorowane.