Kiedy konieczna zgoda wspólników

echo
www.roedl.pl
Rzeczpospolita z 20.02.2015
Kiedy konieczna zgoda wspólników
Wszczęcie przez zarząd spółki z o.o. negocjacji w sprawie sprzedaży nieruchomości (użytkowania wieczystego
gruntu) oraz zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do przeniesienia jej własności (nawet ze skutkiem
dalej idącym) nie wymaga zgody wspólników wyrażonej w formie uchwały. Jedynie zawarcie umowy
rozporządzającej własnością nieruchomości wymaga zgody wspólników.
Wszczęcie przez zarząd spółki z o.o. negocjacji w sprawie sprzedaży nieruchomości (użytkowania wieczystego gruntu)
oraz zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do przeniesienia jej własności (nawet ze skutkiem dalej idącym) nie
wymaga zgody wspólników wyrażonej w formie uchwały. Jedynie zawarcie umowy rozporządzającej własnością
nieruchomości wymaga zgody wspólników.
Tak uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 26 lutego 2014 r., I ACa 1347/13.
Powódka wniosła o zobowiązanie pozwanej (spółki z o.o.) do zawarcia umowy, w której pozwana ustanawia i przenosi
na rzecz powódki odrębną własność lokalu mieszkalnego. Pozwana przyznała, że strony zawarły w formie aktu
notarialnego umowę zobowiązującą ją do wybudowania i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego
sprzedaży powódce. Zarzuciła jednak, że ani w dacie zawierania umowy zobowiązującej, ani w terminie późniejszym
zgromadzenie wspólników pozwanej nie wyraziło zgody na zbycie nieruchomości powódce. Według pozwanej uchwała
taka jest, stosownie do treści z art. 228 pkt 4 kodeksu spółek handlowych, konieczna do skutecznego rozporządzenia
przez spółkę własnością nieruchomości.
Sąd okręgowy uwzględnił powództwo i zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczenia woli zgodnie z żądaniem pozwu.
Według niego nie jest istotne, że ani w dacie zawierania umowy zobowiązującej, ani w terminie późniejszym
zgromadzenie wspólników nie wyraziło zgody na zbycie nieruchomości. Uchwała zgromadzenia wspólników jest
konieczna do skutecznego rozporządzenia przez spółkę własnością nieruchomości. Nie była ona zatem potrzebna przy
zawieraniu umowy zobowiązującej. Skoro natomiast wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli pozwanej, to uchwała
zgromadzenia wspólników nie jest wymagana.
Pozwana wniosła apelację, zarzucając m.in. naruszenie art. 228 § 4 k.s.h. poprzez uznanie, że do czynności
rozporządzającej własnością nieruchomości przez spółkę z o.o. nie jest potrzebna uchwała zgromadzenia wspólników,
ponieważ wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli spółki.
Sąd apelacyjny uznał apelację za bezzasadną. Potwierdził, że tylko zawarcie umowy rozporządzającej własnością
nieruchomości wymaga zgody wspólników. Pozwana mogła zatem skutecznie zawrzeć umowę, która tylko
zobowiązywała do przeniesienia własności nieruchomości. Zdaniem sądu zgoda wspólników nie jest również konieczna
w przypadku dochodzenia przed sądem wykonania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, czyli zawarcia
umowy przenoszącej własność, gdyż wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli pozwanej.
—Aleksander Adamus
Aleksander Adamus, radca prawny Kraków, Rödl & Partner
Zgodnie z art. 228 pkt 4 k.s.h. uchwały wspólników wymaga nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego
lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. Przepis ten może być wykładany szeroko albo
ściśle. Zgodnie z szerokim (funkcjonalnym) ujęciem obowiązek wyrażenia zgody przez wspólników odnosi się nie tylko
do finalnego nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego gruntu), ale także do podjęcia jakichkolwiek działań
prowadzących do takiego nabycia, np. rozpoczęcia negocjacji, uczestniczenia w licytacji, zawarcia umowy
przedwstępnej. Według ścisłej (literalnej) wykładni „nabycie" lub „zbycie" oznacza jedynie skutek rozporządzający.
Ograniczanie zarządu w prawie do reprezentacji poprzez wymaganie uzyskania zgody w postaci uchwały wspólników ma
charakter wyjątkowy. Znajduje tu zastosowanie zasada, iż wyjątki należy interpretować ściśle. Zabrania ona wymagania
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
od zarządu, aby legitymował się zgodą zgromadzenia wspólników przy dokonywaniu wszelkich działań dotyczących
prawa własności nieruchomości (użytkowania wieczystego), także tych niemających charakteru rozporządzenia prawem.
Zgodnie z tą interpretacją zarówno wszczęcie przez zarząd negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości (użytkowania
wieczystego gruntu), jak i zawarcie umowy przedwstępnej, nawet ze skutkiem dalej idącym (art. 390 § 2 kodeksu
cywilnego), ale niepowodujące bezpośredniego nabycia własności nieruchomości, nie wymaga uchwały wspólników
(wyrok SN z 6 lutego 2009 r., IV CSK 271/08; uchwała SN z 21 lutego 2008 r., III CZP 137/07).
Z kolei według art. 17 § 1 k.s.h. jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały
wspólników albo walnego zgromadzenia bądź rady nadzorczej, czynność prawna dokonana bez wymaganej uchwały jest
nieważna. Zgoda może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później
jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu
oświadczenia ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej (art. 17 § 2 k.s.h.). W powołanej wyżej uchwale
III CZP 137/07 SN wskazał, że ze względu na możliwość wyrażenia przez wspólników zgody ex post nieistotne jest, czy
w chwili dokonywania czynności prawnej, nawet będącej wprost rozporządzeniem prawem, zarząd dysponuje zgodą
wspólników. W tej chwili bowiem czynność taka jest ważna i dopuszczalna, a dopiero upływ dwóch miesięcy od jej
dokonania i brak w tym czasie zgody wspólników uczyni z niej czynność bezwzględnie nieważną (też uchwała SN z 14
września 2007 r., III CZP 31/07).
W konsekwencji, skoro nie ma podstaw prawnych, aby wymagać od zarządu okazywania zgody wspólników na nabycie
prawa w chwili dokonywania czynności definitywnej, to tym bardziej nie można żądać istnienia tej zgody na etapie
poprzedzającym, tj. w chwili podejmowania działań, które dopiero mogą doprowadzić do takiego nabycia.
Sąd apelacyjny słusznie zauważył również, iż dla skuteczności orzeczenia sądu stwierdzającego obowiązek danej osoby
do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, które zastępuję to oświadczenie, nie jest konieczna uchwała wspólników,
wymagana w świetle art. 228 k.s.h. dla złożenia ważnego oświadczenia woli przez samą spółkę. Wspólnicy wyrażający
zgodę na mocy art. 228 k.s.h. działają bowiem nie jako podmiot zewnętrzny w stosunku do spółki (osoba trzecia), ale
jako organ tej spółki. Przyjęcie przeciwnego stanowiska, wymagającego uzyskania zgody wspólników, powodowałoby, iż
z punktu widzenia nabywcy zawarcie takiej umowy uzależnione byłoby wyłącznie od woli spółki (zbywcy). W
konsekwencji, w realiach omawianej sprawy, powódce nie przysługiwałoby skuteczne roszczenie o zwarcie umowy
przenoszącej własność.
Źródło: http://www.rp.pl/artykul/1180654-Kiedy-konieczna-zgoda-wspolnikow-na-zbycienieruchomosci.html?template=restricted
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]