eHipoteka.com

eHipoteka.com „Hipotrendy eHipoteka.com”
Raport kredytowy
Grudzień 2007
Autorzy:
Bartosz Michałek,
Karol Wilczko,
Bartłomiej Samsonowicz,
Patryk Michałek
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com eHipoteka.com to pierwsza w Polsce kompleksowa internetowa wyszukiwarka kredytów
hipotecznych. Została uruchomiona jako pionierski projekt spółki Serwisy Finansowe Online.
Portal został stworzony na bazie bogatych doświadczeń autorów wynikających ze współpracy z
klientami oraz bankami w zakresie doradztwa finansowego. Zbudowaliśmy narzędzie, które daje m.in.
możliwość:
- szybkiego i precyzyjnego, w oparciu o wybrane parametry wyszukania najlepszych ofert kredytowych
dla sfinansowania zakupu mieszkania, skonsolidowania posiadanych zadłużeń itd.
- zdobycia konkretnej wiedzy z zakresu rynku kredytów hipotecznych
Dodatkowo istnieje możliwość skonfrontowania ilościowych wyników wyszukiwarki z oceną jakościową
oferty banku – ratingiem eHipoteka.com
Właścicielem Portalu jest Spółka Serwisy Finansowe Online Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul.
Kieleckiej 41a / 5, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla Miasta Stołecznego Warszawy, Wydziale
XIII Gospodarczym - rejestrowym pod numerem 0000280165, NIP: 951 220 9854, o opłaconym w
całości kapitale zakładowym wynoszącym 99.850,00 złotych
O Raporcie
Raport „Hipotrendy eHipoteka.com” składa się z dwóch części.
Pierwsza część Raportu to analiza struktury popytu
zapotrzebowania w zakresie celów finansowania, okresów
wykorzystane do stworzenia tej części Raportu pochodzą od
klientów indywidualnych, doradców finansowych, doradców
zanotowaliśmy ponad 32 tys. zapytań.
na produkty hipoteczne, a więc
spłaty, waluty kredytu itd. Dane
użytkowników wyszukiwarki, a więc
bankowych. W ubiegłym miesiącu
Druga część Raportu skupia się na prezentacji tendencji związanych z elementami cenowymi oferty
bankowej. Chodzi o zobrazowanie jak na przestrzeni ostatnich miesięcy kształtował się koszt obsługi
zobowiązań hipotecznych ze wskazaniem na możliwe przyczyny zaobserwowanych zjawisk. Dane
wykorzystane do stworzenia tej części Raportu w dużej mierze mają charakter ogólnodostępny (stopy
procentowe, kursy walutowe) lub pochodzą z banków – kredytodawców.
Metodologia eHipoteka.com
Analiza struktury popytu
Raport „Hipotrendy eHipoteka.com” powstał w oparciu o zapytania zgłaszane przez użytkowników
wyszukiwarki, a więc klientów indywidualnych, pracowników banków, a także firm doradztwa
finansowego. Każde zgłoszenie jest zapisywane w stworzonej specjalnie w tym celu bazie.
Prowadzone wewnętrznie statystyki obrazują charakterystykę zapotrzebowania klientów w zakresie
wszelkich parametrów oferty, a więc: celów kredytowania, formy zabezpieczenia, okresu
kredytowania, waluty itd.
Obecnie przeciętnie miesięcznie zgłaszanych jest już ponad 32 tys. zapytań pochodzących z całego
kraju, co wynika ze specyfiki funkcjonowania medium jakim jest Internet.
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Analiza kosztów kredytu
Prezentowany raport „Hipotrendy eHipoteka.com” ukazuje zmiany wysokości rat kredytowych
(Kredytometr eHipoteka.com) oraz całkowitych kosztów kredytu hipotecznego (Barometr
eHipoteka.com) w czasie (w ujęciu tygodniowym oraz miesięcznym).
Kredytometr eHipoteka.com
Obliczenia, analizy, wykresy zawarte w Kredytometrze eHipoteka.com zostały przygotowane na
bazie danych dla modelowego kredytu 200 tys. PLN zaciągniętego 10 września 2007 r. (okres spłaty –
30 lat) oddzielnie dla czterech walut: PLN, CHF, EUR oraz USD. Raport przedstawia zmiany rat
kredytowych w oparciu o zmiany stawek WIBOR 3-miesięczny (kredyty w PLN) oraz LIBOR 3miesięczny (kredyty w CHF, EUR i USD). W podanych ratach kredytowych uwzględniony jest również
kurs wypłaty z dnia 10 września 2007 r. oraz kurs spłaty w kolejnych dniach kalkulacji Kredytometru,
co umożliwia uwzględnienie spread’u walutowego dla każdego kredytu denominowanego w walucie
obcej.
Raty, stawki WIBOR / LIBOR oraz kursy spłaty wykorzystane w Kredytometrze eHipoteka.com
aktualizowane są co tydzień, począwszy od 10 września 2007 r.
Oprocentowanie dla naszego modelowego kredytu zostało wyliczone na podstawie stawek WIBOR 3miesięczny / LIBOR 3-miesięczny (dla EUR, CHF oraz USD) oraz średnich poziomów marż dla 10
najlepszych ofert wg eHipoteka.com. Wysokość marż jest aktualizowana co miesiąc, w pierwszym
wydaniu Kredytometru eHipoteka.com w danym miesiącu.
Przedstawione na wykresach kursy (które są również wykorzystywane do obliczania rat dla kredytów
denominowanych w walutach obcych) są średnimi kursami wykorzystywanymi przez banki do
wyliczania wysokości rat kredytów walutowych. Kursy obliczane są na podstawie tabel kursowych z 20
banków publikowanych w kolejnych dniach wyliczania rat na potrzeby Kredytometru eHipoteka.com.
Kredytometr eHipoteka.com ukazuje zmiany w kosztach miesięcznych rat kredytowych dla czterech
różnych walut, w których zaciągane są kredyty hipoteczne. Analiza Kredytometru wskazuje na skalę
oraz przyczyny wahań obciążeń w postaci rat kredytowych. Wskazuje również na różnice w wysokości
rat w zależności od wybranej waluty kredytu.
Barometr eHipoteka.com
Wskaźnik obejmuje wszystkie elementy oferty kredytowej składające się na koszt dla klienta, a więc:
−
−
−
−
−
prowizję
wszelkiego rodzaju ubezpieczenia (niskiego wkładu, na życie, inne wymagane przez bank)
odsetki
spread (w przypadku kredytów walutowych)
wycenę nieruchomości
Wskaźnik odnosi się do kosztu kredytu w dniu publikacji wskaźnika. W przypadku kredytów
walutowych wskaźnik uwzględnia miesięczną zmianę kursów walutowych oraz spread walutowy.
Barometr Hipoteczny jest wyliczany zawsze dla kredytu o tej samej wysokości (250 tys. PLN) i dla
tego samego okresu spłaty (30 lat).
Wskaźnik stanowi średni poziom kosztu kredytu dla 10 najtańszych banków.
Komentując zmiany barometru możemy wskazywać na przyczyny tego zjawiska (zmiana
oprocentowania, kosztów przyznania, wysokości spread’u itd.). Historia publikacji wskaźnika będzie
czytelnie pokazywać procesy dokonujące się na rynku kredytów.
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Wskaźnik przyjmuje wartości w punktach. Każde 1 tys. PLN kosztu to jeden punkt dla wskaźnika. Dla
przykładu, jeżeli wyliczony całkowity koszt kredytu wynosi 300 tys. PLN, to wysokość wskaźnika
wyniesie 300 pkt.
Prawa autorskie. Zastrzeżenia.
Wszelkie szacunki, prognozy i wnioski zawarte w raporcie oparte są na wiedzy i doświadczeniu
Serwisy Finansowe Online Sp. z o.o. (SFO) w zakresie analizy rynku kredytów hipotecznych. SFO
zastrzega sobie prawo zmiany opinii wyrażanych w raporcie sytuacji pozyskania informacji, które nie
były dostępne w momencie jego powstawania.
Raport zawiera opinie SFO i nie może być podstawą do jakichkolwiek roszczeń względem SFO
zgłaszanych przez jego Czytelników w związku z podjętymi na jego podstawie czynnościami lub
działaniami lub ich zaniechaniem.
Wszelkie prawa do niniejszego raportu przysługują SFO. Zwielokrotnianie oraz publikowanie raportu w
części lub w całości wymaga wcześniejszej pisemnej zgody SFO.
Raport jest opracowywany jest przez zespół w składzie: Bartosz Michałek, Karol Wilczko, Bartłomiej
Samsonowicz, Patryk Michałek.
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Część 1 – Analiza struktury popytu
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Cele kredytowania
Prezentowana poniżej tabela obrazuje udział poszczególnych celów kredytowania (zakup istniejącej
nieruchomości, refinansowanie posiadanego kredytu, pożyczka hipoteczna, budowa domu,
konsolidacja posiadanych zadłużeń) we wszystkich zapytaniach zgłaszanych przez użytkowników
eHipoteka.com z podziałem na miesiące począwszy od września bieżącego roku. Ostatnia kolumna
pokazuje zmianę analizowanego wskaźnika w ujęciu miesięcznym.
Tabela nr 1: Cele kredytowania
Udział
poszczególnych
zapytań w całości
Wrzesień
Październik
Listopad
Zmiana m/m
Zakup
60,89%
67,21%
67,24%
0,24 p.p.
Refinansowanie
7,42%
5,24%
4,80%
-0,20 p.p.
Pożyczka
6,98%
4,77%
4,74%
-0,26 p.p.
Budowa domu
21,26%
20,47%
20,56%
0,56 p.p.
Konsolidacja
3,44%
2,30%
2,65%
0,35 p.p.
Kredyt hipoteczny jest wciąż najczęściej (67%) wykorzystywany w celu nabycia nowej nieruchomości,
co jest zgodne z samą ideą tego produktu – finansowania zakupu. W listopadzie nie zauważamy
istotnej zmiany w tym kontekście w porównaniu do ubiegłego miesiąca.
Wykres 1: Cele kredytowania
Zjawisko to potwierdza fakt istnienie niesłabnącego zapotrzebowania Polaków na mieszkania.
Dominuje ono nad wszelkimi innymi celami hipotecznymi. Spodziewamy się utrzymania tego trendu
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com przez kolejne miesiące z uwagi na brak dynamicznego wzrostu liczby budowanych mieszkań. Obecnie
obserwowane ochłodzenie na rynku mieszkaniowym dodatkowo nie przyczyni się do wzrostu liczby
oferowanych przez deweloperów lokali.
Udział kredytów hipotecznych wykorzystywanych na budowę domu wrócił do poziomu sprzed dwóch
miesięcy i wynosi obecnie 21%. Zgodnie z naszymi przewidywaniami, z uwagi na fakt, że dom jest
dobrem bardziej luksusowym niż mieszkanie, obserwujemy bardzo niewielką dynamikę zmiany popytu
wśród klientów na ten rodzaj finansowania.
Niezmiennie niską popularnością cieszą się kredyty refinansowe (5%). Wciąż uważamy, że wzrost
popytu na ten produkt jeszcze przed nami.
Pożyczka wciąż nie leży w zainteresowaniu poszukujących rozwiązań na rynku hipotecznym. Jedynie
5% zapytań dotyczyło tego produktu.
Polacy rzadko (3%), ale jednak nieznaczne częściej niż w ubiegłym miesiącu (+ 1 p.p.) wykorzystują
kredyty konsolidacyjne jako narzędzie do restrukturyzacji zadłużenia.
Przedmiot kredytowania
Poniższa tabela prezentuje podział zapytań kredytowych z punktu widzenia przedmiotu
zabezpieczenia przyszłego zobowiązania. Może je stanowić działka lub nieruchomość mieszkalna, a
więc mieszkanie lub dom.
Tabela nr 2: przedmiot kredytowania
Udział
poszczególnych
zapytań w całości
Wrzesień
Październik
Listopad
Zmiana m/m
Działka
10%
13%
6%
- 7 p.p.
Mieszkanie lub dom
90%
87%
94%
+ 7 p.p.
W ubiegłym miesiącu istotnie spadło (- 7 p.p.) zainteresowanie kredytami na zakup działki. Udział
poszukujących tego typu kredytu wyniósł w listopadzie jedynie 6%. Jest to dla nas zjawisko
zaskakujące, ponieważ spodziewaliśmy się wzrostu popularności tego typu finansowania. Widzimy
dwie możliwe przyczyny tego zjawiska:
- dynamiczny wzrost cen ziemi, który dokonał się w bieżącym roku i który istotnie przewyższył skalę
wzrostu cen mieszkań, spowodował zatrzymanie popytu na ten typ nieruchomości. Klienci ponownie
bardziej zaczęli się interesować lokalami mieszkalnymi niż działkami, ponieważ relacje cenowe
zaczynają uzasadniać tę sytuację.
- ochłodzenie rynku mieszkaniowego i rozpoczęcie agresywniejszej walki o klienta przez deweloperów
zaskutkowało pojawieniem się większej liczby akcji marketingowych, promocji i obniżek cenowych.
Mogło to w efekcie przynieść powrót większego zainteresowania rynkiem mieszkaniowym kosztem
rynku ziemi.
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Wysokość kredytu
Poniższa tabela prezentuje zapotrzebowanie użytkowników eHipoteka.com z punktu widzenia
wielkości pożądanego zadłużenia. Dla przejrzystości przekazu stworzyliśmy widełki poszukiwanych
kwot co 50 tys. PLN.
Tabela nr 3: Wysokość kredytu
Wrzesień
Październik
Listopad
Zmiana
m/m
10 - 50 tys.
8,12%
5,84%
5,40%
-0,44 p.p.
50 - 100 tys.
16,12%
13,55%
13,88%
0,34 p.p.
100 - 150 tys.
14,33%
13,41%
13,16%
-0,25 p.p.
150 - 200 tys.
16,34%
14,23%
14,01%
-0,22 p.p.
200 - 250 tys.
11,14%
19,39%
22,84%
3,45 p.p.
250 - 300 tys.
12,56%
14,32%
10,94%
-3,38 p.p.
300 - 350 tys.
6,11%
5,14%
5,60%
0,45 p.p.
350 - 400 tys.
4,61%
5,05%
4,23%
-0,81 p.p.
400 - 450 tys.
2,32%
2,22%
2,44%
0,22 p.p.
450 - 500 tys.
2,68%
2,41%
2,34%
-0,08 p.p.
500 - 550 tys.
0,67%
0,59%
0,78%
0,18 p.p.
550 - 600 tys.
1,44%
1,25%
1,20%
-0,05 p.p.
600 - 2000 tys.
3,54%
2,60%
3,19%
0,59 p.p.
W przeciągu ostatniego miesiąca zmieniła się nieznacznie struktura zapotrzebowania klientów w tym
kontekście. Choć wciąż najwięcej osób szukało finansowania w wysokości między 150 tys. PLN
a 300 tys. PLN (48% wszystkich zapytań), to większą (+ ok. 4 p.p.) popularnością w porównaniu do
poprzedniego miesiąca cieszyło się finansowanie w widełkach 200 – 250 tys. PLN., a mniejszą (- ok. 3
p.p.) finansowanie w widełkach 250 – 300 tys. PLN.
Nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w zakresie wysokości poszukiwanego dla kwot spoza widełek
200 – 400 tys. PLN.
Poniższy wykres wskazuje na koncentrację popytu na kredyty hipoteczne o wartości poniżej 300 tys.
PLN.
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Wykres 2: Wysokość kredytu
Z kolei z prezentowanej poniżej tabeli jasno wynika, że wciąż rośnie średnia wysokość kredytu.
Tabela nr 4: średnia wartość kredytu
Wrzesień
Październik
Listopad
Zmiana
Zakup / CHF
257183
260845
277705
+ 16860
Pożyczka / CHF
150995
161460
167231
+ 5771
Zakup / PLN
223888
235816
241389
+ 5573
Pożyczka / PLN
117443
128420
137372
+ 8952
Istnienie samego zjawiska spowodowane jest wciąż drożejącymi nieruchomościami. Wprawdzie
proces nie ma już tak dynamicznego przebiegu w największych miastach Polski, jednak jest obecny w
mniejszych miejscowościach. Utrzymuje się tendencja do szybszego wzrostu wysokości
poszukiwanego kredytu w CHF w porównaniu do kredytu w PLN.
Odnotowanie wyższej wartości kredytu hipotecznego w porównaniu do pożyczki hipotecznej jest
efektem ogólnych, obiektywnych możliwości uzyskania tego typu finansowania. Banki zwykle
ograniczają maksymalną wysokość pożyczki do poziomu 50-60% wartości nieruchomości. Z kolei w
przypadku kredytów hipotecznych ten wskaźnik może wynieść nawet powyżej 100%. W efekcie
wysokość poszukiwanego kredytu jest wyższa od wysokości poszukiwanej pożyczki. Choć mijający
miesiąc przyniósł silniejszy wzrost wysokości poszukiwanej pożyczki w PLN w porównaniu do kredytu
w PLN, jednak wzrost w ujęciu wartościowym pozostaje niewielki – bliski kwocie 5 tys. PLN.
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Okres kredytowania
Tabela nr 5 pokazuje rozkład poszukiwań klientów eHipoteka.com z uwzględnieniem kryterium
pożądanego okresu spłaty. Dla większej przejrzystości danych podano je w przedziałach.
Tabela nr 5: Okres kredytowania
Wrzesień
Październik
Listopad
Zmiana
3 - 5 lat
2,80%
1,83%
1,43%
-0,40 p.p.
5 - 10 lat
7,71%
5,65%
5,61%
-0,04 p.p.
10 - 15 lat
7,44%
6,44%
5,69%
-0,74 p.p.
15 - 20 lat
13,56%
11,16%
10,77%
-0,40 p.p.
20 - 25 lat
10,35%
8,70%
7,69%
-1,01 p.p.
25 - 30 lat
45,49%
54,20%
55,91%
1,70 p.p.
30 - 50 lat
12,66%
12,02%
12,91%
0,89 p.p.
Obserwujemy niesłabnący wzrost zainteresowania kredytami o długim okresie spłaty. Tryb spłaty
poniżej 25 lat jest wybierany coraz rzadziej, natomiast coraz częściej okres w widełkach 25–30 lat (+ 2
p.p.). Udział zapytań dla kredytów spłacanych w okresie powyżej 25 lat wyniósł 69% (+ 3 p.p. w
porównaniu do poprzedniego miesiąca).
Dużą popularność kredytów o długim okresie spłaty i tendecję w zakresie wzrostu ich popularności
bardzo dobrze oddaje poniższy wykres.
Wykres 3: Okres kredytowania
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Wciąż spodziewamy się wzrostu popularności długich okresów spłat. Przesłanki uzasadniające
wystąpienie tego efektu pozostają te same: rosnące ceny nieruchomości i idący za nimi wzrost
wysokości poszukiwanych kredytów, a więc wymóg posiadania większej zdolności kredytowej.
Jednym ze sposobów na jej osiągnięcie jest wydłużenie okresu spłaty. W związku z tym banki oferują
coraz dłuższe okresy kredytowania. A to spotyka się z zainteresowaniem kredytobiorców, którzy coraz
częściej wybierając bank kierują się samą możliwością uzyskania kredytu, a nie jego ceną. Dodatkowo
coraz więcej osób ma świadomość, że kredyt niezależnie od deklarowanego okresu spłaty może
zostać nadpłacony wcześniej. Poza tym rośnie też przekonanie, że dłuższy kredyt oznacza niższe raty
i większe bezpieczeństwo dla budżetu domowego.
Wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia
Jak pokazuje Tabela nr 6 - zgodnie z naszymi przewidywaniami - rośnie wskaźnik relatywnego
poziomu zadłużenia nieruchomości, czyli wysokości kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia.
Zapytania o kredyty opiewające na ponad 80% wartości nieruchomości stanowią już 55% wszystkich
zapytań (wzrost o 3 p.p. w porównaniu do września). Konieczność kupienia niestety droższego
mieszkania przy tym samym poziomie oszczędności przekłada się w naturalny sposób na wyższy
poziom wskaźnika LTV (z ang. loan to value).
Tabela nr 6: Wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia
Wrzesień
Październik
Listopad
Zmiana
1 - 30 %
10,66%
7,91%
8,37%
0,46 p.p.
30 - 50 %
15,17%
13,58%
12,87%
-0,71 p.p.
50% - 80 %
26,00%
26,51%
23,40%
-3,11 p.p.
80 - 100 %
44,59%
48,75%
52,07%
3,32 p.p.
100 - 130 %
3,58%
3,25%
3,28%
0,04 p.p.
Należy się spodziewać kontynuacji tego trendu. Oznacza to, że przy analizie atrakcyjności ofert
kredytowych coraz większe znaczenie będzie miał koszt tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Chodzi
o ten typ ubezpieczenia, który jest pobierany przez banki w sytuacji, kiedy wysokość kredytu
przewyższa najczęściej 80% wartości nieruchomości.
Aby lepiej zobrazować kwestię relatywnego zadłużenia nieruchomości, poniżej prezentujemy tabelę
wskazującą na jego średnią wysokość w zależności od waluty i typu zobowiązania.
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Tabela nr 7: Przeciętny poziom zadłużenia nieruchomości (LTV)
Wrzesień
Październik
Listopad
Zmiana
Zakup / CHF
85
85
85,5
+ 0,5 p.p
Pożyczka / CHF
47,5
46,75
49,75
+ 3 p.p.
Zakup / PLN
82
81,75
81,5
- 0,25 p.p.
Pożyczka / PLN
46,5
42,75
49,75
+ 7 p.p.
Przeciętna wysokość wskaźnika LTV wynosi 85,5% w przypadku kredytów w CHF i niecałe 82% w
przypadku kredytów w PLN.
Średni wskaźnik w przypadku pożyczek jest istotnie niższy (poniżej 50%), choć rośnie. W ciągu
miesiąca w przypadku pożyczki w PLN był to wzrost aż o 7 p.p., a w przypadku pożyczki w CHF – 3
p.p. Maksymalny poziom udzielanych przez banki pożyczek jest ograniczony z góry i z reguły wynosi
50-60% LTV. Poza tym apetyt na pożyczki jest znacznie niższy. Świadczy o tym Tabela nr 4, z której
wynika, że jej wysokość jest istotnie niższa niż kredytu.
Waluta kredytu
Poniższe zestawienie obrazuje rozkład popularności poszczególnych walut wybieranych do kredytów
hipotecznych.
Tabela nr 8: Waluta kredytu
Wrzesień
Październik
Listopad
Zmiana
m/m
PLN
43%
45,3%
47,6%
2,28 p.p.
CHF
55,3%
52,8%
50,7%
-2,08 p.p.
EUR
1%
1,3%
1,0%
-0,27 p.p.
USD
0,3%
0,5%
0,7%
0,17 p.p.
Utrzymuje się tendencja wzrostowa w zakresie popularności kredytów w złotych. Kolejny miesiąc z
rzędu udział zapytań o ofertę w tej walucie wzrósł o ponad 2 punkty procentowe kosztem
finansowania w CHF. Spadek popularności franka szwajcarskiego obserwujemy od początku roku.
Można to tłumaczyć wprowadzeniem Rekomendacji S (w jej efekcie uzyskanie kredytu walutowego
jest trudniejsze niż uzyskanie kredytu w PLN), a także wzrostem poziomu stawki LIBOR dla CHF
(LIBOR 3M wzrósł od początku roku z poziomu 2,11% do 2,76%, a więc o 30%) oraz dalszym
umocnieniem złotego. Pozostaje aktualna obawa u nowych kredytobiorców związana z trwałością tego
trendu. Nasze przypuszczenia odnośnie zatrzymania trendu rosnącej popularności kredytów w
rodzimej walucie nie znalazły odzwierciedlenia w rzeczywistości. Spodziewamy się jednak, że
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com utrzymywanie się stopy LIBOR na niższym poziomie w połączeniu z mocnym złotym i rosnącą stawką
WIBOR powinno spowodować wzrost popularności finansowania w CHF.
Wykres 3: Popularność kredytów w poszczególnych walutach
Wciąż na niskim poziomie utrzymuje się popularność kredytów w USD i EUR. Nie widzimy przesłanek
do zmian preferencji klientów w tym kontekście.
Podsumowanie
Analizując powyższe dane zauważamy następujące zjawiska:
- zaskakujący spadek popularności kredytów na zakup ziemi,
- dalszy wzrost popularności kredytów złotowych,
- kontynuacja tendencji do wydłużenia okresu spłaty,
- dalszy wzrost przeciętnej wysokości kredytu hipotecznego,
- wzrost poziomu zadłużenia nieruchomości, szczególnie w przypadku pożyczek hipotecznych
Zastanawiający jest istotny spadek udziału ilości zapytań o kredyt na zakup działki. Powrót
zainteresowania kredytami na zakup mieszkań i domów może wynikać z bardziej aktywnej walki o
klienta toczonej przez firmy deweloperskie. Może też być efektem ponadprzeciętnych wzrostów cen
ziemi w porównaniu do cen mieszkań w ostatnim okresie. Klienci mogą ponownie zacząć kierować
swoje preferencje w stronę mieszkań, jeżeli zakup działki i budowa na niej domu miałaby się okazać
droższa.
Kolejne wnioski płynące z raportu są wynikiem utrzymujących się wysokich cen nieruchomości.
Pomimo chwilowego ochłodzenia rynku w większych miastach, pozostaje on w ogólnym trendzie
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com wzrostowym. Dlatego występują i będą nadal występować wszystkie konsekwencje tego stanu rzeczy.
Mianowicie: wzrost przeciętnej wysokości kredytu, wzrost poziomu relatywnego zadłużenia
nieruchomości, wzrost długości spłaty.
Zastanawiające jest utrzymywanie się trendu coraz większej popularności kredytów w złotych. Silny
złoty i obawy przed jego osłabieniem nie są dobrym motywatorem dla wielu klientów do wyboru
finansowania w CHF. Jednak argumenty o utrzymaniu tego poziomu kursu, a nawet jego umocnienia,
pozostają zasadne. Ten fakt w połączeniu z rosnącymi w Polsce stopami procentowymi powinien
spowodować wzrost popularności kredytów w walucie obcej. Istotną przeszkodą do pojawienia się
tego zjawiska pozostaje jednak Rekomendacja S, która sprawia, że uzyskanie takiego kredytu jest
trudniejsze niż kredytu w złotych.
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Część 2 – Analiza kosztów obsługi kredytu
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Kredytometr eHipoteka.com
Poniższe wykresy i tabela obrazują wysokość miesięcznych kosztów obsługi przykładowego kredytu
hipotecznego oraz ich zmianę na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy. Szczegółowe informacje na
temat metodologii użytej do stworzenia Kredytometru są dostępne we wstępie do niniejszego
opracowania.
Wykres 1. Tygodniowa zmiana wysokości rat kredytu w okresie wrzesień – listopad 2007r.
Wykres 1a. Miesięczna zmiana wysokości rat kredytu w okresie wrzesień – listopad 2007r.
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Tabela 1. Kwotowe i procentowe zmiany rat w okresie wrzesień – listopad 2007r.
Zmiana (w zł)
Zmiana (w %)
PLN
33,69 zł
2,78%
CHF
-48,86 zł
-4,83%
EUR
-59,59 zł
-4,69%
USD
-173,15 zł
-12,56%
PLN
Wzrost rat o prawie 6% dla kredytów zaciągniętych w złotych nastąpił w wyniku wzrostu stawki
WIBOR z poziomu 5,10% do ponad 5,5% na koniec listopada 2007 r. W rezultacie oprocentowanie
kredytów wzrosło ze średniego poziomu 6,10% we wrześniu do 6,35% w listopadzie (wykres nr 2 i
2a). Taka tendencja obowiązuje od początku roku – jeszcze w styczniu 2007 r. WIBOR 3-miesięczny
wynosił 4,2%, by na koniec listopada wzrosnąć do poziomu 5,54%. Prawdopodobnie to nie koniec
wzrostu stóp procentowych w naszym kraju. Nadal dynamicznie rozwijająca się gospodarka, presja
płacowa i rosnący popyt konsumentów sprawia, że prognozy inflacyjne NBP i Ministerstwa Finansów
mówią o inflacji na poziomie 3,5% lub wyżej. Takie przypuszczenia zapewne skłaniać będą Radę
Polityki Pieniężnej do dalszego podwyższania stóp procentowych. CHF
Prawie 5-procentowy spadek rat we frankach szwajcarskich to wynik przede wszystkim mocnego
spadku wartości tej waluty w stosunku do złotego – spadek aż o ponad 4% (tabela i wykres nr 3/3a).
W ostatnich miesiącach spadły również oczekiwania co do ponownego wzrostu stóp procentowych w
Szwajcarii. Dlatego średnie miesięczne oprocentowanie dla naszego modelowego kredytu spadło z
poziomu 4,18% we wrześniu do 4,12% na koniec listopada. Zawirowania na światowych rynkach
finansowych powstrzymało Bank Centralny Szwajcarii przed podwyżką stóp procentowych we
wrześniu. Również na posiedzeniu w grudniu rynek nie oczekuje zmiany stanowiska SNB. Nadal więc
kredyt w CHF pozostaje jedyną alternatywą dla kredytów w PLN, szczególnie że mocny złoty powinien
sprzyjać kredytom walutowym.
EUR
Podobnie jak w przypadku kredytów w CHF, dla kredytów denominowanych do euro zanotowaliśmy
spadek rat prawie o 5%. Ponownie przyczyną takiego stanu rzeczy był spadek wartości euro w
stosunku do naszej waluty oraz spadek stawki LIBOR dla waluty europejskiej, co zaowocowało
niższym oprocentowaniem kredytów. Zaciąganie kredytów w euro obarczone jest jednak ryzykiem
dalszego wzrostu stóp w Eurolandzie. Co prawda ostatnie wydarzenia na rynkach finansowych i
spowolnienie wzrostu gospodarczego powstrzymały ECB (Europejski Bank Centralny) przed
podnoszeniem kosztu pieniądza, ale z drugiej strony ciągle nie zniknęło zagrożenie wysoką inflacją.
USD
Jeszcze na początku roku raty kredytów denominowanych w dolarach amerykańskich były najwyższe
na rynku. Dla osób, które jednak zdecydowały się na początku roku zaciągnąć kredyt w tej walucie,
raty spadły aż o 18% i są niższe od rat dla takiego samego kredytu zaciągniętego w EUR lub w PLN.
Największy spadek kosztu kredytu denominowanego w amerykańskiej walucie miał miejsce w
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com ostatnich trzech miesiącach – rata dla kredytu modelowego spadła w tym czasie o prawie 13%. Jest to
wynik zarówno mocnej przeceny wartości dolara (w styczniu kredyty dolarowe spłacaliśmy średnio po
2,94 PLN, we wrześniu już po 2,76 PLN, podczas gdy w listopadzie średni kurs spłaty w 20 bankach
wyniósł 2,54 PLN), jak i spadku stawki LIBOR dla tej waluty (co widać wyraźnie na wykresie 2 i 2a).
Perspektywy dla kredytów denominowanych w dolarach amerykańskich nadal są dobre. Wynika to z
dalszych przewidywań co do obniżek stóp procentowych przez tamtejszy bank centralny. Już na
posiedzeniu 11 grudnia rynek oczekuje, że FED dokona kolejnej obniżki stóp procentowych.
Wykres 2. Tygodniowa zmiana oprocentowania kredytów w okresie wrzesień – listopad 2007 r. Wykres 2a. Miesięczna zmiana oprocentowania kredytów w okresie wrzesień – listopad 2007 r.
(podano średnie stawki dla danego miesiąca) „Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Wykres 3. Tygodniowa zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych
wrzesień – listopad 2007r.
Wykres 3a. Miesięczna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych
wrzesień – listopad 2007 r. (podano średnie kursy spłaty dla danego miesiąca) „Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com Tabela 2. Kwotowe i procentowe zmiany kursów spłaty w okresie wrzesień – listopad 2007 r.
Zmiana (w zł)
Zmiana (w %ł
CHF
-0,10 zł
-4,20%
EUR
-0,14 zł
-3,56%
USD
-0,22 zł
-8,12%
Barometr eHipoteka.com
Barometr eHipoteka.com prezentuje wysokość i zmiany w czasie całkowitego kosztu modelowego
kredytu hipotecznego. Szczegółowy opis metodologii użytej do stworzenia wskaźnika jest zawarty we
wstępie do niniejszego opracowania.
Wykres 5. Zmiany poziomu całkowitego kosztu kredytu dla poszczególnych walut w okresie
wrzesień – listopad 2007 r.
Jak pokazuje Barometr Hipoteczny eHipoteka.com, ostatnie trzy miesiące to strumień dobrych
wiadomości dla osób spłacających kredyty walutowe oraz złych dla osób posiadających zadłużenie w
rodzimej walucie. Najtańszym kredytem hipotecznym w tym czasie był kredyt denominowany do
franka szwajcarskiego, dla którego Barometr Hipoteczny wskazał 457 punktów na koniec listopada. W
porównaniu z wrześniem wskaźnik ten dla kredytu w CHF odnotował spadek o 32 punkty. Spadek
całkowitego kosztu kredytu we frankach szwajcarskich wynika przede wszystkim ze spadku stawek
LIBOR, które są podstawą oprocentowania większości kredytów walutowych. Znaczący wpływ na
spadek wartości Barometru Hipotecznego dla franka szwajcarskiego miało również umocnienie
polskiej waluty.
Największe zmiany wartości wskaźnika miały miejsce w przypadku kredytów w USD i PLN, ale w
przeciwnych kierunkach. Barometr dla „zielonego” stracił 101 punktów (oznacza to spadek
całkowitego kosztu kredytu o 101 tys. PLN) i wyniósł 601, natomiast w przypadku kredytów złotowych
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007
eHipoteka.com zyskał 26 punktów (przekłada się to na wzrost całkowitego kosztu kredytu o 26 tys. PLN w całym, 30letnim okresie kredytowania) do poziomu 560 punktów. Spłacającym kredyty dolarowe pomaga mocny
złoty oraz spadające stopy w USA. Osobom posiadających zadłużenie w rodzimej walucie doskwierają
rosnące w Polsce rynkowe stopy procentowe.
W przekroju całych trzech miesięcy najdroższym wariantem finansowania pozostają dolary, choć w
ciągu trzech miesięcy barometr w tym przypadku stracił aż 101 punktów. Ostatnie miejsce w
zestawieniu jest wynikiem wysokiego oprocentowania kredytów dolarowych. Bazowe stopy
procentowe dla dolara są o ponad 2,2 p.p. wyższe niż bazowe stopy procentowe dla franka
szwajcarskiego. W środku zestawienia uplasowały się kredyt złotowy oraz kredyt denominowany do
euro. W przypadku kredytu denominowanego do euro, podobnie jak w przypadku franka
szwajcarskiego, spadek wartości Barometru Hipotecznego do poziomu 568 punktów wynika z
obniżenia bazowych stóp procentowych EURIBOR oraz umocnienia złotego wobec euro.
Podsumowanie
Analizując powyższe dane zauważamy następujące zjawiska:
- w ciągu ostatnich trzech miesięcy najmniej korzystną formą finansowania hipotecznego były
kredyty złotowe, a najkorzystniejszą kredyty dolarowe, co wynika z rosnących w Polsce stóp
procentowych oraz istotnego osłabienia dolara
- całkowity koszt odsetkowy obsługi kredytu w ciągu ostatnich trzech miesięcy wzrósł jedynie
w przypadku kredytów złotowych, spadł w przypadku walut CHF, EUR i USD
- najtańszą formą finansowania pozostaje kredyt w CHF
Wydarzeniem ostatnich tygodni była deklaracja ze strony PKO BP wskazująca na możliwość
podniesienia marż kredytowych w przyszłym roku. Przyczyną takiego działania miałoby być z jednej
strony zacieśnianie polityki kredytowej z uwagi na potencjalne zagrożenia analogiczne do tych, które
wystąpiły podczas kryzysu na rynku kredytów hipotecznych w USA. Drugą przyczyną jest spadający
stosunek pozostawianych przez klientów depozytów w porównaniu do wysokości zaciąganych
kredytów. W październiku tego roku według NBP zadłużenie Polaków wyniosło 248 mld PLN,
podczas gdy depozyty 246 mld PLN. Taki stan rzeczy spowoduje, że banki, aby pożyczyć pieniądze,
będą musiały pozyskać je z rynku, a to może spowodować wzrost marż.
Z drugiej strony konkurencja na rynku jest coraz silniejsza i o klienta dużo trudniej. Żaden z banków
nie potwierdził chęci podążenia śladem PKO BP. Spodziewamy się, że taki scenariusz jest mało
prawdopodobny. Rosnące rynkowe stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem marż bankowych
mocno utrudniłyby dostęp do kredytów hipotecznych, na co banki nie pozwolą. Dlatego uważamy, że
wzrost oprocentowania kredytów w następnych miesiącach będzie wynikał jedynie z czynników
rynkowych, a nie z podwyżek bankowych marż.
Podsumowując, spodziewamy się w najbliższym czasie droższych kredytów z uwagi na rosnące stopy
procentowe zarówno w Polsce, jak i na świecie. Z drugiej strony osobom posiadającym zadłużenie w
walucie obcej możliwy wzrost oprocentowania jest rekompensowany przez mocnego złotego. Wiele
wskazuje na utrzymanie takiego współwystępowania omawianych zjawisk w przyszłości.
„Hipotrendy eHipoteka.com” – grudzień 2007