Maksymilian Pazdan Nabycie nieruchomości położonej w Polsce

Maksymilian Pazdan Nabycie nieruchomości położonej w Polsce

Rejent, rok 9* nr 9(101)
wrzesień 1999 r.
Maksymilian Pazdan
Nabycie nieruchomości położonej w Polsce
przez cudzoziemca w drodze dziedziczenia
1. Uwagi wstępne
Zmiany wprowadzone do ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców, mocą ustawy z dnia 15 marca 1996 r.
o zmianie powyższej ustawy (Dz.U. Nr 45, poz. 198)1, były głębokie. Na
szczęście doszło dość szybko do ogłoszenia tekstu jednolitego2.
Zmiany te były w naszym piśmiennictwie omawiane przez wielu autorów3. Nie wszystkie wątpliwości wyłaniające się na tle nowego unormowania można uznać za ostatecznie wyjaśnione. Skłania to do kontynuowa1
Ustawa ta weszła w życie 4 maja 1996 roku.
Dz.U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245.
3
Po nowelizacji z 1996 roku por. J. R a j s k i, Zmiana ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Przegląd Prawa Handlowego wrzesień 1996, s. l - 6 ; R . S z t y k ,
Nowe zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, Rejent 1996, nr 7-8, s. 77103; J . S k o c z y l a s , Zmiany wprowadzone ustawą z dnia 15.03.1996 r. o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców, Radca Prawny 1996, nr 5, s. 39 i nast.; R. T a r a d e j n a, Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców, Warszawa-Zielona Góra
1 9 9 6 ; Z . T r u s z k i e w i c z , Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z
komentarzem, Kraków 1996; R. P i e t r z a k, T. O s i ń s k i, Ustawa o nabywaniu nieruchomości. Komentarz, [w:] Prawo dla cudzoziemców, Warszawa 1996, s. 7-28; M. P a z d a n, O nowym unormowaniu nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, [w:] Problematyka prawna reprywatyzacji notariatu polskiego, Poznań-Kluczbork 1996, s. 85-95;
J. S z a c h u ł o w i c z , Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, Przegląd Legislacyjny 1997, s. 49-55; A . S t e l m a c h o w s k i , Z problematyki nabywania nieruchomości
2
217
Maksymilian Pazdan
nia dyskusji. Tym razem pragnę skoncentrować się na problematyce spadkowej, wiążącej się z nabyciem nieruchomości przez cudzoziemca, ograniczając ją jednak tylko do dziedziczenia ustawowego i testamentowego.
Nowelizacja ustawy z 1920 r., dokonana w 1996 r., nie zmieniła w
widoczny sposób jej celu. W dalszym ciągu u podłoża przyjętych w niej
rozwiązań leży wzgląd na interes publiczny4. Chodzi mianowicie o przeciwdziałanie niekontrolowanemu przejmowaniu nieruchomości położonych
w Polsce przez cudzoziemców.
Publicznoprawną kontrolę nad obrotem nieruchomościami położonymi
w Polsce zapewnia wymóg zezwolenia właściwego organu państwowego
na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca5. Z punktu widzenia stron jest
to ograniczenie swobody obrotu, a dla spadkodawcy - swobody testowa-
przez cudzoziemców, [w:] Księga pamiątkowa ku czci Profesora Leopolda Steckiego, Toruń
1997, s. 305-312; J. K a w e c k a - P y s z , Nowelizacja ustawy o nabywaniu nieruchomości
przez cudzoziemców - liberalizacja czy zaostrzenie regulacji, Rejent 1997, nr 11, s. 48-60;
K. K o r z a n, Rola aktu notarialnego w ugodowym rozwiązywaniu spraw majątkowych w
krajowym i międzynarodowym obrocie cywilnym, {granice kompetencji), Rejent 1998, nr
4, s. 75-77; K. K r u c z a ł a k, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Rejent 1998,
nr 12, s. 93-104; H. K a s p r z y k , Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Wybrane kwestie z zakresu dziedziczenia, Rejent 1999, nr 2, s. 86-105; J. K a w e c k a - P y s z ,
Kolizyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości położonych w Polsce przez cudzoziemców, Rejent 1999, nr 2, s. 106-122; S. R u d n i c k i, [w:] Prawo obrotu nieruchomościami, red. S. Rudnicki, Warszawa 1999, s. 445-465.
4
Z wypowiedzi sprzed nowelizacji z 1996 r. por. R. S z t y k, Nabywanie nieruchomości
przez cudzoziemców, Rejent 1991, nr 4, s. 90; M. P a z d a n, O nabywaniu nieruchomości
położonych w Polsce przez cudzoziemców, [w:] Księga pamiątkowa. 1 Kongres Notariuszy
Rzeczypospolitej Polskiej, Kluczbork 1993, s. 184; A. Ś m i ej a, Przeniesienie własności
nieruchomości na cudzoziemca należącego do kręgu spadkobierców ustawowych zbywcy,
Acta Universitatis Wratislaviensis No 1690, Prawo CCXXXVIII, Wrocław 1994, s. 148.
Por. też uzasadnienie orzeczenia izby trzeciej Sądu Najwyższego z dnia 25 stycznia 1927 r.,
291/26, OSP, VI poz. 387, s. 451.
5
O publicznoprawnym charakterze tych ograniczeń por. S. R u d n i c k i, op. cit., s. 446.
Por. też dawniejszą wypowiedź S . B r e y e r a , Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 106. Nie wydaje się natomiast trafny pogląd J. K a w e c k i e j - P y s z , Kolizyjnoprawne aspekty..., s. 120, iż przepis art. 1 ustawy przewidujący wymaganie zezwolenia organu administracyjnego na nabycie nieruchomości wyraża normę o charakterze
cywilnoprawnym oraz że norma ta mieści się w zakresie zastosowania statutu rzeczowego
określonego w art. 24 ustawy o p.p.m. z 1965 r. Zagadnienie to wymaga jednak oddzielnego
rozważenia.
218
Nabycie nieruchomości położonej w Polsce przez cudzoziemców...
nia6. Dla cudzoziemca, kandydata na nabywcę, jest ograniczeniem możności korzystania z praw podmiotowych w sferze prawa cywilnego na obszarze naszego kraju (w istocie więc jest ograniczeniem jego zdolności prawnej), wobec zbywcy oznacza swoistą ingerencję państwa w wykonywanie
prawa własności.
Przepisy ustawy mogą być zaliczane do tzw. prawa obcych (cudzoziemców)7.
Warto też przypomnieć, że nowelizacja w 1996 roku - według jej
projektodawców8 - służyć miała następującym celom:
a) ograniczonej liberalizacji postanowień ustawy z 1920 r., określających jej podmiotowy i przedmiotowy zasięg przez wyszczególnienie przypadków, w których wyłączony jest obowiązek uzyskiwania zezwolenia
właściwego organu na nabycie nieruchomości,
b) uproszczeniu postępowania poprzedzającego uzyskanie zezwolenia,
c) dostosowaniu postanowień ustawy (jej terminologii) do aktualnego
stanu prawnego, usunięcie luk umożliwiających omijanie ustanowionych jej
mocą wymagań.
Słabe strony nowelizacji z 1996 r. zostały już szeroko opisane w naszym piśmiennictwie9. Zastanawiano się nad znaczeniem w zakresie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców Układu Europejskiego ustanawiającego stowarzyszenie między Rzecząpospolitą Polską z jednej strony
a Wspólnotami Europejskimi i ich Państwami Członkowskimi z drugiej
strony, sporządzonego w Brukseli 16 grudnia 1991 r., Dz.U. z 1994 r. Nr
11, poz. 38 (Oświadczenie rządowe z dnia 23 grudnia 1993 r. w sprawie
wejścia w życie Układu Europejskiego, Dz.U. z 1994 r. Nr 11, poz. 39),
a zwłaszcza art. 44 ust. 7 tego Układu10. Zwrócono też uwagę na rozliczne
6
Na złamanie przez ustawę kodeksowej zasady swobody testowania zwracają słusznie
uwagę J. R aj ski,op. d/.,s. 5; J. Ka w e c ka - Py % z,Nowelizacja..., s. 52; H. K as p r z y k,
op. cit., s. 99.
7
Por. M. P a z d a n , O nabywaniu
s. 184 i 185; Z. T r u s z k i e w i cz, op. cit., s. 10
i 11; K. K r u c z a ł a k , op. cit., s. 93 i 95.
8
9
Por. zwłaszcza J. R a j s k i, op. cit., s. 1 i nast. (z końcowym wnioskiem, iż „analiza
ustawy z 1996 r. potwierdza... obserwacje wskazujące na utrzymywanie się niskiego poziomu naszej legislacji"); R. S z t y k, Nowe zasady..., s. 79 i nast.; J. K a w e c k a - P y s z ,
Nowelizacja..., s. 48 i nast.; H . K a s p r z y k , op. cit., s. 88 i nast. Pełną aprobatę dla
przyjętych rozwiązań wyraził właściwie tylko J. S z a c h u ł o w i c z, op. cit., s. 50 i nast.
10
Poza pracami powołanymi w przypisie 3 por. A. L i c h o r o w i c z , Nabywanie nie-
219
Por. R. P i
Maksymilian Pazdan
wątpliwości pojawiające się na tle nowego unormowania dotyczącego
nabycia nieruchomości położonej w Polsce przez cudzoziemca na podstawie tytułu prawnospadkowego11.
Usunięcie tych wątpliwości nie jest łatwe. Przepisy, na tle których one
się pojawiają, zostały bowiem zredagowane niestarannie. Próbować jednak
trzeba.
2. Dziedziczenie ustawowe
Przepis art. 8 ustawy z 1920 r. w dawnym brzmieniu stanowił, iż
„postanowienia niniejszej ustawy nie dotyczą przeniesienia własności na
spadkobierców". W literaturze dość zgodnie przyjmowano, iż przewidziane tym przepisem wyłączenie zastosowania ustawy obejmowało zarówno
dziedziczenie ustawowe, jak i testamentowe12. Sporne było natomiast stosowanie tego przepisu do nabycia nieruchomości położonej w Polsce przez
cudzoziemca należącego do kręgu spadkobierców ustawowych zbywcy w
drodze czynności prawnej inter vivosn.
ruchomości położonych na terenie Polski przez cudzoziemców z obszaru Unii Europejskiej
w świetle układu stowarzyszeniowego, Rejent 1994, nr 6, s. 24-37; R. S k u b i s z, Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców a Układ Europejski, [w:] Problematyka
prawna nieruchomości w praktyce notarialnej, Lublin 1995, s. 161-177; D. S z a f r a n s k i, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców a postanowienia Układu Europejskiego, Monitor Prawniczy 1995, nr 4, s. 97-101; B. P o p o w s k a , Wybrane zagadnienia
ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce w świetle Układu Europejskiego ustanawiającego stowarzyszenie między Wspólnotami Europejskimi i Polską,
Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny 1996, z. 4, s. 77-91; B. K o r d a s i e w i c z,
M . B e d n a r e k , Polskie prawo obrotu gruntami na tle standardów europejskich i postanowień wiążących Polskę umów międzynarodowych, Studia Prawnicze 1996, z. 1 -4, s. 231 256; E. G o r g o ń, W kwestii stosowania ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Państwo i Prawo 1999, z. 5, s. 60-64.
11
Por. J. R a j s k i, op. cit., s. 5 i nast.; M. P a z d a n, O nowym unormowaniu...., s. 93
i nast.; Z. Tr u s z k i e w i c z, op. cit., s. 68 i nast.; R. S z t y k, Nowe zasady...., s. 91 i nast.;
J. K a w e c k a - P y s z , Nowelizacja..., s. 52 i nast.; H. K a s p r z y k , op. cit., s. 88 i nast.
12
Por. A. G o 1 a, Zagadnienia związane z nabywaniem praw do nieruchomości położonych w Polsce, Problemy Wymiaru Sprawiedliwości 1978, z. 15, s. 17; R. S z t y k, Nabywanie
nieruchomości..., s. 100; M. P a z d a n, O nabywaniu nieruchomości..., s. 188; Z. P o g 1 o d z i ń s k a, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, Zielona Góra 1993, s. 9.
l3
Za odpowiedzią twierdzącą R. S z t y k , Nabywanie nieruchomości..., s. 101;M. P a z d a n , O nabywaniu nieruchomości..., s. 189; te n że, Nabycie nieruchomości położonej iv
Polsce przez cudzoziemca, Monitor Prawniczy 1993, nr 1, s. 13 (z uzasadnieniem, iż nie
220
Nabycie nieruchomości położonej w Polsce przez cudzoziemców...
Ten ostatni spór został przecięty przez art. 8 ust. 1 pkt 4 ustawy (w
nowym brzmieniu). W myśl tego przepisu, nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia, jest
uprawniony do dziedziczenia ustawowego" po zbywcy, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5
lat. Dodajmy, iż wyłączenie to obejmuje nie tylko nabycie nieruchomości
w drodze czynności prawnej, lecz także w wyniku innych zdarzeń (np.
zasiedzenia). Nie odnosi się ono jednak do nabycia nieruchomości w drodze
dziedziczenia. Kwestia ta bowiem została uregulowana w oddzielnym
przepisie (art. 7 ust. 2 ustawy z 1920 r. w nowym brzmieniu).
W myśl art. 7 ust. 2 ustawy, jej przepisów „nie stosuje się do nabycia
nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego". Jeżeli więc cudzoziemiec zostaje powołany do dziedziczenia z mocy ustawy, nie musi ubiegać się o zezwolenie, o którym
mowa w art. 1 ust. 1 ustawy.
Wydaje się, że chodzi tutaj o powołanie do dziedziczenia ab intestato
z mocy postanowień statutu spadkowego, a więc prawa właściwego w
zakresie spraw spadkowych. Statutowi spadkowemu podlegają bowiem w
pierwszym rzędzie kwestie związane z dziedziczeniem ustawowym.
Właściwe do oceny dziedziczenia nieruchomości położonej w Polsce
może być bądź prawo polskie, bądź prawo obce. Wszystko zależy od
obywatelstwa spadkodawcy, a niekiedy także od innych czynników.
Ustalenie statutu spadkowego następuje na podstawie art. 34 ustawy z
dnia 12 listopada 1965 r. - Prawo prywatne międzynarodowe (Dz.U. Nr
46, poz. 290 z późn. zm., nazywanej dalej ustawą o p.p.m. z 1965 r.), przy
uwzględnieniu także innych przepisów tej ustawy.
W myśl art. 34 wspomnianej ustawy, w sprawach spadkowych właściwe jest prawo ojczyste spadkodawcy z chwili jego śmierci. Jeżeli jednak
spadkodawca jest apatrydą lub jego obywatelstwa nie da się ustalić - na
powinno się stawiać tam czynnościom prawnym inter vivos prowadzącym do wyniku, który
może być osiągnięty w ramach dziedziczenia ustawowego"; A. Ś m i e j a, op. cit., s. 140 i
nast.; II. K a s p r z y k , op. cit., s. 90. Przeciw A. G o 1 a, op. cit., s. 17; R. Ta r a d e j n a, op.
cit., s. 88-89, a także uchwała całej Izby Cywilnej SN z dnia 10 marca 1934 r. C. Prez. 33/
73, OSN (zb. orz.) 1934, z. VII, poz. 354 oraz uchwała SN z dnia 30 grudnia 1992 r. III CZP
153/92, OSN 1993, nr 6, poz. 99. Por. też E. K r e m e r, Cudzoziemiec jako nabywca nieruchomości rolnej lub spadkodawca gospodarstwa rolnego, położonych w Polsce, Palestra
1983, nr 1-2, s. 44 i nast.
221
Maksymilian Pazdan
mocy art. 3 ustawy o p.p.m. z 1965 r. - zamiast prawa ojczystego w sprawach spadkowych stosuje się prawo państwa, w którym znajduje się miejsce zamieszkania spadkodawcy z chwili jego śmierci.
Należy się też liczyć z odesłaniem dalszym (art. 4 § 2 ustawy o p.p.m.
z 1965 r.), jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy z chwili jego śmierci w
swych normach kolizyjnych przewiduje w sprawach spadkowych właściwość innego prawa niż prawo ojczyste (a prawem tym nie jest prawo polskie)
lub z odesłaniem zwrotnym (art. 4 § 1 ustawy o p.p.m. z 1965 r.), gdy prawo
obce właściwe dla sprawy spadkowej (może to być bądź prawo ojczyste,
bądź w warunkach określonych w art. 3 - prawo miejsca zamieszkania
spadkodawcy z chwili jego śmierci) za pośrednictwem swych norm kolizyjnych miarodajnych w sprawach spadkowych odsyła do prawa polskiego.
Przepis art. 7 ust. 2 zd. 1 ustawy należy stosować także wtedy, gdy
określony spadkobierca zostanie powołany do dziedziczenia ustawowego
w wyniku ingerencji spadkodawcy lub odpowiedniego zachowania się innych
kandydatów na spadkobierców ustawowych.
Zezwolenie na nabycie nieruchomości nie będzie więc wymagane, jeżeli do dziedziczenia ustawowego cudzoziemca lub do poszerzenia jego
dziedziczenia dojdzie dlatego, iż spadkodawca w testamencie negatywnym
wyłączył od dziedziczenia takich kandydatów na spadkobierców ustawowych, którzy wyprzedzali cudzoziemca w powołaniu do dziedziczenia lub
mieli być jego współspadkobiercami.
Nie ma też podstaw do wymagania zezwolenia na zrzeczenie się dziedziczenia (por. art. 1048 i 1049 polskiego k.c.) przez kandydata na spadkobiercę będącego obywatelem polskim, jeśli nawet w wyniku tego zrzeczenia się do spadku zostanie powołany ab intestato cudzoziemiec. Przepis
art. 7 ust. 2 zd. 1 ustawy znajdzie wówczas zastosowanie do oceny nabycia
nieruchomości położonej w Polsce przez cudzoziemca w wyniku dziedziczenia ustawowego (oznaczać to będzie brak wymagania zezwolenia).
To samo odnieść można do oświadczenia o odrzuceniu spadku przez
obywatela polskiego, prowadzącego do dziedziczenia ustawowego cudzoziemca. I w tym przypadku zezwolenie nie będzie wymagane.
Zdaniem moim, przepis art. 7 ust. 2 zd. 1 ustawy stosować trzeba także
wtedy, gdy na mocy właściwego prawa obcego, w którym występuje system
rezerwy, cudzoziemcowi - jako spadkobiercy koniecznemu - ma przypaść
222
Nabycie nieruchomości położonej w Polsce przez cudzoziemców...
nierozrządzalna część spadku (w całości lub w części), a do spadku należy
nieruchomość położona w Polsce.
3. Dziedziczenie testamentowe
3.1. Nowela z 1996 r. wprowadziła daleko idące zmiany w zakresie
dziedziczenia testamentowego. Zasadniczo bowiem na nabycie nieruchomości położonej w Polsce w drodze dziedziczenia testamentowego przez
cudzoziemca wymagane jest uzyskanie zezwolenia.
W myśl art. 7 ust. 3 ustawy (w nowym brzmieniu), jeżeli cudzoziemiec,
który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia właściwego organu na podstawie wniosku
złożonego w ciągu roku od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego „nabywają osoby, które
byłyby powołane do spadku z ustawy".
3.2. Wyłom od przedstawionej wyżej zasady wprowadza wspomniany
już art. 7 ust. 2 ustawy. Przewidziane w tym przepisie wyłączenie zastosowania ustawy należy bowiem rozciągnąć zarówno na dziedziczenie
ustawowe, jak i testamentowe14. Oznacza to, iż zezwolenie nie jest wymagane, mimo iż do spadku wchodzi nieruchomość położona w Polsce, jeżeli
spadkodawca powoła w testamencie do dziedziczenia osobę należącą do
„osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego".
Samo pojęcie „osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego" jest
wieloznaczne. Nasuwa się wpierw wątpliwość, czy chodzi tu o osoby, które
w danym przypadku dziedziczyłyby po testatorze na podstawie ustawy, czy
też o osoby, które w ogóle mają szanse dziedziczenia po testatorze na
podstawie ustawy, należą bowiem do kręgu spadkobierców ustawowych
testatora, bez względu na to, czy te szanse mogłyby być urzeczywistnione
w danych okolicznościach.
Ze względu na argumentację przytaczaną już w naszym piśmiennictwie
przez innych autorów, trafna wydaje się ta ostatnia interpretacja15. Można
więc przyjąć, że „osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego" w
14
Za taką interpretacją m.in. Z. T r u s zk i e w i c z, op. cit., s. 69; M. P a z d a n ,
O nowym unormowaniu..., s. 93; H. K a sp r z y k, op. cit., s. 97.
15
W takim kierunku R. S z t y k, Nowe zasady..., s. 91.
223
Maksymilian Pazdan
rozumieniu art. 7 ust. 2 ustawy to osoby należące do kręgu spadkobierców
ustawowych testatora.
Druga wątpliwość wiąże się z pytaniem, według jakiego prawa ów krąg
spadkobierców ustawowych należy ustalać: według prawa polskiego16 czy
też według prawa właściwego dla dziedziczenia ustawowego (statutu spadkowego).
Zdecydowanie opowiadam się za drugą odpowiedzią.
Argumentu dostarcza - nieudolnie zresztą zredagowane - zdanie 2 art.
7 ust. 2 ustawy. Brzmi ono następująco:, jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, w tym zakresie stosuje się
prawo polskie". Znajdujemy w tym przepisie odwołanie się do prawa ojczystego. Ustawodawcy chodziło zapewne o prawo ojczyste spadkodawcy
z chwili jego śmierci, któremu zasadniczo - w myśl art. 34 ustawy o p.p.m.
z 1965 r. - podlegają sprawy spadkowe, w tym w szczególności dziedziczenie ustawowe.
Odwołanie się do prawa ojczystego w powyższym przepisie nie uwzględnia, niestety, faktu, iż prawem właściwym dla dziedziczenia nie zawsze jest
- o czym już była mowa - prawo ojczyste. Zapomniano bowiem, iż w
związku z odesłaniem (por. art. 4 ustawy o p.p.m. z 1965 r.) ostatecznie
właściwe do oceny dziedziczenia ustawowego może okazać się prawo inne
niż ojczyste (owym prawem może być np. prawo polskie jako prawo miejsca
położenia nieruchomości, jeżeli prawo kolizyjne obowiązujące w państwie,
którego obywatelem jest spadkodawca, poddaje dziedziczenie nieruchomości - co się zresztą zdarza dość często - legi rei sitae). Nie wzięto też pod
uwagę, iż w sytuacji gdy spadkodawca jest apatrydą, w miejsce prawa
ojczystego (którego brak) należy, na mocy art. 3 ustawy o p.p.m. z 1965 r.,
stosować jako prawo właściwe w zakresie spraw spadkowych prawo miejsca zamieszkania spadkodawcy z chwili jego śmierci.
Wydaje się więc, iż poszukując podstawy normatywnej do wyznaczenia
„osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego" w rozumieniu art. 7
ust. 2 zd. 1 ustawy, należy sięgać po prostu do postanowień statutu spadkowego (legis successionis), a więc prawa właściwego do oceny dziedziczenia ustawowego.
224
Nabycie nieruchomości położonej w Polsce przez cudzoziemców...
3.3. Jakie jeszcze inne treści da się wydobyć ze zdania 2 art. 7 ust. 2
ustawy (poza tym co powiedziano wyżej)?
Podejmując się tego zadania, wypada zastrzec, iż występujący w tym
przepisie zwrot „prawo ojczyste spadkodawcy" zastępujemy zwrotem
„prawo obce, właściwe w zakresie dziedziczenia ustawowego". Jednakże
zabieg ten w niewielkim tylko stopniu posuwa nas do przodu w rozszyfrowaniu treści omawianego przepisu. W dalszym ciągu niejasna pozostaje
bowiem wypowiedź ustawodawcy wyrażająca się w słowach: „nie przewiduje dziedziczenia ustawowego". Zrekonstruowane już częściowo zdanie 2 art. 7 ust. 2 ma następującą postać: jeżeli prawo obce, właściwe w
zakresie dziedziczenia ustawowego, nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, w tym zakresie stosuje się prawo polskie. Nasuwa się pytanie, czy
rzeczywiście chodzi tu o sytuację, gdy prawo obce w ogóle nie zna dziedziczenia ustawowego. Takich systemów prawnych brak. Dziedziczenie
ustawowe jest powszechnie przyjęte na świecie, tyle że nie wszędzie w jego
unormowaniach wykorzystywany jest mechanizm sukcesji uniwersalnej.
Czyżby więc ustawodawcy chodziło o wyłączenie mocą omawianego przepisu takiego obcego prawa spadkowego, które nie posługuje się w ramach
dziedziczenia mechanizmem sukcesji uniwersalnej?
Wydaje się to wysoce wątpliwe. W systemach prawnych odrzucających
mechanizm sukcesji uniwersalnej występuje bowiem pojęcie ustawowych
beneficjariuszy spadkowych, będące odpowiednikiem „osób uprawnionych
do dziedziczenia ustawowego"; możliwe jest też ustalenie kręgu takich
osób. Wydaje się więc, że w omawianym przepisie może chodzić jedynie
o taką sytuację, gdy prawo obce, właściwe w zakresie dziedziczenia ustawowego, ujmuje krąg spadkobierców ustawowych węziej niż prawo polskie. Wówczas do wyłączenia wymagania zezwolenia wystarczy, że spadkobierca testamentowy należy do kręgu osób uprawnionych do dziedziczenia
ustawowego według prawa polskiego.
Ostatecznie więc ze zdania 2 art. 7 ust. 2 ustawy można wyprowadzić następujące wnioski:
1) o tym, czy spadkobierca testamentowy jest „osobą uprawnioną
do dziedziczenia ustawowego" w rozumieniu art. 7 ust. 2 zd. 1, rozstrzyga prawo właściwe do oceny dziedziczenia ustawowego,
2) jeżeli według prawa obcego właściwego w powyższym zakresie
spadkobierca testamentowy nie należy do „osób uprawnionych do
225
Maksymilian Pazdan
dziedziczenia ustawowego", wystarczy, iż jest on „osobą uprawnioną
do dziedziczenia ustawowego" według prawa polskiego.
Kompetencja dopuszczonego do głosu na mocy art. 7 ust. 2 zd. 2 ustawy
prawa polskiego ogranicza się wyłącznie do stwierdzenia, czy spadkobierca testamentowy będący cudzoziemcem należy do kręgu spadkobierców
ustawowych, co przesądza o zwolnieniu go z obowiązku ubiegania się o
zezwolenie na nabycie nieruchomości położonej w Polsce. Prawo polskie
nie wyprze więc prawa obcego jako właściwego do oceny dziedziczenia po
testatorze i nie staje się - na podstawie art. 7 ust. 2 zd. 2 ustawy - statutem
spadkowym.
3.4. Dalszy wyłom od zasady wyrażonej w art. 7 ust. 3 ustawy wprowadzają postanowienia art. 8 ust. 1 pkt 1, 2 i 5 (nie dadzą się w tej roli
wykorzystać pkt 3 i 4 tego przepisu).
Jeżeli więc do spadku wchodzi samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu przyjętym w art. 8 ust. 1 pkt 1 (co nastąpiło przez odesłanie do
ustawy o własności lokali), cudzoziemiec powołany do dziedziczenia na
podstawie testamentu nie musi ubiegać się o zezwolenie na nabycie tego
lokalu.
0 zezwolenie nie musi ubiegać się również powołany na spadkobiercę
testamentowego cudzoziemiec zamieszkujący w Polsce co najmniej 5 lat
od dnia uzyskania karty stałego pobytu. O tym, czy wymaganie pięcioletniego zamieszkiwania w Polsce jest spełnione, rozstrzyga stan z chwili
otwarcia spadku (a nie z chwili sporządzenia testamentu).
1 wreszcie - można sobie wyobrazić powołanie w testamencie do dziedziczenia osoby prawnej, o której mowa w art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy, przy
założeniu, że do spadku wchodzą nieruchomości spełniające wymagania
określone w art. 8 ust. 1 pkt 5 ustawy, a zarazem mają one służyć celom
statutowym osoby prawnej powołanej do dziedziczenia w testamencie.
3.5. Interpretacja art. 7 ust. 3 ustawy nie jest łatwa. Wątpliwości dotyczą sytuacji prawnej spadkobiercy testamentowego będącego cudzoziemcem od chwili otwarcia spadku do upływu terminu, w jakim powinien on
złożyć wniosek o wydanie zezwolenia lub do chwili odmowy udzielenia
zezwolenia. Nie jest jasne, czy ustawodawca wyłączył w omawianym zakresie takie instrumenty prawa spadkowego, jak podstawienie (por. art. 963
i 964 polskiego k.c.) lub przyrost (por. art. 965 polskiego k.c.). I wreszcie
226
Nabycie
nieruchomości położonej
w
Polsce przez
cudzoziemców...
wątpliwości budzi charakter nabycia nieruchomości przez osoby, które
„byłyby powołane do spadku z ustawy", w sytuacji upływu terminu do
złożenia wniosku o wydanie zezwolenia lub odmowy udzielenia zezwolenia.
Zagadnienia te wymagają o wiele szerszej dyskusji niż jest to możliwe
w tym opracowaniu. Ograniczę się więc tylko do kilku uwag ogólnych i
jedynie zarysowania proponowanego rozwiązania.
Przepis art. 7 ust. 3 (podobnie zresztą jak art. 7 ust. 2) ustawy zredagowany jest niestarannie. Dokonując jego wykładni, należy w stopniu
maksymalnym ograniczyć jego destrukcyjne działania w sferze prawa
spadkowego. To destrukcyjne działanie nie jest zresztą nieodzowne do
osiągania celów, którym miał służyć.
Wypada podkreślić, iż w świetle art. 7 ust. 3 ustawy zezwolenie nie jest
cudzoziemcowi potrzebne do zajęcia pozycji spadkobiercy testamentowego, lecz dopiero do nabycia w wyniku dziedziczenia testamentowego prawa
własności nieruchomości położonej w Polsce lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, o ile wchodzą one do spadku. Nie ma więc
przeszkód do wydania przez sąd postanowienia o stwierdzeniu nabycia
spadku na podstawie testamentu powołującego do dziedziczenia (wyłącznie
lub wespół z innymi osobami) cudzoziemca, jeśli nawet do spadku wchodzi
nieruchomość położona w Polsce. Spadkobierca-cudzoziemiec może - po
otwarciu spadku - wykonywać wszystkie kompetencje przyznane spadkobiercy w przepisach prawa spadkowego. Po przyjęciu spadku może go zbyć
w całości lub w części (art. 1051 k.c.). Na zasadach określonych w art.
1036 k.c. może rozporządzać udziałem w przedmiocie należącym do spadku (może więc zbyć przypadający mu udział w nieruchomości należącej do
spadku osobie, która nie jest cudzoziemcem, unikając w ten sposób kłopotów związanych ze stosowaniem art. 7 ust. 3 ustawy)17. Może też dojść do
działu spadku. Jeżeli w jego ramach spadkobierca-cudzoziemiec nie zabiega o uzyskanie nieruchomości, w ogóle nie dojdzie do uruchomienia procedury, o której mowa w art. 7 ust. 3 ustawy (cudzoziemiec nie musi wówczas
ubiegać się o zezwolenie).
17
Odmiennie jednak Z. T r u s z k i e w i c z, op. cit., s. 73, którego zdaniem „cudzoziemiec pozbawiony byłby do czasu rozstrzygnięcia wniosku o zezwolenie uprawnienia do
rozporządzenia nieruchomością". Co najwyżej - jak pisze - „wchodziłaby w rachubę możliwość rozporządzenia pod warunkiem uzyskania zezwolenia".
227
Maksymilian Pazdan
Cudzoziemiec, który jako spadkobierca testamentowy pragnie ostatecznie nabyć nieruchomość położoną w Polsce (jej własność lub użytkowanie
wieczyste), powinien w ciągu roku od dnia otwarcia spadku wystąpić do
właściwego organu z wnioskiem o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Upływ terminu lub odmowa zezwolenia nie pociągają za sobą
nieważności lub bezskuteczności testamentu18, nie powodują więc utraty
przez cudzoziemca pozycji spadkobiercy. Wyłączą jedynie możliwość nabycia jednego z praw wchodzących do spadku (prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Polsce). Wyłączają jednak
również wykonywanie - w odniesieniu do przedmiotu, o który chodzi - uprawnień określonych w art. 1036 k.c.
Jeżeli cudzoziemiec jest tylko jednym ze współspadkobierców testamentowych, sięganie do wskazówki zamieszczonej w art. 7 ust. 3 ustawy,
w myśl której prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości „nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy", jest nie
tylko zbędne, ale wręcz niedopuszczalne. Prowadziłoby bowiem do wyzucia z praw pozostałych współspadkobierców testamentowych.
Jedynie w sytuacji gdy jedynym spadkobiercą testamentowym jest
cudzoziemiec i uchybi on terminowi z art. 7 ust. 3 ustawy albo właściwy
organ odmówi mu zezwolenia, dojdzie do głosu wskazówka z art. 7 ust.
3 (zn /me). Jej charakter jest niejasny. Przepis ten nie rozstrzyga bowiem
wprost, czy w razie jego stosowania dochodzi do oddzielnego dziedziczenia
ustawowego19 nieruchomości położonej w Polsce z naruszeniem zasady
jedności spadku (pociągałoby to konieczność wydania uzupełniającego
postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku ograniczonego do owej nieruchomości), czy też mamy tutaj do czynienia ze szczególnym przypadkiem
ustawowego zapisu windykacyjnego, przy założeniu, że zapisobiercami stają
się osoby należące do kręgu spadkobierców ustawowych testatora, mające
kwalifikacje do dziedziczenia po nim. O wielkości ich udziałów we współwłasności (lub prawie użytkowania wieczystego) decydowałyby reguły
określające dziedziczenie ustawowe po testatorze.
staje się bezskuteczny ex nunc, tzn. z chwilą niezłożenia przez cudzoziemca-spadkobiercę
wniosku w przewidzianym terminie lub odmowy udzielenia zezwolenia. Ustawa uchyla
bowiem skutki prawne testamentu w tego rodzaju sytuacjach".
228
Nabycie nieruchomości położonej w Polsce przez cudzoziemców...
Wydaje się, iż koncepcja draga pociąga za sobą nieco mniej komplikacji. Zdaje się też bardziej odpowiadać brzmieniu art. 7 ust. 3 ustawy niż
koncepcja pierwsza.
229