docprzegląd rynku nieruchomości
download 
Reklamacja Transkrypt
przegląd rynku nieruchomości
POLSKA PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI I POŁOWA 2011 Accelerating success. PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA SPIS TREŚCI Zarys ogólny 3 Gospodarka 4 Rynek inwestycyjny 5 Rynek gruntów inwestycyjnych 6 Rynek magazynowy 8 Rynek biurowy 10 Rynek handlowy 12 Podstawowe definicje 14 PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | ZARYS OGÓLNY Zarys ogólny TRENDY • Gospodarka: W I połowie 2011 roku polska gospodarka rozwijała się stabilnie, pomimo nieznacznie słabszych wyników zanotowanych w II kwartale. Wstępne szacunki wskazują, że PKB rósł w tempie przekraczającym 4%. • Rynek inwestycyjny: Polska nadal jest głównym motorem napędzającym aktywność inwestycyjną w regionie. W I półroczu obserwowano stabilizację poziomu stóp kapitalizacji dla obiektów wszystkich klas. Ponad 50% całkowitego wolumenu zawartych umów stanowiły transakcje sprzedaży nieruchomości biurowych. • Rynek gruntów inwestycyjnych: Utrzymywał się trend dominacji kupującego w trakcie transakcji. W I połowie roku zawarto kilka znaczących umów. Inwestorzy i deweloperzy kupili grunty o wartości 150 mln EUR. • Rynek magazynowy: I półrocze 2011 roku przyniosło widoczny wzrost liczby nowych inwestycji magazynowych. Całkowity wolumen transakcji wyniósł około 800 000 m². W porównaniu do pierwszych trzech miesięcy roku wolumen transakcji wzrósł o prawie 7%. Wskaźnik pustostanów wykazał nieznaczną tendencję spadkową i wyniósł 13,3% na koniec I półrocza. Czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie, przy czym zaobserwowano niewielki trend rosnący. WSKAŹNIKI RYNKOWE 2010* 2011* PKB BEZROBOCIE WYNAGRODZENIA INFLACJA WOLUMEN TRANSAKCJI INWESTYCYJNYCH STAWKI CZYNSZU: BIURA STAWKI CZYNSZU: MAGAZYNY STAWKI CZYNSZU: POW. HANDLOWE STOPY ZWROTU * W PORÓWNANIU DO ROKU POPRZEDNIEGO • Rynek biurowy: Rok 2011 stoi pod znakiem umów typu pre-lease. Udział umów tego typu w całkowitym wolumenie wynajętej powierzchni rośnie, co jest znakiem ożywienia na rynku i jego dobrej kondycji. • Rynek handlowy: Rynek handlowy w Polsce wyraźnie się ożywił. Zarówno deweloperzy, jak i najemcy przedstawiają swoje plany dalszej ekspansji. W I połowie 2011 na polski rynek dostarczono ponad 250 000 m² nowoczesnej powierzchni handlowej. Kolejne 400 000 m² jest planowane do oddania do użytku jeszcze w 2011r. Zwiększająca się podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w miastach średniej wielkości korzystnie wpływa na rozwój sieci handlowych na rynkach regionalnych. PROGNOZY • Gospodarka: II połowa roku przyniesie spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego. W nadchodzących miesiącach dojdzie do stopniowego spadku bezrobocia oraz inflacji. Z drugiej strony można oczekiwać znaczącego wzrostu bezpośrednich inwestycji zagranicznych. • Rynek inwestycyjny: Przewiduje się, że całkowita aktywność inwestycyjna w 2011r. będzie zbliżona do poziomu osiągniętego w 2010r. Kolejne miesiące przyniosą dalsze pogłębianie różnic w cenie między najlepszymi nieruchomościami a obiektami niższej klasy. • Rynek gruntów inwestycyjnych: Brak dostępnych lokali mieszkaniowych, który nastąpił w efekcie przerwy inwestycyjnej związanej z kryzysem, ma wpływ na obecne znaczne ożywienie w działalności deweloperów. W kręgu ich zainteresowań znajdą się duże i średnie miasta. Tereny inwestycyjne przeznaczone pod centra handlowe i parki handlowe będą cieszyły się popularnością wśród wielu polskich i zagranicznych firm. • Rynek magazynowy: Na większości rynków obserwuje się wzrost liczby planowanych inwestycji. Oczekujemy dalszego zwiększenia popytu zarówno w Warszawie, jak i w pozostałych regionach. Czynsze utrzymają się na stabilnym poziomie z niewielką tendencją zwyżkową. • Rynek biurowy: Ze względu na małą dostępność wolnej powierzchni w lokalizacjach poza centrum najemcy mogą zostać zmuszeni do szukania powierzchni w obrębie COB. Efektywne stawki czynszu w lokalizacjach poza centrum mogą wzrosnąć, podczas gdy w centrum powinna je cechować stabilność lub niewielka tendencja spadkowa. • Rynek handlowy: Obecnie deweloperzy zainteresowani są głównie małymi i średnimi miastami, które nadal nie są nasycone pod względem nowoczesnej powierzchni handlowej. Biorąc pod uwagę aktywność najemców, stawki czynszu w najlepszych lokalizacjach będą wzrastać. Utrzyma się trend zmiany lokalizacji przez najemców na lokale w nowo otwieranych obiektach, jak również w najlepszych istniejących centrach handlowych. 3 | COLLIERS INTERNATIONAL PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | GOSPODARKA Gospodarka GŁÓWNE WSKAŹNIKI EKONOMICZNE PKB 4,2% Bezrobocie 12,2% ZARYS OGÓLNY Inflacja 4,6% • W pierwszej połowie 2011 polska gospodarka rozwijała się w stabilnie, utrzymując PKB (mld EUR) PKB (%) 560 7,0 480 6,0 400 5,0 320 4,0 240 3,0 160 2,0 80 1,0 0 0,0 w obu kwartałach tempo wzrostu powyżej 4%. Wstępne szacunki wskazują, że koniunktura gospodarcza w II kw. była nieznacznie słabsza w porównaniu do poprzedniego okresu. Mimo to eksperci GUS przewidują, że zostanie zachowana dynamika wzrostu odnotowana w I kw. • Wzrost PKB w II kw. był napędzany wysokim popytem konsumpcyjnym oraz rosnącą produkcją budowlano-montażową. W porównaniu do poprzedniego kwartału zmniejszył się poziom produkcji przemysłowej. Zanotowany w trakcie pierwszych trzech miesięcy roku wzrost popytu inwestycyjnego (6% r/r) powinien utrzymać się również w kolejnym kwartale. • Zgodnie z oczekiwaniami I połowa roku przyniosła wzrost poziomu inflacji, która w I i II kwartale wyniosła odpowiednio 3,8% i 4,6%. Aby zapobiec kolejnym wzrostom, Rada Polityki Pieniężnej podnosiła podstawowe stopy procentowe aż cztery razy w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2011 roku. • Pomimo spadku w II kw. (12,2% wobec 13,1% w I kw. 2011) bezrobocie utrzymało się na względnie wysokim poziomie przez całe I półrocze. Stopa bezrobocia na koniec czerwca 2011 wyniosła 11,8% i była najniższa od początku roku. Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów BEZROBOCIE (%) 25 20 15 • Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw pod koniec czerwca 2011 wyniosło 3 600,47 PLN, co stanowi 5,8% wzrost wobec czerwca 2010. Natomiast przeciętne miesięczne wynagrodzenie w I połowie 2011 roku zwiększyło się o 4,6% r/r. • Ministerstwo Gospodarki poinformowało, że napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2011 roku wyniósł 4,2 mld EUR. Polska nadal pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów, głównie dzięki stabilnej sytuacji ekonomicznej oraz politycznej, wykwalifikowanej sile roboczej, jak również konkurencyjnym kosztom pracy. Warto wspomnieć, że w I półroczu odnotowano znaczący wzrost aktywności inwestycyjnej w specjalnych strefach ekonomicznych. 10 5 0 PROGNOZY • Druga połowa roku przyniesie spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego. Według szacunków NBP produkt krajowy brutto w 2011 roku ukształtuje się na poziomie 4%. • Analitycy przewidują, że dwa kolejne kwartały przyniosą spadek inflacji. Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów • W nadchodzących miesiącach bezrobocie będzie powoli spadać – głównie dzięki zwiększonemu zapotrzebowaniu na pracowników sezonowych. Zdaniem ekspertów stopa bezrobocia na koniec roku wyniesie około 11,5%. INFLACJA (%) 5 4 3 2 1 0 Źródło: GUS, Ministerstwo Finansów 4 | COLLIERS INTERNATIONAL • Według Ministerstwa Gospodarki całkowity napływ BIZ w 2011 roku może przekroczyć 10 mld EUR. Największa aktywność inwestycyjna jest przewidywana na II połowę roku. PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK INWESTYCYJNY Rynek inwestycyjny GŁÓWNE WSKAŹNIKI INWESTYCYJNE ZARYS OGÓLNY Wolumen transakcji • W pierwszej połowie 2011 roku obserwowano stabilizację poziomu stóp kapitalizacji 960 mln EUR Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości: Biura 6,7% Obiekty handlowe 6,7% Magazyny 8,0% dla obiektów wszystkich klas. • Zmiany w poziomie cen będą zależne przede wszystkim od wpływu kryzysu sektora finansów publicznych. • Z uwagi na wysoką płynność Polska utrzymała pozycję lidera i jest wciąż uznawana przez międzynarodowych inwestorów za najlepsze miejsce do lokowania kapitału w regionie Europy Wschodniej. • Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych zamkniętych w I połowie 2011 roku STOPY ZWROTU Z NAJLEPSZYCH NIERUCHOMOŚCI wyniósł ca. 960 mln EUR. 14% • Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się nieruchomości biurowe 12% (53,5% całkowitego wolumenu transakcji) oraz handlowe (38,5%). Udział nieruchomości magazynowych stanowił 8%. Nie odnotowano żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości hotelowych. 10% 8% 6% • Inwestorzy austriaccy (głównie z uwagi na zakup przez CA Immo udziałów w portfolio 4% Europolis) oraz niemieccy zdominowali rynek pod względem wielkości wolumenu zamkniętych transakcji. Następni w kolejności byli inwestorzy z Wielkiej Brytanii. 2% 0% • W pierwszej połowie roku poziom aktywności na rynku warszawskim stanowił ok. 83% Magazyny Obiekty handlowe Biura wolumenu transakcji sfinalizowanych w 2011 roku i wyniósł 795 mln EUR. Popyt inwestycyjny w miastach regionalnych ukształtował się na poziomie 165 mln EUR, co świadczy o utrzymującej się płynności również na rynkach poza Warszawą. Źródło: Colliers International PROGNOZY WOLUMEN TRANSAKCJI (mln EUR) 5 000 4 000 3 000 • Dzięki dobrej kondycji makroekonomicznej Polska nadal jest głównym motorem napędzającym aktywność inwestycyjną w regionie. • Kolejne miesiące 2011 roku przyniosą dalsze pogłębianie różnic w cenie między najlepszymi nieruchomościami a obiektami niższej klasy. • Według inwestorów korzystna dynamika leasingu oraz oczekiwana „luka w podaży” w największych miastach będą podstawowymi czynnikami aktywizującymi rynek. 2 000 1 000 0 • W perspektywie średnioterminowej najważniejszymi graczami na rynku inwestycyjnym pozostaną fundusze inwestycyjne, które mają możliwość przeprowadzania transakcji w oparciu o finansowanie własne lub niską dźwignię finansową. • Mimo to niektóre fundusze bardziej selektywnie podchodzą do swoich inwestycji Żródło: Colliers International i mogą być skłonne do sprzedaży projektów, o ile oferowana cena spełnia ich oczekiwania. • Stabilizacja stóp kapitalizacji w perspektywie średnioterminowej będzie zależała od sytuacji makroekonomicznej strefy Euro oraz regionu Europy Wschodniej – szczególnie w kwestii zadłużenia sektora finansów publicznych. • Biorąc pod uwagę fakt, iż kilka transakcji jest w trakcie procesu due diligence, bądź zbliża się do tego etapu, oczekujemy, że całkowita aktywność inwestycyjna w bieżącym roku ukształtuje się na podobnym poziomie co w 2010 roku. 5 | COLLIERS INTERNATIONAL PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH Rynek gruntów inwestycyjnych TRENDY 2011 Grunty pod inwestycje biurowe PODAŻ POPYT CENY Źródło: Colliers International TRENDY 2011 Grunty pod inwestycje handlowe PODAŻ POPYT ZARYS OGÓLNY • Rynek gruntów inwestycyjnych zaczął się ożywiać po kryzysie, czego pierwszymi oznakami były transakcje zawarte w ostatnich tygodniach 2010 roku. Wzrost odnotowano w I połowie 2011 roku, gdy wartość kolejnych transakcji sprzedaży gruntów inwestycyjnych przekroczyła 125 mln EUR. • W przeciwieństwie do drugiego półrocza 2010 zaobserwowano wzrost liczby spółek (z własnymi i potwierdzonymi środkami finansowymi) zainteresowanych zakupem gruntów inwestycyjnych. • Dla terenów inwestycyjnych z ważnymi warunkami zabudowy (WZiZT) lub lokalnymi planami (MPZP), proces sprzedaży – od wejścia z ofertą na rynek do ostatecznego przeniesienia własności – rozciągnął się znacznie w czasie i często trwa do 12 miesięcy. W przypadku gruntów bez wyżej wymienionych dokumentów lub z dokumentami wymagającymi zmian proces może trwać od 1,5 roku do nawet 2 lat. • Dzisiejszy rynek, pomimo finalizacji znaczących transakcji i wielu kolejnych nadchodzących, nie może być porównywany do tego sprzed kryzysu. Jedyne podobieństwo, które można zaobserwować, to wciąż nadarzające się wyjątkowe okazje nabycia gruntów inwestycyjnych w bardzo dobrej lokalizacji za rozsądną cenę. Takie tereny mogą przyciągnąć kilku lub nawet kilkunastu inwestorów, których możliwości finansowe i potencjał inwestycyjny powinny jednak zostać zweryfikowane. CENY Źródło: Colliers International • Obszary dobrze przygotowane pod proces inwestycyjny w zakresie możliwości technicznych, prawnych i planistycznych są wyceniane relatywnie wyżej. Dodatkowym czynnikiem zwiększającym ich wartość jest dobra lokalizacja. TRENDY TRENDY 2011 Grunty pod inwestycje mieszkaniowe • Zaobserwowano utrzymujący się trend dominacji kupującego w procesie transakcji. PODAŻ • Choć liczba zawartych transakcji jest niewielka (ze względu na trudności POPYT • Wahania w światowej gospodarce i zawirowania polityczne, zwłaszcza w Unii CENY Źródło: Colliers International w finansowaniu projektów komercyjnych), ich wartość osiągnęła imponujący poziom. Europejskiej, powodują, że inwestorzy wstrzymują oddech. Warto podkreślić, że czasami może to mieć wpływ na transakcje, prowadząc do ponownego rozpatrzenia oferty, ceny ngruntu, a także do odroczenia zamknięcia procesu. • Negatywny wpływ na rynek ma niewłaściwe podejście władz lokalnych, zwłaszcza w Krakowie i Warszawie, oraz wydawanie pozwoleń na budowę nieadekwatnych do dzisiejszych realiów. Powoduje to znaczne wydłużenie procesu inwestycyjnego. CENY I TRANSAKCJE • Pierwsza połowa roku przyniosła kilka znaczących transakcji. Inwestorzy i deweloperzy kupili grunty o wartości 150 mln EUR. Wartość ta jest imponująca, mimo niewielkiej liczby transakcji. • Wydaje się, że ceny gruntów inwestycyjnych we wszystkich sektorach – głównie w biurowym, mieszkaniowym oraz handlowym (powierzchnia sprzedaży powyżej 2 000 m2) ustabilizowały się. Dotyczy to zarówno obszarów, gdzie spadki cen były największe, jak i tych, gdzie ceny osiągnęły najwyższy poziom. • Ceny za m2 gruntu pod centra handlowe w obrębie Warszawy kształtują się w przedziale 300-600 EUR. Poza Warszawą ceny są niższe i osiągają poziom między 120 a 450 EUR/m2. W przypadku gruntów pod parki handlowe można spodziewać się cen między 150-190 EUR/m2. Cena zależy od lokalizacji, nasycenia lokalnego rynku i potencjalnych gruntów inwestycyjnych. 6 | COLLIERS INTERNATIONAL PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH WYBRANE TRANSAKCJE SPRZEDAŻY W I PÓŁROCZU 2011r. INWESTOR LOKALIZACJA J.W. Construction Dom Development Echo Investment Echo Investment Kasprzaka Warszawa Powązkowska Warszawa Konstruktorska Warszawa Hotel Mercure Warszawa POW. (ha) WARTOŚĆ TRANSAKCJI (mln PLN) 8,1 174 9,9 168 7,4 63 b/d 125 PROGNOZY • Obecnie prowadzone negocjacje i już zawarte umowy wstępne pozwalają ocenić rynek gruntów jako obiecujący i mający szansę osiągnąć w 2011 roku kwotę 0,3-0,375 mld EUR. • Grunty przeznaczone pod biura w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Jeśli chodzi o Trójmiasto i Poznań, projekty rozpoczęte w okresie kryzysu zostały przywrócone, a nowe transakcje mają dużą szansę realizacji, jednak w mniejszym stopniu niż w Warszawie lub Wrocławiu. • Brak dostępnych lokali mieszkaniowych, który nastąpił w efekcie przerwy inwestycyjnej związanej z kryzysem, ma wpływ na obecne znaczne ożywienie w działalności deweloperów. W kręgu ich zainteresowań znajdą się duże i średnie miasta. Źródło: Colliers International • Tereny inwestycyjne przeznaczone pod centra handlowe i parki handlowe będą CENY ZA GRUNT POD INWESTYCJE BIUROWE (EUR/m² GLA) cieszyć się zainteresowaniem wielu polskich i zagranicznych firm. MIASTO/REGION MIN. MAX. ŚREDNIA Warszawa: COB Kraków 300 850 575 150 350 250 Łódź 100 150 125 Poznań 165 300 233 Górny Śląsk 75 150 113 Trójmiasto 100 350 225 Wrocław 100 450 275 • Rozwój rynku turystycznego i zbliżające się mistrzostwa Euro 2012 w Polsce, nadal znacząco będą się przyczyniać do rozwoju zarówno sieci hotelowych, jak i pojedynczych obiektów hotelowych. Sfinalizowane, jak i przyszłe transakcje mają jednak niższą wartość w porównaniu do reszty rynku nieruchomości DZIAŁ GRUNTÓW INWESTYCYJNYCH – TRWAJĄCE PROJEKTY W 2011r. – REPREZENTACJA SPRZEDAJĄCEGO Źródło: Colliers International KLIENT CENY ZA GRUNT POD INWESTYCJE MIESZKANIOWE (EUR/m² PUM) MIASTO/REGION MIN. MAX. ŚREDNIA Warszawa COB Warszawa poza COB Kraków 300 700 500 140 350 245 120 450 285 Łódź 80 200 140 Poznań 80 300 190 Górny Śląsk 60 200 130 Trójmiasto 100 300 200 Wrocław 130 350 240 Źródło: Colliers International PROJEKT OBSZAR (ha) POTENCJAŁ INWESTYCYJNY (m²) CENA WYWOŁAWCZA (mln PLN) FSO SA Toruńska, Warszawa Handlowy 6,00 50 000 38 FSO SA Żerański Chanel, Warszawa Wielofunkcyjny 8,26 50 000 47 FSO SA Falenica, Warszawa Mieszkaniowy 2,80 25 000 12 KCI SA Poznańska, Kraków Mieszkaniowy 2,50 33 000 b/a KCI SA Rybitwy, Kraków Handlowy 14,80 b/d b/a Sita Suez Group Brzezińska, Łódź Mieszkaniowy 11,00 b/d 12 Sita Suez Group Darwina, Kraków Mieszkaniowy 1,80 b/d 5 IGD Silesia Sp. z o.o. Bukowińska, Warszawa Mieszkaniowy 0,60 21 500 45 IGD Mokotów Sp. z o.o. Emerald Tower, Warszawa Biurowy 0,40 20 000 45 BRJ Investment Beethovena II, Warszawa Biurowy 0,91 16 000 34 BP Investment Beethovena I, Warszawa Biurowy 4,41 b/d 70 Hala Koszyki Savleigh Hala Koszyki, Warszawa Wielofunkcyjny 0,94 20 000 48 Metsa Tissue/Konstans Konstancin-Jeziorna Wielofunkcyjny b/a 120 000 b/a Mor Eden Towers Grzybowska, Warszawa Mieszkaniowy 0,60 26 850 72 Drewnica Development Stocznia Gdańska, Gdańsk Wielofunkcyjny 20,20 230 000 136 Vantage Development Promenady Wrocławskie, Wrocław Wielofunkcyjny 15,10 b/d b/a Nowe Ogrody 4 Sp. z o.o. Droga Męczenników Majdanka, Lublin Mieszkaniowy 6,90 75 600 65 Źródło: Colliers International 7 | COLLIERS INTERNATIONAL FUNKCJA PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK MAGAZYNOWY Rynek magazynowy TRENDY 2011 PODAŻ ZARYS OGÓLNY • Pierwsze półrocze 2011 roku przyniosło widoczny wzrost liczby nowych inwestycji POPYT magazynowych. W dwóch kwartałach ukończono blisko 140 000 m² w dziesięciu projektach, z czego ponad 75% w drugim kwartale. Całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2011r. wynosiły około 6,5 mln m². Obecnie w aktywnej budowie znajduje się około 347 000 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. CZYNSZE PUSTOSTANY • W dwóch kwartałach 2011r. wolumen transakcji wyniósł około 800 000 m², z czego Źródło: Colliers International ponad 51% stanowiły umowy podpisane w II kwartale. W porównaniu do pierwszych trzech miesięcy roku nastąpił wzrost wolumenu transakcji o blisko 7%. Ponad 64% ogółu transakcji stanowiły nowe umowy, pozostałe 36 % to renegocjacje i ekspansje. • Współczynnik powierzchni niewynajętej w stosunku do ostatnich dwóch kwartałów DEWELOPERZY – UDZIAŁ W RYNKU WG ISTNIEJĄCEJ PODAŻY wykazał niewielką tendencję spadkową i na koniec II kwartału 2011r. wynosił 13,3%. • Czynsze za powierzchnie magazynowe pozostają generalnie na stabilnym poziomie z niewielką tendencją wzrostową. Wzrost stawek czynszu obserwuje się w regionach, wyróżniających się niskim współczynnikiem dostępnych powierzchni np. w Krakowie, Poznaniu czy na Górnym Śląsku. 2% 32% 31% PODAŻ • Warszawa – całkowita podaż powierzchni magazynowych w trzech warszawskich 2% 4% 2% 8% 19% ProLogis SEGRO Panattoni MLP Europolis PointPark Properties Inni Goodman Źródło: Colliers International CAŁKOWITA PODAŻ 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 strefach na koniec II kwartału 2011 wyniosła blisko 2,5 mln m² (w stosunku do I kwartału podaż zwiększyła się o ponad 48 000 m²). Ponad 65,8% warszawskich zasobów zlokalizowanych jest w warszawskiej strefie II. Na koniec II kwartału w fazie czynnej budowy znajdowało się ponad 26 000 m² powierzchni magazynowej (strefa I i II), w fazie planowania - 1,2 mln m² powierzchni z czego 61% w warszawskiej strefie II. • Polska Centralna – zasoby powierzchni magazynowych na koniec I półrocza wyniosły niewiele ponad 930 000 m². Do użytku został oddany jeden obiekt w Tulipan Park Łódź, tak zwany ‘small business unit’ oferujący małe moduły. Obecnie w budowie znajduje się około 22 000 m². • Poznań – powierzchnia magazynowa w I półroczu 2011r. zwiększyła się o blisko 21 500 m². Do użytku zostały oddane dwa obiekty w Panattoni Park Poznań I. Istniejąca podaż zwiększyła się obecnie do blisko 824 000 m², natomiast powierzchnia obiektów będących aktualnie w budowie to około 54 5 00 m². • Górny Śląsk – jest drugim co do wielkości rynkiem nieruchomości magazynowych w Polsce. Obecna podaż wynosi ponad 1,23 mln m². Powierzchnia znajdująca się aktualnie w budowie to ponad 80 000 m². • Kraków – pod względem istniejącej podaży jest to jeden z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Istniejąca podaż na koniec II kwartału 2011r. wynosiła niewiele ponad 81 000 m². W I półroczu zostało oddane do użytku ponad 13 000 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. W budowie obecnie jest około 33 000 m². • Wrocław – całkowita powierzchnia magazynowa to ponad 617 000 m². Obecnie w budowie znajduje się około 67 000 m². • Gdańsk – zasoby powierzchni magazynowych na koniec II kwartału 2011 wyniosły około 134 000 m². • Toruń – podaż powierzchni magazynowej wynosi obecnie 95 600 tys. m². W trakcie budowy jest obecnie zaledwie jeden budynek o powierzchni 1100 m², w fazie planowania na koniec II kwartału 2011r. było natomiast około 100 000 m². Źródło: Colliers International 8 | COLLIERS INTERNATIONAL • Szczecin – biorąc pod uwagę istniejącą podaż powierzchni magazynowych w Polsce, Szczecin jest najmniejszym rynkiem. Całkowite zasoby na koniec II kwartału wynosiły niespełna 42 000 m². PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK MAGAZYNOWY POPYT WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU W I PÓŁROCZU 2011r. • Warszawa – popyt na powierzchnie magazynowe w I półroczu 2011 był stosunkowo wysoki. Wynajętych zostało blisko 371 000 m2 powierzchni magazynowych, co stanowiło około 43% wolumenu transakcji dla całej Polski. Najwięcej powierzchni bo ponad 184 000 m² wynajęto w strefie II. NAJEMCA POW. (m²) BUDYNEK TK Maxx 25 500 Goodman Wrocław Hellmann Worldwide Logistics • Polska Centralna – całkowita powierzchnia wynajęta w dwóch kwartałach 2011r. wyniosła ponad 78 800 m², z czego około 77% wynajęto tylko w II kwartale. • Poznań – powierzchnia wynajęta w I półroczu osiągnęła poziom ponad 70 000 m². 20 000 Tulipan Park Stryków Faurecia 17 600 Panattoni Park Gorzów Rhenus Contract Logistics 16 900 ProLogis Park Błonie Valeo 16 700 Cracow Airport Logistics Center Tech Data 15 900 Panattoni Park Święcice • Wrocław – w I półroczu 2011r. podpisano 14 umów najmu na łączną powierzchnię Willson & Brown 12 000 Manhattan Business & Distribution Center RUCH S.A. 12 000 Annopol Logistic Park • Gdańsk – w okresie od stycznia do czerwca 2011 wynajęto blisko 25 000 m². • Szczecin – w dwóch kwartałach odnotowano niewielką aktywność najemców, Geodis 10 000 ProLogis Park Wrocław Źródło: Colliers International Ponad 56% powierzchni wynajętej przypadło na I kwartał b.r. • Górny Śląsk – w pierwszych sześciu miesiącach 2011 roku podpisano 32 umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 159 000 m². Pod względem wolumenu transakcji Górny Śląsk plasuje się na drugim miejscu po Warszawie. • Kraków – podpisano 5 umów najmu na niewiele ponad 28 000 m², z czego przeważającą większość w II kwartale. ponad 84 000 m². podpisane zostały zaledwie dwie umowy na łączną powierzchnię 9 000 m². • Toruń – w dwóch pierwszych kwartałach nie odnotowano żadnej transakcji najmu, co związane jest brakiem dostępności powierzchni magazynowej. DOSTĘPNE POWIERZCHNIE WSPÓŁCZYNNIK DOSTĘPNYCH POWIERZCHNI • Współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce na koniec II kwartału 2011 zmniejszył się o 1,36% w stosunku do I kwartału i wynosił 13,02%. 70% 63,1% • Warszawa – współczynnik wolnych powierzchni na koniec II kwartału wyniósł 19,3% (19,8% w I kwartale). Dla poszczególnych stref kształtował się odpowiednio na poziomie 12,3% (strefa I), 21,3% (strefa II), 19,4% (strefa III). 60% 50% • Miasta regionalne – najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotował Toruń (0,0%), Kraków (0,6%) i Gdańsk (5,5%), najwyższy Szczecin (63,1%), Region Polski Centralnej (13%) i Wrocław (9,65%). Największy spadek poziomu powierzchni niewynajętej w stosunku do poprzedniego kwartału odnotowano w Szczecinie, Wrocławiu i Krakowie. 40% 30% 19,3% 20% 13,0% 9,7% 5,5% 5,7% 7,6% 10% 0,6% STAWKI CZYNSZU 0% • Tendencja spadkowa, zapoczątkowana w 2009 i utrzymująca się w 2010r., wyraźnie wyhamowała. Od końca 2010 obserwowana była stabilizacja stawek czynszu na większości rynków. I półrocze 2011r. to generalnie kontynuacja tego trendu na całym rynku powierzchni magazynowych, niewielką tendencją wzrostową obserwujemy tylko na rynkach, gdzie występuje niski współczynnik powierzchni dostępnych. Źródło: Colliers International EFEKTYWNE STAWKI CZYNSZU (EUR/m²) PROGNOZY REGION MIN. MAX. • Obserwuje się wzrost liczby planowanych inwestycji w dużej części spekulacyjnych. Warszawa I 4,00 5,50 Warszawa II 2,20 2,80 Warszawa III 2,10 2,50 Na zainteresowanie deweloperów mogą liczyć przede wszystkim rynki o niskich współczynnikach powierzchni wolnej i małej całkowitej podaży powierzchni magazynowej np. Kraków i Gdańsk. Polska Centralna 2,10 2,85 Poznań 2,45 2,85 Górny Śląsk 2,50 2,95 Kraków 3,50 4,50 Wrocław 2,50 3,00 Gdańsk 2,90 3,30 Szczecin 2,40 2,85 Źródło: Colliers International 9 | COLLIERS INTERNATIONAL • W dalszym ciągu projekty BTS będą cieszyły się zainteresowaniem najemców. • Prognozuje się dalszy wzrost popytu zarówno w rejonie Warszawy (szczególnie w II strefie, gdzie współczynnik wolnej powierzchni wciąż jest wysoki, co przekłada się na korzystne warunki najmu), jak również w pozostałych regionach Polski. • Można oczekiwać, że stawki czynszu pozostaną w najbliższym czasie stabilne, jednakże na rynkach, które cechuje niedobór powierzchni, będziemy nadal obserwować tendencję zwyżkową. PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK BIUROWY Rynek biurowy TRENDY 2011 PODAŻ ZARYS OGÓLNY • Nowa podaż powierzchni biurowych oddanych do użytku w I połowie 2011r. w Polsce POPYT była niewielka. Łącznie w Warszawie i na 8 największych rynkach regionalnych ukończono nieco ponad 95 000 m2, co stanowi zaledwie 37% nowej podaży dostarczonej w I połowie 2010r. CZYNSZE • Aktywność na rynku najmu pozostawała na wysokim poziomie. Rosnący popyt PUSTOSTANY na powierzchnie biurowe w połączeniu z niewielką podażą sprawił, że współczynnik niewynajętych powierzchni obniżył się zarówno w Warszawie, jak i na wszystkich obserwowanych rynkach regionalnych. • Firmy z większą pewnością myślą o rozwoju działalności biznesowej i starają się zabezpieczyć duże powierzchnie biurowe na korzystnych warunkach. GŁÓWNE WSKAŹNIKI PODAŻ (m2) MIASTO Warszawa WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW (%) 3 505 035 6,2 Kraków 414 420 11,7 Wrocław 311 330 4,3 Poznań 195 580 11,3 Trójmiasto 225 180 14,6 Katowice 184 730 19,3 Łódź 181 590 22,3 Lublin 61 980 10,5 Szczecin 43 060 4,4 • Jak dotąd rok 2011 stoi pod znakiem umów typu pre-lease. Udział umów tego typu w całkowitym wolumenie wynajętej powierzchni rośnie, co jest znakiem ożywienia na rynku i jego dobrej kondycji. PODAŻ • Warszawa – w I połowie 2011r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w stolicy nieznacznie wzrosły i osiągnęły 3 505 035 m2. Ukończono 28 353 m2 w ramach 4 budynków biurowych. Dwa z nich – Platinium IV (13 000 m2) i Racławicka Point (1 918 m2) zostały oddane do użytku na Mokotowie (w strefie Południowej Górnej), natomiast dwa pozostałe w Centrum Warszawy – Pałac Młodziejowskiego (4 964 m2) i Mokotowska Square (8 471 m2). Obecnie około 115 000 m2 znajduje się w budowie z planowaną datą ukończenia jeszcze w 2011 r. Najwięcej nowej powierzchni zostanie oddane do użytku w Centralnym Obszarze Biznesowym (COB) i na Mokotowie. • Miasta regionalne – nowa podaż w I połowie roku wyniosła blisko 68 000 m2. Największy przyrost nowej powierzchni zanotował Kraków, gdzie oddano do użytku niemal 26 400 m2 w ramach m.in. 2 budynków Bonarka4Business (15 694 m2) i I fazy projektu Green Office (8 000 m2). Lublin był drugą lokalizacją, wśród miast regionalnych, o największej nowej podaży – na rynek trafił Gray Office Park A (13 500 m2). Trzecie miejsce przypadło Trójmiastu dzięki ukończeniu Allcon Park 3 (9 116 m2). Źródło: Colliers International STRUKTURA POPYTU 6% 25% POPYT 30% 39% Ekspansje Przedłużenia i renegocjacje Nowe umowy z wyłączeniem umów typu pre-lease Umowy typu pre-lease Źródło: Colliers International POPYT (w tys. m2) • Warszawa – aktywność najemców w I połowie 2011r. przekroczyła 320 000 m2, co w porównaniu z wynikami za I połowę 2010r. stanowi wzrost rzędu 46%. 35% wynajętej powierzchni było zlokalizowane w COB. Spośród lokalizacji poza centrum Mokotów cieszył się największą popularnością wśród najemców, a jego udział w całkowitej aktywności wyniósł 32%. Większość transakcji stanowiły małe umowy dotyczące najmu powierzchni poniżej 1 000 m2, podczas gdy średnia wielkość umowy najmu w analizowanym okresie wyniosła 1 063 m2. Zawarto 9 transakcji najmu na powierzchnię o wielkości ponad 5 000 m2. W porównaniu z I połową 2010 udział renegocjacji i przedłużeń spadł o 6 punktów procentowych do 30%, natomiast udział umów typu pre-lease znacznie wzrósł do 25% w porównaniu z 5% w analogicznym okresie 2010r. Największe umowy najmu w I połowie 2011r. to umowa typu pre-lease na 43 500 m2 podpisana przez TP SA oraz przedłużenie umowy najmu 11 000 m2 przez Ernst & Young w budynku Rondo 1. • Miasta regionalne – powoli ale systematycznie miasta regionalne odzyskują znaczenie. W I połowie 2011r. doszło do zawarcia transakcji na ponad 155 000 m2. Największą aktywność najemców zaobserwowano w Krakowie (blisko 50 000 m2) i Poznaniu (ponad 30 000 m2). Większość transakcji stanowiły nowe umowy najmu. Udział renegocjacji i przedłużeń w całkowitej aktywności wyniósł 27%, natomiast umów typu pre-lease 26%. I połowę 2011r. cechowała wysoka aktywność najemców z sektora BPO. Do największych transakcji należą: przedłużenie umowy 16 000 m2 przez firmę Shell w budynku KBP 400 w Krakowie, umowy typu pre-lease na 14 600 m2 Grupy Allegro w projekcie Pixel w Poznaniu i 11 500 m2 Infosys BPO Poland w projekcie Green Horizon w Łodzi. 350 300 250 200 150 100 50 0 I poł. II poł. I poł. II poł. I poł. II poł. I poł. 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 Źródło: Colliers International 10 | COLLIERS INTERNATIONAL PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK BIUROWY DOSTĘPNE POWIERZCHNIE WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU W I PÓŁROCZU 2011r. • Warszawa – średni współczynnik niewynajętej powierzchni dla całej Warszawy malał POWIERZCHNIA BUDYNEK (m2) Pre-lease: Miasteczko TP / Warszawa 43 700 Renegocjacja/ KBP 400 / przedłużenie: Kraków 16 000 NAJEMCA TP SA Shell Pre-lease: Grupa Allegro Infosys BPO Poland Ernst & Young SABRE Frontex Rabobank Group 14 600 Pre-lease: 11 500 Renegocjacja/ przedłużenie: 11 000 Przedłużenie + ekspansja: 8 900 Przedłużenie + ekspansja: 8 800 Pre-lease: 2 840 Pixel / Poznań Green Horizon / Łódź na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy i na koniec I połowy 2011r. wyniósł 6,17%. Współczynnik wolnej powierzchni w COB, który rósł od końca 2008r., ustabilizował się na poziomie powyżej 8%. W lokalizacjach poza centrum, ze względu na niską nową podaż, współczynnik wolnej powierzchni nadal utrzymuje tendencję spadkową. Na koniec I połowy 2011 wyniósł 5,2%. • Miasta regionalne – współczynniki niewynajętej powierzchni w miastach regionalnych wynoszą od 4,3% we Wrocławiu do 22,3% w Łodzi. W porównaniu z wielkościami odnotowanymi na koniec 2010r. i na koniec I kw. 2011 prawie we wszystkich miastach doszło do spadku liczby wolnej powierzchni, co można tłumaczyć wysoką aktywnością najemców w I połowie 2011r. i ograniczoną nową podażą wchodzącą na rynek. Rondo 1 / Warszawa STAWKI CZYNSZU Buma Square / Kraków Rondo 1 / Warszawa Senator / Warszawa Źródło: Colliers International • Warszawa – średnie stawki wywoławcze pozostają stabilne na poziomie 21,5 EUR / m2 /miesiąc w COB i 15,5 EUR /m2 /miesiąc poza centrum. Ze względu na relatywnie dużą ilość niewynajętej powierzchni w centrum niektóre budynki w COB oferują powierzchnię już w cenie 16-19 EUR /m2 /miesiąc. W wynajętych w znacznym stopniu budynkach klasy A w najlepszych lokalizacjach, powierzchnia oferowana jest nawet za 25-28 EUR/m2 /miesiąc. • Miasta regionalne – stawki czynszu utrzymują się w przedziale 12-15 EUR /m2 /miesiąc. Najniższe czynsze wywoławcze pozostają w Katowicach i Łodzi, natomiast najwyższe w Poznaniu i Wrocławiu. WSPÓŁCZYNNIK POWIERZCHNI WOLNYCH W CENTRUM I POZA CENTRUM PROGNOZY • Ze względu na małą dostępność wolnej powierzchni w lokalizacjach poza centrum 9% najemcy mogą zostać zmuszeni do szukania powierzchni w obrębie COB. 8% • Ukończenie kolejnych projektów w centrum miasta, które w znacznej mierze pozostają 7% niewynajęte, może powierzchni w COB. 6% 5% spowodować dalszy wzrost współczynnika niewynajętej • Efektywne stawki czynszu w lokalizacjach poza centrum mogą wzrosnąć, podczas gdy 4% w centrum powinna je cechować stabilność lub niewielka tendencja spadkowa. 3% • Umowy typu pre-lease będą nadal popularnym wśród najemców rozwiązaniem, 2% pozwalającym na zabezpieczenie powierzchni w pożądanej lokalizacji, na atrakcyjnych warunkach. 1% 0% I poł. II poł. I poł. II poł. I poł. II poł. 2008 2008 2009 2009 2010 2010 Centrum I poł. 2011 Poza Centrum ŚREDNIE OFERTOWE STAWKI CZYNSZU MIASTO MIN. (EUR/m2) MAX. (EUR/m2) Warszawa COB 19,0 24,0 Warszawa poza COB 13,0 16,0 Kraków 12,0 15,0 13,5 14,5 15,5 16,5 Katowice 13,5 12,0 15,0 13,5 Łódź 11,0 12,5 Poznań Trójmiasto przewyższyć ilość powierzchni dostarczonej w I połowie roku. Jeśli popyt na powierzchnię pozostanie na obecnym poziomie, nowa podaż pozwoli na utrzymanie stabilnej sytuacji na większości rynków. • Trójmiasto zaobserwuje największy wzrost zasobów powierzchni biurowych wśród Źródło: Colliers International Wrocław • Nowa podaż planowana na II połowę 2011r. na rynkach regionalnych powinna Źródło: Colliers International 11 | COLLIERS INTERNATIONAL miast regionalnych. W związku z tym lokalizacja ta może być narażona na wzrost współczynnika niewynajętych powierzchni. W celu przyciągnięcia najemców deweloperzy mogą zostać zmuszeni do oferowania atrakcyjniejszych warunków najmu. PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK HANDLOWY Rynek handlowy TRENDY 2011 PODAŻ ZARYS OGÓLNY POPYT • W pierwszej połowie 2011 roku rynek handlowy w Polsce ożywił się, zarówno pod względem podaży, jak i popytu. CZYNSZE • Deweloperzy powracają na rynek, prezentując swoje plany dalszej ekspansji w nadchodzących latach. W I połowie 2011 na polski rynek dostarczono ponad 250 000 m² nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi 13% wzrost w stosunku do porównywalnego okresu w roku poprzednim. PUSTOSTANY • Patrząc na aktywność najemców na polskim rynku, pierwsza połowa 2011 może być uznana za relatywnie optymistyczną. Jednym z powodów są relatywnie korzystne warunki rynkowe. Przykładowo w czerwcu 2011 sprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła o 10,9% w porównaniu do roku poprzedniego. Poza tym, nadal istnieje wiele potencjalnych lokalizacji, które mogą być postrzegane za interesujące dla dalszej ekspansji sieci detalicznych. Na rynku pojawiło się również kilka nowych marek, wcześniej w Polsce nieobecnych. PODAŻ W UJĘCIU ROCZNYM ORAZ CAŁKOWITA m² mln m² 900 000 9 800 000 8 700 000 7 600 000 6 500 000 5 400 000 4 300 000 3 200 000 2 100 000 1 0 0 Roczna podaż Całkowita podaż Źródło: Colliers International GŁÓWNE OBIEKTY HANDLOWE, KTÓRYCH OTWARCIE PLANOWANE JEST NA II PÓŁROCZE 2011r. MIASTO PROJEKT DEWELOPER POW. (m²) PODAŻ • Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła na koniec I połowy 2011 blisko 8,22 mln m². • Ponad 60% powierzchni jest zlokalizowane w ośmiu głównych miejskich aglomeracjach, co przekłada się na ok. 5 mln m². • Aglomeracja warszawska, największy polski rynek handlowy, oferowała na koniec I połowy 2011 ponad 1,42 mln m² nowoczesnej powierzchni, z czego ok. 78% stanowiły centra handlowe. • W I połowie 2011 na polski rynek dostarczono ponad 250 000 m² powierzchni handlowej. Do głównych projektów ukończonych w tym okresie należą: Galeria Słoneczna w Radomiu (42 000 m²), Turawa Park w Opolu (41 000 m²), Galeria Twierdza w Zamościu (27 500 m²) oraz Galeria Leszno (32 000 m²). • Obecnie w budowie znajduje się ponad 700 000 m² powierzchni handlowej, z czego większość w małych i średnich miastach. POPYT • Najemcy są obecnie przychylniej nastawieni do rozwoju swoich sieci handlowych, Kielce CH Echo (rozbudowa) Echo Investment 41 500 Rzeszów Millenium Hall Develop Investment 52 000 zwłaszcza poprzez wkraczanie na rynki regionalne. W miastach średniej wielkości nadal istnieje znaczna luka pod względem obecnych tam marek. Szczecin Galeria Kaskada ECE 43 000 • Zwiększająca się podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w miastach średniej Toruń Toruń Plaza Plaza Centers 33 000 Ostrów Wlk. Galeria Ostrovia Kalisz Galeria Tęcza Saller Group West Investment EF Rank Progress Źródło: Colliers International 37 000 wielkości ułatwia rozwój rynków regionalnych po stronie popytowej. Wiele czołowych międzynarodowych marek, do tej pory obecnych tylko w głównych aglomeracjach Polski, obecnie otwiera swoje sklepy w mniejszych miastach. Jest to możliwe dzięki powstaniu nowoczesnych obiektów handlowych, które spełniają ich wymagania. • Biorąc pod uwagę nowe marki, które pojawiły się na polskim rynku w I połowie 2011, 17 500 warto wspomnieć kilka międzynarodowych marek z sektora mody, w tym Dorothy Perkins, Redgreen, Lindex, oraz serbską markę oferującą bieliznę – Extreme Intimo, która swój pierwszy w Polsce sklep otworzyła w łódzkiej Manufakturze. Dodatkowo, pierwsze sklepy w Polsce otworzyły dwie międzynarodowe marki dziecięce – Catimini w poznańskim Starym Browarze i australisjki Groovy Kids w Centrum Handlowym Reduta w Warszawie. • Nową polską marką założoną w I połowie 2011 jest Harpers Shoes, sieć salonów obuwniczych oferująca buty znanych międzynarodowych marek. Strategia rozwoju sieci zakłada otwarcie do końca 2011 roku kolejnych 10 salonów. 12 | COLLIERS INTERNATIONAL PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | RYNEK HANDLOWY WYBRANE TRANSAKCJE NAJMU W I PÓŁROCZU 2011r. NAJEMCA POW. (m²) BUDYNEK Rossmann 1 350 Manufaktura, Łódź Intermarché 2 800 Galeria Leszno VIP Collection 130 Złote Tarasy, Warszawa TK Maxx 2 870 PH Matarnia, Gdańsk Catimini 56 Stary Browar, Poznań Parfois 105 Krupówki, Zakopane Massimo Dutti 420 Wzgórze, Gdynia Groovy Kids 110 Reduta, Warszawa United Colors of Benetton 123 Janki, Warszawa Źródło: Colliers International DOSTĘPNE POWIERZCHNIE • Poziom pustostanów w 8 głównych polskich aglomeracjach waha się w granicach 0,5-3%. • Najniższy wskaźnik odnotowano w Szczecinie (0,52%) oraz aglomeracji warszawskiej (0,78%), natomiast najwięcej dostępnych powierzchni handlowych zlokalizowanych jest w Trójmieście (prawie 3%). STAWKI CZYNSZU • W kilku ostatnich miesiącach w wybranych lokalizacjach odnotowano nieznaczny wzrost stawek czynszu, zwłaszcza w najlepszych centrach handlowych w głównych polskich miastach. • Najwyższe stawki niezmiennie obserwowane są w Warszawie i Krakowie. Czynsze typu prime, za lokale o powierzchni do 100 m² wynajmowane przez najemców z branży mody, osiągają nawet 80 EUR /m2 /miesiąc w najlepszych centrach handlowych w Krakowie oraz 90 EUR /m2 /miesiąc w Warszawie. • Stawki czynszu w centrach handlowych w Warszawie wahają się między 70-90 EUR /m2 /miesiąc za lokale o powierzchni ok. 100 m², w miastach regionalnych czynsze są o ok. 40% niższe. • Pod względem najlepszych głównych ulic handlowych Warszawa i Kraków nadal są WSPÓŁCZYNNIK PUSTOSTANÓW W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH AGLOMERACJACH 3% 2% 1% 0% Źródło: Colliers International w czołówce. Czynsze w tych lokalizacjach nie zmieniły się w ostatnich miesiącach i wynoszą 75-95 EUR /m2 /miesiąc. Znacznie niższe czynsze obserwowane są na przykład w Łodzi (ulica Piotrkowska) czy Katowicach (ulica 3 Maja), w których centra handlowe przyciągają większość najemców kosztem lokalizacji przy ulicach handlowych. PROGNOZY • W Polsce aktywność deweloperska jest znacząca, co przekłada się na ponad 700 000 m² powierzchni handlowej będącej obecnie w budowie. Deweloperzy głównie zainteresowani są małymi i średnimi miastami, które nadal nie są nasycone pod względem nowoczesnej powierzchni handlowej. • Prognozuje się, że do końca 2011 całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce osiągnie poziom 8,6 mln m², co związane jest z planowanym oddaniem do użytku kilku dużych obiektów handlowych, w tym Millenium Hall w Rzeszowie, Galerii Kaskada w Szczecinie, czy galerii Toruń Plaza. • Spodziewany jest wzrost aktywności najemców. Sytuacja gospodarcza w Polsce jest korzystna, a sieci handlowe będą się starały znaleźć możliwe luki, zwłaszcza w miastach średniej wielkości. • Utrzyma się trend zmiany lokalizacji przez najemców na lokale w nowo otwartych obiektach, jak również w najlepszych istniejących centrach handlowych. • Stopa pustostanów w większości nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie zmaleje w najlepszych centrach handlowych, które są w centrum zainteresowania sieci handlowych, jednak z drugiej strony wzrastająca podaż zaoferuje nową powierzchnię handlową, co powinno ustabilizować sytuację. • Biorąc pod uwagę aktywność najemców, spodziewamy się, że stawki czynszu nieznacznie wzrosną, jednak dotyczyć to będzie przede wszystkim najlepszych lokalizacji handlowych w głównych polskich miastach. 13 | COLLIERS INTERNATIONAL PRZEGLĄD RYNKU NIERUCHOMOŚCI | I POŁOWA 2011 | POLSKA | PODSTAWOWE DEFINICJE PODSTAWOWE DEFINICJE 512 biur w 61 krajach na 6 kontynentach Stany Zjednoczone: 125 Kanada: 38 Ameryka Łacińska: 18 Azja Pacyfik: 214 EMEA: 117 • Roczny przychód w wysokości 1,5 mld USD • Zarządzanie 978,6 mln m2 • Ponad 12 500 pracowników KONTAKT: Dział Doradztwa i Badań Rynku Dominika Jędrak Dyrektor Mobile: + 48 666 819 242 Email: [email protected] COLLIERS INTERNATIONAL POLSKA Pl. Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa Tel. + 48 22 331 78 00 www.colliers.com • Najwyższy czynsz bazowy (transakcyjny): odpowiada najwyższemu, wolnorynkowemu poziomowi czynszów, którego można się spodziewać w przypadku najmu powierzchni o standardowej wielkości, najlepszej jakości i specyfikacji, w najatrakcyjniejszej lokalizacji na rynku w momencie przeprowadzania analizy. Powinien odzwierciedlać poziom czynszów, na jakim zawierane są porównywalne transakcje w danym okresie, choć nie musi być (z nimi) identyczny, szczególnie jeśli liczba zawieranych umów jest ograniczona lub w jej skład wchodzą bardzo specyficzne i mało reprezentatywne umowy najmu. Jeśli w danym okresie na rynku nie doszło do zawarcia odpowiednich transakcji, podana liczba będzie wielkością szacunkową, przyjmowaną w oparciu o ekspercką ocenę warunków rynkowych, przy zachowaniu kryteriów dotyczących wielkości i standardu wynajmowanej powierzchni. • Najwyższy efektywny czynsz: to najwyższa na rynku stawka czynszu płacona finalnie przez najemcę, uzyskana w wyniku odjęcia od najwyższego czynszu bazowego wartości okresu zwolnień czynszowych i/lub kontrybucji finasowych przeznaczonych na aranżację powierzchni, oferowanych w momencie przeprowadzania analizy. • Średni czynsz bazowy/transakcyjny: przeciętny czynsz możliwy do uzyskania na rynku za moduł standardowej wielkości o parametrach odpowiadających oczekiwaniom rynkowym, wyznaczany w oparciu o stawki wywoławcze dla obiektów komercyjnych spełniających kryteria nowoczesnych powierzchni biurowych, magazynowych lub handlowych w poszczególnych lokalizacjach, w momencie przeprowadzania analizy. • Całkowita podaż: odnosi się do powierzchni wynajmowalnej brutto we wszystkich budynkach, spełniającej wymogi magazynowej lub handlowej. dotyczące nowoczesnej powierzchni biurowej, • Powierzchnia w aktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto dostępną w nowo powstających albo w istniejących budynkach, w których w momencie przeprowadzania badania trwały istotne prace remontowe lub renowacyjne. • Powierzchnia w nieaktywnej budowie: określa powierzchnię pod wynajem brutto oferowaną w nieruchomości, której budowa lub remont/renowacja zostały rozpoczęte, jednak prace budowlane wstrzymano na okres 3 miesięcy lub dłuższy. Niniejsze opracowanie nie wyczerpuje wszystkich istotnych zagadnień oraz aspektów, które odnoszą się do jego przedmiotu. Intencją niniejszego opracowania nie jest udzielenie porady prawej lub innej porady. • Powierzchnia wolna: odnosi się do niewynajętej i aktywnie oferowanej na rynku w momencie przeprowadzania badania powierzchni pod wynajem brutto w istniejących budynkach uwzględnionych w całkowitej podaży. Powierzchnia powinna być niezwłocznie dostępna dla potencjalnego najemcy. • Całkowita aktywność rynkowa (popyt): suma powierzchni brutto, która została sprzedana bądź wynajęta w analizowanym okresie; może być sklasyfikowana jako transakcja typu: przednajem (przed rozpoczęciem budowy), przednajem (przed ukończeniem budowy), nowy najem, ekspansja, odnowienie umowy/renegocjacja, podnajem oraz leasing zwrotny. BADANIA RYNKU Colliers Research Services Group to grupa specjalistów działających w ramach Colliers International, lidera na rynku nieruchomości komercyjnych oferującego profesjonalne doradztwo oraz szeroki wachlarz usług specjalistycznych na rynku nieruchomości komercyjnych. Analitycy Colliers dostarczają klientom kompleksowego wsparcia w podejmowaniu decyzji biznesowych, począwszy od zbierania danych po przygotowywanie złożonych analiz rynkowych. Regularnie zbierane i aktualizowane dane rynkowe umożliwiają przygotowanie wszechstronnych analiz z uwzględnieniem podaży, popytu, poziomu absorpcji, stawek oraz danych transakcyjnych na rynkach kapitałowych, powierzchni biurowych, magazynowych oraz handlowych. W przypadku większości krajów europejskich definicje dotyczące rynku biurowego są zgodne z ustaleniami przyjętymi przez forum analityków rynków Europy Środkowo-Wschodniej (CEE Research Forum), którego jednym z założycieli jest firma Colliers. Forum zostało powołane w celu zapewnienia spójnej metodologii, zwiększenia przejrzystości i rzetelności przygotowywanych analiz rynku nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. www.colliers.com www.colliers.com Accelerating success.
