Maria Czapska-Górnikiewicz wiceprezes Sądu Wojewódzkiego w

Transkrypt

Maria Czapska-Górnikiewicz
wiceprezes Sądu Wojewódzkiego w Gdańsku
Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa - zagadnienia wybrane
Od 11 1992 r. obowiązuje ustawa z dnia 19 X 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o
zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 107, poz. 464). Powyższym
aktem prawnym powołana została Agencja Własności Rolnej
Skarbu Państwa jako podmiot uprawniony do gospodarowania
Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa. Ustawa miała uregulować między innymi gospodarowanie nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, rozstrzygnąć kwestię restrukturyzacji
państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej. Zawarte w powyższym akcie prawnym uchybienia legislacyjne, niemożność
wyinterpretowania istniejących luk prawnych z obowiązującego
porządku prawnego, spowodowały konieczność znowelizowania
ustawy z 19 X 1991 r.
Ustawą z dnia 29 XII 1993 r. dokonano zmiany ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz
zmiany niektórych ustaw (Dz.U. z 1994 r. Nr 1, poz. 3). Powołana do życia na mocy art. 3 ust. 1 cyt. ustawy Agencja Własności
Rolnej Skarbu Państwa jest w myśl art. 5 ust. 1 ustawy instytucją wykonującą prawa własności i inne prawa rzeczowe w imieniu Skarbu Państwa i na jego rzecz w stosunku do mienia określonego w art. 1 i 2 ustawy.
Agencja, obejmując we władanie składniki mienia Skarbu
Państwa, wstępuje w prawa i obowiązki z nimi związane zarówno w stosunku do Skarbu Państwa, jak i do osób trzecich (art. 5
ust. 2 ustawy). Oznacza to m.in., że objęte przez Agencję składniki mienia Skarbu Państwa nie tracą przez to dotychczasowego
71
REJENT Nr 7-8 - lipiec-sierpień 1994 r.
statusu, w tym także dotyczącego na przykład zakazu obciążenia
takich składników hipoteką przymusową (postanowienie Sądu
Najwyższego z 16 XI 1993 r. I CRN 179/93 - nie publikowane).
Pojęcie zawarte w art. 5 ust. 2 cyt. ustawy „obejmuje we władanie" należy rozumieć dosłownie, tzn. że chodzi o faktyczne, rzeczywiste władanie wykonywane przez Agencję bez utraty własności przez Skarb Państwa.
Skarb Państwa pozostaje nadal właścicielem nieruchomości
tworzących Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa, zaś Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa jako podmiot wykonujący
prawo własności i inne prawa rzeczowe na rzecz Skarbu Państwa, dysponujący Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa i
gospodarujący tym Zasobem, powinna być wpisana w dziale drugim księgi wieczystej obok Skarbu Państwa (uchwała Sądu Najwyższego z 22 IV 1994 r., sygn. akt III CZP 189/93 - nie publikowana). Odmienna sytuacja będzie zachodziła, gdy mienie stanowiące
własność Agencji nie będzie wchodziło do Zasobu (art. 5 ust. 4 i art.
12 ust. 2 ustawy), wówczas wpis w dziale drugim księgi wieczystej
winien nastąpić na rzecz Agencji jako właściciela, a nie organu
reprezentującego Skarb Państwa (uchwała Sądu Najwyższego z 22
IV 1994 r., sygn. akt III CZP 189/93 - nie publikowana). Agencja,
zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy, jest państwową osobą prawną.
Nadzór na Agencją sprawuje minister rolnictwa i gospodarki żywnościowej.
Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów nadające statut Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa zostało wydane w dniu 16 III
1992 r. i weszło w życie od 31 III 1993 r. (Dz.U Nr 24, poz. 104;
zm.: Dz.U. z 1992 r. Nr 80, poz. 409 i Dz.U. z 1993 r. Nr 36, poz.
163). W myśl art. 8 ustawy organem Agencji jest Prezes, który,
jak stanowi art. 9 ust. 2 ustawy i § 6 statutu, kieruje jej działalnością, reprezentuje ją na zewnątrz i ponosi odpowiedzialność za
realizację zadań Agencji określonych ustawą. Przepisy art. 17b
ust. 3, art. 35 ust. 1, 2, art. 36 ust. 1, art. 48 ust. 3 ustawy wskazują, że określone w tych przepisach czynności wymagają zgody,
czy też decyzji Prezesa Agencji.
I tak:
72
Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa..
1. zgody Prezesa wymaga zrzeczenie się swego prawa przez
użytkownika wieczystego nieruchomości rolnej (art. 17b ust. 3),
2. decyzji Prezesa wymaga przekazanie w zarząd mienia (art.
35 ust. 1),
3. zgody Prezesa wymaga zawarcie umowy między jednostkami, o których mowa w art. 34 o przekazaniu w zarząd mienia
(art. 35 ust. 2),
4. decyzji Prezesa wymaga wygaśnięcie zarządu (art. 36 ust. 1),
5. zgody Prezesa wymaga wydanie przez organ założycielski
przedsiębiorstwa decyzji o nieodpłatnym przekazaniu majątku
w drodze umowy na własność gminy (art. 48 ust. 3).
Ustawa w art. 7 ust. 2 wskazuje, że statut Agencji reguluje
między innymi zasady udzielania pełnomocnictw. Powyższe unormowanie pozwala na przyjęcie, że w sprawach zastrzeżonych w
ustawie dla określonych czynności Agencji możliwe jest udzielenie pełnomocnictw przez Prezesa działającego w jej imieniu. Przepis
§ 22 statutu upoważnia Prezesa Agencji do udzielenia dyrektorom
oddziałów terenowych pełnomocnictw ogólnych do dokonywania
wszelkich czynności prawnych, z tym, że § 23 statutu enumeratywnie wymienia te spośród czynności prawnych, dla których wymagane jest odrębne pełnomocnictwo. I tak, statut Agencji wymaga
udzielenia odrębnego pełnomocnictwa do każdej z następujących
czynności prawnych:
1. sprzedaży nieruchomości o powierzchni powyżej 50 ha,
2. sprzedaży obiektów budowlanych, których wartość ewidencyjna przekracza równowartość 2 tys. ton żyta, ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym,
3. wydzierżawiania nieruchomości o powierzchni przekraczającej 1500 ha,
4. wniesienia mienia do spółki, z wyjątkiem jednoosobowych
spółek Skarbu Państwa, w których aport stanowi mienie pozostałe po likwidacji przedsiębiorstw hodowlanych, o których mowa w § 16 ust. 3 statutu,
5. zaciągania kredytów długoterminowych, o których mowa w
art. 22 ust. 2 ustawy, oraz udzielania gwarancji kredytowych.
W odniesieniu do czynności prawnej określonej w pkt. 4 podkreślić należy, że statut ściśle określa wyjątek, w jakim przy
73
wnoszeniu aportu do spółki pełnomocnictwo odrębne nie jest wymagane; we wszystkich innych przypadkach wnoszenie mienia
do spółki przez Agencję wymaga odrębnego pełnomocnictwa do
każdej czynności. Prezes Agencji w udzielonym dyrektorowi oddziału pełnomocnictwie może zawrzeć postanowienia zezwalające na ustanowienie przez dyrektora oddziału innych pełnomocnictw do dokonywania określonych czynności prawnych, ale w
granicach udzielonego mu pełnomocnictwa (§ 26 statutu).
Na powyższe uregulowanie związane z udzieleniem pełnomocnictw zwrócić należy uwagę, chociażby ze względu na ewentualną możliwość unieważnienia czynności prawnej z powodu
braku właściwie udzielonego pełnomocnictwa. Odesłanie w art.
54 ustawy, a następnie w § 27 statutu do przepisów kodeksu cywilnego pozwala, w zakresie nie uregulowanym ustawą czy też statutem, stosować odpowiednio przepisy od art. 95 k.c. do art. 109 k.c.
Ustawa z 19 X 1991 r. zapoczątkowała proces przekształcenia
państwowego rolnictwa m.in. poprzez tworzenie warunków mających na celu racjonalne wykorzystanie potencjału produkcyjnego Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i restukturyzacji
oraz prywatyzacji mienia Skarbu Państwa, użytkowanego na cele rolnicze.
Mienie Agencji tworzą między innymi zlikwidowane państwowe przedsiębiorstwa gospodarki rolnej. Decyzję o likwidacji przedsiębiorstwa podejmuje organ założycielski i z tą też datą, zgodnie z art. 14, następuje wykreślenie przedsiębiorstwa z rejestru.
Decyzja o likwidacji przedsiębiorstwa nie podlega zaskarżeniu (uchylono w art. 14 ust. 6 ustawy stosownie art. 63 ustawy
o przedsiębiorstwach państwowych). W myśl art. 14 ust. 3 organ
założycielski przekazuje Agencji mienie oraz wierzytelności i zobowiązania po zlikwidowanym przedsiębiorstwie według stanu
na dzień wykreślenia przedsiębiorstwa z rejestru, z wyjątkiem
zobowiązań przedsiębiorstw wobec Skarbu Państwa, które wygasają z dniem podjęcia decyzji o likwidacji. Ustawa z dnia 19 X
1991 r. (w brzmieniu ogłoszonym w Dz. U. Nr 107, poz. 464) nie
regulowała jednoznacznie zakresu odpowiedzialności Agencji za
zobowiązania poszczególnych przedsiębiorstw przejętych przez
Agencję.
74
Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 10
XI 1992 r. III CZP 106/92 (OSNCP 1-2 z 1993 r„ poz. 6) stanął
na stanowisku, iż Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa,
przejmująca majątek oraz wierzytelności zlikwidowanego przedsiębiorstwa gospodarki rolnej na podstawie art. 13 ust. 2, art. 14
ust. 3 w zw. z art. 19 ustawy, odpowiada za zobowiązania związane z przekazywanym mieniem do wartości przejętego mienia.
W znowelizowanej już ustawie z dnia 29 XII 1993 r. (Dz.U. z
1994 r. Nr 1, poz. 4) ustawodawca jednoznacznie określił w art.
14 ust. 3a, iż egzekucja należności przypadających od Agencji z
tytułu przejętego zobowiązania może być prowadzona tylko z
mienia i pożytków z niego uzyskiwanych, przekazanego Agencji
po zlikwidowanym przedsiębiorstwie, które zaciągnęło zobowiązania.
Z chwilą wykreślenia z rejestru wygasa, i to z mocy samego
prawa, zarząd ustanowiony na państwowych nieruchomościach
rolnych i innych nieruchomościach oraz składnikach mienia. Mienie zlikwidowanego przedsiębiorstwa podlega przekazaniu przez
organ założycielski do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa
w formie protokołu.
Z chwilą wykreślenia przedsiębiorstwa z rejestru traci ono
nie tylko przymiot osobowości prawnej, ale także przymiot wyodrębnionego podmiotu gospodarczego. W tej sytuacji więc, po dniu
1 I 1992 r. „nie może być ogłoszona upadłość przedsiębiorstwa",
które przestało prawnie i faktycznie istnieć.
Zważywszy na fakt, iż Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy, jest państwową osobą prawną, to również w stosunku do niej, jako do państwowej jednostki organizacyjnej, wykluczone jest, zgodnie z art. 3 § 1 pr.
upadłościowego, ogłoszenie upadłości. Zgodnie z przepisem art.
19 ustawy z 29 XII 1993 r. (Dz.U z 1994 r. Nr 1, poz. 4), z dniem
wejścia w życie ustawy państwowe przedsiębiorstwa gospodarki
rolnej tracą zdolność upadłościową, a prowadzone już postępowania upadłościowe ulegają z mocy prawa umorzeniu. Wyłączenie zdolności upadłościowej państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej zdaje się wynikać z faktu, iż ustawodawca przyjął w
znowelizowanym ust. 1 art. 13 ustawy jako termin przejęcia ist-
75
niejących jeszcze państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej przez Agencję - dzień 31 XII 1994 r. Jednym z zadań, jakie
realizuje Agencja, wynikającym z polityki państwa, określonym
w art. 6 pkt. 3 ustawy, jest obrót nieruchomościami i innymi
składnikami majątku Skarbu Państwa użytkowanymi na cele
rolne.
Ustawodawca przewidział następujące sposoby objęcia we władanie - nabycie składników mienia użytkowanego na cele rolne
przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa:
1. na podstawie decyzji organu założycielskiego państwowego
przedsiębiorstwa gospodarki rolnej o przekazaniu Agencji mienia zlikwidowanego przedsiębiorstwa, wydanej na mocy art. 14
pkt 3 ustawy,
2. na podstawie decyzji właściwego ze względu na położenie
nieruchomości rejonowego organu rządowej administracji ogólnej stwierdzających wygaśnięcie dotychczasowych decyzji o użytkowaniu nieruchomości rolnych Skarbu Państwa przez spółdzielnie, osoby fizyczne i inne niepaństwowe jednostki organizacyjne, i
decyzji o przekazaniu tegoż mienia do Zasobu, wydanych na zasadzie art. 16 ust. 3 ustawy,
3. na podstawie decyzji wojewody przekazującej Agencji nieruchomości określone w art. 1 i 2 ustawy, nie stanowiące składników majątku państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej,
wydanej na mocy art. 17 ust. 1 ustawy,
4. na podstawie decyzji wojewody przekazującej nieruchomości pozostałe po likwidacji zjednoczeń i zrzeszeń państwowych
przedsiębiorstw gospodarki rolnej, a stanowiących własność Skarbu Państwa w dniu wejścia w życie ustawy z 29 XII 1993 r., w
terminie i trybie określonym w art. 14 tejże ustawy (Dz.U. z
1994 r. Nr 1, poz. 4),
5. na podstawie oświadczenia użytkownika wieczystego nieruchomości rolnej, złożonego Agencji w formie aktu notarialnego
i za zgodą Prezesa Agencji, w którym zrzeka się swego prawa art. 17b pkt 3,
6. na podstawie umów cywilnoprawnych zawieranych przez
Agencję — art. 12 ust. 2 i art. 27 ustawy,
76
7. na podstawie decyzji rejonowego organu administracji rządowej o przejęciu od rolnika nieruchomości wchodzących w skład
gospodarstwa rolnego i przekazaniu ich Agencji, zgodnie z ustawą z 20 XII 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art.
61 ustawy z 19 X 1991 r. i art. 8 ustawy z 29 XII 1993 r. - Dz.U.
Nr 107, poz. 464; zm.: Dz.U. z 1994 r. Nr 1, poz. 4).
Agencja, dysponując mieniem Skarbu Państwa tworzącym
Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa, upoważniona została do:
1. nieodpłatnego przekazania na własność nieruchomości w
drodze umowy podmiotom wymienionym w art. 24 ust. 5 i 6
ustawy,
2. zawarcia cywilnoprawnych umów dotyczących sprzedaży
nieruchomości - art. 27,
3. sprzedaży najemcom domów, lokali mieszkalnych i budynków
gospodarczych wraz z niezbędnymi gruntami, w trybie określonym
w art. 42 i następnych ustawy,
4. nieodpłatnego przekazania na własność spółdzielni na mocy art. 44 infrastruktury towarzyszącej mieszkaniom zbytym najemcom zgodnie z art. 42 ustawy,
5. nieodpłatnego przekazania na własność gminy w drodze
umowy wydzielonego majątku z gruntami na podstawie art. 48
ustawy.
Jak więc wynika z powyższego zestawienia, podstawą nabycia przez Agencję składników mienia stanowiących nieruchomości są, obok decyzji administracyjnych, umowy cywilnoprawne
sporządzane w formie aktu notarialnego; podstawą zbycia natomiast są tylko umowy cywilnoprawne. Tylko powyższe akty prawne stanowią też podstawę właściwych wpisów do księgi wieczystej.
Wpis Agencji obok Skarbu Państwa w dziale drugim księgi
wieczystej następuje na wniosek Agencji, złożony do właściwego
sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste (art. 38 ustawy
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U.
Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) wraz z odpowiednimi dokumentami.
Winny to być następujące dokumenty:
1) w stosunku do nieruchomości należących dotąd do państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej - decyzja o likwida-
77
cji przedsiębiorstwa w celu przekazania Agencji majątku
przedsiębiorstwa podjęta przez organ założycielski (art. 15
ustawy), odpis postanowienia sądu rejonowego o wykreśleniu przedsiębiorstwa z rejestru przedsiębiorstw państwowych (art. 14 ust. 1 i 3 ustawy) oraz protokół zdawczo-odbiorczy, będący spisem z natury przejmowanych nieruchomości
(art. 19 ustawy),
2) w stosunku do nieruchomości rolnych Skarbu Państwa znajdujących się w użytkowaniu spółdzielni, osób fizycznych, a
także innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych decyzja właściwego ze względu na położenie nieruchomości
rejonowego organu rządowej administracji ogólnej, stwierdzająca wygaśnięcie dotychczasowych decyzji oraz przekazanie mienia do Zasobu (art. 16 ust. 1 i 3 ustawy) i protokół
zdawczo-odbiorczy (art. 19 ustawy),
3) w stosunku do nieruchomości określonych w art. 1 i 2 ustawy,
nie stanowiących składników majątku państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej - decyzja wojewody właściwego ze
względu na położenie nieruchomości o przekazaniu tych nieruchomości Agencji i protokół zdawczo-odbiorczy (art. 17
ust. 1 i art. 19 ustawy),
4) w stosunku do nieruchomości przejmowanych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie przepisów szczególnych, np. orzeczenia sądu ustalającego, iż Skarb Państwa jest właścicielem określonych nieruchomości lub stwierdzającego nabycie
nieruchomości przez zasiedzenie - odpis orzeczenia sądu z
klauzulą prawomocności (art. 18 ustawy) i protokół zdawczo-odbiorczy (art. 19 ustawy),
5) w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa będących w
dacie wejścia w życie ustawy w zarządzie państwowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej - decyzja Agencji stwierdzająca wygaśnięcie zarządu
państwowym jednostkom organizacyjnym nie posiadającym
osobowości prawnej, protokół zdawczo-odbiorczy, o którym
mowa w §§ 4 i 5 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 15 stycznia 1992 r. w sprawie
szczegółowego trybu przekazywania w zarząd mienia wcho-
78
dzącego w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa
(Dz.U. Nr 12, poz. 50; uchwała Sądu Najwyższego z 22 IV
1994 r., sygn. akt III CZP 189/93).
Badając w postępowaniu wieczystoksięgowym decyzję administracyjną, należy zwrócić uwagę na dwie zasadnicze kwestie, tj.:
1. czy organ administracyjny wydający decyzję był uprawniony do jej wydania,
2. czy decyzja organu administracyjnego jest ostateczna.
Decyzje administracyjne - wydawane na podstawie ustawy, a
będące podstawą wpisu do księgi wieczystej - podlegają w postępowaniu wieczystoksięgowym kontroli sądu, w ramach art. 46
ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W sytuacji gdy zostały
wydane przez organ oczywiście niewłaściwy, uchybienie takie
jest podstawą do odmowy wpisu do księgi wieczystej.
Według uchwały siedmiu sędziów SN z dnia 30 IX 1992 r.
(OSNCP 3/93, poz. 25) organem „oczywiście niewłaściwym" jest
organ nie powołany do wydawania określonych przedmiotowo decyzji lub organ, który wydał decyzję w sprawie z istoty rzeczy
należącej do innych organów niż administracyjne.
Bezwzględnie nieważna i nie wywierająca żadnych skutków
cywilnoprawnych jest zdaniem Sądu Najwyższego, wyrażonym
w orzeczeniu z dnia 27 XI 1984 r. (III CZP 70/84, OSNCP 8/85,
poz. 108), decyzja administracyjna wydana „nie tylko bez jakiejkolwiek podstawy prawnej, ale z oczywistym naruszeniem administracyjnego prawa materialnego i przepisów kodeksu postępowania administracyjnego".
Z powyższych względów istotne jest badanie przez sąd, w granicach art. 46 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, decyzji
administracyjnych wydawanych na podstawie ustawy, a stanowiących bezpośrednią podstawę wpisu do ksiąg wieczystych.
Podkreślić jednak należy, że stwierdzenie nieważności decyzji
administracyjnej, stanowiącej podstawę zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości, nie powoduje z zasady
nieważności samej umowy, a w efekcie brak jest podstaw do odmowy wpisu do księgi wieczystej. W myśl art. 37 ustawy, sprzedaż i nabywanie nieruchomości z zastrzeżeniem art. 33 prowadzi Agencja lub upoważniony przez nią w drodze umowy zlecenia
79
inny podmiot, w tym gmina. Podkreślić należy, że aby gmina
mogła dokonać takiej czynności Agencja musi zawrzeć z nią
umowę zlecenia. Zastrzeżenie wskazane w przepisie art. 33 przewiduje sytuację pozwalającą państwowym jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej na nabycie nieruchomości rolnej na własność Skarbu Państwa, jeżeli wymaga
tego realizacja zadań statutowych tych jednostek. Nabyte w drodze cywilnoprawnej umowy nieruchomości pozostają na czas
nieokreślony w zarządzie tych jednostek. Zgodnie z § 17 ust. 1
pkt 1 i § 24 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 18 III
1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 29, poz. 128), podstawą wpisu
Skarbu Państwa i oznaczenia uprawnień wspomnianej jednostki
jest notarialna umowa nabycia nieruchomości, w której jednostka ta występuje w charakterze nabywcy działającym we własnym imieniu, ale na rzecz Skarbu Państwa. Agencja dysponuje
Zasobem na zasadach określonych w ustawie o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa z zastrzeżeniem
trzech sytuacji, określonych w art. 12 ust. 4-6 ustawy. W odniesieniu do:
1) nieruchomości przeznaczonej w planach zagospodarowania
przestrzennego na cele nie związane z prowadzeniem gospodarki rolnej i leśnej oraz nieruchomości, które nie są nieruchomościami rolnymi w rozumieniu kodeksu cywilnego, Agencja dysponuje, stosując odpowiednio przepisy o gospodarce
gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, uwzględniając przepisy art. 24 ust. 1 pkt 4, art. 5 i art. 6, art. 38a oraz art. 42-50
ustawy (art. 12 ust. 4 ustawy),
2) nieruchomości rolnych łącznie z innymi nieruchomościami
Agencja dysponuje, stosując zasady określone w ustawie
(art. 12 ust. 5 ustawy),
3) nieruchomości rolnej łącznie z obiektem wpisanym do rejestru zabytków Agencja dysponuje, stosując przepisy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w zakresie
pierwszeństwa nabycia, a w stosunku do tego obiektu, także
w zakresie obniżki ceny sprzedaży (art. 12 ust. 6).
80
Uregulowanie zawarte w art. 12 ust. 4 i 6 ustawy, a określające, że w stosunku do określonych nieruchomości Agencja, dysponując nimi, stosuje przepisy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, będzie niewątpliwie stanowiło w praktyce
źródło wielu wątpliwości, głównie z uwagi na nieprecyzyjność zawartych unormowań.
Przedmiotem sprzedaży przez Agencję mogą być nieruchomości i ich części składowe objęte wykazem, o którym mowa w art.
28 ustawy. Agencja, w przypadku przeznaczenia nieruchomości
do sprzedaży, jest zobowiązana powiadomić osoby, którym przysługuje prawo pierwokupu, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (współwłaścicieli nieruchomości, dzierżawców - określonych w art. 695 § 2 k.c.). Mają tu zastosowanie przepisy zawarte
w art. 596-602 k.c. Osoba, której przysługuje prawo pierwokupu,
obowiązana jest złożyć w terminie 1 miesiąca oświadczenie na
piśmie, że z prawa tego korzysta.
Ponadto, ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 107, poz. 464; zm.: Dz.U. z 1994
r. Nr 1, poz. 4) zastrzega, w określonych przypadkach, możliwość
korzystania z prawa pierwokupu również przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa. Z mocy ustawy Agencji przysługuje
prawo pierwokupu w stosunku do:
1. nieruchomości rolnych w rozumieniu kodeksu cywilnego
oraz innych nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarki rolnej, z wyłączeniem gruntów znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych i parków narodowych (art. 1 pkt 1
ustawy),
2. innych nieruchomości pozostałych po likwidacji państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej oraz ich zjednoczeń i
zrzeszeń (art. 1 pkt 2),
3. lasów nie wydzielonych geodezyjnie z nieruchomościami
określonych w art. 1 pkt 1 i 2 (art. 1 pkt 3),
- przy odsprzedaży ww. nieruchomości przez ich nabywcę w
okresie 5 lat od nabycia tych nieruchomości od Agencji (art. 29
ust. 4).
81
Wątpliwości może budzić kwestia stosowania przepisu art. 29
ust. 4 ustawy w stosunku do nabywców domów, lokali mieszkalnych i budynków gospodarczych wraz z niezbędnymi gruntami
na skutek sformułowania zawartego w art. 12 ust. 4 ustawy. Z uwagi
na zapis zawarty w art. 50 ustawy, iż grunty niezbędne do korzystania z budynków i lokali uważa się za grunty wyłączone z produkcji rolnej, można byłoby przyjąć, iż wobec tego poprzez zastosowanie art. 12 ust. 4 ustawy, przepis art. 29 ust. 4 nie ma
zastosowania w przypadku odsprzedaży ww. nieruchomości.
Zważyć należy jednak na następujące okoliczności:
- po pierwsze - art. 12 ust. 4 ustawy reguluje nie obrót określonymi w tym przepisie nieruchomościami, ale zasady dysponowania nieruchomościami przez Agencję, zaś przepis 29 ust. 4 dotyczy
ograniczeń w dysponowaniu nabytymi już nieruchomościami od
Agencji,
- po drugie - w art. 29 ust. 4 użyto pojęcia „nieruchomości"
w znaczeniu przyjętym w art. 1 ustawy, bowiem ustawodawca
pojęcia tego w omawianym przepisie nie zawęził.
Powyższe rozważania zdają się wskazywać na to, iż przepis
art. 29 ust. 4 ustawy ma zastosowanie również do sprzedaży domów, lokali mieszkalnych i budynków gospodarczych. Niemniej
wątpliwości, i to istotne, są.
Prawo pierwokupu przyznane Agencji wobec faktu, iż wykonuje ona prawo własności w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa,
musi być traktowane tak jak przysługujące Skarbowi Państwa,
wobec czego dokonanie bezwarunkowej sprzedaży dotknięte jest
sankcją nieważności przewidzianą w art. 599 § 2 k.c. Umowa
sprzedaży zawarta bezwarunkowo, jak i skuteczność wykonania
ustawowego prawa pierwokupu, podlega w ramach art. 46 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece ocenie sądu. Konsekwencją
nieważności umowy sprzedaży zawartej bezwarunkowo jest niemożność wykonania prawa pierwokupu przez uprawnionego.
Skuteczność zawiadomienia sprzedawcy o wykonaniu prawa
pierwokupu, czyli ważność tej czynności, następuje poprzez powiadomienie sprzedawcy o wykonaniu prawa pierwokupu, z chwilą gdy doszło do niego w taki sposób, że mógł on zapoznać się z
jego treścią (art. 61 k.c.). Samo zawiadomienie nie wymaga
82
szczególnej formy, ważne jest, aby zawierało ono istotną treść i
zostało podane w formie umożliwiającej adresatowi zapoznanie
się z nią.
W przypadku złożenia przez uprawniony podmiot w terminie
30 dni od daty otrzymania zawiadomienia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, Agencja obowiązana jest ustalić z notariuszem termin zawarcia umowy sprzedaży i zawiadomić o
tym osobę uprawnioną.
Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, przejęcie na własność Skarbu Państwa może nastąpić tylko za zgodą
pozostałych współwłaścicieli, chyba że zastępuje ją prawomocne
orzeczenie sądu. O ile przeniesienie dotyczy udziału we współwłasności, mają tu zastosowanie przepisy art. 166 § 1 w zw. z
art. 599 § 2 k.c. W przypadku jeśli podstawę wpisu do księgi wieczystej ma stanowić decyzja administracyjna, to winna ona posiadać zapis, że jest ostateczna, i wraz z decyzją należy przedłożyć:
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- wypis z rejestru gruntów i budynków,
W sytuacji gdy wymaga to podziału nieruchomości, należy
przedłożyć ponadto odpis ostatecznej decyzji rejonowego organu
rządowej administracji ogólnej zatwierdzającej projekt podziału;
w przypadku odłączenia działki od nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą należy dołączyć także wyrys z mapy ewidencyjnej dotyczącej części, z której odłączenie nastąpiło.
Ustawa obok prawa pierwokupu zawiera pojęcie pierwszeństawa nabycia.
Pojęcie pierwszeństwa ustawodawca przewidział w następujących sytuacjach:
1. w przypadku sprzedaży nieruchomości, o ile nastąpi zgłoszenie kilku równorzędnych ofert pisemnych, pierwszeństwo ma:
a) osoba podlegająca przepisom o ubezpieczeniu społecznym
rolników,
b) pracownik i spółka pracowników zlikwidowanego przedsiębiorstwa gospodarki rolnej nabywający nieruchomość rolną
w celu powiększenia albo utworzenia gospodarstwa rolnego
(art. 29 ust. 3),
83
2. w przypadku zawarcia umowy dzierżawy, po przeprowadzeniu przetargu ofert pisemnych lub ustnych, prawo pierwszeństwa przysługuje podmiotom określonym w art. 29 ust. 3 (sprzedaży nieruchomości - art. 39 ust. 1 w zw. z art. 29 ust. 3),
3. w przypadku najmu mieszkania wchodzącego w skład Zasobu pierwszeństwo przysługuje podmiotom określonym w art.
46 ust. 1 pkt 1 i 2 (art. 46 ust. 2).
Wprowadzone w ustawie pierwszeństwo daje uprawnionemu
podstawę wystąpienia z roszczeniem o zawarcie umowy sprzedaży, dzierżawy, najmu, którego może dochodzić na drodze sądowej, w tym także odszkodowania za doznaną szkodę. Ponadto, w
przypadku dokonania sprzedaży nieruchomości z pominięciem
pierwszeństwa, przewidzianego w art. 29 ust. 3 ustawy, uprawniony może wystąpić o uznanie umowy za bezskuteczną na podstawie art. 59 k.c.
W znowelizowanej ustawie przepis art. 43 otrzymał nowe
brzmienie i w efekcie wyeliminowano dyspozycję zawartą w dotychczasowym art. 43 ust. 4. Na skutek powyższej zmiany brak jest
delegacji do wydania rozporządzenia określającego zasady i tryb
postępowania przy pierwszeństwie nabycia. Tym samym rozporządzenie Rady Ministrów z 21 I 1992 r. w sprawie zasad i trybu
postępowania przy pierwszeństwie nabycia mieszkań wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz. U.
Nr 12, poz. 42) przestało obowiązywać.
Tryb sprzedaży nieruchomości przez Agencję regulują przepisy art. 28-32 ustawy oraz rozporządzenia Ministra Rolnictwa i
Gospodarki Żywnościowej z dnia 6 IV 1994 r. w sprawie określenia szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości i ich części
składowych, warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty, stawki szacunkowej gruntów oraz trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę (Dz.U. Nr 51, poz. 207).
Ustawa wskazuje, że w odniesieniu do nieruchomości, które
nie zostały zbyte z uwzględnieniem prawa pierwokupu lub do
których prawo to nie ma zastosowania, następuje sprzedaż bądź
w trybie publicznego przetargu ustnego (licytacja), bądź na podstawie przetargu ofert (konkurs ofert) - art. 29 ust. 2 i 3 ustawy.
Przepis art. 29 ust. 3a ustawy stwierdza, iż w przypadku nieroz-
84
strzygnięcia przetargu Agencja ogłasza kolejne przetargi, a o ile
i one nie wyłonią nabywcy, sprzedaż następuje bez przetargu.
Ustawodawca nie określił jednak, ile takich przetargów należy
ogłosić, aby mogło dojść do sprzedaży nieruchomości bez przetargu. Jest to istotne, ze względu chociażby na kwestię ceny nieruchomości, możliwość jej stosownego obniżenia, co w efekcie może
doprowadzić do nadużyć. Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny, zaś przetarg ofert pisemnych wybór oferty najkorzystniejszej, wyłonienie nabywcy, któremu przysługuje prawo
pierwszeństwa, a w wypadku kilku równorzędnych oferentów wyłonienie tego, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego (art. 29 ust. 3).
Cenę wywoławczą nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży ustala się według zasad określonych w art. 30 ustawy. Zarówno przetarg ustny, jak i pisemny winien być poprzedzony podaniem
do publicznej wiadomości ogłoszenia o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży w drodze przetargu (§ 2 ust. 1 rozporządzenia).
Komisja przetargowa sporządza protokół przetargu ustnego i on
stanowi podstawę zawarcia umowy (§ 7 ust. 10), natomiast z przetargu pisemnego sporządza się protokół zawierający wniosek w
sprawie wyboru oferty; wniosek taki winien określać wszystkie
istotne warunki przyszłej umowy (§ 8 ust. 11 rozp.). Powyższy
wniosek winien być zatwierdzony przez organizatora przetargu
(§ 9 ust. 1 rozp.). W § 9 ust. 4 cyt. rozporządzenia przewidziano
jedyny wyjątek, kiedy organizator przetargu może postanowić,
że wniosek w sprawie wyboru oferty nie wymaga jego zatwierdzenia i swoje uprawnienia scedował na komisję przetargową.
Powyższy wyjątek dotyczy nieruchomości, której powierzchnia
nie przekracza 50 hektarów.
Wskazane wyżej rozporządzenie ujednoliciło tryb przetargów
przewidzianych w ustawie, a także w bardzo szczegółowy sposób
uregulowało kwestie dotyczące komisji przetargowej. Ustawa o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi w znaczny sposób
rozszerzyła uprawnienia najemców lokali.
Sprzedaż domów, lokali mieszkalnych i budynków gospodarczych wraz z niezbędnymi gruntami została uregulowana w art.
42-50 ustawy oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z 29 III
85
1994 r. w sprawie sprzedaży domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych, ogródków przydomowych i garaży wraz
z niezbędnymi gruntami wchodzącymi w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 45, poz. 181). Sprzedaż zasobów mieszkaniowych następuje z reguły w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali. Zwrócić należy uwagę na fakt, że
tylko podmioty wskazane w art. 42 ust. 1 i art. 42 ust. 5 ustawy
jako ewentualni nabywcy korzystają ze szczególnego uprzywilejowania, jakim jest cena sprzedawanej nieruchomości. Krąg podmiotów został przez ustawodawcę ściśle określony: są to najemcy, a
w przypadku ich śmierci - osoby bliskie, które ustawa wyraźnie
określa. Należą do nich: dzieci własne i przysposobione, małżonek (wdowa, wdowiec), rodzice oraz dzieci własne i przysposobione
tych osób. Agencja poza sprzedażą mienia wchodzącego w skład
Zasobu może nim też gospodarować poprzez przekazanie go w
zarząd.
Instytucja zarządu w odniesieniu do nieruchomości rolnych w aktualnym stanie prawnym - została uregulowana w ustawie
z 19 X 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 107, poz. 464; zm.: Dz.U. z 1994 r. Nr 1,
poz. 4).
W szczególności o zarządzie stanowią przepisy rozdziału 7 tej
ustawy (art. 34-37), a także przepisy wykonawcze, zawarte w
rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z
dnia 6 IV 1994 r. w sprawie szczególowego trybu przekazywania
mienia wchodzącego w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu
Państwa, w razie ustanowienia lub wygaśnięcia zarządu, oraz
trybu ustalania i wnoszenia opłat. (Dz.U. z 1994 r. Nr 51, poz.
208). Znowelizowany art. 34 ustawy stanowi, iż mienie Skarbu
Państwa, wchodzące w skład Zasobu, może być przekazane w zarząd państwowym jednostkom organizacyjnym nie posiadającym
osobowości prawnej. Zważyć należy przy tym, iż mienie Skarbu
Państwa nie stało się składnikiem Zasobu z chwilą wejścia w życie ustawy, z dniem 1 I 1992 r., lecz wchodzi do Zasobu sukcesywnie, z momentem przejmowania go protokolarnie (art. 19 ustawy). Przewidziane w art. 34 ustawy uprawnienie Agencji do
przekazania w zarząd mienia Skarbu Państwa - państwowym jedno-
86
nostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej,
odnosi się więc niewątpliwie do tych składników mienia Skarbu
Państwa, które już weszło w skład Zasobu. Wówczas to przekazanie w zarząd następuje w drodze decyzji Prezesa Agencji (art.
35 ust. 1 ustawy) bądź też na podstawie umowy zawartej za zgodą
Prezesa Agencji między jednostkami, o których mowa w art. 34
(art. 35 ust. 2 ustawy).
Również decyzją Prezesa Agencji może nastąpić wygaśnięcie
zarządu, jeśli zaistnieje jedna z okoliczności wymienionych w art.
36 ust. 1 pkt 1-4 ustawy. Prawo stwierdzenia wygaśnięcia zarządu
przysługuje Prezesowi Agencji w odniesieniu do tych nieruchomości, co do których Agencja mogła i oddała w zarząd państwowym jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości
prawnej.
Niezbyt precyzyjna treść przepisu art. 51 pkt 1 ustawy w jej
pierwotnym brzmieniu, stwierdzającego, że „nieruchomości będące w dniu wejścia w życie ustawy w zarządzie państwowych
jednostek organizacyjnych - pozostają nadal w ich zarządzie, z
zastrzeżeniem art. 14 ust. 1 ustawy", powodowała wątpliwość,
kto jest właściwy do stwierdzenia wygaśnięcia zarządu w odniesieniu do tych nieruchomości Skarbu Państwa, które już w chwili
wejścia w życie ustawy z 19 X 1991 r. pozostawały w zarządzie
państwowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej.
W uchwale z dnia 20 VIII 1993 r. (sygn. akt III CZP 110/93 OSNCP 3/1994, poz. 59) Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż
w razie zaistnienia jednej z okoliczności wymienionych w art. 36
ustawy Agencja może stwierdzić wygaśnięcie zarządu nieruchomości Skarbu Państwa przysługującego w dniu wejścia w życie
tej ustawy - państwowym jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej. Przejęcie przez Agencję nieruchomości będących w dniu wejścia w życie powołanej ustawy w zarządzie państwowych jednostek organizacyjnych nie posiadających
osobowości prawnej, następowało w trybie i na zasadach określonych w §§ 4 i 7 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 15 I 1992 r. (Dz.U. Nr 12, poz. 50;
zm.: Dz.U. z 1992 r. Nr 75, poz. 373).
87
W wyniku znowelizowania ustawy wprowadzony przepis art.
36 ust. 3 i art. 17a ust. 3 i 4 z jednej strony, a wykreślenie dotychczasowego przepisu art. 51 z drugiej strony wskazuje, iż Prezes
Agencji upoważniony jest do wydania decyzji o wygaśnięciu zarządu w stosunku do nieruchomości rolnych pozostających w zarządzie państwowych jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej, które nabyły te nieruchomości na
własność Skarbu Państwa. Oczywiście, aby taka decyzja mogła być
wydana, muszą zostać spełnione warunki wynikające z przepisu
art. 36 ust. 1 i art. 34 ustawy. Zwrócić należałoby uwagę na fakt,
iż cyt. rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z 6 IV 1994 r. (Dz.U. Nr 51, poz. 208) zostało wydane na
podstawie delegacji ustawowej, tj. art. 37 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Powyższe
rozporządzenie nie zawiera postanowienia o utracie mocy obowiązującej rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 15 I 1992 r. w sprawie szczegółowego trybu przekazywania w zarząd mienia wchodzącego w skład Zasobu Własności
Rolnej Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 12, poz. 50; zm.: Nr 75, poz.
373).
Zważywszy na fakt, iż powyższe rozporządzenia zostały wydane
na podstawie tej samej delegacji ustawowej, przy czym późniejsze
rozporządzenie w sposób bardziej szczegółowy reguluje kwestie
będące przedmiotem obu aktów prawnych, przyjąć należy, iż nastąpiła utrata mocy obowiązującej rozporządzenia wcześniejszego, tj. z dnia 15 I 1992 r.
Na podstawie delegacji ustawowej, przewidzianej w art. 31
ust. 4, art. 38a ust. 6, art. 39a ust. 2 i art. 45 ust. 2 ustawy, zostało wydane przez Ministra Finansów zarządzenie z dnia 8 IV
1994 r. w sprawie wysokości oprocentowania, szczegółowych kryteriów niestosowania oprocentowania oraz określenia rodzajów
mierników wartości przy rozkładaniu na raty należności z tytułu
sprzedaży i dzierżawy mienia z Zasobu Własności Rolnej Skarbu
Państwa (M.P. Nr 24, poz. 195).
88

Maria Czapska-Górnikiewicz wiceprezes Sądu Wojewódzkiego w

Transkrypt

Podobne dokumenty

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi – nowe regulacje

Stanowisko ws gospodarowania mieniem Skarbu Państwa

Ogłoszenie o naborze Inspektora ds gospodarki nieruchomościami

Wykaz nieruchomości, które na mocy odrębnych przepisów przeszły