Wynajem mieszkan w Niemczech Wskazó wki
Transkrypt
Wynajem mieszkan w Niemczech Wskazó wki
Holzmarkt 7 D-15230 Frankfurt (Oder) __________________________________________________________________________________ Wynajem mieszkan w Niemczech Wskazówki ●Poszukiwanie mieszkania: Proszę obejrzeć kilka interesujących Państwa mieszkań i porównać je ze sobą. ●Prowizja maklera: Jeżeli wynajem nastąpi dzięki pośrednictwu maklera i dojdzie do podpisania umowy najmu, pośrednik może żądać prowizji o maksymalnej wysokości dwóch miesięcznych czynszów plus podatek VAT. ●Umowa najmu: Wynajmujący może zaproponować umowę najmu na czas określony lub nieokreślony. Z reguły umowa najmu powinna być zawsze zawierana na czas nieokreślony bez wykluczenia prawa do wcześniejszego wypowiedzenia najmu. ●Wypowiedzenie: Najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony w dowolnym czasie z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa najmu na czas określony wygasa z upływem uzgodnionego czasu. Umowa najmu na czas określony z wyłączeniem prawa do wcześniejszego wypowiedzenia (maksymalnie 4 lata) może zostać zakończona dopiero po upływie minimalnego czasu trwania umowy. Najemca może wypowiedzieć umowę tylko z uregulowanych ustawowo powodów: wielokrotne zaleganie z płatnościami, użytkowanie niezgodne z umową, karygodne naruszenie obowiązków. ●Zmiana umowy najmu: Dopóki mieszkacie Państwo w swoim mieszkaniu, obowiązuje również umowa najmu. W przypadku zmiany zarządcy budynku, tudzież sprzedaży Państwa mieszkania lub domu, nie jesteście Państwo zobowiązani do podpisania nowej umowy, czy też akceptowania zmian poszczególnych postanowień umowy. ●Wadium: Oprócz uzgodnionego czynszu właściciel może wymagać uiszczenia wadium przy podpisywaniu umowy najmu, które nie może przekraczać kwoty równej wysokości czynszu za trzy miesiące bez kosztów eksploatacji. Najemca może zapłacić wadium w trzech ratach, powinien to zrobić przelewem na „rachunek depozytowy”. Po upływie stosunku najmu wynajmujący nie musi zwrócić wadium bezpośrednio po wyprowadzce, z reguły ma on na to czas nawet do 6 miesięcy. Roszczenia najemcy do zwrotu kaucji ulegają przedawnieniu po upływie trzech lat. ●Koszty eksploatacji: Oprócz czynszu – podobnie jak w Polsce – muszą zostać zapłacone koszty eksploatacji (takie jak ogrzewanie, woda, usuwanie śmieci, winda, energia elektryczna, ubezpieczenie części wspólnych budynku, sprzątanie domu, itp.). Opląty te należy ustalić w umowie najmu i prawie zawsze płacić zaliczkowo każdego miesiąca oprócz miesięcznego czynszu. ●Wysokość zaliczki na poczet kosztów eksploatacji: Wynajmujący powinien (nie musi) uzgodnić odpowiednie zaliczki na poczet kosztów eksploatacji. Macie Państwo prawo wglądu w certyfikat energetyczny domu i powinniście sprawdzić, czy dom ma dobrą izolacje cieplną. Domy o zapotrzebowaniu na energię ponad 150 kWh / mkw rocznie mają wysokie koszty ogrzewania (od 800 do 2.000 Euro rocznie). Niskie koszty ogrzewania są tylko w domach o wartości mniejszej niż 80 kWh / mkw rocznie (poniżej 600 Euro rocznie), jeśli jest się oszczędnym w ogrzewaniu mieszkania. ●Rozliczenie kosztów eksploatacji: Należy kazać sobie wyjaśnić sposób odczytywania liczników zużycia wody i centralnego ogrzewania i regularnie zapisywać (co miesiąc) stan zużycia wody i centralnego ogrzewania. Rozliczenie następuje raz w roku za rok ubiegły. Najemca ma prawo do sprawdzenia naliczonych kosztów eksploatacji na podstawie oryginalnego dokumentu. ●Zaświadczenie o aktualnej sytuacji finansowej: Wynajmujący często wymaga zaświadczenia o dochodach osoby zainteresowanej wynajmem. Równie często wymagane jest zaświadczenie, że osoba zainteresowana wynajmem nie ma długów z tytułu najmu lokalu u byłych wynajmujących. ●Porządek w budynku: W niektórych domach czynszowych części wspólne budynku (np. klatki schodowe) sprzątane są przez firmę. Częsty też jest wariant, że mieszkańcy sprzątają sami zgodnie z ustalonymi dyżurami (Hausordnung). ●Porozumiewanie się: Rozmów i negocjacji z wynajmującym są zazwyczaj prowadzone w języku niemieckim (z wyjątkiem niektórych przypadkach). Dokumenty takie jak umowa najmu itd. są dostępne tylko w języku niemieckim. Osoby zainteresowane wynajmem, które nie znają języka niemieckiego w wystarczającym stopniu, powinny poszukać wsparcia osoby znającej język. ●Podnajemca: Zakwaterowanie w mieszkaniu członków bliskiej rodziny (małżonka, dzieci, rodziców) nie jest podnajęciem i dlatego też nie podlega obowiązkowi posiadania zezwolenia. Jednakże bez pozwolenia wynajmującego, najemca nie jest uprawniony do przekazywania wynajmowanego mieszkania osobom trzecim, dotyczy to również życiowego partnera/partnerki. Goście nie są lokatorami, i mogą przebywać w mieszkaniu najemcy przez kilka tygodni, bez zgody wynajmującego. ●Usterki: Za konserwacje i naprawy w wynajmowanej nieruchomości jest odpowiedzialny jej właściciel. Jeżeli najemca sam spowodował szkodę, musi on ponosić koszty naprawy szkód. ●Przebudowa przez najemcę: Najemca może dokonywać przebudowy mieszkania. Jednak, jeżeli planuje on ingerencję we własność wynajmującego, potrzebuje on do tego zawsze pisemnej zgody od właściciela. Pozwolenie powinno również określać to, w jakim stanie powinien pozostawić mieszkanie najemca przy wyprowadzce. Często najemca powinien przywrócić mieszkanie do stanu pierwotnego, dlatego nie powinno się przeprowadzać niektórych zmian w zabudowie. Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu Operacyjnego Współpracy Transgranicznej Polska (Województwo Lubuskie) – Brandenburgia 2007-2013. Pokonać granice poprzez wspólne inwestycje w przyszłość