FULL TEXT - Zeszyty Teoretyczne Rachunkowości

ZESZYTY TEORETYCZNE RACHUNKOWOŚCI, tom 55 (111), Warszawa 2010
Polityka rachunkowości spółek notowanych
na GPW w Warszawie w zakresie ujmowania
przychodów z kontraktów deweloperskich
Renata Dyląg 
Wprowadzenie
Głównym przedmiotem działalności jednostek z branży deweloperskiej jest
realizacja kontraktów deweloperskich polegających na budowie (bezpośrednio lub przez podwykonawców), a następnie sprzedaży (ewentualnie wynajmie) powierzchni w budynkach handlowych, rozrywkowych, biurowych,
hotelowych i mieszkalnych. Charakterystyczną cechą tych kontraktów, zawieranych zwykle na okres przekraczający 12 miesięcy, jest finansowanie
ich realizacji zaliczkami od nabywców, a następnie, po zakończeniu procesu
inwestycyjnego przenoszenie prawa własności na kupującego. W wielu przypadkach jest to związane z zawieraniem różnego rodzaju umów z nabywcami
często jeszcze przed zakończeniem budowy nieruchomości. Na przykład, firmy
zajmujące się budową oraz sprzedażą domów i mieszkań rozpoczynają sprzedaż poszczególnych lokali na podstawie projektu, czyli gdy budowa jest dopiero
w trakcie realizacji lub nawet zanim się rozpoczęła. Zawierają z nabywcami
umowy zakupu lokali i towarzyszy temu zazwyczaj otrzymywanie zaliczek,
które podlegają zwrotowi tylko wtedy, gdy jednostka nie wybuduje nieruchomości zgodnie z warunkami z umowy. Pozostała część ceny zakupu jest
przekazywana dopiero po zakończeniu budowy zgodnie z umową, kiedy kupujący przejmuje lokal w posiadanie. Podobnie jednostki zajmujące się budową obiektów handlowych lub produkcyjnych zawierają często umowy
z kupującymi, którzy są zobowiązani do dokonywania częściowych płatności
jeszcze przed datą zakończenia budowy.

Dr Renata Dyląg, adiunkt, Akademia Leona Koźmińskiego w Warszawie, [email protected]
45
Analiza stosowanych przez spółki deweloperskie rozwiązań w zakresie ujmowania i wyceny przychodów z kontraktów deweloperskich wykazała, że
niektóre jednostki ujmują przychody w momencie przekazania nieruchomości
jej nabywcy (zgodnie z MSR 18 „Przychody”), natomiast inne ujmują je stopniowo przez okres budowy tej nieruchomości (zgodnie z MSR 11 „Umowy
o budowę”). Należy podkreślić, że spółki deweloperskie raportujące zgodnie
z ustawą o rachunkowości i stosujące Krajowe Standardy Rachunkowości nie
mają teoretycznie możliwości stopniowego ujmowania przychodów ze sprzedaży w okresie trwania budowy nieruchomości. KSR 3 „Niezakończone usługi
budowlane”, będący odpowiednikiem MSR 11 „Umowy o budowę”, stanowi, iż
nie ma on zastosowania do działalności budowlanej wykonywanej przez deweloperów we własnym zakresie z przeznaczeniem nieruchomości do odsprzedaży lub na wynajem (Krajowy Standard Rachunkowości nr 3, 2006).
Interpretacja Komitetu ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej KIMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomości” służy
ujednoliceniu rozwiązań księgowych dotyczących ujmowania sprzedaży w sektorze nieruchomości przez deweloperów, którzy sporządzają sprawozdania
finansowe zgodnie ze standardami międzynarodowymi (Rozporządzenie Komisji, 2009, s. 5).
Celem niniejszego artykułu jest ocena przyjmowanych przez spółki deweloperskie rozwiązań dotyczących ujmowania przychodów i wyników z kontraktów deweloperskich oraz zaprezentowanie wpływu interpretacji KIMSF 15
„Umowy dotyczące budowy nieruchomości” na sprawozdawczość tych spółek.
W ramach powyższego wyodrębniono niżej podane cele szczegółowe.
 Analiza i opis polityki rachunkowości przyjmowanej przez deweloperów
w zakresie rozpoznawania przychodów, kosztów i aktywów w sprawozdaniach finansowych sporządzonych przed wprowadzeniem interpretacji
KIMSF 15.
 Analiza zakresu podmiotowego i przedmiotowego interpretacji KIMSF 15.
 Ocena zakresu zmian w dotychczasowej polityce rachunkowości wynikająca z zastosowania interpretacji KIMSF 15.
Główną hipotezą badawczą stawianą przed przystąpieniem do badania
jest twierdzenie, iż wprowadzenie interpretacji KIMSF 15 wywiera istotny
wpływ na przyjętą przez jednostki z sektora deweloperów politykę rachunkowości dotyczącą ujmowania kontraktów deweloperskich. W prezentowanym
badaniu wykorzystano śródroczne skonsolidowane sprawozdania finansowe
(przede wszystkim za pierwsze półrocze 2009 r.) podmiotów z branży deweloperskiej notowanych na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.
Wybór podmiotów do badania jest uwarunkowany zakresem podmiotowym
i przedmiotowym wytycznych zawartych w interpretacji. KIMSF 15 dotyczy
umów o budowę nieruchomości, co stanowi specyfikę działalności deweloperów, natomiast ograniczenie się do jednostek notowanych na giełdzie wynika z faktu, iż tylko te podmioty mają obowiązek stosowania MSSF i związanych z nimi interpretacji.
46
1. Zakres przedmiotowy i tematyczny
interpretacji KIMSF 15 „Umowy
dotyczące budowy nieruchomości”
Zgodnie z rozporządzeniem Komisji Wspólnoty Europejskiej nr 636/2009
z dnia 22 lipca 2009 r., zmieniającym rozporządzenie (WE) nr 1126/2008
przyjmujące określone międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie
z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady
w odniesieniu do Interpretacji nr 15 Komitetu ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (IFRIC) (Rozporządzenie Komisji,
2009, s. 5), jednostki sporządzające swoje sprawozdania jednostkowe lub
skonsolidowane zgodnie z MSSF/MSR są zobowiązane do stosowania interpretacji KIMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomości”, opracowanej
przez Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, najpóźniej dla okresów sprawozdawczych rozpoczynających się po
dniu 31 grudnia 2009 r. KIMSF 15 zawiera wytyczne pozwalające określić
moment ujmowania przychodów z tytułu budowy nieruchomości, a także
pomaga rozstrzygnąć, czy umowa dotycząca budowy nieruchomości jest objęta postanowieniami MSR 11 „Umowy o usługę budowlaną”, czy też MSR 18
„Przychody”.
KIMSF 15 wyjaśnia, w jaki sposób należy ustalać, czy dana umowa wchodzi
w zakres MSR 11, czy MSR 18. Interpretacja określa zasady związane z ujmowaniem przychodów i związanych z nimi kosztów przez firmy zajmujące
się budową nieruchomości bezpośrednio lub przez podwykonawców. Odnosi się
do umów dotyczących budowy nieruchomości, które jednak oprócz budowy
nieruchomości mogą obejmować dostarczanie innych dóbr lub świadczenie
innych usług. Zawiera wytyczne dotyczące podziału umowy na elementy
składowe w celu ustalenia podstawy ujmowania przychodów. W efekcie do
jednego z elementów składowych umowy może mieć zastosowanie MSR 18,
a do innego MSR 11.
2. Jak ocenić czy umowa jest objęta zakresem
MSR 11 czy MSR 18
W celu ustalenia, czy zgodnie z KIMSF 15 jednostka powinna do rozliczania
umów dotyczących budowy nieruchomości stosować MSR 11, czy MSR 18,
należy przede wszystkim określić strukturę umowy o budowę nieruchomości,
a więc, czy dana umowa zawiera w istocie jeden, czy też kilka elementów.
W wielu przypadkach występuje konieczność podziału umowy na oddzielne
47
składniki i rozliczania każdego składnika osobno. Jeśli wymaga tego sytuacja,
wartość godziwą ogółu wynagrodzenia otrzymanego bądź należnego z tytułu
umowy alokuje się do poszczególnych składników. Następnie sprzedający stosuje zasady KIMSF 15 do wszystkich wyodrębnionych składników dla sprawdzenia, czy mieszczą się one w zakresie MSR 11, czy MSR 18.
Ustalenie, czy umowa wchodzi w zakres MSR 11, czy 18, wymaga subiektywnego osądu ze strony kierownictwa i zależy od warunków umowy oraz
wszystkich innych towarzyszących faktów i okoliczności. Zgodnie z KIMSF 15,
MSR 11 ma zastosowanie wtedy, gdy umowa spełnia wymogi definicji umowy
o usługę budowlaną, czyli gdy nabywca ma możliwość określenia głównych
elementów strukturalnych projektu nieruchomości zanim rozpocznie się
budowa i/lub określenia głównych zmian strukturalnych, gdy budowa jest
w trakcie realizacji (niezależnie od tego, czy kupujący wykorzystuje tę możliwość, czy też nie). Zgodnie z powyższym, umowa stanowi umowę o budowę,
kiedy kupujący potrafi wyodrębnić główne elementy konstrukcyjne projektu
bądź przed, bądź w trakcie budowy. Na przykład, przedsiębiorstwo produkcyjne, które potrzebuje nowej hali produkcyjnej, precyzyjnie określi swoje
wymagania firmie budowlanej, a następnie w trakcie realizacji budowy może
te wymagania monitorować i zmieniać. Wówczas to właśnie kupujący (firma
produkcyjna) ustala główne elementy projektu i dlatego firma budowlana
dla ujęcia wyceny i prezentacji przychodów i wyników związanych z budową tej hali zastosuje MSR 11.
Jeżeli z analizy umowy dotyczącej budowy nieruchomości wynika, że nabywcy mają tylko ograniczoną możliwość wpływania na projekt nieruchomości
– np. mogą dokonać wyboru projektu spośród opcji podanych przez jednostkę,
lub określać tylko niewielkie zmiany w podstawowym projekcie – wówczas
umowa taka jest umową sprzedaży towarów objętą zakresem MSR 18. Na
przykład, firma budująca domy ma kilka różnych modeli domów w ramach
jednego przedsięwzięcia budowlanego. Możliwości wpływu na projekt nieruchomości przez kupującego ograniczają się w zasadzie do wyboru modelu
spośród dostępnych w ofercie firmy budowlanej i ewentualnie do wskazania
niewielkich zmian w stosunku do oryginalnego projektu. W tym przypadku,
do ujęcia, wyceny i prezentacji przychodów i wyników związanych z budową
tego domu firma budowlana zastosuje MSR 18.
3. Rodzaje przychodów z tytułu budowy
nieruchomości i zasady ich ujmowania
Jak wynika z powyższych rozważań, treść ekonomiczna umowy o budowę nieruchomości decyduje, czy do jej ujęcia w księgach i sprawozdaniu
finansowym ma zastosowanie MSR 18, czy MSR 11. Analizując rozwiązania
48
zawarte w MSR 18 i MSR 11 w odniesieniu do umów o budowę nieruchomości można wskazać 3 różne rodzaje i związane z nimi zasady ujmowania
przychodów wynikających z tych umów:
1) przychody z umów o usługę budowlaną,
2) przychody z umów o świadczenie usług,
3) przychody ze sprzedaży towarów.
3.1. Przychody z umów wchodzących w zakres umów
o usługę budowlaną
Jeżeli umowa o budowę nieruchomości jest objęta zakresem MSR 11 i można wiarygodnie ocenić jej wynik, jednostka (firma budowlana) ujmuje przychody na podstawie stopnia zaawansowania działań wynikających z umowy
zgodnie z MSR 11.
Do umów objętych zakresem MSR 11 zalicza się:
 umowy o usługę, której przedmiotem jest budowa składnika aktywów lub
zespołu aktywów, które są ściśle powiązane lub wzajemnie zależne pod
względem projektowym, technologicznym lub ze względu na ich funkcję
użytkową, ostateczne przeznaczenie lub sposób użytkowania,
 roboty budowlane nowych obiektów, jak również polegające na rekonstrukcji, odnowie, rozbudowie oraz rozbiórce obiektów już istniejących,
 montaż maszyn i urządzeń, dla których czas instalacji trwa dłużej niż jeden
okres sprawozdawczy, np. kotłów energetycznych.
Do cech charakterystycznych tych umów należy zaliczyć:
 produkt powstający w wyniku produkcji niepowtarzalnej, podejmowanej
na indywidualne zamówienie, którego warunki realizacji określa zawarta między stronami szczegółowa umowa,
 stosunkowo długi czas ich wykonywania, obejmujący co najmniej jeden
moment bilansowy,
 finansowanie usług przez zamawiającego odbywa się już w trakcie wykonywania umowy, poprzez ustalony harmonogram płatności zaliczek,
 system ustalania ostatecznej ceny jest zwykle skomplikowany,
 rozpoczęcie właściwych robót poprzedza budowa zaplecza,
 nakłady przed rozpoczęciem właściwej usługi, którym nie odpowiada bezpośrednio część przychodów z tytułu wykonywania usługi, ale muszą być one
poniesione i obciążają umowę,
 usługi są wykonywane przez podwykonawców działających na zlecenie generalnego wykonawcy.
49
3.2. Przychody z umów wchodzących w zakres umów
o świadczenie usług
Zgodnie ze wskazanymi wcześniej uwarunkowaniami zawartymi w KIMSF
15, MSR 11 ma zastosowanie do umów o budowę nieruchomości wówczas,
gdy nabywca ma prawo określić główne elementy konstrukcyjne projektu
przed rozpoczęciem budowy oraz gdy sprzedawca przenosi na kupującego
kontrolę, jak też znaczące ryzyka i korzyści wynikające z posiadania nieruchomości w trakcie budowy i pojawiające się wraz z postępem prac. Ostatni
warunek jest spełniony, gdy m.in. budowa odbywa się na gruncie stanowiącym własność nabywcy lub przez niego dzierżawionym. Jeżeli natomiast
umowa nie spełnia wymogów definicji umowy o usługę budowlaną, powinna
być objęta zakresem MSR 18. W takim przypadku jednostka ustala, czy
umowa dotyczy świadczenia usług czy sprzedaży dóbr.
Umowa o świadczenie usług jest stosowana zazwyczaj wtedy, gdy jednostka (firma budowlana) nie ma obowiązku nabywania i dostarczania materiałów budowlanych. Taka sytuacja może występować, jeżeli nabywca
(klient) działa jako własny wykonawca i zawiera umowy z poszczególnymi
dostawcami określonych usług i towarów (w tym z firmą budowlaną). Firma
budowlana odpowiada wtedy wyłącznie za montaż materiałów dostarczonych przez kontrahentów i nie ponosi ryzyka związanego z zapasami materiałów budowlanych. Jeżeli wynik transakcji dotyczącej świadczenia usług
w analizowanym przypadku można oszacować w wiarygodny sposób, przychody z transakcji ujmuje się na podstawie stopnia zaawansowania realizacji transakcji na dzień bilansowy. Zgodnie z § 20 MSR 18, wynik transakcji
związanej z budową i sprzedażą nieruchomości można ocenić w wiarygodny
sposób, gdy zostaną spełnione wszystkie następujące warunki:
 kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób,
 istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka uzyska korzyści ekonomiczne
z tytułu przeprowadzonej transakcji,
 stopień realizacji transakcji na dzień bilansowy może być określony
w wiarygodny sposób,
 koszty poniesione w związku transakcją oraz koszty zakończenia transakcji mogą być wycenione w wiarygodny sposób.
Ujmowanie przychodów na podstawie stopnia zaawansowania realizacji
transakcji, czyli zgodnie z metodą procentowego zaawansowania, oznacza
konieczność ujmowania przychodów w tych okresach, w których odbywa się
świadczenie usług. Jak wspomniano wcześniej, MSR 11 zawiera także wymóg
ujmowania przychodów zgodnie z tą metodą. Zawarte w nim szczegółowe wytyczne dotyczące zastosowania metody procentowego zaawansowania należy
stosować również do ujmowania przychodów i związanych z nimi kosztów
transakcji polegających na świadczeniu usług (Winiarska, 2008, s. 50).
50
3.3. Przychody z umów zaliczanych do umów o sprzedaż dóbr
Jeżeli zgodnie z umową o budowę i przekazanie nieruchomości wymaga
się od jednostki (firmy budowlanej) świadczenia określonych usług wraz
z zapewnieniem materiałów budowlanych, wówczas umowa ma na ogół charakter umowy o sprzedaż dóbr i mają tu zastosowanie kryteria ujmowania
przychodów ze sprzedaży towarów. Zgodnie z § 14 MSR 18, przychody ze
sprzedaży dóbr ujmuje się, gdy zostały spełnione następujące warunki:
 jednostka przekazała nabywcy znaczące ryzyko i korzyści wynikające
z praw własności do dóbr,
 jednostka przestaje być trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi
dobrami w stopniu, w jakim zazwyczaj funkcję taką realizuje się wobec
dóbr, do których ma się prawo własności, ani też nie sprawuje nad nimi
efektywnej kontroli,
 kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób,
 istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka uzyska korzyści ekonomiczne
z tytułu przeprowadzonej transakcji,
 koszty poniesione oraz które zostaną poniesione przez jednostkę gospodarczą w związku z transakcją, można wycenić w wiarygodny sposób.
Ocena, kiedy jednostka przekazała nabywcy znaczące ryzyko i korzyści
związane z własnością, wymaga zbadania okoliczności towarzyszących transakcji. W większości przypadków przekazanie nabywcy ryzyka i korzyści zbiega
się z przekazaniem mu tytułu prawnego lub fizycznym przekazaniem dóbr.
Taka sytuacja występuje w większości sprzedaży detalicznych. W innych
przypadkach przekazanie ryzyka i korzyści związanych z własnością następuje w innym czasie niż przekazanie tytułu prawnego lub fizyczne przekazanie dóbr.
Jednostka może przekazywać kupującemu kontrolę, znaczące ryzyko oraz
korzyści wynikające z prawa własności do produkcji w toku w jej bieżącym
stanie, w trakcie realizacji budowy. Warunek dotyczący przenoszenia na kupującego kontroli, ryzyk oraz znaczących korzyści jest spełniony np. wtedy, gdy
nabywca jest uprawniony do przejęcia nieruchomości w trakcie budowy lub
gdy w przypadku rozwiązania umowy przed zakończeniem budowy nabywca
zachowuje nieruchomość w budowie, zaś sprzedawca jest uprawniony do wynagrodzenia z tytułu wykonanych prac. W takim przypadku jednostka ujmuje
przychody na podstawie stopnia zaawansowania wykonania umowy przy zastosowaniu wspominanej uprzednio metody procentowego zaawansowania.
W przypadku więc umów wchodzących w zakres MSR 18 i dotyczących dostaw towarów, KIMSF 15 wprowadza nowe rozwiązanie, tj. dopuszcza stosowanie kryteriów ujmowania przychodu określonych w MSR 18 w sposób
ciągły, równolegle z postępem prac. Warto podkreślić, że w praktyce umowy
o budowę nieruchomości zakładające ciągłe przekazywanie kontroli, znaczących ryzyk i korzyści na kupującego w trakcie realizacji budowy, są raczej
rzadkością, a jeśli jednostka przyjmuje takie zasady rozliczania przychodu,
musi ujawniać dodatkowe informacje.
51
3. Wpływ interpretacji KIMSF 15 na sprawozdawczość
deweloperów raportujących zgodnie z MSSF
W celu określenia wpływu KIMSF 15 na stosowaną politykę rachunkowości
oraz wynikające z niej zasady ujmowania i wycenę przychodów, dokonano
analizy skonsolidowanych sprawozdań spółek giełdowych z sektora deweloperów notowanych na warszawskiej GPW. Wykorzystano przede wszystkim
skonsolidowane sprawozdania finansowe za pierwsze półrocze 2009 r. Wybór
podmiotów do badania jest uwarunkowany zakresem podmiotowym i przedmiotowym wytycznych zawartych w interpretacji; KIMSF 15 dotyczy umów
o budowę nieruchomości, co stanowi specyfikę działalności deweloperów, natomiast skupienie się na podmiotach notowanych na giełdzie wynika z faktu,
iż tylko te podmioty mają obowiązek stosowania MSSF i związanych z nimi
interpretacji. Tabela 1 zawiera zestawienie informacji o polityce rachunkowości, jaką przyjęły poszczególne spółki do wyceny i ujęcia przychodów z kontraktów deweloperskich w sprawozdaniach skonsolidowanych.
Spośród 19 grup kapitałowych z sektora deweloperskiego notowanych na
Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych badaniem objęto 17 grup
(w 2 przypadkach nie było możliwości uzyskania sprawozdania finansowego
za okresy objęte badaniem). Zgodnie z polityką rachunkowości obowiązującą
w okresie objętym badaniem, w większości znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do lokali mieszkalnych zostały przekazane nabywcy,
najczęściej w momencie podpisania aktu notarialnego. Koszty wytworzenia
niesprzedanych lokali są aktywowane i ujmowane w zapasach, jako produkty
w toku lub jako wyroby gotowe – w zależności od stopnia zaawansowania budowy. Koszty wytworzenia sprzedanych lokali, zgodnie z zasadą współmierności, są ujmowane jako koszt w rachunku zysków i strat w momencie rozpoznania przychodów. Dotychczasowa polityka rachunkowości tych spółek jest
zgodna z wymogami KIMFS 15, dlatego spółki nie zapowiedziały żadnych
zmian w tym zakresie.
W analizowanej grupie, 5 spółek określiło w swojej polityce rachunkowości,
że w sprawozdaniu za rok 2008 i wcześniejszych przychody z realizacji kontraktów deweloperskich były rozpoznawane na podstawie przedwstępnych
umów sprzedaży i wyceniane proporcjonalnie do postępów budowy, według
MSR 11. Jedna ze spółek uzasadnia w swojej polityce rachunkowości wybór
takiego rozwiązania następująco: „Produkcja w toku jest wyceniana na podstawie MSR 11 Kontrakty budowlane. Na podstawie dotychczasowych doświadczeń Zarządu Spółki stwierdzono, że model rozpoznawania przychodów
i kosztów opisany w tym standardzie jest najbardziej odpowiedni dla działalności Spółki. Budowa jednego projektu przekracza dwanaście miesięcy,
a sprzedaż mieszkań na osiedlach polega na zawieraniu licznych pojedynczych
kontraktów na budowę mieszkań.
52
53
Globe Trade Centre
Immoeast AG
Grupa Kapitałowa Echo
Investment
Plaza Centers
Grupa Kapitałowa
Polnord SA
Grupa kapitałowa LC Corp.
Dom Development SA
Grupa Kapitałowa Gant
Development SA
JW. Construction
Holding SA
Grupa Warimpex
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Nazwa grupy
kapitałowej
1.
Lp.
Raport za I półrocze 2009 r.
www.warimpex.at/index.php?idcat=31&changelang=3
Raport za I półrocze 2009 r.
http://inwestor.jwconstruction.com.pl/pl/rapoerty_fi
nansowe/raporty_polroczne_/art7.html
Raport za I półrocze 2009 r.
www.gielda.gant.pl/CMS/raporty_gieldowe/raporty_
gieldowe.html
Raport za I półrocze 2009 r.
www.domdevelopment.com.pl/relacjeinwestorskie/raporty-okresowe/polroczne.html
Raport za III kwartały 2009 r.
www.lcc.pl/raport_okresowy/550,skonsolidowanesprawozdanie-finansowe-za-okres-9-miesiecyzakonczony-30-wrzesnia-2009-roku.html
Raport za I półrocze 2009 r.
www.polnord.pl/relacje-inwestorskie/raporty-polroczne
Brak danych
Raport za I półrocze 2009 r.
www.echo.com.pl/raporty_finansowe.php
Raport za III kwartał kończący się 31.01 2009 r.
www.immoeast.at/polska/02ir/berichte.htm
Raport za I półrocze 2009 r.
www.gtc.com.pl/web/pl/article/temporaryReports#
Źródło danych
(raporty zamieszczane na stronach
internetowych spółek)
Zgodnie z MSR 18
Zgodnie z MSR 11
Zgodnie z MSR 11
Zgodnie z MSR 11
Zgodnie z MSR 18
Zgodnie z MSR 11
–
Zgodnie z MSR 18
Zgodnie z MSR 18
Polityka rachunkowości
stosowana do wyceny
i ujęcia przychodów
z kontraktów
deweloperskich
Zgodnie z MSR 18
Tabela 1. Polityka rachunkowości w zakresie ujmowania przychodów z kontraktów deweloperskich
54
Orco Property Group
BBI Development Narodowy
Fundusz Inwestycyjny SA
Ronson Europe N.V.
Grupa kapitałowa Triton
Development
Grupa kapitałowa TUP
Reinhold
Atlas Estate Limited
Grupa kapitałowa
Marvipol SA
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
Raport za I półrocze 2009 r.
www.marvipol.pl/wersja-polska/dlainwestorow/raporty-gieldowe/raportyfinansowe/2009/raport-polroczny.html
Raport za I półrocze 2009 r.
www.atlasestates.com/financial_statements.asp
Raport za I półrocze 2009 r.
www.reinholdpolska.com/pl/raporty.php
Raport za I półrocze 2009 r.
www.tup.com.pl/cmsPlik/2890.pdf
Raport za I półrocze 2009 r.
http://tritondevelopment.pl/2009/PSr2009.pdf
Raport za I półrocze 2009 r.
www.ronson.pl/pwp/index.php?option=com_content&
task=view&id=75&Itemid=221
Raport za I półrocze 2009 r.
www.bbidevelopment.pl/index.php?option=com_conte
nt&view=article&id=33&Itemid=33
Brak danych
Raport za I półrocze 2009 r.
www.octava.com.pl/rok_20092.php
Zgodnie z MSR 18
Zgodnie z MSR 18
Zgodnie z MSR 18
Zgodnie z MSR 18
Zgodnie z MSR 11
Zgodnie z MSR 18
Zgodnie z MSR 18
-
Polityka rachunkowości
stosowana do wyceny
i ujęcia przychodów
z kontraktów
deweloperskich
Zgodnie z MSR 18
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych dostępnych na stronach internetowych Warszawskiej Giełdy Papierów
Wartościowych i poszczególnych spółek z branży deweloperskiej.
Narodowy fundusz inwestycyjny Octava SA
Nazwa grupy
kapitałowej
11.
Lp.
Źródło danych
(raporty zamieszczane na stronach
internetowych spółek)
cd. tabeli 1
Jeśli występuje prawdopodobieństwo, że łączna kwota kosztów projektu developerskiego przekroczy łączną kwotę przewidywanych przychodów dla tego
projektu, wówczas, zgodnie ze standardem MSR 11, przewidywaną stratę ujmuje się bezzwłocznie jako koszt” (por. Skonsolidowane sprawozdanie, 2008,
s. 7).
W związku z interpretacją KIMSF 15 „Umowy o budowę nieruchomości”,
wszystkie grupy stosujące dotychczas MSR 11 podjęły decyzję o zmianie polityki rachunkowości w zakresie ujmowania i wyceny przychodów z kontraktów
deweloperskich dla sprawozdań finansowych sporządzanych za kolejne okresy
sprawozdawcze.
Zmiany w zasadach rachunkowości wynikające z KIMSF 15 należy zastosować retrospektywnie zgodnie z MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości,
zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”. Retrospektywne zastosowanie standardu, czy interpretacji, polega na przekształceniu bilansu
otwarcia każdego składnika kapitału własnego, który ulega zmianom z tytułu
zmiany zasad rachunkowości za najwcześniejszy okres prezentowany w sprawozdaniu finansowym, oraz przekształceniu do porównywalności wszystkich
danych, które ulegają zmianom z tytułu zmiany zasad rachunkowości, za każdy okres sprawozdawczy objęty sprawozdaniem.
W razie stosowania interpretacji KIMSF 15 po raz pierwszy, powstaje konieczność weryfikacji i retrospektywnego przekształcenia metod ujmowania
przychodów w przypadku umów będących w toku na dzień otwarcia najwcześniejszego okresu przedstawianego w danych porównawczych. W rezultacie, od
okresów sprawozdawczych zaczynających się najpóźniej w roku 2009 r. spółki
rozpoznają przychody i odpowiadające im koszty w momencie przekazania
kontroli oraz znaczących ryzyk i korzyści z tytułu własności nieruchomości
– na rzecz ich nabywcy.
Transfer kontroli oraz znaczących ryzyk i korzyści z tytułu własności
przedmiotu sprzedaży następuje najpóźniej z datą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W określonych przypadkach jest możliwe
wcześniejsze rozpoznanie wyniku z kontraktów deweloperskich, np. w momencie protokolarnego przekazania lokalu, lecz jest to obwarowane dodatkowymi wymogami, np. uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, otrzymaniem od kupującego 90–100% ceny za lokal, oraz wyraźną
intencją stron do zawarcia ostatecznej umowy i przekazaniem nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wpłaty od nabywców otrzymane przed
przeniesieniem znaczących ryzyk i korzyści związanych za sprzedażą nieruchomości stanowią dla deweloperów zobowiązania i będą prezentowane
w bilansie.
Zmiana polityki rachunkowości w zakresie kontaktów deweloperskich powoduje przede wszystkim, że przychody ze sprzedaży, koszt wytworzenia
sprzedanych produktów oraz wynik brutto ze sprzedaży będą rozpoznawane
znacznie później niż miało to miejsce przy zastosowaniu metody stopniowego
zaawansowania. Jednak zmiana ta, mimo że wpływa na wielkość przychodów
i kosztów sprzedaży przypisywanych do poszczególnych okresów sprawozdawczych, nie ma wpływu na zyskowność kontraktów deweloperskich.
55
Podsumowanie
Celem niniejszego opracowania była ocena wpływu interpretacji KIMSF 15
„Umowy dotyczące budowy nieruchomości” na sprawozdawczość spółek deweloperskich w zakresie rozpoznawania przychodów, kosztów i aktywów wynikających z realizacji kontraktów deweloperskich. Analiza raportów śródrocznych wykazała, że interpretacja KIMSF 15 ma wpływ na dotychczas stosowaną politykę dotyczącą kontraktów deweloperskich około 30% zbadanych
firm deweloperskich. Zmiana polityki rachunkowości spowoduje przede
wszystkim, że przychody ze sprzedaży, koszt wytworzenia sprzedanych produktów oraz wynik brutto ze sprzedaży będą rozpoznawane znacznie później niż miało to miejsce przy zastosowaniu metody stopniowego zaawansowania. Zmiana ta, wpływając na zasady ujmowania przychodów i kosztów sprzedaży przypisywanych do poszczególnych okresów sprawozdawczych, wpływa
jednocześnie na zasady związane z ujmowaniem i wyceną zapasów. Koszty
wytwarzania nieruchomości ponoszone do momentu transferu kontroli oraz
znaczących ryzyk i korzyści z tytułu własności przedmiotu sprzedaży, są
aktywne w bilansie jako zapasy. Koszty wytworzenia zapasów obejmują prawo
wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku z budowami i inne skapitalizowane koszty zawierające koszty planowania i projektu oraz pozostałe koszty
dotyczące budowy. Zapasy na dzień bilansowy są wyceniane według niższej
z dwóch wartości: kosztu wytworzenia (ceny nabycia) i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.
Mając na uwadze zakres przedmioty interpretacji należy stwierdzić, że
w największym stopniu zmiany wprowadzone przez KIMSF 15 wpłynęły na
jednostki z branży deweloperskiej, które do tej pory ujmowały przychody ze
sprzedaży nieruchomości zgodnie z MSR 11, a zawierane przez nie umowy
nie spełniały warunków definicji umowy o budowę lub kryteriów KIMSF 15
dotyczących stosowania metody stopnia zaawansowania prac. Należy jednak
podkreślić, że chociaż zawarty w interpretacji zakres wytycznych jest ograniczony do sprzedaży nieruchomości, mogą one jednak mieć wpływ również
na inne obszary działalności i interpretacja KIMSF 15, poprzez analogię,
może być stosowana do innych sytuacji.
Literatura
Krajowy Standard Rachunkowości nr 3 „Niezakończone usługi budowlane”, Dziennik Urzędowy Ministra Finansów z dnia 17 listopada 2006 r. Nr 13 poz. 93.
Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej, tom I i II, (2007), tłumaczenie SKwP, Warszawa.
56
Rozporządzenie Komisji (WE) nr 636/2009 z dnia 22 lipca 2009 r. zmieniające rozporządzenie (WE) nr 1126/2008 przyjmujące określone międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady w odniesieniu do Interpretacji 15 Komitetu ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (IFRIC), Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej L nr 191 z dnia 23.07.2009.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31.12.2008 dla Dom
Dewelopment S.A., www.domdevelopment.com.pl/relacje-inwestorskie/raportyokresowe/roczne.html#
Winiarska K., red., (2008), MSR 18. Międzynarodowe i krajowe regulacje sporządzania sprawozdań finansowych w praktyce, DIFIN, Warszawa.
Streszczenie
Głównym przedmiotem działalności jednostek z branży deweloperskiej jest realizacja kontraktów deweloperskich, polegających na budowie (bezpośrednio lub poprzez podwykonawców) a następnie sprzedaży powierzchni w budynkach handlowych, rozrywkowych, biurowych, hotelowych i mieszkalnych. Brak precyzyjnych
rozwiązań dotyczących ujmowania przychodów z tych kontraktów powodował, że
niektóre jednostki ujmowały przychody w momencie przekazania nieruchomości
nabywcy (zgodnie z MSR 18 „Przychody”), natomiast inne ujmowały przychody
w trakcie trwania okresu budowy tej nieruchomości (zgodnie z MSR 11 „Umowy
o budowę”).
Celem artykułu jest ocena – przyjmowanych przez spółki deweloperskie notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych – rozwiązań dotyczących
ujmowania przychodów i wyników z kontraktów deweloperskich oraz zaprezentowanie wpływu interpretacji KIMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomości”
na sprawozdawczość tych spółek.
Summary
Accounting policies of companies listed on Warsaw stock exchange
regarding recognition of revenue from property development contracts
The core business of property developers is performance of long term development contracts involving construction (directly or by subcontractors) and selling of
residential and non-residential real estate. The characteristic feature of such contracts is that construction of property is generally financed by the principal during
the entire project, by way of contractually agreed advances, and then – after the
investment process has been completed – the ownership right is transferred to the
buyer.
57
Due to absence of clear regulations on recognition of revenue arising from property development contracts until 31 December 2008 some developers recognised
revenue from such contracts in accordance with IAS 18 „Revenue”, while others
used the percentage-of-completion method in accordance with IAS 11 „Construction
Contracts”.
The aim of this paper is to analyze accounting policies used for recognition of
revenue resulting from property development contracts by developers listed on the
Warsaw Stock Exchange and to analyze how they have changed in consequence of
IFRIC 15 „Agreements for the Construction of Real Estate”.
58