zakwaterowania - Perth and Kinross Council

zakwaterowania - Perth and Kinross Council

możliwość
zakwaterowania
w regionie
Perth & Kinross
Spis treści
Wstęp
1
Wynajem socjalny
1
Prywatny wynajem lokali
2
Prywatny wynajem lokali – obowiązki wynajmującego
2
Prywatny wynajem lokali – obowiązki najemcy
3
Prywatny wynajem – umowa najmu
4
Nieruchomości użytkowane przez wielu najemców
(Houses in Multiple Occupation, HMO)
4
Własna nieruchomość
5
Własna nieruchomość – zakup istniejącej nieruchomości
5
Własna nieruchomość –
zakup nowo wybudowanej nieruchomości
6
Zakup nieruchomości – inspekcje i wyceny
7
Zakup nieruchomości po niższych cenach
7
Zasiłek mieszkaniowy (Housing Benefit)
8
Ulga od podatku mieszkaniowego (Council Tax Benefit)
8
Dane kontaktowe – informacje na temat zakwaterowania
9
Wstęp
W Szkocji istnieją trzy główne możliwości zakwaterowania. Są to: wynajem
prywatny, wynajem socjalny oraz nabycie własnej nieruchomości. Wynajem
lokalu oznacza, że w zamian za użytkowanie lokalu najemca jest zobowiązany
płacić wynajmującemu tygodniowy lub miesięczny czynsz. Różnica pomiędzy wynajmem socjalnym i prywatnym polega na tym, że lokale podlegające
wynajmowi socjalnemu są przydzielane osobom potrzebującym pomocy
i czynsze są subsydiowane – zwykle są one zatem niższe niż w sektorze
prywatnym. W regionie Perth & Kinross około 10 tys. nieruchomości jest objętych wynajmem socjalnym. Główną alternatywą dla wynajmu jest nabycie
nieruchomości na własność i zamieszkanie w niej jako właściciel. Kupno
nieruchomości łączy się zwykle z wzięciem kredytu hipotecznego, to znaczy kredytu, którego zabezpieczeniem jest sama nieruchomość. W regionie
Perth & Kinross około 66% domów jest zamieszkanych przez właścicieli.
Wynajem socjalny
W regionie Perth & Kinross wynajem socjalny leży w gestii lokalnych władz,
tj. Rady Regionu Perth & Kinross (Perth & Kinross Council), a także spółdzielni mieszkaniowych. Aby wystąpić o przydział tego typu zakwaterowania, należy wypełnić formularz podania, podając informacje pozwalające na
rozpatrzenie sytuacji danej osoby. W regionie Perth & Kinross prowadzony
jest rejestr lokali socjalnych (Common Housing Register), a to oznacza, że
przesłanie jednego podania pozwala na rejestrację w najważniejszych spółdzielniach udostępniających mieszkania socjalne. Formularze podań mogą
zostać pobrane (i złożone) w dowolnym biurze ds. zakwaterowania (Housing
Association Office) w regionie. Podczas wypełniania formularzy lub rozmowy
z pracownikami zajmującymi się zakwaterowaniem można skorzystać z usług
tłumacza.
W większości lokalizacji i dla większości typów nieruchomości liczba podań
jest większa niż liczba lokali, należy się zatem spodziewać, że podanie może
zostać dodane do listy oczekujących. Czas oczekiwania na przydział lokalu
zależy od liczby lokali oraz oceny sytuacji wnioskodawcy. W przypadku gdy
znalezienie lokalu mieszkalnego lub innej formy zakwaterowania jest sprawą
pilną, należy skontaktować się z działającą przy Radzie Regionu Poradnią dla
Bezdomnych (Homelessness Advice and Assistance), aby omówić swoją sytuację. W razie potrzeby możliwe jest skorzystanie z usług tłumacza.
możliwość
zakwaterowania
1
Prywatny wynajem lokali
W regionie Perth & Kinross można wynająć lokale różnych typów i o zróżnicowanych wielkościach. Wynajmujący umieszczają swoje ogłoszenia w wielu
miejscach, np. w agencjach nieruchomości, gazetach i witrynach sklepowych.
Wysokość czynszu może być różna w zależności od okolicy i rodzaju nieruchomości – w przypadku przeciętnego mieszkania z dwiema sypialniami w Perth
czynsz może wynosić od 350 do 450 GBP za miesiąc kalendarzowy. Lokale
mogą być umeblowane bądź nie; w obu przypadkach na początku wynajmu
zwyczajowo wpłaca się kaucję równą miesięcznemu czynszowi. Na koniec
wynajmu kaucja powinna zostać zwrócona najemcy, pod warunkiem że przez
ten czas utrzymywał lokal oraz jego wyposażenie w dobrym stanie. Należy
pamiętać, że prywatny najemca ma pewne prawa związane z użytkowaniem
lokalu. Najemca ma prawo otrzymać pisemną umowę najmu, a w przypadku
wypowiedzenia umowy wynajmujący jest zobowiązany powiadomić go o tym
z wyprzedzeniem. Na wynajmującym spoczywa także obowiązek dokonywania
ważniejszych napraw, np. naprawy dachu, okien, systemu ogrzewania oraz
instalacji wodno-kanalizacyjnych. Jeśli wynajmujący uchyla się od dokonania
tych napraw, należy zawiadomić Wydział Zdrowia i Higieny (Environmental
Health Department) w Radzie Regionu. W razie kłopotów lub wątpliwości dotyczących zachowania prywatnego wynajmującego można skorzystać z porady
prawnej lub zgłosić się do Biura Porad Obywatelskich (Citizen’s Advice Bureau).
Prywatny wynajem lokali – obowiązki wynajmującego
Od 30 kwietnia 2006 r. wszystkie osoby prowadzące prywatny wynajem lokali
mają obowiązek zarejestrować się u przedstawiciela lokalnych władz. Rejestracja gwarantuje, że wynajmujący spełniają określone wymagania. Spis
wynajmujących lokale (Landlord Registration) umieszczono w witrynie internetowej, dzięki czemu można sprawdzić, czy właściciel lokalu do wynajęcia
jest zarejestrowany.
Obowiązki wynajmującego powinny być wyszczególnione w umowie wynajmu. Należy pamiętać, że nawet jeśli nie zostaną one spisane lub nie zostanie
sporządzona pisemna umowa, na wynajmującym mimo to spoczywają podstawowe obowiązki:
❍ Wynajmujący powinien podać najemcy swoje nazwisko i adres i/lub
dane kontaktowe swojego agenta.
❍ Wynajmujący powinien dostarczyć książeczkę opłat, jeśli czynsz ma być
opłacany w rozliczeniu tygodniowym. Każda wpłata gotówkowa powinna zostać pokwitowana.
2
❍ Jeżeli wynajmujący potrzebuje uzyskać dostęp do lokalu w celu przeprowadzenia inspekcji lub niepilnych napraw, powinien pisemnie powiadomić o tym najemcę z 24-godzinnym wyprzedzeniem. W przypadku
pilnych napraw wcześniejsze powiadomienie nie jest konieczne.
❍ Wynajmujący powinien zapewnić wiatro- i wodoszczelność lokalu.
❍ Wynajmujący powinien zaświadczyć, że lokal i jego wyposażenie są
bezpieczne z punktu widzenia przepisów dotyczących instalacji gazowej, elektrycznej i umeblowania.
❍ Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego powinno się odbywać zgodnie z przewidzianą procedurą.
❍ Osoby wynajmujące nieruchomość użytkowaną przez wielu najemców
muszą uzyskać stosowną licencję.
Prywatny wynajem lokali – obowiązki najemcy
Prywatny najemca ma obowiązki związane z użytkowaniem lokalu. Zazwyczaj
są one wymienione w umowie najmu, jednak w większości przypadków są to
obowiązki wymienione poniżej. Najemca zobowiązany jest:
❍ Opłacać pełny czynsz w wyznaczonym czasie.
❍ Nie niszczyć lokalu, jego wyposażenia, instalacji ani mebli należących
do wynajmującego, ani też nie zezwalać na to innym członkom gospodarstwa domowego lub gościom.
❍ Konsultować się z wynajmującym w sprawie wprowadzania zmian dotyczących lokalu. Należy uzyskać zezwolenie na piśmie.
❍ Zgłaszać wynajmującemu wszelkie potrzeby wykonania napraw.
❍ Swoim zachowaniem nie zakłócać spokoju sąsiadom ani też nie pozwalać na to gościom.
❍ Umożliwić wynajmującemu dostęp do lokalu w celu inspekcji lub dokonania napraw, pod warunkiem otrzymania wcześniejszego powiadomienia.
❍ W przypadku zakwaterowania w lokalu dodatkowego lokatora lub prowadzenia podnajmu – uzyskać na to pisemną zgodę wynajmującego.
❍ W przypadku zamiaru rozwiązania umowy – odpowiednio wcześniej doręczyć wynajmującemu powiadomienie.
możliwość
zakwaterowania
3
Prywatny wynajem – umowa najmu
Umowa najmu to prawnie wiążąca umowa zawierająca warunki wynajmu lokalu.
Osoba wynajmująca lokal prywatnie powinna sporządzić formalną umowę.
Oznacza to, że wynajmujący jest zobowiązany:
❍ Sporządzić pisemny dokument określający warunki chronionego najmu
(Assured Tenancy) lub chronionego najmu krótkoterminowego (Short
Assured Tenancy).
❍ Przekazać egzemplarz dokumentu najemcy i uwierzytelnić go w odpowiedni sposób (np. podpisując go przy świadkach).
❍ Nie pobierać od najemcy opłaty za dokument.
Najemca, który nie otrzymał pisemnej umowy lub uważa, że otrzymana
umowa nie odpowiada rzeczywistym warunkom najmu, może zwrócić się do
sędziego (Sheriff) w celu sporządzenia umowy na piśmie lub wprowadzenia
zmian w obowiązującej umowie.
Szczegółowe postanowienia umowy powinny być ustalone indywidualnie
pomiędzy najemcą i wynajmującym. Umowa powinna jednak regulować przynajmniej następujące sprawy:
❍ Czas wynajmu.
❍ Wysokość czynszu oraz częstotliwość i sposób uiszczania czynszu.
Umowa powinna także zawierać informacje na temat sposobu obliczania ewentualnych podwyżek czynszu w przyszłości.
❍ Ustalenie, na kim spoczywa obowiązek wyposażenia wnętrza, a także
utrzymania i konserwacji lokalu oraz zewnętrznych części nieruchomości.
❍ Wszelkie możliwe ograniczenia lub warunki użytkowania lokalu.
Umowa najmu nie może unieważniać podstawowych praw ani obowiązków
wynajmującego ani najemcy.
Nieruchomości użytkowane przez wielu najemców
(Houses in Multiple Occupation, HMO)
Każda nieruchomość użytkowana przez co najmniej trzy niespokrewnione ze
sobą osoby stanowi z prawnego punktu widzenia nieruchomość użytkowaną
przez wielu najemców (HMO). Wszystkie takie lokale muszą mieć zezwolenie
4
wydane przez władze lokalne (Rada Regionu Perth & Kinross), gwarantujące
przestrzeganie wymogów bezpieczeństwa. Zamieszkany lokal HMO powinien
być zarejestrowany przez Radę Regionu Perth & Kinross. Ze względów bezpieczeństwa nie należy decydować się na wynajem lokalu HMO, który nie ma
zezwolenia.
Własna nieruchomość
Podawane w ogłoszeniach ceny nieruchomości dostępnych do nabycia
w Perth & Kinross to zwykle ceny minimalne („offers over”). Oznacza to, że
potencjalny nabywca powinien zaoferować cenę wyższą od podanej. Transakcje dokonywane na tym rynku są zwykle nadzorowane przez agenta nieruchomości lub adwokata, na których spoczywa obowiązek udzielenia informacji na temat nieruchomości i nadzorowania prawnych aspektów sprzedaży.
Chcąc dokonać zakupu nieruchomości, należy zgłosić się do lokalnej agencji
nieruchomości, która udzieli dalszych wskazówek. Jeżeli już posiadana
nieruchomość wymaga napraw lub dostosowania do potrzeb osób niepełnosprawnych, można ubiegać się o dotację, kontaktując się z odpowiednim
wydziałem Rady Regionu Perth & Kinross: w przypadku dotacji na remont –
z Wydziałem Środowiskowym (Environment Service), a w przypadku dostosowania – z Wydziałem Opieki i Napraw (Care and Repair).
Własna nieruchomość – zakup istniejącej nieruchomości
System prawny w Szkocji oraz przepisy dotyczące posiadania ziemi i nieruchomości różnią się od analogicznych przepisów obowiązujących w innych
częściach Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej. Pojęcia dzierżawy (leasehold)
oraz prawa pełnej własności (freehold) zazwyczaj nie są stosowane.
Większość istniejących nieruchomości jest sprzedawanych (na rynku wtórnym) po podaniu ceny minimalnej. Jest to rodzaj licytacji w ciemno, gdzie
każdy z potencjalnych nabywców deklaruje swoją kwotę wyższą od podanej.
Sytuacja na rynku oraz konkurencja decyduje o tym, jak wysoką kwotę należy
zadeklarować, aby nabyć daną nieruchomość.
Jeśli zainteresowanie nieruchomością jest wysokie, agent sprzedawcy ustala
datę zakończenia przetargu, przed której upłynięciem należy złożyć wszystkie
oferty. Potencjalni nabywcy danej nieruchomości mogą zgłosić swoje zainteresowanie za pośrednictwem adwokata. Dzięki temu mogą odpowiednio
wcześnie poznać datę zakończenia przetargu i zapewnić sobie wystarczająco
dużo czasu na złożenie oferty.
możliwość
zakwaterowania
5
Przed złożeniem oferty należy zadbać o kredyt hipoteczny lub znaleźć inne
źródło finansowania zakupu. Należy również rozważyć dokonanie inspekcji
przed złożeniem oferty lub uzależnienie oferty od wyniku inspekcji. Adwokat
może doradzić przy wyborze najlepszego sposobu działania.
Po zamknięciu przetargu sprzedający rozważa wszystkie otrzymane oferty.
Sprzedający nie ma obowiązku przyjmować najwyższej oferty; może wziąć
pod uwagę również dodatkowe czynniki, np. datę przejęcia nieruchomości.
W przypadku przyjęcia wybranej oferty, adwokaci sprzedającego i nabywcy
kontaktują się w celu ustalenia szczegółów. Po uzgodnieniu wszystkich warunków umowy adwokat sprzedawcy sporządza formalne pismo akceptujące ofertę. Wymiana listów zostaje zakończona. Wówczas nabywca zawiera
prawnie obowiązującą umowę.
Własna nieruchomość –
zakup nowo wybudowanej nieruchomości
W przeciwieństwie do istniejących nieruchomości na rynku wtórnym, większość nowych domów i mieszkań sprzedawana jest po określonej cenie.
Przedstawiciele firm budowlanych często wystawiają nieruchomości na
sprzedaż jeszcze przed zakończeniem budowy. Zwykle dysponują planami,
rysunkami lub modelami do udostępnienia nabywcom.
Większość firm ma standardowy formularz oferty, zawierający warunki sprzedaży. Zazwyczaj firmy nie są skłonne do wprowadzania w nich zmian, ponieważ ich zadaniem jest określenie zbliżonych warunków dla wszystkich nieruchomości w danej inwestycji. Przed podpisaniem umowy należy dopełnić
formalności związanych z kredytem i zasięgnąć porady prawnej, gdyż umowa
jest prawnie wiążąca.
Niekiedy możliwe jest zarezerwowanie danej nieruchomości do czasu podpisania umowy, wpłacając niewielki depozyt. W przypadku późniejszej rezygnacji firma określa, czy depozyt ma zostać zwrócony. Należy to sprawdzić przed
wpłaceniem depozytu.
Zazwyczaj od nabywcy oczekuje się zaakceptowania warunków (ang.: „deed
of conditions”) bez możliwości ich modyfikacji. Umowa zawiera ograniczenia
dotyczące ingerencji właściciela w nieruchomość, które mają na celu uregulowanie kwestii wyglądu i sposobu użytkowania nieruchomości.
W przypadku zakupu nieruchomości, która nie jest jeszcze wybudowana,
firma może wymagać wpłaty w kilku ratach w trakcie budowy. W przypadku
kredytu hipotecznego kredytodawca zazwyczaj zgadza się na wypłacanie
6
należności na odpowiednich etapach, w zależności od przyjętych przez niego
zasad oraz rodzaju budowy. Przedstawiciel kredytodawcy dokonuje inspekcji
każdego etapu budowy przed wypłaceniem kolejnej raty, a kredytobiorca ponosi opłaty za inspekcję. Należy się upewnić, że terminy i wysokość rat proponowanych przez firmę budowlaną i kredytodawcę są ze sobą zgodne.
Zakup nieruchomości – inspekcje i wyceny
W przypadku zakupu domu na kredyt hipoteczny kredytodawca będzie chciał
dokonać inspekcji nieruchomość, aby ocenić jej stan i wartość. Istnieją trzy
podstawowe rodzaje inspekcji stosowanych w różnych sytuacjach:
❍ wycena wartości hipotecznej (zwana inspekcją pierwszego rodzaju –
„scheme 1 survey”),
❍ inspekcja i wycena nabywcy (zwana inspekcją drugiego rodzaju –
„scheme 2 survey”),
❍ inspekcja budowy (zwana inspekcją strukturalną – „structural survey”).
Spodziewana wysokość opłat zależy od rodzaju inspekcji – najdroższa jest
inspekcja strukturalna. Należy sprawdzić przypuszczalną wysokość opłaty
przed dokonaniem inspekcji. Od 2008 roku sprzedawcy będą musieli dokonywać inspekcji i udostępniać wyniki potencjalnym nabywcom, wraz z innymi
ważnymi informacjami dotyczącymi nieruchomości. Powyższe przepisy obowiązują na mocy szkockiej ustawy mieszkaniowej (Housing Act) z 2006 r.
Zakup nieruchomości po niższych cenach
Zakup nieruchomości na wolnym rynku może okazać się bardzo kosztowny,
przez co nie wszyscy mogą sobie pozwolić na zakup domu, który spełniałby ich oczekiwania. Istnieje jednak wiele inicjatyw pozwalających osobom
o skromnych dochodach nabyć część nieruchomości jako współwłaściciel.
Najpopularniejsze z tych inicjatyw – projekty „Shared Ownership” i „Homestake” – zakładają, że spółdzielnia mieszkaniowa obejmuje udział w nieruchomości, a nabywca kupuje jedynie część nieruchomości. Udział wynosi zwykle
od 25 do 75 procent wartości nieruchomości. Nie wszędzie istnieje możliwość taniego nabycia nieruchomości, jednak Rada Regionu Perth & Kinross
prowadzi bazę danych osób, które wyraziły zainteresowanie tego typu zakwaterowaniem. Więcej informacji na temat taniego zakupu nieruchomości można otrzymać, kontaktując się z nami – wówczas dodamy do naszej bazy dane
zainteresowanej osoby.
możliwość
zakwaterowania
7
Zasiłek mieszkaniowy (Housing Benefit)
W przypadku korzystania z prywatnego lub socjalnego wynajmu przez osobę
o niskich dochodach istnieje możliwość uzyskania zasiłku pozwalającego
opłacić część lub całość czynszu. Prawo do zasiłku mieszkaniowego zależy
od liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego, wysokości
dochodu i posiadanych oszczędności. Jeśli najemca nie jest pewny, czy stać
go na wynajęcie danej nieruchomości (w przypadku wynajmu prywatnego),
może zwrócić się do Rady Regionu w sprawie ekspertyzy (Pre-tenancy Determination). Proces ten jest wstępem do ustalenia, jaki zasiłek mieszkaniowy
może przysługiwać danej osobie, zanim zdecyduje się ona podpisać umowę
najmu. Często bowiem zdarza się, że zasiłek mieszkaniowy nie wystarcza do
pokrycia czynszu wymaganego przez osoby wynajmujące. W przypadku prywatnego sektora wynajmu maksymalną wysokość czynszu dla danej nieruchomości ustala urzędnik (Rent Officer). Jest to wielkość używana wyłącznie
do obliczania należnego zasiłku mieszkaniowego. Osoba wynajmująca może
zażądać wyższego czynszu niż wielkość użyta do obliczeń. W tej sytuacji,
nawet jeśli najemcy przysługuje prawo do pełnego zasiłku mieszkaniowego,
musiałby on dopłacić różnicę z własnych środków. W przypadku sektora
wynajmu socjalnego najemca uprawniony do otrzymywania pełnego zasiłku mieszkaniowego w ogóle nie płaci czynszu. Jest to możliwe, ponieważ
w sektorze wynajmu socjalnego wysokość czynszu jest utrzymywana na
rozsądnym poziomie i nie wymaga ograniczeń. Takie opłaty, jak koszt paliwa
lub wyżywienia, nawet jeśli wliczone są w czynsz, nie są pokrywane z zasiłku
mieszkaniowego. Dotyczy to zarówno sektora prywatnego, jak i socjalnego.
Ulga od podatku mieszkaniowego (Council Tax Benefit)
Po znalezieniu zakwaterowania mieszkaniec może być zobowiązany do płacenia podatku mieszkaniowego (Council Tax). W przypadku niskich dochodów można otrzymać uprawnienie do ulgi od podatku mieszkaniowego. Wysokość ulgi zależy od liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego, wysokości dochodu i posiadanych oszczędności. Ulga od podatku
mieszkaniowego nie obejmuje opłat za wodę i kanalizację. W przypadku gdy
danej osobie nie przysługuje ulga od podatku mieszkaniowego, może ona
starać się o zniżkę z tytułu obecności współlokatora (Second Adult Rebate),
jeżeli w skład gospodarstwa domowego wchodzi osoba o niskich dochodach
(nie dotyczy partnera).
8
Dane kontaktowe – informacje na temat zakwaterowania
Rada Regionu Perth & Kinross:
Prywatne zakwaterowanie: porady i pomoc
Martin Smith, Private Sector Housing Policy Officer
(zakwaterowanie w sektorze prywatnym)
01738 476172
Dotacje i naprawy
01738 476463
Eric Oliver, Principal Environmental Health Officer (zdrowie i higiena)
Rejestracja osób wynajmujących oraz
01738 475142
nieruchomości dla wielu najemców
Neil Campbell, Licensing/Enforcement Officer (zezwolenia i ich kontrola)
Poradnia dla bezdomnych
01738 458805
Zasiłki mieszkaniowe, ekspertyzy poprzedzające
najem ulgi od podatku mieszkaniowego, zniżki z tytułu
obecności współlokatora o niskich dochodach
01738 476049
Zakup nieruchomości po niższych cenach
01738 476091
Hilary Thomson, Research and Development Assistant (badania i rozwój)
Dostosowanie – opieka i naprawy
Perthshire
Strathearn i Kinross
01738 474810
01764 655895
Wszelkie pytania można wysyłać na adres:
[email protected]
Biura ds. zakwaterowania Rady Regionu Perth & Kinross:
Miasto/centrum – Pullar House, 35 Kinnoull Street,
PERTH PH1 5GD
Letham – Tweedsmuir Road, PERTH PH1 2HJ
Kinross – 21 High Street, KINROSS KY13 7AP
Crieff – Lodge Street, CRIEFF PH7 4LR
Pitlochry – 26 Atholl Road, PITLOCHRY PH16 5BX
Blairgowrie – 46 Leslie Street, BLAIRGOWRIE PH10 6AP
01738 475000
01738 625898
01577 862351
01764 652554
01796 472323
01250 872051
Ogólne:
Citizen’s Advice Bureau (Biuro Porad Obywatelskich)
10 Newrow, PERTH PH1 5QB
Better Renting Scotland
(Na rzecz lepszego wynajmu w Szkocji)
01738 624301
www.betterrentingscotland.com
możliwość
zakwaterowania
9
Aby otrzymać kopię tego dokumentu w innym języku lub formacie (czasami w tłumaczeniu będzie dostępne jedynie streszczenie
tekstu), należy się skontaktować z panem
Martinem Smithem,
tel. 01738 476172.
Numer telefonu Rady Regionu
(wiadomości tekstowe): 01738 442573
Wszystkie wydziały Rady Regionu zapewniają
telefoniczne usługi tłumaczeniowe
Projekt: biuro Dyrektora Naczelnego (2006711 – marzec ‘07)