konspekt

Transkrypt

konspekt
Marek Majchrzak
Metodyka sporządzania
PLANÓW ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI
1. Uwagi wstępne
W Polsce plany zarządzania nieruchomościami przygotowuje się dopiero od
kilkunastu lat, od wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami. 1/ Osoba,
która chce uzyskać licencję zarządcy nieruchomości musi bowiem – między innymi –
opracować plan zarządzania wybraną nieruchomością. Procedura nadawania licencji
zawodowych zarządcom nieruchomości (podobnie zresztą jak i pośrednikom w obrocie
nieruchomościami i rzeczoznawcom majątkowym) kilkakrotnie się zmieniała. 2/ Zawsze
jednak kandydat na zarządcę nieruchomości musiał przedstawić Państwowej Komisji
Kwalifikacyjnej (PKK) przyznającej licencje plan zarządzania nieruchomością. 3/
Plany zarządzania sporządza się dla nieruchomości wszystkich typów i rodzajów. Nie
ma też znaczenia czy opisywany w planie budynek jest stary czy nowy, jaki ma standard
czy potrzeby remontowe. Jednocześnie wiadomo też, że nie ma nawet dwóch
identycznych nieruchomości a także oczekiwania ich właścicieli bardzo się zwykle różnią.
Mogłoby się więc wydawać, że plany zarządzania nie muszą posiadać takiego samego
1/ Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.
U. 2004 nr 261, poz. 2063, z późn. zm.).
2/ Największe zmiany wprowadziła ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o
gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2007 nr 173, poz. 1218). Na jej mocy
zrezygnowano z pisemnego i ustnego egzaminu państwowego a spełnienie wymogów
pozwalających na przyznanie licencji stwierdza PKK na podstawie dokumentów, z
których podstawowe znaczenie mają plan zarządzania nieruchomością i dziennik praktyki
zawodowej.
3/ Por. szerzej na ten temat: K. Jurek, Zarządzanie nieruchomościami jako działalność
zawodowa (w:) Nieruchomości w Polsce – pośrednictwo i zarządzanie, pr. zbior. pod red.
W. J. Brzeskiego, D. Cichonia, K. Jurka, B. Rogatko, Europejski Instytut Nieruchomości,
Warszawa – Kraków 2008, s. 577 i nast.
1
układu i zakresu, ale zespół specjalistów z Instytutu Zarządzania Nieruchomościami
(IREM) z Chicago w USA, który jako pierwszy w świecie opracował koncepcję planów
zarządzania i zaczął je propagować uznał, że ich ramy powinny być jednak jednolite. 4/
Pogląd
ten
stopniowo
zyskiwał
sobie
akceptację
specjalistów
z
zarządzania
nieruchomościami w różnych krajach świata (także w Polsce) a w latach 1999-2000 i
wśród członków PKK utrwaliło się przekonanie, że plany zarządzania nieruchomościami
powinny mieć w zasadzie jednolitą formę, bez względu na to, jakiej nieruchomości
dotyczą.
2. Zawartość planu zarządzania nieruchomością
W niniejszej pracy zostanie zaprezentowany układ planu zarządzania nieruchomością,
który został przyjęty w styczniu 2000 r. w Gdańsku – Sobieszewie przez Państwową
Komisję Kwalifikacyjną ds. licencji i uprawnień zawodowych (PKK), działającą wówczas
przy prezesie Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. 5/ PKK działa do dzisiaj, stale
przy tym samym resorcie (aktualnie Ministerstwie Infrastruktury), który w międzyczasie
wielokrotnie jednak zmieniał nazwę. 6/ Nadal też zakres planu zarządzania
nieruchomościami przyjęty w 2000 r. uważany jest za najlepszy. Autor niniejszej pracy
był członkiem zespołu, który przygotował tę tzw. podstawową wersję planu zarządzania
nieruchomościami i zdaje sobie sprawę z jej braków. Mimo jednak pewnych zastrzeżeń
dotyczących zakresu tematycznego i zawartości niektórych punktów ta podstawowa
koncepcja planu nigdy nie została zmieniona. Wersja ta jest bez wątpienia powszechnie
znana i uważana za zdecydowanie najlepszą przez PKK.
4/ Etyka zarządcy nieruchomości. Podręcznik pisania planu zarządzania, IREM i Polska
Federacja Rynku Nieruchomości, Warszawa 1997 (cyt. za: H. Gawron, Plan zarządzania
jako instrument zarządzania strategicznego (w:) Zarządzanie Nieruchomościami, pr. zbior.
pod red. E. Kucharskiej – Stasiak, Valor, Łódź 2000, s. 197 i nast.
5/ Plan ten był oparty na wzorcu IREM-owskim. Por. szerzej na ten temat: L.
Henclewska, J. K. Pięta, W. Marchwicka, L. Libera, Plany zarządzania nieruchomościami
– teoria i praktyka, CH. Beck, Warszawa 2004, s. 3 i nast.
6/ Było to Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa, Ministerstwo Transportu
i Budownictwa, Ministerstwo Budownictwa i Ministerstwo Infrastruktury.
2
A. Składniki planu zarządzania nieruchomością (w wersji podstawowej)
I.WSTĘP
1. Cele opracowania planu i oczekiwania właściciela
2. Podstawowe akty prawne regulujące proces zarządzania opisywaną nieruchomością
II. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI
1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela (przedmiot, podmiot i obciążenia)
2. Lokalizacja ogólna - przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
3. Lokalizacja szczegółowa
4. Opis i stan techniczny budynków i budowli
5. Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)
6. Zawartość dokumentacji technicznej (jej części składowe, miejsce przechowywania itp.)
7. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości
8. Określenie potrzeb remontowych
9. Obecny sposób zarządzania nieruchomością
10. Podsumowanie i wnioski
III. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
1. Określenie zasięgu rynku
2. Klienci — potrzeby, preferencje i upodobania
3. Konkurencyjne nieruchomości
4. Analiza porównywalnych nieruchomości
5. Podsumowanie i wnioski
IV. BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA
1. Przychody i koszty — specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych
2. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów
3. Potencjalne źródła finansowania
4. Określenie wartości nieruchomości
5. Podsumowanie i wnioski
V. ANALIZA STRATEGICZNA
1. Mocne i słabe strony nieruchomości
3
2. Określenie wariantów postępowania
VI. OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA
1. Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów
2. Wskazanie wariantu optymalnego
VII. PLAN REALIZACJI WYKAZANEGO WARIANTU Z UWGLĘDNIENIEM
EWENTUALNYCH ZAGROŻEŃ
VIII. PODSUMOWANIE PLANU I WNIOSKI KOŃCOWE.
IX. ZAŁĄCZNIKI
B. Składniki planu zarządzania w wersji skróconej
Ta skrócona wersja planu zarządzania jest wprawdzie akceptowana przez PKK i
środowisko zarządców nieruchomości jednak autor niniejszego opracowania jej nie poleca,
choć sam ją zaproponował w dyskusji nt. konstrukcji planów zarządzania nieruchomością,
która odbyła się w październiku 2003r. w UMiRM. 7/ Było to jednak wtedy gdy kandydatów
na zarządców nieruchomości obowiązywało wykonanie trzech planów zarządzania i
chodziło o ułatwienie im tego zadania. Wersja ta jest wprawdzie nieco krótsza od tej
podstawowej ale to wynika głównie z faktu, iż cześć punktów zostało w niej połączonych
(ale zawartość merytoryczna planu jest w istocie bardzo podobna). Jej zakres jest
następujący:
1. Wstęp
2. Podstawowe informacje o nieruchomości
2.1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela
2.2. Lokalizacja ogólna i szczegółowa — przeznaczenie w planie zagospodarowania
Przestrzennego
2.3. Opis i stan techniczny budynków i budowli
7/ K. Jurek, M. Majchrzak, P. Przybylski, J. Szopiński i in., O konstrukcji planów zarządzania
nieruchomością (dysk. redakc.), „Świat nieruchomości – zarządca, doradca” 2003 nr 42, s. 19-20.
4
2.4. Zawartość dokumentacji technicznej
2.5. Charakterystyka nieruchomości oraz sposób jej zagospodarowania i wykorzystania
2.6. Określenie potrzeb remontowych
2.7. Obecny sposób zarządzania nieruchomością
3.Analiza i rynku nieruchomości
3.1. Określenie zasięgu rynku
3.2. Klienci – i ich potrzeby, preferencje i upodobania
3.3. Nieruchomości konkurencyjne i porównywalne
4. Bieżąca analiza finansowa
4.1. Analiza przychodów i kosztów – możliwości ich optymalizacji
4.2. Potencjalne źródła finansowania bieżącego utrzymania nieruchomości oraz prac
remontowo-modernizacyjnych
4.3.Określenie wartości nieruchomości
5.Analiza strategiczna
51. Mocne i słabe strony nieruchomości oraz jej szanse i zagrożenia
rozwojowe (analiza S WO T)
5.2. Określenie wariantów postępowania
6.Analiza efektywności wariantów postępowania
6.1. Ekonomiczne skutki wdrożenia poszczególnych wariantów
6.2. Wskazanie wariantu optymalnego
7.Plan realizacji wskazanego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych zagrożeń
8.Podsumowanie planu i wnioski końcowe.
C. Wersja skrócona - akceptowana przez część środowiska zarządców, do zastosowania
dla nieruchomości komercyjnych
Zaproponowana ona została przez K. Jurka i J. Szopińskiego we wspomnianej już dyskusji nt.
konstrukcji planów zarządzania nieruchomością w październiku 2003 r. w UMiRM,
5
8/ choć była opracowana przez J. Bobczyńskiego
(prezesa „Gestora”, dużej firmy zarządzającej
nieruchomościami). Koncepcja ta nigdy nie uzyskała takiej popularności jak wersja podstawowa. Jest ona
oparta w większym stopniu na wzorcach francuskich a mniej przypomina schemat planu polecany przez
amerykański Instytut Zarządzania Nieruchomościami (IREM). Wybierając jednak tę wersję konstrukcji
planu bezpieczniej jest rozbudować Rozdz. 6, w sposób określony również w Rozdz. 6, ale w
podstawowej wersji pracy. Zakres tej wersji jest następujący:
1.Analiza celów i oczekiwań właściciela
2.Podstawy prawne
3. Analiza nieruchomości
3.1.Stan prawny
3.2. Stan techniczny
4.Analiza rynku
4.1. Rynek lokalny (lub regionalny)
4.2. Bezpośrednie sąsiedztwo
5. Roczny budżet operacyjny (w zależności od potrzeb)
5.1. Budżet proforma
5.2. Budżet remontowy
5.3.Budżet kapitałowy
5.4. Budżet przepływów pieniężnych (długoterminowy)
6. Analiza efektywności i opłacalności ekonomicznej przyjętych rozwiązań
7.Wnioski i zalecenia
8. Szczegółowy plan działania
8.1. Plan marketingowy
8.2.Plan techniczny
8.3.Plan ekonomiczno –finansowy.
8/ Ibidem, s. 21 i nast.
6
3. Cele i funkcje planów zarządzania nieruchomościami
Formalnie biorąc, sporządzenie planu zarządzania dla konkretnej nieruchomości nie
jest obowiązkiem zarządcy, o ile nie zostało to ustalone w umowie o zarządzanie. Plan jest
jednak nowoczesnym instrumentem zarządzania nieruchomościami bardzo ułatwiającym
pracę zarządcy ale też szczególnie wygodnym również dla właściciela nieruchomości,
ułatwiającym mu kontrolę nad działaniami zarządcy, czyli osoby bądź firmy, której powierzył
on uprawnienia do podejmowania bardzo istotnych decyzji dotyczących nieruchomości.
W dobrze rozwiniętych krajach o ustabilizowanej gospodarce rynkowej od wielu już
lat tworzy się plany zarządzania nieruchomościami, w Polsce praktycznie dopiero od 1999
roku. W zależności od konkretnych potrzeb i możliwości, a także i rodzaju nieruchomości,
mogą one być mniej lub bardziej rozbudowane i mieć różnie rozłożone akcenty. Zawsze
jednak osoba opracowująca plan musi zaprezentować różne scenariusze rozwoju
nieruchomości, wraz z konsekwencjami finansowymi proponowanych działań. Prezentując
więc koncepcje zmian zarządzania musi przeprowadzić kalkulację kosztów bieżącego
utrzymania nieruchomości i prac remontowo-modernizacyjnych, pokazać możliwe do
osiągnięcia przychody i wyliczyć efekty ekonomiczne każdego z zaproponowanych
wariantów. Prezentacja planu pozwala więc właścicielowi (czy właścicielom) wybrać
najlepszy wariant zarządzania.
Zamierzenia właściciela w odniesieniu do nieruchomości bywają różne , więc i cele
sporządzenia planu też są oczywiście różne a wynikają najczęściej z konkretnych potrzeb i
możliwości. Plan zarządzania uwzględnia zwykle jednocześnie kilka celów. A oto
najważniejsze z nich: 9/
- ukazują ogólnie kierunki działania i sposób postępowania z nieruchomością,
- pozwalają uzyskiwać wyższe dochody z nieruchomości i zwiększać jej wartość,
- dają możliwość stosunkowo łatwej oceny działania zarządcy, jego sprawności, skuteczności
i stopnia realizacji wytyczonych celów,
- określają konkretne warianty, strategie działania na okres prognozy a dzięki dogłębnej ich
analizie pozwalają wybrać optymalną opcję postępowania,
9/ Por. szerzej na ten temat: L. Henclewska, J. K. Pięta, W. Marchwicka, L. Libera, Plany
zarządzania nieruchomościami …,op. cit., s. 8 i nast.
7
- pozwalają na utrzymanie niepogorszonego stanu technicznego i funkcjonalnego
nieruchomości,
- zapewniają należyty poziom utrzymania i wykorzystania nieruchomości na własne potrzeby
instytucji, firm ale także osób fizycznych (domy prywatne, wspólnoty mieszkaniowe itp.),
- pozwalają w sposób racjonalny inwestować w nieruchomość (chodzi tu o prace remontowe,
modernizacyjne, adaptacyjne, rozbudowę, przebudowę itp. ),
- pozwalają przywrócić nieruchomości dawną świetność , będącą przedmiotem dumy
właściciela, ale jednocześnie zoptymalizować koszty tej operacji,
- ułatwiają zmianę sposobu użytkowania nieruchomości i wskazują na sensowność tych
działań,
- ułatwiają przygotowanie nieruchomości do sprzedaży,
- pozwalają na optymalizację kosztów bieżącego i technicznego utrzymania nieruchomości
(pamiętać jednak należy, że zupełnie inaczej obniża się koszty w eleganckim obiekcie
komercyjnym a inaczej w skromnym budynku wspólnym czy spółdzielczym).
Plany zarządzania nieruchomościami sporządza się zarówno wtedy, gdy szukamy np.
zewnętrznych źródeł finansowania zaplanowanych inwestycji jak i wówczas gdy
wystarczające są wewnętrzne źródła utrzymania nieruchomości a staramy się wyznaczyć
tylko nowy obszar działania zarządcy czy nowy sposób postępowania z nieruchomością. Plan
spełnia wiele funkcji, z których najważniejsze są cztery następujące: 10/
- informacyjna (poprzez zebranie pełnych informacji dotyczących stanu prawnego,
technicznego, finansowego i pozycji rynkowej nieruchomości),
- prognostyczna, która polega na ocenie możliwości użytkowania i rozwoju nieruchomości,
- doradcza, gdyż przedstawienie i analiza ekonomiczna różnych wariantów postępowania oraz
ocena ich kosztów i korzyści pozwala na wybór optymalnego wariantu,
- strategiczna, gdyż plan nie tylko określa najlepszy sposób postępowania z nieruchomością
ale i wskazuje warianty awaryjne i pozwala minimalizować czy wręcz redukować możliwe
zagrożenia. Niektórzy autorzy wskazują na jeszcze inne funkcje planu zarządzania
nieruchomością – a mianowicie: diagnostyczną, negocjacyjną, akwizycyjną, kontrolną i
rozliczeniową.
10/ A. Sobczak, Palny zarządzania nieruchomościami, Poltext, Warszawa 2000, s. 21.
11/ Nie będziemy ich tutaj jednak szerzej omawiać.
8
4. Układ strony tytułowej planu i zawartość R.1 (wstępu)
Strona tytułowa pracy
Elementy obowiązkowe
•
Tytuł, w którym należy określić rodzaj nieruchomości oraz podać jej ew. nazwę i
adres, np. „Plan zarządzania nieruchomością wspólną położoną w …. (miasto)
przy ul. …..”;
•
imię i nazwisko oraz adres domowy autora opracowania;
•
data (tj. miesiąc i rok) i miejsce opracowania planu (w praktyce jest to
miejscowość, w której znajduje się opisywana nieruchomość albo mieszka autor
pracy).
Elementy (informacje) dodatkowe, które mogą - ale nie muszą - być zawarte na stronie
tytułowej:
•
zdjęcie
od
strony
frontowej
lub
pokazujące
najważniejsze
(najbardziej
charakterystyczne) cechy opisywanego budynku;
•
ważniejsze informacje z Księgi Wieczystej (właściciel, numer i powierzchnia
działki, obręb, dzielnica ewidencyjna itp.).
R. 1. Wstęp składa się najczęściej z dwóch punktów (ale może nie mieć punktu
prezentującego podstawy prawne dotyczące sposobu zarządzania opisywaną
nieruchomością)
1.1. Cele opracowania planu i oczekiwania właściciela
•
na początku
wstępu można przedstawić streszczenie menedżerskie
(zawierające zasadnicze informacje na temat nieruchomości i koncepcji
11/ Por. szerzej na ten temat: W. J. Brzeski, P. Przybylski, (Plan zarządzania
nieruchomością (w:) Nieruchomości w Polsce …, op. cit., s. 637 i nast.; oraz M.
Majchrzak, Metodyka planów zarządzania nieruchomościami, cz. I, Polska Federacja
Zarządców Nieruchomości, Warszawa 2008, s. 1 i nast.
9
proponowanych zmian w jej zarządzaniu) ale nie jest to bezwzględnie
konieczne;
•
konieczny jest już krótki opis nieruchomości (prezentacja jej głównych atutów
ale też problemów i słabości);
•
cele określone przez właściciela (np. podniesienie wartości nieruchomości,
zmiana sposobu użytkowania, przywrócenie dawnej świetności budynku,
zwiększenie dochodów z nieruchomości, zmniejszenie kosztów utrzymania,
poprawa stanu technicznego, wzrost wartości użytkowej lokali i zapewnienie
lepszych warunków korzystania z nieruchomości itp. );
•
określenie zakresu czasowego pracy (nie może to być mniej niż 3 lata, ale
najlepiej 4-5 lat);
•
określenie wariantów zmian zarządzania nieruchomością (muszą to być co
najmniej
dwa
warianty:
(a)
utrzymanie
nieruchomości
w
stanie
niepogorszonym i (b) wariant rozwojowy) lepiej gdyby to były jednak 3
warianty;
•
uzasadnienie wyboru wybranego wariantu zmian zarządzania i określenie
możliwości jego realizacji.
1.2. Podstawowe
akty
prawne
regulujące
proces
zarządzania
opisywaną
nieruchomością
Wprowadzenie tego punktu do wstępu nie jest konieczne. Większość osób,
które piszą plany zarządzania nieruchomościami przedstawiają jednak ważniejsze
ustawy i rozporządzenia, które dotyczą omawianych zagadnień. Nie należy tutaj
jednak podawać aktów prawnych, które nie mają żadnego związku z opisywaną
nieruchomością.
5. Zawartość R. 2. Podstawowe informacje o nieruchomości
2.1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela
W punkcje tym należy podać numer Księgi Wieczystej, poinformować, w
którym sądzie Rejonowym jest ona prowadzona, przedstawić zawarte w niej
informacje i dać komentarz dotyczący stanu prawnego nieruchomości, statusu
właściciela czy struktury własności lokali itp. 12/
10
Czasami sytuacja prawna nieruchomości jest bardziej skomplikowana , należy
wiec ją wyjaśnić. Warto rozwinąć kwestie wynikające z obciążenia nieruchomości
prawami rzeczowymi (np. służebność czy hipoteki), opisać problemy związane z
niejednoznacznością wyznaczenia granic działki, sporami spadkobierców czy
wynikające z bardzo dużej liczby współwłaścicieli (czasami bardzo starych i chorych
lub niepełnoletnich, często mieszkających w innych miejscowościach itp.) Jeszcze
większe kłopoty powstają przy tworzeniu planu zarządzania dla nieruchomości , której
stan prawny jest niewyjaśniony, np. gdy nie ma ona założonej księgi wieczystej czy
tzw. zbioru dokumentów itp. Wszystkie tego typu sytuacje muszą być dokładnie w
tym punkcie przedstawione i skomentowane.
2.2 Lokalizacja ogólna – przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego:
•
krótka charakterystyka dzielnicy (rejonu) miasta, w której znajduje się
opisywana nieruchomość;
•
prezentacja charakterystycznych (ważniejszych) i ogólnie znanych obiektów
położonych w szeroko rozumianym otoczeniu opisywanej nieruchomości (np.
rynek, dworzec kolejowy czy autobusowy, rzeka, ważniejsze trasy
komunikacyjne, urzędy i instytucje, bardzo duże obiekty handlowe itp.)
należy tu oczywiście zwrócić główną uwagę na obiekty mające istotne
znaczenie dla opisywanej nieruchomości;
•
prezentacja ogólnych ustaleń (a także zakazów i nakazów) w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego odnoszących się do tego rejonu
miasta (miejscowości) w której znajduje się opisywana nieruchomość;
12/ Układ i struktura planu zarządzania dotyczy wszystkich rodzajów nieruchomości.
W niniejszym opracowaniu – ze względu na charakter publikacji – autor będzie
podawał głównie przykłady dotyczące nieruchomości wspólnych (ponieważ ani
gminy, ani zakłady pracy ani Skarb Państwa nie mają już wiele nieruchomości
będących ich wyłączną własnością) i komercyjnych.
11
•
stwierdzenie
zgodności
(albo
rozbieżności)
(ewentualnie
planowym)
sposobem
korzystania
pomiędzy
z
aktualnym
nieruchomości
a
ustaleniami planu miejscowego; jeśli nie ma aktualnego planu miejscowego
trzeba napisać jakie ustalenia dla tego obszaru zawarte są w studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania;
•
wnioski końcowe i ocena atrakcyjności lokalizacji ogólnej opisywanej
nieruchomości.
2.3 Lokalizacja szczegółowa:
•
opis położenia działki względem ulicy i najbliższych (sąsiednich)
nieruchomości;
•
opis nieruchomości sąsiednich;
•
prezentacja ważniejszych obiektów istotnych dla opisywanej nieruchomości i
położonych niedaleko (np. w zabudowie zwartej do 200-250 m) i
podnoszących jej prestiż;
•
dostępność komunikacyjna;
•
dostępność do usług i budynków publicznych;
•
komentarz do szczegółowych ustaleń zawartych w planie miejscowym
odnoszących się do najbliższego sposobu korzystania z analizowanej
nieruchomości;
•
ogólne wnioski i ocena atrakcyjności lokalizacji szczegółowej opisywanej
nieruchomości.
2.4 Opis i stan techniczny budynków i budowli:
•
informacja o wieku budynku i technologii budowy;
•
informacja o ewentualnych adaptacjach, przebudowach, remontach i pracach
modernizacyjnych;
•
opis (charakterystyka) poszczególnych elementów budynku w oparciu o
dokumentację techniczną – zwłaszcza chodzi tu o informacje dot.
zastosowanych rozwiązań, materiałów i technologii (w starszych budynkach –
w których często brakuje wielu elementów dokumentacji technicznej – można
skorzystać z protokołów kontroli pięcioletniej) ;
12
•
ocena stanu technicznego elementów budynku na podstawie ekspertyz
budowlanych, inwentaryzacji technicznych oraz protokołów z rocznych i
pięcioletnich przeglądów technicznych;
•
wyliczenie średnioważonego stopnia zużycia budynku (budynków) na
podstawie wzoru: Sz = Ui xSi /100;
gdzie :
Ui - udział danego elementu w koszcie budowy (odtworzenia) obiektu,
Si – zużycie danego elementu w %;
•
komentarz dotyczący stopnia zużycia technicznego budynku.
2.5 Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)
•
szczegółowe informacje dotyczące działki (wymiary i powierzchnia terenu,
powierzchnia zabudowy, sposób zagospodarowania, mała architektura, zieleń
i nasadzenia, ewentualne ograniczenia dotyczące sposobu wykorzystania
terenu itp.);
•
szczegółowe informacje techniczne dotyczące opisywanego budynku
(długość, szerokość, wysokość, liczba kondygnacji, kubatura, liczba klatek
schodowych,
podpiwniczenie,
specyficzne
cechy
konstrukcji,
kształt
architektoniczny i forma budynku, opis fasady, kształt dachu itp.);
•
szczegółowe
informacje
dotyczące
rodzaju
materiałów,
rozwiązań
technicznych i innych parametrów charakteryzujących instalacje i urządzenia
techniczne
budynku
(np.
instalacji
wodno-kanalizacyjnej,
gazowej,
elektrycznej, c.o., c.c.w., telefonicznej, telewizji kablowej, internetowej,
wentylacyjnej, domofonowej itp.);
•
dokładny wykaz składników nieruchomości – choć kwestie te mogą być
również omówione w punkcje 2.7. – tj. informacje dot.:
o liczby i p.u. (w m²) lokali mieszkalnych czy użytkowych,
o składu i wielkości poszczególnych
pomieszczeń
w lokalach
znajdujących się w analizowanym budynku,
o składu
i
wielkości
pomieszczeń
przynależnych,
wspólnych,
technicznych i gospodarczych;
•
ocena układu funkcjonalnego budynku i znajdujących się w nim lokali;
•
ocena standardu (powierzchniowego, wyposażenia i wykończenia) lokali.
13
2.6 Zawartość dokumentacji technicznej
Na dokumentację techniczną składają się trzy elementy:
•
dokumentacja budowlana:
o pozwolenie na budowę,
o projekt budowy,
o rysunki, rzuty,
o protokoły odbiorów,
o operaty geodezyjne,
o książki obmiarów;
•
dokumentacja powykonawcza:
o naniesienia na dokumentacji budowlanej (tj. zmiany dokonywane w
trakcie robót),
o geodezyjne pomiary powykonawcze;
•
Książka Obiektu Budowlanego (zawierająca m. in. dane techniczne i
identyfikacyjne obiektu, spis dołączonej dokumentacji, plan sytuacyjny,
wykaz protokołów kontroli okresowych stanu technicznej sprawności i
wartości użytkowej obiektu, wykaz opracowań technicznych dotyczących
obiektu, wykaz protokołów odbioru robót remontowych i modernizacyjnych,
wykaz protokołów awarii, pozwoleń na zmianę użytkowania itp.).
W planie zarządzania nieruchomością nie trzeba prezentować innych (niż
techniczna) rodzajów dokumentacji, które posiada (czy przechowuje) właściciel lub
zarządca. Można oczywiście jednak podać te informacje. Chodzi tu najczęściej o:
o dokumentację prawną (zawierającą odpisy z księgi wieczystej, umowy z
najemcami, firmami wykonującymi usługi na rzecz nieruchomości i
dostawcami
mediów,
sentencje
wyroków
sądowych
dotyczących
nieruchomości itp.);
o dokumentację finansową (a wiec faktury, rachunki, dowody wpłaty czynszów
czy zaliczek oraz opłat za media, wyciągi z konta bankowego, polisy
ubezpieczeniowe itp.).
2.7 Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości
14
Budynki w Polsce (czy w ogóle w Europie) realizowane są w takich
technologiach, że mogą być użytkowane bardzo długo, zwykle dużo dłużej niż trwa
życie człowieka. W tym czasie zmieniają się nasze potrzeby i oczekiwania w
stosunku do nieruchomości, która została przecież zaprojektowana i zbudowana
czasami zupełnie w innych warunkach. Jeżeli nieruchomość nie spełnia należycie
funkcji, do której została przeznaczona można ją remontować, modernizować,
przebudowywać albo opuścić i przenieść się do innej – bardziej odpowiadającej
aktualnym potrzebom i oczekiwaniom mieszkańców czy użytkowników.
Zasadniczym problemem, który należy przedstawić w niniejszym punkcje jest
odpowiedź na pytanie, czy opisywana nieruchomość ( np. konkretny budynek
wzniesiony na określonej działce położonej w danym miejscu) należycie spełnia
funkcje, do których został powołany i czy nie trzeba go adaptować do nowych
wymagań lub czy nie należy zmienić jego sposobu użytkowania. Należy tutaj
poruszyć następujące zagadnienia:
•
w przypadku nieruchomości mieszkalnej:
o dokładny wykaz składników nieruchomości (o ile kwestia ta nie została
omówiona już w punkcje 2.5.),
o struktura własności,
o ocena stanu zagospodarowania działki,
o ocena sposobu wykorzystania lokali mieszkalnych,
o ocena możliwości ekonomicznych, charakteru mieszkańców i ich
oczekiwań w stosunku do zajmowanych mieszkań,
o w budynkach wspólnych ocena możliwości instytucjonalnego właściciela
lokali (np. Skarbu Państwa, gminy, zakładu pracy),
o potencjalne aktywa budynku i możliwości generowania dodatkowych
przychodów,
o wnioski dotyczące koniecznych (możliwych) zmian;
•
np. w przypadku nieruchomości komercyjnej:
o struktura najmu (wraz z dokładnym wykazem najemców),
o ocena zakresu, warunków i czasu umowy najmu,
o ocena
struktury
wysokości
stawek
czynszu
najmu
eksploatacyjnych oraz windykacji należności,
o ocena stopnia wykorzystania budynku (% pustostanów),
15
i
opłat
o ocena zgodności sposobu wykorzystania obiektu z przeznaczeniem
określonym w planie zagospodarowania przestrzennego,
o ocena standardu budynku i lokali w relacji do jego położenia i pełnionych
funkcji (w kontekście możliwości zwiększenia dochodów z wynajmu),
o wnioski końcowe i propozycje dotyczące możliwych (koniecznych)
zmian.
2.8 Określenie potrzeb remontowych:
•
informacja o pracach remontowych i modernizacyjnych przeprowadzanych w
opisywanym budynku w ostatnich kilku latach (o ile ten problem nie został
omówiony w punkcie 2.4.);
•
zestawienie prac remontowo-budowlanych w hierarchicznej kolejności
(począwszy od robót najpilniejszych do takich, które mogą być realizowane w
dalszej kolejności) w podziale na:
o prace remontowe umożliwiające utrzymanie nieruchomości w stanie
niepogorszonym,
o prace modernizacyjne (podnoszące wartość nieruchomości),
o prace adaptacyjne oraz inwestycyjne (mające na celu np. przebudowę na
lokale użytkowe niezbyt intensywnie wykorzystywanych pomieszczeń
wspólnych, zmianę sposobu użytkowania części budynku, nadbudowę,
adaptację strychu na lokalne mieszkalne bądź użytkowe itp.);
•
wyliczenie
niezbędnych
modernizacyjnych
oraz
kosztów
planowanych
ewentualnie
adaptacyjnych
prac
oraz
remontowozestawienie
uzyskanych wyników w tablicy zbiorczej;
•
wstępne informacje dotyczące źródeł środków, pożądanych terminów i
sposobu prowadzenia planowanych prac remontowo - modernizacyjnych bądź
adaptacyjnych;
•
wnioski dotyczące planowanych prac remontowo-modernizacyjnych.
2.9 Obecny sposób zarządzania nieruchomością
•
informacja kto jest właścicielem nieruchomości ( ewentualnie struktura
własności lokali w budynku wspólnym), od kiedy itp.;
16
•
informacja kto zarządza opisywaną nieruchomością (np. właściciel osobiście,
pracownicy zatrudnieni w firmie właściciela, zatrudniony przez właściciela
zarządca indywidualny lub firma prywatna, administracja spółdzielni
mieszkaniowej lub firmy komunalnej itp.;
•
kiedy, w jakich okolicznościach i na jakich zasadach doszło do przejęcia
nieruchomości w zarządzanie;
•
forma organizacyjno -prawna firmy zarządzającej nieruchomością, informacje
dotyczące tego kiedy (i ewentualnie przez kogo) została powołana oraz ocena
jej pozycji rynkowej, tj. jaką liczbą nieruchomości zarządza, jak jest
oceniania na lokalnym rynku itp.;
•
struktura organizacyjna firmy zarządzającej nieruchomością oraz informacje,
które prace wykonuje ona własnymi siłami a które zleca (i ewentualnie
komu?), informacja o personelu obsługującym nieruchomość i jego
kompetencjach;
•
zakres obowiązków i uprawnień zarządcy wynikających z umowy o
zarządzanie (ważniejsze ustalenia), informacje o dodatkowych aneksach do
umowy, ustaleniach czy regulaminach określających sposób zarządzania
nieruchomością;
•
ocena współpracy pomiędzy właścicielem a zarządcą;
•
ewentualnie informacje o sposobie i poziomie zarządzania nieruchomością w
przeszłości ( np. bardzo profesjonalnym czy bardzo złym), który ma wpływ
np. na stan techniczny, kondycję ekonomiczną czy ogólnie proces zarządzania
w chwili obecnej;
•
wnioski dotyczące zarządzania nieruchomością.
2.10 Podsumowanie i wnioski
W zakończeniu każdego rozdziału (a więc tego również) powinno się zebrać
ważniejsze informacje dotyczące analizowanej nieruchomości oraz wnioski, które już
zresztą pojawiły się w końcowych fragmentach teksu poszczególnych punktów. 13/
13/ Dobrze przygotowany i udokumentowany oraz należycie napisany plan
zarządzania, który nie będzie miał podsumowań (jak R.2. jak i R.3. i R.4.) raczej
17
zostanie zaakceptowany przez PKK, ale jednak zdecydowanie lepiej byłoby kończyć
rozdziały II, III i IV – choćby krótkimi – podsumowaniami.
6. Zawartość R.3. Analiza Rynku nieruchomości
3.1 Określenie zasięgu rynku
Zagadnienia, które należałoby omówić w tym punkcie są w zasadzie wspólne
dla wszystkich typów nieruchomości, ale jednak występują bardzo duże różnice w sposobie
przedstawienia zasięgu rynku dla budynków mieszkalnych, instytucjonalnych czy
komercyjnych. Problemy do omówienia:
•
określenie społeczno ekonomicznych możliwości rozwoju kraju, regionu i
konkretnej miejscowości (bądź jej części czy dzielnicy), w której znajduje się
opisywana nieruchomość;
•
określenie tempa rozwoju budownictwa mieszkaniowego w otoczeniu
opisywanej nieruchomości wspólnej czy spółdzielczej (ze szczególnym
uwzględnieniem tego segmentu budownictwa, którego charakter i standard jest
najbardziej zbliżony do nieruchomości analizowanej);
•
informacja na temat tempa wzrostu powierzchni użytkowej (biurowej,
handlowej, itp.) w tym rejonie miasta, w którym znajduje się opisywana
nieruchomość; relacje popytu i podaży, ogólne tendencje w kształtowaniu się
stawek czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych, wskaźnika pustostanów itp.;
•
określenie specyfiki i osiągniętego poziomu rozwoju tego segmentu lokalnego
rynku nieruchomości, w którym znajduje się opisywana nieruchomość;
•
analiza sąsiedztwa i ocena atrakcyjności otoczenia opisywanej nieruchomości;
•
prezentacja atrybutów (cech) opisywanej nieruchomości w kontekście
oczekiwań obecnych i potencjalnych najemców (użytkowników, klientów,
mieszkańców itp.);
•
określenie
typów
gospodarstw
domowych
(najemców,
klientów,
użytkowników), które mogą być najbardziej zainteresowane zamieszkaniem w
opisywanej nieruchomości (jej zakupem, wynajmem, użytkowaniem itp.), jaką
cenę są gotowi zapłacić i jak często dochodzi do tego typu transakcji;
•
jaki jest profil firmy, którą warto by utrzymać (albo pozyskać), jakie stawki
czynszu najmu i opłaty eksploatacyjne będzie ona w stanie zaakceptować;
18
•
określenie przestrzennego zasięgu rynku dla opisywanej nieruchomości.
3.2. Klienci - ich potrzeby, preferencje, upodobania
Zagadnienia, które należy omówić i pytania, na które należy odpowiedzieć w tym
punkcie pracy uzależnione są od rodzaju opisywanej nieruchomości i przewidywanej
koncepcji zmian zarządzania. Generalnie chodzi tutaj o rozwinięcie kwestii postawionych w
końcowej części punktu 3.1).
Szczególnie istotne jest jednak zdefiniowanie i ocena potrzeb, preferencji i upodobań
klientów (czyli najemców, użytkowników, mieszkańców itp.) zarówno potencjalnych, których
chcemy pozyskać, jak też klientów obecnych, których chcemy utrzymać.
Typowe pytania, na które należy odpowiedzieć oraz zastanowić się jak pozyskać
nowych (a więc lepszych, silniejszych ekonomicznie, lepiej płacących itp.) klientów są
zazwyczaj następujące:
•
kto i dlaczego może być szczególnie zainteresowany zakupem lokalu mieszkalnego
czy użytkowego w opisywanej nieruchomości oraz jak często dochodziło ostatnio do
takich transakcji;
•
jaka firma i dlaczego może być najbardziej zainteresowana wynajmem lokalu
użytkowego w analizowanej nieruchomości oraz czy zaakceptuje ona wyższe stawki
czynszowe od obecnie istniejących;
•
które mieszkania i lokale użytkowe budzą największe zainteresowanie potencjalnych
klientów i dlaczego tak się dzieje (ze względu na wielkość, standard, funkcjonalność,
położenie w budynku itp.);
•
co zrobić aby w opisywanej nieruchomości częściej dochodziło do sprzedaży na rynku
wtórnym lokali mieszkalnych (ewentualnie też lokali użytkowych) i by ceny tych
transakcji były możliwie wysokie,
•
co zrobić by było możliwie dużo chętnych na wynajem lokali użytkowych w
opisywanym budynku i by stawki czynszu najmu były możliwie wysokie,
•
jaka instytucja (firma) i dlaczego mogłaby być zainteresowana zakupem (wynajmem)
opisywanej nieruchomości na swoją siedzibę – czy byłoby to opłacalne dla jej
obecnego właściciela i co ewentualnie należałoby zrobić aby to dało się zrealizować.
W większości nieruchomości (zwłaszcza mieszkalnych) rzadko jednak dochodzi do
transakcji kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych, relatywnie rzadko też zmieniają się najemcy
19
lokali użytkowych. Sprzedaż całości lub części nieruchomości publicznej czy instytucjonalnej
jest również rzadkością. Wyjątkowo rzadko też część powierzchni użytkowych tych
budynków jest wynajmowana. Mimo wszystko i w takich nieruchomościach analiza rynku ma
sens. Tu chodzi jednak bardziej o ocenę poziomu zarządzania i wysokości stawek za
zarządzanie oraz pozycji rynkowej zarządcy opisywanej nieruchomości na tle konkurencji.
Bywa przecież często tak, że zarządca pobiera wyższe wynagrodzenie niż większość
lokalnych konkurentów a nie traci udziału w rynku tylko stale przejmuje
nowe
nieruchomości do zarządzania i odwrotnie – ma najniższe stawki w okolicy a jednak ubywa
mu nieruchomości, którymi zarządza (ale ten problem będzie dokładniej omówiony w
punkcie 3.3).
W przypadku takich nieruchomości zasadniczym problemem zarządcy będzie
rozpoznanie obecnych oczekiwań mieszkańców, użytkowników, najemców. Oczywiście
zarządca budynku, w którym bardzo często dochodzi do wymiany mieszkańców czy
najemców też musi wiedzieć nie tylko czego oczekują od niego ci „nowi” ale też i „starzy”
właściciele lokali, którzy ich nie sprzedają podobnie jak i najemcy, którzy od dawna
wynajmują już zajmowane lokale i musi tak działać by wszyscy oni byli z niego zadowoleni.
Każdy zarządca musi umieć zidentyfikować te oczekiwania, potrzeby, upodobania i starać się
je – w miarę możliwości – zaspokoić. A to niektóre z nich:
•
poprawa stanu technicznego budynku,
•
należycie prowadzone prace eksploatacyjne i konserwacyjne,
•
profesjonalna i kompetentna obsługa mieszkańców (najemców, użytkowników),
•
czyste i uporządkowane otoczenie budynku,
•
poprawa bezpieczeństwa (kamery, ochrona, domofony itp.),
•
działania zmierzające do obniżki kosztów utrzymania nieruchomości,
•
przeprowadzenie prac modernizacyjnych (np. poprzez wymianę stolarki,
docieplenie ścian zewnętrznych, montaż liczników ciepła czy indywidualnych
podzielników kosztów ogrzewania itp.).
3.3. Konkurencyjne nieruchomości
W otoczeniu praktycznie każdej nieruchomości znajdują się nieruchomości o tych
samych funkcjach, mniej lub bardziej podobne do analizowanej w planie zarządzania. Ich
właściciele i zarządcy starają się rywalizować o te same grupy mieszkańców , najemców czy
użytkowników. Jakkolwiek trzeba mieć świadomość, że rola analizy konkurencji (czy szerzej
20
– analizy rynku nieruchomości) jest zupełnie inna w prestiżowym budynku biurowousługowym niż w skromnym wielorodzinnym budynku mieszkaniowym (bez większego
znaczenia czy spółdzielczym, wspólnym, komunalnym bądź zakładowym), o czystej funkcji
mieszkaniowej tj. nie mającej żadnych lokali użytkowych a wyłącznie mieszkania.
Analiza konkurencji jest bardzo ważna również dla właściciela nieruchomości (czy
lokali w budynku wspólnym bądź spółdzielczym) jak też i zarządców. W należycie
utrzymanych i dobrze zarządzanych nieruchomościach utrzymuje się też wysoka wartość
użytkowa lokali, podobnie jak i ceny kupna – sprzedaży 1 m² ich p.u. oraz stawki czynszu
najmu. Osoby bądź firmy zarządzające takimi nieruchomościami są zwykle dobrze opłacane i
rzadko tracą pracę (o czym wspomnieliśmy już w punkcie 3.2)..
Analiza konkurencji polega na ocenie rynkowych cech (atrybutów) nieruchomości
oraz stylu, poziomu i sposobu nimi zarządzania. Oczywiście bierzemy tu pod uwagę jedynie
nieruchomości o zbliżonych cechach do opisywanej. Innymi słowy, należy w tym punkcie
pracy ocenić:
•
które nieruchomości (podobne do opisywanej w planie) zyskują na atrakcyjności, a
które tracą i jak na tym tle wypada nieruchomość analizowana,
•
które firmy zarządzające w tym rejonie miasta podobnymi nieruchomościami zyskują
na znaczeniu, a które tracą rynek i jak na tym tle wypada zarządca opisywanej
nieruchomości ,
•
jaka jest rola rynku i siła konkurencji w odniesieniu do opisywanej nieruchomości.
W punkcie tym należy poruszyć następujące zagadnienia:
•
przedstawić nazwy i adresy firm zarządzających konkurencyjnymi nieruchomościami,
•
ocenić wielkość zasobów (liczba budynków bądź lokali ewentualnie ich powierzchnia
użytkowa) zarządzanych przez konkurencyjnych zarządców,
•
przedstawić atrakcyjność położenia, charakter, standard, poziom wyposażenia i
utrzymania nieruchomości analizowanej na tle konkurencyjnych,
•
omówić
strukturę
powierzchni
(np.
mieszkalną,
użytkową),
najemców
(użytkowników, mieszkańców) w konkurencyjnych nieruchomościach zarządzanych
przez konkurencyjnych zarządców,
•
ocenić poziom kosztów utrzymania i zarządu (a w przypadku nieruchomości
komercyjnych wysokość stawek czynszu najmu i kosztów eksploatacyjnych) w
nieruchomości analizowanej na tle konkurencyjnych,
21
•
ocenić poziom obsługi i rangę firm zarządzających podobnymi nieruchomościami w
tym rejonie miasta,
•
dokonać ogólnej oceny pozycji rynkowej opisywanej nieruchomości i firmy, która nią
zarządza.
3.4. Analiza porównywalnych nieruchomości
Spośród nieruchomości konkurencyjnych w stosunku do opisywanej (przedstawionych
w punkcie 3.3) należy wybrać 3-4, które są najbardziej zbliżone pod względem atrakcyjności
położenia, wielkości, standardu, struktury wielkości lokali czy struktury najmu itp. Te
nieruchomości porównywalne należy poddać bardzo dokładnej analizie (sposób jej
przeprowadzenia przedstawiają tabele 4 i 5 ). Układ tabel należy modyfikować w zależności
od cech analizowanej nieruchomości i problemów, które w niej występują. W przypadku
nieruchomości komercyjnych powinno się np. bardziej rozbudować opis cech budynków i ich
otoczenia, świadczących o ich standardzie (klimatyzacja, BSM, współczynnik miejsc
parkingowych, itp.) oraz ocenę struktury najemców i wielkości zajmowanych przez nich
powierzchni, stawek czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych, % pustostanów itp.
3.5. Podsumowanie i wnioski
Sposób redakcji treści punktów kończących poszczególne rozdziały przedstawiony
został w poprzednim rozdziale (por uwagi. dot. punktu 2.10.).
7. Zawartość R. 4. Bieżąca analiza finansowa
4.1. Przychody i koszty – specyfika poszczególnych pozycji i wartości łącznych
Analizowaną w planie zarządzania nieruchomość traktuje się w taki sposób jak gdyby
była ona odrębną jednostką finansową, posiadającą możliwości generowania przychodów
oraz tworzenia kosztów i osiągania tym samym określonego wyniku finansowego.
Oczywiście nie zawsze tak jest. Z jednej strony np. w budynkach zakładowych lub należących
do Skarbu Państwa nie rozdziela się zwykle przychodów i kosztów na poszczególne budynki
pozostające w jednej administracji czy u jednego zarządcy. 14/ Z drugiej strony zdarzają się
takie nieruchomości, które generują wyłącznie koszty a nie przynoszą żadnych przychodów
lub mają bardzo duże koszty a niewielkie przychody a z kolei inne mają tylko nieduże koszty
a ogromne przychody, przynoszą wiec bardzo duży dochód.
22
14/ Często ciągle jeszcze zdarza się to też w budynkach spółdzielczych, choć od kilku już lat
wszystkie przychody i koszty powinny być rozliczane na poszczególne budynki lub małe
zespoły (kolonie) budynków.
W niniejszym punkcje należy przedstawić jak kształtowały się w ostatnim czasie
(najlepiej gdyby to były dane za min. dwa ostatnie lata) rzeczywiste przychody i koszty
utrzymania analizowanej nieruchomości. Jakkolwiek terminy „przychody” i „koszty” –
zresztą zgodnie z tytułem punktu – sugerują ujęcie memoriałowe (księgowe) to można
oczywiście przedstawić te dane w ujęciu kasowym (gotówkowym), w którym używa się
określeń „wpływy” i „wydatki”. Nie trzeba nic zmieniać w dokumentach, które dotyczą danej
nieruchomości. Należy wykorzystać dostępne dane finansowe za ostatnie 2 – 3 lata w takim
ujęciu i z takim pogrupowaniem poszczególnych pozycji przychodów (lub wpływów) i
kosztów (lub wydatków) jakie występują w dokumentach, które uzyskaliśmy od zarządcy lub
właściciela nieruchomości.
W punkcie 4.1. powinny być poruszone następujące zagadnienia: 15/
•
zasady ustalania
(
naliczania,
uchwalania
)
czynszów,
zaliczek,
opłat
eksploatacyjnych, opłat za usługi komunalne itp. ,
•
zasady rozliczania z mieszkańcami (najemcami, użytkownikami ) kosztów
utrzymania nieruchomości (tj. zaliczek na utrzymanie części wspólnej i na fundusz
remontowy, zaliczek na opłaty za zużyte media, czynszów, opłat eksploatacyjnych
itp.),
•
analiza przychodów i kosztów (por. tabl. 6),
•
analiza jednostkowych kosztów utrzymania opisywanej nieruchomości (por. tabl. 7
i 8),
•
ogólna ocena przychodów i kosztów utrzymania nieruchomości w ostatnich 2-3
latach – wynik finansowy (dochód operacyjny netto)
4.2. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów
Już analiza lokalnego rynku nieruchomości przeprowadzona w R. 3. pokazała jak się
powinna kształtować w opisywanej nieruchomości ogólna wysokość czynszów (zaliczek czy
23
15/ Więcej na ten temat w pracy: M. Majchrzak, Metodyka planów zarządzania
nieruchomościami, cz. II. Polska Federacja Zarządców Nieruchomości, Warszawa 2009, s.
23-24 i 35-39.
opłat eksploatacyjnych) oraz kosztów utrzymania w przeliczeniu na 1 m ² p.u. miesięcznie.
Dopiero jednak analiza struktury jednostkowych kosztów utrzymania nieruchomości
(przeprowadzona w poprzednim punkcie tego rozdziału) pokazała, które propozycje kosztów
ukształtowały się na zadowalającym poziomie, a które są za wysokie i należy więc dążyć do
ich obniżenia. Duże znaczenie ma tu jednak fakt, czy zamierzamy dążyć do obniżenia
kosztów utrzymania nieruchomości i do zwiększenia w niej przychodów bez większych
nakładów inwestycyjnych, czy też zdecydujemy się (jeśli w ogóle jest taka możliwość) na
koncepcję polegającą na zainwestowaniu w nieruchomość dużych środków, które w rezultacie
znacznie podniosą jej wartość i standard oraz doprowadzą np. po 2-3 latach do silnego
wzrostu przychodów i (lub) wydatnej obniżki kosztów jej utrzymania (np. poprzez
termomodernizację).
Przykładowe działania pozwalające na zwiększenie przychodów:
•
wzrost stawek czynszu najmu (zaliczek na utrzymanie części wspólnych i na
fundusz remontowy, opłat eksploatacyjnych itp.),
•
wygospodarowanie pożytków wspólnych (w wyniku adaptacji na lokale użytkowe
niezbyt intensywne dotychczas wykorzystywanych powierzchni wspólnych np.
pralni, suszarni, wózkowni, strychu, poprzez umieszczenie na dachu czy elewacji
banerów reklamowych itp.),
•
zmiana
sposobu
użytkowania
części
nieruchomości
(np.
zamiana
lokali
mieszkalnych na użytkowe na parterze czy np. na I piętrze),
•
poprawa windykacji należności.
Przykładowe działania pozwalające na zmniejszenie kosztów:
•
likwidacja własnej grupy konserwacyjno – remontowej i zlecanie tego typu prac
podmiotom zewnętrznym,
•
przekształcenie grupy dozorców - sprzątaczy w indywidualne podmioty i
powierzenie im utrzymania czystości w budynku i jego otoczeniu,
•
wymiana urządzeń i instalacji, które się wyjątkowo często psuły,
•
docieplenie budynku, wymiana okien, zmiana systemu ogrzewania itp. działania
pozwalające na obniżenie kosztów ogrzewania,
24
•
zmniejszenie mocy zamówionej, należyta konserwacja węzłów cieplnych,
czyszczenie odmulaczy, instalacja programatorów temperatury i automatyki
pogodowej itp.,
•
wyeliminowanie kradzieży wody i energii elektrycznej, poprawa windykacji
należności,
•
doskonalenie
procedur
zarządczych,
uporządkowanie
księgowości
i
sprawozdawczości, wdrożenie bardziej skutecznych systemów gromadzenia i
przetwarzania informacji.
4.3. Potencjalne źródła finansowania
Koszty utrzymania nieruchomości można podzielić na 3 grupy:
•
bieżące utrzymanie nieruchomości (koszty operacyjne),
•
koszty prac remontowo-modernizacyjnych,
•
koszty poważnych prac inwestycyjnych (adaptacja na lokale mieszkalne lub użytkowe
strychów lub niewykorzystanych pomieszczeń wspólnych, nadbudowy, przebudowy
itp.).
Wymienione wyżej grupy kosztów można finansować z różnych źródeł, a o to niektóre
z nich:
•
czynsze (wnoszone przez najemców), zaliczki (wnoszone przez właścicieli lokali w
budynkach wspólnych), opłaty eksploatacyjne (wnoszone przez spółdzielców, ale
także przez najemców w budynkach komercyjnych),
•
zaliczki lub odpisy remontowe (wnoszone w różnego typu nieruchomościach),
•
zaliczki na poczet kosztów zużycia mediów,
•
odsetki karne za nieterminowe wpłaty i od środków zgromadzonych na depozytach,
•
dotacje z FOSiGW, z Funduszu Zagrożeń Budowlanych oraz preferencyjne kredyty
(np. z Funduszu Termomodernizacyjnego),
•
środki własne właścicieli nieruchomości (najczęściej wnoszone w początkowej fazie
funkcjonowania niektórych nieruchomości albo wnoszone na sfinansowanie
poważniejszych prac remontowo –modernizacyjnych lub inwestycyjnych),
•
kredyty bankowe.
25
4.4. Określenie wartości nieruchomości
Szczegółowych informacji dotyczących podejścia, metod i technik szacowania
nieruchomości ma dostarczyć kandydatom na zarządcę nieruchomości – zgodnie z
programem – specjalista (tj. rzeczoznawca majątkowy), który prowadzi specjalny wykład na
ten temat. Ograniczymy się więc tutaj jedynie do kilku uwag dotyczących sposobu omówienia
tej kwestii w planie zarządzania.
Zarządca nie musi się dobrze znać na wycenie wartości nieruchomości ale musi mieć
elementarną wiedzę w tym przedmiocie. Potwierdzeniem tej wiedzy jest treść niniejszego
punktu. Nie musi on zawierać kompletnego operatu szacunkowego tylko jego zasadnicze
elementy. Nie wystarczy jednak napisać, że autor planu zapoznał się z operatem
szacunkowym opracowanym np. dla jednego z lokali w opisywanej nieruchomości, z którego
wynika, że 1 m² p.u. jest wart ….. zł. w związku z czym – po pomnożeniu tej kwoty przez
całkowitą powierzchnię użytkową budynku – można przyjąć, że wartość całej nieruchomości
wynosi ………. zł.
Chcąc mieć pewność, że ten punkt pracy zostanie zaakceptowany przez osobę
sprawdzającą plan, należy – zgodnie z zapisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21
września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania aparatu szacunkowego (Dz.
U. z 2004r. nr 2007, poz. 2109) – właściwie dobrać np. w podejściu porównawczym do
wyceny nieruchomości mieszkalnej metodę porównywania parami, korygowania ceny
średniej lub analizy statystycznej rynku. Dalej trzeba podać przyjętą formułę, wyjaśnić jej
oznaczenia, przedstawić przyjęte założenia i tablicę z wyliczeniami. Do wyceny
nieruchomości komercyjnej (albo lokali użytkowych usytuowanych na parterze budynku
mieszkalnego) trzeba też zastosować właściwe podejście i metodę. Np. przy podejściu
dochodowym metodę inwestycyjną lub metodę zysków.
W przypadku opisywania w planie zarządzania nieruchomości komercyjnej sprawa
jest więc bardzo prosta, wystarczy podzielić dochód roczny netto przez rynkową stopę
kapitalizacji właściwą dla tego typu nieruchomości (Wn=Dn/R). Ale – jeśli autorowi planu
szacowanie wartości nieruchomości mieszkaniowej też sprawia większe kłopoty – może on
zastosować bardzo uproszczoną procedurę, która również będzie przez PKK zaakceptowana.
Wystarczy zebrać dane dotyczące ok. 8-12 transakcji kupna – sprzedaży lokali, ale koniecznie
bardzo podobnych do tych, które znajdują się w opisywanym w planie budynku. Lokale
muszą więc mieć podobną wielkość i standard a budynki podobną atrakcyjność położenia,
konstrukcję, technologię itp.
26
Tak więc trzeba zbudować tabelę, w której będą zawarte następujące informacje
opisujące w/w transakcje:
- adres (tu wystarczy podać jedynie nazwę ulicy),
- data transakcji (czyli miesiąc i rok),
- powierzchnia użytkowa lokalu,
- skład lokalu (np. 2PK, 3PK itp.),
- położenie lokalu w budynku (np. P/III p., II p./IV p., VII p./X p. itp.),
- wartość transakcji,
- cena 1 m ² p.u.
Średnia cena 1 m ² p.u. wyliczona w tej tabeli już wystarczy do wyliczenia wartości
wszystkich lokali mieszkalnych w budynku, czyli jego wartości. Jeżeli jednak w budynku są
jeszcze lokale użytkowe (np. na parterze), to ich wartość należy wyszacować w taki sposób
jak to się robi w przypadku nieruchomości komercyjnych.
4.5. Podsumowanie i wnioski
Por. uwagi dot. punktu 2.10.
8. Zawartość R. 5. Analiza strategiczna
5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości
Jakkolwiek tytuł sugeruje , że wystarczy w tym punkcie pracy omówić jedynie
czynniki wewnętrzne analizy SWOT (tj. silne i słabe strony analizowanej nieruchomości)
zdecydowanie polecamy przeprowadzenie pełnej analizy SWOT (czyli wraz z czynnikami
zewnętrznymi, tj. szansami i zagrożeniami rozwojowymi).
Przykładowe czynniki strategiczne, na które warto zwrócić uwagę przy redagowaniu
tego punktu :
a) silne i słabe strony nieruchomości:
o lokalizacja,
o dostępność komunikacyjna, parkingi garaże,
o dostępność do usług (ważnych dla opisywanej nieruchomości),
o technologia budowy i jakość wykonania prac budowlanych,
o wiek i stan techniczny budynku,
27
o standard i funkcjonalność budynku i zawartych w nim lokali,
o estetyka budynku i jego otoczenia,
o sposób wykorzystania budynku i działki,
o potencjał obiektu i możliwości generowania dochodu,
o kondycja ekonomiczna mieszkańców, najemców, użytkowników,
o oczekiwania mieszkańców (najemców) w stosunku do zarządcy, poziomu
utrzymania budynku, ranga mieszkania (zajmowanego lokalu) w ich hierarchii
wartości, skłonności do inwestowania w nieruchomość,
o kondycja finansowa i ranga firmy zarządzającej, ocena poziomu zarządzania.
b) szanse i zagrożenia rozwojowe (w zasadzie zewnętrzne ):
o wynikające z mądrych
(złych)
decyzji podejmowanych
w procesie
zarządzania, będące konsekwencją rozsądnych (nieprzemyślanych) działań
zarządcy lub właściciela nieruchomości,
o przewidywane zmiany w przepisach prawa,
o tendencje zmian w rozwoju gospodarczym kraju, regionu i bezpośrednim
otoczeniu analizowanej nieruchomości,
o polityka władz krajowych i lokalnych w stosunku do tej tego segmentu rynku
nieruchomości, w którym znajduje się nieruchomość analizowana,
o
tendencja wzrostowa (spadkowa) dochodów ludności w badanym mieście oraz
wzrost (spadek) atrakcyjności opisywanej nieruchomości,
o czynniki społeczne i polityczne
oraz uwarunkowania urbanistyczno-
architektoniczne.
5.2. Określenie wariantów postępowania
Określenie wariantów postępowania (czyli koncepcji zmian zarządzania opisywaną
nieruchomością) powinno wynikać z analiz przeprowadzonych w R. II, III, i IV. Lista
wariantów nie może być mniejsza niż 2. Pierwszy wariant (zachowawczy), utrzymujący
nieruchomość w stanie niepogorszonym jest w istocie punktem wyjścia (odniesienia) dla
wariantów rozwojowych, pokazującym jaki byłby stan nieruchomości po kilku latach gdyby
sposób zarządzania nią specjalnie się nie zmienił. Tak wiec dopiero wariant drugi i trzeci
28
pokazują konsekwencje bliżej czy dalej idących koncepcji rozwojowych opracowanych przez
autora planu dla opisywanej nieruchomości.
Najlepiej wiec byłoby, gdyby udało się osobie piszącej pracę zaproponować trzy
warianty zmian zarządzania. Dwa warianty można zaakceptować w nieruchomościach
relatywnie nowych – dobrze utrzymanych i należycie zarządzanych bądź starszych (ale
jednak nie bardzo starych bądź wymagających bardzo dużego zakresu prac remontowo –
modernizacyjnych), których właściciele nie mają środków na poważniejsze inwestowanie w
nieruchomość. Zakres merytoryczny tego punktu powinien być następujący:
•
opis dwóch (lub trzech) wariantów zmian zarządzania,
•
przedstawienie założeń finansowych do każdego z wariantów,
•
opracowanie budżetów operacyjnych do każdego z wariantów (por. tabl. 9),
•
opracowanie budżetów remontowych do każdego z wariantów (por. tabl. 10),
•
końcowy komentarz.
Jeżeli praca jest kończona na początku roku (np. w I kwartale) plan (czyli okres prognozy)
może rozpoczynać się od tego właśnie roku. Jeżeli jednak praca jest kończona późną wiosną,
w lecie czy jesienią plan (tj. okres prognozy) powinien obejmować okres od początku
przyszłego roku. Teoretycznie można plan przygotować na 3 lata, znacznie lepiej jest jednak
jeśli wydłuży się okres prognozy do czterech a nawet pięciu lat.
9. Zawartość R. 6. Ocena wariantów postępowania
6.1. Skutki wdrażania poszczególnych wariantów
Założenia finansowe przyjęte dla każdego z rozpatrywanych w R. 5. wariantów zmian
zarządzania nieruchomością pozwoliły na opracowanie różnych budżetów operacyjnych i
remontowych. Każdy z nich wymaga różnych nakładów finansowych ale też pozwala na
osiągnięcie różnych efektów. Ich ocena i porównanie nie są proste gdyż efekty będące
konsekwencją większych lub mniejszych nakładów przychodzą też w różnym czasie.
Pomocna przy tych obliczeniach jest właściwie wyznaczona stopa dyskontowa.
W celu wybrania optymalnego – przy konkretnych założeniach – wariantu pożądane
jest wykorzystanie narzędzi służących do analizy efektywności. Jest bardzo wiele metod
analizy (i wskaźników do jej przeprowadzenia). Są one szczególnie przydatne dla
nieruchomości komercyjnych bądź innych, ale w sytuacji gdy planuje się w nich duże prace
29
inwestycyjne lub remontowo-modernizacyjne a zwłaszcza, gdy w realizacji tych prac będą
wykorzystywane obce źródła finansowania.
Większość
typowych
wskaźników
efektywności
inwestycji
ma
ograniczoną
przydatność w analizie wariantów zmian zarządzania w budynkach wspólnych lub
spółdzielczych (a zwłaszcza wówczas gdy nieliczne prace remontowo-modernizacyjne
realizowane są w bardzo długim czasie i finansowane są ze skromnych zaliczek czy odpisów
remontowych i niedużych wpływów z pożytków wspólnych). W takich przypadkach najlepiej
jest zastosować stosunkowo łatwe do wyliczenia następujące wskaźniki (mierniki), które w
sposób wymierny i przejrzysty pokazują, który wariant należy przyjąć, a które warianty
odrzucić:
•
zdyskontowany dochód netto,
•
zdyskontowana wartość nieruchomości po okresie prognozy,
•
wartość inwestycyjna kapitału,
•
wartość bieżąca netto (NPV),
•
wskaźnik wartości bieżącej netto (NPVR).
Przedstawiony wyżej zestaw prostych mierników (wskaźników) można zastosować
także i do innych typów nieruchomości. Nawet komercyjnych, z tym, że w takim przypadku
trzeba zamiast „zdyskontowanej wartości nieruchomości po okresie prognozy” obliczyć
„zdyskontowany wpływ ze sprzedaży” i poleca się też dodanie dwóch dodatkowych
wskaźników:
•
wewnętrznej stopy zwrotu (IRR),
•
okresu zwrotu z inwestycji (POR).
Treść punktu 6.1. powinna zawierać:
•
wyliczenie stopy dyskonta,
•
przedstawienie przyjętych założeń,
•
tablice prognozowanych strumieni pieniężnych (wraz z wyliczeniem wskaźników
oceny efektywności) dla każdego z rozpatrywanych wariantów,
•
końcowy komentarz.
6.2. Wskazanie wariantu optymalnego
30
Opracowanie tego punku jest bardzo proste. Trzeba w nim jedynie przedstawić w
małej zbiorczej tabeli wyniki wyliczeń przeprowadzonych w punkcie 6.1. oraz wskazać, który
wariant zmian zarządzania (i dlaczego) rekomenduje się do przyjęcia właścicielom
nieruchomości. Najlepiej wyniki analizy przedstawić w następujący sposób:
Wskaźniki / mierniki
• zdyskontowany dochód netto
•
Wariant I
Wariant II
Wariant III
zdyskontowana wartość nieruchomości
po okresie prognozy
•
wartość inwestycyjna kapitału
•
wartość bieżąca netto (NPV)
•
wskaźnik
wartości
bieżącej
netto
(NPVR)
10. Zawartość R. 7. Plan realizacji wybranego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych
zagrożeń
Po przyjęciu przez właściciela (właścicieli) nieruchomości rekomendowanego przez
zarządcę wariantu zmian zarządzania nieruchomością konieczne jest:
a) Uporządkowanie
wszystkich
spraw
formalno–organizacyjno-prawnych.
Chodzi tu o takie działania jak podjęcie wszelkich niezbędnych uchwał,
decyzji, ewentualnie (częściową) wymianę czy uzupełnienie zarządu
wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej, zlecenie wykonania brakujących
elementów dokumentacji technicznej, zatrudnienie dodatkowego pracownika
w firmie zarządzającej, zmiana któregoś z dostawców lub jednej z firm
współpracujących z zarządcą itp. Problemy te są szczególnie ważne wówczas
gdy wariant wybrany do realizacji jest bardzo ambitny i oznacza nową jakość
w
porównaniu
do
dotychczasowego
stylu
i
sposobu
zarządzania
nieruchomością.
b) Przygotowanie ogólnego harmonogramu prowadzonych prac remontowomodernizacyjnych. Działania te są szczególnie ważne jeśli przyjęty wariant
planu oznacza istotne zwiększenia zakresu tego typu prac. Zwłaszcza chodzi tu
o opracowanie procedur działania, zasad ogłaszania konkursu ofert i
przetargów, sposobów wyboru najlepszej oferty, ogólnych zasad prowadzenia
tych prac, ze wskazaniem okresów i terminów ich realizacji, sposobów
31
wyłaniania wykonawców, prowadzenia nadzoru, współpracy z mieszkańcami
w czasie prowadzenia uciążliwych robót itp.
c) Plan marketingowy. Jest on szczególnie ważny w nieruchomościach
komercyjnych oraz w tych budynkach mieszkalnych, w których jest wiele
lokali użytkowych a nie wszystkie są wynajęte lub dobrze oczynszowane. Plan
marketingowy też jest bardzo przydatny jeśli przyjęty wariant planu
zarządzania oznacza istotne zmiany w regulaminach i dotychczasowych
zasadach korzystania z nieruchomości, wprowadza do nieruchomości nowe
funkcje itp.
d) Określenie potencjalnych zagrożeń w realizacji wybranego wariantu i sposobu
przeciwdziałania tym zagrożeniom. Szczególnie chodzi tu o sytuacje gdy
przyjęty wariant planu zarządzania jest bardzo napięty (zwłaszcza ze względu
na jego koszty lub terminy realizacji). W każdym przypadku program realizacji
zmian zarządzania musi być systematycznie monitorowany i stale trzeba mieć
przygotowany zestaw działań, które będą podjęte w sytuacji gdyby wystąpiły
problemy z jego realizacją. A to przykłady kilku możliwych zagrożeń:
•
niedoszacowanie kosztów prac remontowo-modernizacyjnych,
•
pogorszenie się stanu technicznego (lub awarie) tych urządzeń i
instalacji budynku, które nie były brane pod uwagę w planie remontów,
•
duże opóźnienia w realizacji robót remontowych (lub innych) przez
wybranego wykonawcę,
•
spadek popytu na lokale użytkowe (takie jakie mamy w opisywanym
budynku) w bliskim otoczeniu analizowanej nieruchomości,
•
zmniejszenie zainteresowania reklamodawców (albo nawet groźba
wycofania się z zawartych już umów) wykorzystaniem dachu i elewacji
frontowej na banery reklamowe,
•
radykalne pogorszenie warunków materialnych znacznej części
spółdzielców (członków wspólnoty mieszkaniowej itp.) lub możliwości
ekonomicznych firm wynajmujących lokale użytkowe.
32
11. Zawartość R. 8. Podsumowanie planu i wnioski końcowe
Podsumowanie planu zarządzania nieruchomością ma ogólną konstrukcję zbliżoną do
trzech punktów, które stanowiły zakończenie rozdziałów II, III, i IV.
Jest to jednak
zakończenie i podsumowanie całej pracy dlatego też rola tego rozdziału jest znacznie większa
niż punktów 2.10, 3.5 i 4.5 a jego treść powinna obejmować następujące zagadnienia:
•
przypomnienie co było głównym celem tej pracy,
•
przedstawienie głównych wniosków (a zwłaszcza z analizy rynku i analizy
finansowej,
•
zestawienie prac remontowo – modernizacyjnych, które zostały przewidziane do
wykonania w czasie realizacji planu,
•
zaprezentowanie rozpatrywanych wariantów zmian zarządzania nieruchomością oraz
uzyskanych wyników analizy ich efektywności ekonomicznej,
•
rekomendacja wybranego wariantu,
•
końcowy komentarz.
33
12. Załączniki
W tej części pracy przedstawione są przykłady kluczowych tabel (czasami
uzupełnionych dodatkowymi informacjami), które powinny znaleźć się w planie zarządzania.
Tabl. 1. Ocena stopnia zużycia budynku (dot. punktu 2.4.)
Elementy budynku
Stan
techniczny
2
zadowalający
Procent
zużycia
elementu
„Si”
3
30
Procent „Ui”
udział w
całkowitym
koszcie budynku
4
2,8
Stopień
zużycia
budynku
Si x Ui
5
84,0
1
Fundamenty i
izolacje
Ściany konstrukcyjne
i działowe
Stopy i balkony
Schody i balustrady
Więźba dachowa
Pokrycie dachu i
obróbki blacharskie
Tynki wewnętrzne
Tynki zewnętrzne
Stolarka okienna
Stolarka drzwiowa
Oszklenie
Podłogi i posadzki
Malowanie tynków i
stolarki
Piece
Kuchnie
Instalacje wod-kan
Instalacja gazowa
Instalacja elektryczna
inne
RAZEM
zadowalający
25
25,9
647,5
średni
zadowalający
zadowalający
zły
35
30
30
70
10,1
2,3
1,8
1,9
353,5
69,0
54,0
133,0
średni
zły
średni
średni
dobry
średni
średni
35
55
40
40
15
35
35
4,7
1,8
5,6
4,7
0,9
6,6
2,5
164,5
99,0
224,0
188,0
13,5
231,0
87,5
dobry
dobry
średni
dobry
zadowalający
średni
15
15
40
5
30
40
4,7
1,6
8,8
1,8
2,1
9,4
100,0
70,5
24,0
352,0
9,0
63,0
376,0
3243,0
Procent zużycia budynku:
Sz = 32,43 %
Sz
Σ
Ui x Si
100
34
Tabl. 2. Określenie procentowego udziału poszczególnych elementów budynku w stosunku do wartości całego budynku (dot. 2.4.)
Z podstawowymi instalacjami - Liczba kondygnacji nadziemnych
2
3
4
5
6
piece
c.o.
piece
c.o.
piece
c.o.
piece
c.o.
piece
c.o.
piece
c.o.
Fundamenty
7,0
5,9
6,0
3,9
3,9
3,4
3,4
2,8
2,8
2,6
2,6
2,3
2,3
Izolacje
0,9
0,7
0,7
0,5
0,4
0,4
0,4
0,3
0,3
0,2
0,2
0,2
0,2
Ściany konstrukcyjne
24,9
20,9
20,9
21,7
21,4
21,7
21,4
21,7
21,8
22,1
21,8
23,6
22,3
Ściany działowe
3,8
3,2
3,2
3,6
3,5
3,6
3,6
3,7
3,7
3,7
3,7
3,4
3,7
Stropy i balkony
12,9
11,4
11,4
10,5
10,3
10,5
10,4
10,3
10,2
10,1
10,1
10,0
99
Schody
1,4
1,6
1,6
1,8
1,7
1,9
1,9
1,9
1,8
1,9
1,8
1,9
1,8
Balustrady
0,9
0,4
0,4
0,5
0,5
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
Więźba dachowa
4,3
4,0
4,0
2,9
2,9
2,4
2,2
2,1
1,8
1,8
1,8
1,7
1,7
Pokrycie dachu
3,4
3,2
3,2
2,3
2,2
1,8
1,9
1,4
1,2
1,2
1,2
1,1
1,1
Obróbki blacharskie
1,0
0,9
0,9
0,9
0,8
0,8
0,8
0,9
0,8
0,7
0,2
0,7
0,7
Tynki wewnętrzne
3,8
3,1
3,1
4,1
4,1
4,3
4,3
4,5
4,5
1,7
4,7
4,9
1,8
Tynki zewnętrzne
2,1
1,8
1,8
1,8
1,7
1,9
1,7
1,9
1,8
1,9
1,9
1,8
1,8
Stolarka okienna
5,8
4,9
4,9
5,3
5,2
5,3
5,2
5,4
5,4
5,6
5,6
5,6
5,6
Stolarka drzwiowa
5,0
4,7
4,7
4,4
4,3
4,5
4,4
4,5
4,5
4,7
4,6
4,7
4,6
Oszklenie
0,9
0,6
0,6
0,7
0,9
0,9
0,8
0,9
0,8
0,9
0,9
0,9
0,9
Podłogi i posadzki
5,8
4,3
4,3
5,8
5,6
6,1
6,0
6,4
6,3
6,6
6,5
6,6
6,5
Malowanie ścian i sufitów
0,8
0,6
0,6
0,6
0,6
0,6
0,6
0,7
0,7
0,7
0,7
0,7
0,7
Malowanie olejne stolarki
1,9
1,5
1,5
1,6
1,6
1,6
1,6
1,7
1,7
1,8
1,8
1,8
1,8
Piece
4,8
4,3
4,3
4,2
4,7
4,7
4,7
Kuchnie
1,9
1,2
1,2
1,2
1,2
1,3
1,4
1,5
1,5
1,6
1,6
1,6
1,6
Centr. ogrzew. (ruraż)
1,4
1,9
1,8
1,8
1,8
1,8
Centr. ogrzew. (kotły i grz.)
2,7
4,3
3,7
3,9
3,9
4,0
Inst.. wodn. kan. (ruraż)
3,8
3,8
3,9
3,8
3,8
3,5
3,6
3,5
3,3
3,2
3,3
3,2
Inst.. wodn. kan. (armatura)
5,7
5,8
5,8
5,7
5,5
5,4
5,4
5,4
5,5
5,5
5,4
5,4
Inst.. gazowa (ruraż)
1,1
1,1
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
Inst.. gazowa (armatura)
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
Inst.. elektr. (ruraż)
1,9
1,9
1,9
1,8
1,7
1,7
1,7
1,7
1,7
1,7
1,7
1,7
Inst.. elektr. (armatura)
0,7
0,7
0,5
0,5
0,6
0,5
0,5
0,5
0,4
0,4
0,5
0,4
Inne
6,7
6,7
6,7
7,7
4,5
9,4
9,3
9,5
9,4
9,4
9,3
9,4
9,3
Razem:
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Źródło: Zarządz. Nr 48 Ministra AGTiOŚ z dnia 19.08.1974r. w sprawie wprowadzenia w życie instrukcji o naprawach i modernizacji budynków (Dz. U. MAGTiOŚ nr 4 z
dnia 31.12.1974r).
Elementy budynku
Bez
instalacji
1
35
Tabl. 3. Zestawienie prac remontowych niezbędnych do utrzymania stanu istniejącego oraz robót modernizacyjnych dla podniesienia standardu
analizowanej nieruchomości (stan na dzień ……) – dot. punktu 2.8.
Podstawa wyceny
KSNR 2/402/ 6 i 2
Rodzaj prac remontowych
Jedn.
miary
Wymiana konstrukcji dachowej ( zużyte
m³
m²
KSNR 2/503/3
Wymiana rynien
m
KSNR 2/503/5
Wymiana rur spustowych
m
Kalk. własna
W miana stolarki okiennej
m²
KSNR 2/801/1
Uzupełnienie i naprawa tynków wew.
m²
36
Obmiar
Wartość prac
robót
859,78
elementy więźby
Wymiana pokrycia dachu i obróbek
KSNR 3/502/6
Koszt
4,56
3920,60
162,45
216,82
35222,41
24,46
31,20
763,15
21,25
49,60
1054,00
520,86
57,20
29793,19
21,50
502,40
10801,60
Termin wyk.
prac
KSNR2/1309
KSNR3/100/2
Malowanie ścian i sufitów
Ocieplanie ścian wraz z tynkami zewn.
m²
m²
KSNR 2/301/2
W konanie ścian z cegły
m³
KNR 202/607/1
Wyk. izolacji p. wilgociowej w piwnicach
m²
KSNR 2/1102/8
KSNR2/1105/3
KSNR2/603/4
KNR401/417/1
Wymiana posadzki w piwnicy
m²
kalk. wł. rzeczozn.
kalk. wł. rzeczozn.
kalk. wł. rzeczozn.
kalk. w. rzeczozn.
Wykonanie podłóg drewnianych z izolacją
m²
Wymiana stopnic schodów
Wykonanie modernizacji
instalacji elektr.
Wykonanie modernizacji instal. wod. - kan.
st.
m
m
Modernizacja instalacji gazowej
Wykonanie instalacji c.o.
m
m
37
3,38
92,30
357,12
1182,03
292,65
75,00
3995,25
27012,00
5250,69
7,74
125,10
968,27
19,48
125,10
2436,95
53,50
192,40
10293,40
26,69
186,06
208,48
290,00
185,53
32
147,85
126 43
113,80
75
854,08
27503,58
26339,20
33002,76
39140,60
Tabl. 4. Zaliczki na utrzymanie części wspólnych (A) i na fundusz remontowy (B)
w analizowanej nieruchomości na tle nieruchomości porównywalnych (stan na …….)
Cechy
nieruchomości
Nieruchomość
analizowana
Nieruchomości porównawcze
1
śródmieście
2
śródmieście
3
ścisłe centrum
4
śródmieście
5
przyległa do
śródmieścia
Lokalizacja
szczegółowa
1 Maja 8
1 Maja 11
Prusa 13
Reja 20
Krakowska 35
Liczba
kondygnacji
Uzbrojenie
4
4
5
4
4
pełne
pełne
pełne
pełne
pełne
Dojazd
dobry
dobry
dobry
dobry
dobry
mieszkalnousługowe
mieszkalne
mieszkalnousługowe
mieszkalnousługowe
mieszkalne
wspólnota
mieszkaniowa
wspólnota
mieszkaniowa
wspólnota
mieszkaniowa
wspólnota
mieszkaniowa
dobry
wspólnota
mieszkanio
wa
dobry
średni
średni
dobry
atrakcyjne
atrakcyjne
b. atrakcyjne
atrakcyjne
atrakcyjne
Liczba lokali
mieszkalnych
24
32
30
22
25
Pow. przecięt.
lokalu mieszk.
52,4 m²
56 m²
48 m²
51 m²
54 m²
Łączna pow.
użytkowa
budynku
Zaliczka A:
•w zł./m² p.u./m-c
•średnia w
otoczeniu
analizowanej
nieruchom.
Zaliczka B:
•w zł./m² p.u./m-c
• średnia w
otoczeniu
analizowanej
nieruchom.
1654 m²
1830 m²
2080 m²
1560 m²
1340 m²
1,80
1,95
1,70
2,00
1,65
Lokalizacja
ogólna
Przeznaczenie
nieruchomości
Stan prawny
Stan techniczny
Walory otoczenia
(1,80+1,95+1,70+2,00+1,65):5= 1,82 zł/m² p.u./m-c
1,30
1,10
1,85
1,20
(1,30+1,10+1,85+1,20+1,15):5= 1,32 zł/m² p.u./m-c
38
1,15
Tabl. 5. Zestawienie wysokości zaliczek za lokale użytkowe i stawek czynszowych za
najem lokali użytkowych w analizowanej nieruchomości na tle porównywalnych (stan
na ……)
Cechy
nieruchomości
Lokalizacja
ogólna
Lokalizacja
szczegółowa
Liczba
kondygnacji
Uzbrojenie
Dojazd
Przeznaczenie
nieruchomości
Stan prawny
Stan techniczny
Walory otoczenia
Liczba lokali
użytkowych
Pow. przecięt.
lokalu użytk.
Zaliczka A
z lokali
użytkowych:
•w zł./m² p.u./m-c
•średnia w
otoczeniu
analizowanej
nieruchom.
Zaliczka B
z lokali
użytkowych:
•w zł./m² p.u./m-c
• średnia w
otoczeniu
analizowanej
nieruchom
Rynkowa stawka
czynszu najmu:
•w przeciętnym
lokalu w zł/m²
p.u./ m-c
•średnia w otocz.
analizowanej
nieruchom.
Nieruchomość
analizowana
1
2
3
4
5
śródmieście
śródmieście
śródmieście
Śródmieście
1 Maja 8
1 Maja 14
ścisłe
centrum
Prusa 13
Reja 20
Widok 12
4
4
5
4
4
pełne
dobry
mieszkalnousługowe
wspólnota
mieszkaniowa
dobry
atrakcyjne
Nieruchomości porównawcze
pełne
pełne
pełne
pełne
dobry
dobry
dobry
dobry
mieszkalnomieszkalnomieszkalnomieszkalnousługowe
usługowe
usługowe
usługowe
wspólnota
wspólnota
wspólnota
wspólnota
mieszkaniowa mieszkaniowa mieszkaniowa mieszkaniowa
dobry
średni
średni
dobry
atrakcyjne
b. atrakcyjne
atrakcyjne
atrakcyjne
4
5
5
4
3
112,3 m²
95 m²
84 m²
102 m²
117 m²
2,20
1,90
2,30
2,00
2,00
(2,20+1,90+2,30+2,00+2,00):5= 2,08 zł/m² p.n./m-c
1,30
1,20
1,85
1,20
1,00
(1,30+1,20+1,85+1,20+1,00):5= 1,31 zł/m² p.u./m-c
55,-
50,-
68,-
60,-
(55+50+68+60+52):5= 57 zł/m²p.u./m-c
39
52,-
Tabl.6. Wykonanie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w kolonii
czterech budynków spółdzielczych ……. w roku ………(w zł)
Lp.
Wyszczególnienie
Plan
Wykonanie
1
2
Koszty eksploatacji bieżącej
Podatek od nieruchomości – lokale mieszkalne
Podatek od nieruchomości – lokale użytkowe
Podatek od nieruchomości – garaże
Wieczyste użytkowanie – lokale mieszkalne
Wieczyste użytkowanie – lokale użytkowe
Wieczyste użytkowanie – garaże
Domofony
Energia elektryczna – lokale mieszkalne
Energia elektryczna – lokale użytkowe
Konserwacja węzłów cieplnych – lokale
mieszkalne
Konserwacja węzłów cieplnych – lokale użytkowe
Przeglądy i konserwacje – lok. mieszkalne
Przeglądy i konserwacje – lok. użytkowe
Ubezpieczenia – lokale mieszkalne
Ubezpieczenia – lokale użytkowe
Odpis na fund. remontowy – lokale mieszkalne
Odpis na fund. remontowy – lokale użytkowe
Odpis na fund. remontowy – garaże
Ochrona osiedla – lokale mieszkalne
Ochrona osiedla – lokale użytkowe
Ochrona osiedla - garaże
Sprzątanie – lok. mieszkalne
Sprzątanie – lok. użytkowe
Pozostałe koszty – lok. mieszkalne
Pozostałe koszty – lok. użytkowe
Narzuty kosztów ogólnych Spółdzielni – lok.
mieszkalne
Narzuty kosztów ogólnych Spółdzielni – lok.
użytkowe
Razem koszty eksploatacji bieżącej (1-27)
3
4
I
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
%
wykona
nia
5
11480
39650
270
89537
11248
1500
6850
23206
2810
52700
11.479,81
39650,18
269,90
89537,32
11247,96
1497,24
5583,60
24650,27
3517,04
48.059,85
100
100
100
100
100
100
82
106
125
91
6380
15700
2770
11640
4760
246915
53305
5080
77599
8098
1297
73192
12916
240508
66695
135380
5940,00
11579,63
2043,47
11214,15
4728,36
246451,32
48459,36
4618,08
57593,88
9486,00
677,59
87175,63
15383,93
227204,09
65452,39
144862,96
93
74
74
96
99
100
91
91
74
117
52
119
119
96
98
107
23890
21346,11
89
1225380
1199710,14
98
Tabl. 7. Koszty utrzymania komunalnych i wspólnych zasobów mieszkaniowych w
złotych na 1 m² pow. użytkowej miesięcznie w latach 1996-2010 (bez kosztów c.o. i c.w.)
40
Składniki
kosztów
Utrzymanie
czystości
Administracj
a i koszty
ogól.
Podatki dla
gminy
Pozostałe
Razem
eksploatacja
netto (bez
świadczeń)
Woda i
kanalizacja
Wywóz
nieczystości
Razem
świadczenia
Ogółem
eksploatacja i
świadczenia
Konserwacja,
przeglądy i
remonty bież.
Remonty
grunt. i
modernizacja
Razem
techniczne
utrzymanie
Koszty
utrzymania
ogółem
1996 1998 2000 2002 2004 2003 2004 2006 2008 2010
0,18
0,26
0,33
0,36
0,38
0,37
0,38
0,36
0,40
0,44
0,37
0,52
0,71
0,89
0,96
0,92
0,96
1,12
1,19
1,24
0,06
0,09
0,12
0,15
0,14
0,15
0,14
0,12
0,10
0,09
0,15
0,25
0,38
0,46
0,53
0,49
0,53
0,59
0,64
0,68
0,76
1,12
1,54
1,86
2,01
1,93
2,01
2,17
2,33
2,45
0,35
0,52
0,64
0,76
0,89
0,83
0,89
0,85
0,93
1,02
0,12
0,17
0,22
0,26
0,28
0,27
0,28
0,24
0,34
0,39
0,47
0,69
0,86
1,02
1,17
1,10
1,17
1,09
1,27
1,41
1,23
1,81
2,40
2,88
3,18
3,03
3,18
3,28
3,60
3,86
0,44
0,78
0,86
0,77
0,85
0,83
0,85
0,78
0,83
0,88
0,11
0,23
0,32
0,50
0,53
0,52
0,53
0,65
0,73
0,77
0,55
1,01
1,18
1,27
1,38
1,35
1,38
1,43
1,56
1,65
1,78
2,81
3,58
4,15
4,56
4,38
4,56
4,71
5,16
5,51
Źródło: „Informacje o mieszkalnictwie „ (stały monitoring prowadzony przez warszawski
IGM a od 2004r. przez krakowski IRM w 23. miastach) oraz dodatkowe analizy
przeprowadzone przez M. Majchrzaka samodzielnie bądź we współpracy z A. Gałązką, Z.
Gawronem, S. Kameckim i J. Matuszewskim (1996r. – 27 gmin, 1998r. – 32 gminy, 2000r. 35 gmin, 2002r. - 40 gmin, 2004r. - 38gmin, 2006r. - 33 gminy, 2008r. - 35 gmin i 2010r. –
33 gminy.
Tabl. 8. Wpływ wielkości zasobów pozostających w zarządzie na jednostkowe koszty
utrzymania – porównanie kosztów utrzymania trzech budynków zakładowych
41
zarządzanych przez DPM, oraz ok. 250 budynków komunalnych i wspólnych
zarządzanych przez duży zakład budżetowy (ZGM) w tym samym mieście (ponad 100
tys. mieszkańców)
Koszty jednostkowe
Miesięczne koszty
(w zł na 1 m² p.u.
przypadające na
Wyszczególnienie składników
kosztów
Utrzymanie czystości
miesięcznie)
DPM
ZGM
0,96
0,33
przeciętny lokal (w zł)
DPM a
ZGM b
24,48
15,71
Adminstracyjne i ogólne
1,55
0,88
39,53
41,89
Podatki dla gminy
0,06
0,12
1,53
5,71
Pozostałe
Eksploatacja netto (bez świadczeń)
1,12
3,69
0,55
1,88
28,56
94,10
26,18
89,49
Woda i kanalizacja
1,58
0,81
40,29
38,55
Wywóz nieczystości
0,53
0,24
13,52
11,43
Razem świadczenia
2,11
1,05
53,81
49,98
Ogółem eksploatacja i świadczenia
5,80
2,93
147,91
139,47
Konserwacja i remonty bieżące
1,40
0,71
35,70
33,79
Remonty grunt. i modernizacja
-
0,57
-
27,13
Razem techniczne utrzymanie
1,40
1,28
35,70
60,92
Ogółem koszty utrzymania
7,20
4,21
183,61
200,39
C.O. i C.C.W.
4,72
2,27 c
119,85
108,05 d
Ogółem koszty utrzym. i ogrzew. e
11,92
6,48
303,46
308,44
Tabl. 9. Budżet operacyjny dla budynku wspólnego (w latach 2012 -2015)
Wyszczególnienia
1. Przychody potencjalne z gospodarki
zasobami mieszkaniowymi
1.1. Zaliczka z lokali mieszkalnych
1.2. Zaliczka z lokali użytkowych
2012
2013
2014
2015
24.000
6.000
25.200
6.240
26.400
6.480
27.600
6.720
a
Przeciętna wielkość lokalu – 25,5 m² p.u.
b
Przeciętna wielkość lokalu – 47,6 m² p.u.
c
W przeliczeniu na powierzchnię z c.o.
d
Dotyczy tylko mieszkań ogrzewanych centralnie
e
Bez kosztów energii elektrycznej i gazu
42
1.3. Zaliczki ogółem
2. Przewidywalne straty w przychodach z
gospodarki zasobami
2.1. % przychodów
2.2. Kwota (w zł.)
3. Przychód efektywny
4. Koszty utrzymania zasobów (dotyczące
gospodarki zasobami)
4.1. Dot. mieszkań
4.2. Dot. lokali użytkowych
4.3. Koszty utrzymania ogółem
5. Wynik na gospodarce zasobami
6. Przychody z pożytków wspólnych
6.1. Przychody potencjalne
6.2. Przewidywane straty w
przychodach
6.2.1. % przychodów
6.2.2. Kwota (w zł.)
6.3 Przychód efektywny z pożytków
wspólnych
7. Podatek dochodowy od
pożytków wspólnych
(19%)
8. Wynik po opodatkowaniu działalności
gospodarczej
9. DON po opodatkowaniu
30.000
31.440
32.880
34.320
(5 %)
1.500
28.500
(4,7 %)
1.478
29.962
(4,5 %)
1.480
31.400
(4,3 %)
1.476
32.844
26.400
6.000
32.400
- 3.900
27.360
6.240
33.600
- 3.638
28.320
6.480
34.800
- 3.400
29.280
6.720
36.000
- 3.156
10.800
10.970
11.180
11.420
(5 %)
540
10.260
(4,7 %)
516
10.454
(4,5 %)
503
10.677
(4,3 %)
491
10.929
1.949
1.986
2.029
2.077
8.311
8.468
8.648
8.852
4.411
4.830
5.248
5.696
Tabl. 10. Budżet remontowy dla budynku wspólnego (w latach 2012-2015)
Wyszczególnienie
1. Bilans otwarcia
2. Zaliczka na fund.
2.1. Przychody potencjalne
2.2. Przewidywane straty w
przychodach
2.2.1. % przychodów
2.2.2.Kwota (w zł)
2.3. Efektywne przychody
2012
2013
2014
2015
4.950
5.554
6.009
6.206
14.400
15.840
17.280
18.720
(5%)
(4,7%)
(4,5%)
(4,3%)
720
13.680
744
15.096
778
16.502
805
17.915
43
3. Pozostałe zwiększenia
3.1. Odsetki z lokat (netto)
124
Inne środki (np.
3.700
nadwyżki z DON
z ubiegłego roku)
4. Środki na remonty ogółem
22.454
5. Koszty prac remontowych
5.1. Praca A
5.2. Praca B
5.3. Praca C
148
165
160
4.411
4.830
5.248
25.109
27.506
29.529
6.800
6.200
(cz.I)4.000 (cz.II)3.500
5.4. Praca D
5.5. Praca E
8.500
7.100
5.6. Praca F
5.7. Praca G
3.700
8.400
5.8. Praca H
5.9. Praca I
(cz.I)9.200 (cz.II)8.400
5.600
5.10 Praca J
5.11. Koszty ogółem
6. Bilans zamknięcia
17.000
19.100
21.300
9.800
23.800
5.454
6.009
6.206
5.729
Oszacowanie wartości nieruchomości po okresie prognozy (wariant II)
1. Wartość opisywanej nieruchomości w stanie istniejącym, tj. 1 czerwca 2011r.
wyniosła 7.285.400 zł.
2. Zakładamy dla wariantu II wzrost wartości nieruchomości na lata 2012-2015 w
wysokości 5,4 % rocznie.
3. Wyliczenie wartości nieruchomości po okresie prognozy:
•
w okresie 1.06.-31.12.2011r. – 7.285.400 x 1,0315 = 7.514.890 zł.,
•
po 2012r. – 7.514.890 x 1,054 = 7.920.694 zł.,
•
po 2013r. – 7.920.694 x 1,054 = 8.348.411 zł.,
44
•
po 2014r. - 8.348.411 x 1,054 = 8.799.225 zł.,
•
po 2015r. – 8.799.225 x 1,054 = 9.274.383 zł.
4. Zdyskontowana wartość nieruchomości po okresie prognozy – 9.274.383 x 0,8042
(współczynnik dyskontujący dla r = 5,6 % w ostatnim roku prognozy) = 7.458.459 zł.
Tabl. 11. Przepływy pieniężne dla budynku wspólnego (w latach 2012-2015)
Lp.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Wyszczególnienie
Dochód operacyjny netto
Przepływ operacyjny
Środki na remonty ogółem
Przewidywane wydatki na remonty
Przepływ inwestycyjny
Przepływ środków pieniężnych
Współczynnik dyskontujący (dla r=5,6%)
Zdyskontowany dochód netto (przepływ
2012
4.411
4.411
22.454
17.000
5.454
9.865
0,9470
9.342
2013
4.830
4.830
25.109
19.100
6.009
10.839
0,8968
9.720
2014
5.248
5.248
27.506
21.300
6.206
11.454
0,8492
9.727
2015
5.696
5.696
29.529
23.800
5.729
11.425
0,8042
9.188
9.
10.
środków pieniężnych)
Suma zdyskontowanych przepływów
Zdyskontowana wartość nieruchomości
9.342
19.062
28.289
37.477
7.458.459
11.
12.
13.
14.
po okresie prognozy
Wartość inwestycyjna kapitału
Nakłady początkowe (CFo)
Wartość bieżąca netto (NPV)
Wskaźnik wartości bieżącej
7.285.400
7.495.936
210.536
2,89 %
netto
(NPVR)
Procedura wyliczenia CFo i wpływów ze sprzedaży:
1. Wartość nieruchomości w stanie istniejącym (25.698.462: 0,064) = 401.538.462 zł
2. Wyliczenie CFo:
- wartość bieżąca nieruchomości
401.538.462 zł
- koszty sprzedaży (2,5 %)
10.038.461 zł
- podstawa opodatkowania
391.500.001 zł
- podatek dochodowy (10 %)
39.150.000 zł
- nakłady początkowe (CFo)
352.350.001 zł
3. Wyliczenie wpływów ze sprzedaży nieruchomości po okresie prognozy:
- cena sprzedaży (29.084.631: 0,062) =
469.106.952 zł
- koszty sprzedaży (2,5 %)
11.727.674 zł
- podstawa opodatkowania
457.379.278 zł
45
- podatek dochodowy
45.737.928 zł
- wpływ ze sprzedaży
411.641.350 zł
- zdyskontowany wpływ ze sprzedaży
341.703.485 zł
Tabl. 12. Przepływy pieniężne (dla nieruchomości komercyjnej)
Lp.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
9.
10.
Wyszczególnienie
Dochód operacyjny netto
Amortyzacja
Podstawa opodatkowania
Podatek dochodowy (19 %)
Przepływ operacyjny
Współczynnik dyskontujący (r=6,4%)
Zdyskontowany dochód netto
Suma zdyskontowanych przepływów
Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży
11.
12.
13.
14.
nieruchomości po okresie prognozy
Wartość inwestycyjna kapitału
Nakłady początkowe (CFo)
Wartość bieżąca netto (NPV)
Wskaźnik wartości bieżącej netto
2012
26.752.142
10.439.445
16.312.697
3.099.412
23.652.730
0,9398
22.228.836
22.228.836
2013
27.837.923
10.439.445
17.398.478
3.305.711
24.532.212
0,8833
21.669.303
43.898.139
2014
29.084.631
10.439.445
18.645.186
3.542.585
25.542.046
0,8301
21.202.452
65.100.591
341.703.485
406.804.076
352.350.001
54.454.075
15,45 %
(NPVR)
Tabl. 13. Przepływy gotówkowe - w zł (metoda możliwa do zastosowania w
budynkach wspólnych)
Lp. Wyszczególnienie
2012
1 Potencjalne wpływy operacyjne na
2013
2014
2015
18.982
19.608
20.255
20.923
553
571
590
609
18.429
19.037
19.665
20.314
18.180
18.705
19.247
19.809
249
332
418
505
15.578
19.985
24.413
28.869
9.450
11.270
15.100
12.320
eksploatację (PWO)
2 Straty
3 Efektywne wpływy operacyjne na
eksploatację (EWO)
4 Wydatki na eksploatacje ogółem
(wyd. ekspl. og.)
5 DON (EWO – wyd. ekspl. og.)
6 Wpływy na fundusz remontowy –
wraz z bilansem otwarcia (WFR)
7 Wydatki na remonty (Wyd. rem.)
46
8 Wynik gotówkowy – bez podatku
6.377
9.047
9.731
17.054
0,9434
0,8899
0,8395
0,7920
6.016
8.051
8.169
13.507
(WGB)
9 Współczynnik dyskontujący (dla
r=6%)
10 Zdyskontowany przepływ gotówki
(DCF)
11 Suma zdyskontowanych przepływów
35.743
(ΣDCF)
12 Wskaźnik wykorzystania funduszu
0,607
0,564
0,619
0,427
0,812
0,768
0,779
0,653
remont. (wyd. rem. : WFR)
13 Wskaźnik płynności (wyd. ekspl. og.
+ wyd. rem. ): (EWO + WFR)
Tabl. 14. Przepływy pieniężne (w zł.) dla nieruchomości komercyjnej
Lp.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
Wyszczególnienie
Przychody potencjalne (PP), w tym:
a) z czynszów najmu
b) z reklam
c) z wynajmu garaży
Przewidywane straty w przychodach (SwP)
Inne (ekstra) przychody (IP)
Przychód efektywny (EP)
Koszty operacyjne — wraz z amortyzacją (KO)
a. w tym amortyzacja (A)
Dochód operacyjny (DO)
Zysk operacyjny (ZO)
Spłata odsetek od kredytów długoterminowych (SO)
Zysk przed opodatkowaniem (ZpO)
Należny podatek (PO
Zysk netto (Zn)
Wypłata dywidendy (D)
Zyski niepodzielne (ZZ)
Dochód przed opodatkowaniem (DpO)
Splata kredytów długoterminowych (SK)
Przepływy pieniężne przed opodatkowaniem (PPP)
Przepływy pieniężne po opodatkowaniu (PPPO)
Wartość nieruchomości (W)
Kapitał własny (Wk)
47
kwota
50.000
40.000
5.000
5.000
4.000
0
46.000
26.000
3.000
23.000
20.000
5.000.
15.000
2.850
12.150
0
12.150
18.000
8.000
10.000
7.150
130.000
70.000
20.
Kredyt (kapitał pożyczony) (K)
60.000
Tabl. 15. Analiza wskaźnikowa dla nieruchomości komercyjnej
Lp.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Wskaźnik
Okres zwrotu brutto
Okres zwrotu netto
Okres zwrotu z własnego kapitału brutto
Okres zwrotu z własnego kapitału netto
Stopa zwrotu brutto
Stopa zwrotu netto
Stopa zwrotu z własnego kapitału brutto
Stopa zwrotu z własnego kapitału netto
Ogólny wskaźnik rentowności
Formuła wskaźnika
W:EP(18:4)
W:DO(18:6)
WK:PPP(19:16)
WK:PPPO(19:17)
EP:W(4:18)
DO:W(6:18)
PPP:WK(16:19)
PPPO:WK(17:19)
PPP:W(17:18)
10.
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
K:WK(20:19)
0,86
11.
Wskaźnik równowagi
0,85
12.
Wskaźnik rentowności działalności
(KO+SO+SK):EP
(5+8+15):4
PPPO:EP (17:4)
48
Wynik
2,83
5,65
7,00
9,79
35,38%
20,00%
14,29
10,21%
5,50%
15,54