Rynek kredytów hipotecznych Raport

Transkrypt

Rynek kredytów hipotecznych
Raport
dr Andrzej Kuciński, mgr Monika Kotowicz-Śwital
Państwowa Wyższa Szkoła Zawodowa w Gorzowie Wielkopolskim
Instytut Ekonomiczny
Rynek kredytów hipotecznyc
Tytuł
1
SZANOWNI PAŃSTWO
Zakup mieszkania to bardzo ważna decyzja życiowa każdego człowieka. Często zdarza się
tak, iż posiadane zasoby finansowe stają się niewystarczające do tego, aby dysponując wyłącznie
nimi nabyć nieruchomość. Sytuacja taka zmusza do poszukiwania alternatywnych rozwiązań, a
wśród nich za najważniejsze uważa się kredyt hipoteczny.
Kredyty hipoteczne udzielane są na warunkach, które różnią się pomiędzy poszczególnymi
bankami. O ile dostępność kredytu hipotecznego dla potencjalnego klienta wydaje się być
stosunkowo łatwa, o tyle ocena i porównanie warunków kredytowych różnych banków na rynku
przez klientów nie wydaje się być zadaniem prostym. W związku z tym niniejszy raport może być
użytecznym narzędziem wspomagającym decyzje kredytowe klientów.
Mamy nadzieje, że przygotowany przez nas Raport stanowić będzie dla Państwa cenne
źródło interesujących informacji. Jednocześnie mamy zaszczyt zapowiedzieć, że planujemy
przygotowanie kolejnego raportu w kwietniu 2012 roku.
Andrzej Kuciński, Monika Kotowicz-Śwital
Zakład Rachunkowości i Zarządzania Finansami
Luty 2012
Tytuł
2
Podsumowanie
Rynek kredytów hipotecznych podlega
dynamicznym przeobrażeniom.
Nowa
ustawa o kredycie konsumenckim nakłada
na banki nowe obowiązki m.in. obowiązek
wydania wystandaryzowanego formularza
informacyjnego, który powinien zawierać
kompleksową informację o kredycie, a to
ma pozwolić na łatwiejsze porównanie ofert
kredytowych różnych banków. Z drugiej
strony nowe zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego, w tym rekomendacja S dotycząca dobrych
praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz
zabezpieczonymi hipotecznie może utrudnić dostępność kredytów hipotecznych dla
potencjalnych klientów.
Z analizy rynku kredytów hipotecznych wynika, iż:
przeciętna zdolność kredytowa ustalona dla przyjętego profilu klienta wyniosła 355200,00 zł;
całkowity koszt kredytu powinien stanowić najważniejsze kryterium oceny atrakcyjności
oferty kredytowej banku;
rosnące stopy pożyczek międzybankowych przekładają się na wzrost oprocentowania
kredytów hipotecznych w walucie polskiej;
przeciętna marża banku dla kredytów hipotecznych przy LTV 100% wyniosła 1,66%, zaś przy
LTV 80% - 1,46%;
większość banków stosuje politykę „0%“ prowizji od udzielonego kredytu, przy czym nie
oznacza to, że taka oferta jest atrakcyjniejsza od oferty zakładającej wyższy poziom prowizji;
dodatkowe koszty kredytu mogą znacząco wpłynąć na zmianę poziomu marży kredytu, a
zatem i na całkowite koszty kredytu hipotecznego.
Przed zawarciem umowy klient powinien zapoznać się z ofertami dostępnymi na rynku,
biorąc pod uwagę wszytskie koszty i korzyści z nich wynikające oraz mając na uwadze fakt, iż
wybór najatrakcyjniejszej oferty kredytu hipotecznego pozwala niejednokrotnie zaoszczędzić
znaczące kwoty w całym okresie kredytowania.
Luty 2012
Tytuł
3
Spis treści
Podsumowanie ..................................................................2
Spis treści............................................................................3
Metodologia badań ...........................................................4
Zdolność kredytowa ..........................................................5
Całkowity koszt kredytu ....................................................6
Oprocentowanie ...............................................................8
Rata kredytu oraz prowizja za udzielenie kredytu .......14
Jednorazowe oraz okresowe koszty kredytu ................17
Luty 2012
Tytuł
4
Metodologia badań
Raport „Rynek kredytów
hipotecznych“ ma za zadanie
przedstawić
zbiorcze
informacje
na
temat
warunków
kredytowych
oferowanych przez instytucje
bankowe, prowadzące swą
działalność
w
Gorzowie
Wielkopolskim. Raport został
przygotowany na podstawie
uzyskanych
z
banków
formularzy informacyjnych
dla kredytów hipotecznych
oraz danych ankietowych.
Badaniem objęto 23 banki mające oddziały w Gorzowie Wielkopolskim, z czego 19 z nich
wyraziło chęć wzięcia udziału w badaniu. Ostatecznie na zapytania odpowiedziało 15 banków,
które podały dane na temat ofert kredytu hipotecznego w walucie krajowej. Uzyskane
informacje pochodzą z okresu 24.01.2012 -08.02.2012.
W zapytaniu do banków wykreowano profil klienta, którym była trzyosobowa rodzina –
małżeństwo + dziecko. Dochód gospodarstwa domowego określono na poziomie 5 000,00 zł
netto. Założono, iż małżeństwo uzyskuje dochody na podstawie umowy o pracę na czas
nieokreślony.
Cel kredytowy to zakup mieszkania na rynku pierwotnym o wartości 210 000,00 zł. Z analizy
rynku nieruchomości w Gorzowie Wielkopolskim wynika, iż kwota kredytu pozwoli na zakup
mieszkania o powierzchni 55-60 m2 w stanie deweloperskim.
Zapytania kierowane do banków zakładały dwie sytuacje, a mianowicie udzielenie kredytu
finansującego 100% wartości nieruchomości (LTV 100%) oraz sytuację z wkładem własnym na
poziomie 20% (LTV 80%). Ponadto, założono dla obu sytuacji 30 letni okres kredytowania oraz
sposób spłaty kredytu w równych ratach kredytowych.
Do oceny zdolności kredytowej rodziny starającej się o kredyt hipoteczny przyjęto
miesięczne stałe wydatki mieszkaniowe na poziomie 500,00 zł, brak obciążeń z tytułu innych
zobowiązań kredytowych, brak limitów kredytowych na kratach kredytowych oraz rachunkach
bankowych.
Wyniki badań zostały zaprezentowane w formie opisowej oraz w postaci wykresów i tabel.
Luty 2012
Tytuł
5
Zdolność kredytowa
Decyzja o udzieleniu kredytu hipotecznego przez bank uzależniona jest od oceny zdolności
kredytowej kredytobiorcy, tj. od jego zdolności do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z
odsetkami w terminie i na warunkach określonych w umowie. Na podstawie wyniku tej oceny
bank nie tylko podejmuje decyzje o przyznaniu kredytu, czy też jego odmowie, ale także określa
maksymalną dopuszczalną kwotę kredytu, którą jest w stanie udzielić kredytobiorcy. Banki przy
ocenie zdolności kredytowej kierują się różnymi kryteriami, które wpływają na wielkość
maksymalnej kwoty kredytu. Do najważniejszych z nich należą: średniomiesięczne dochody,
forma zatrudnienia, wiek kredytobiorcy, zaciągnięte zobowiązania, historia kredytowa, karty
kredytowe, liczba osób w gospodarstwie domowym, samochód itp.
Wykres 1
Maksymalna kwota kredytu hipotecznego
500000
400000
300000
200000
100000
0
Źródło: opracowanie własne
Z zamieszczonych informacji na temat maksymalnej kwoty kredytu wynika, iż najwyższą
kwotę kredytu był w stanie udzielić Bank Pocztowy 452 400,00 zł, a dalej w kolejności Bank
Millenium 400 000,00 zł oraz Deutsche Bank 390 000,00 zł. Z kolei najmniejszą zdolność
kredytową trzyosobowa rodzina uzyskała w banku BOŚ Bank, który był skłonny udzielić kredytu
w maksymalnej wartości 288 000,00 zł. Różnica między maksymalną a minimalną kwotą kredytu
możliwą do uzyskania w analizowanych bankach była znaczna i wyniosła 164 400,00 zł. Z
uzyskanych informacji na temat maksymalnych kwot kredytu wynika, iż przeciętna zdolność
kredytowa w badanym okresie wynosiła 355 200,00 zł.
W zestawieniu na temat zdolności kredytowej nie uwzględniono Alior Banku, PKO BP oraz
Polbanku ze względu na brak informacji na temat maksymalnej kwoty kredytu.
Luty 2012
Tytuł
6
Całkowity koszt kredytu
Całkowity koszt kredytu stanowi jedno z najważniejszych kryteriów wyboru oferty
kredytowej. Obowiązek jego podania wynika z przepisów ustawy o kredycie konsumenckim.
Zgodnie z art. 5 pkt 6), całkowity koszt kredytu stanowi sumę wszelkich kosztów, które
kredytobiorca jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt.
W rozważanych przypadkach, wysokość całkowitego kosztu kredytu jest zależna od
kredytowanego kapitału, a dominującą jego część stanowią odsetki. W tabelach przedstawiono
całkowite koszty kredytów i zawarte w nich odsetki, przyjmując obie wersje kredytowania.
TABELA 1
Całkowity koszt kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 100%
Odsetki
BANK
w zł
w%
Deutsche Bank
251 125,38
*
*
Multibank
278 662,91
*
*
PKO BP
288 123,46
273 471,11
94,91
Bank Millenium
290 703,13
271 828,34
93,51
Credit Agricole
302 390,23
*
*
BOŚ Bank
316 243,96
313 953,96
99,28
Pekao S.A.
314 984,94
314 984,94
100,00
Polbank
408 782,96
295 840,88
72,37
BNP Paribas
455 725,00
*
*
* brak danych.
Z podanych informacji wynika, iż kredyt LTV 100% o najniższym koszcie całkowitym oferuje
Deutsche Bank, a o najwyższym – BNP Paribas. Różnica między minimalnym a maksymalnym
całkowitym kosztem kredytu wynosi 204 599,62 zł, co stanowi 181,47% najniższego całkowitego
kosztu kredytu.
Jak już wspomniano, najistotniejszym składnikiem całkowitego kosztu kredytu są odsetki. Ich
rozpiętość zawiera się w przedziale 72,37 – 100 %. Ukształtowanie dolnej granicy wskazuje na
Luty 2012
Tytuł
7
konieczność ponoszenia przez kredytobiorcę innych dodatkowych kosztów, których wartość
przekracza 27% całości kosztów kredytu. Z kolei górna granica przedziału rozpiętości wskazuje na
ograniczenie wartości całkowitego kosztu kredytu tylko do odsetek, a zatem pominięcie innych
ważnych elementów, które kredytobiorca musi sfinansować, aby móc skutecznie zawrzeć
umowę z bankiem.
W zestawieniu na temat całkowitego kosztu kredytu LTV 100% nie uwzględniono Alior
Banku, Banku Pocztowego, Banku BPH, Nordea Bank i ING Bank Śląski z uwagi na to, iż banki te
nie udzielają kredytu na 100% wartości nieruchomości.
TABELA 2
Całkowity koszt kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 80%
Odsetki
BANK
w zł
w%
Deutsche Bank
197 000,11
*
*
Nordea Bank
203 417,85
197 966,32
97,32
BNP Paribas
204 814,26
*
*
BZWBK
207 156,09
197 799,53
95,48
ING Bank Śląski
216 300,09
204 409,20
94,50
Multibank
219 483,79
*
*
Credit Agricole
220 206,06
*
*
BOŚ Bank
224 534,38
222 665,38
99,17
Bank Millenium
224 676,32
209 514,91
93,25
PKO BP
227 569,28
217 982,28
95,79
Bank BPH
236 558,00
*
*
Pekao S.A.
251 988,74
251 988,74
100,00
Polbank
306 492,74
236 672,71
77,17
* brak danych.
Z danych zawartych w tabeli 2 wynika, iż kredyt LTV 80% o najniższym całkowitym koszcie
oferuje Deutsche Bank, a najwyższym – Polbank. Różnica między minimalnym a maksymalnym
Luty 2012
Tytuł
8
całkowitym kosztem kredytu wynosi 109 492,62 zł, stanowi 155,57% najniższego całkowitego
kosztu kredytu.
Rozpiętość odsetek zawiera się w przedziale 77,17 – 100 %. Ukształtowanie dolnej granicy
wskazuje na konieczność ponoszenia przez kredytobiorcę dodatkowych kosztów, których
wartość przekracza 22% całości kosztów kredytu. Z kolei górna granica przedziału rozpiętości
wskazuje na ograniczenie wartości całkowitego kosztu kredytu tylko do odsetek.
W zestawieniu na temat całkowitego kosztu kredytu LTV 80% nie uwzględniono Alior Banku i
Banku Pocztowego ze względu na brak informacji o całkowitym koszcie kredytu.
Oprocentowanie
Oprocentowanie jest ceną kredytu, na którą to składa się stopa referencyjna i marża banku.
To właśnie wysokość oprocentowania decyduje o atrakcyjności oferty kredytowej banku. Zatem
porównując oferty kredytowe różnych banków często w pierwszej kolejności sprawdzana jest
wysokość oprocentowania kredytu.
Stopa referencyjna to stopa, która obowiązuje na rynku międzybankowym, zmieniając się
pod wypływem rynkowej gry popytu i podaży. Dla kredytów w polskich złotych jest to wysokość
oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym – WIBOR. Najczęściej są to stawki
3 lub 6 WIBOR. Z kolei marża banku jest tą częścią składową oprocentowania, która jest stała w
całym okresie kredytowania i z reguły jest tym niższa, im wyższa jest kwota udzielanego kredytu
oraz im wyższa jest wartość wkładu własnego.
Z analizy zebranych ofert wynika, iż oprocentowanie kredytów hipotecznych w polskich
złotych w zdecydowanej mierze opartych było na 3 miesięcznej stopie WIBOR. Z zachowania
rynkowych stóp międzybankowych wynika, iż oprocentowanie kredytów w polskich złotych
opartych na WIBOR 3M oraz WIBOR 6M na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy dość istotnie
wzrosło.
Wykres 2
WIBOR 3M za okres 2011.02.14 – 2012.02.14
Źródło: www.comperia.pl
Luty 2012
Tytuł
9
Wykres 3
WIBOR 6M za okres 2011.02.14 – 2012.02.14
Źródło: www.comperia.pl
Z przedstawionych danych dotyczących oprocentowania kredytów hipotecznych w polskich
złotych bez wkładu własnego wynika, iż najniższe oprocentowanie można było uzyskać w PNB
Paribas 5,98%, Deutsche Bank 6,18% oraz Banku Pocztowym 6,24%. Z kolei najwyższe
oprocentowanie dla 30 letniego kredytu w polskich złotych bez wkładu własnego oferował bank
Credit Agricole 7,26%.
TABELA 3
Oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 100%
BANK
OPROCENTOWANIE
MARŻA
WIBOR
BNP PARIBAS
5,89%
0,90%
3M
DEUTSCHE BANK
6,18%
1,20%
3M
BANK POCZTOWY
6,24%
1,25%
3M
MULTIBANK
6,25%
1,35%
3M
PEKAO S.A.
6,43%
1,49%
3M
PKO BP
6,55%
1,57%
3M
BANK MILLENIUM
6,58%
1,59%
3M
POLBANK
6,98%
2,00%
3M
ALIOR BANK
7,19%
2,20%
3M
BOŚ BANK
7,21%
2,20%
6M
CREDIT AGRICOLE
7,26%
2,50%
3M
* marża 0,9% przez pierwsze 5 lat, potem 1,29%
Luty 2012
Tytuł
10
Z kolei analizując oprocentowanie kredytów hipotecznych w polskich złotych z wkładem
własnym na poziomie 20% należy stwierdzić, iż najniższe oprocentowanie można było uzyskać w
PNB Paribas 5,98%, BZWBK 5,97% oraz Deutsche Bank 6,08%. Z kolei najwyższe oprocentowanie
dla 30 letniego kredytu w polskich złotych z wkładem własnym na poziomie 20% oferował
Polbank 6,98%.
TABELA 4
Oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 80%
BANK
OPROCENTOWANIE
MARŻA
WIBOR
BNP PARIBAS*
5,89%
0,90%
3M
BZWBK
5,97%
0,99%
3M
DEUTSCHE BANK
6,08%
1,10%
3M
NORDEA BANK
6,08%
1,10%
3M
MULTIBANK
6,20%
1,30%
3M
BANK POCZTOWY
6,24%
1,25%
3M
ING BANK ŚLĄSKI
6,25%
1,25%
6M
BANK MILLENIUM
6,38%
1,39%
3M
PEKAO S.A.
6,43%
1,49%
3M
PKO BP
6,53%
1,55%
3M
BOŚ BANK
6,71%
1,70%
6M
ALIOR BANK
6,79%
1,80%
3M
CREDIT AGRICOLE
6,86%
2,20%
3M
BANK BPH**
6,89%
1,90%
3M
POLBANK
6,98%
2,00%
3M
* marża 0,9% przez pierwsze 5 lat, potem 1,29%
** poziom marży może być obniżony do 1% pod warunkiem korzystania z dodatkowych produktów
Z zamieszczonych informacji na temat marż dla kredytów hipotecznych bez wkładu
własnego wynika, iż najniższą marżę był w stanie zaoferować bank BNP Paribas na poziomie
Luty 2012
Tytuł
11
0,9%. Poziom oferowanej marży był znacznie poniżej średniej wyznaczonej dla badanych ofert. Z
kolei najwyższą marżę, znacznie powyżej wartości przeciętnej, stosował bank Credit Agricole
2,5%. Szczegółowe informacje na temat poziomu stosowanych przez banki marż dla kredytów
hipotecznych w walucie polskiej bez wkładu własnego zamieszczono na wykresie 4.
Wykres 4
Marża kredytu hipotecznego dla kredytów LTV 100%
3,00%
2,50%
2,20%
2,20%
2,00%
2,00%
1,66%
1,20%
1,25%
1,35%
1,49%
1,57%
1,59%
0,90%
1,00%
0,00%
BN
P
R
PA
AS
IB
D
HE
SC
T
EU
NK
BA
NK
BA
OW
ZT
C
PO
Y
K
AN
IB
T
UL
M
O
KA
PE
A.
S.
O
PK
BP
NK
BA
M
IU
EN
LI L
M
NK
BA
L
PO
R
IO
AL
BA
NK
ŚB
BO
K
AN
IT
ED
CR
E
OL
IC
R
AG
Szczegółowe informacje na temat poziomu stosowanych marż przez banki dla kredytów
hipotecznych w walucie polskiej z wkładem własnym na poziomie 20% zamieszczono na
wykresie 5.
Z wykresu 5 wynika, iż w przypadku kredytów hipotecznych z wkładem własnym na
poziomie 20% najniższą marżę był w stanie zaoferować bank BNP Paribas 0,9%, BZWBK 0,99%, a
także Deutsche Bank 1,1% oraz Nordea Bank 1,1%. Z kolei najmniej korzystną marżę dla klienta
stosował bank Credit Agricole 2,2%.
Luty 2012
Tytuł
12
Wykres 5
Marża kredytu hipotecznego dla kredytów LTV 80%
3,00%
2,20%
2,00%
1,46%
1,00%
0,90%
0,99%
1,10% 1,10%
1,25% 1,25% 1,30%
1,39%
1,49% 1,55%
1,70%
1,80%
2,00%
1,90%
0,00%
BN
P
S
BA
RI
PA
BK
W
BZ
H
SC
UT
E
D
I
Y
A.
M
NK
SK
S.
IU
OW
LĄ
BA
N
O
T
I
Ś
E
Z
T
C
KA
EA
I LL
UL
NK
PE
PO
RD
M
M
BA
K
K
NO
G
N
N
IN
BA
BA
K
AN
EB
NK
BA
O
PK
BP
ŚB
BO
K
AN
R
IO
AL
NK
BA
NK
BA
H
BP
LB
PO
K
AN
IT
ED
CR
R
AG
E
OL
IC
W tym miejscu należy zaznaczyć, iż poziom oferowanej marży uwarunkowany jest pewnymi
obostrzeniami lub warunkami, które mogą doprowadzić do jej obniżenia, jak i podwyższenia.
Najczęściej poziom marży jest obniżany, gdy klient zobowiązuje się do założenia konta
osobistego i przelewania na nie swojego wynagrodzenia, a czasami także do aktywnego
korzystania z innych produktów przypisanych do ROR, np. karty debetowej, karty kredytowej z
góry określoną wymagalną minimalną wartością dokonanych transakcji. Również często jest tak,
iż warunkiem obniżenia marży jest posiadanie polisy na życie lub też ubezpieczenia od utraty
pracy. Jeżeli klient nie wywiązuje się należycie ze swych zobowiązań, które uprawniały go do
obniżenia marży, to bank zastrzega sobie prawo do podwyższenia marży o konkretny, z góry
określony, poziom lub o wcześniej udzieloną zniżkę.
Na wykresie 6 przedstawiono zestawienia prezentujące różnice między poziomem
oprocentowania oraz marży dla kredytu hipotecznego z wkładem własnym i bez wkładu
własnego.
Luty 2012
Tytuł
13
Wykres 6
Poziom oprocentowania i marży dla kredytu hipotecznego LTV 100% i LTV 80%
Deutsche Bank
LTV 100%
LTV 80%
6,00%
6,00%
4,00%
4,00%
2,00%
2,00%
0,00%
LTV 100%
Multibank
LTV 80%
0,00%
oprocentowanie
marża
LTV 100%
Bank BPH
oprocentowanie
LTV 80%
PNB Paribas
6,00%
6,00%
4,00%
4,00%
2,00%
2,00%
0,00%
marża
LTV 100%
LTV 80%
0,00%
oprocentowanie
marża
LTV 100%
BOŚ Bank
oprocentowanie
LTV 80%
Bank Millenium
6,00%
6,00%
4,00%
4,00%
2,00%
2,00%
0,00%
marża
LTV 100%
LTV 80%
0,00%
oprocentowanie
Bank Pocztowy
marża
LTV 100%
oprocentowanie
LTV 80%
Nordea Bank
6,00%
6,00%
4,00%
4,00%
2,00%
2,00%
0,00%
marża
LTV 100%
LTV 80%
0,00%
oprocentowanie
marża
LTV 100%
Pekao S.A.
oprocentowanie
LTV 80%
6,00%
4,00%
4,00%
2,00%
2,00%
0,00%
LTV 100%
BZWBK
6,00%
marża
LTV 80%
0,00%
oprocentowanie
Credit Agricole
marża
LTV 100%
oprocentowanie
LTV 80%
ING Bank Śląski
6,00%
6,00%
4,00%
4,00%
2,00%
2,00%
0,00%
marża
LTV 100%
LTV 80%
0,00%
oprocentowanie
marża
oprocentowanie
marża
Luty 2012
Tytuł
LTV 100%
PKO BP
LTV 80%
6,00%
6,00%
4,00%
4,00%
2,00%
2,00%
0,00%
LTV 100%
Polbank
14
LTV 80%
0,00%
oprocentowanie
marża
LTV 100%
Alior Bank
oprocentowanie
marża
LTV 80%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
oprocentowanie
marża
Rata kredytu oraz prowizja za udzielenie kredytu
Przyszłego kredytobiorcę szczególnie interesuje to, ile środków będzie musiał wyodrębnić w
budżecie domowym na spłatę raty kredytowej. Rata kredytu składa się z dwóch zasadniczych
części, a mianowicie części kapitałowej oraz odsetkowej. Na wysokość raty kredytowej wpływa
nie tylko wysokość oprocentowania, ale także składki ubezpieczeniowe np. ubezpieczenie od
utraty stałego źródła dochodu, ubezpieczenie niskiego wkładu, czy też ubezpieczenie
pomostowe. Podstawowym zabezpieczeniem dla banku jest ustanowienie hipoteki dla księgi
wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy. Często do czasu prawomocnego
ustanowienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego bank podwyższa marżę kredytu o
dodatkową marżę, która podwyższa oprocentowanie kredytu. W związku z powyższym, celem
bardziej obiektywnego porównania rat kredytów hipotecznych, zestawiono raty kredytów po
uprawomocnieniu się wpisu hipoteki.
Z zestawienia wynika, iż w przypadku finansowania zakupu nieruchomości bez wkładu
własnego najniższą ratę uzyskamy w Polbanku 841,00 zł, ale z zastrzeżeniem, iż przedstawiona
wysokość raty nie obejmuje całego okresu kredytowania. Na kolejnych pozycjach uplasowały się
następujące banki: Deutsche Bank z ratą na poziomie 1283,00 zł, Bank Pocztowy 1291,64 zł oraz
Multibank 1293,04. Z kolei najwyższą ratę zapłacimy w Pekao S.A. 1458,30 zł, BOŚ Bank 1455,43
zł, Credit Agricole 1434,62 zł.
Z analizy ofert banków wynika, iż większość banków stosuje zerową prowizję za udzielenie
kredytu, choć i są takie, które stosują prowizje przekraczającą wartość 2% udzielonego kredytu.
Oznacza to, że przy kwocie kredytu 210 000,00 zł kredytobiorca musi się liczyć z prowizją
przekraczającą 4 000,00 zł. Wysokość prowizji jest o tyle istotna, iż zgodnie z obowiązującymi
regulacjami, nie można jej kredytować, a zatem należy ją uiścić gotówką przy zawieraniu
umowy. Ponadto należy zaznaczyć, iż często zerowa prowizja może być uwarunkowana
koniecznością zakupu dodatkowych produktów. Jednakże, wśród zbadanych ofert można
Luty 2012
Tytuł
15
spotkać się z takimi, które zakładają zapłacenie określonej prowizję od udzielonego kredytu
można, z jednoczesnym obniżeniem marżę banku. Rozważając taki wariant należy zwrócić
szczególną uwagę na wysokość całkowitego kosztu kredytu.
TABELA 5
Rata kredytu oraz wysokość prowizji za udzielenie kredytu przy LTV 100% - kwota kredytu
210 000,00 zł
Prowizja za udzielenie kredytu
BANK
Rata kredytu
w%
w zł
PNB Paribas
841,00/916,00/1291,00*
0%
0,00
Deutsche Bank
1283,00
0%
0,00
Bank Pocztowy
1291,64
0%
0,00
Multibank
1293,01
0%
0,00
Bank Millenium
1338,41
0%
0,00
PKO BP
1350,18
2,1
4410,00
Polbank
1397,99
0%
0,00
Alior Bank
1424,03
2%
4200,00
Credit Agricole
1434,62
1,5%
3150,00
BOŚ Bank
1455,43
1%
2100,00
Pekao S.A.
1458,30
0%
0,00
* rata 841,00 przez pierwsze 5 lat, 916,00 do 8 roku, 1291,00 do końca okresu kredytowania
Odnosząc się do sytuacji kredytu hipotecznego z wkładem własnym na poziomie 20% ,
należy stwierdzić, iż najniższą ratę uzyskamy w Polbanku (z tym samym zastrzeżeniem co przy
kredycie bez wkładu własnego). W dalszej kolejności najniższą ratę wykazywała oferta banku
BZWBK 1008,60 zł, Deutsche Bank 1016,00 zł oraz Noreda Bank 1017,20 zł. Podobnie jak
wcześniej, przy kredycie bez wkładu własnego banki stosują zróżnicowaną politykę w zakresie
pobierania prowizji za udzielenie kredytu, która kształtuje się od 0% do 2,9%.
Luty 2012
Tytuł
16
TABELA 6
Rata kredytu oraz wysokość prowizji za udzielenie kredytu przy LTV 80%
Prowizja za udzielenie kredytu
BANK
Rata kredytu
w%
w zł
BNP Paribas
995,00 / 1033,00*
0%
0,00
BZWBK
1008,60
2,5%
4097,56
Deutsche Bank
1016,00
0%
0,00
Nordea Bank
1017,20
2%
3360,00
Multibank
1028,95
0%
0,00
Bank Pocztowy
1033,31
0%
0,00
ING Bank Śląski
1034,47
2,9%**
4872,00
Bank Millenium
1048,65
0%
0,00
PKO BP
1077,95
2,1%
3528,00
BOŚ Bank
1085,18
1%
1680,00
Alior Bank
1094,12
2%
3360,00
Bank BPH
1105,00
0%***
0,00
Credit Agricole
1113,67
1,5%
2520,00
Polbank
1118,39
0%
0,00
Pekao S.A.
1166,64
0%
0,00
* 995,00 przez pierwsze 5 lat
** prowizja może wynieść 0%, ale kosztem wyższej marży (wzrost o 0,5%)
*** prowizja pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia od ryzyka utraty stałego źródła
dochodu
Luty 2012
Tytuł
17
Jednorazowe i okresowe koszty kredytu
Oprócz odsetek i prowizji, wśród najważniejszych elementów całkowitego kosztu kredytu,
wymienia się: opłaty, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy oraz koszty usług
dodatkowych w przypadku, gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu. Z
całkowitego kosztu kredytu wyłącza się koszty opłat notarialnych ponoszonych przez
kredytobiorcę.
Niektóre z nich ponoszone są przez kredytobiorcę jeden raz, tylko przed lub w trakcie
uruchamiania kredytu. Inne mają charakter cykliczny, a ustawodawca określił je mianem
okresowych. Analiza treści informacji udostępnionych przez banki pozwoliła wyodrębnić ich
charakterystyczne elementy, które zawarto w tabeli 7 i 8.
Z przedstawionego zestawienia wynika, że występuje duże zróżnicowanie w zakresie
elementów dodatkowych kosztów kredytu. Jeden z nich – ustanowienie hipoteki - występuje w
każdym banku, a wynika to ze specyfiki kredytu. Koszt ten ma charakter kosztu jednorazowego.
Innymi ważnymi składnikami kosztów ponoszonych jednorazowo są wycena, inspekcja i
administracja.
Najważniejszym elementem dodatkowych kosztów okresowych są ubezpieczenia, za
pomocą których bank przenosi ryzyko nie wywiązania się z umowy kredytowej przez
kredytobiorcę na instytucję ubezpieczeniową. Koszty ubezpieczeń czasami są zastępowane
wyższą marżą, która stanowi wynagrodzenie banku z tytułu ponoszenia wyższego ryzyka,
związanego z przejściowymi okolicznościami.
Wśród wymaganych ubezpieczeń prym wiodą ubezpieczenia majątkowe, do których stosuje
się cesję wierzytelności na rzecz kredytodawcy.
Częstym elementem dodatkowych kosztów kredytu są ubezpieczenia osobowe, w tym na
życie lub od ryzyka utraty stałego źródła dochodu. Zastosowanie tego elementu jest często
nagradzane możliwością obniżenia marży kredytu do poziomu znacznie korzystniejszego dla
kredytobiorcy.
Dodatkowy koszt kredytu wynika także z konieczności założenia rozliczeniowooszczędnościowego rachunku w banku. Innym, najrzadziej występującym, elementem jest
konieczność zakupienia karty kredytowej.
Luty 2012
Tytuł
18
TABELA 7
Jednorazowe i okresowe koszty kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 100%
Koszty okresowe
Koszty jednorazowe
BNP Paribas
√
√
√
√
Deutsche
Bank
√
√
√
√
Multibank
√
√
√
Bank
Pocztowy
√
√
Bank
Millenium
√
√
√
√
√
PKO BP
√
√
√
√
√
BOŚ Bank
√
√
√
√
√
Alior Bank
√
√
Pekao S.A.
√
ROR/karta bankomatowopłatnicza
√
√
√
√
√
Credit
Agricole
Polbank
√
Inne
niskiego wkładu (lub prowizja
z tyt. Podwyższonego ryzyka)
osobowe
pomostowe (lub prowizja z
tyt. Podwyższonego ryzyka)
majątkowe
administracja
Ustanowienie
zabezpieczenia
inspekcja
wycena
ubezpieczenie
Karta kredytowa
Banki
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√ przyjęty dodatkowy element kosztu kredytu.
Luty 2012
Tytuł
19
TABELA 8
Jednorazowe i okresowe koszty kredytu hipotecznego w PLN przy LTV 80%
Koszty okresowe
Koszty jednorazowe
BNP Paribas
√
BZWBK
√
√
√
Deutsche Bank
√
√
√
√
√
√
Multibank
√
√
√
Bank Pocztowy
√
√
√
ING Bank Śląski
√
Bank Millenium
√
PKO BP
BOŚ Bank
√
Bank BPH
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
ROR/karta bankomatowopłatnicza
niskiego wkładu (lub prowizja
z tyt. Podwyższonego ryzyka)
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
Credit Agricole
Polbank
Inne
√
√
Alior Bank
osobowe
pomostowe (lub prowizja z
tyt. Podwyższonego ryzyka)
majątkowe
√
Nordea Bank
√
administracja
Ustanowienie
zabezpieczenia
inspekcja
wycena
ubezpieczenie
Karta kredytowa
Banki
√
√
√
Pekao S.A.
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√ przyjęty dodatkowy element kosztu kredytu.
Z przedstawionego zestawienia wynika, że występuje duże zróżnicowanie w zakresie
elementów dodatkowych kosztów kredytu na sfinansowanie 100% wartości nieruchomości.
Warto jednak podkreślić, że ustanowienie hipoteki jest warunkiem podstawowym i zasadniczym
Luty 2012
Tytuł
20
kosztem każdego kredytu hipotecznego. Występuje więc w każdym banku, wymieniany jako
jeden ze składników kosztów jednorazowych.
Kredyty LTV 100% charakteryzują się wyższym ryzykiem niż LTV 80%, co wymaga większych
zabezpieczeń. Banki dążąc do ich minimalizowania nakładają dodatkowe obowiązki na
kredytobiorców w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu. Innym rozwiązaniem jest pobranie
dodatkowego wynagrodzenia za ryzyko za pomocą podwyższonej marży, aż do czasu spłaty
przez kredytobiorcę pożądanej części kapitału.
W zestawieniu na temat jednorazowych i okresowych kosztów kredytu hipotecznego nie
uwzględniono Alior Banku i Banku Pocztowego Banku BPH, Nordea Bank oraz ING Bank Śląski z
uwagi na to, iż banki te nie udzielają kredytu na 100% wartości nieruchomości.
Luty 2012
Tytuł
21
W badaniu wzięły udział następujące banki:
Luty 2012
Tytuł
22
RAPORT PRZYGOTOWALI
Dr ANDRZEJ KUCIŃSKI
PAŃSTWOWA WYŻSZA SZKOŁA ZAWODOWA W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM
MGR MONIKA KOTOWICZ-ŚWITAL
PAŃSTOWA WYŻSZA SZKOŁA ZAWODOWA W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM
PAŃSTWOWA WYŻSZA SZKOŁA ZAWODOWA W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM
INSTYTUT EKONOMICZNY
ZAKŁAD RACHUNKOWOŚCI I ZARZĄDZANIA FINANSAMI
AKADEMICKIE CENTRUM BADAŃ EUROREGIONALNYCH
PRZY PAŃSTOWEJ WYŻSZEJ SZKOLE ZAWODOWEJ W GORZOWIE WIELKOPOLSKIM
P.P. INSTYTUTU SLAWISTYKI POLSKIEJ AKADEMII NAUK W WARSZAWIE
PRACOWNIA ANALIZ GOSPODARCZYCH
Kontakt:
Telefon: (95) 7216015
Email: [email protected]
Luty 2012

Rynek kredytów hipotecznych Raport

Transkrypt

Podobne dokumenty

Nazwa Banku Minimalna i maksymalna kwota kredytu hipotecznego

Jak zmieni się LTV po zmianie mieszkania i przeniesieniu kredytu w

(Symulacja kredyt\363w - Zielona Energia

Kredyty hipoteczne Lublin - FD Consulting NIERUCHOMOŚCI

SPECYFIKACJA PRODUKTU KREDYT KONSUMPCYJNY

Nieruchomości, kredyt, hipoteka. Redaktor: Gabriela Główka Od

atrakcyjne oprocentowanie • niska prowizja • szybka