WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
1. PRZEDMIOT WYCENY
Przedmiotem operatu szacunkowego jest nieruchomość lokalowa objęta księgą wieczystą
nr KR1P/00408110/9 – lokal mieszkalny nr 3 położony na I piętrze (2. kondygnacja) w budynku
wielomieszkaniowym, znajdującym się przy ul. Królowej Jadwigi 277A w Krakowie.
Lokal składa się z 3. pokoi (w tym 1. pokoju
dziennego), kuchni, łazienki i przedpokoju.
Lokal posiada pomieszczenie przynależne –
2
komórkę lokatorską o pow. 2,14 m .
Powierzchnia lokalu (bez uwzględniania
powierzchni pomieszczenia przynależnego)
2
wynosi 65,66 m .
Właścicielowi
lokalu
przysługuje
udział
w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt
oraz części budynku i urządzenia, które nie
służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Wielkość udziału wynosi 6566/26552 części.
Nieruchomość gruntowa, z której wyodrębniony został szacowany lokal, posiada założoną księgę
wieczystą o numerze KR1P/00333800/6.
2. CEL WYCENY
Celem operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej dla potrzeb
postępowania egzekucyjnego.
3. ZAKRES WYCENY
Zakres operatu obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości lokalowej
według stanu zagospodarowania i wyposażenia na dzień oględzin.
4. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU
Data sporządzenia operatu i data, na którą określono wartość nieruchomości: 09.05.2016 r.
5. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA
Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości lokalowej,
dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz
w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie
z przyjętą metodyką wyceny wartość rynkową szacowanej nieruchomości lokalowej określono
w wysokości:
463 000 zł
słownie: czterysta sześćdziesiąt trzy tysiące złotych
Na oszacowaną wartość nieruchomości lokalowej z uwzględnieniem treści art. 948 § 2 kpc składają
się:




wartość gruntu: ułamkowa część w gruncie – ułamek wielkości 6566/26552 części: 29 000 zł,
wartość budowli i innych urządzeń: 434 000 zł,
2
przynależności: lokal posiada pomieszczenie przynależne – komórkę lokatorską o pow. 2,14 m ,
pożytki: lokal nie jest przedmiotem najmu.
6. METODA WYCENY
Wartość nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej.
Lokalizacja
Budynek nr 277A, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny, położony jest w Krakowie
przy ul. Królowej Jadwigi w dzielnicy VII – Zwierzyniec. Dzielnica ta położona jest w skrajnie
zachodniej części miasta i graniczy z obszarami powiatu krakowskiego. Odległość budynku od
ścisłego centrum Krakowa wynosi ok. 6 km.
Dzielnica skomunikowana jest ze śródmieściem poprzez ul. Królowej Jadwigi – drogą główną
jednojezdniową, przebiegającą przez centralną część dzielnicy (w kierunku wschodnim w stronę
śródmieścia, w kierunku zachodnim w stronę miejscowości powiatu krakowskiego, m. in. Balic, gdzie
znajduje się port lotniczy i którędy przebiega odcinek autostrady A4, skrzyżowany ponadto z drogą
szybkiego ruchu S7). Komunikacja z centrum Krakowa odbywa się ponadto wzdłuż granicy
Zwierzyńca
z sąsiednimi Bronowicami ulicą Armii Krajowej. Poza ww. trasami w dzielnicy dominują drogi o
znaczeniu lokalnym, zapewniające dojazd do okolicznych posesji.
Na obszar przedmiotowej dzielnicy składają się dwie części: północna, w której dominuje zabudowa
jednorodzinna z występującymi rzadziej budynkami wielorodzinnymi niskimi – oraz południowa,
niezabudowana, stanowiąca rozległy obszar zalesiony o funkcji rekreacyjnej (Las Wolski – fragment
Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego – wraz z położonym w jego granicach ogrodem
zoologicznym oraz występującymi w okolicy wzgórzami i kopcami). Granicę tego terenu wyznacza od
południa rzeka Wisła. Ze względu na położenie szacowanej nieruchomości niemal bezpośrednio przy
granicy ww. obszaru, lokalizacja nieruchomości posiada zwiększoną atrakcyjność ze względu na walor
rekreacyjny i estetyczny okolicy.
Dzielnica Zwierzyniec posiada urbanistyczny charakter podmiejski – tworzy go niższa przeciętna
intensywność zabudowy, duży odsetek obiektów jednorodzinnych, obecność terenów
niezabudowanych, infrastruktura drogowa typu lokalnego, wewnętrznego oraz ogólnie mniejsza
intensywność ruchu kołowego i pieszego i związanych z nim uciążliwości, charakterystycznych dla
terenów śródmiejskich. Tereny podmiejskie stanowią atrakcyjną lokalizację dla inwestycji
mieszkaniowych zgodnie z aktualnym trendem: w dzielnicach peryferyjnych Krakowa, jak również w
miejscowościach powiatu krakowskiego ma miejsce intensywna aktywność deweloperska.
Szacowana nieruchomość zlokalizowana jest w budynku położonym przy ul. Królowej Jadwigi nr
277A, tj. głównej trasy przelotowej przez obszar dzielnicy. Budynek nr 277A znajduje się jednakże
bezpośrednio przy ślepej drodze wewnętrznej skrzyżowanej z ulicą Królowej Jadwigi i biegnącej w
kierunku północnym względem miejsca skrzyżowania. Wzdłuż drogi wewnętrznej zlokalizowanych jest
osiem budynków jedno- i wielorodzinnych (pięć budynków jednorodzinnych po stronie wschodniej oraz
cztery niskie budynki wielorodzinne czterolokalowe po stronie zachodniej). W bezpośrednim
sąsiedztwie nieruchomości występują ponadto inne w miarę nowo powstałe obiekty mieszkalne. Na jej
otoczenie składa się typowa zabudowa charakterystyczna dla dzielnicy z przewagą budynków
jednorodzinnych.
W okolicy występuje dość słabo (względem terenów centralnych i pośrednich miasta) rozwinięta sieć
punktów handlowo-usługowych i pożytku publicznego. O atrakcyjności dzielnicy decyduje jednakże
głównie jej podmiejski charakter (obszary tego typu są cenione przez deweloperów i inwestorów
indywidualnych dla celów mieszkalnictwa) i walor rekreacyjno-estetyczny okolicy. Sąsiednie posesje
posiadają spore i dość dobrze zagospodarowane przydomowe zieleńce. Duży odsetek budynków
w otoczeniu nieruchomości stanowią obiekty wzniesione w niedawnym okresie i charakteryzują się
dobrym stanem technicznym oraz standardem wykończenia.
Fragment planu miasta Krakowa oznaczeniem dzielnicy VII Zwierzyniec
Fragmenty map z oznaczeniem lokalizacji przedmiotowej nieruchomości
źródło: openstreetmap.org
źródło: geoportal.gov.pl
Opis budynku i lokalu mieszkalnego
Opis budynku
Dane podstawowe:
ul. Królowej Jadwigi 277A, Kraków
Adres
Rok budowy
Liczba kondygnacji
Technologia budowy
Zarządca
2000
3 kondygnacja nadziemne (parter, piętro, poddasze użytkowe) oraz
kondygnacja podziemna:
–
na kondygnacji podziemnej znajdują się cztery odrębne lokale
garażowe
–
na kondygnacji parteru znajdują się dwa odrębne lokale mieszkalne;
–
na kondygnacji piętra znajduje się jeden odrębny lokal mieszkalny;
–
na kondygnacji poddasza użytkowego znajduje się jeden odrębny
lokal mieszkalny
budynek w technologii tradycyjnej murowany z pustaka; stropy żelbetowe; dach
kryty dachówką
Nieruchomością zarządza Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Królowej Jadwigi
277A w Krakowie
Ocena stanu technicznego budynku
Mając na uwadze zasady opisane w STANDARDZIE III.4 ZASADY USTALANIA ZUŻYCIA o
charakterze tymczasowej noty interpretacyjnej mówiące, że rzeczoznawca majątkowy winien dokonać
oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości,
dokonano oceny stopnia zużycia technicznego obiektu według poniższych kryteriów.
Zużycie techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów,
jakości wykonawstwa budowlanego, prowadzonej gospodarki remontowej itp. Ocenę zużycia oparto o
kryteria ogólne oceny i klasyfikacji technicznej stanu elementów budynków.
Rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na
wartość szacowanej nieruchomości.
Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy
tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w
jakichkolwiek publikacjach. Oceny stanu technicznego obiektu dokonano w sposób wizualny na
podstawie zewnętrznych oględzin elementów obiektu w powiązaniu z wiekiem trwałości i eksploatacji
budynku.
Dla celu wyceny przyjęto następujące ogólne kryteria oceny i klasyfikacji stanu technicznego
Klasyfikacja stanu
technicznego w % zużycia
Bardzo dobry
0-10
Dobry
11-25
Średni
26-50
Zadawalający
51-60
Zły
61-80
Awaryjny
powyżej 80
Kryteria oceny
Elementy budynku są dobrze utrzymane, konserwowane, nie wykazują zużycia i
uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom
normatywnym.
Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Mogą występować
nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne.
Elementy wymagają konserwacji.
W elementach budynku występują średnie uszkodzenia i ubytki niezagrażające
bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest częściowy remont bieżący polegający
na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji.
Elementy budynku utrzymane zadawalająco. Celowy jest częściowy remont
kapitalny.
W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i
właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany jest
kompleksowy remont kapitalny.
Budynek nadaje się do likwidacji.
W wyniku przeprowadzonej oceny, a także kierując się informacjami o dokonanych naprawach,
remontach, stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako dobry.
Opis lokalu
Przedmiotowy lokal oznaczony numerem 3 znajduje się na II kondygnacji (pierwszym piętrze) w
budynku mieszkalnym wielorodzinnym nr 277A położonym w Krakowie przy ul. Królowej Jadwigi.
Podstawowe dane dotyczące lokalu:
– zgodnie z danymi księgi wieczystej lokal składa się z następujących pomieszczeń:
przedpokoju, pokoju dziennego, dwóch pokoi, kuchni i łazienki; do lokalu przynależy
pomieszczenie przynależne – komórka lokatorska nr 3;
– podczas oględzin lokalu stwierdzono, że poza wymienionymi wyżej pomieszczeniami w lokalu
znajduje się dodatkowo niewielkie pomieszczenie gospodarcze;
2
– zgodnie z danymi księgi wieczystej powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 67,80 m (łącznie
z powierzchnią pomieszczenia przynależnego);
2
– powierzchnia pomieszczenia przynależnego (komórki lokatorskiej) wynosi 2,14 m ;
– powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu bez pomieszczenia przynależnego wynosi
2
65,66 m .
Układ funkcjonalny lokalu:
– do wszystkich pomieszczeń lokalu obecne są oddzielne wejścia z przedpokoju; układ
pomieszczeń rozkładowy;
– pomieszczenie łazienki wyposażone jest w w.c.;
– lokal wyposażony jest w cztery balkony;
– kuchnia i łazienka widne.
Standard wykończenia lokalu:
– wyszczególnienie elementów wykończenia pomieszczeń lokalu zamieszczono w tabeli
z dokumentacją fotograficzną poniżej;
– ogólny stan techniczny i standard wykończenia lokalu należy uznać za dobry: wykończenie
nie nosi większych śladów zużycia technicznego, jak również ekonomicznego; wykończenie
wykonano zgodnie z aktualnymi standardami i trendami charakterystycznymi dla nowszych
obiektów o funkcji mieszkalnej; materiały użyte do wykończenia pomieszczeń są dobrej
jakości.
Wyposażenie w instalacje:
– lokal wyposażony jest w instalacje: wodną, kanalizacyjną, elektryczną i gazową; centralne
ogrzewanie indywidualne.
Dokumentacja fotograficzna
Budynek przy ul. Królowej Jadwigi 277A/3
Klatka schodowa
Otoczenie budynku
Lokal nr 3
–
–
–
–
–
Pokój dzienny
ściany i sufit malowane;
podłoga drewniana z drewna litego;
stolarka okienna PCV;
do pomieszczenia przylegają dwa balkony (po dwóch przeciwnych stronach pokoju); drzwi na
balkon PCV;
brak drzwi do pomieszczenia z przedpokoju;
Pokój
–
–
–
ściany i sufit malowane;
podłoga drewniana z drewna litego;
stolarka okienna PCV;
–
–
–
–
Pokój
ściany i sufit malowane;
podłoga drewniana z drewna litego;
stolarka okienna PCV;
do pomieszczenia przylegają dwa balkony (po dwóch przeciwnych stronach pokoju); drzwi na
balkon PCV;
–
–
–
–
Kuchnia
sufit malowany, ściany częściowo malowane, częściowo wyłożone płytkami ceramicznymi;
podłoga wyłożona płytkami ceramicznymi;
stolarka okienna PCV;
brak drzwi do pomieszczenia z przedpokoju;
–
–
–
Łazienka z w.c.
sufit malowany, ściany wyłożone płytkami ceramicznymi;
podłoga wyłożona płytkami ceramicznymi;
stolarka okienna PCV;
–
–
–
Pomieszczenie gospodarcze
ściany i sufit malowane;
podłoga wyłożona płytkami ceramicznymi;
stolarka okienna PCV;