Residential market - Forum Rozwoju Warszawy

Transkrypt

Tadeusz Żurowski
Redaktor naczelny
M
iło mi powitać Państwa i zaproponować lekturę
kolejnego numeru RNW. Mogę to zrobić, ponieważ niezbadane wyroki Niebios rzuciły mnie w fotel redaktora naczelnego. Wyrok ten przyjąłem z pokorą, bo
nie jest to pierwsza dziwna przygoda w moim życiu. Za
to zespół redakcyjny nerwowo przebiera nogami, nie wiedząc, czego może się spodziewać po jeźdźcu znikąd, który dotychczas zapełniał zaledwie jedną z ostatnich stron
felietonami pisanymi tak, że lepiej było pozostawiać je jedynie w polskiej wersji językowej.
Ale do rzeczy. Proponuję zacząć lekturę od smakowitego opisu najciekawszych restauracji w galeriach handlowych, a zaraz potem poczytać o cudownym dziecku polskiego rynku nieruchomości, jakim w powszechnej opinii staje się Łódź – jeszcze do niedawna symbol bezrobocia i stagnacji.
Warto poznać też nasz najnowszy raport biurowy, dowiedzieć się o pozycji spółek deweloperskich na giełdzie,
a także przeczytać bardzo interesujący artykuł Krzysztofa
Czerkasa, który z charakterystyczną dla siebie erudycją
opisuje tajniki funduszy inwestycyjnych.
Mam jednak nadzieję, że profesjonalistów zainteresuje
najbardziej rozmowa, jaką przeprowadziłem z Paulem
Hardingiem, nadzorującym w DTZ zarządzanie nieruchomościami na obszarze Europy, Bliskiego Wschodu
i Afryki oraz z prezesem DTZ Retail Polska Grzegorzem
Dudziakiem.
Życzę Państwu przyjemnej lektury.
Rafał Cygal
Prezes zarzadu
INFO PRESS Sp. z o.o.
Z
prawdziwą przyjemnością przedstawiam Państwu nowego redaktora naczelnego, Tadeusza Żurowskiego.
Nasi czytelnicy znali go dotychczas jako autora felietonów
z cyklu „Kup pan cegłę”. Nie jest dziennikarzem i z tego
punktu widzenia moja decyzja może być uznana za niekonwencjonalną. Jednak redakcja RNW ma wystarczająco dużo doskonałych dziennikarzy; odczuwaliśmy natomiast potrzebę wzbogacenia zespołu o osobę dobrze
znającą rynek nieruchomości. Myślę, że trudno byłoby
mi znaleźć kogoś lepszego. Tadeusz Żurowski, absolwent
Politechniki Warszawskiej, zajmuje się zawodowo rynkiem
nieruchomości od 18 lat. Jest wybitnym rzeczoznawcą majątkowym, zarządcą nieruchomości i doradcą rynku nieruchomości. W roku 1991, wspólnie z grupą międzynarodowych specjalistów założył w Warszawie firmę PSI,
znaną potem jako Healey & Baker, a obecnie Cushman
& Wakefield, która prowadziła pierwsze w Polsce kursy
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
wyceny nieruchomości metodami rynkowymi, które jeszcze wówczas były w Polsce nielegalne. W latach 90. wprowadzał do Polski inwestorów przemysłowych, takich jak
Lucas, Armstrong, czy Ford, wynajdując im grunty i budując fabryki. Jednocześnie zajmował się wyceną nieruchomości i nadzorował pracę całego biura.
W latach 2001-2008 był prezydentem Polskiej Federacji
Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości.
Jego osiągnięcia zawodowe można by jeszcze wyliczać, jednak na mojej decyzji zaważyło przede wszystkim uznanie,
jakim Tadeusz Żurowski cieszy się w środowisku związanym z rynkiem nieruchomości. Głęboko wierzę, że przy
jego pomocy nasze czasopismo osiągnie jeszcze wyższy
poziom i powiększy grono czytelników.
Tadeusz Żurowski
Editor in chief
I
have the pleasure to welcome you and to invite you to
read the next issue of RNW. I am doing it because ordained by heaven I am unexpectedly the editor in chief
of the monthly. I humbly accepted this decision, as this is
not the first strange coincidence in my life. On the other
hand, the editorial staff are stamping their feet because
they don’t know what can be expected from this rider
from nowhere who so far was only writing features to fill
one of the last pages of the magazine and I did it in such
a way that it was better to leave them in the Polish version only.
But let’s get up to the point. I suggest you begin your reading with tasty description of the most interesting restaurants in retail galleries, followed by our report on the magnificent child of Polish real estate market, which Łódź
becomes in general opinion – not long ago a symbol of
unemployment and stagnation.
It is also worthwhile to get familiar with our latest office
report, to learn about position of developer companies
on the stock exchange and to read very interesting article
of Krzysztof Czerkas, who with erudition typical for him
described the secrets of investment funds.
I hope, however, that professionals will be most interested in the talk I had with Paul Harding supervising for
DTZ property management in Europe, Middle East and
Africa and with Grzegorz Dudziak, president of DTZ
Retail Polska.
I wish you pleasant reading
Rafał Cygal
President of the Management Board
INFO PRESS Sp. z o.o.
I
t is my great pleasure to present to you the new editor in chief, Tadeusz Żurowski. Our readers have already known him as the author of the column “Buy this
brick, Mister!“ He is not a journalist and from this point
of view my decision may be considered as unconventional. But the editorial board of RNW has several excellent
journalists and we wanted to enrich our team by a person with a very good knowledge of the real estate market. I believe it would be difficult to find somebody better suited for this post. Tadeusz Żurowski, graduate of the
Warsaw University of Technology has been professionally involved in the real estate market for 18 years. He is an
outstanding property expert, property manager and adviser on real estate market. In 1991, together with a group
of international specialists he established in Warsaw PSI
company, later on known as Healey & Baker, and presently as Cushman & Wakefield, which was conducting
first courses in this country about property valuation
with market methods, at that time still illegal in Poland.
In 1990s, Tadeusz Żurowki introduced industrial investors to Poland such as Lucas, Armstrong, or Ford, finding
plots and building factories for them. At the same time
he was engaged in property valuation and in running the
whole company.
In the years 2001-2008 he was the President of the Polish
Federation of Property Management Associations.
I could mention his other professional achievements,
but what weighted the most on my decisions was the
recognition Tadeusz Żurowski gained in the community connected with the real estate market. I am deeply convinced that with his assistance our magazine will
reach still higher professional level and will enjoy still
wider readership.
RNW MIESIĘCZNIK RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Warszawa, 31. 05. 2008. Adres redakcji: 00-024 Warszawa, Al. Jerozolimskie 44 lok. 718-726, tel./fax. +48 22 827 63 26, +48 22 433 60 66, [email protected],
Redakcja: Redaktor naczelny: Tadeusz Żurowski, Redaktor prowadząca: Agnieszka Janas, Sekretarz redakcji: Mariusz Kalata, pracownicy/współpracownicy: Beata Ulatowska,
Dorota Sobczyk, Aneta Wójcik, Ewelina Duczkowska, Marek Bryx, Grzegorz Buczek, Krzysztof Czerkas, Maciej Pawlak, Jacek Łaszek, Michał Sztabler, Barbara Warpechowska;
Tłumaczenie: Maciej Tekielski, Layout, DTP: Mediakoncept, druk: KENGRAF, Wydawca: INFO PRESS Sp. z o.o., Al. Jerozolimskie 44, 00-024 Warszawa, prezes zarządu
Rafał Cygal, [email protected].
Redakcja nie zwraca materiałów niezamówionych, zastrzega sobie prawo redagowania i adjustowania nadesłanych tekstów, nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam i ogłoszeń, ma prawo do odmowy publikacji bez podania przyczyn. Zabrania się sprzedaży czasopisma po cenie niższej od ceny detalicznej ustalonej przez wydawcę. Sprzedaż numerów aktualnych i archiwalnych po innej cenie jest nielegalna i grozi odpowiedzialnością karną. Jakiekolwiek materiały redakcyjne zawarte w niniejszym wydaniu, zawierające
analizy, prognozy, opinie dotyczące papierów wartościowych, nie stanowią rekomendacji w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa.
22
06/07■ 2008
Spis treści
6
Info Regiony / Info Regions
14
Info Kraj / Info Poland
22 ynki Regionalne
R
/ Regional Markets
Łódź – pełne ręce roboty
Łódź – Hands fulle
32
40 ynki Regionalne
R
/ Regional Markets
Ziemia Obiecana po rewitalizacji
The Promised Land after revitalisation
92
114
Wycena liderów poszła w dół
98
Turyści lubią Śląsk
rezentacja / Presentation
P
Rewitalizacja w sercu Kujaw
Revitalisation in the heart of Kujawy region
76Rynek komercyjny
/ Commercial market
Nietuzinkowe sposoby nakarmienia gości
Uncommon ways to feed visitors
82
R
ynek komercyjny
/ Commercial market
Na rynku królują deweloperzy
Developers reign supreme in the market
91
4
atronat RNW
P
Długa lista obecności
Zapłata się należy, ale od kogo?
The payment is due, but from whom?
114 Giełda
116 Giełda
Wrocławskie domy
na parkiecie w Warszawie
117 Giełda
Hotele to lwia część inwestycji
70
Międzynarodowi inwestorzy
narzucają wysoki poziom
70Gość specjalny
/ Special Guest
Międzynarodowi inwestorzy
International investors impose high standards
108 Prawo / Law
Nie takie znowu dobre obyczaje
Debata RNW - komentarze
Plany, plany i jeszcze raz plany
69 Turyści lubią Śląsk
Tourists like Silesia
112 Prawo
ebata RNW
D
Podniebna Warszawa
ynek Mieszkaniowy
R
/ Residential Market
Zamieszkać między niebem a ziemią
To live between the earth and the sky
ość miesiąca
G
/ Guest on the month
Czas przełamać niemoc
It’s time to overcome weakness
98Turystyka / Tourism
50 58
Content
Łódź
– pełne ręce roboty
58
Zamieszkać
między niebem
a ziemią
76
Nietuzinkowe sposoby
nakarmienia gości
118Finanse / Finances
Wehikuł dla inwestora
Vehicles for investors
126
Finanse
Żółtka kartka dla bankowców
128
Finanse
Uczymy się od siebie
13o
ynek Wtórny
R
Zdążyć przed urlopem
133
up Pan cegłę
K
Czy Łódź popłynie?
134 Widziane z boku
Pójdziemy Aleją Gwiazd
136
Mówi się w branży…
138 RNW bije brawo!
140 Formularz prenumeraty
5
Panattoni w akcji
Panattoni Europe, deweloper powierzchni przemysłowych w Polsce i w Europie
Środkowej poinformował o podpisaniu
kilku umów najmu oraz podjęciu decyzji
w sprawie nowych inwestycji. Nowe parki magazynowe powstają w Krakowie,
Czeladzi i Gliwicach.
Deweloper rozbudowuje także istniejące
centra dystrybucyjne – w Mysłowicach powstaje jeden z największych parków w Polsce.
Ze względu na swoją lokalizację i rozmiary
(190 tys. mkw., Panattoni Park Mysłowice
będzie flagową inwestycją Panattoni Europe.
Oprócz rozbudowy Mysłowic firma realizuje także nowe fazy parków w Błoniu,
Wrocławiu i Łodzi. Jednocześnie buduje nowe centra logistyczne w Garwolinie,
Strykowie, Ołtarzewie i Ożarowie.
Fot. Materiały Inwestora
Panattoni Park Kraków będzie miał powierzchnię 17 tys. mkw. W Gliwicach
centrum będzie liczyło 28 tys. mkw.
Ostatnią z nowych inwestycji na połud-
niu Polski jest Panattoni Park Czeladź
o powierzchni 44 tys. mkw.
Równocześnie trwa wynajem obiektów.
W Panattoni Park Poznań II deweloper
podpisał umowę najmu 12,6 tys. mkw.
powierzchni magazynowo-biurowej
firmie outsourcingowej arvato services
Polska. zarządzania bazami danych, korespondencji masowej, wysyłki i dystrybucji produktów, telefonicznej obsługi
klientów, prowadzenia programów lojalnościowych, oraz usług finansowych
Natomiast w Panattoni Park Wrocław
wynajął ponad 2 tys. mkw. na magazyn
oraz biuro firmie Dorado (artykuły
zoologiczne). ■
Oszklone Sea Towers
Zakończony został montaż okien na
dwóch wieżach obiektu apartamentowousługowego Sea Towers w Gdyni. Za dostarczenie stolarki oraz jej montaż, odpowiedzialna była firma Adpol., producent
stolarki okiennej drewnianej i drewniano-aluminiowej. Adpol rozpoczął montaż
stolarki otworowej w Sea Towers w sierpniu 2007r. Wyzwaniem był jednak ostatni etap montażu, który przypadł na okres
zimowy. Prace dodatkowo utrudniała wysokość na której była wykonywana – ponad 100 m nad poziomem morza.
– W okresie najszybciej postępujących
prac zatrudnialiśmy ponad 70 wykwalifikowanych członków załogi – informuje Waldemar Pawłowski, kierownik kontraktu Adpol. ■
Warszawa i Łódź chcą lotniska
Zdaniem sygnatariuszy lotnisko powinno
powstać pomiędzy Warszawą a Łodzią.
Ich zdaniem tylko takie położenie jest
w stanie generować na tyle duży ruch osób
6
i towarów, aby przedsięwzięcie było ekonomicznie opłacalne. IIG buduje dla gigantów
Immo Industry Group (IIG), deweloper
nieruchomości logistycznych i przemysłowych, budowanych pod konkretne potrzeby odbiorców, zbuduje w Polsce zakłady
produkcyjne dla klientów ze Skandynawii.
Zakład dla firmy Outokumpu, globalnego producenta wyrobów ze stali nierdzewnej z siedzibą w Finlandii, powstanie
Gant Development
w dziesiątce
Gant Development zajęła 8 miejsce wśród
najlepszych pracodawców w tegorocznym ogólnopolskim badaniu przeprowadzonym przez firmę Hewitt Associates
„Najlepsi Pracodawcy 2008”.
W tegorocznej edycji udział wzięły 102
firmy reprezentujące różne branże, skale działania i regiony. Łącznie przebadano grupę ponad 21,5 tys. pracowników.
W polskiej edycji badania może wziąć
udział każda firma, która zatrudnia co
najmniej 50 pracowników i działa na rynku polskim od minimum 2 lat.
– Prognozy na najbliższe 20-25 lat wyraźnie mówią o znacznym rozwoju ruchu
lotniczego. Jeśli dziś nie będziemy myśleć
i działać perspektywicznie, za kilka lat
staniemy przed poważnym problemem.
Jedyną rozsądną lokalizacją Centralnego
Portu Lotniczego jest bowiem przestrzeń pomiędzy Łodzią a Warszawą .
Mamy nadzieję, że strona rządowa przychyli się do naszej wizji – podkreślił
Adam Struzik Marszałek Województwa
Mazowieckiego. ■
Fot. Archiwum RNW
Samorządy województw mazowieckiego
oraz łódzkiego, a także Miasta Łodzi, podpisały „Porozumienie w sprawie konieczności budowy Centralnego Portu dla Polski”.
Porozumienie wyraża stanowisko władz
regionów mazowieckiego i łódzkiego oraz
miasta Łodzi, dotyczące konieczności podjęcia w najbliższym czasie przez władze rządowe decyzji o lokalizacji nowego Centralnego
Portu Lotniczego dla Polski.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Info Regiony
W badaniu pracownicy oceniali swoich
pracodawców m.in. pod kątem możliwości rozwoju, praktyk organizacyjnych, relacji panujących między pracownikami,
a także równowagi między życiem osobistym a pracą. ■
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
w parku przemysłowym IIG Industrial
Park Katowice. Zakład, w którym znajdzie zatrudnienie około 100 pracowników, rozpocznie produkcję w pierwszej
połowie 2009 roku.
Z kolei dla firmy Plastal, dostawcy tworzyw sztucznych dla przemysłu motoryzacyjnego, m.in. dla marek, Volkswagen,
Fiat i Ford, grupa IIG zbuduje montażownię w Swarzędzu koło Poznania. Zakład
Glivia jak nowa
ING Real Estate Development rozpoczyna realizację nowego osiedla mieszkaniowego na Śląsku. Blisko 600 komfortowych mieszkań o podwyższonym standardzie powstaje w Gliwicach. Osiedle Glivia
zostało zaprojektowane przez architektów
z pracowni medusa group z Gliwic. Na
obszarze 4 hektarów powstanie w sumie
14 czteropiętrowych budynków mieszkalnych, w trzech fazach realizacji.
W I etapie powstanie sześć domów mieszkalnych – w sumie 295 mieszkań. Kolejne
etapy będą następowały sukcesywnie.
Punktem wyjścia do tworzenia koncepcji architektonicznej osiedla Glivia są zabytkowe budynki dawnych koszar, powstałe pod koniec XIX wieku. Obok budynków z historycznymi elewacjami powstanie dwanaście nowoczesnych domów
mieszkalnych. Twórcy osiedla zapewniają, że przykładają wagę do rewitalizacji.
Zachowano zabytkowe części budynków,
będzie gotowy do rozpoczęcia produkcji
w styczniu 2009 roku.
To nie wszystko. Trzeci obiekt IIG zbuduje dla Keiper, dostawcy z branży motoryzacyjnej. Nowy zakład produkcyjny powstanie w Skarbimierzu pod Wrocławiem.
Będą tu produkowane fotele samochodowe na potrzeby General Motors. Zakład
będzie gotowy do rozpoczęcia produkcji
w ostatnim kwartale tego roku. ■
Info Regiony
„...Wiele wskazuje na to,
że ceny działek budowlanych
nie będą już rosł
wpisano budynki i trakty komunikacyjne
osiedla w historyczny układ przestrzenny. Ceglany mur okalający teren Glivii
zostanie poddany gruntownej renowacji.
Fragmenty dziewiętnastowiecznej kostki
brukowej zostały zabezpieczone i wrócą
na osiedlowe aleje. ■
7
Info Regiony
Rusza budowa Felicity
Przedstawiciele giełdowej spółki Echo
Investment poinformowali o zakończeniu
realizacji stanu surowego pierwszego etapu zespołu biurowego Malta Office Park
w Poznaniu. W kwietniu zaczęła się też realizacja drugiego etapu inwestycji.
Spółka C. H. Felin podpisała kontrakt
z pierwszym wykonawcą prac budowlanych Centrum Handlowo-Rozrywkowego
Felicity w Lublinie. Przetarg na wykonanie budynków hipermarketu Real oraz
Leroy Merlin wygrała firma Warbud.
Budynki o łącznej powierzchni około
30 tys. mkw. zostaną wykonane w ciągu
12 miesięcy za cenę 75 mln zł.
Ekspansja Cinema City
W Bydgoszczy Cinema City otworzyło swój 24-ty multipleks w Polsce. Kino
znajduje się w centrum handlowym Focus
Park i oferuje 13 ekranów. Filmu na raz
może oglądać 2,3 tys. widzów.
Przedstawiciele agencji King Sturge poinformowali o podpisaniu kolejnej umowy najmu w parku handlowym Pomorska
Park w Bydgoszczy. Do grona najemców
dołączyła firma Komfort, która wynajęła 870 mkw. Otwarcie parku zaplanowano na jesień 2008 roku. Pomorska
Park to obiekt o powierzchni 7 tys. mkw.
Park handlowy powstaje naprzeciwko
Galerii Pomorskiej. Dotychczas umowy najmu powierzchni podpisały: supermarket Piotr i Paweł oraz Carpertight.
Inwestorem parku jest irlandzki deweloper Jermon Group, który koncentruje się
na inwestycjach w obiekty handlowe, zarówno w Irlandii jak i w Polsce. ■
Kuchnia włoska dla mas
dominować będzie kuchnia włoska.
Pierwszy lokal znajduje się w Krakowie,
przy ulicy Krupniczej 7, niedaleko
Teatru Bagatela. W 2008 roku planowane jest otwarcie 5-6 restauracji
Invito. Harmonogram zakłada otwieranie lokali w Krakowie (kwiecień 2008),
w Gdyni (maj/czerwiec 2008), następnie we Wrocławiu i Warszawie.
PolRest zainaugurowała nową sieć restauracji Invito. Lokale będą należały do sektora casual dining – ich oferta skierowana jest głównie do ludzi
młodych i młodych rodzin, które chcą
szybko i dobrze zjeść oraz nie wydawać
wielu pieniędzy na posiłek. W Invito
8
Do roku 2010 spółka zamierza zarządzać
siecią 20-25 restauracji Invito. Strategia
rozwoju zakłada także otwieranie restauracji Invito w mniejszych miejscowościach
niż do tej pory, w galeriach handlowych,
przy dużych osiedlach mieszkaniowych,
gdzie oferta gastronomiczna jest skromna lub nie ma jej wcale. ■
Spółka rozpoczęła działalność w Polsce
osiem lat temu. W tej chwili posiada:
269 ekranów w 24 multipleksach.
– W budowie mamy jeszcze około 100
ekranów w 8 kinach i wciąż pracujemy
nad kolejnymi projektami – zapewnia
Nisan Cohen.
Ekrany zlokalizowane w Polsce stanowią 48 proc. wszystkich ekranów Cinema
City, a Polska przynosi 53 proc. przychodów ogółem Cinema City International.
W 2007 przychody spółki wypracowane
w Polsce wyniosły 85,5 mln EUR i wzrosły o 23,8 proc. (rok do roku). ■
Gray International, deweloper Centrum
Felicity planuje wyłonienie pozosta-
Ze względu na skalę przedsięwzięcia
(powierzchnia całkowita centrum wraz
z podziemnymi parkingami wyniesie
ok. 250 tys. mkw.) w ramach negocjacji inwestora z wykonawcami został urealniony
termin ukończenia realizacji. Firma Bovis
Land Lease, pełniąca rolę Construction
Managera, określiła termin otwarcia
Felicity na wiosnę 2010 r. ■
Ostrobramska na starcie
Jedenastka EM&F Pirelli Pekao Real Estate , spółka należąca do Pirelli RE (75 proc. udziałów) oraz
Banku Pekao (25 proc. udziałów) będzie
realizować projekt mieszkaniowy przy
ul. Ostrobramskiej w Warszawie. Nowy
kompleks mieszkaniowo – usługowy
o będzie miał 150 tys. mkw. powierzchni
użytkowej mieszkań. Projektowany kompleks położony jest wśród istniejącej zabudowy handlowo – usługowej w sąsiedztwie m.in. galerii handlowej Promenda
czy wielko-powierzchniowych sklepów
Media Markt oraz Conforama.
Grupa EM&F prowadzi ekspansję i otwiera nowe punkty w Polsce, Rosji, na
Ukrainie, w Niemczech i Kazachstanie.
W nowym centrum handlowym Focus
Park w Bydgoszczy uruchomiła 11 nowych
sklepów reprezentowanych przez siebie
marek : Empik, Smyk, Hugo Boss, Esprit,
Mexx, Mango, Aldo, Wallis, Cortefiel,
W ramach realizacji pierwszego etapu
inwestycji zostanie wybudowanych 431
mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej ponad 28,5 tys. mkw. Deweloper zapewnia, że kompleks Ostrobramska 75
będzie stanowić osiedle mieszkalne z własnymi ulicami, placami, zabudową mieszkaniową i usługową oraz niezbędną infrastrukturą. Uwzględniając potrzeby przyszłych mieszkańców, projekt obejmuje
również tereny zielone i place zabaw. ■
Pedro Del Hierro, Palmers. W Focus
Parku znalazła się także ZARA. Siecią
Zara w Polsce zarządza spółka Zara Polska,
w której Grupa EM&F posiada mniejszościowe udziały. Łączna powierzchnia sklepów Grupy EM&F otwartych w centrum
handlowym Focus Park w Bydgoszczy wyniosła ponad 4,4 tys. mkw. ■
GTC
realizuje biura w Łodzi
Globe Trade Centre (GTC) rozpoczęła budowę University Business Park.
Nowoczesny park biznesowy powstaje w ścisłym centrum Łodzi i będzie liczył ok. 37 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A. Pierwszy budynek będzie
oddany do użytku w IV kwartale 2009
roku. W skład kompleksu wejdą dwa
Rośnie lista najemców Pomorska Park
– Polska jest najważniejszym rynkiem
dla Cinema City. To największy kraj,
z tych, w których działamy i wciąż realizujemy tutaj intensywny plan inwestycyjny – mówi Nisan Cohen, zastępca dyrektora finansowego Cinema City
International.
łych wykonawców w ciągu najbliższych
dwóch miesięcy.
Pierwszy etap projektu to dwa budynki o łącznej powierzchni najmu
ponad 7 tys. mkw. Do tej pory wynajęto
70 proc. oferowanej powierzchni. Na liście najemców Malta Office Park znajdują
się już: BP Polsoft, Océ, Raiffeisen Bank
Polska, Martela, Axa Polska, Intermedica,
Medicover i Inotel. Stan surowy pierwszego etapu Malta Office Park w Poznaniu
zrealizowała kielecka firma budowlana
Fakt Budownictwo. ■
Stan surowy Malta Office Park
Info Regiony
06 | 2008
■ www.rnw.pl
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
siedmiokondygnacyjne budynki biurowe (budynek A i budynek B) o łącznej powierzchni biurowej 36,8 tys. mkw. Pierwszy budynek zostanie oddany do użytku
w IV kw. 2009 roku, a drugi – w I Projekt
University BP powstał w łódzkiej pracowni NOW Biuro Architektoniczne. Ciemno
grafitowa elewacja wykonana z wysokiej
jakości materiałów i symetryczne wysokie
przeszklenia, ma nadać budynkom atrakcyjny wygląd. Specjalnie dla najemców
University Business Park na jego terenie powstanie kiosk i restauracja. Generalnym wykonawcą obiektu jest Strabag, a za wynajem
powierzchni w budynku odpowiadają agencje King Sturge i Ober Haus. ■ Opr. red.
9
Panattoni Europe, the developer of industrial space in Poland and in Central
Europe informed about signing a few lease
contracts and taking decision about new
investments. New warehouse parks will
be built in Cracow, Czeladź and Gliwice.
Panattoni Park Cracow will have an area
of 17,000 sq.m. The center in Gliwice will
have 28,000 sq.m. The third of new investments in Southern Poland is Panattoni Park
Czeladź with an area of 44,000 sq.m.
The developer also extends existing distribution centers – one of the biggest
parks in Poland is built in Mysłowice. Due
to its location and size (190,000 sq.m),
Panattoni Park Mysłowice will be
the flagship investment of Pana
ttoni Europe. Except the extension
of Mysłowice the company also realizes new stages of the parks in Błonie,
Wrocław and Łódź. At the same time
the company builds new logistic centers in Garwolin, Stryków, Ołtarzew
and Ożarów.
Glazed Sea Towers
Window assemblage on two apartment
and service high-rises Sea Towers in Gdynia
was completed. Adpol, manufacturer of
wooden and wooden-aluminum window
frames was responsible for supplying and
assembling the windows. Adpol began assemblage of window frames in Sea Towers
in August 2007. The last stage of assemblage taking place in winter time was a real
challenge for the company. Works were the
more difficult that they were performed at
the height of more than 100 meters above the sea level.
- When works were conducted at a fast
pace we employed more than 70 members of our qualified staff - Waldemar
Pawłowski, head of assemblage in Adpol
informed. ■
Self governments of Mazowieckie Voivod
ship and Łódzkie Voivodship and the self
government of the City of Łódź signed
„Agreement on the need to build Central
Airport for Poland”.
The agreement expressed the position of
the authorities of Mazovian and Łódzki
regions and of the City of Łódź concerning the need for the government to take
decision in the near future on location
of a new Central Airport for Poland. In
the opinion of the signatories, the airport should be located between Warsaw
and Łódź. In their opinion, only such location may generate big enough traffic
of passengers and goods for the undertaking to be profitable.
Fot. Archiwum RNW
Warszawa and Łódź
want airports
10
Simultaneously, the space in the parks is leased out. In Panattoni Park Poznań II the developer signed lease contract for 12,600 sq.m
of warehouse and office space to outsourcing company arvato services Polska offering managing databases, mass correspondence, dispatch and distribution of products, telephone services for clients, conducting loyalty programs and financial services. On the other hand, Panattoni Park
Wrocław leased out more than 2,000 sq.m
to Dorado (zoological articles) for a warehouse and office. ■
- Forecasts for the coming 20-25 years clearly indicate significant development of
air traffic. If we do not think and act today with the view of the future, we shall
face a serious problem in a few years. For
the only reasonable location of the Central
Airport is between Warsaw and Łódź.
IIG builds for giants
Immo Industry Group (IIG), the developer of logistic and industrial real estate built for specific needs of its clients,
will construct industrial plants in Poland
for Scandinavian clients. The plant for
Outokumpu, global manufacturer of products made of stainless steel with its seat
in Finland, will be built in IIG Industrial
Gant Development
in top 10
Gant Development took 8th place among
the best employers in nationwide study conducted by Hewitt Associates „Best
Employers 2008”.
In the research this year 102 companies
took part representing various sectors, scale
of operation and regions.
On the whole a group of more than
21,500 employees was examined. Any
company with at least 50 employees
and operating in the Polish market for
at least 2 years may take part in the
research.
Employees were assessing their employers
i.a. in the aspect of development opportunities, organizational practices, relationships between employees and the balance
between private life and work. ■
We hope that the government will accede to our vision –Adam Struzik, the
Marshall of Mazowieckie Voivodship
stressed. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Park Katowice. The factory will employ
100 workers and will start production in
the first half of 2009.
In turn, for Plastal, supplier of plastics
for automotive industry, i.a. for such
brands as Volkswagen, Fiat and Ford,
IIG group will construct an assemblage plant in Swarzędz near Poznań. The
plant will be ready to start production in
January 2009.
Glivia as a new one
ING Real Estate Development begins
realization of a new residential estate in
Silesia. Nearly 600 comfortable apartments in raised standard will be built in
Gliwice. The Glivia estate was designed
by architects from the studio medusa group from Gliwice. On the area of 4 hectares in total 14 four-storey residential buildings will be constructed in three stages. In the first stage six houses will be raised – 295 apartments in total. Next stages will successively follow. The starting
point for the architectural concept of the
Glivia estate were monumental buildings
of former barracks, built at the and of
19th century.
Next to the buildings with historical
elevations twelve modern residential
houses will be erected. The authors of
the estate assure that they pay much attention to revitalization. Monumental
parts of buildings will be preserved, the
That’s not all. IIG will build third facility for Keiper, a supplier in automotive sector. The new manufacturing
plant will be situated in Skarbimierz
near Wrocław.
Car seats will be manufactured for the
needs of General Motors. The plant will
be ready to start production in the last
quarter this year. ■
Panattoni in action
Info Regions
Info Regions
buildings and traffic routes of the estate were integrated with historical spatial arrangement. The brick wall surrounding the area of Glivia will be thoroughly renovated. Fragments of 19th
century cobbles will be used for alleys
in the estate. ■
11
Info Regions
On the list of tenants of Malta Office Park
there are: BP Polsoft, Océ, Raiffeisen Bank
Polska, Martela, Axa Polska, Intermedica,
Medicover and Inotel.
The raw state of the first stage of Malta
Office Park in Poznań was realized by
the company Fakt Budownictwo from
Kielce. ■
Expansion of Cinema City
Cinema City opened in Bydgoszcz its
24th multiplex in Poland. The cinema
is in the shopping center Focus Park and
offers 13 screens. 2,300 spectators may
see films at the same time.
Representatives of King Sturge agency
informed about signing next lease contract in the retail park Pomorska Park in
Bydgoszcz. The company Komfort joined
the group of occupiers of the park leasing
870 sq.m. Opening of the park is planned in the autumn 2008. Pomorska Park
is a facility with the area of 7,000 sq.m.
The retail park is situated opposite Galeria
Pomorska. Other companies that signed
lease agreements are Piotr i Paweł supermarket and Carpertight. The irish developer Jermon Group, which concentrates
on investments in retail facilities, both
in Ireland and in Poland, is the investor
in the park. ■
Italian kitchen
for everybody
In Invito Italian kitchen will predominate. The first restaurant is in Cracow at ul.
Krupnicza 7, near Bagatela Theatre. In
2008 opening of 5-6 Invito restaurants
is planned. The schedule provides for
opening of restaurants in Cracow (April
2008), Gdynia (May/June 2008), then in
Wrocław and Warsaw.
PolRest launched a new network of restaurants Invito. The outlets will belong
to the sector of casual dining – their offer is addressed mostly to young people
and young families who want to eat well
and fast and not to spend much money
for the meal.
12
By 2010 the company intends to manage a network of 20-25 Invito restaurants.
Development strategy also assumes opening Invito restaurants in smaller towns,
in retail galleries, in big residential estates,
where catering offer is modest or does not
exist at all. ■
- We have another about 100 screens
in 8 cinemas under construction and
we still work on next projects –Nisan
Cohen added.
The screens in Poland constitute 48
per cent of all screens of Cinema City
and Poland generates 53 per cent of total revenue of Cinema City International. In 2007 the revenue of the company generated in Poland amounted to
EUR 85.5 million and increased by
23.8 per cent (year to year). ■
The company C. H. Felin signed contract
with the first contractor of building works
at Centrum Handlowo-Rozrywkowego
Felicity in Lublin. The tender for buildings
of Real hypermarket and Leroy Merlin was
won by Warbud. Buildings with total area
of about 30,000 sq.m will be executed in
12 months at the price of PLN 75 million.
Gray International, developer of Centrum
Felicity plans to select other contractors in
the next two months.
In view of the scale of undertaking (total area of the center together with underground parking will amount to ca
250,000 sq.m) the term of completing
it was specified in negotiations between
the investors and contractors. Bovis Land
Lease, functioning as construction manager specified the term of opening Felicity
as spring 2010. ■
Ostrobramska
at the start
GTC
realizes offices in Łódź
Pirelli Pekao Real Estate, subsidiary of
Pirelli RE (75 per cent share) and of Bank
Pekao (25 per cent share), will realize residential project at ul. Ostrobramska in
Warsaw. The new residential and service
complex will have 150,000 sq.m of usable floor space.
Globe Trade Centre (GTC) began construction of University Business Park.
Modern business park will be in the strict
center of Łódź and will have ca 37,000
sq.m of class A office space. (building A
and building B) with total office space
of 36.800 sq.m. The first building will be
completed in 4th quarter 2009. The design
The planned complex is situated among
existing retail and service developments
in the neighbourhood, i.a. retail gallery Promenda or large-area stores Media
Markt and Conforama. Within the framework of the first stage of the investment 431 apartments with total useful
floor area of more than 28,500 sq.m will
be built.
The developer assured that the Ostrobramska 75 complex will constitute a residential estate with its own streets, squares, residential and service development
and necessary infrastructure. Taking into
account the needs of future inhabitants,
the project will also cover green areas and
playgrounds. ■
List of tenants in Pomorska Park is growing
- Poland is the most important market
for Cinema City. This is the biggest country where we operate and still realize an intensive investment plan - Nisan
Cohen, deputy financial director of
Cinema City International said. The
company began its activity in Poland
eight years ago. At the moment it has
269 screens in 24 multiplexes.
Construction
of Felicity started
06 | 2008
■ www.rnw.pl
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
The Eleven of EM&F
EM&F Group is expanding and opens
new outlets in Poland, Russia, Ukraine,
Germany and Kazakhstan. In the new
shopping center Focus Park in Bydgoszcz it
launched 11 new stores of the brands represented by the Group: Empik, Smyk, Hugo
Boss, Esprit, Mexx, Mango, Aldo, Wallis,
Cortefiel, Pedro Del Hierro, Palmers. Also
ZARA has its store in Focus Park. Zara network in Poland is managed by the company Zara Polska, in which EM&F Group
has minority stake. Total area of the stores
of EM&F Group opened in the shopping
center Focus Park in Bydgoszcz amounted
to more than 4,400 sq.m ■
of University BP was prepared by the studio
NOW Biuro Architektoniczne from Łódź.
Dark graphite elevation is made of high quality materials and symmetrical high glass
surfaces will give the buildings attractive
look. A restaurant and a kiosk will be located in the building specially for the tenants
of University Business Park. Strabag is the
general contractor of the project and King
Sturge and Ober-Haus are responsible for
leasing the space in the buildings. ■
Representatives of the listed company
Echo Investment informed about finishing the first stage of the office complex
Malta Office Park in Poznań in raw state.
In April realization of the second stage began. The first stage of the project included
two buildings with total lease area of more
than 7,000 sq.m. Up till now 70 per cent
of the space offered was leased out.
Malta Office Park in raw state
Info Regions
Pirelli RE, Ostrobramska 75
13
Polskie drogi
Aby zdążyć z planami przygotowania dróg
krajowych i autostrad na Euro 2012, musimy budować 1 km drogi dziennie, a wkrótce,
przy dalszych opóźnieniach, 1,5 km. A tego
nie udało się dokonać nikomu na świecie –
mówi prezes Polskiego Stowarzyszenia
Wykonawców Nawierzchni Asfaltowych
Dariusz Słotwiński.
Przemysł budowlany od lat czeka na
zmiany w prawie, które mają ułatwić
budowę dróg, tymczasem od posła i wiceprzewodniczącego Sejmowej Komisji
Infrastruktury Janusza Piechocińskiego
Fot. Archiwum RNW
Rada Ministrów we wrześniu ub.r. zaplanowała na ten rok rozpoczęcie prac
na odcinkach autostrad o długości 625
km i dróg ekspresowych o długości blisko 615 km. Roboty podzielono na ok.
500 odcinków, z których już 45 ma opóźnienie. Ponad połowa z nich czeka na decyzje środowiskowe, które miały być wydane w marcu.
Prostsze
przepisy budowlane
Najdalej w 2010 roku znikną przepisy komplikujące budowy. Ministerstwo
Infrastruktury pracuje nad zmianą warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich lokalizacja.
Ma być prościej i taniej. Problem wreszcie
14
zauważył resort infrastruktury. – Zleciliśmy Instytutowi Techniki Budowlanej przegląd światowych rozwiązań w zakresie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – potwierdza Olgierd Dziekoński, wiceminister
infrastruktury odpowiedzialny za budownictwo. – To będzie zmiana nie tylko samych warunków, ale i ich filozofii.
„Rzeczpospolita” dowiedziała się, że
jego komisja oraz rząd dopiero przygotowują pakiet dziewięciu proinwestycyjnych ustaw.
Choć wielu specjalistów twierdzi, że nie
ma już szans na to, by centralny odcinek
drugiej linii metra z ronda Daszyńskiego
do Dworca Wileńskiego powstał przed
czerwcem 2012 r., to Metro Warszawskie
wciąż upiera się, że to jest realne. Teraz
okazuje się, że trzeba będzie zweryfikować już i tak bardzo napięty harmonogram prac. Cztery z pięciu startujących
w przetargu europejskich konsorcjów
właśnie go oprotestowały.
Nie ma już szans na podpisanie umowy
z wykonawcą pod koniec czerwca, co jeszcze kilka tygodni temu na posiedzeniu komisji Rady Warszawy poświęconej przygotowaniom do Euro 2012 planował szef
Metra Jerzy Lejk. Jeśli rzeczywiście swoje oferty cenowe firmy przekażą w lipcu,
to w optymistycznym wariancie umowę
Przyjazna Ukraina
Skrócą okres przygotowania inwestycji
z siedmiu – dziewięciu lat do trzech –
czterech – tłumaczy Piechociński.
Przyznaje jednocześnie, że ten etap powinien być zakończony w ubiegłym
roku, który z powodu wyborów został
stracony. ■
Dobra wiadomość dla polskich producentów glazury, cegieł czy styropianu.
Ukraina zliberalizowała dostęp do swojego rynku materiałów budowlanych, co
znacznie ułatwi eksport do tego kraju.
Inwestorzy pytani o największe absurdy
aktualnych przepisów, mówią najczęściej
o odległościach między budynkami, szerokościach klatek schodowych, oknach
od strony sąsiada czy wysokościach budynków i pomieszczeń. Efekt jest bowiem taki, że mamy przepisy, które co
roku w tysiącach przypadków zmienia
się indywidualną decyzją ministra.
Od 2003 roku Ukraina zmienia stare, jeszcze radzieckie normy dotyczące dopuszczenia na tutejszy rynek materiałów budowlanych. Zastępuje je normami zgodnymi z przepisami unijnymi. Wcześniej
energia była tam tak tania, że nie opłacało się inwestować w dobre materiały izolacyjne. Wzrost cen energii spowodował
radykalną zmianę podejścia tamtejszych
władz. Te nowe zasady nie obowiązują
wyłącznie w stosunku do polskich firm.
Zmiana warunków technicznych to nie
tylko ułatwienie, ale i spore oszczędności dla budujących.
Instytut zadba o rozwój miast
Na nowe przepisy trzeba będzie jednak
poczekać. – Chcemy poddać projekty
pod konsultację środowiskową w grudniu
– zapowiada Dziekoński. – Najwcześniej
w połowie 2009 r. rozporządzenie mogłoby wejść w życie.
Trzeba dać czas na przyjrzenie się przepisom, zrozumienie ich i dostosowanie się.
Bo to będzie spora zmiana. Jak zaznacza,
nowe zasady powinny obowiązywać od
1 stycznia 2010 r. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
dałoby się podpisać we wrześniu. Przy założonym 45-miesięcznym okresie robót finiszu można by się spodziewać w czerwcu
2012 r., czyli w czasie mistrzostw w piłce nożnej. ■
Architekci, urbaniści oraz artyści
z Katowic powołali Instytut Współczesnego Miasta. Jest to pierwsza taka
inicjatywa w Polsce. Zadaniem Instytutu
jest podejmowanie dyskusji na temat rozwoju aglomeracji miejskiej w kontekście
problemów współczesnego miasta.
Instytut Współczesnego Miasta będzie
poruszał tematy związane z rozwojem
Katowic. Ma też edukować społeczeństwo przez cykle wykładów i wystaw.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Podlegają nim eksporterzy z wszystkich
krajów Unii Europejskiej. Na tej podstawie będzie możliwy eksport polskich produktów na Ukrainę przez trzy lata.
Dla polskich producentów, którzy mają
wolne moce produkcyjne, Ukraina staje
się prawdziwym eldorado. Dostęp do tego
rynku jest coraz prostszy, a ceny podstawowych materiałów są nawet o 30 proc.
wyższe niż w Polsce.
W ubiegłym roku nasze inwestycje na
Ukrainie wyniosły 300 mln dolarów, czyli były takie same jak w czterech poprzednich latach łącznie. Nie można też wykluczyć, że gdy zmienią się relacje kursowe,
Do śląskiego Instytutu zaproszono wiele znanych osób, między innymi artystów, w tym w tym słynnego rzeźbiarza Jarosława Kozakiewicza, autora
Parku Pojednania Narodów powstającego niedaleko obozu w Auschwitz, oraz
Magdalenę Piekorz, reżysera filmu Pręgi,
Mariana Oslislo, rektora Akademii Sztuk
Pięknych w Katowicach oraz socjologów,
psychologów i naukowców. ■
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Już na pewno nie będzie drugiej linii metra przed Euro 2012. Większość firm startujących w przetargu oprotestowała zbyt
wyśrubowany termin zgłaszania ofert.
W protestach przesłanych Metru znalazło
się więcej zarzutów. Dwa konsorcja uznały,
że stolica żąda zbyt dużego tzw. zabezpieczenia finansowego budowy. Jedna z firm
twierdzi zaś, że nierealny jest jej harmonogram obliczony na maksymalnie 45 miesięcy i chce go wydłużyć o rok. Przypomnijmy,
że inwestora punktuje w przetargu skrócenie robót do 42 miesięcy.
Fot. Archiwum RNW
Metro po Euro
Info Kraj
tańsza produkcja z Ukrainy zacznie trafiać na polski rynek. Na razie jest to całkowicie nieopłacalne. ■
Fot. Archiwum RNW
Info Kraj
15
Info Kraj
Będzie wykaz nieuregulowanych nieruchomości
Do 19 sierpnia 2008 r. powstanie zestawienie nieruchomości, których
stan własnościowy nie jest uregulowany w księgach wieczystych – zapowiedział w Sejmie wiceminister spraw wewnętrznych i administracji Tomasz
Siemoniak.
Fot. Archiwum RNW
Zestawienie będzie dotyczyć całego kraju, ale przede wszystkim chodzi o nieruchomości na tzw. ziemiach odzyskanych, które są zagrożone roszczeniami
dawnych właścicieli.
Obowiązek przygotowania takiego wykazu wynika z ustawy o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości skarbu państwa oraz samorządu
terytorialnego. Problem dotyczy w szczególności północnych i zachodnich ziem
Polski. Zestawienie przygotuje minister
spraw wewnętrznych i administracji na
podstawie informacji przekazanych mu
przez wojewodów). Wojewodowie mają
zaś dostać te dane od starostów.
Fot. Archiwum RNW
Info Kraj
Wiceminister odparł, że w budżecie na
2008 roku, który przygotował poprzedni rząd, nie przewidziano funduszy na tę
sprawę, a obecne ekipa uznała, że nie potrzeby korygowania tego na pierwszym
etapie realizacji ustawy.
Ustawa zobowiązuje nie tylko do przedstawienia danych o nieruchomościach
skarbu państwa i samorządu terytorialnego, ale też do zmiany wpisów w księgach
wieczystych tak by odpowiadały stanowi
faktycznemu.
Starostowie mają 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy na złożenie we właściwych sądach rejonowych wniosków o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności nieruchomości skarbu państwa. Ten
termin upływa w listopadzie. ■
Komu dworce, komu…
W zeszłym roku w ręce samorządów
przekazano między innymi dworce w:
Mechowie, Trzebnicy, Pasikurowicach,
Brochocinie Trzebnickim, Siedlcach
Trzebnickich czy Świdnicy Kraszowicach.
Zwiększony nadzór na budowach
Kontrola jakości materiałów na budowach, wprowadzenie instytucji kontrolowanego zakupu oraz kontrolowanie wyrobu, a nie producenta, to propozycje zmian
w ustawie o materiałach budowlanych
Zdaniem producentów cegieł i glazury oraz Głównego Urzędu Nadzoru
Budowlanego niezbędna jest nowelizacja
ustawy o wyrobach budowlanych, gdyż
część producentów i importerów nadal
oferuje konsumentom produkty o zaniżonych parametrach.
16
Priorytetem dla nowelizacji ma być kontrola wyrobu, a nie producenta, dokonywana nie tylko w handlu, ale także
na budowach, wreszcie wprowadzenie
zakupów kontrolnych u sprzedawców.
Przedsiębiorcy apelują o zmiany, gdyż
na rynku rośnie udział wyrobów posiadających wymagane papiery, ale ich
prawdziwe parametry nie odpowiadają
deklarowanym.
Zdaniem urzędu obecna ustawa nie
daje organom nadzoru odpowiednich
Inwestorzy prywatni nabyli dworce między
innymi w: Lubaczu, Gródku, Szczawnie
Zdroju, Wiślicy, Kruklanach, Kisielicach,
Słobitach, Panience, czy Stożnie.
i duże możliwości adaptacji na różne cele:
zakłady opieki zdrowotnej, domy kultury, supermarkety, restauracje, posterunki
straży miejskiej.
Współpraca z samorządami gmin dotycząca wspólnych modernizacji małych i średnich dworców kolejowych oraz ich przekazywania samorządom trwa od 2006
roku. Małe dworce kolejowe są atrakcyjną ofertą ze względu na swoje położenie w centrach miast, wielofunkcyjność
W całym kraju PKP S.A. dysponuje ponad
dwoma tysiącami małych i średnich dworców kolejowych. Spółka oferuje je podmiotom prywatnym oraz instytucjonalnym.
Ze swoimi partnerami PKP S.A. kontaktuje się i prowadzi negocjacje poprzez jedenaście jednostek regionalnych. ■
Przejęcie kontrolowane
instrumentów dla sprawnej ochrony konsumentów. Nadzór skupia się głównie na
sprawdzaniu, czy wszystkie dokumenty
dotyczące wyrobu są prawidłowe.
Zdaniem związku dostęp do dużej liczby
nierzetelnych producentów mogłyby zapewnić konsekwentne kontrole u sprzedawców. Z powodu łatwości uzyskania
certyfikatów producenci wskazują na
konieczność kontroli wyrobów także
na budowach i wprowadzenie zakupów
kontrolnych. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Prezes UOKiK Marek Niechciał wydał
zgodę na przejęcie przez Leroy-Merlin
Inwestycje kontroli nad Conforamą.
Przedsiębiorcy posiadają w Polsce sieć
sklepów wielkopowierzchniowych
Postępowanie zostało wszczęte na wniosek spółki Leroy-Merlin Inwestycje.
Należy ona do grupy kapitałowej ADEO.
Na terytorium Polski holding prowadzi
działalność za pośrednictwem m.in. marketów Leroy-Merlin, Bricoman, Auchan
i Decathlon.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Decyzją prezesa urzędu spółka będzie mogła przejąć sklepy wielkopowierzchniowe
Conforama, które oferują artykuły dekoracyjne i zagospodarowania wnętrz.
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Polskie Koleje Państwowe S.A. w 2007
roku sprzedały i wydzierżawiły dwadzieścia trzy średnie i małe dworce kolejowe
samorządom oraz inwestorom prywatnym. Do tej pory nowych właścicieli znalazło już ponad sto dworców kolejowych
Po przeprowadzeniu postępowania antymonopolowego M. Niechciał uznał, że
koncentracja nie przyczyni się do istotnego ograniczenia konkurencji, w szczególności przez powstanie lub umocnienie pozycji dominującej na rynku. ■
Opr: red.
17
Polish roads
To have national roads and motorways ready for Euro 2012, we must build 1 km
of roads per day and soon, due to delays,
1.5 km per day. And nobody in the world
was able to do it – Dariusz Słotwiński,
president of the Polish Association of
Asphalt Surface Contractors said.
Construction industry is waiting for
changes in the law which should facilitate road construction. „Rzeczpospolita”
daily learned from Janusz Piechociński,
the deputy and vice chairman of the Sejm
Infrastructure Commission that the
Fot. Archiwum RNW
In September last year the Council of
Ministers made plans to begin works
in motorway sections 625 km long and
express roads nearly 615 km long. The
works were divided into ca 500 sections and 45 of them are delayed. More
then half of them still waits for environment decisions which were to be issued in
March.
More simple
building regulations
The regulations complicating building
works should disappear in 2010 at the
latest. The Ministry of Infrastructure
works on changes in technical conditions
for buildings and their location. It should be more simple and cheaper. The problem was finally noticed by the Ministry
18
of Infrastructure. – We requested the
Institute of Building Technology to
make a review of world solutions concerning technical conditions to which
buildings and their location should
comply – Olgierd Dziekoński, deputy
minister of infrastructure responsible
for construction industry confirmed. –
This is going to be a change not only
of the conditions but of their philosophy as well.
commission and the government prepare a package of nine laws favourable for
investments. The time necessary for investment preparation will be shortened
from seven-nine years to three-four years
– Piechociński explained.
He admitted at the same time that this
stage of parliamentary works should
have been finished last year, but due to
elections this term could not be maintained. ■
Though in the opinion of many specialists there are no chances that the central section of the second metro line from
Daszyńskiego roundabout to Wileński
railway station is ready by June 2012,
Metro Warszawskie stubbornly stated
that the deadline is realistic. It turns out
that already increased to the limit schedule of works will have to be verified, because four out of five European consortia
In the protests filed with Metro Warszawskie
there are more charges. According to two
consortia, so called financial security for
the construction is too high. One company
considered the time schedule of 45 months
too short and wanted to prolong it by one
year. Let us remind that the investor grants
additional points for shortening this schedule to 42 months.
There is no chance to sign agreement with
the contractor by the end of June as it was
planned by Jerzy Lejk, director general of
Metro Warszawskie a few weeks ago on
the meeting of the Council of Warsaw
Friendly Ukraine
Good news for Polish manufacturers of tiles, bricks and polystyrene foam. Ukraine
liberalized access to its market of building
materials, which will make exports to this
country much easier.
The new rules do not apply to Polish companies only, but to exporters from all countries of the European Union. Exports
of Polish products to Ukraine on this basis will be possible for three years.
Investors asked about the biggest absurd
in the present regulations, most often
mentioned the distance between buildings, width of staircases, windows on
the side of buildings neighbouring other
buildings and height of buildings and rooms. In effect, we have regulations, which
in thousands cases are changed by individual decisions of the minister.
Since 2003 Ukraine has been changing
old Soviet norms concerning access of
building materials to the market. They
are replaced by the standards compatible with EU regulations. In the past,
energy was so cheap that there was no
use to invest in good isolation materials.
The increase in energy prices entailed
a radical change in the approach of local authorities.
Ukraine becomes a real El Dorado for
Polish manufacturers who have unused
production capacities. Access to this market is ever more easy and the prices of basic materials are even by 30% higher than
in Poland.
The change in technical conditions brings
not only easier but also cheaper conditions
for building.
The Institute will care about urban development
But the new regulations will only come
later. – We want to ask the construction community about their opinion
on draft regulations in December –
Dziekoński announced. – The ordinance could be issued in middle of
2009 at the earliest. Time is needed to
have a look at the regulations, to understand them and to adapt to them,
because they are going to be considerably changed. New rules should come in
force on 1 January 2010. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
devoted to preparations to Euro 2012. If
the companies will present their price offers in July, in an optimistic variant the
agreement can be signed in September.
Assuming 45 month for works their finish may be expected in June 2012, or during the football championship. ■
Architects, urban development experts
and artists from Katowice called to being
the Institute of Contemporary City. This
is the first such initiative in Poland The
objective of the Institute is to open discussion on development of urban agglomerations within the context of the problems
of contemporary cities.
The Institute of Contemporary City will
take up subjects connected with development of Katowice. Its goal is also to educate
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Our investments in Ukraine amounted to
USD 300 million last year, or they were at
the same level as during the four preceding
the society by means of a series of lectures
and exhibitions. Many well known persons were invited to the Silesian Institute,
including artists and among them the famous sculptor Jarosław Kozakiewicz, the
author of the Park of Reconciliation of
Nations near the camp in Auschwitz, and
Magdalena Piekorz, director of the film
“The Welts” (Pręgi), Mariana Oslislo,
president of the Academy of Fine Arts in
Katowice and sociologists, psychologists
and scientists. ■
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
It is already certain that there will be no
second metro line before Euro 2012. Most
companies taking part in the tender protested against too short term for submitting offers.
starting in the tender filed protests against this term.
Fot. Archiwum RNW
Metro after Euro
Info Poland
years jointly. So it cannot be excluded that
when foreign exchange rates change cheaper production from Ukraine will find
its way to the Polish market. So far this it
entirely unprofitable. ■
Fot. Archiwum RNW
Info Poland
19
Info Poland
The list of real estate with not regulated status
The list of real estate, which ownership status is not regulated in land and
mortgage registers will be established by
19 August 2008 – Tomasz Siemoniak, deputy minister of internal affairs and administration announced in Sejm.
Fot. Archiwum RNW
The list will cover the whole country, but
first of all so called regained territories
which are threatened with claims of former owners.
The obligation to prepare such a list results from the Law on revealing in land
and mortgage registers ownership rights of real estate belonging to the State
Treasury or self governments. The problem concerns in particular Northern
and Western regions of Poland. The list
is prepared by the Minister of Interior and
Administration based on information
provided by voievods who should get these data from starosts. Deputy minister
informed that in the budget there are no
funds assigned for this action, but the government considered it not necessary to
make adjustments on the first stage of realization of this Law.
Fot. Archiwum RNW
Info Poland
The Law imposes obligation not only
to present data about real state of State
Treasury and self governments but also
to make entries in land and mortgages register in accordance with actual legal status of the real estate.
The starosts have 12 months from the day
the Law becomes effective to submit in
competent district courts applications to
reveal in the land and mortgage registers
ownership rights of the State Treasury.
The deadline is this November. ■
Who wants railway stations…
In 2007 Polskie Koleje Państwowe S.A.
sold or leased to self governments or private investors twenty three medium-sized
and small railway stations. So far, more
than one hundred railway stations have
found new owners.
Increased control on building sites
In the draft law on building materials
some changes are proposed such as introduction of control of building materials on building sites and the institution of controlled purchases and control
of products and not of manufacturers.
In the opinion of bricks and tiles manufacturers and of the General Office
of Building Control, amendment of law
on building materials is necessary because some manufacturers and importers still offer consumers materials of lower parameters.
20
In the amended law priority is given to
control the products and not the manufacturers and to conduct controls not only
in the commerce but also on building sites,
and finally to introduce the institution of
controlled purchase. Entrepreneurs are in
favour of these changes, because the share of products which have required documents but their real parameters does not
correspond with the declared ones has
grown on the market.
In the opinion of the General Office of
Building Control, the present law does
not provide control bodies with proper
instruments for efficient protection of
consumers. The control is focused on
checking whether documents concerning products are correct.
In the opinion of branch association,
constant controls in commercial facilities could assure access to unreliable
manufacturers. As it is easy to get necessary certificates, manufacturers point out to the necessity to control materials on building sites and to introduce
controlled purchases. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
possibility to adapt them for various purposes such as health centers, cultural facilities, supermarkets, restaurants or city
guard posts.
Cooperation with self governments concerning joint modernization of small and
medium-sized railway stations and transferring them to the self governments has
lasted since 2006. Small railway stations
are attractive because of their location in
town centers, multi-functionality and
PKP S.A. has more than two thousand
small and medium-sized railway stations
all over the country. The company offers them to private or institutional entities. PKP S.A. gets in touch and conducts negotiations through its eleven regional units. ■
Controlled acquisition
President of Competition and Consumer
Protection Office UOKiK, Marek
Niechciał gave consent for acquisition of
Conforama by Leroy-Merlin Inwestycje.
The companies have networks of largearea shops in Poland.
The proceedings were initiated by LeroyMerlin Inwestycje, which belongs to a capital group ADEO. The holding conducts
business activity on the territory of Poland
by means of Leroy-Merlin, Bricoman,
Auchan and Decathlon markets.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Based on the decision of the President of
UOKiK the company will be able to take
over large-area Conforama stores offering
decorative and interior arrangement articles.
Having conducted antimonopoly proceedings, the president of UOKiK decided
that the concentration will not bring a significant restraining of competition and
in particular a dominant position in the
market will neither arise nor becomes
strengthened. ■
Fot. Archiwum RNW
Last year the following railway stations,
among others, were transferred to self governments: Mechów, Trzebnica, Pasikurowice,
Brochocin Trzebnicki, Siedlce Trzebnickie
or Świdnica and Kraszowice. Private
investors purchased, among others, railway stations in Lubacz, Gródek, Szczawno
Zdrój, Wiślica, Kruklany, Kisielice, Słobity,
Panienka or Stożno.
21
Regional markets
U Scheiblera
Centrum Biznesu
Rynki regionalne
U Scheiblera
Pełne ręce roboty
Hands full
Jeszcze nie tak dawno temu o Łodzi pisało się głównie w kontekście bezrobocia będącego wynikiem upadku przemysłu teks
tylnego, obracających się w perzynę historycznych postindustrialnych zakładów oraz osiągnięć Łódzkiej Szkoły Filmowej
Up till quite recent times, Łódź was subject of reports about vast unemployment resulting from the collapse of textile industry,
about dilapidated postindustrial buildings and about the achievements of the Łódz Film School
Agnieszka Janas
RNW
Na początku 2008 r.
została podjęta
decyzja o wsparciu
przez rząd budowy
trzeciego terminala.
Zwiększy to
przepustowość
lotniska do 1 mln
pasażerów rocznie.
22
Od dwóch, trzech lat miasto stało się placem budowy. Skąd ta zmiana?
przepustowość lotniska do 1 mln pasażerów rocznie.
Since two, three years the city has become
a big building site. Why such a change?
– Łódź to miasto z dużym potencjałem.
Wprawdzie utraciło drugie miejsce na rzecz
Krakowa, pod względem liczby mieszkańców, ale to wciąż jedno z najludniejszych miast Polski. Uczy się tutaj 115 tys.
studentów, którzy mogą stanowić kadrę
dla lokowanych w mieście centrów outsourcingu usług (BPO). Stosunkowo wysokie bezrobocie także może być postrzegane jako szansa na znalezienie pracowników przez wchodzących na rynek pracodawców. Przeciętne wynagrodzenie wynosi tu ponad 2,5 tys. zł. Dla porównania
średnia ogólnopolska to blisko 2,9 tys. zł.
– wymienia Ewa Derlatka, starszy analityk DTZ.
– Nie można także zapomnieć o pracodawcach i ich aktywności w mieście.
Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna jest
najszybciej rozwijająca się strefą w Polsce.
Całkowita powierzchnia (obejmująca
29 podstref ) to 897,4 ha. Natomiast
BPO w Łodzi to: General Electric
Power Control (centrum finansowoksięgowe), Hewlett Packard; Accenture;
Citigroup (centrum finansowo-księgowe), Ceri (centrum finansowo-księgowe); Indesit; Ericpol Telecom; IBM;
Teleca; Microsoft (R&D centre); Bosh
– Siemens (R&D centre). SWS Group –
podkreśla Ewa Derlatka.
– Łódź is a city with great potential.
Though it lost the second place with
regard to the number of inhabitants
in favour of Cracow, but it is still one
of the most populous cities of Poland.
There are 115,000 students who constitute personnel for BPO located in
the city. Relatively high unemployment
may be also perceived as a chance for the
employers entering the market to find
workers. Average salary amounts here
to PLN 2,500. For the sake of comparison, average salary in Poland is close to
PLN 2900 – Ewa Derlatka, senior analyst at DTZ explained.
Taniej niż w Warszawie. Analitycy
i praktycy rynku mówią zgodnym chórem: Łódź znajduje się u progu boomu na
powierzchnie biurowe.
The airport is invaluable for development
of the city. Thanks to such operators as
LOT or Ryanair, Łódź has direct connections with Warsaw, Dublin, Nottingham,
Rome, Paris and Liverpool. In the beginning of 2008 the government decided to
support construction of third terminal.
This will increase capacity of the airport
to 1 million passengers annually.
Nieocenione dla rozwoju miasta jest lotnisko. Dzięki takim operatorom, jak LOT
czy Ryanair Łódź posiada bezpośrednie połączenie z: Warszawą, Dublinem,
Nottingham, Rzymem, Paryżem i Liver
poolem. Na początku 2008 roku została podjęta decyzja o wsparciu przez rząd
budowy trzeciego terminala. Zwiększy to
– W tej chwili rynek nowoczesnej powierzchni biurowej to 106 tys. mkw.
Oznacza to, że jest on stosunkowo mało
rozwinięty. W budowie znajduje się
06 | 2008
■ www.rnw.pl
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
– We cannot forget the activities of employers in the city. Łódzka Special Economic
Zone is the fastest growing zone in Poland.
Its total area (it covers 29 sub-zones) amounts to 897.4 ha. On the other hand,
in Łódź there are the following BPO:
General Electric Power Control (financial
and accounting center), Hewlett Packard;
Accenture; Citigroup (financial and accounting center), Ceri (financial and accounting center); Indesit; Ericpol Telecom;
IBM; Teleca; Microsoft (R&D center);
Bosh – Siemens (R&D center). SWS Group
– Ewa Derlatka stressed.
Cheaper than in Warsaw. Analysts
and operators speak in chorus: Łódź is on
the threshold of boom for office space.
– At the moment, the market of modern
office space amounts to 106,000 sq.m.
This means that the market is relatively underdeveloped. There are nearly 55,000 sq.m of office space under
construction, among others Textorial
Park (St. Paul’s Developments Polska),
Synergia and Red Tower. The total pla
nned investments amount to about
In the beginning
of 2008 the government
decided to support
construction of third
terminal. This will increase
capacity of the airport
to 1 million passengers
annually.
230,000 sq.m. Lease rates are still low
in the city and in the best locations
they amount on average to EUR 15 per
sq.m monthly – Krzysztof Misiak from
Cushman & Wakefield (C&W) said.
The listed company from Kielce Echo
Investment was one of the first developers of class A office buildings. So
far the company realized four investments in retail, office and hotel sectors.
Total leased out area in these building
amounts to 25,000 sq.m; the hotel has
212 rooms.
23
Rynki regionalne ■ Pełne ręce roboty
Jednym z pierwszych deweloperów biurowców klasy A była notowana na giełdzie kielecka spółka Echo Investment.
Do tej pory firma zrealizowała tu cztery
inwestycje w branżach: handlowej, biurowej i hotelowej. Łączna powierzchnia
wynajmowana w tych obiektach wynosi
25 tys. mkw.; hotel liczy 212 pokoi.
Na portfel biurowców spółki składają się:
oddane w 2001 roku Centrum Biznesu
(7,4 tys. mkw. powierzchni) oraz budynek
Orion ukończony w czerwcu 2004 . Te
dwie nieruchomości wraz ze zbudowanym
przez dewelopera Centrum Rozrywki zostały sprzedane w 2007 roku za 138 mln zł
grupie inwestycyjnej Catalyst Capital.
– Środki pochodzące z tej transakcji zamierzamy przeznaczyć na dalsze inwestycje także w Łodzi. To istotne miasto
na mapie planowanego rozwoju spółki.
W najbliższych latach chcemy zrealizować
trzy inwestycje: jedną w sektorze biurowym oraz dwie w mieszkaniowym – mówi
Rafał Mazurczak, dyrektor ds. komercjalizacji biur i hoteli Echo Investment.
Zdaniem przedstawiciela kieleckiego dewelopera rynek biurowy w Łodzi ma przed
sobą bardzo dużą przyszłość.
– Niższe niż w Warszawie koszty prowadzenia działalności oraz duża liczba studentów zachęcają firmy do lokowania tu
biur i centrów usługowych. Na rozwój
miasta istotny wpływ będą miały także
prowadzone obecnie lub zapowiadane
prawie 55 tys. mkw. powierzchni m.in.:
Textorial Park (St. Paul’s Developments
Polska), Synergia i Red Tower. Łączna
wielkość planowanych inwestycji to około
230 tys. mkw. W mieście są jeszcze niskie czynsze. W najlepszych lokalizacjach
wynoszą one średnio 15 euro za mkw.
miesięcznie – wymienia Krzysztof Misiak
z Cushman & Wakefield (C&W).
Niższe niż
w Warszawie koszty
prowadzenia działalności
oraz duża liczba studentów
zachęcają firmy
do lokowania tu biur
i centrów usługowych.
Hands full ■ Regional markets
Lower than
in Warsaw costs
to conduct business
activity and a great number
of students encourage
companies to locate
their office and service
centers here.
Office portfolio of the company is composed of Centrum Biznesu completed in
2001 (7,400 sq.m) and Orion completed in June 2004 . These two properties
24
Echo – Aurus
U Scheiblera
together with Centrum Rozrywki constructed by the developer were sold in
2007 to the investment group Catalyst
Capital for PLN 138 million.
– Lower than in Warsaw costs to conduct
business activity and a great number of
students encourage companies to locate their office and service centers here.
Also, currently carried out and announced investments in infrastructure in near
future will have an important impact on
the development of the city – director
Mazurczak reasoned.
– We intend to designate the funds from
this transaction for next investments
also in Łódź. This is an important city
on the planned development map of our
company. In the coming years we want
to realize three investments: one in office sector and two in residential sector
–Rafał Mazurczak, director of office
and hotels commercialization in Echo
Investment said.
In the opinion of the representative of
the developer from Kielce, there is a very
big future in front of the office market
in Łódź.
Echo began preparations for realization of
class A building Aurus. Its area will amount
to 26,400 sq.m. The investment is planned to begin this year and to be completed by the end of 2009. The design was elaborated by design studio B’art Pracownia
Architektury, Urbanistyki i Wnętrz
Bartłomiej Biełyszew from Warsaw.
Developer Mermaid Properties undertook
to revitalize Próchnik factory.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
w niedalekiej przyszłości inwestycje w zakresie infrastruktury – uzasadnia dyrektor Mazurczak.
Echo rozpoczęło przygotowania do realizacji Aurusa, biurowca klasy A. Jego
powierzchnia wyniesie 26,4 tys. mkw.
Rozpoczęcie inwestycji planowane jeszcze w tym roku, a jej zakończenie na koniec 2009 r. Projekt przygotowany został przez warszawskie Biuro projektowe
B’art Pracownia Architektury, Urbanis
tyki i Wnętrz Bartłomiej Biełyszew.
Rewitalizacji fabryki Próchnika podjął
się deweloper Mermaid Properties.
– W 2006 roku kupiliśmy na licytacji komorniczej nieruchomość po dawnych zakładach odzieżowych. Inwestycje na tym
terenie realizujemy w III fazach – informuje Anna Rajchert Wicedyrektor Regionu
Łódzkiego Mermaid Properties.
Pierwsza część inwestycji zakłada stworzenie centrum biurowego Cross Point
poprzez przebudowę i rewitalizację budynku poprodukcyjnego. W jej wyniku powstanie ponad 18 tys. mkw.
– In 2006, we purchased the real estate
of former clothing factory on the auction
organized by court enforcement officer.
We realize the investment on this area
in three stages – Anna Rajchert, Deputy
Director of Łódz Region of Mermaid
Properties informed.
The first part of the investment consists in creation of an office center Cross
Point by means of conversion and revitalization of former production building.
This will provide 18,000 sq.m of office
space class A/B+. Construction works
are scheduled to be completed in the
2nd quarter next year. In the next stage
of the investment residential buildings
and apartments will be built. Finally, in
the last stage a new class A office building with total area of 17,000 sq.m will
be raised. At the moment we plan to finish works in 2011.
Crossroads. Warehouses in Central
Poland are concentrated in three locations: Łódź, Piotrków Trybunalski and
Stryków. According to analysts from
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
powierzchni biurowej klasy A/B+.
Termin zakończenia budowy planowany jest na II kwartał przyszłego roku.
W kolejnej części inwestycji wybudowane zostaną domy mieszkalne i mieszkania. Natomiast w ostatniej – zbudowany zostanie nowy budynek biurowy klasy A o powierzchni łącznej 17 tys. mkw.
W tej chwili przewiduje się, że uda się
zakończyć prace w 2011 roku. Budowę
biurowca rozpoczęła też spółka GTC.
Będzie to Univesity Business Park.
Rozstaje dróg. Magazyny w Polsce Cent
ralnej koncentrują się głównie w trzech lokalizacjach: Łodzi, Piotrkowie Trybunalskim
oraz Strykowie. Analitycy C&W policzyli,
że zasoby tej powierzchni wynoszą w tym regionie łącznie 477 tys.mkw.
– Potencjał gruntów w tej części Polski pozwala na kilkunastokrotny wzrost podaży. O ile pojawią się klienci. W 2007 roku
zawarto umowy najmu na 222 tys. mkw.
powierzchni. Najwięcej wynajęły firmy
z branży elektronicznej oraz operatorzy
logistyczni. Ci ostatni wybierają obiekty
w okolicach Łodzi ze względu na idealne
C&W warehouse resources in the region
amount to 477,000 sq.m
– Land potential in this part of Poland allow to increase supply several times. When
clients show up. In 2007 lease contracts signed covered 222,000 sq.m. Most space
was leased by companies in electronics sector and logistic operators. The latter select facilities in the vicinity of Łódź because of central location suitable for a nationwide distribution centers. And electronics
companies usually have manufacturing facilities in the region. With regard to lease rates the most attractive is Piotrków
Trybunalski –Malwina Walkiewicz from
C&W informed.
Central Poland, and particularly Stryków,
attract developers and tenants because here the junction of motorways A1
and A2 is planned. In 2007 in Stryków
51,000 sq.m of warehouse space was leased
out, which constituted 23 per cent of all
lease contracts in the region and the supply amounted to 127,000 sq.m, or 27 per
cent of total supply in the region.
Sprzedaż detaliczna w Polsce
sprzedaż detaliczna, średnioroczny
wzrost w proc, dane za VI 2007 retail sales, average annual increase
in per cent, data for June 2007
wielkopolskie
24,3
lubuskie
22,8
dolnośląskie
20,4
pomorskie
19,6
mazowieckie
17,7
kujawsko-pomorskie
16,7
świętokrzyskie
16,5
łódzkie
16,3
małopolskie
13,8
opolskie
13,6
Nasycenie powierzchnią handlową
na 1 tys. mieszkańców
Miasto - nasycenie
City saturation
stan na
stan na koniec
/ as in / at the end of
IV 2008
2010
Poznań
915
1.410
Rzeszów
840
1.710
Warszawa
835
980
Wrocław
725
980
Trójmiasto
680
960
Bydgoszcz
620
790
Łódź
570
710
Szczecin
560
875
Lublin
560
1.180
Kraków
540
730
Białystok
410
840
Górny Śląsk
390
485
POLSKA / POLAND
200
300
Źródło / Source: DTZ
25
Polska Centralna, a szczególnie Stryków,
przyciąga deweloperów i najemców ze
względu na planowany węzeł łączący autostrady A1 i A2. W Strykowie wynajęto
w 2007 roku 51 tys. mkw. powierzchni.
Jedną z firm inwestujących tu jest
ProLogis. Deweloper posiada dwa obiekty w Piotrkowie. Pierwszy ProLogis Park
Piotrków składa się z 3 budynków o łącznej
powierzchni magazynowej 83,5 tys. mkw.
Czwarty budynek jest w trakcie budowy i będzie liczył blisko 13,7 tys. mkw.
W ProLogis Park Piotrków powierzchnię wynajmują takie firmy jak Carrefour,
Unilever i NOMI.
Drugie centrum dystrybucyjne –
ProLogis Park Piotrków II (planowane otwarcie na 2009 rok) docelowo będzie się składał z 6 budynków o łącznej powierzchni prawie 130 tys. mkw.
Jeszcze w tym kwartale br. rozpocznie się
budowa obiektu magazynowego dla firmy Vobis o powierzchni 17,2 tys. mkw.
Do portfolio firmy w środkowej części
Polski należy także działka w okolicach
Strykowa. Docelowo mają na niej powstać 3 budynki o łącznej powierzchni
115,5 tys. mkw.
– Łódź jest jednym z miast o najniższej
podaży hoteli. Obecnie istnieje tu 16 hoteli o łącznej liczbie pokoi 1330 z 2510
miejscami noclegowymi. Większość
hoteli należy do kategorii 3-gwiazdek.
Średnie obłożenie pokoi hotelowych na
koniec 2007 r. wyniosło 54,5 proc.
– Centrum Polski, czyli okolice Łodzi,
Strykowa i Piotrkowa to bardzo interesujący dla nas region. Swoją dystrybucję lokują tu głównie bardzo duże sieci handlowe. Jest to bardzo chłonny rynek w zakresie popytu na nowoczesną powierzchnię
magazynową – ocenia Maciej Madejak,
Wiceprezes ProLogis
Prognozy mówią, że na koniec 2008 r.
może osiągnąć poziom 56 proc. Średnia
cena pokoju kształtuje się na poziomie 42 Euro za pokój za dobę – wylicza
Dominiki Jędrak z działu analiz i wycen
z C&W.
Legenda to nie wszystko. Aż trudno uwierzyć w to, że położone w centrum
kraju miasto nie jest ośrodkiem hotelarskim oferującym noclegi w różnych kategoriach. Baza jest nader uboga.
Jednym z hoteli w Łodzi jest hotel Ibis otwarty w 2000 roku przez giełdową spółkę Orbis.
Ten liczący 212 pokoi obiekt zrealizowany
został przez Echo Investment.Orbis sprzedał w grudniu 2007 roku legendarny hotel
Grand Łódź za 73,48 mln zł. Choć zbywca nie poinformował o tym, kto jest nowym
Cross Point
właścicielem – „Gazecie Wyborczej” udało się ustalić, że zabytkowy obiekt poszedł
w ręce rodziny Likusów, znanych krakowskich hotelarzy. Jednak jeszcze przez 2 lata
będzie prowadzony przez Orbis.
W grudniu 2010 r. ma nastąpić otwarcie
hotelu Novotel wchodzącego w skład sieci Orbisu. Grand wybudowany został przy
ulicy Piotrkowskiej w 1888 roku. W obiekcie znajdują się m.in. 160 pokoi, restauracja Malinowa oraz trzy sale konferencyjne,
które mogą pomieścić 240 osób.
Patrząc na dokonania w Krakowie, istnieje
duże prawdopodobieństwo, że hotel który
w gościł pisarzy, gwiazdy kina, polityków
odzyska swoją świetność.
Transakcja inwestycyjna na rynku hotelarskim to wyraźny sygnał wzrostu
zainteresowania deweloperów i sieci
ProLogis – Park Piotrków
Handel w Łodzi
• I stniejąca podaż nowoczesnych
powierzchni handlowych: 444 tys. mkw.
• S topa pustostanów 0.4 % w połowie 2007 r.
•P
lanowane obiekty: Port Łódź - IKEA
(ok. 80 tys. Pow. Handlowej)
• Rynek pow. handl. w Łodzi charakteryzuje się
dość niskim zróżnicowaniem formatów, istnieją
tu tylko cantra handlowe i magazyny handlowe
(retail warehouse). Brakuje parku handlowego
(inwestycja IKEA częściowo będzie takim parkiem), brak centrum wyprzedażowego (factory outlet) czy mniejszych centrów osiedlowych
(convenience)
Commerce in Łódź
•E
xisting supply of modern retail space:
444,000 sq.m.
• Vacancy ratio 0.4 % in the middle of 2007
•P
laned facilities: Port Łódź - IKEA
(ca 80,000 sq.m of retail space)
położenie dla ogólnokrajowego centrum
dystrybucyjnego. A firmy z branży elektronicznej przeważnie mają zakłady produkcyjne w tym regionie. Pod względem
stawek czynszowych najbardziej atrakcyjny jest Piotrków Trybunalski – przedstawia Malwina Walkiewicz z C&W.
Stanowiło to 23 proc. wszystkich umów
najmu w tym regionie. Podaż wynosiła zaś
127 tys. mkw. czyli 27 proc. łącznej podaży w tym regionie.
 Potencjał gruntów
w tej części Polski pozwala
na kilkunastokrotny
wzrost podaży.
O ile pojawią się klienci.
Echo – Hotel Ibis
•R
etail space market. In ¸ódê there is little diversification of retal forms, there are only shopping
centers and retail warehouses. There is no retail park ( IKEA investment will be partly such a
park), there is no factory outlet or convenience centers
26
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Orbis sold the legendary Grand Hotel
Łódź for PLN 73,48 million in December
2007. Though the seller did not inform who the new owner was, „Gazeta
Wyborcza” succeeded to learn that the
monumental building was taken over by
famous Likus family of hotel owners from
Cracow. But it will be run for another
two years by Orbis. Novotel hotel being
a part of Orbis network will be opened in
December 2010. Grand Hotel was built at
ul. Piotrkowska in 1888. In the hotel there
are, among others, 160 rooms, Malinowa
restaurant and three conference halls for
240 persons.
Investment transaction in the hotel market is a clear signal of growing interest of
developers and hotel networks in Łódź.
Attractiveness of the city is emphasized e.g.
by representatives of Europejski Fundusz
Hipoteczny. They note significant shortage in accommodation base, particularly
in high standard sector. Filling this gap
provides a chance for entrepreneurs.
Rynek hotelowy w Łodzi
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
20000
15000
10000
5000
Źródło /Source: Cushman & Wakefield
27
Opolskie
Podlaskie
Lubelskie
Lubuskie
Świętokrzyskie
Łódzkie
Podkarpackie
Kujawsko-Pomorskie
Warmińsko-Mazurskie
Pomorskie
Śląskie
0
Zachodniopomorskie
– At the moment there are 5 hotels under construction and modernization.
Four of them will apply for four stars.
These hotels will jointly have about
900 rooms with nearly 1640 beds. These
25000
Wielkopolskie
It is forecasted that by the end of 2008
it may reach 56 per cent. Average room
price is on the level of EUR 42 per day
–Dominiki Jędrak from analysis and valuation section of C&W informed.
Looking at the achievements in Cracow,
it is highly probable that the hotel which
hosted writers, film stars and politicians
will regain its splendour.
Małopolskie
– The Center of Poland, or the area of
Łódź, Stryków and Piotrków is very interesting for us. Mainly big retail networks locate their distribution here.
This is a very absorptive market with regard to demand for modern warehouse
space – Maciej Madejak, Vice President
of ProLogis assessed.
– Łódź is a city with one of the smallest hotel resources. Presently, there are
16 hotels with total number of 1330 rooms and 2510 beds. Most hotels are in
3-star category. Average room occupancy rate amounted to 54.5 per cent at the
end of 2007.
One of the hotels in Łódź is Ibis hotel opened in 2000 by the listed company Orbis.
This hotel with 212 rooms was realized
by Echo Investment.
Dolno Śląskie
ProLogis is one of the companies investing here. The developer has two
complexes in Piotrków. ProLogis Park
Piotrków is composed of 3 buildings
with total warehouse area of 83,500 sq.m.
The fourth building is under construction and will have 13,700 sq.m. Space
in ProLogis Park Piotrków is leased by
such companies as Carrefour, Unilever
and NOMI.
The legend is not enough. It is difficult to believe that a city situated in
the centre of the country is not a hotel
center offering accommodation in various categories. The accommodation base
is poor.
Mazowieckie
 Land potential
in this part of Poland
allow to increase supply
several times. When
clients show up.
The second distribution center –
ProLogis Park Piotrków II (planned
opening in 2009) will finally be composed of 6 buildings with total area of
nearly 130,000 sq.m. Construction of
a warehouse for Vobis with the area of
17,200 sq.m will start in this quarter. The
portfolio of the company also contains
a plot in the area of Stryków. Their target is to construct 3 buildings with total
area of 115,500 sq.m.
Mermaid, Aleksandrów
hotelarskich Łodzią. Atrakcyjność miasta podkreślają np. przedstawiciele
Europejskiego Funduszu Hipotecznego.
Wyraźnie widzą duże braki w bazie noclegowej zwłaszcza wielogwiazdkowej,
których uzupełnianie jest szansą dla
przedsiębiorców.
– W chwili obecnej w fazie budowy i modernizacji jest 5 hoteli. Cztery z nich będą
ubiegać się o przyznanie czterech gwiazdek. Obiekty te będą dysponować około 900 pokojami z blisko 1640 miejscami noclegowymi. Inwestycje zostaną oddane do użytku pomiędzy 3 kwartałem
Transakcja
inwestycyjna na rynku
hotelarskim to
wyraźny sygnał wzrostu
zainteresowania
deweloperów i sieci
hotelarskich Łodzią.
2008 i 2009 roku. Ponadto do 2012 roku,
planowane jest oddanie do użytku kolejnych 6 hoteli, których łączna liczba pokoi i miejsc noclegowych wyniesie odpowiednio około 1060 i 1990. Planowane
inwestycje należą głównie do najwyższego segmentu rynku, zarządzanych przez
znane sieci hotelowe. Biorąc pod uwagę
obecną oraz planowaną podaż do końca
2012 r. w Łodzi może działać 26 hoteli. Wśród nich: trzy 5-gwiazdkowe, sześć
4-gwiazdkowych, osiem 3-gwiazdkowych
oraz dziewięć 2 i 1-gwiazdkowych – podaje Dominika Jędrak.
Wśród wymienionych obiektów jest m.in.
czterogwiazdkowy hotel Andel’s, pow
stający w Manufakturze. Deweloperem
obiektu jest giełdowa spółka Warimpex.
– W pierwszym kwartale 2009 roku oddamy do użytku obiekt liczący 278 pokoi. Będzie on wzorowany na otwartym
w 2007 roku hotelu Andel’s w Krakowie –
zapewnia Alexander Jurkowitsch z Warimpex Finanz-und Beteiligungs.
to much extent from low purchase power
of the population. The situation has improved with inflow of foreign investments
offering new jobs. This is important because technical condition and the age of
apartments is disadvantageous. As many
as 75 per cent of dwellings were built before 1978.
Investment
transaction in the hotel
market is a clear signal
of growing interest of
developers and hotel
networks in Łódź.
investments will be completed between
3rd quarter 2008 and 2009. In addition,
it is planned to complete next 6 hotels
with total number of about 1060 rooms
and 1990 beds by 2012. Planned investments are mostly in the highest market
segment managed by renown hotel networks. Taking into account the existing
28
and planned supply, probably 26 hotels
will be in Łódź by 2012, including three
5-star, six 4-star, eight 3-star and nine
2-star and 1-star hotels – Dominika Jędrak
informed.
Among these hotels there is, among others, 4-star Andel’s hotel in Manufaktura.
Listed Warimpex company is the developer of this facility.
– In the first quarter 2009 we shall complete
this hotel with 278 rooms. It will be modelled
on Andel’s hotel in Cracow opened in 2007
– Alexander Jurkowitsch from Warimpex
Finanz-und Beteiligungs assured.
Roof over the head. So far the residential sector is distinctly undervalued.
Limited interest of developers resulted
– Deficit of apartments in Łódź is estimated at about 36,000 dwellings. Because of
the age of existing residential resources,
the shortage of apartments in good technical conditions is still larger – Maciej
Dymkowski, director of tabelaofert.pl service assessed.
Small activity in the residential market in
Łódź is clearly visible from the data collected by Dymkowski.
– In the years 2000-2006 on average
1,200-1,400 dwellings were completed
annually. Only in the last year an improvement was visible. The number of
dwellings completed surpassed 1,550.
Also the number of building permits for
construction of developer apartments
and co-operative apartments increased.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Dach na głową. Wyraźnie niedocenianą do tej pory branżą jest mieszkaniówka. W dużej mierze niewielkie zainteresowanie deweloperów tłumaczyła
niska siła nabywcza ludności. Wraz z napływem inwestycji zagranicznych tworzących miejsca pracy – sytuacja uległa poprawie. To ważne ponieważ miasto cechuje niekorzystny stan techniczny i wiek mieszkań. Aż 75 proc. lokali
powstało przed 1978 rokiem.
mieszkań w dobrym stanie technicznym jest
jeszcze wyższy – ocenia Maciej Dymkowski,
dyrektor serwisu tabelaofert.pl.
Z danych zebranych przez Dymkowskiego
widać niewielką dotychczas aktywność
rynku mieszkaniowego w Łodzi.
– W latach 2000-2006 oddawano średnio
1,2-1,4 tys. jednostek rocznie. Dopiero
w ostatnim roku widać poprawę. Liczba
oddanych lokali przekroczyła 1,55 tys.
Zwiększyła się też liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań deweloperskich
i spółdzielczych,. Część z nich przeznaczona
– W Łodzi deficyt mieszkań szacuje się na
około 36 tys. jednostek mieszkalnych. Z powodu wieku istniejących zasobów niedobór
W Łodzi deficyt
mieszkań szacuje się
na około 36 tys.
jednostek mieszkalnych.
Z powodu wieku istniejących
zasobów niedobór
mieszkań w dobrym
stanie technicznym
jest jeszcze wyższy.
Łódź kontra reszta Polski
Miasto
City
Ludność
Stan bezrobocia
luty 2008
PKB per capita
PKB
województwo
Przeciętne mies.
wynagrodzenie
sektor przedsięb.
Dochód
rozporządzalny
na osobę
Wydatki na osobę
w gospodarstwie
domowym
Population
Unemployment rate
February 2008
GDP per
capita
GDP
voivodship
Average monthly
salary
enterprise sector
Disposable
income
per capita
Household
expenditures
per capita
2005
2005
2007
2006
2006
Q3 2007
miasto
wojew.
POLSKA
38.115.967
25.767
n/a
2.888,20
802,45
744,81
Warszawa
1.706.930
3
11,50
9,10
77.001
210.219
3.805,28
1.048,80
901,75
Kraków
756.529
3,90
8,90
39.964
71.748
2.900,83
842,29
771,91
Łódź
755.234
8,70
11,60
30.602
61.110
2.545,95
836,90
774,12
Wrocław
633.989
4,60
12,00
36.000
76.943
2.855,25
852,98
759,21
Poznań
563.271
7,10
7,90
53.279
92.813
3.190,01
814,16
705,45
Gdańsk
456.080
3,50
10,80
18.408
55.602
3.814,60
910,51
785,06
A part of them is designated for investments and for lease. Also, activity of private persons building houses for themselves increased – Maciej Dymkowski
informed.
5 per cent over the year. I also expect a diversification of the market into segments
with various standards and prices – Maciej
Dymkowski summed up. Developers present in Łódź are optimistic.
Apartment price fever has missed Łódź up till
2007. By the end of last year average price of
an apartment amounted to more than PLN
6,200. This was an increase of 42 per cent in
comparison with previous year. By the end
of 1st quarter 2008 the average price exceeded 6,300 and stabilization came.
– Łódź is an important cultural center. Its
charm and, what is still more important,
new jobs keep students in the city. Many
of those who left begin to come back. And
this is only the beginning. I hope that fast
rail connection with the capital will raise
attractiveness of the city. Thanks to that
it will be worthwhile for the inhabitants
of Łódź to commute to work in Warsaw.
Therefore, we expect stable growth of
residential sector. Presently Echo is preparing to realize two residential investments. – Piotr Laszkiewicz, Director of
the Section of Residential Projects in
Echo Investment said.
– In my opinion, prices are overvalued in
relation to purchasers’ possibilities. Well
known and expensive investments, e.g.
lofts in Scheibler factory overvalue the average price. They had a high share in the
supply in the primary market. We except
a decline in prices, which may reach even
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Deficit of
apartments in Łódź
is estimated
at about 36,000
dwellings.
Because of the age
of existing residential
resources, the shortage
of apartments in good
technical conditions
is still larger.
29
Przy ul. Wodnej spółka chce wybudować
budynki mieszkalne w których znajdzie
się 320 lokali (19 tys. mkw. powierzchni
mieszkań). Początek prac planowany jest
na II połowe br, a zakończenie inwestycji
na I połowę 2011 roku.
jest na inwestycje lub pod wynajem. Wzrosła
też aktywność osób prywatnych budujących
dla siebie – wylicza Maciej Dymkowski.
Łódź długo omijała gorączka cen mieszkań. Do roku 2007 . Pod koniec ubiegłego roku średnia cena lokalu wyniosła ponad 6,2 tys. zł. Oznaczało to wzrost
w stosunku do roku poprzedniego
o 42 proc. Pod koniec I kwartału br. średnia cena przekroczyła 6,3 tys. zł. I nastąpiła stabilizacja.
– Moim zdaniem średnie ceny są przeszacowane w stosunku do możliwości nabywców. Zawyżają je znane i drogie inwestycje np. lofty w fabryce Scheiblera.
Miały one wysoki udział w podaży na
rynku pierwotnym. Spodziewamy się
spadku ceny. W skali roku może ona sięgnąć nawet 5 proc. Przewiduje też rozwarstwienie rynku na segmenty o różnym
The company wants to build residential buildings at ul. Wodna with 320
apartments (19,000 sq.m of usable floor
space). The beginning of works is scheduled in the 2nd half 2008 and the end of
the investment in the 1st half of 2011.
The second project is a residential complex at ul. Okopowa and ul. Górnicza.
It will have about 800 apartments
(53,000 sq.m in total). The construction
will start in the second half of 2008. All
apartments are scheduled to be completed in the 1st half of 2013.
Mermaid Properites also does not let the
grass grow under its feet.
– A complex of four buildings will be raised
30
standardzie i cenie – podsumowuje Maciej
Dymkowski.
Gruszek w popiele nie zasypia także
Mermaid Properites.
Deweloperzy obecni w Łodzi prezentują
optymizm.
– W ramach drugiej fazy rewitalizacji byłych zakładów Próchnika powstanie zespół
czterech domów. Znajdzie się w nich około
190 mieszkań (14 tys. mkw. powierzchni
łącznej) oraz powierzchnia na lokale użytkowe w parterach budynków (500 mkw.).
Planowany termin zakończenia inwestycji
to czwarty kwartał 2011 roku – przedstawia projekt Anna Rajchert.
– Łódź to ważny ośrodek kulturalny.
Jego urok oraz, co ważniejsze, nowe miejsca pracy zatrzymują studentów. Wielu
tych, którzy wyjechali, zaczyna wracać. A to dopiero początek. Mam nadzieję, że atrakcyjność miasta podniesie szybkie połączenie kolejowe ze stolicą. Dzięki niemu mieszkańcom Łodzi
będzie się opłacało dojeżdżać do pracy
do Warszawy. Dlatego spodziewamy się
stabilnego rozwoju segmentu mieszkaniowego. Obecnie Echo prowadzi przygotowania do realizacji dwóch inwestycji mieszkaniowych – podkreśla Piotr
Laszkiewicz, dyrektor działu projektów
mieszkaniowych Echo Investment.
within the second stage of revitalization of
the former Próchnik factory. They will have
about 190 apartments (14,000 sq.m of space
in total) and commercial establishments on
the ground floor of buildings (500 sq.m).
The investment is scheduled to be completed in 4th quarter 2011 r – Anna Rajchert
presented the project.
The developer decided to realize a residential complex also outside Łódź in
Aleksandrów Łódzki.
– Aleksandria project covers construction of 9 multi-family houses. The area
of apartments will be between 34 sq.m
and 124 sq.m. The space between buildings will be full of greenery and small architecture.
Deweloper zdecydował się na realizowanie kompleksu mieszkaniowego także
poza Łodzią w Aleksandrowie Łódzkim.
– Projekt Aleksandria przewiduje budowę
9 wielorodzinnych domów. Powierzchni
lokali wahać się będzie od 34 do 124
mkw. Przestrzeń pomiędzy budynkami
wypełni dziedziniec pełen zieleni i małej
The project will be realized in two stages
– Anna Rajchert added.
In the first stage 4 houses will be constructed with 86 apartments with total
area of 4,400 sq.m. In the second stage
the design assumes construction of ca
252 apartments with total usable floor
space of more than 12,400 sq.m.
Mermaid invested PLN 32 million in
Łódź. Of this sum Cross Point accounted
for PLN 25 million and Aleksandria for
PLN 7 million. Other costs of realization
of the investments the developer financed
with bank loans.
– The presently planned value of investments of the Mermaid Group in the
06 | 2008
■ www.rnw.pl
architektury. Projekt będzie realizowany
w dwóch fazach – dodaje Anna Rajchert.
W pierwszym etapie powstaną 4 domy,
w których znajdzie się 86 lokali o powierzchni łącznej ponad 4,4 tys. mkw.
W przypadku drugiej części inwestycji –
istniej projekt zakładający budowę około
252 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej ponad 12,4 tys. mkw.
Mermaid zainwestował w Łodzi 32 mln zł.
Z sumy tej 25 mln zł pochłonął Cross Point,
a 7 mln zł Aleksandria. Pozostałe koszty realizacji inwestycji deweloper uzyskuje finansowanie z banków komercyjnych.
– Wartość planowanych obecnie inwes
tycji Grupy Mermaid w regionie wynosi
107 mln EUR w cenach zakupu, a 134 mln
EUR w cenach sprzedaży. Dzięki wzrostowi
wartości posiadanych nieruchomości, rozłożenia ich na fazy oraz kredytowaniu bankowemu – zaangażowanie kapitałowe nie powinno
ulec zwiększeniu – wyjaśnia przedstawicielka
region amount to EUR 107 million in
purchase prices and to EUR 134 million
in sale prices. Thanks to the increase in
value of the real estate held, to realization
of investments in stages and to bank loans
– the equity engagement of the company
should not increase – the representative
of Mermaid explained. Another developer engaged in residential sector is Opal
Property Developments.
– We are conducting three investments: two of them under the name of
U Scheiblera and Słoneczne Tarasy. The
first investment covers revitalization of
historical factory of Karol Scheibler and
its transformation into luxury lofts. The
investment will be completed by the
end of 2008. U Scheiblera 2 project also
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Mermaid. Kolejnym deweloperem zaangażowanym w sektorze mieszkaniowym jest Opal
Property Developments.
– Prowadzimy trzy inwestycje: dwie o nazwie U Scheiblera oraz Słoneczne Tarasy.
Pierwsza inwestycja obejmuje rewitalizację historycznej fabryki Karola Scheiblera
i przekształcenie jej na luksusowe lofty.
Termin zakończenia prac to koniec br.
U Scheiblera 2 to także apartamenty zlokalizowane w postindustrialnych zabudowaniach. Zakończenie projektu przewidywane jest na 2010 rok. Natomiast Słoneczne
Tarasy to apartamentowiec wkomponowany w zabytkową pofabryczna zabudowę Księżego Młyna. Inwestycja powinna
zostać ukończona w tym roku – omawia
Dorota Urawska, manager ds. marketingu
i PR Opal Properties Developments.
Sprzedaż 427 mieszkań U Scheiblera deweloper rozpoczął w lipcu 2006 roku.
Wszystkie bardzo szybko znalazły nabywców.
concerns apartments located in post-industrial buildings. The project is scheduled to be completed in 2010. On the
other hand, Słoneczne Tarasy is a luxury apartment building integrated into
monumental postindustrial building of
Księży Młyn. The investment should be
completed this year –Dorota Urawska,
Marketingu and PR Manager in Opal
Properties Developments informed. The
developer began the sale of 427 apartments
U Scheiblera in July 2006. All apartments
were quickly purchased.
– Apartments with an area of 70-90 sq.m
were most popular. The most expensive apartments in this investment cost
more than PLN 1 million. All lofts with
the area surpassing 160 sq.m were sold.
Mermaid – Aleksandrów
– Największym powodzeniem cieszyły się lokale o powierzchni 70-90 mkw.
Najdroższe apartamenty tej inwestycji
kosztowały powyżej 1 mln zł. Wszystkie
te lofty o powierzchni przekraczającej
160 mkw. zostały sprzedane. Nabywcami
byli głównie Łodzianie oraz ci, którzy wyjechali z miasta. Dużą grupę stanowili mieszkańcy innych miast Polski
oraz obcokrajowcy. W tej chwili trwa
sprzedaż U Scheiblera 2. Prawie połowa apartamentów znalazła już właścicieli. Atrakcją jest zainstalowanie w lokalach
kominków.
Jestem przekonana, że wkrótce najbardziej poszukiwane będą nowoczesne
mieszkania w zrewitalizowanych kamienicach i budynkach zabytkowych. Ich
liczba jest ograniczona – a więc zawsze
znajda się chętni, nawet jeśli jest to droga oferta. Dlatego inwestycja w lofty to
lokata kapitału dziś i perspektywa mieszkaniowa na przyszłość – ocenia Dorota
Urawska. ■
Most buyers were inhabitants of Łódź
and those who left the city. Inhabitants of
other Polish cities and foreigners constituted a big group. At the moment the sale
of apartment in U Scheiblera 2 is proceeding. More than half of apartments were already sold. Chimneys in the apartments
are an additional attraction.
I am convinced that soon modern apartments in revitalized tenement buildings and monumental buildings will be
the most popular. Their number is limited and there are always people interested
in them – though such an offer is expensive. For this reason the purchase of lofts
is a good investment for today and residential perspective for the future – Dorota
Urawska assessed. ■
31
Drugim projektem jest zespół mieszkalny przy Okopowej i Górniczej. Znajdzie
się w nim około 800 lokali (łącznie
53 tys. mkw. powierzchni). Budowa rozpocznie się w II połowie Br. Planowany
termin oddania wszystkich mieszkań do
użytku to I połowa 2013 roku.
ProLogis – Park Piotrków
Echo – Orion
Echo – Centrum Rozrywki
The Promised Land after revitalization ■ Regional markets
Rynki regionalne ■ Ziemia Obiecana po rewitalizacji
Lokalizacja projektów mieszkaniowych
w zależności od segmentu cenowego
Location of residential project depending
on the price segment
do 6.000 zł/1 mkw / to PLN 6.000 per 1 sq.m
Manufaktura - Łódź
Manufaktura - Łódź
Ziemia Obiecana po rewitalizacji
W szczytowym punkcie boomu na rynku nieruchomości ostatnich lat Łódź jawiła się niemal, jak Ziemia Obiecana – nie trzeba było bowiem wiele zachodu, żeby w mieście tym zrobić szybko duże pieniądze
oferują podobne postindustrialne lokale),
a inwestorzy zechcą dyskontować zyski nawet kosztem mniejszej marży.
Marek Wełk
Home Consulting
Do Łodzi późno dotarła fala wzrostów cenowych, ale kiedy już się to stało, ceny wywindowane zostały z dnia na dzień, urastając do niebotycznych rozmiarów, niedostępnych przeciętnie zarabiającym łodzianom.
To w Łodzi na taką skalę inwestorzy, w zdecydowanej większości spoza miasta, odkryli uroki drugiej młodości byłych obiektów fabrycznych i zlokalizowanych w nich
loftów, które stały się nie tylko modnym
i pożądanym kaprysem, ale wręcz synonimem luksusu. Najbliższa przyszłość może
przynieść korekty cenowe, bo lofty stracą na swojej niepowtarzalności (deweloperzy we wszystkich większych miastach
32
Pierwotny rynek mieszkaniowy.
W chwili obecnej w Łodzi na etapie sprzedaży znajduje się ponad 20 projektów
mieszkaniowych – około 80% z nich stanowią inwestycje wielorodzinne.
Dostępna na rynku łódzkim oferta pozwala wyróżnić trzy segmenty cenowe:
• Mieszkania popularne – w cenach nie
przekraczających 6.000 zł/mkw. Projekty
tego typu powstają w większej odległości
od centrum miasta, charakteryzują się
mniejszą kameralnością. Wyznacznikiem
segmentu popularnego jest niski standard
materiałów wykończeniowych oraz niskie
walory architektoniczne.
•M
ieszkania – w cenach od 6.000 zł/mkw
do 7.500zł/mkw. Lokale w tym segmencie cenowym powstają w głównej mierze w lokalizacjach centralnych miasta.
Należy jednak pamiętać, że o cenie decyduje przede wszystkim odległość od
centrum miasta, bardzo często niezależnie od standardu budynku i jakości
użytych materiałów. Segment mieszkań
o podwyższonym standardzie na rynku
łódzkim jest niezwykle trudny do zdefiniowania – z uwagi na początkową fazę
rozwoju rynku projekty nie spełniające
wymagań typowych dla tego segmentu
(wyższy standard użytych materiałów wykończeniowych np. elementy kamienia na
elewacji czy powierzchniach wspólnych,
drewniana stolarka okienna) pretendują do tego typu projektów ze względu na
atrakcyjną lokalizację.
• Segment apartamentów – lokale w projektach, których średnia cena przekracza
7.500 mkw realizowane w najwyższym
standardzie wykończenia oraz reprezentujące wyjątkowy charakter projektu.
Segment ten charakteryzuje się stosunkowo wysokim udziałem (8%) w ofercie
sprzedaży na rynku Łódzkim.
Zgodnie z danymi publikowanymi przez
portal tabelaofert.pl w Łodzi średnie ceny
oferowanych na rynku pierwotnym lokali mieszkalnych w pierwszym kwartale
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Fabryka Biznesu - Łódź
The Promised Land
after revitalization
6.000–7.500 zł/1 mkw / PLN 6.000–7.000 per sq.m
powyżej 7.500 zł/1 mkw / over PLN 7.500 per sq.m
Udział poszczególnych segmentów cenowych
w ogóle rynku
Share of specified price segments
in total market
At the peak of boom in the real estate market during the last years Łódź
appeared as nearly the Promised Land – a little effort was enough
to make quickly big money in the city
42%
The wave of price increases reached Łódź
late, but when it came the prices sky-rocketed from day to day to the level unattainable for average-salaried inhabitants of
the city.
This was in Łódź that investors discovered
on such a scale the charms of the second
youth of former factory buildings and located lofts there which became not only
fashionable and desirable whims but synonyms of luxury.
The nearest future may bring price adjustments, because lofts lose their unique character (developers in all bigger cities offer
similar postindustrial dwellings) and investors will want to discount profits even at
the expense of lower margins.
Primary residential market. At the
moment in Łódź there are more than
20 residential projects at the stage of sale
– about 80% of them are multi-family investments.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
50%
In the offer available in the Łódź market
three price ranges may be distinguished:
• Popular apartments – at prices not surpassing PLN 6,000 per sq.m. Projects of
this type are developed at a longer distance from the city center and are featured with less cosy character. Low standard of finishing materials and low architectural merits are indicators of the
popular segment.
• Apartments – at prices from PLN
6,000 per sq.m to PLN 7,500 per sq.m.
Dwellings in this price segment are mostly built in the central locations in the
city. However, we should remember that
the price is influenced first of all by the
distance to the city center and it is quite often independent from the standard
of the building and quality of materials
used. The segment of apartment in higher standard in the Łódź market is very
difficult to define. Due to initial stage
of market development, projects do not
8%
segment popularny / popular segment
wyższy standard / higher standard
apartamenty / apartments
Przedział cenowy doby hotelowej
dla najbardziej popularnych pokoi
2-osobowych w PLN
Price range for hotel accomodation
for the most popular double rosom in PLN
Liczba gwiazdek
Number of stars
**
***
Przedział cenowy
Price range
80 zł – 320 zł
190 zł – 350 zł
Źródło / Source: Home Consulting
33
2008 roku nieznacznie przekroczyły poziom 6.350zł/1mkw, co oznacza 1%
wzrost w stosunku do cen z końca 2007
r. W najbliższym czasie można spodziewać się krótkotrwałych korekt cenowych
(na poziomie 1 - 2%), jednakże w średniej
perspektywie (1 – 1,5 roku) należy oczekiwać umiarkowanych wzrostów cen lokali mieszkalnych – na poziomie zbliżonym
do stopy inflacji.
Powierzchnia biurowa. Pod względem obecnych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej miasto Łódź charakteryzuje najniższa podaż na tle innych
porównywanych ośrodków regionalnych. Z około 250 tys. mkw. powierzchni biurowych dostępnych w Łodzi, tylko
meet typical requirements of this segment (higher standard of finishing materials used e.g. stone elements for elevations or common space, wooden window frames) and they are included to
this segment due to their attractive location.
około 40% stanowią budynki klasyfikowane jako nowoczesne, przy czym jedynie
1/3 z tego odsetka to budynki, które można sklasyfikować jako budynki klasy A i B
(ok. 40 – 50tys. mkw).
Obecnie wywoławcze stawki czynszów
w najlepszych biurowcach kształtują się
na poziomie 12 -16 euro/mkw/miesiąc.
W budynkach klasy B czynsze sięgają
9 - 12 euro/mkw/miesiąc. Należy oczekiwać, iż ceny wynajmu powierzchni biurowych w nowo oddawanych obiektach
klasy A ukształtują się na poziomie wyższym o 2 – 4 euro/mkw/miesiąc w stosunku do cen obecnych. Spośród dostępnej
podaży większość budynków biurowych
usytuowanych jest w centrum miasta:
term price adjustment may be expected
(within the range of 1 - 2%), but in a middle term perspective (1 – 1.5 year) modest
growth in prices of dwellings comparable
to the inflation rate should be expected.
• Segment of luxury apartments – dwellings in the projects with average prices
exceeding PLN 7,500 per sq.m are realized in the highest standard of finishing
and represent exceptional character. This
segment has a relatively high share in the
sale offer (8%) in the Łódź market.
Office space. With regard to the resources of modern office space, the city of Łódź
has the lowest supply in comparison with
similar regional centers. Of the total of
about 250,000 sq.m of office space available in Łódź, only about 40% are building
qualified as modern and just one third of
them may be classified as buildings of class
A and B (ca 40,000 – 50,000 sq.m).
According to the data published by the
web tabelaofert.pl, average offered prices
of dwellings in the primary market in Łódź
in the 1st quarter 2008 slightly surpassed
the level of PLN 6,350 per sq.m, which represented an increase by 1% in relation to
the end of 2007. In the near future a short-
At present, starting lease rates in the
best office buildings are on the level of
EUR 12 -16 per sq.m monthly. In class
B buildings, the rates reach EUR 9 - 12 per
sq.m monthly. It should be expected that
lease rates of office space in newly completed class A buildings will be by EUR
34
Biurowiec Opus - Łódź
Śródmieściu i jego najbliższum sąsiedztwie ze szczególnym uwzględnieniem
Al. Piłsudskiego i stanowiącej jej przedłużenie Al. Mickiewicza. Dominują obiekty wybudowane w latach 60 i 70-tych zeszłego stulecia i zaadoptowane dla potrzeb
biurowych, przedwojenne i powojenne kamienice oraz pofabryczne budynki
administracyjne.
Planowane w najbliższych latach
(2008-2010) inwestycje z sektora budynków biurowych powinny wzmocnić podaż
w tym sektorze o około 150-160 tys. mkw
nowoczesnej powierzchni najwyższej
klasy, której w mieście brakuje najbardziej. Nowopowstające budynki biurowe skoncentrowane będą w centrum
2 – 4 per sq.m monthly higher in relation
to the present prices.
Most of available office buildings are situated in the city center: Śródmieście
and its close vicinity, including in particular Al. Piłsudskiego and its extension
Al. Mickiewicza. Buildings constructed
in 1960s and 1970s and adapted for office requirements predominate as well as tenament houses built before and after the
war and postindustrial administrative buildings.
In the coming years (2008 – 2010) investments in the sector of office buildings are planned and they should enhance the supply in this sector by about
150,000–160,000 sq.m of modern space of
the highest class, which the city missed the
most. New office buildings will be concentrated in the city center and on its outskirts
along ul. Piotrkowska, ul. Piłsudskiego and
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Cross Point - Łódź
miasta oraz na obrzeżach centrum
wzdłuż ul. Piotrkowskiej, Piłsudskiego
i Al. Politechniki. Duża część planowanej
powierzchni biurowej to inwestycje polegające na gruntownej modernizacji i rewitalizacji starej zabudowy, często poprzemysłowej (stare budynki fabryczne), która w połączeniu ze wznoszeniem nowych
budynków będzie przekształcana w biura o wysokim standardzie wykończenia
z uwzględnieniem najnowszych rozwiązań technicznych.
Do takich inwestycji zaliczyć należy
projekt przy ul. Tymienieckiego, na terenie dawnych zakładów Próchnika,
czy też Zakładów Kunickiego przy
Al. Politechniki.
Al. Politechniki. A large part of planned
office space constitute investments consisting in fundamental modernization and
revitalization of old buildings, often old
factory buildings and turning them into
offices of high standard of finishing with
the use of the most up to date solutions
combined with raising of new buildings.
The project at ul. Tymienieckiego, at the
area of former Próchnik factory may be included to such projects as well as Zakłady
Kunickiego at Al. Politechniki.
Taking into account characteristic features
of the city and its development opportunities as well as the nature of investments
and companies opening their offices here,
it seems that in spite of the increase of supply of modern office space in the coming
years, the city still has reserves for new projects. The market of modern office space
at a little lower standard may enjoy quick
commericalization, especially for buildings
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Textorial - Łódź
Biorąc pod uwagę charakterystykę miasta
i możliwości jego rozwoju, a także charakter lokowanych w Łodzi inwestycji i firm
otwierających tutaj swoje przedstawicielstwa wydaje się, że pomimo intensywnego w najbliższych latach napływu na lokalny rynek nowoczesnej powierzchni
biurowej, miasto nadal dysponuje rezerwami pod nowe projekty. Warto przyjrzeć
się zwłaszcza rynkowi nowoczesnych powierzchni o nieco niższym standardzie,
które umieszczone w dobrej komunikacyjnie lokalizacji powinna cechować szybka
komercjalizacja.
Rynek hotelowy. Ze względu na
wzrastającą rolę Łodzi jako ośrodka biznesu odczuwalny jest przede wszystkim
situated in the area with good public transport connection with the city center.
Hotel market. Due to growing role of
Łódź as a business center, an increase in
so called business tourism is discernable.
Last year Łódź was visted by the recond
number of more than 306,000 tourists, or
by 8,1% more than a year earlier and nearly by 55% more than in 2000.
At present in Łódź there are 16 classified
hotel facilities, providing accomodation for
about 2,300 tourists. These are mosty ** and
*** star hotels. Campanile, Ibis, Kacperski
and Qubus are among hotel brands existing
in Łódź. The occupancy rate in all collective accomodation facilities in Łódź amounted to 43,8% last year and was by 1.5 point
higher than in 2006.
On the other hand, lack of **** and *****
star facilities with the highest level of
Orion - Łódź
wzrost tzw. turystyki biznesowej. W zeszłym roku Łódź odwiedziła rekordowa
liczba turystów ponad 306 tys. o 8,1%
więcej niż rok wcześniej i blisko 55%
więcej niż w roku 2000.
Aktualnie w Łodzi dostępnych jest
16 sklasyfikowanych obiektów hotelowych, gwarantujących zakwaterowanie
dla około 2.300 turystów. Są to głównie
obiekty ** i *** gwiazdkowe. Spośród
istniejących marek w Łodzi znajdują się
hotele Campanile, Ibis, Kacperski oraz
Qubus. Stopień wykorzystania miejsc
noclegowych we wszystkich obiektach
zbiorowego zakwaterowania w Łodzi
wynosił w ubiegłym roku 43,8% i był
wyższy o 1,5 pkt niż w 2006 r.
services is discernable. And the hotel
market in the city will be developing in
this direction. Among others, modernization of an old factory in the city center at ul. Wierzba is planed. This facility
will be classified as *** star hotel with ca
100 rooms, a restaurant, cafe, fitness and
SPA as well as 3 conference halls. Luxury
**** star hotel is raised by Warimpex
in old Poznański weaving plant at ul.
Ogrodowa. The Andels hotel will have
183 rooms and 72 suites and, in addition, view terraces and comfortable SPA.
A glass aquarium will be situated on the
roof with a swimming pool for hotel guests. Also in the highest ***** star standard Hilton hotel is planned between
ul. Piotrkowska and al. Mickiewicza and
ul. Kościuszki. Hilton in Łódz will be
composed of 7-storey hotel with 200 rooms and 27-storey tower with office space and luxury apartments, conference
center and retail gallery.
35
Logistic and warehouse space.
With regard to warehouse and logistic market Łódź is a part of fast growing area of Central Poland. The attractiveness of the region results first of
all from good transport infrastructure,
A1 and A2 motorways and central location in the country which favours development of distribution centers servicing the whole country.
Therefore, first of all electronics companies and logistic operators are interested
in the region of Central Poland. Among
the biggest operators there are Panattoni,
Sergo and ProLogis. Current supply of space in nearly 12 warehouse parks amounts
to 525,000 sq.m. Next 306,500 sq.m are
under construction.
36
planowany jest hotel sieci Hilton, który powstać ma pomiędzy ulicą Piotrkowską a alejami Mickiewicza i Kościuszki. Łódzki
Hilton będzie składać się z siedmiopiętrowego hotelu z 200 pokojami oraz 27-piętrowego wieżowca, w którym znajdą się biura
i apartamenty, centrum konferencyjne oraz
pasaż handlowy.
Powierzchnie logistyczno-maga
zynowe. Łódź pod względem rynku
magazynowo-logistycznego należy do
dynamicznie rozwijającego się obszaru
Centralnego Polskiego. Atrakcyjność regionu wynika przede wszystkim z dobrego
zaplecza infrastruktury komunikacyjnej,
autostrada A1 oraz A2, jak również centralnego położenia w obrębie kraju co pozwala na rozwój centrów dystrybucyjnych
obejmujących zasięgiem cały kraj. Dlatego
Pasaż - Łódź
Modern warehouse space in this region
is concentrated mostly in Łódź (Tulipan
Park Łódź, Panattoni Park Łódź, Panattoni
Park Łódź South and Diamond Business
Park Łódź), in Piotrków Trybunalski
(Prologis Park Piotrków Trybunalski,
Prologis Park Piotrków Trybunalski II,
Logistic City and Poland Center) and
ever more popular Stryków (Tulipan Park
Stryków, Prologis Park Stryków, Panattoni
Park Stryków oraz Dimond Business Park
Stryków). Stryków enjoys the greatest interest due to easy access by motorways, in
turn Piotrków Trybunalski attracts by the
lowest rates in the region. Nominal rates in
the whole region are comparable to their
level in the main logistic centers in the country and they are within the range from
EUR 3.0 to EUR 3.5 per sq.m monthly.
też Regionem Centralnym Polskim zainteresowane są przede wszystkim firmy
z branży elektronicznej oraz operatorzy
logistyczni. Spośród największych operatorów wyróżniają się tutaj głównie firmy
Panattoni, Segro oraz Prologis.
Bieżąca podaż powierzchni, w blisko
12 parkach magazynowych wynosi
525 tys. mkw. W budowie znajduje się kolejnych 306,5 tys. mkw. powierzchni.
Nowoczesne powierzchnie magazynowe
koncentrują się w tym obszarze głównie
w Łodzi (Tulipan Park Łódź, Panattoni
Park Łódź, Panattoni Park Łódź South
oraz Diamond Business Park Łódź),
Piotrkowie Trybunalskim (Prologis
Park Piotrków Trybunalski, Prologis
Park Piotrków Trybunalski II, Logistic
City oraz Poland Center) oraz najbardziej popularnym Strykowie (Tulipan
Park Stryków, Prologis Park Stryków,
Panattoni Park Stryków oraz Dimond
Business Park Stryków). Stryków cieszy
się największym uznaniem ze względu
na dostępność komunikacyjną, z kolei
According to Cushman&Weakfield data,
in the region of Central Poland demand
for 222,000 sq.m of warehouse space was
recorded in 2007. This represents an increase by 80% in comparison with 2006,
when demand for a little more than
123,000 sq.m was recorded. Attractiveness
of the Łódź region is confirmed by low vacancy rato now amounting to only 6%.
Retail. In Łódź, the second city in Poland
as regards the number of inhabitants, supply
of modern retail space amounted to about
420,000 sq.m, which constituted 6.6% of
total available resources of the country.
In most hypermarkets there are retail galleries with space for lease and this type of shopping centers predominates as the most popular form of retail commerce in the market.
Before the opening of Manufaktura (Apsys,
2006), one of the biggest third generation
shopping centers in the country, Galeria
Łódzka, Pasaż Łódzki and CH Tulipan
(former King Cross) were most popular in
Łódź. Ul. Piotrkowska, the longest shopping street in Europe is eagerly visited by
the inhabitants of the city and the opening
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Piotrków Trybunalski przyciąga najniższymi cenami w regionie. Poziom czynszów nominalnych w całym regionie
kształtuje porównywalnie do głównych
centrów logistycznych w kraju i oscylują w przedziale od 3,0 do 3,5 euro miesięcznie za mkw. powierzchni.
Według danych firmy Cushman&Wakefield w 2007 r. w regionie Centralnym
Polskim zgłoszono popyt na 222 tys. mkw.
powierzchni magazynowej.
W porównaniu do 2006 r. kiedy to wysokość popytu wynosiła nieco ponad
123 tys. mkw. powierzchni, zainteresowanie regionem wzrosło o blisko 80%. Atrakcyjność regionu łódzkiego potwierdzają również dane dotyczące pustostanu, który aktualnie szacowany jest na zaledwie 6%.
Retail. W Łodzi, drugim co do wielkości
mieście Polski pod względem liczby mieszkańców, podaż nowoczesnej powierzchni
handlowej stanowi 6,6% ogółu tego typu
dostępnych zasobów w kraju, tj. około
420.000 mkw.
czym otwarcie Manufaktury miało
w pewnym zakresie negatywny wpływ
na handel w tej lokalizacji: wiele marek
przeniosło swoje sklepy do nowego centrum handlowego, w konsekwencji czego niektóre powierzchnie zmieniły swój
profil jak na przykład Orange Plaza przy
skrzyżowaniu ul. Piotrkowskiej z Al.
Piłsudskiego. Popularnością cieszą się
także sklepy w hali targowej w Rzgowie
(Centrum Handlowe „Ptak”), gdzie
na ok. 90.000 mkw. znajduje się ponad
3,5 tys. sklepów, głównie z branży tekstylnej (odzież, obuwie, galanteria).
Wskaźnik saturacji rynku, liczony jako
liczba mkw powierzchni handlowej na
1.000 mieszkańców i pokazujący nasycenie
lokalnego rynku nowoczesną powierzchnią handlową, dla Łodzi wynosi około
550 mkw/1.000, co plasuje miasto na jednym z ostatnich miejsc wśród największych
regionalnych miast Polski. Aktualnie czynsze za najlepsze sklepy w łódzkich centrach
handlowych kształtują się w przedziale
35-42 euro/mkw. miesięcznie.
Dane odnośnie planowanych w najbliższych 2 latach inwestycji z segmentu nowoczesnych powierzchni handlowych
w największych miastach Polski wskazują, że obecny poziom nasycenia rynku
w Łodzi zostanie w tym czasie (do końca 2009 r.) utrzymany na podobnym poziomie, gdyż w przeciwieństwie do innych
miast regionalnych, w Łodzi oprócz zapowiadanej od lat inwestycji IKEA obecnie
właściwie nie są realizowane ani planowane żadne większe nowe projekty w tym
segmencie rynku. ■
Dostrzegalny jest natomiast brak oferty **** i ***** obiektów na najwyższym
poziomie świadczonych usług. I właśnie
w tym kierunku rozwijać się będzie rynek
hotelowy w mieście. Planowana jest między innymi modernizacja starej fabryki
w centrum miasta przy ulicy Wierzbowej.
Obiekt będzie sklasyfikowany jako
hotel *** z ok. 100 pokojami, restauracją, kawiarnią, fitness oraz SPA, powstaną w nim również 3 sale konferencyjne. Luksusowy hotel**** wznoszony przez
Warimpex, powstaje w łódzkiej przędzalni Poznańskiego przy ulicy Ogrodowej.
Hotel Andels będzie miał 183 pokoje i 72
apartamenty, a ponadto tarasy widokowe
oraz komfortowe SPA. Na dachu powstanie szklane akwarium, a w nim basen dla
gości hotelowych. W najwyższym standardzie, pretendujący do miana ***** gwiazdek
W większości hipermarketów znajdują się
galerie handlowe z powierzchniami na wynajem, a tego typu centra stanowią większość obecnych na rynku form handlu.
Do czasu otwarcia Manufaktury (Apsys,
2006r.), jednego z największych centrów
handlowych trzeciej generacji w kraju,
największą popularnością w Łodzi cieszyły się Galeria Łódzka, Pasaż Łódzki
i CH Tulipan (wcześniej King Cross).
Miejscem chętnie odwiedzanym przez
mieszkańców jest też ul. Piotrkowska,
najdłuższa ulica handlowa Europy, przy
of Manufaktura had to some extent negative
impact on commerce in this location: many
brands moved their stores to the new shopping center and, consequently, some outlets
changed their profile, for instance Orange
Plaza at the crossing of ul. Piotrkowska and
Al. Piłsudskiego. Also shops in the retail hall
in Rzgów (Centrum Handlowe „Ptak”),
where on the area of 90,000 sq.m there are
more than 3,500 shops, mostly from textile
sector (clothes, shoes, haberdashery) has enjoyed great popularity.
Market saturation index, calculated as
the retail area (number of sq.m) per
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Galeria - Łódź
1,000 inhabitants and showing saturation of local market with modern retail space amounts to about 550 sq.m per
1,000 inhabitants, which puts the city
on one of the last places among the biggest regional cities in Poland.
At present, lease rates for the best stores in
shopping centers in Łódź are in the range
of EUR 35-42 per sq.m monthly.
Data regarding investments planned in
the next 2 years in the segment of modern retail space in the biggest cities of
Poland indicate the market saturation in
Łódź till the end of 2009 will remain at
a similar level, because contrary to other
regional cities, except announced IKEA
investment no other major new projects
are currently realized in this market segment in Łódź. ■
37
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Nowy system
okien aluminiowych Schüco AWS
Capricorn Haus, Düsseldorf
Fot. 1.
W
zrost znaczenia parametrów
energetycznych w projektowaniu oraz na rynku nieruchomości motywuje producentów do opracowywania produktów sprzyjających oszczędzaniu i pozyskiwaniu energii. Program
Energy2 firmy Schüco obejmuje całą powłokę budynku, uwzględniając nowe
koncepcje energetyczne w budownictwie, względy ekonomiczne, a także kompleksowe wymagania stawiane
przez projektantów i inwestorów. Nowa
generacja okien aluminiowych Schüco
AWS stanowi centralny punkt składowy tego projektu.
Najnowsze okna Schüco osiągają wartości współczynnika przenikania ciepła Uf
od 0,9 W/m2K. Są to wartości, które nadają nowy wymiar pojęciom oszczędności
energii oraz efektywności pod względem
ekonomicznym. Okna AWS charakteryzują się wieloma wariantami ukształtowania skrzydła od klasycznego, po kontury
38
Fot. 2.
dopasowane do różnych stylów budownictwa mieszkaniowego i użyteczności
publicznej. Oprócz okien z widocznym
skrzydłem system obejmuje również okna
blokowe ze skrzydłem ukrytym oraz okna
zespolone ze skrzydłem ukrytym lub widocznym. System wyróżniają wąskie lub
bardzo wąskie, widoczne części profili,
które zwiększają dostęp światła i jednocześnie pozwalają na wykonywanie okien nawet o bardzo dużych wymiarach.
Energooszczędne okna AWS spełniają
wyśrubowane kryteria również w zakresie innych parametrów, takich jak izolacyjność akustyczna czy np. wodoszczelność.
Uzyskiwane tu wyniki pozwalają na budowę okien o współczynniku izolacyjności
akustycznej Rw do 51 dB, przy zachowaniu odporności na przenikanie wody opadowej do 1050 Pa. Projektanci i inwestorzy postrzegają zagadnienie energooszczędności szerzej, poszukując dalszych korzyści
w procesach automatyzacji.
Zastosowanie ukrytego okucia Schüco
AvanTec sprawia, że okna AWS cechuje klarowny wygląd i odporność
na włamanie, w zależności od wyposażenia nawet do klasy WK3.
AvanTec to okucie mechaniczne, które może być wyposażone w funkcję
elektrycznego sterowania naświetlem
(fot. 1). Funkcje otwierania i zamykania
naświetla mogą być realizowane poprzez
naciśnięcie przycisku: w klamce ze sterowaniem radiowym (fot. 2), w pilocie,
na ścianie lub poprzez system centralnego sterowania budynkiem. Brak widocznych zawiasów, mechanicznych napędów naświetli, ergonomiczność, wygoda oraz możliwość zdalnego sterowania
klimatem pomieszczenia i budynku czyni to rozwiązanie bardzo atrakcyjnym.
Alternatywnie okna AWS mogą być
wyposażone w ukryte okucia mechatroniczne Schüco TipTronic, które umożliwiają centralne lub decentralne sterowanie różnymi funkcjami okien.
Rozwiązania Schüco umożliwiają elektryczne połączenie wszystkich aktywnych
elementów elewacji budynku, tak aby
można było nimi sterować automatycznie.
Liczne funkcje takie jak wentylacja, bezpieczeństwo, wytwarzanie energii oraz regulacja klimatu pomieszczeń mogą być wzajemnie dopasowane pod kątem optymalnego zużycia energii. Zapewniają to automatyczne systemy otwierające i zamykające okna, które sterują naturalnym cyklem
wentylacji oraz jeśli istnieje taka potrzeba,
również systemami zacienienia w zależności od natężenia światła dziennego oraz
promieniowania słonecznego.
Okna Schüco AWS wpisują się doskonale
w program Energy2 – inteligentnej powłoki budynku, która z jednej strony zapewnia oszczędność energii, z drugiej zaś dzięki
zintegrowanym systemom solarnym, dba
o jej pozyskiwanie.
Dr inż. Andrzej Polijaniuk
Schüco International Polska Sp. z o.o.
www.schuco.pl
06 | 2008
■ www.rnw.pl
W debacie udział wzięli:
Andrzej Chołdzyński
architekt, projektant budynków wysokich
Agnieszka Nieman, Piotr Szaroszyk,
Jakub Wacławek i Andrzej Chołdzyński
Fot. Radek Świetlik
Debata RNW
Paweł Czekalski
przewodniczący Komisji Ładu Przestrzennego
Rady m. st. Warszawy,
Prof. Sławomir Gzell
urbanista, kierownik Zakładu Projektowania Urbanistycznego
Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej, wi
ceprzewodniczący Głównej Komisji Urbanistyczno
–Architektonicznej przy Ministrze Infrastruktury
Krzysztof Ismonowicz Forum Rozwoju Warszawy
Janusz Lichocki
prezes polskiego oddziału firmy Epstein
Prof. PW Stefan Kuryłowicz architekt, projektant budynków wysokich
Jerzy Mehling
prezes firmy Chmielna Development
Julia Olejnik Dyrektor Nieruchomości Mieszkaniowych w IGD
Prof. PW Jerzy Skrzypczak architekt, współautor wysokościowców Ściany Zachodniej
Centrum Warszawy: d. „Elektrim”, LIM, WFC,
członek międzynarodowego stowarzyszenia
projektantów budynków wysokich
Piotr Szaroszyk architekt, współtwórca projektu wieżowca Grzybowska 78
Jakub Wacławek architekt, Prezes OW SARP, Przewodniczący Rady
Architektury i Rozwoju Warszawy przy Prezydent Warszawy
Podniebna Warszawa
Grzegorz Walkiewicz Wiceprzewodniczący Rady Dzielnicy Śródmieście,
Przewodniczący Komisji Ładu Przestrzennego
Rady Dzielnicy Śródmieście
Projektowanie i realizacja budynków wysokich to zjawisko już zauważalne w du
żych miastach. Debata koncentruje się na problemach warszawskich, ale są w niej
obecne i wątki ogólniejsze. Do dyskusji zaprosiliśmy przedstawicieli środowisk, które
– w odniesieniu do inwestycji wysokościowych – są „głównymi rozgrywającymi”.
W ostatniej chwili zrejterowali niestety urzędnicy miejscy… Zakłóciło to nieco ra
mowy scenariusz debaty, ale nieobecni nie mają racji. A grono dyskutantów i tak
było liczne i reprezentatywne
Andrzej Wyszyński architekt, projektant budynków wysokich, m.in. Platinum
Towers firmy Atlas, pracuje nad projektem Kulczyk Tower
David Zach Atlas Estates
Jarosław Zagórski
Ghelamco.
Debatę moderował
Grzegorz Buczek
urbanista, wykładowca Zakładu Projektowania
Urbanistycznego Wydziału Architektury Politechniki
Warszawskiej, współredaktor miesięcznika „Urbanista”, stały
felietonista w „Miesięczniku Rynku Nieruchomości RNW”.
40
Buczek. Debatę planowałem zacząć od pytania do zastępcy prezydenta miasta Jacka
Wojciechowicza, osoby odpowiedzialnej
za realizację polityki przestrzennej i strategii rozwoju miasta. Zafrapowały mnie
jego niedawne wypowiedzi, które chciałem
przytoczyć jako zaczyn rozmowy. Jedna
z nich została opublikowana w dodatku Nieruchomości do Dziennika: „Jestem
dumny z tych wszystkich przypadkowych
warszawskich wieżowców. Wszechświat też
jest przecież przypadkowy i znakomicie się
kręci”. Dziennikarz indagujący prezydenta Wojciechowicza o cel wizyty Zahy Hadid
zauważył, że dla projektowanego przez nią
w bezpośrednim sąsiedztwie wieżowca LIM
i prawie dwukrotnie od niego wyższego budynku nie wydano jeszcze żadnej decyzji
Prez. Wojciechowicz powiedział wówczas:„Wkrótce sprawa decyzji o warunkach
zabudowy dotyczącej tego budynku będzie
tematem obrad Zarządu Warszawy, będziemy o tym decydować i jestem umiarkowanym optymistą.” Te wypowiedzi prez.
Wojciechowicza ujawniają swoistą metodę,
jaką posługują się władze Warszawy przy lokalizowaniu budynków wysokich. Powstaje
pytanie, czy jest to metoda słuszna…
Szaroszyk. Nie ma przypadków. Są tylko różne komplikacje, także we Wszech
świecie. Usytuowanie wieżowców w War
szawie też nie jest przypadkowe, tyle tylko
że zasady rządzące ich lokalizowaniem nie są
zbyt oczywiste. Jedną z nich jest mechanizm
dostępności terenu, który sprowadza się do
tego, że w jednej dzielnicy łatwiej jest dostać
stosowne dokumenty, a w innej trudniej.
Jest to w dużej mierze decydujący czynnik.
On przesądził o położeniu Daewoo Tower.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Wówczas na Woli było najłatwiej zdobyć wymaganą dokumentację. Mimo że budynek
ten powstał dość przypadkowo, to jednak
nieźle „zamyka” on wjazd do Warszawy od
strony Poznania. Tak dzieje się w wielu podobnych sytuacjach. Budynek Reform Plaza
podobnym przypadkiem stoi na fragmencie
pierzei Alei Jerozolimskich. Gdyby był nieco wyższy, wspaniale zamykałby wjazd do
centrum od lotniska Okęcie. Budynki wysokie mają to do siebie, że nawet jeśli stawiane są przypadkowo, to grają potem niepoślednią rolę.
Wyszyński. Wracając do budynku
Daewoo, twierdzę, że jego lokalizacja nie
była przypadkowa. Złożyły się na to okoliczności z czasów Warszawy podzielonej
na dzielnice. Miały one dużo więcej samodzielności i swoje ambicje. Jako projektanci patrzyliśmy wówczas na Warszawę nie
jako na miasto z jednym centrum, gdzie
niewiele było wysokich budynków. Po studiach panoramy Warszawy stwierdziliśmy
pewne prawidłowości. Przy wjeździe od
Poznania jest to pierwszy dobrze widoczny wysoki budynek, pojawia się on wcześniej niż Pałac Kultury. Na osi Chłodnej
i w kilku innych miejscach przedstawia się
on spektakularnie. Projektując chcieliśmy
wszystkie te wartości wykorzystać i traktować ten budynek jako punkt orientacyjny
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
dla centrum dzielnicy Wola. Sądziliśmy,
że powstanie ono na pustych sąsiednich
działkach i w końcu narasta presja inwestorska na budynki wysokie w okolicy ulicy Grzybowskiej i wokół budynku Daewoo. Powstanie nowego centrum
Woli jest więc możliwe.
Gzell. Akceptowanie przypadkowości
w rozwoju miasta jest podejściem dosyć
drastycznym. Dotyczy to bowiem żywego organizmu miejskiego, a tym samym
również ludzi, którzy w nim mieszkają.
Władze miasta dysponują całym szeregiem instrumentów, które powinny być
stosowane, by tej przypadkowości unikać.
Przypomnę, że mamy w Warszawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, czyli politykę przestrzenną. Jest też strategia rozwoju, są rozmaite
plany miejscowe, prowadzi się monitoring
tego, co się w Warszawie dzieje. Jednak
sądzę, że dokumenty planistyczne, które
istnieją w Warszawie, nie są dostatecznie
przygotowane do tego, by kierować lokalizowaniem budynków wysokich. Nie oznacza to, że miasto ma wskazywać, gdzie
konkretnie ma być umiejscowiony dany
budynek, ale chodzi o sformułowanie wiarygodnej oferty, dzięki której wszyscy ci,
którzy będą gotowi zaryzykować ulokowanie tutaj swoich pieniędzy, będą mogli to
Dokumenty
planistyczne, które istnieją
w Warszawie, nie są
dostatecznie przygotowane
do tego, by kierować
lokalizowaniem budynków
wysokich.
zrobić. W sporządzanym studium lokalizacji budynków wysokich nie ma całego
szeregu problemów niezwykle ważnych,
przede wszystkim tego, w jaki sposób wysoki budynek oddziałuje na bezpośrednie
otoczenie. Z punktu widzenia miasta, istotą sprawy jest to, czy ten budynek zawłaszcza tzw. przestrzeń publiczną, czy też nie.
Oraz czy władze dysponują jakimiś możliwościami, by móc wejść w dyskusję z właścicielami tego obiektu i tę przestrzeń w jakiś sposób odzyskać.
Walkiewicz. W planowaniu przestrzennym Warszawy rządzi przypadek. Chaos
się pogłębia i nikt nie czuje się odpowiedzialny za to, jak nasze miasto wygląda. Jeśli
„wszystko się jakoś kręci”, nie czujemy potrzeby, aby ten chaos jakoś uporządkować.
41
Debata RNW
Janusz Lichocki i Piotr Krawczyński
Rzeczywiście jest tak, że pokutuje zasada:
„trafia się działka, więc czemu by na niej
nie budować”. Pytamy, czy Warszawa zasługuje na wieżowce, jak będą one z nią
współgrały, natomiast nie pytamy, jak
mieszkańcy miasta postrzegają różne inwestycje, koncepcje planistyczne itp. Czy
Śródmieście to ma być dzielnica biznesowa, czy też bardziej mieszkaniowa? Kiedy
dokonywano centralizacji władzy w stolicy, jednym z argumentów było to, by
tworzyć spójną koncepcję miasta. Nie
jest to jednak realizowane i wydaje się, że
nikt nie ma ambicji, aby to robić. Tylko
7% Śródmieścia jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania. To sytuacja, która jest odczuwana przez mieszkańców. Ponieważ mamy taki chaos w centrum i wobec wzmożonych protestów
mieszkańców, wystąpiliśmy z inicjatywą
42
Prof. Stefan Kuryłowicz
nich. Nie jest to wiedza tajemna, po to są
architekci, urbaniści, specjaliści, których
deweloperzy zatrudniają, aby nie kupić
działki, na której nie da się nic wybudować. Są deweloperzy, którym się nie udało, bądź bardzo długo starają się o pozwolenie, ale zazwyczaj są to projekty, w których ryzyko jest już na samym początku
brane pod uwagę.
Kuryłowicz. Działanie w oparciu o plany miejscowe to iluzja. W Śródmieściu jest
to 7%, w skali miasta – kilkanaście procent,
które obejmuje głównie obszary marginalne. I nikomu to specjalnie nie przeszkadza.
Bowiem mając rzetelną wiedzę i dobrych
partnerów można określić, co da się zbudować. Problem polega przede wszystkim na
różnicy celów. Celem dewelopera, zresztą
zupełnie słusznym, jest zysk. Dużą rolę gra
Krzysztof Ismonowicz
W kontekście tego, co powiedział prezydent Wojciechowicz, uważam, że nie ma
przypadków. Po prostu czasem nie znamy
przesłanek, jakie decydują o takich czy innych wydarzeniach. Jeszcze długo zmuszeni będziemy działać w oparciu o teorię
chaosu, nie mamy bowiem reguł, o które moglibyśmy się oprzeć, i nie będziemy
ich mieli dopóki nie powstanie zespół ludzi, który będzie potrafił stworzyć wizję
tego miasta.
więc o tym jak wygląda stolica dzisiaj i jak
będzie wyglądać w przyszłości. Tu przechodzimy do meritum sprawy: jakich narzędzi należy użyć, aby polityka wysokościowa była spójna i czytelna dla inwestorów, bo tymczasem jest nieprzejrzysta,
niespójna. A jak mieszkańcy postrzegają
taką zabudowę ? Moim zdaniem większości się to podoba, tylko „nie przy moim
budynku”, „dalej – na sąsiedniej ulicy,
w innej dzielnicy”.
Zagórski. Nie zawsze jest tak, że wiemy
co na danej działce można wybudować.
Oczywiście staramy się jako inwestorzy, deweloperzy, minimalizować ryzyko, pracując
z ekspertami. Przymierzając się do działki,
robimy szczegółowe analizy. Nie przeceniałbym roli deweloperów w tym, że to miasto
jest na dzień dzisiejszy takie, a nie inne. Tak
Skrzypczak. Dla mnie odpowiedź pozytywna na pytanie, czy Warszawa zasługuje na budynki wysokie jest jednoznaczna, a ich liczba będzie wzrastać.
Chciałbym przypomnieć, że najstarszy
plan przewidywał lokalizację ścisłego centrum Warszawy w rejonie przyszłej trasy
N-S. Mija od tego czasu 83 lata. Drugi
06 | 2008
■ www.rnw.pl
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
ściśle kontrolowane. Sytuacja jest jednak
przyjazna dla deweloperów, bo wiadomo
też, że w pewnych rejonach można się nieco „wychylić”. W ścisłym centrum w okolicy starówki nie ma rzecz jasna żadnych
możliwości, ale już w pewnym oddaleniu
od centrum można wystąpić o warunki zabudowy dla budynku 30-40 piętrowego.
Trzeba jednak wystąpić o zmianę planu
i jest to dłuższa procedura. W Warszawie
tego brakuje.
Wacławek. Widzę, że pozycja architekta stopniowo się obniża: Miasto nie
ma naczelnego architekta. Rada powołana przez panią prezydent ma coraz mniej
do powiedzenia. Wielu z nas uczestniczy
w procesach inwestycyjnych po stronie deweloperów. Czasem jednak niektóre ich
Ismonowicz. Pytanie czy Warszawa
zasługuje na budynki wysokie jest nie na
czasie, bo od prawie wieku Warszawa systematycznie pnie się w górę. Dyskutujmy
taki przełomowy moment to rok 1938,
wielka wystawa „Warszawa przyszłości”. Wtedy obudowa trasy N-S od Alej
Jerozolimskich do ulicy Chłodnej była
opracowana przestrzennie jako zespół
budynków wysokich. Dodam, że zetknąłem się w USA ze ścisłą regulacją lokalizacji i uwarunkowań budownictwa wysokiego. Byłem zdumiony, że tak to prawnie rozwiązano. Inwestor, który chciał budować i dążył do podniesienia wysokości,
musiał ze swojej działki udostępnić przestrzeń społeczną, publiczną. Zdarzało się
tak, że nawet połowa obiektu, jeśli idzie
o parter, była przestrzenią ogólnie dostępną. Kwestia jaka wysokość budynku oraz
gdzie go postawić musi mieć podstawy
prawne i musi istnieć ścisła regulacja lokalizacji takich budynków.
Są to cele długoterminowe. Jeżeli projektowanie odbywa się w perspektywie lat
kilkunastu, o tyle horyzont czasowy dla
osób zarządzających miastem to kadencja.
A przecież nie ma takiej wizji, jaka byłaby zrealizowana w perspektywie tylko kilku lat. Dlatego brakuje intencji tworzenia długofalowych planów rozwoju miasta. Co więcej – czas uchwalenia planu
to 5-7 lat. Jeżeli przyjmiemy, że cykle inwestycyjne to taki sam czas, to każdy taki
plan jest spóźniony. W naszych warunkach jest to często rejestracja faktów, a nie
antycypacja wydarzeń mogących nastąpić
w przyszłości.
naprawdę w tym całym zamieszaniu wszyscy mamy udział. Deweloperzy chcą osiągać
zyski, architekci chcą projektować piękne
budynki, urzędnicy chcą przetrwać kadencję i załapać się na kolejną. Rezygnowaliśmy
z zakupu wielu działek i z inwestycji na skutek konsultacji ze specjalistami, po sprawdzeniu w urzędzie miasta co można, czego
nie można zrobić. Jesteśmy jednak deweloperem może mniej typowym, bowiem realizujemy symultanicznie kilkanaście projektów. Może dlatego nam tak łatwo zrezygnować z czegoś, a pieniądze ulokować
gdzie indziej.
Olejnik. Nie zgadzam się, żeby kwestię
ładu przestrzennego w stolicy pozostawiać przypadkowi. Tym bardziej, że przecież nie decyduje przypadek, a siła i determinacja inwestorów. Nie jest tak, że przypadkowo jeden czy drugi deweloper kupił
działkę, wydał na nią ogromne pieniądze
i potem pomyślał: wybuduję tu tyle, czy
tyle pięter. Sprawdzamy jakie kroki miasto poczyniło pod względem sporządzenia
planu miejscowego, jaka jest waga ustaleń
studium i jak poszczególni przedstawiciele władz miasta zachowują się względem
też próżność. Jesteśmy bowiem zainteresowani pozostawieniem po sobie wartościowych projektów architektonicznych.
sporządzenia planu zagospodarowania
przestrzennego dla rejonu takich ulic
jak Marszałkowska, Aleje Jerozolimskie,
Nowy Świat, Świętokrzyska, Jana Pawła
II, Al. Solidarności.
W planowaniu
przestrzennym Warszawy
rządzi przypadek.
Chaos się pogłębia
i nikt nie czuje się
odpowiedzialny za to,
jak nasze miasto wygląda.
Jeśli „wszystko się
jakoś kręci”, nie czujemy
potrzeby, aby ten chaos
jakoś uporządkować.
Debata RNW
Prof. Jerzy Skrzypczak
Mehling. Odwołam się do moich doświadczeń wiedeńskich, bo dopiero od siedmiu lat mieszkam w Warszawie. Brakuje
mi tu wizji, w jakim kierunku miasto będzie się rozwijać. Wiedeń poradził sobie
z kwestią wysokościowców w ten sposób,
że przy i wewnątrz Ringu jest tylko jeden
budynek z lat 50., który ma kilkanaście pięter. Potem nastąpiła decyzja polityczna, że
Wiedeń stanie się siedzibą ważnych agend
ONZ i w ten sposób miasto będzie się rozwijać. Wiadomo było, że za 10-15 lat będzie metro. Automatycznie wzrosła wartość terenów, bo wiadomo było w którą
stronę rozwinie się mieszkaniówka, przemysł, gdzie będzie mieścić się część administracyjna. W Wiedniu zadecydowano,
że wzdłuż Dunaju wolno budować wysokie budynki. W centrum nawet niewielkie nadbudowy istniejących budynków są
Jerzy Mehling
Sprawdzamy jakie
kroki miasto poczyniło pod
względem sporządzenia
planu miejscowego, jaka jest
waga ustaleń studium i jak
poszczególni przedstawiciele
władz miasta względem
nich się zachowują. Po to są
architekci, urbaniści, specjaliści,
których deweloperzy
zatrudniają, aby nie kupić
działki, na której nie da się
nic wybudować.
43
Debata RNW
Piotr Szaroszyk, Stefan Kuryłowicz, Jakub Wacławek, Andrzej Chołdzyński
Kuryłowicz. Nie ma budynku wysokiego, który nie byłby wydarzeniem. Do
wartości estetycznych z czasem można się
przyzwyczaić.
Władza Warszawy
musi zaryzykować i powołać
kogoś z konkretną wizją
rozwoju. Czy Warszawa ma
rozwijać się wzdłuż Wisły,
a może w poprzek,
czy budować wysoko
w okolicy Śródmieścia,
czy na obrzeżach.
44
o co najmniej o 100% środków w stosunku
do poprzedniego budżetu – jest konsensus co do potrzeby planowania. W kwestii naczelnego architekta miasta, to nie
ma go, bo jeżeli zakładamy, że mamy pokryć Warszawę planami, to nie może być
tak, że decyzje podejmuje jedna osoba.
Wacławek. Władza Warszawy musi zaryzykować i powołać kogoś z konkretną wizją rozwoju. Czy Warszawa ma rozwijać się
wzdłuż Wisły, a może w poprzek, czy budować wysoko w okolicy Śródmieścia, czy
na obrzeżach. Do tego potrzeba człowieka
z wizją, a nie urzędnika. Obecnie w Biurze
Architektury i Planowania przestrzennego siedzą urzędnicy, którzy boją się o swoje posady i są skłóceni. To biuro jest wąskim
gardłem Urzędu Miasta. Przy okazji podkreślam, że Rada Architektury i Rozwoju
Jakub Wacławek
teraz blisko 70, i byłbym bardzo szczęśliwy
z ich realizacji, więc będę otwartą politykę
promowaną przez Prezydent GronkiewiczWaltz wspierał z całego serca.
Buczek. Prezydent Wojciechowicz informował, że jest to analiza, która musi być
jeszcze uzupełniona i poprawiona. Nie jest
to jeszcze żadna polityka, jest to po prostu
analiza przedplanistyczna. O jakiej więc
polityce wysokościowej pan mówi?
Czekalski. Albo korzystamy z tej szansy,
jaką ma Warszawa, albo uznamy, że nad tą
analizą trzeba jeszcze popracować, może
ze 2-3 lata, a potem na jej podstawie może
zmieniać plany. Jest to w istocie wstęp do
miejskiej polityki wysokościowej i szybki odzew na wysyp zgłaszanych projektów. Z jednej strony są ci, którzy składają
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Andrzej Piłatowski
kościowców zostało w naszym mieści jak
najszybciej zrealizowanych.
Olejnik. Czy ten materiał, o którym tyle
mówimy będzie podstawą do wydawania
decyzji o warunkach zabudowy ?
Czekalski. Jestem radnym, który nie wydaje decyzji administracyjnych. Jako przewodniczący Komisji Ładu Przestrzennego
nalegałem, by zostało to nam jak najszybciej zaprezentowane, by nie było takiej sytuacji, że będziemy w sposób przypadkowy
lokalizowali wysokościowce. Dokument
umocowany ustawowo nie może powstać
z tej analizy, bowiem nie ma takiego prawa, które nakazywałoby przyjąć miejską
politykę wysokościową jako coś, od czego
będzie się można i odwoływać. Ważniejsze
jest jednak, by Biuro Architektury
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Buczek. Było to przedmiotem wnikliwej oceny Rady Architektury i Rozwoju
Warszawy. Uznano, iż może być to dokument pomocniczy do analiz obszarowych
związanych z decyzjami o wz. Natomiast
Rada była niezadowolona z tego materiału, gdyż nie jest on kreatywny, a reaktywny, przede wszystkim rejestruje wnioski i reaguje na ostrzeżenie UNESCO, mówiące
o tym, że Stare Miasto w Warszawie będzie
wykreślone z listy światowego dziedzictwa,
jeśli nie będzie zagwarantowana ochrona
Andrzej Wyszyński
jego charakterystycznych widoków. Zaś jego
podstawowym brakiem jest to, że infrastruktura i transport jako istotne uwarunkowania lokalizacji budynków wysokich nie zostały uwzględnione.
Czekalski. Polityka wysokościowa musi
powstać o wiele szybciej niż plany. Jest moment rynkowy, który powoduje, że firmy
przy tych cenach ziemi chcą budować wysoko, może on jednak przeminąć. I stanie się tak, że w górę pójdzie jakaś Sofia,
Bukareszt czy Kijów, a nie Warszawa.
Gzell. Jeśli w urzędzie miasta rozpoczęto prace nad polityką wysokościową, to
bardzo dobrze, jest jednak bardzo istotne aby zdecydować, jak będzie umocowana ona prawnie, żeby ją efektywnie
stosowali wszyscy uczestnicy procesu
inwestycyjnego. Słyszymy, że jest kilkadziesiąt wniosków o budowę wysokich
budynków.
W 2001 roku w Londynie Izba Gmin skierowała zapytanie publiczne do grup zainteresowanych budowaniem wysokich budynków w Londynie, dlatego że tam także pojawiła się masa wniosków. Na czoło
wysunęła się odpowiedź taka, że uzyskanie pozwolenia na budowę wysokościowca zwiększa cenę działki. Jednak Londyn
należy do tzw. globalnych miast, gdzie buduje się całe zespoły wysokich budynków
z tego powodu, że bez nich nie może istnieć gospodarka światowa. Również zabudowa mieszkaniowa wysoka w śródmieściach globalnych miast rozwija się tam,
gdzie pracują ludzie młodzi i zamożni.
Mówimy: Marszałkowska. Aleje Jerozolimskie, Towarowa do budynku Daewoo,
dalej Plac Grzybowski łącznie z okolicami. Ta analiza ma za podstawę ochronę widokową Starego Miasta, wpisanego
na listę światowego dziedzictwa kultury
UNESCO. Blisko 70 wniosków czeka na
realizację, lecz nie są dostatecznie szybko
rozpatrywane. Musimy się zmierzyć z tym
problemem. Życzyłbym sobie, by co najmniej 10% wniosków dotyczących wyso-
i Planowania Przestrzennego wiedziało,
jakie są uwarunkowania lokalizowania
wysokościowców. Przyświecał temu także
i taki cel, aby zainteresowani takimi inwestycjami wiedzieli w jakim miejscu i dlaczego można stawiać wieżowce.
Czekalski. Chciałbym przejść do sprawy polityki wysokościowej. Pojawił się spór
o wysokość budynków w rejonie Pałacu.
A przecież, jeśli chodzi o politykę wysokościową miasta, to taki dokument już powstał.
Z wykonanej analizy lokalizacji budynków
wysokościowych można wyciągać konkretne
wnioski. Trzeba wykorzystać szansę dla budynków wysokościowych przy obecnej koniunkturze na rynku nieruchomości. A jeżeli mamy dyskutować jeszcze ileś lat, to
Warszawa mogłaby zostać pominięta przy realizacji wielu ze złożonych wniosków. Jest ich
wnioski na budynki wysokie, a z drugiej
mówimy, że jeszcze dyskutujmy, jeszcze
będziemy tę analizę uzupełniać. Musi być
jednak określone, o jakim kwartale mówimy, gdzie mają być realizowane wysokościowce, do jakiej wysokości i dlaczego.
Jest to już wstępnie określone.
Czekalski. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, to jedyny przypadek
pełnej kontynuacji działań z poprzedniej kadencji. Nie dokonano decentralizacji na dzielnice jeśli idzie o planowanie
przestrzenne, utrzymano to świadomie
w Urzędzie Miasta. Jeżeli chodzi o nastawienie do planów zagospodarowania, to
jest takie, że co roku następuje zwiększenie
Miasta ma określone poglądy. Jeśli ktoś uzna,
że najlepszą działką dla budynku wysokiego
jest np. środek Placu Konstytucji, to zawsze
będziemy przeciw takiemu pomysłowi protestować.
Drugi przykład to Ściana Zachodnia,
co prawda nieskończona, ale w tej partii, w jakiej istnieje jest dla wielu najlepszym przykładem budownictwa wysokiego. Kiedy słyszę, że światowa sława architektury przyjeżdża do Warszawy, żeby promować inwestycję w istniejącym zespole
Ściany Zachodniej, to z tym trudno jest
mi się pogodzić. W takich przypadkach
będę polemizował z deweloperami, ponieważ pewne reguły powinny obowiązywać,
tak w Wiedniu jak w nieco zapóźnionej
w tym względzie Warszawie.
Buczek. Tym większa jest więc odpowiedzialność jego projektanta i dewelopera, jeżeli każdy
taki budynek jest wydarzeniem. Mam pytanie do przewodniczącego Czekalskiego, który
reprezentuje stołeczną legislaturę: Warszawa
ma dokumenty definiujące i politykę przestrzenną i strategię rozwoju. Czy obecne władze, które odziedziczyły je po swych poprzednikach, z nimi się utożsamiają?
pomysły stawiają nas w opozycji. To chociażby szukanie lokalizacji na nowe budynki w granicach już skończonych założeń, które mają określoną wartość, np.
Ściana Wschodnia.
Debata RNW
Paweł Czekalski
Warszawa jeszcze długo nie będzie takim
miastem, dlatego interesowałaby mnie odpowiedź na pytanie: co skłania do budowania tutaj wysokich budynków? Ile jeszcze
osób będzie chciało mieszkać w wysokich
budynkach, ile biur potrzebują kwatery
główne wielkich firm, które będą w takich
budynkach, bo z tej londyńskiej ankiety wynikało, że firmy średnie i nieduże raczej poszukują mniejszych obiektów?
Mehling. Nie zgadzam się z tym, ze
Warszawa jest jakimś trzeciorzędnym
miastem, ma bowiem szanse na to, by być
jednym z ważniejszych miast w Europie.
Pamiętam Wiedeń jako zupełnie zacofane miasto, 35 lat temu była tam obecna
historia, białe koniki, Mozart i nic więcej.
A teraz jest to miasto nowoczesne, są siedziby ONZ, OPEC, zapadają tam ważne
45
Janusz Lichocki
decyzje polityczne. A poza tym: deweloper ma prawo postawić sobie porządny budynek – pomnik! Ostatnio w Warszawie
żadnych takich ciekawych budynków nie
widziałem. A zapotrzebowanie było i zawsze będzie na lokalizacje takich obiektów w centrum.
Jest możliwość
by walczyć o to, by nasze
miasto coś znaczyło
w Europie. Nie zgadzam się
by Warszawa była skazana
na odległą pozycję.
Jeśli tylko dynamika
rozwoju, która istnieje
teraz w Polsce i system,
który panuje, pozwala na to
oraz są chętni, to samorząd
powinien to wykorzystywać
i odpowiednio sterować,
a nie stawiać tamę.
Chołdzyński. Są dwa główne wątki w naszej dyskusji. Jeden to wątek ekonomiczno-polityczny, a drugi dotyczy jakości
kulturowej miasta. Jeżeli chodzi o pierwszy wątek, odwołując się do dobrze mi
znanego Paryża, tam było podobnie jak
w Wiedniu: gdy powstał pierwszy budynek wysoki, to nic podobnego nie powstało przez kolejne 30 lat.
46
Teraz jednak miasta rywalizują o prymat
w rozwoju, zatem dlaczego Warszawa nie
ma robić tego samego i przyciągać do siebie deweloperów? Jest możliwość by walczyć o to, by nasze miasto coś znaczyło
w Europie. Nie zgadzam się, by Warszawa
była skazana na odległą pozycję. Jeśli tylko dynamika rozwoju, która istnieje teraz w Polsce i system, który panuje, pozwala na to oraz są chętni, to samorząd
powinien to wykorzystywać i odpowiednio sterować, a nie stawiać tamę. A więc
na pytanie, czy budować wysoko – należy odpowiedzieć – tak. Dzięki projektantom Ściany Zachodniej na zachód od ulicy Emilii Plater są budynki tworzące nową
wartość miejską. I powinno się znaleźć
miejsce właśnie wzdłuż ul. Emilii Plater
na dalsze budynki wysokie. Powinna istnieć współpraca samorządu z architektami przy dopracowywaniu omawianej tutaj analizy.
Ten dokument ma służyć jako rodzaj
drogowskazu dla twórców planów miejscowych. To, że nie ma planów miejscowych, to wielkie nieszczęście Warszawy,
bo forma współżycia społecznego wyraża
się w miastach poprzez plany miejscowe,
które samorządy sporządzają dla wspólnego dobra.
Zagórski. Na pytanie, dlaczego chcemy budować budynek wysokościowy
w Warszawie, odpowiedź jest prosta –
dla zysku. Żaden deweloper nie robi tego
z pobudek charytatywnych. Mogą wchodzić tutaj oczywiście w grę wątki poboczne, np. żeby pozostawić po sobie jakiś architektoniczny pomnik. Myślę jednak, że
Piotr Krawczyński
nikt za kilkadziesiąt milionów euro nie będzie robił tylko pomnika.
Natomiast, rozważając stronę podażową
i popytową: będzie taka sytuacja, że budynki wysokościowe wybudują jedynie ci
deweloperzy, którzy mają naprawdę szerokie zaplecze finansowe, których stać na to,
by nie spanikować przy tak dużym projekcie i którzy patrzą długoterminowo. Jeśli
mówimy o budynkach o wysokości powyżej 200-300 m, to siłą rzeczy mają one powyżej 100 tys. mkw. powierzchni do wynajmu. Są to jak na Warszawę olbrzymie
projekty, które mogą wstrząsnąć rynkiem.
Buczek. Czy więc w zarysowanej sytuacji
polityka wysokościowa powinna być budowana tylko na rejestracji efemerycznego zjawiska, czy być bardziej aktywna? Czy nie należy
ustalić polityki lokalizacji budynków wysokościowych w Warszawie bardziej restrykcyjnie,
biorąc pod uwagę potrzeby rynku ?
Zagórski. Sami deweloperzy zostaną
zweryfikowani przez rynek. Jeśli chcą budować wysokościowce, to należy im to
umożliwić.
Buczek. Jeśli miasto ustali politykę lokalizacji wysokościowców, to podejmie tym samym pewne istotne zobowiązania z wielu sfer, przede wszystkim infrastrukturalnej, transportowej, także środowiskowej.
Jeśli takich budynków powstanie 7 a nie
70, to odpowiedź miasta będzie ograniczona, bardziej skoncentrowana i pragmatyczna. Jeżeli miasto poważnie potraktuje zgłoszenia wczesnej fazy, które są może nierealne, to koszty takiego zobowiązania będą
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Grzegorz Walkiewicz
olbrzymie i niepotrzebne. A z punktu widzenia ładu przestrzennego nie uzyskamy
efektu skupionego city, tylko rozproszonego
miasta, gdzie każdy buduje jak chce.
Zagórski. Nie powiedziałem, że należy
budować budynki wysokościowe, gdzie się
chce. W mieście powinien być pewien ład.
Deweloperzy też chcą wiedzieć, co gdzie
możemy zbudować.
Szaroszyk. To, czym rządzi rynek należy traktować na zasadzie elastycznego reagowania na bieżąco. Nie ma możliwości
przewidzenia, ile budynków w danym rejonie zbudować, jak ze sobą komponują
itp. Jeśli chodzi o kwestie wieżowców, to
deweloperzy biorą na siebie wielkie ryzyko, by tak drogie budynki budować.
Czy miasto i my jako specjaliści od ładu
przestrzennego mamy się z nich cieszyć
czy nie?
Pytanie takie do tej pory nie padło.
Budynki takie mają swoje wady. Są one
w stosunku do mniejszych bardziej kosztowne i w większym stopniu oddziałują
negatywnie na środowisko. Mają jednak
liczne zalety. Lokalizują i podtrzymują
istnienie centrum miasta.
Jeśli chodzi o infrastrukturę i transport,
to od momentu, od kiedy dostawcy mediów stali się przedsiębiorcami prywatnymi, ten problem powoli przestaje istnieć. Dostawcy aktywnie modyfikują plany, aby dać tyle ciepła, wody etc. w danym
miejscu, ile potrzeba.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Jarosław Zagórski
To co musi być w rękach miasta, czyli
transport miejski i komunikacja, zawsze
następuje z pewnym opóźnieniem, co
jest nieuniknione. Warszawa nie ma co
pytać, czy będzie szła w kierunku amerykańskiego budownictwa wysokościowego, bo już tam idzie.
Zach. Deweloperzy, zwłaszcza ci poważni, analizują w jaki budynek chcą zainwestować – czy ma to być budynek biurowy,
czy apartamentowiec. Są różne opcje i pieniędzy nie wyrzucą oni w błoto, bowiem
inwestycję poprzedzi szczegółowa analiza.
Trzeba jednak brać pod uwagę i to, że jest
dużo deweloperów, którzy chcą zaistnieć
i zrobią to za wszelką cenę.
Lichocki. Realizacja inwestycji biurowych ma się nijak do realizacji inwestycji infrastrukturalnych. Budujemy przez
3-5 lat, potem będziemy mieli kryzys, po
którym znowu będziemy budować wieżowce, a linię metra buduje się 10-20 lat.
Te dwie rzeczy nie są ze sobą spójne.
Mehmling. Miasto buduje infrastrukturę. Deweloper nie będzie szedł na zielone pole, jeśli ma w centrum dobry dojazd.
Z drugiej strony miasto powinno się też
dopasować. Jak wydaje się warunki zabudowy, to trzeba się też dostosować do tego
z infrastrukturą, czy to jest osiedle mieszkaniowe czy budynek wysoki.
Olejnik. Kiedy jest plan, nie oznacza
to wcale, że infrastruktura zostanie zrealizowana. Pytanie jest inne – kto będzie pierwszy, czy my z inwestycją, czy
miasto z infrastrukturą. Niestety pierwsi
Julia Olejnik
Debata RNW
Debata RNW
Piotr Szaroszyk i Jakub Wacławek
będziemy my i jest to przykre nie tylko
dla nas, ale także dla miasta.
Buczek. Podstawowe pytanie naszej debaty brzmiało – jeśli wysoko, to gdzie
i jak? Istnieje bowiem zgoda co do tego, że
w Warszawie powinno budować się wysoko. Są też preferencje do koncentracji wysokiej zabudowy. Gdzie więc ją koncentrować, jakie tej koncentracji mogą towarzyszyć problemy?
Deweloperzy,
zwłaszcza ci poważni,
analizują, w jaki budynek
chcą zainwestować
– czy ma to być
budynek biurowy, czy
apartamentowiec.
Są różne opcje i pieniędzy
nie wyrzucą oni w błoto,
bowiem inwestycję
poprzedzi szczegółowa
analiza.
Chołdzyński. Jakby nie było problemów, to by nie było inżynierów i architektów. Są problemy, więc trzeba na
nie odpowiedzieć. Nie należy z pewnością kopiować wzorców światowych. Jest
sprawą architektów i urbanistów, by powiedzieli gdzie i jak w Warszawie budować wysoko.
47
Szaroszyk & Rycerski Architekci
Debata RNW
Budynek wielorodzinny przy ul. Powsińskiej
Prof. Sławomir Gzell i prof. Jerzy Skrzypczak
Olejnik. Zgadzam się z tym, że Warszawa
zasługuje na swoją koncepcję zabudowy
wysokościowej. Jest jednak pytanie, czy
pójdziemy w kierunku tej centralizacji,
jaką teraz obserwujemy, czy może będziemy brać pod uwagę koncepcję wyrzucenia wysokich budynków poza ścisłe centrum.
Istnieje wątpliwość, czy ta centralizacja nam służy. Tworzy ona co prawda
wizerunek nowoczesnego miasta, które się bardzo intensywnie rozwija, ale
nie mam pewności, czy miasto tak końca scentralizowane będzie przyciągać ludzi. Oczywiście najbardziej interesuje nas
zysk. W budynkach mieszkaniowych jakość życia poza budynkiem świadczy tak
naprawdę o jego wartości, a więc jakość
będzie wyznacznikiem zysku.
Wyszyński. Władze miasta winny mieć
na uwadze proces historyczny i naturalny – myśleć w dużo dalszej perspektywie.
Dziś realizowane są plany sprzed kilkudziesięciu lat. Należy wyznaczać mosty,
przyszłe arterie, trasy metra, a nie patrzeć
tylko na trend dzisiejszy. Trendy na rynku nieruchomości są bowiem krótkoterminowe.
Miasto powinno patrzeć na trendy długoterminowe, stąd powinno dostrzec np.
to, że w miejscu gdzie zderzają się „płyty tektoniczne” Woli i Śródmieścia,
48
następuje wypiętrzenie i powstają tam swoiste Himalaje. Władze powinny to zauważyć i na to odpowiedzieć. Powinny przygotować stosownie do tego infrastrukturę. To
nie tylko drogi i metro, ale też wydzielenie
stref, gdzie mają powstać parki, gdzie stanąć mają budynki publiczne odpowiadające potrzebom kulturalnym. Popatrzmy jak
w rejonie Towarowej wygląda infrastruktura społeczna i kulturalna – zero!
Szaroszyk. Wieżowce to świadectwo
rozwoju miasta, którego nie można odrzucać. Oczywistą zaś i bezpieczną zasadą
jest to, żeby one powstawały w centrum.
Są jednak także miejsca postrzegane jako
nieoczywiste i one mogą nieść ze sobą
jakieś wartości dodatkowe, np. w przypadku lokalizacji na nich landmark building. Miasto powinno być na takie sytuacje otwarte, ale decyzje powinna wyprzedzać publiczna dyskusja.
Wacławek. Władze miasta dostrzegają już problem ilości wysokościowców.
Jeżeli bowiem landmarków stanie 15
obok siebie, to nie będą już landmarki,
ale chaos. Sam fakt, że zrobi się taką analizę, odbieram jako rzecz bardzo pozytywną. Są miejsca w Warszawie, które musimy chronić.
Nie ma więc zgody na takie pomysły,
aby na miejscu kina Relax czy domu towarowego Sezam, a więc w granicach
całościowo zaprojektowanej i zrealizowanej Ściany Wschodniej stawiać budynki o wysokości 250 m.
Skrzypczak. Uważam, że w Warszawie
budynki wysokie winny tworzyć układy
pasmowe wynikające z naturalnego rozwoju miasta i jego historii. Pierwsze pasmo to ulica Marszałkowska. Drugie to
Al. Jana Pawła II, a trzecie pasmo to ulica
Towarowa. Debata o budynkach wysokościowych musi odbywać się przy większej
inicjatywie władz miejskich. Zabudowa
wysokościowa musi się rozwijać, a władze miasta powinny w jakiś sposób tworzyć ramy dla tego rozwoju. Na przykład
na Woli aktywność planistyczna powinna
być większa, są to bowiem tereny poprzemysłowe, które wymagają pewnych przekształceń zanim będzie można tam tworzyć tkankę miejską, której fragmentem
będą wieżowce.
Gzell. Wołanie o wskazywanie rejonów preferowanych do realizacji wysokościowców powtarza się w naszej debacie.
Oczekiwana jest większa aktywność władz
miasta w określaniu zasad lokalizowania
budynków wysokich, bo jest na nie zgoda, ale przy określeniu reguł dla wszystkich zainteresowanych. Przede wszystkim
niech władze Warszawy zrobią to, co robią
władze innych miast – sformułują jak najszybciej czytelną dla wszystkich politykę
przestrzenną. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Dom jednorodzinny na osiedlu Marina
Apartamenty Królewskie przy ul. Kostki Potockiego
Pracownia: ul. Wiolinowa 2A, 02-785 Warszawa, tel./fax 22 644-21-99, e-mail [email protected], www.szaroszyk.com.pl
Komentarze ■ Debata RNW
Stefan Kuryłowicz
APA Kuryłowicz
Po pierwsze – infrastruktura. Władze
Warszawy deklarują poparcie dla inwestycji
o takim charakterze. Jest to zjawisko pozytywne. Świadczy o ich ambicjach stworzenia ze stolicy metropolii, oraz braku bezpodstawnych obaw.
Plany, plany i jeszcze raz plany
Architekci i deweloperzy doceniają dobre chęci władz stolicy. Ale jednocześnie wypominają włodarzom braki
w strukturze administracyjnej oraz zbyt małą ilość planów miejscowych
Drugim zaś mogłoby być maksymalne
przeciąganie w czasie wydawania decyzji.
To ostatnie mogłoby skutecznie zahamować realizację takich inwestycji.
Krzysztof Ismonowicz
Stowarzyszenie Forum Rozwoju
Warszawy
Brak spójnej wizji rozwoju miasta.
Obecna liczba inwestorów zamierzających realizować budynki wysokie przerasta włodarzy naszego miasta. Do Ratusza
spływa ogromna ilość wniosków o wydanie warunków zabudowy. Przy obecnym zapleczu administracyjnym i braku
uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, wytworzył się klimat niepewności i oczekiwania. Najgorszym efektem tego stanu rzeczy mogą być dwa skrajne rozwiązania.
Pierwsze to wydawanie zgody na wszystkie zaproponowane budynki wysokie.
50
Największym problemem przy realizacji budynków wysokich jest brak spójnej
koncepcji, polityki wysokościowej miasta.
Wizji, która znalazła by odzwierciedlenie
w terenie miasta pokrytym uchwalonymi
miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Inwestor przymierzając się do swojej inwestycji musi uzyskać
wpierw decyzję o warunkach zabudowy.
W wielu przypadkach ma ona charakter
sondy: co miasto pozwoli wybudować na
danej działce? Zdarza się, że do Ratusza od
jednego inwestora wpływa kilka wniosków
o warunki zabudowy dla jednej działki.
Konieczność uzyskania decyzji o warunkach wydłuża ewentualny proces inwestycyjny, bądź go skutecznie hamuje.
Opracowania na których opiera się miasto przy wydawaniu zgody na lokalizację
budynków wysokościowych nie są spójne,
a przede wszystkim nie są jawne dla przeciętnego Inwestora.
Janusz Lichocki
Prezes
Epstein
Potrzebna grupa nacisku. Debata
była bardzo ciekawą formą podzielenia
się doświadczeniami pomiędzy firmami,
ale dużym rozczarowaniem było nie pojawienie się przedstawicieli miasta. Wszyscy
sobie zdają sprawę z problemu, ale rozwiązanie tego leży tylko po stronie miasta. Należałoby stworzyć grupę lobbingową złożoną z firm architektonicznych i deweloperskich, która wywierałaby nacisk na
władze miasta. Sprawa ta powinna być lepiej nagłośniona w mediach, tak żeby wywrzeć jak największy nacisk na osoby sprawujące władze.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Te deklaracje dobrej woli nie przekładają się
niestety na działania administracji samorządowej i służb planistycznych. Brak jest
planów miejscowych szczególnie tych dotyczących obszaru śródmieścia. Procedura
wydawania decyzji administracyjnych
o Warunkach Technicznych Zabudowy
jest boleśnie bolesna i nieprzejrzysta. W dodatku opracowania mające określić rejony,
w których inwestycje tego gatunku powstawać mogą, mają charakter inwentaryzacji zgłoszonych zamierzeń inwestorskich,
nie zaś świadomej polityki przestrzennej.
Najsłabszym elementem tej układanki jest
infrastruktura miejska, a właściwie jej brak.
Zakładając optymistycznie, że w perspektywie kilku lat zrealizowany zostanie każdy ze zgłoszonych wieżowców może okazać się, iż dotrzeć do nich będzie można jedynie rowerem, a z braku właściwego zasilania pozostanie nam ekologiczne oświetlanie świecami i powrót do lamp naftowych.
Proces inwestycyjny takich budynków najbardziej utrudnia i wstrzymuje brak dokumentów planistycznych, które pozwoliłyby
jeszcze przed zakupem terenu w sposób jednoznaczny określić faktyczną możliwą skalę inwestycji. W rezultacie ich braku, każdy
z inwestujących zmuszony jest we własnym
zakresie wykonywać opracowania studialne. Nie mając pewności czy otrzymają aprobatę dla swoich planów, w postaci prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy,
zmuszeni są do inwestowania ogromnych
pieniędzy tak naprawdę w ciemno.
W całym procesie projektowania i przygotowania inwestycji elementami krytycznymi
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
są niewydolność struktur administracyjnych, przedłużające się w nieskończoność terminy uzgodnień, zmienność decyzji urzędniczych oraz świadomość pełnego braku odpowiedzialności za decyzje złe
lub głupie. W efekcie, gdy klient pyta mnie
o czas potrzebny do zrealizowaniu etapu
projektowego, jestem w stanie podać mu
czas narysowania projektu. Jednak nawet
po 35 latach praktyki próba przewidzenia
terminu uzyskania finalnych decyzji administracyjnych, w tym pozwolenia na budowę, jest wróżeniem z fusów.
Przykładem braku efektywności jest historia planów zabudowy Placu defilad.
Osobiście nie jestem zwolennikiem żadnego z proponowanych sposobów jego
zagospodarowania. Każda z upublicznionych razi moim zdaniem schematyzmem.
Próbujemy w ramach działalności dydaktycznej Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej włączyć w tą dyskusję
młodsze pokolenie architektów – naszych
studentów. Daliśmy im za zadanie wymyślenie koncepcji zabudowy zachodniej pierzei
Alej Jerozolimskich. Liczę na to, iż architekci najmłodszego pokolenia, otwarci na
świat i bez kompleksów oraz narzucanych
odgórnie ograniczeń, potrafią zaproponować bardziej odważna i ciekawą wizję tego
fragmentu miasta.
Jesteśmy obecnie zaangażowani w projektowanie kilku budynków, które można określić jako współczesne budynki wieżowe. Najbliższe realizacji są dwie wieże kompleksu biurowego Silesia Towers
w Katowicach przygotowywane na zlecenie firmy Trigranit. Wyższa z nich będzie
miała wysokość 140 m.
Oczekujemy obecnie na pozwolenie na budowę i liczymy na możliwość jej rozpoczęcia do Września tego roku. Rozpoczęła się
już budowa najbardziej krzywej z prostych
wież, czyli apartamentowca Prosta Tower
projektowanego przez nas na zlecenie firmy Marvipol. Oprócz tego, w Warszawie
czekamy na decyzje o warunkach zabudowy dla dwóch budynków, z których jeden będzie miał przeznaczenie mieszkalne
a drugi biurowe. Według intencji naszych
i dewelopera będą one miały odpowiednio
200 i 240m. Ponadto jesteśmy na etapie
prac studialnych dla dwóch innych inwestycji o wysokości większej niż 200 m w rejonie ścisłego centrum Warszawy.
Dawid Zach
Prezes
Atlas Estates
Potrzeba jednoznacznych zasad.
Obserwowany w ostatnich latach boom na
rynku nieruchomości wymuszał potrzebę
podejmowania szybkich i jednoznacznych
decyzji. O ile deweloperzy gotowi są realizować projekty zmieniające krajobraz stolicy, o tyle procedury administracyjne skutecznie je wstrzymują. Liczymy na to, że
wejście rynku nieruchomości w fazę stabilizacji już wkrótce zaowocuje określeniem
jednoznacznych zasad gry obejmujących
również budowę wysokościowców.
Największym problem w realizacji wysokościowców w stolicy jest brak jednoznacznych decyzji, w którym kierunku będzie
rozwijać się architektura miasta. Aktualnie
w trakcie realizacji są tylko wieże apartamentowe Platinum Towers oraz Złota 44.
Pozostałych 50 projektów nadal oczekuje
na decyzje Urzędu Miasta.
Aktualnie, działania grupy Atlas Estates
skupiają się wokół realizacji inwestycji
Platinum Towers – pierwszych wież apartamentowych w Warszawie. Mamy nadzieję, że w najbliższych miesiącach pojawią się
jednoznaczne przepisy określające, jakiego
rodzaju budynki będzie można budować
w stolicy. Nie wykluczamy realizacji kolejnych tego typu projektów, co więcej mamy
nadzieję, że realizację jednego z nich rozpoczniemy już w przyszłym roku.
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Debata RNW ■ Komentarze
51
Debata RNW ■ Komentarze
Jarosław Zagórski
Director Ghelamco Poland
Commercial & Business Development
Andrzej Wyszyński
architekt
MWH Architekci
Piotr Szaroszyk
architekt
Szaroszyk & Rycerski Architekci
Uzupełnić portfolio. Niewątpliwie nigdy wcześniej w Warszawie tak wielu inwestorów nie deklarowało chęci budowy
wysokościowców jak obecnie.
Powstrzymać protesty. Władze Warszawy deklarują gotowość współpracy
i przygotowują się do niej. Najlepszym dowodem jest przedstawiona analiza (dla lokalizacji budynków wysokich). Lecz jednocześnie to „kompleksowe podejście do
tematu” hamuje proces wydawania pojedynczych decyzji o warunkach zabudowy.
Kłopoty w trzech obszarach. Czy władze Warszawy są przygotowane do współpracy z deweloperami realizującymi nietypowe (pod względem architektonicznym
i technologicznym) inwestycje typu drapacze chmur? Władze stolicy są przygotowane mentalnie do takich inwestycji lepiej niż
można by się spodziewać. Przede wszystkim
W mieście złożone są wystąpienia o warunki zabudowy dla kilkunastu wysokich
budynków, w tym także dla naszej wieży – Warsaw Spire. Sytuacja ta wymaga
wzmożonej pracy ze strony urzędników,
ale zdecydowanie należy przyznać, że miasto przychylnie patrzy na pomysły inwestorów. Władze Warszawy z dużą otwartością podchodzą do tego rodzaju inwestycji
i starają się pomagać deweloperom.
Głównym problemem branży, który
dotyczy wszystkich inwestycji, nie tylko wysokich budynków jest brak planów zagospodarowania terenu. W chwili obecnej niecałe 20 proc. powierzchni
Warszawy ma przyjęte miejscowe plany
zagospodarowania.
Druga kwestia to nieuregulowane sprawy
własnościowe terenów i działek – szczególnie w centrum miasta, a także inne zagadnienia prawne, które zwalniają proces
udostępnienia terenów pod inwestycje.
Ghelamco planuje tego typu inwestycje.
W tej chwili projekty te znajdują się jednak w we wstępnej fazie. Nie chcemy więc
podawać szczegółów ich lokalizacji czy
specyfikacji. Projekty wysokościowe nie
staną się jednak głównym filarem działalności Ghelamco.
Tego rodzaju inwestycje mają być dopełnieniem naszego portfolio, projektami
wizerunkowymi, pozwalającymi naszej
firmie jeszcze silniej wpisywać się w krajobrazy i plany zagospodarowania polskich miast.
52
Liczba urzędników rozpatrujących wnioski o wydanie
decyzji o wzizt jest niewystarczająca, co potwierdza sam
urząd. Źródłem długotrwałości procesów decyzyjnych
władz miasta może być zwykły ludzki strach przed
popełnieniem błędu.
Zakładając że w oparciu o przygotowaną analizę zostaną określone zasady dla wydawania decyzji WZ (określony obszar, limity
wysokości, wskaźniki, itp...) to „ruszy lawina” 40 wniosków, które czekają w Urzędzie
Miasta. Może się okazać że przerośnie to
możliwości (kadrowe) Biura Architektury
i Planowania Przestrzennego.
Już dziś urzędnicy narzekają że są przeciążeni pracą! Największym problemem przy
tego typu inwestycjach są skomplikowane procedury administracyjne i przesadna drobiazgowość wymagań natury formalnej. Powodowane jest to narastającą
falą protestów składanych przeciw decyzjom administracyjnym, pod byle pretekstem, przez sąsiadów i różne organizacje.
Często uzurpują sobie one prawo do bycia
stroną w tych postępowaniach. Powstaje
szczególnego rodzaju „kazuistyka” – jeśli
coś było powodem uchylenia jakieś decyzji, to staje się wymaganiem dla inwestorów występujących z kolejnym wnioskiem.
Jest to praktyka rozbudowująca i wydłużająca niepotrzebnie cały proces.
lokalni politycy zdają się mieć wolę nie blokowania, a nawet popierania tego kierunku
rozwoju. Merytorycznie przygotowane nie
są. Miastu brak administracyjnej skuteczności. Sprawy ciągną się jak zawsze, procedury
są niejasne bądź nieskuteczne. Nie udaje się
we właściwym stopniu zagospodarować pojawiającego się zainteresowania naszym miastem wielkich inwestorów. Przyczyn problemów związanych z realizację nowych projektów inwestycyjnych można upatrywać przynajmniej w 3 obszarach. Po pierwsze, prawie całkowicie brak planów miejscowych
zagospodarowania przestrzennego, a obecnie funkcjonująca procedura decyzji o warunkach zabudowy źle działa w przypadku
obiektów mających wybijać się z otoczenia.
Po drugie liczba urzędników rozpatrujących
wnioski o wydanie decyzji o wzizt jest niewystarczająca, co potwierdza sam urząd. Na
koniec warto również wspomnieć o długotrwałości procesów decyzyjnych władz miasta, której źródłem może być zwykły ludzki
strach przed popełnieniem błędu. ■
Opr. red.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
APA KURYŁOWICZ & ASSOCIATES DESIGN STUDIO
STADION NARODOWY
FOCUS - OFFICE BUILDING
NAGRODY:
WYBRANI KLIENCI / SELECTED CLIENTS:
Nagroda Roku SARP - Nominacja siedziby firmy AVON, Nagroda Roku
SARP - Nominacja siedziby PLL LOT, Nagroda Roku SARP za budynek
A4 w osiedlu Eko-Park, Nagroda SARP - Polski Cement za budynek Królewska, Nagroda SARP-Polski Cement za budynek Reprograf, Nagroda
Ulubieniec Warszawy - dla budynku Królewska, Wyróżnienie w konkursie Nagrody REFE za budynek A4 w osiedlu Eko-Park, Budowa Roku
- nagroda za realizację siedziby PLL LOT, 2001 Budowa Roku - Nagroda
dla wykonawcy budynku FOCUS, Nagroda Ministra Infrastruktury Nagroda Roku SARP - Wyróżnienie za budynek Focus, Nagroda SARP-Polski Cement - wyróżnienie za budynek Focus, Dwukrotna nominacja do
nagrody Miesa van Der Rohe za Osiedle Eko Park.
Stefan Kuryłowicz jest laureatem nagrody Honorowej SARP 2003.
Trigranit Corporation, Lubasa, LOT Polish Airlines, Menolly Homes, Fadesa
Prokom, GTC Global Trade Center, Eko Park S.A, PZU S.A, Pekao S.A, Pirelli
Pekao Real Estate, BB Investment, Avon, Castorama Polska, Ford Polska S.A.,
Emi- Pomaton, Fuji Film Polska, Wolf Immoblien, Verity Development.
AWARDS:
SARP’s Award of the Year – Nomination of the AVON Company Headquarters, SARP’s Award of the Year – Nomination of PLL LOT Headquarters,
SARP’s Award of the Year for the A4 building in the Eko-Park Housing
Estate, SARP’s Polish Cement Award for the Reprograf building, the
Warsaw’s Favourite Award for the Królewska building, Reward in the
REFE Award Competition for the A4 builung in the Eko-Park Housing Estate, Building of the Year – award for PLL LOT Headquarters.
2001 Building of the Year – award for the Focus Building contractor,
Award granted by the Minister of Infrastructure, SARP’s Award of the Year
– Reward for the Focus Building contractor, SARP’s Award – the Polish
Cement – reward for the Focus Building.
Twice, a nomination for the Mies van Der Rohe Award for the Eko Park Housing
Estate. Stefan Kuryłowicz is the winner of the SARP 2003 Honourable Reward.
KRÓLEWSKA - OFFICE BUILDING
NAUTILUS - OFFICE BUILDING
PRACOWNIA:
Autorska Pracownia Architektury Kurylowicz & Associates Sp. z o.o. zostala formalnie zarejestrowana w 1990 roku. i jest kontynuatorka niezaleznej pracowni architektonicznej dzialajacej od 1983 roku w strukturze Panstwowe Przedsiebiorstwo
Autorskie Pracownie Architektury. W ciagu niespelna dwudziestu lat dzialalnosci
Pracownia zdobywala nagrody w konkursach krajowych i miedzynarodowych, a takze wyspecjalizowala sie w projektowaniu obiektów duzej skali - jak budynki biurowe, obiekty przemyslowe czy centra dystrybucyjne. Podstawowa dewiza firmy jest
swiadome dazenie do wysokiej jakosci architektonicznej i technicznej budynku oraz
ukonczenia realizacji w uzgodnionym terminie i w ramach ustalonego budzetu.
STUDIO:
Autorska Pracownia Architektury Kurylowicz & Associates Sp. z o.o. (APA KA) was
registered in 1990 and is a continuation of the independent architectural studio
which had been operating since 1983 within the structure of the Architectural
Studios - National Company. APA Kurylowicz & Associates carries out the full range
of work within the scope of investment and urban planning, interior design and
fittings, completion of formal arrangements, and also technical supervision of the
construction, as well as administering the conditions of the contract between the
Investor and the General Contractor. The Company’s main motto is to regard each
entrusted task as a challenge and not just a simple necessity, and to consciously
strive for high architectural and technical quality of the buildings and to finish the
project realization by the fixed deadline and within the fixed budget.
NASZE BIURA / OUR OFFICES
03-908 WARSZAWA, UL. BEREZYNSKA 25
TEL. (+48 22) 616 37 98, FAX. (+48 22) 616 37 99
E-MAIL: [email protected]
50-106 WROCŁAW, UL. RYNEK 7
TEL. (+48 71) 344 20 42, FAX. (+48 71) 344 20 43
WWW.APAKA.COM.PL
MARINA MOKOTÓW - RESIDENTIAL COMPLEX
EKO-PARK - RESIDENTIAL COMPLEX
APAKA WARSAW OFFICE
07_07.qxd
2007-07-17
03:18
Page 53
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
T E K S T
S P O N S O R O W A N Y
Studio projektowe „Piotr Majewski
MWH Architekci” jest obecne na rynku
obs³ugi budownictwa od samego pocz¹tku zmian lat 80. i 90. XX wieku.
Jest jednym z pierwszych prywatnych biur projektowych dzia³aj¹cych na rynku warszawskim
Firma jest bezpoœrednim spadkobierc¹ powsta³ej w roku 1990 spó³ki „Majewski, Wyszyñski Architekci”, do
której w roku 1995 do³¹czy³ trzeci partner i przyjê³a nazwê „Majewski, Wyszyñski, Hermanowicz - Architekci”
(MWH Architekci).
Za³o¿yciele spó³ki dzia³ali wspólnie przy rozmaitych projektach ju¿ od roku 1980.
„Piotr Majewski MWH Architekci” jest pracowni¹ autorsk¹ tworz¹c¹ indywidualne, niepowtarzalne projekty. Wed³ug naszej filozofii najlepsze rezultaty
w projektowaniu mo¿na osi¹gn¹æ poprzez dog³êbn¹ analizê miejsca i otoczenia przysz³ej inwestycji oraz œcis³¹ wspó³pracê z inwestorem. W³aœnie ta
wspó³praca i chêæ tworzenia architektury niekonwencjonalnej, osobistej, daje klientom PM MWH mo¿liwoœæ uzyskania niepowtarzalnego, w³asnego
charakteru projektowanych dla nich obiektów.
Standardem jest praca z bud¿etem, szukanie optymalizacji nak³adów niezbêdnych do osi¹gniêcia zamierzonych efektów przestrzennych. Poszukujemy
wspó³czesnych form, staramy siê czerpaæ miêdzy innymi z najlepszych osi¹gniêæ polskiego i œwiatowego modernizmu.
Stosujemy nowoczesne, sprawdzone i wykonalne rozwi¹zania techniczne.
Wspó³pracujemy na sta³e z doœwiadczonymi, znacz¹cymi biurami bran¿owymi, konstrukcyjnymi, instalacyjnymi, drogowymi, kontroli kosztów i innymi.
Mamy bogate doœwiadczenie w pracy z inwestorami zastêpczymi, zarówno w systemie „project management” jak i Generalnego Wykonawcy.
Wykonujemy projekty domów i zespo³ów mieszkaniowych, budynków biurowych i us³ugowych. Bardzo czêsto projekty poprzedza faza studium
programowo - przestrzennego ch³onnoœci terenu, umo¿liwiaj¹ca klientowi podjêcie w³aœciwej decyzji dotycz¹cej planowanej inwestycji. W czêœci naszych
projektów dzia³ania czysto architektoniczne poszerzamy o projekty wykoñczenia wnêtrz.
Czêœæ naszych projektów zosta³a uhonorowana rozmaitymi nagrodami i wyró¿nieniami. Mamy w dorobku
miêdzy innymi takie budynki biurowe jak: Warsaw Trade Tower (jak dot¹d najwy¿szy biurowiec w kraju),
Raiffeisen Center czy Stratos w Warszawie. Wœród obiektów
mieszkaniowych mo¿emy pochwaliæ siê budynkami:
Rezydencja Pod Or³em, zespo³ Platinum Towers, osiedle
Apartamenty Impresja w Warszawie, budynek przy Ruegener
Str w Berlinie, osiedle Morena w Gdañsku. Zaprojektowaliœmy
tak¿e centrum handlowo-us³ugowe - galeriê Centralpark
w Gdañsku. Projektujemy tak¿e odbudowy i przebudowy
budynków zabytkowych.
Do grona naszych - mamy nadziejê - zadowolonych klientów
mo¿emy zaliczyæ miêdzy innymi Hines Polska, Hossa, Daewoo
Corporation, ECO Inwestycje, Apollo Rida, Centrum
Grzybowska, Puma Polska, Osiedle M³odych, a tak¿e wielu
Piotr Majewski
inwestorów indywidualnych.
tel. +48 22 869 90 36;
fax: +48 22 869 57 25
56
ul. Dziennikarska 4/1;
[email protected],
01-605 Warszawa
[email protected]

rnw 53
■ www.rnw.pl
www.rnw.pl
06 | 2008
Residential market
będzie z niej jednak korzystał. Dlaczego?
Bowiem wśród wyznaczników formalnych
mieszkań typu penthouse jest świadoma
izolacja od innych mieszkańców, zwiększone poczucie bezpieczeństwa i większa prywatność. Wszystko to pozwala zaś
osiągnać między innymi prywatna winda, pozostająca do dyspozycji właściciela
penthouse’a. To już prawdziwy wyznacznik luksusu.
Do Nowego Jorku i Londynu daleko…. I to nie tylko pod względem geograficznym. Pierwsze penthouse’y powstawały właśnie w USA i Wielkiej Brytanii,
zaś w stolicach tych państw znalazły swoje
najbardziej imponujące realizacje. Niestety
polskim penthouse’om daleko do ich ekskluzywnych oryginałów. Nie zawsze jednak zbliżenie się do wygórowanego ideału
jest możliwe do wykonania. Zwraca na to
uwagę Michał Witkowski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates. Mówi on,
że mieszkania typu penthouse znajdujące
się w ofercie polskich deweloperów nadal
różnią się ceną oraz powierzchnią, w porównaniu do lokali oferowanych w Stanach
Zjednoczonych lub w Wielkiej Brytanii.
Witkowski jest zdania, że w Polsce nadal byłoby trudno znaleźć amatorów gotowych kupić mieszkanie o powierzchni blisko dwóch tysięcy metrów za cenę
przekraczającą 150 milionów dolarów.
Dodatkowym atutem najlepszych penthouse’ów jest piękny widok na rzekę lub
jezioro znajdujące się w danym mieście, co
w Warszawie nadal jest trudne do wykonania – podsumowuje swą wypowiedź przedstawiciel Atlas Estates. Wydaje się jednak,
że globalne ceny wydają się zrównywać
Zamieszkać między ziemią a niebem
To live between
the earth and the sky
Penthouse’y stanowią na polskim rynku nieruchomości ciągle jeszcze novum. Liczba osób mogących sobie pozwolić na ich
kupno jest ograniczona, do realiów londyńskich czy nowojorskich wiele im jeszcze brakuje, a tymczasem owe ekskluzywne
mieszkania sprzedają się na pniu. Tak przynajmniej mówią deweloperzy…
Penthouses are still a novelty in the Polish real estate market.The number of persons
who can afford them is limited and we are far from the situation in London or New
York, but Polish penthouses are sold standing. At least that’s what developers say…
Mariusz Kalata
RNW
Penthouse – czyli co? Wypadałoby zacząć od tego, czym w ogóle jest penthouse.
Jest to bowiem pojęcie nieprecyzyjne, niełatwe do zdefiniowania, a w realiach polskich często nadużywane. Wbrew pozorom nie wystarczy duży metraż i szeroki
taras, aby mieszkanie można było określić tym zaszczytnym mianem. Co ciekawe, cechy penthouse’a są zupełnie inaczej
rozumiane już przez samych inwestorów.
Oddajmy im głos, a różnice staną się łatwo zauważalne. W rozumieniu Moshe’go
Eytama, general managera inwestycji
58
Wilanów One, penthouse to elegancki
i luksusowy apartament, który ulokowany jest w najwyższej kondygnacji budynku i w związku z tym zapewnia wspaniały widok. Czy to jednak wyczerpuje
to pojemne pojęcie? Ależ skąd! O wiele bardziej szczegółowy opis cech, jakie
powinno spełniać mieszkanie, by można
je było nazwać penthousem, przynoszą
słowa Yael Rotschild, prokurenta firmy
Mill-Yon. W jej opinii penthouse’y to
duże mieszkania o powierzchni min.
100 m kw, w których powinny się znaleźć następujące pomieszczenia: kuchnia, salon (lub salon połączony z kuchnią), główna sypialnia z prywatnym wejściem do łazienki i garderoby, gabinet
(lub też pokój gościnny czy druga sypialnia), łazienka, pralnia lub pomieszczenie gospodarcze oraz osobna łazienka do każdej kolejnej sypialni.. I tutaj definicja penthouse’a nie jest jednak jeszcze wyczerpana. Osobną kwestią są usługi świadczone mieszkańcom. Consierge
czy pokojówka to już nie hollywoodzkie
rojenia, ale często rzeczywistość.
Dyskrecja i własna winda. Jednym
z najwazniejszych walorów penthouse’a
jest dyskrecja i swoboda oferowana jego
mieszkańcom. Nic w tym dziwnego, że
klient wydając kilka (niekiedy kilkanaście)
milionów złotych, spodziewa się już najwyższych poziomów luksusu. Wspomina
o tym Agnieszka Krzywicka, dyrektor
ds. marketingu w firmie Robyg S.A, która uważa, że w przypadku penthouse’ów
szczególny nacisk połozyć należy m.in. na
zapewnienie mieszkańcom możliwie maksymalnego poziomu niezależności i dyskrecji, na ile tylko pozwalają warunki budownictwa wielorodzinnego.
Ponieważ penthouse’y zasadniczo powinno być ulokowane na dachach budynków,
rzeczą zupełnie naturalną jest fakt, że taki
apartamentowiec będzie posiadał windę.
Właściciel prawdziwego penthouse’a nie
06 | 2008
■ www.rnw.pl
A penthouse – or what? But first we
should think what a penthouse is. For this
notion is not precise, difficult to define and
in Polish realities often abused. Contrary
to appearances, big area and a wide terrace is not enough to define an apartment
by this honorable name. What’s interesting, penthouse features are quite differently understood by developers themselves. Let’s listen to them and the differences will be easily discernable. In the opinion of Moshe Eytam, general manager of
Wilanów One investment, a penthouse is
an elegant and luxury apartment located
on the top floor of a building and therefore
having a beautiful view. But does it exhaust
this broad-ranging notion? By no means!
Yael Rotschild, the proxy of Mill-Yon gives much more detailed description of features which an apartment should meet to
be called a penthouse. In her opinion, the
penthouse is a large apartment with the
area of minimum 100 sq.m containing the
following rooms: kitchen, living room (or
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
living room combined with kitchen), the
main sleeping room with private entrance
to bathroom and a dressing room (or a guest room or second sleeping room), a bathroom, a laundry or a utility room and
a separate bathroom for each next sleeping
room. And this definition of the penthouse is also not exhausted yet. A separate issue are services rendered to the occupiers.
Concierge or maid is rather a Hollywood
dream, but at a certain level it becomes
a reality.
Discretion and own lift. One of the
most important advantages offered to
penthouse occupiers is discretion and freedom. No wonder that the client who paid
a few (and sometimes a dozen or so) million zloties expects the highest level of luxury. Agnieszka Krzywicka, marketing director in Robyg S.A. thinks that in case of
penthouses particular stress should be put
on, among others, ensuring inhabitants
maximum possible level of independence
Wysoko w chmurach?
Zazwyczaj tak, ale niekoniecznie.
W polskich realiach penthouse’em nie
jest jedynie mieszkanie znajdujące się
na ostatnim piętrze kilkuset metrowego
wieżowca – z prostej przyczyny, owych
wysokościowców po prostu nie ma tak
wiele. Stąd też o penthouse’ach możemy
mówić równiż w przypadku niższych
apartamentowców. Tak, np. Sea Towers
w Gdynii, Sky Tower we Wrocławiu
czy Złota 44 w Warszawie posiadają
penthouse’y, które tonąć będą w chmurach.
Jednak, również Nowe Powiśle firmy
Menolly czy Apartamenty Murano,
realizowane przez Budimex oferują
do sprzedaży takie mieszkania,
już na niższych wysokościach.
Rynek mieszkaniowy
High in the clouds?
Usually yes, but not necessarily.
In Polish realities penthouses are not only
apartments on the top floors of a tower
a few hundred meters high – for a simple
reason that there are not many such highrises. Therefore, we have penthouses also
in lower apartment buildings.
Sea Towers in Gdynia, Sky Tower
in Wrocław or Złota 44 in Warsaw
have penthouses high in clouds.
But also Menolly’s Nowe Powiśle
or Apartamenty Murano realized by
Budimex offer such apartments for sale,
though at lower heights.
59
W realizowanym na warszawskiej
Ochocie apartamentowcu Triton Park
wymagającym klientom deweloper oferuje
penthouse’y z prywatnymi ogrodami zimowymi
i niesamowitym widokiem na stolicę. Za
luksusowy penthouse z ogrodem na dachu
i własną windą, o powierzchni 510 mkw.,
w wielorodzinnym budynku dewelopera
Marvipol w Warszawie trzeba było zapłacić
ponad 5 mln złotych. Dwupoziomowy
371-metrowy penthouse zlokalizowany
w wieżowcu Złota 44, zaprojektowany przez
znanego na całym świecie architekta, Daniela
Libeskinda, osiągnął astronomiczną cenę prawie
15 mln zł. Na tego typu dobro może sobie
pozwolić jedynie garstka osób, lecz okazuje się,
że nawet apartament za tak niebotyczną sumę
znajdzie nabywcę na naszym rynku.
Dla dewelopera posiadanie w ofercie
penthouse’ów jest jednak nie tylko sposobem
na zarobek, ale przede wszystkim na
podniesienie prestiżu marki i innych
oferowanych inwestycji. Klient natomiast
zyskuje zarówno poczucie wyjątkowości,
jak i pewność, że jego lokum jako produkt
z najwyższej półki nie straci na wartości
i zawsze będzie doskonałą inwestycją,
odporną na wahania
koniunktury gospodarczej.
60
and discretion to the extent the conditions
of multi-family building allow.
As penthouses are usually located on the
roofs of buildings, it is quite natural that
such an apartment building has a lift. But
the owner of a genuine penthouse will not
use it Why? Because among formal indicators of the apartments of the type of penthouses there is conscious isolation from
other inhabitants of the building, raised security and more privacy. This is possible to
achieve, among others, thanks to a private
lift at the disposal of the owner of the penthouse. This is a real indicator of luxury.
Far from New York and London ….
And not only geographically. The first
penthouses were built in the USA and
Great Britain and their most imposing realizations were in London and New York.
Unfortunately, Polish penthouses are far
behind their exclusive originals. But it is
not always possible to come closer to steep
06 | 2008
Po pierwsze lokalizacja. W przypadku penthouse’ów lokalizacja gra wyjatkową rolę. Osoba gotowa wyłożyć kilka
milionów złotych na mieszkanie będzie
oczekiwać bowiem nie tylko przestronności i wysokiego standardu wykończenia.
W centrum jej zainteresowania znajdą się
mianowicie także skomunikowanie punktu lokalizacyjnego obiektu z ważniejszymi
częściami miasta, niezwykłe, nietypowe
umiejscowienie. Zdaniem przeważającej
większości deweloperów to właśnie lokalizacja stanowi główne kryterium dla klientów. Miejsce, w którym znajduje się budynek musi być bardzo prestiżowe. Może to
być centrum miasta, gdzie penthouse będzie się znajdował na ostatnim piętrze nowocześnie zaprojektowanego wieżowca
(lub) bezpośrednie pobliże centrum.
Na czym polega przewaga penthouse’a nad
domkiem za miastem (który swobodnie
Choć jeszcze kilka lat temu penthousy
kojarzyły się Polakom z amerykańskimi filmami,
to ostatnio krajowi deweloperzy udowodnili,
że potrafią wykorzystać tę niszę na polskim
rynku nieruchomości. Stosunkowo niewielki
udział tego typu apartamentów jest faktem,
lecz nie dziwi. W końcu ich ograniczona
dostępność stanowi jeden z elementów
ich wyjątkowości i ekskluzywności,
a jak za każdy luksus, tak i za penthouse
należy się spodziewać niebagatelnej ceny.
interesujące, bowiem pozwala uniknąć ryzyka inwestycyjnego, związanego z brakiem zbytu na tak specyficzny lokal.
Łączenie metrów. Niektórzy deweloperzy wychodzą naprzeciw oczekiwaniom rynku, starając się zaoferować dwa
w jednym – mniejsze niż 100-200 mkw
mieszkania, które jednak można dowolnie
łączyć, przez co metraż lokalu się zwiększa i takim nieco sztucznym sposobem, rodzi się „penthouse”. Taką politykę sprzedażową prowadzi np. Restaura czy Sjelsoe.
Jak mówi Yael Rotschild z Robyg, dewelopera która ma w swojej ofercie penthouse’y, na życzenie klientów firma łączyła penthouse’y z apartamentami umiejscowionymi na niższym piętrze, uzyskując w ten sposób lokale o powierzchni
350 mkw. Rozwiązanie to jest niewątpliwie
Patrycja Siekierska
CEE Property Group
i niejednego bardziej zamożonego Polaka,
zwłaszcza przy wykorzystaniu kredytowania, stać już na penthouse. O wiele większą przeszkodę dla powodzenia penthouse’ów na polskim rynku stanowią ograniczenia formalno-techniczne. W istocie bowiem nie ma w Polsce tak spektakularnych
lokalizacji, a co za tym idzie widoków, jak
w Stanach Zjednoczonych.
Okiem eksperta
To live between the earth and the sky ■ Residential marke
■ www.rnw.pl
ideals. Michał Witkowski, marketing and
sales director in Atlas Estates has drawn attention to the fact that the apartments of
the type of penthouses offered by Polish
developers still differ in price and area
in comparison with those offered in the
United States or Great Britain.
In Witkowski’s opinion it would be difficult to find persons in Poland ready to buy
an apartment of nearly 2000 sq.m for a price exceeding USD 150 million. Additional
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
merit of the best penthouses is a beautiful view of a river or a lake in a given city,
which is still difficult to have in Warsaw –
the representative of Atlas Estates summed
up. However, it seems that global prices
tend to level off and quite a few affluent
Poles could afford a penthouse, particularly with the use of a loan. Much more bigger obstacles provide formal and technical restrains. In fact, in Poland there are no
such spectacular locations and, consequently, such views as in the United States.
Expert’s view
Patrycja Siekierska
CEE Property Group
Though a few years ago for Poles
penthouses were associated with American
films, domestic developers recently proved
that they can take advantage of this niche
in the real estate market. Relatively small
share of this type of apartments is a fact,
but no wonder. After all, limited availability
constitutes one element of their exceptional
and exclusive character and for penthouses
as for any luxury good a steep price
should be expected.
In Triton Park apartment building in Ochota
district of Warsaw the developer offers difficult
to please clients penthouses with private winter
gardens and extraordinary view of the capital.
The developer Marvipol inWarsaw wants
PLN 5 million for a luxury penthouse
in a multi-family building with area
of 510 sq.m and with a garden on the roof
and own lift. Two-level penthouse with
the area of 371 sq.m located in the tower
Złota 44, designed by Daniel Libeskind,
the architect of worldwide renown,
reached an astronomical price of nearly
PLN 15 million. Only few people can afford the
luxury of this type, but it turns out that
even apartments for such sky-high price
can find buyers in our market.
However, for a developer to have a penthouse
in his offer is not only a way to make profit,
but first of all it contributes to the prestige
of his brand and of other investments offered by
him. On the other hand, the client gains
not only the feeling of being exceptional
but also the certainty that his apartment
as the product from the highest shelf will
not loose in value and will be always an ideal
investment resistant to any fluctuations
in the economic situation.
Rynek mieszkaniowy ■ Zamieszkać między ziemią a niebem
61
Anna Kwiatkowska
Szefowa działu powierzchni mieszkaniowych
Cushman&Wakefield
Penthouse to zazwyczaj przestronny,
luksusowy apartament, o powierzchni
przekraczającej 120 mkw, usytuowany
na najwyższym piętrze reprezentacyjnego
budynku, zlokalizowanego w prestiżowym
rejonie centrum miasta, a więc zapewniający
spektakularny widok. Jest to dość akademicka
definicja, określająca podstawowe i niezbędne
elementy apartamentu typu penthouse. Warto
dodać, że oczekiwania klientów z roku na rok
stają się coraz wyższe, a developerzy, starając
się wyróżnić na tle konkurencji, coraz częściej
oferują najwyższą jakość użytych materiałów,
najnowocześniejsze rozwiązania techniczne oraz
indywidualne projekty wnętrz, przygotowane
przez najlepszych designerów i architektów.
Ze względu na swoją unikatowość ceny tego
typu apartmanentów są znacznie wyższe niż
średnie ceny innych mieszkań w tym samym
obiekcie, co znacznie zawęża docelową grupę
klientów. Posiadanie tego typu luksusowego
apartamentu jest nie tylko potwierdzeniem
wysokiego statusu społecznego i materialnego,
ale stosunkowo pewną inwestycją w obecnych
czasach gorszej koniuktury na rynku np.
finansowym. Jest już niemalże regułą, że
penthousy znajdują nabywców dość szybko
jeszcze na początkowym etapie sprzedaży.
Ceny za najbardziej luksusowe projekty
wahają się od 20 do 40 tys. zł /mkw
Da się zauważyć wyraźnie wzrastający trend
dotyczący realizacji wież mieszkaniowych
z funkcjami komercyjnymi i hotelowymi, widoczny przede wszystkim w Warszawie,
Wrocławiu i Trójmieście. Takie nowe projekty
bez wątpienia uatrakcyjnią ofertę rynkową.
Deweloperzy coraz częściej zapraszają do
wpółpracy światowej sławy architektów,
którzy poprzez realizację swoich śmiałych
i wizjonerskich projektów będą mieli ogromny
wpływ na panoramę polskich miast.
62
można dostać w cenie tak drogiego mieszkania)? Otóż mieszkanie w tego typu apartamencie nie wiąże się z problemami natury komunikacyjnej, czysto technicznej, uciążliwościami związanymi z doprowadzeniem mediów itp. Jak mówi Jacek
Kaliszuk, dyrektor ds. realizacyjnych
w Polnordzie, dla wielu osób rezydencja
pod miastem staje sie kłopotliwa – z powodu dojazdów, konieczności stałej obsługi elektroniki, którą usiane są rezydencje, ogrodów, basenów co wymaga zatrudniania wielu osób. Penthousy są na pewno
wygodniejsze – z garażu wjeżdża sie windą
bezpośrednio do mieszkania, na miejscu
jest obsługa, baseny, siłownie itd.
O wygodzie i komforcie jako atucie
tego typu mieszkania wspomina także
Iwona Pasterska, dyrektor ds. sprzedaży
w Budimex Nieruchomości, która stwierdza, że nierzadko nabywcami penthouse’ów
są ludzie, którzy przenoszą się do miasta
z podmiejskich domów aby skrócić czas
potrzebny na dojazdy do centrum, nie rezygnując przy tym z dostępnego nie tylko domom komfortu i przestrzeni. Często
bywa jednak tak, że deweloperzy mówią
swoje, a rzeczywistość jest taka jaka jest.
Tutaj jednak zgodni są także niezależni
eksperci.
Kwestię lokalizacji jako kluczową traktuje mianowicie także Bogusław Rutkowski.
z firmy doradczej Knight Frank. Stwierdza
on, że aby apartament nazwać penthous’em kluczowa jest również prestiżowa
lokalizacja, która zapewni mieszkańcom
doskonałą komunikację i łatwy dostęp
do kulturalnej i biznesowej oferty miasta.
Okiem eksperta
REKLAMA
Linking square meters. Some developers come half a way towards market
expectations trying to offer two in one
– smaller that 100-200 sq.m apartments
which may be linked and this way the area
of the dwelling is bigger and in such a somewhat artificial way the penthouse is
born. Such a sales policy is conducted by
e.g. Restaura or Sjelsoe.
Yael Rotschild Robyg, the developer offering penthouses explained that on the
request of a client the company may link
penthouses with apartments on lower floors obtaining this way a dwelling with the
area of 350 sq.m. This is undoubtedly
an interesting solution because it allows
to avoid investment risk connected with
lack of sale possibilities for such a specific dwelling.
First, location. In the case of penthouses
location plays the utmost role. Persons ready to pay a few million zloties for an
apartment expect not only large area and
high standard of finishing. They are interested in transport links with the most important parts of the city and in extraordinary and unusual location. In the opinion
of predominant majority of developers,
the location is the principal criterion for
clients. The place where the building is located must be very prestigious. Penthouses
may be situated on top floors of towers in
the city center [or] in direct neighbourhood of the city center and be designed in
a modern way.
In what consists advantage of a penthouse as compared to a house out of the city
(which one can easily have at the price of an
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Expert’s view
Anna Kwiatkowska
Chief of the section of residential spaces
Cushman&Wakefield
A penthouse is usually a spacious luxury
apartment with an area exceeding 120 sq.m
situated on the top floor of a representative
building located in prestigious part of the city
center, thus assuring a spectacular view. This
is a rather academic definition, specifying
the basic and necessary elements of the
apartment called penthouse. We should add
that client’s expectations are ever higher every
year and developers trying to stand out from
their competitors more and more often offer
the highest quality of materials used, the most
up to date technical solutions and individual
interior designs prepared by the best designers
and architects.
Rutkowski zwraca uwagę, że wbrew pozorom tego typu lokalizacji jest bardzo
niewiele, na przykład w Warszawie jest to
Stary Mokotów i Centrum. W najbardziej
atrakcyjnych dzielnicach dużych miast podaż gruntów spełniających najwyższe standardy jest dość niska. Dlatego z punktu
widzenia deweloperów najtrudniejsze jest
znalezienie odpowiedniej lokalizacji dla
luksusowych inwestycji.
Kogo na to stać? Penthousy to siłą
rzeczy rynek elitarny i bardzo wyspecjalizowany. Nic więc dziwnego, że taki
też jest profil potencjalnego nabywcy
tego typu mieszkania. Osoba kupująca
penthouse pragnie przez to potwierdzić
swój status społeczny, dowieść swoistej
elitarności i wyjątkowości. Jak mówi
Jan Christiansen, prezes Sjelsoe, oferta
ta adresowana jest do osób poszukujących przestrzeni, a zarazem prywatności, co zapewnia możliwość mieszkania
na ostatniej kondygnacji. Często nabywcami takich lokali, są osoby poszukujące
nietuzinkowych rozwiązań architektonicznych, ceniących sobie indywidualność. Niejednokrotnie są to osoby, które planują zamianę domu pod miastem
na komfortowe mieszkanie bliżej centrum miasta.
Bardzo często nabywcami penthouse’ów są
cudzoziemcy, którzy pragną w Polsce żyć
w luksusie, jaki znają z krajów zachodnich.
Wśród klientów zainteresowanych taką
ofertą oprócz Polaków, przeważają osoby
z Irlandii i Wielkiej Brytanii. Nie brakuje również zainteresowanych z Hiszpanii,
a nawet Japonii.
A growing trend is discernable to build
residential towers with commercial and hotel
functions, particularly in Warsaw, Wrocław and
Tri-City. Such new projects definitely make the
market offer more attractive. Developers more
and more often invite world famous architects
which due to their bold and visionary projects
will have a great influence on the panorama
of Polish cities.
64
Due to their unique character, prices of such
apartments are much higher than average prices
of other apartments in the same building, which
considerably restrains the target group of clients.
Possession of a luxury apartment of this type
is not only confirmation of a high social and
financial status, but a relatively sure investment
in the present times of worse economic situation
e.g. in the financial market. It is nearly a rule that
penthouses relatively quickly find buyers already
at an early stage of sales. Prices for the best
products in this segment are in the range from
PLN 20,000 to 40 000 per sq.m.
expensive apartment)? Well, the apartment
of this type does not pose commuting problems and strictly technical nuisances connected with utilities etc. As Jacek Kaliszuk,
director responsible for realizations in
Polnord said, for many persons the residence outside the city is troublesome because of commuting, the need to constantly service electronic devices with which
such a residence is packed, to take care of
the garden, swimming pool, which require
employment of many persons. Penthouses
are certainly more comfortable – you come
from the underground parking directly to
the apartment and any services, the swimming pool, fitness etc. are on the spot.
Iwona Pasterska, sales director in Budimex
Nieruchomości talks about comfort as
a merit in this type of apartment stressing
that quite often people buy penthouses and
move from suburban houses to the city to
shorten the time necessary for commuting
to the city center without resigning from
the comfort and space available not only in
these houses. However, sometimes developers make their point, but the reality is such
as it is. Independent experts also agree with
this point. Bogusław Rutkowski from consultancy company Knight Frank also considers location as the issue of key importance. In order to call an apartment penthouse, prestigious location is also of utmost
importance ensuring its inhabitants perfect
communication and easy access to cultural
and business offer of the city. Rutkowski
draws attention to the fact that contrary to
appearances there are few locations of this
type, for instance in Warsaw only Stary
Mokotów and Centrum. In the most attractive districts of big cities the supply of
plots meeting the highest standards is relatively low. Therefore, from the developers’
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Ceny wybranych penthousów
w Polsce
Prices of selected penthouses
in Poland
Deweloper
/ Developer
Cena
/ Price
BSR
1 080 -2 800 mln
PLN 1.08 -2,8 million
Wings Development
do 24 tys/mkw.
Up to PLN 24,000 per sq.m
Sjelsoe
11 800-15 300 zł/mkw
PLN 11,800-15,300 per sq.m
Budimex
Ok. 14 700 zł/mkw.
Ca PLN 14,700 per sq.m
Menolly
26-40 000 zł/mkw
PLN 26,000-40,000 per sq.m
Robyg
1,3 -3,3 mln
PLN 1.3 -3.3 million
Popyt kontra podaż, czyli odwieczne prawa rynku. Przedstawiciele deweloperów dowodzą zgodnie, że na mieszkania typu penthouse występuje na rynku
ogromny popyt, zaś lokale oferowane do
sprzedaży wykupywane są na pniu. Yael
Rotschild z firmy Mill-Yon informuje, że
w budynkach z I etapu osiedla Aura Park,
w których oddano mieszkania właścicielom w kwietniu br., wszystkie penthouse’y zostały sprzedane w ciągu dwóch pierwszych miesięcy po uruchomieniu sprzedaży. Również Marcin Trzciński, dyrektor
sprzedaży Wings Development nie bez
dumy w głosie oświadcza, że penthouse’y
w pierwszej części inwestycji (ich sprzedaż trwała od 1 października 2007 r.)
zostały już w większości sprzedane. Za
metr kwadratowy takiego mieszkania
trzeba było zapłacić do 24 tys. zł., ich powierzchnia sięga 150 metrów kw. Taka euforia wydaje się być jednak nie do końca
uzasadniona. Nie można wykluczyć przypadków, że tego typu mieszkania po wybudowaniu nie będą zamieszkane, bowiem kupione zostaną w celach spekulacyjnych, bądź w ogóle nie zostaną wykupione. Słowem popyt na penthousy zweryfikuje rynek.
Warto zwrócić uwagę na fakt, że niektóre duże krajowe firmy deweloperskie
ofertę swoją adresują do nieco mniej zamożnego klienta, a przez to w swoim
Metraż wybranych penthouse’ów
w Polsce
Area of selected penthouses
in Poland
Powierzchnia (w mkw)
/ Area (sq.m)
Atlas Estate
150-210
Mill Yon
101-135
Budimex
126-196
Menolly
100-125
Robyg
90-230
Deweloper
/ Developer
point of view finding appropriate location
for luxury investments is most difficult.
66
Who can afford it? Naturally, penthouses make an exclusive and very specialized
market. No wonder then that the profile
of potential buyer of an apartment of this
type is similar. The person buying a penthouse wants to confirm its social status,
to prove he is exclusive and exceptional.
As Jan Christiansen, president of Sjelsoe
said, this offer is addressed to people seeking space and privacy at the same time,
and this may be assured for them by the
possibility to live on the top floor. Persons
ready to buy such apartments are often seeking unusual architectural solutions and
appreciating individuality. Quite often
these are people who plan changing their
house in suburbs for a comfortable apartment close to the city center.
Very often penthouses are purchased by
foreigners who want to live in Poland in
the luxury they know from Western countries. Among clients interested in such an
offer besides Poles persons from Ireland
and Great Britain predominate. Spain and
Japan are also represented among people
interested in penthouses.
Demand vs. supply, or eternal market rule. Representatives of developers
claim in unison that there is strong demand
for apartments of the type of penthouses
and the dwellings offered are purchased
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Prezentacja
Rewitalizacja w sercu Kujaw
portfolio w ogóle (świadomie) nie mają
mieszkań typu penthouse. Tak np. ma się
rzecz w przypadku najwiekszego obecnego na naszym rynku dewelopera –
J.W.Construction. Również Pirelli RE,
Magnus Group czy Bouygues Immobilier
nie realizują w Polsce tego typu inwestycji. Trzeba stale mieć na uwadze to, że
tak naprawdę polskie penthouse’y to nadal bardzo ograniczony segment rynku.
Prawdziwe penthouse’y, które spełniają wszystkie warunki, by godnie nosić to
miano, można w kraju policzyć na palcach
jednej ręki.
Konkluzja. Penthouse stanowi interesujące rozwiązanie dla osób szukajacych niezależności i luksusu, dysponujących zasobnym portfelem – to pewne. Ilość tego typu mieszkań na rynku
jest ograniczona, a ich przyszłość trudna do przewidzenia. Należy chyba stanąć na stanowisku, że zawsze będzie to
produkt elitarny, niszowy, ale obecny na
rynku. By móc odpowiedzieć na pytanie,
jaka jest jego przyszłość, trzeba jeszcze
jednak sporo poczekać. Przynajmniej
do czasu gdy penthousy, które są jeszcze w wielu przypadkach wirtualne, staną się rzeczywistością. ■
Włocławek to stare biskupie miasto: liczy
120 tys. mieszkańców, posiada cenne zabytki, słynną drużynę koszykarską Anwil
oraz kilka firm zlokalizowanych na jego terenie. W centrum miasta znajdują się także zabytkowe budynki fabryki fajansu.
4 m.). Obiekty te zostaną wkomponowane
w aranżację wnętrza. Dwie pozostałe nieruchomości wykorzystane zostaną do zbudowania w nich m.in. loftów. Inwestor zapowiedział zastosowanie urządzeń oszczędzających energię w tym solarów na dachu.
Butiki i apartamenty. Przedstawiciele
Budizol Property, spółki celowej Budizol
poinformowali o rozpoczęciu rewitalizacji
budynków i realizacji wielofunkcyjnego centrum Wzorcownia Kosztem około
200 mln zł powstanie: 16,8 tys. mkw. powierzchni handlowej, 3,6 tys. mkw. rozrywkowo-rekreacyjnej oraz 3,2 tys., mkw apartamentów. Inwestor planuje oddanie kompleksu do użytkowania w III kwartale 2009 roku.
Masa krytyczna. W sąsiedztwie Wzor
cowni działa już CH City. W jego skład
wchodzą m.in.: Multikino, Kaufland,
Wzorcownia będzie składała się z czterech
budynków. W pierwszym powstanie galeria handlowa. Agencji King Sturge udało
się pozyskać już pierwszych najemców: delikatesy Alma (1,8 tys. mkw.) oraz H&M
(1,6 tys. mkw.). Centrum rekreacyjno-rozrywkowe będzie w historycznym budynku Piecowni. Jej wyposażeniem są trzy cylindryczne piece (o średnicy 3 i wysokości
sklepy Empik, AGD EURO RTV, Jysk
i Komfort. Jest tu także Aparthotel Lofty
w Piecowni w zrewitalizowanym obiekcie.
Zdaniem specjalistów oba centra będą się
uzupełniały. Najbliższe nowoczesne centrum handlowe znajduje się w Toruniu.
Z badań Gfk GeoMarketing wynika, że
w 5 minutowej strefie dojazdu do obiektu znajduje się 50 tys. osób, czyli 40 proc.
populacji Włocławka. ■
Piece, w których wypalano słynne naczynia Włocławka już wkrótce staną się atrakcją centrum handlowego Wzorcownia
Revitalization
in the heart of Kujawy region
Kilns, in which famous Włocławek dishes were fired, would soon become the attraction of the shopping center Wzorcownia
standing. Yael Rotschild from Mill-Yon
said: – In buildings of the 1st stage of
Aura Park, where apartments were taken
by their owners this April, all penthouses
were sold in the first two months after the
sale was begun. Marcin Trzciński, sales director of Wings Development proudly declared that penthouses in the first part of
the investment were mostly sold (their sale
has lasted since 1 October 2007).
The price for such an apartment amounted to PLN 24,000 per sq.m and its area
reached 150 sq.m. However, such euphoria
seems not fully justified. We can’t exclude
that in some cases such apartments will be
not occupied, because they are purchased
68
speculatively, or they are not purchased at
all. Shortly speaking, the market will verify the demand for penthouses.
penthouses which fulfill all conditions to
be worthy this name can be counted on
the fingers of a single hand.
It’s worth noting that some big domestic
developer companies address their offer
to less affluent clients and therefore they
have (as if consciously) no apartments
of the penthouse type in their portfolio. This is the case, for instance, of presently the biggest developer on the market – J.W.Construction. Also Pirelli RE,
Magnus Group or Bouygues Immobilier
do not realize investments of this type in
Poland. We should always keep in mind
that Polish penthouses constitute a very
limited segment of the market. Real
Conclusion. The penthouse is an interesting solution for people seeking independence and luxury and having thick
wallets – that’s sure. The number of such
apartments in the market is limited and
their future is difficult to forecast. We
should think that they will be always an
exclusive niche product, but present in
the market. We should wait some time
to be able to answer the question about
their future. At least till the penthouses,
which are still in many case virtual, become the reality. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Włocławek is an old bishop town with the
population of 120,000, valuable historical monuments, famous Anwil basketball
team and a few companies. In the town
there are also monumental buildings of
the faience factory.
Boutiques and apartments Repre
sentatives of Budizol Property informed
about beginning the revitalization of
buildings and implementation of a multi-functional center Wzorcownia. At a
cost of PLN 200 million the company
would obtain 16,800 sq.m of retail space,
3,600 sq.m of recreation and entertainment space and 3,200 sq.m of apartments.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
The investor plans to complete the complex in 3rd quarter 2009.
saving and environment friendly devices,
including photovoltaic cells on the roof.
Wzorcownia will be composed of four
buildings. The first will contain a retail gallery. King Sturge agency succeeded in attracting first tenants: Alma
delicatessen (1,800 sq.m) and H&M
(1,600 sq.m). The recreation and entertainment center will be in the historical
building of Piecownia. It is equipped with
three cylindrical kilns (3 m in diameter and
4 m high.). They will be integrated into the
interior arrangement. Two other buildings
will be used for construction of lofts. The
investor announced it would use energy
Critical mass In the neighbourhood
of Wzorcownia there is CH City. It is
composed, among others, of Multikino,
Kaufland, Empik stores, AGD EURO
RTV, Jysk and Komfort. In the revitalized
building there is also Aparthotel Lofty in
Piecownia. In the opinion of specialists,
both centers will supplement each other.
The nearest modern shopping center is in
Toruń. As results from Gik GeoMarketing
research, on the area within 5 minutes drive
to the complex there are 50,000 people, or
40 per cent of Włocławek population. ■
69
Residential
Specialmarket
Guest
Gość specjalny
Nie tylko ze względu na standard budowanych nieruchomości, ale także jeśli chodzi
o poziom raportowania, sporządzania biznes planów, zarządzania projektami inwestycyjnymi, sprawowania kontroli nad zarządzaniem obiektami, itd. Pamiętam, że
jeszcze 5-6 lat temu zarządzanie nieruchomościami kojarzone było tylko z „klasycznym” zarządzaniem. Teraz inwestorzy oczekują kompleksowego zarządzania aktywami. 5 lat temu przygotowywaliśmy tylko
zestawienie kosztów eksploatacji, teraz naszym zadaniem jest przygotowanie biznes
planów dla międzynarodowych klientów.
Tylko firma z dużym doświadczeniem, zaczerpniętym również z krajów takich jak
Wielka Brytania czy Niemcy, może sobie
z takimi oczekiwaniami poradzić. To oczywiście sprawia, że sytuacja na rynku nieruchomości jest obecnie tak ciekawa.
RNW – Czy zarządcy nieruchomości w DTZ
posługują się jakimś firmowym podręcznikiem
lub wytycznymi co do zachowania się w każdej hipotetycznej sytuacji? Czy w DTZ obowiązują korporacyjne standardy w zakresie jakości
świadczonych usług?
P.H. – Istnieją takie standardy – dostępne zresztą dla każdego pracownika
w naszej sieci – wyszczególniające odpowiednie, konsekwentne w podejściu
do danego problemu, kroki. To zaczęło
się od prostego dokumentu stworzonego w Wielkiej Brytanii i będącego punktem wyjścia dla wszystkich naszych oddziałów. Adaptujemy go w zależności od
kraju, aby odzwierciedlić lokalne różnice w podejściu do poszczególnych problemów, legislację, księgowość, podatki
i sposób konstruowania umów.
RNW – Porozmawiajmy teraz o ochronie
środowiska i problemach związanych z zasobami energii. Jaki ma to wpływ na zarządzanie nieruchomościami?
P.H. – W DTZ podchodzimy do tego bardzo poważnie. Stworzyliśmy nawet zespół
odpowiedzialny za zrównoważony rozwój
i ochronę środowiska. Myślę, że bardzo
dobrym podejściem jest zachęcanie własnych pracowników do dbania o środowisko nawet na mniejszą skalę. Jeśli wymienimy w domu zwykłe żarówki na energooszczędne, czujemy wtedy, że bierzemy ochronę środowiska we własne ręce. A pomyśleć
tylko, jaki ogromny wpływ będziemy mieli
na środowisko, jeśli przeniesiemy nasz domowy eksperyment wymiany żarówek na
grunt zawodowy, na przykład przy zarządzaniu centrum handlowym.
Jesteśmy w tej świetnej pozycji, że możemy mieć pozytywny wpływ na środowisko
i bardzo się staramy tę naszą pozycję wykorzystać. Dzięki różnicom w poziomie
rozwoju różnych państw, mogę sobie tylko wyobrazić, że nasi niemieccy współpracownicy sporo nas obecnie wyprzedzają,
Inwestorzy międzynarodowi
International investors
impose high standards
Paul Harding MRICS, stojący na czele Działu Doradztwa Profesjonalnego na region EMEA w DTZ i Grzegorz Dudziak MRICS, Dyrektor
Zarządzający Property and Asset Managment w biurze DTZ w Polsce odpowiadają na pytania Tadeusza Żurowskiego, redaktora na
czelnego RNW dotyczące wyzwań stojących przed zarządcami nieruchomości w zmieniającej się rzeczywistości rynkowej
Tadeusz Żurowski, editor in chief of RNW talks with Paul Harding MRICS, Head of EMEA Professional Services in DTZ and
Grzegorz Dudziak MRICS, Managing Director of Property and Asset Management in DTZ in Poland on the role of property ma
nagers in changing economic environment
RNW – Jaka jest rola zarządców nieruchomości na zmieniającym się obecnie rynku?
właścicielom bez konieczności przeprowadzenia w nich remontu czy rozbudowy.
P.H. – Jeśli chodzi o pracę wykonywaną
przez dobrego zarządcę nieruchomości, to
nic się nie zmieniło. Obowiązkiem zarządcy jest staranne zarządzanie portfelem nieruchomości tak, aby najemcy byli zadowoleni i chcieli w tej nieruchomości pozostać.
Z drugiej strony zarządca musi troszczyć
się o klienta, nadzorując wpływy z czynszu i dbając o jak najbardziej ekonomiczną eksploatację nieruchomości. To właśnie
powinno być na liście priorytetów dobrego zarządcy nieruchomości.
Jednakże właściciele chcący zarobić na nieruchomości, muszą teraz naprawdę dbać o swoich najemców i wywiązywać się ze swoich zobowiązań. Dlatego też inwestorzy oczekują
teraz od nas proaktywnego zarządzania nieruchomością. I tak właśnie powinno być.
RNW – Can you tell us what do you think
about the new mission of property managers in this changing world.
However now landlords must make sure
they really look after their tenants and deliver value.
P.H. – The key principles of what a good
property manager should do has not
changed. He should be running the portfolio of the property very carefully, making sure that the tenants are happy and retained in the property. He should be looking after clients, making sure that rents are
collected and services are run as economically as possible. That’s what should always
be happening.
In that sense the investors are looking at us
now to add value through good pro-active
management – and that is good.
I think what has changed is that owners
have been making money out of the property because of the yield compression
without the need to do refurbishments,
extensions etc.,
P.H. – What I’ve seen in running an international property management business is
that international investors are coming to
Poland and seeking an international style
of management.
Co jednak według mnie uległo zmianie,
to fakt iż obecnie, dzięki znacznemu obniżeniu poziomu stóp kapitalizacji, nieruchomości przynoszą duże zyski swoim
70
RNW – W ciągu ostatnich 4-5 lat, właściwie od momentu przystąpienia Polski do Unii
Europejskiej, w Polsce nastąpiło obniżenie poziomu stóp kapitalizacji. W tym samym czasie
do Polski weszli wielcy inwestorzy kupujący polskie biurowce, centra handlowe i magazynowe.
Czy Polska się zmieniła czy nie?
P.H. – Trend, który da się obecnie zauważyć na międzynarodowym rynku
zarządzania nieruchomościami to fakt, iż
międzynarodowi kupcy inwestują w Polsce
oczekując międzynarodowego poziomu
czy stylu zarządzania tymi nieruchomościami. Jeszcze do niedawna lokalnym inwestorom nie zależało na długoterminowym utrzymaniu danej nieruchomości.
Teraz to duże wyzwanie stojące przed naszymi lokalnymi oddziałami, ale my mamy
tę przewagę, że jesteśmy firmą międzynarodową, wykorzystującą nasze doświadczenie przy obsłudze zarówno polskich,
jak i międzynarodowych inwestorów.
G.D. – Według mnie główna zmiana to
fakt, iż międzynarodowe fundusze inwestycyjne i deweloperzy zmagają się z polską rzeczywistością i przepisami, równocześnie wymagając usług na międzynarodowym poziomie. To jest bardzo ważne.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
RNW – There was also yields compression
in Poland during the last 4-5 years just as
Poland joined the EU. We could see in the
same time big investors coming and buying
Polish offices, shopping centres and warehouses. Has Poland changed or not?
There was a tendency some time ago for
local owners not to focus on maintaining
their investments. Whilst this is a challenge to our local teams we have the benefits of an international business and best
practice to help both local, Polish and international investors.
G.D. – I think what has changed is that
the international funds and international developers are trying to adjust to Polish
conditions and Polish regulations at this
moment and, on the other hand, they look
for international level and quality of services. And that is very important. Not only
standards of buildings, but standards of reporting, standards of business planning,
standard of project management, standard of control of facility management etc.
I remember that 5-6 years ago property
71
Paul Harding
jeśli chodzi na przykład o zagospodarowanie odpadów.
RNW – Ochrona środowiska dużo kosztuje.
P.H. – Prawdę mówiąc, nie wydaje mi
się, aby była to prawda. Właściwie wszędzie można wprowadzić wiele prostych
zmian, które wpłyną na udoskonalenie
sposobu eksploatacji nieruchomości: światło, ogrzewanie, klimatyzacja, gospodarka
odpadami.
G.D. – Paradoksalnie na przykład, przy
stosowaniu sterowanej komputerowo
management was pure management. At
the moment everybody is looking for additional value what is asset management.
Five years ago we prepared only a budget
of service charges, now we have to prepare
for international clients business plans. It
requires a company with big experience,
also from other countries like UK and
Germany. And this is very interesting in
the market at the moment.
RNW – Does DTZ has a manual, a book
how to perform in any situation as a property manager? Do you have established corporate standards of services?
P.H. – We have – and it is on the DTZ intranet which everybody has access to. They
set out a consistent approach to what we do.
We started with a document in the UK and
it forms the basis but it cannot be a document for every country as it is. So we have to
localize it, to recognize local differences –
legal differences accounting, taxation, and
the way leases are constructed.
72
International investors impose high standards ■ Special guest
Gość specjalny ■ Inwestorzy międzynarodowi narzucają wysoki poziom
Grzegorz Dudziak
regulacji systemu klimatyzacji, koszt eksploatacji jest znacznie wyższy od wprowadzania tych ustawień manualnie. Mówimy
tu o tzw. budynkach inteligentnych. Nowi
deweloperzy inwestują ogromne sumy
w takie nieruchomości, jednakże efekty
tego będą widoczne dopiero po długim
czasie. Myślę, że podejście do tego problemu małymi krokami może przynieść najlepsze rezultaty. W centrach handlowych,
którymi zarządzamy, dbanie o zmniejszenie zużycia energii elektrycznej i cieplnej
jest obecnie najlepszym sposobem na poprawę sytuacji w zakresie kosztów eksploatacji nieruchomości.
RNW – Let us talk about environmental protection and problems with energy sources. What
impact it makes on property management?
P.H. – We have been very active on this
problem. We’ve built our own sustainability team, I think a very good way to
encourage our own property managers is to say if you go home at night you
change your light bulb you feel you care
about environment at home. If you are in
change say a shopping centre think what
impact you have if you introduce energy
saving measures.
I think we are in a fantastic position to
make a really big impact and we are trying very hard to do so. With a different speed of development in each country probably our German colleagues are
much ahead of us in some areas like waste
management.
RNW – Environment protection costs a lot.
RNW – Problemem będzie na pewno dostosowanie się do nowych regulacji prawnych
dotyczących wymiany lub pozbywania się
różnorakich instalacji. Czy zarządcy nieruchomości powinni powziąć odpowiednie kroki już teraz, jeszcze przed wprowadzeniem
zmian legislacyjnych?
P.H. – Stoimy tu przed wielką szansą. Dla
zarządcy nieruchomości byłoby świetnie
mieć dostęp i głos w sprawie danej nieruchomości jeszcze w fazie projektu.
Szczególnie w przypadku centrów handlowych na tym etapie można być częścią zespołu i udostępnić swoją wiedzę, jak ekonomicznie na dłuższą metę budować, jak
zmniejszyć koszty eksploatacji budynku,
jego konserwacji i napraw.
RNW – Deweloperzy na pewno na to nie pójdą.
P.H. – To faktycznie może być problemem.
Sedno sprawy jest jednak takie: deweloperzy są naciskani przez długoterminowych
inwestorów, wielkie międzynarodowe korporacje, które chcą przyjaznej dla środowiska nieruchomości. Już widać tego efekty.
RNW – Międzynarodowi inwestorzy kupują nieruchomości w Polsce i to zwiastuje nowy
etap w zarządzaniu nieruchomościami.
P.H. – I don’t think it does. There are so
many small improvements that you can
do in the way the building is operated, the
lights, heating, air-conditioning, temperatures, how waste is handled.
G.D. For instance the change of regulation
for air conditioning from computer-operated
to the manual provides savings. This is a paradox that the cost of regulation of air conditioning by computer is higher than manual. We are talking about intelligent buildings.
New developers are investing huge money in
such buildings but the effect is in a long time.
I think that small steps approach is a very
good idea. In the shopping centers we have
under control looking after the energy consumption, heating and air conditioning is the
way to improve the situation as far as the cost
of building is concerned.
RNW – The problem is to fulfill new legal requirements when machinery or installation must be changed or removed. But
I think property manager should take some
06 | 2008
■ www.rnw.pl
W przeszłości, właściciele nieruchomości nie
zawsze potrafili zachować się profesjonalnie.
Międzynarodowi inwestorzy przyzwyczajeni są jednak do współpracy z zarządcami.
Jaka jest różnica pomiędzy pracą dla lokalnych i międzynarodowych inwestorów?
P.H. – Ja przyjechałem do Polski 10 lat
temu. Od tego czasu sytuacja dramatycznie się zmieniła. 10 lat temu polscy inwestorzy nie widzieli potrzeby zatrudnienia
zewnętrznego zarządcy nieruchomości.
Nie doceniali długoterminowych najemców, relacje pomiędzy właścicielem a najemcami były bardzo ubogie. Ogólnie
rzecz biorąc, lokalny inwestor teraz już
zdaje sobie sprawę z tego, iż dbanie o najemców nieruchomości powinno być dla
niego priorytetem, inaczej będą oni woleli przejść do międzynarodowych inwestorów.
RNW – 10 lat temu nieruchomość należała do dewelopera, który był zainteresowany jedynie szybką jej sprzedażą, a nie do inwestora tak jak teraz. Deweloperzy nie widzieli potrzeby zatrudnienia zarządcy nieruchomości, wydawało im się, że wszystkiego mogą dopilnować sami.
P.H. – Deweloperzy postrzegali zarządzanie nieruchomością jako rzecz wykonalną bez pomocy zarządcy nieruchomości
i sposób na zarobienie dodatkowych pieniędzy. To się jednak zmienia i właściciele zaczynają zdawać sobie sprawę z tego,
że dobre zarządzanie i konserwacja nieruchomości podnoszą jej wartość.
RNW – Jakie są różnice pomiędzy Europą,
Afryką i Bliskim Wschodem, to przecież tak
różne regiony, żeby nie powiedzieć odrębne
światy?
G.D. – Konkurencja jest duża i dzięki
temu ludzie się uczą. Na przykład umowy najmu, jak je ulepszyć? 10 lat temu
umowa na czas nieokreślony była standardem, bo można było od niej łatwo odstąpić. Obecnie, w czasach, gdy przywiązujemy wagę do wartości nieruchomości,
umowy na 5 lub 10 lat są znacznie popularniejsze.
P.H. – DTZ zajmuje się zarządzaniem
nieruchomościami w wielu krajach.
W Europie mamy 36 biur zatrudniających
1100 pracowników. To ogromne przedsięwzięcie. Oczywiście są różnice, ale jeśli
chodzi o międzynarodowych inwestorów,
to powoli one zanikają. Wyrażenie ‘kompleksowa obsługa’ pojawia się teraz znacznie częściej niż słowo ‘różnice’.
action before the regulations change. What
do you think about it?
RNW – International investors are purchasing real estate in Poland and that ushers a new era in our property management.
In the past, owners were not always very professional. International investors are used to
cooperate with property managers. What is
the difference in cooperating with local and
global investors?
P.H. – You’ve got two different opportunities. As a property manager you could
love to get into the development when it is
on the drawing board. And that refers particularly to shopping centers. When you
are involved at this stage you can contribute your skills to consider the long term
economic running of the development be
part of the team and you may talk about
the cost of running a building and maintenance, replacements.
RNW – That’s what the developer does not
want to hear.
P.H. – This is an issue. The point is, you
are getting a pressure from long-term owners who are pressing developers to be environmentally aware. You are getting pressure coming from major international corporations. This is positive and we are definitely seeing the results.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
P.H. – I came first to Poland ten years
ago. There was a dramatic difference then.
Ten years ago Polish investors did not see
any value in property management. They
didn’t seem to see the value in tenant retention. There didn’t seem to be strong relationships between the landlord and the
tenants. This has changed, now generally,
the local investor is realizing the value of
keeping his tenants, because they are now
having to compete with the international investors.
G.D. And there are competitors in the
same city and they are learning from
each other. How to improve tenancy
DTZ zajmuje się
zarządzaniem
nieruchomościami w wielu
krajach. W Europie
mamy 36 biur
zatrudniających
1100 pracowników.
RNW – Dużą innowacją na polskim rynku nieruchomości jest kwestia raportowania. Wielcy międzynarodowi inwestorzy
nie zawsze są na miejscu, aby ocenić sytuację. Od tego są raporty o zmianach zachodzących na rynku i ogólnej na nim sytuacji, składane przez zarządców nieruchomości. Dla Polski jest to ogromna zmiana,
w przeszłości właściciel rezydował w swoim
wielkim biurze na najwyższym piętrze nieruchomości i nie był zainteresowany opinią zarządcy.
P.H. – Myślę, że konieczność tworzenia raportów dla międzynarodowych
klientów jest sporym wyzwaniem, ale takim, w którym międzynarodowe firmy
jak DTZ przodują, wykazując się wiedzą
o rynkach międzynarodowych i używając
We are
undertaking
property management
professionally in many
countries.
We have 36 offices
managing property
throughout Europe
and we have
1,100 staff.
agreement. Ten years ago agreement for
indefinite period was very common because it was very easy to break it. Now,
when we care for the value of the property we prefer agreement for five or ten
years .
RNW – Ten years ago developers, not investors owned property and they were only
73
International investors impose high standards ■ Special guest
Fot. Ghelamco Poland
Gość specjalny ■ Inwestorzy międzynarodowi narzucają wysoki poziom
Marynarska Business Park zarządzany przez DTZ
nowoczesnego oprogramowania komputerowego.
G.D. – My wprowadziliśmy pierwsze takie oprogramowanie kilka lat temu. Teraz
jest to standardowe wyposażenie każdego
nowego projektu budowlanego, bo przecież w każdym centrum handlowym myśli się o zyskach. A mówiąc o raportach,
to konieczne jest w nich uwzględnienie
looking to sell it. They didn’t understand
why should they hire a property manager.
They thought they could managed everything themselves.
P.H. – They considered running a building as something they could do without
employing professionals and indeed some
see it as an additional income stream. That
is changing as increasingly owners realize
that good management and maintenance
enhances the value of their assets.
RNW – You are responsible in DTZ for
Europe, Africa and Middle East. What difference you can see in these regions. It looks
like different worlds.
P.H. – We are undertaking property management professionally in many countries.
We have 36 offices managing property
throughout Europe and we have 1,100 staff.
It is a big operation. There are differences,
but coming to the subject of international
investors the differences are diminishing.
The word “consistent service” comes more
often now than differences.
74
oczekiwań właścicieli nieruchomości komercyjnych. Istnieje nowa grupa inwestorów – międzynarodowe fundusze inwestycyjne – którzy często wykorzystują w swoich wewnętrznych sprawozdaniach, raporty
sporządzone przez zarządców nieruchomości. Czasami stopień skomplikowania takiego sprawozdania wymaga użycia specjalnego oprogramowania. Taki raport nie ogranicza się do analizy obrotu, czy zaległych
RNW – The biggest difference in Poland
in the last years in property management is
the problem of reporting. Big international
investors are not going to come here. They
need property managers’ reports on market changes and everything. For Poland this
is something new, because in the past the
owner on the building had his office on the
top floor in a big room and he did not want
to listen to the property manager.
P.H. – I think reporting to international
clients is a challenge but one in which international firms such as DTZ can add real
value by using our international knowledge and software systems.
G.D. Some years ago we started the first
system. Now this is a standard element of
every development. In every shopping centre everybody thinks about accountancy.
When talking about reporting I think that
it is very important that the structure of
owners of commercial property changed.
Now we have new investors – international funds and these funds often use for their
internal reporting the reports of property
płatności, ale zawiera również informacje
na temat konkurencji – najczęściej analizę
przyszłej (w ciągu 2-3 lat) sytuacji na lokalnym rynku. Inwestor myśli o budowie lub
rozbudowie nieruchomości. Naszym zadaniem jest współpraca z miejscowymi władzami w celu pozyskania informacji na temat potencjalnych inwestorów. Sposób
przygotowania raportu zależy również od
narodowości klienta. Niemcy, Austriacy
i Szwajcarzy chcą typowo technicznych danych na temat danej nieruchomości z powodów budżetowych, gwarancyjnych, itd.
Z kolei Holendrzy, Brytyjczycy oczekują
danych komercyjnych.
P. H. – Jest też druga strona, jeśli chodzi
o przygotowanie takich raportów. Mamy
klientów posiadających nieruchomości
w Polsce i innych krajach, którzy wymagają od nas sprawozdania podsumowującego raporty indywidualne z poszczególnych krajów. To jest spore wyzwanie, biorąc pod uwagę różnice pomiędzy oprogramowaniem i sposobem zbierania informacji w różnych krajach.
G.D. – 3 lata temu taki skonsolidowany
raport o sytuacji na rynku powierzchni
magazynowych przygotowywaliśmy dla
klienta, który był właścicielem sieci centrów logistycznych w Polsce, Czechach na
Węgrzech i Słowacji. Raport został przygotowany w Polsce. To było angażujące,
aczkolwiek interesujące wyzwanie.
RNW – Świat boryka się obecnie z problemami gospodarczymi będącymi efektem kryzysu na rynku mieszkaniowym w Ameryce,
który rozprzestrzenił się do innych krajów
zachodnich. Jak odbiło się to na pracy zarządców nieruchomości?
P.H. – Teraz ważne jest posiadanie żywej gotówki, którą pozyskuje się z czynszu -trzeba mieć szybki i efektywny system windykacji, starać się unikać nieściągalnych długów, utrzymywać dobre stosunki z najemcami i dbać o ekonomiczną
eksploatację budynku.
RNW – Jak będzie kształtował się rozwój
rynku nieruchomości w Polsce przez najbliższe lata?
P.H. – To trudne pytanie. Ja, prawdę mówiąc, nie do końca rozumiem polski rynek
nieruchomości. Obserwuję, co się dzieje
managers. And for some our biggest clients the reports are so complicated that
we have to use special systems to prepare
them. This is not only turnover or debt
collection analyses but also information
about competitors – analyses for 2-3 years,
particularly concerning situation on local markets. They think about development or extension. We have to cooperate
with local governments to get information who is going to invest. Information
is money. The type of reporting also depends on nationality. Germans. Austrians
and Swiss look more for technical reports
about property, because for them very important is budget, guarantee etc. Dutch or
British are looking more for commercial
information.
G.D. We started this type of reports three
years ago for international clients concerning warehouses. It was a network of warehouses in Poland, Czech Republic, Hungary
and Slovakia. And the consolidated report
was prepared in Poland. It was difficult but
very interesting experience.
P.H. – There is another aspect to this reporting. We have clients who have property in Poland and in half a dozen other
countries and they want one report so they
look to us to consolidate all these country
reports. This is challenge given all the differences in reporting system and data collection in individual countries.
RNW – What do you think about development of real estate market in Poland in
the coming years?
06 | 2008
■ www.rnw.pl
RNW – The world is reliving economic problems which started in residential
market in America and spread to other
Western countries. How is this problem
reflected in property management?
P.H. – Cash is king. Cash collection, the
speed of collection, avoiding bad debts,
making sure you retain your occupiers,
and that services are good value.
P.H. – This is a difficult question.
I don’t think I have very deep understanding of the Polish market. I see what’s going
on around, I know what major buildings
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Mamy klientów posiadających nieruchomości
w Polsce i innych krajach, którzy wymagają od
nas sprawozdania podsumowującego raporty
z poszczególnych krajów.
i co dużego się buduje. Człowiek wygląda
przez okno i niewiele widzi, a jeśli już to
tylko nowe budynki mieszkalne.
G.D. Kilka lat temu ktoś przygotował
analizę, z której wynikało, że w mieście
o 100,000 ludności jest zapotrzebowanie na 1 centrum handlowe. A teraz miasta o ludności 80,000 mają po 5 centrów
handlowych!
RNW – Jeszcze tylko jedno pytanie. Jak DTZ
szkoli swoich zarządców nieruchomości? Czy
macie jakiś firmowy system szkoleń?
P.H. – Nie mamy ujednoliconego, sformalizowanego procesu szkolenia. Stosujemy system wymiany pracowników pomiędzy naszymi biurami w różnych krajach. To najszybszy sposób na zdobycie doświadczenia. Organizujemy też sesje szkoleniowe
i 2 razy w roku organizujemy tzw. ‘DTZ
Net’, co przez 3 dni daje pracownikom z różnych krajów okazję wymiany doświadczeń.
Najlepszych praktyk i umiejętności nasi pracownicy uczą się od siebie nawzajem. System
naszych szkoleń to połączenie spotkań poświęconych nauce i zdobywanie doświadczenia bezpośrednio w miejscu pracy.
RNW – A jacy są polscy zarządcy nieruchomości? Wielu z nich ma uprawnienia IREM,
czyli przyzwoite amerykańskie papiery.
P.H. – Uważam, że polscy zarządcy nieruchomości są bardzo ambitni, bardzo
dobrze znają polskie przepisy i zwyczaje. Biorą czynny udział w wielu przedsięwzięciach. Bardzo mi się podoba taki entuzjazm i zaangażowanie w pracę.
RNW – Dziękuję bardzo za rozmowę.
We have clients who have property in Poland
and in half a dozen other countries and they want
one report so they look to us to consolidate all
these country reports.
have been built. When we look out of the
window today, we see only two or three
sets of cranes, and these are mostly residential buildings.
G.D. I remember analyses made few years
ago that in a city with the population of
100,000 there is a room for 1 shopping
center and now we have 5 shopping centers in a city of 80,000!
RNW – One more question. How DTZ
train their property managers? You must
have a kind of corporate training.
P.H. – There is no formal training scheme.
We do a lot of exchanges, when people work
in our offices in different countries. When
you are a property manager and go to another
country, you learn very quickly. We organize
training sessions and we have a “DTZ Net”
networking event when people come from
various countries for three days twice a year
and exchange their experiences. They learn
best practices from each other. Our training
is therefore a combination of various events
as well as on the job training.
RNW – What do you think about Polish
property managers? Many of them were
trained by IREM. I think this American
training is not bad.
P.H. – I think Polish property managers are
strongly motivated. They understand very
well Polish law and practice. They are very
much hands-on in many things. I love the enthusiasm and commitment in their work.
RNW – Thank you very much. ■
75
Rynek komercyjny
Commercial market
czy łódzkiej Manufakturze. Często lokale
mają osobne wejścia. Dzięki temu mogą
„karmić głodnych” nawet po zamknięciu
obiektu.
Restauracja Trattoria Italia, Arkadia, Warszawa
Przystawka. Zainteresowanie klientów
sprawiło, że operatorzy centrów handlowych, wzorem kolegów z Zachodu, szybko postanowili wprowadzić szerszą ofertę
gastronomiczną.
– Zbudowałem w 1997 roku pierwszy food-court w Polsce. W centrum handlowym Korona we Wrocławiu. Am-Rest,
dla którego wówczas pracowałem, wynajął
76
Danie główne. Doskonała kuchnia, klimat oraz miła obsługa przyciągają gości.
Taki lokal staje się wizytówką ulicy lub
centrum handlowego. W Polsce w galeriach funkcjonuje z powodzeniem kilka
takich restauracji wysokich lotów.
– Niektóre z nich mają już swoją markę,
a zatem mogą stać się swoistym „anchor
tenant” w ramach oferty gastronomicznej np. Sakura Sushi Bar w Blue City, czy
Shopping centers are bursting at the seams with visitors. Long lasting shopping or visits in cinema make people stand in long
queues in food-courts. Not everybody likes crowds and hamburgers. For gourmets elegant restaurants and original catering
concepts are launched
Centra handlowe pękają w szwach od odwiedzających. Przedłużające się zakupy czy wizyta w kinie sprawiają, że kolejki głod
nych ustawiają się przy food-courtach. Nie każdemu odpowiada jednak ścisk i hamburgery. Dla smakoszy powstają eleganckie
restauracje i oryginalne koncepcje gastronomiczne
Agnieszka Janas
RNW
– To nie jest dobre miejsce na lokowanie
ekskluzywnej restauracji. Wysokiej klasy
lokale mają swój klimat i specyfikę. Często
przy ich projektowaniu i urządzaniu wykorzystuje się architektoniczne walory
obiektu, w którym się znajduje. Wysokiej
klasy restauracje mają elitarny charakter,
dostępne są jedynie dla wysoko sytuowanej klienteli. Tymczasem główną i najistotniejszą cechą centrum handlowego
jest jego egalitaryzm. Taka oferta nie cieszyłaby się dużą popularnością ze względu na ograniczenia finansowe znacznej
To zdecydowana opinia, ale odosobniona.
I to zarówno wśród deweloperów, agentów wynajmujących powierzchnię, jak i restauratorów.
Uncommon ways to feed visitors
Nietuzinkowe sposoby
nakarmienia gości
Pierwsze były: bułka z parówką, zapiekanka z pieczarkami i kawałek placka drożdżowego na ostro, szumnie nazwany pizzą. Odgrzewano je na miejscu, w wydzielonym w hipermarkecie stoisku. Czasem
stały obok niego stoliki, a na nich keczup
w plastikowej butelce. Zniechęcające? Nic
podobnego! Wokół tego miejsca kłębił się
tłumek rodziców z dziećmi.
Bierhalle
Fot. Materiały inwestora
Czy nadszedł czas na luksusowe oraz
bardzo oryginalne restauracje w centrach
handlowych?
liczby klientów centrum. Dla restauracji
problemem byłoby również dostosowanie
swojego funkcjonowania do godzin pracy
obiektu – przekonuje Marcin Andruszko,
dyrektor ds. komercjalizacji Parkridge.
dużą powierzchnię. Nie byliśmy w stanie
zapełnić jej swoimi markami: KFC, Pizza
Hut i ICELAND. I nawet nie mieliśmy
tego w planie. Wynajęliśmy ją „konkurencji”. Dzięki temu powstała powierzchnia
gastronomiczna, która jak magnes przyciągała klientów. Wszyscy byliśmy zadowoleni z osiąganych wyników. Bo gastronomia
lubi ścisk. Tak tworzy się ofertę atrakcyjną dla różnych konsumentów – wspomina Jerzy Becz, obecnie współwłaściciel sieci Bierhalle, wiceprezes Global Restaurant
Investment.
Potem szybko poszło. W każdym obiekcie
wydzielano powierzchnie pod fast foody.
Kilka lat temu zaczęto, między sklepami
dobrych marek, otwierać miłe kawiarnie.
Od trzech lat urządzane są całe kompleksy restauracji np. w warszawskiej Arkadii,
06 | 2008
■ www.rnw.pl
The first concepts were: a bun with sausage, French bread pizza with mushrooms
and a piece of hot cake called pizza. They
were warmed up on the spot in a stand in
the hypermarket. Sometimes there were a
few tables next to the stand with plastic
bottles with ketchup. Encouraging? Not
at all! And a teeming crowd of parents
with children around the place.
Appetizer. Clients’ interest encouraged operators of shopping centers to follow the footsteps of their colleagues in the
West and they quickly decided to broaden
their catering offer.
- I built the first food-court in Poland in
1997. Am-Rest, for which I worked then,
leased large space in the shopping center
Korona in Wrocław. We were not able to
fill it with our brands: KFC, Pizza Hut and
ICELAND and we even hadn’t it in our
plan. So we leased it to our „competitors”.
Thanks to that catering space was created
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
attracting clients as a magnet. Everybody
was satisfied with the results achieved.
Because catering likes crush. This way, you
may create attractive offer for different consumers –Jerzy Becz, current co-owner of
Bierhalle network, Vice President of Global
Restaurant Investment recalled.
Afterwards, everything went fast. In every center there was space designated for
fast food establishments. In addition, a
few years ago, nice cafes were opened inbetween shops with good brands. During
the last three years whole complexes of restaurants have been arranged, for instance
in Arkadia in Warsaw or in Manufaktura
in Łódź. Often the restaurants have separate entrances. Thanks to that they may
“feed the hungry” even after the shopping
center is closed.
Has the time come for luxury and more
original restaurants to enter shopping
centers?
- This is not a good place to locate an exclusive restaurant. High class establishments have their climate and specific features. Quite often architectural values of the
building where they are located are highlighted in their design. High class restaurants have an elite nature and are accessible only for well-off clients. And the main
and most important feature of a shopping
center is egalitarianism. Such an offer would not be very popular among most the
clients of the shopping center for financial reasons.
For a restaurant adjustment of its functioning to the working hours of the center would also pose a problem – Marcin
Andruszko, director of commercialization
of Parkridge persuaded.
This is a determined but rather isolated
opinion both among developers and real
estate leasing agents and among restaurant
operators.
77
Rynek komercyjny ■ Nietuzinkowe sposoby nakarmienia gości
L’ Ecru w Manufakturze. Sakura Sushi Bar
uważany jest za jeden z najlepszych miejsc
podajacych sushi w Warszawie (również
na wynos). A przykład z Łodzi to najwyższej klasy francuska restauracja. Miejsca te
stają się zatem same w sobie celem przyjścia do centrum. Często też wizyta w nich
nie jest łączona z innymi zakupami.
Szczęśliwie wykorzystujemy to w naszym
obiekcie w Łodzi. Manufaktura ma nietypowy układ urbanistyczny. Jego integralną
Main dish. Excellent cuisine, climate and
nice service attract clients. Such a place becomes the show case of the street or of the
shopping center. In Poland, a few such
high class restaurant successfully function
in shopping galleries.
Co prawda, to prawda. Arkadię w 2007
roku odwiedziło 21 mln osób. Część
z nich poszła na piwo do Bierhalle. I wróciła. Lokal cieszy się zasłużoną sławą
w mieście.
– Pierwszy obiekt otworzyliśmy w Arkadii.
W galerii handlowej znaleźliśmy odpowiadającą nam powierzchnię, lokalizację (dwa
wejścia: jedno z wnętrza, drugie z placu
przed centrum). No i klientów – mówi
Jerzy Becz.
– Do interesujących koncepcji w centrum zaliczyć można także restaurację Street. To miejsce dla wielbicieli soczystych steków i szybkich samochodów. Wystrój wykonany został przez ludzi związanych z motoryzacją. Elementy
ze stali nierdzewnej są ręcznie zrobione
Reastauracja L’Ecru, Manufaktura, Łódź
Reastauracja L’Ecru
Niespotykanym w Polsce konceptem jest
także Bierhalle. To nie tylko lokal, w których podaje się dobre jedzenie, to przede
wszystkim mini browar. Piwo jest tu warzone na oczach klientów.
częścią jest Rynek. To miejsce dla lokali
gastronomicznych. A oferta jest bogata:
znalazły się tu restauracje i kawiarnie ze
średniej i wyższej klasy. Mają one piękne
ogródki przy fontannach. W sezonie letnim widać z nich scenę i usypaną przez nas
plażę. Tu zawsze tętni życie. Podobnie wygląda to w Starym Browarze. Duże patio
jest zagospodarowane markowymi, eleganckimi restauracjami z zewnętrznymi ogródkami – opowiada Aleksandra
Wasilewska z Apsys Polska, dewelopera
i zarządcy m.in. Manufaktury.
Niektóre z nich
mają już swoją markę,
a zatem mogą stać
się swoistym „anchor
tenant” w ramach oferty
gastronomicznej np. Sakura
Sushi Bar w Blue City,
czy L’ Ecru
w Manufakturze.
Uncommon ways to feed visitors ■ Commercial market
78
Reastauracja Ohh Sushi, Arkadia, Warszawa
is considered one of the best places in
Warsaw serving sushi (also take away).
And the example of Łódź is the highest
class French restaurant. So, these places become the reason in itself to come
to the center.
Often, visits in such restaurants are not
connected with shopping. We successfully take advantage of such visits in our restaurant in Łódź. Manufaktura has not
Obecnie w Polsce są cztery takie lokale.
Ale to właśnie w Arkadii ten nowatorski koncept pojawił się po raz pierwszy.
A niebawem ofertę gastronomiczną centrum wzbogaci pierwsza w Polsce restauracja Courtepaille, specjalizująca się w daniach z grilla. Będzie to również pierwsza
restauracja tej sieci poza Francją, skąd się
wywodzi – chwali się Paweł Goździowski
dyrektor ds. komercjalizacji Cefic, zarządzającej Arkadią.
Kawa czy herbata? Jerzy Becz prowadzi trzy browary w centrach handlowych: Arkadia, Manufaktura i Silesia City
Center w Katowicach, a także restaurację
(bez browaru) przy Nowym Świecie.
- We opened the first restaurant in Arkadia.
We found the space and location we wanted (two entrances: one from inside, one
from the square in front of the center).
And, of course, clients – Jerzy Becz said.
Some of them have already well known
brands and, therefore, they may serve as a kind of an anchor tenant within the framework of the catering offer, e.g. Sakura Sushi Bar in Blue City, or
L’ Ecru in Manufaktura. Sakura Sushi Bar
Some of them have
already well known brands
and, therefore, they may
serve as a kind of an
anchor tenant within the
framework of the catering
offer, e.g. Sakura Sushi Bar
in Blue City, or L’ Ecru
in Manufaktura.
przez firmę tuningową. Inny pomysł to
połączenie sklepu i restauracji, czyli oferta AlmiDecor. Koncept nazywa się Almi
Cafe & Restaurant. Wszystkie elementy
wystroju restauracji, łącznie z zastawą,
można kupić w sklepie. Całość zaaranżowana została zgodnie z modną konwencją łączenia miejsca zakupów z dodatkowymi wrażeniami.
Reastauracja Street, Arkadia, Warszawa
typical urban arrangement. Rynek is its
integral part. This is the place for catering
facilities. And the offer is quite rich: restaurants and cafes from middle and upper
shelves were located there. They have beautiful gardens next to fountains. In summer time, from these gardens you may see
the stage and the beach we’ve built.
The place is pulsating with life. It looks similar in Stary Browar. A big patio
06 | 2008
■ www.rnw.pl
is occupied by elegant brand restaurants
with gardens outside them – Aleksandra
Wasilewska from Apsys Polska, the developer and manager of among others
Manufaktura.
Bierhalle is also an unprecedented concept
in Poland. This is not only a place where
good food is served, but this is first of all
a mini brewery. The clients can see how
beer is brewed.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Admittedly, Arkadia was visited by 21
million people in 2007. A part of them
went to have a beer in Bierhalle. And they
came back. The place has a deserved good
reputation in the city.
- Also Street restaurant is an interesting
concept for a shopping center. This is a
place for lovers of juicy steaks and fast cars.
The decor was made by people connected with automobile industry. Elements
of stainless steel are hand made by a tuning company. Another idea is combining a shop and a restaurant, or the offer of AlmiDecor. The concept is called
Almi Cafe & Restaurant. All elements of
the restaurant’s décor, cutlery included,
may be purchased in the shop. Everything
was arranged in accordance with fashionable convention to combine the place where one does shopping with additional impressions. At present, there are four such
– Centra handlowe umożliwiają stworzenie
dowolnej aranżacji. Wynajmuje się potrzebną ilość powierzchni, prosty „plac” do zagospodarowania. Dla lokalu z browarem potrzebujemy 600 mkw. Taki metraż dostępny
jest niemalże wyłącznie w centrach handlowych. Bardzo trudno znaleźć go przy głównych ulicach miast. W nowoczesnym, dobrze zarządzanym obiekcie handlowym, nie
zabraknie klientów. Ale nie brakuje ich także przy Nowym Świecie. Zaobserwowałem,
że do Arkadii i na Nowy Świat przychodzą inne grupy ludzi. W restauracji przy
Nowym Świecie średnia wartość paragonu jest wyższa niż w centrum handlowym
– wymienia Jerzy Becz.
Jego zdaniem nie ma znaczenia, czy restaurator chce prowadzić lokal w mieście,
czy w centrum. Wszędzie tak samo dają
się we znaki nieżyciowe przepisy i nieżyczliwi przedsiębiorcom urzędnicy. I na
koniec rada.
– Jeśli restaurator chce pracować w centrum
handlowym to musi pamiętać, że oprócz
czynszu będzie ponosił dodatkowe wysokie
places in Poland. It was Arkadia, where
this novelty concept first appeared. But
soon the catering offer of the center will
be enriched by the first Courtepaille restaurant in Poland, specialized in grilled
dishes. This will be also the first restaurant of this network outside France, where its comes from – Paweł Goździowski,
commercialization director of Cefic, managing Arkadia boasted.
Coffee or tea? Jerzy Becz runs three
breweries in shopping centers: Arkadia,
Manufaktura and Silesia City Center in
Katowice and a restaurant (without brewery) at ul. Nowy Świat.
- Shopping centers allow to create any arrangement. You lease the space required,
simply a place for development. For a restaurant with a brewery we need 600 sq.m.
Such an area is available practically only
in shopping centers. This is very difficult
to find such an area at the main streets. In
a modern well-managed shopping centre,
clients will not fail to show up. But there
are many of them also at ul. Nowy Świat.
I noticed that different groups of people
79
Rynek komercyjny ■ Nietuzinkowe sposoby nakarmienia gości
Jednak sukces naszych browarów pokazuje, że warto podejmować taką współpracę –
podsumowuje współwłaściciel Bierhalle.
Bierhalle
Od kuchni. Deweloperom zależy na pozyskaniu najemców z branży gastronomicznej. I starają się przygotować dla nich
lokalizację.
– W nowoczesnym centrum handlowym już na etapie planowania powierzchni i opracowania strategii komercjalizacji przygotowuje się miejsca przeznaczone pod gastronomię.
koszty np. marketingu obiektu. A nie zawsze
będzie zadowolony ze sposobu w jaki jest on
prowadzony i nie zawsze będzie go potrzebował. Jest ograniczony w podejmowaniu decyzji zapisami kontraktu narzuconego przez
właściciela czy zarządcę obiektu.
Uncommon ways to feed visitors ■ Commercial market
Dotyczy to zarówno food-courtu,
jak i restauracji w różnych punktach
centrum. Deweloperzy centrów handlowych dążą do wydłużenia i uatrakcyjnienia czasu pobytu w danym obiekcie,
a restauracje i gastronomia, doskonale
wpisują się w tę strategię. Różnorodność
i liczba punktów gastronomicznych
decyduje o prestiżu centrum i jego
pozycjonowaniu. Dlatego deweloperzy zabiegają o coraz szerszy pakiet restauracji, kawiarni i barów w swoich
projektach – mówi Renata Kusznierska,
dyrektor na Europę Centralną
w firmie DTZ.
klasy będą zainteresowane w pierwszej kolejności dużymi aglomeracjami – wylicza
Agnieszka Olszewska, senior negotiator
retail department Cushman&Wakefield.
Restauratorzy zwracają uwagę na wysokie czynsze. Te uzależnione są od: miasta,
wielkości lokalu, klasy centrum handlowego, a także renomy restauratora.
Restaurant owners draw attention to high
lease rents. The rents depend on the city,
the size of the outlet, the class of the shopping center and the reputation of the restaurant owner.
– Standardowo za lokal mający około
100 mkw. w Warszawie, Poznaniu czy
Wrocławiu należy spodziewać się stawek
pomiędzy 35-50 EUR za mkw. W mniejszych miastach do 200 tys. mieszkańców około 22-30 EUR za mkw. miesięcznie. Należy założyć, że restauracje dobrej
Bierhalle
come to Arkadia and to Nowy Świat. In
the restaurant at Nowy Świat average
check is higher than in the shopping center – Jerzy Becz said.
In his opinion it is not important whether
the restaurant owner wants to run a place
in the city or in a shopping center, because
the provisions of law are equally unreasonable and the officials equally unfriendly
80
a marketing. He is restrained in taking
decisions by the contract enforced by
the owner or the manager of the center.
But, the success of our breweries show
that it is worthwhile to establish such a
cooperation – the co-owner of Bierhalle
summed up.
for entrepreneurs. And finally, a piece of
advice.
- If a restaurant owner wants to work
in a shopping center, he must remember that besides the rent of lease he will
also bear additional costs e.g. of the marketing of the center. And he will not always be satisfied with the marketing methods and he will not always need such
– Trzeba pamiętać, że w lokalu gastronomicznym zarabia tylko 70 proc. powierzchni, na której znajduje się sala
dla gości. Reszta to konieczne zaplecze.
Dlatego bardzo dobrym rozwiązaniem
restaurants, cafes and bars in their projects – Renata Kusznierska, Director for
Central Europe in DTZ said.
- For an outlet of ca 100 sq.m a standard lease rate in Warsaw, Poznan or
Wrocław should be expected at about EUR 35-50 per sq.m. In smaller cities up to 200,000 inhabitants – about
dla restauratora jest możliwość wystawiania stolików na zewnątrz obiektu przy
dobrej pogodzie.
Spencer, dyrektor działu wynajmu w warszawskim oddziale King Sturge.
Średnie ceny nie oddają tego, ile naprawdę może kosztować powierzchnia w centrum handlowym. Dość wspomnieć, że za
100 mkw. w najlepszych obiektach stolicy
czynszu może sięgać nawet 70 -90 EUR
za mkw. miesięcznie – dodaje Tatiana
To sprawia, że luksusowe lokale rzadko jeszcze pojawiają się w centrach handlowych.
Ale rozmówcy nie mają wątpliwości, że
wraz ze wzrostem zamożności konsumentów będzie ich przybywało. Galerie handlowe to przecież ulubione przez Polaków
miejsce spędzania wolnego czasu. ■
EUR 22-30 per sq.m. monthly. It should be assumed that good class restaurants will be interested first of all in big
agglomerations – Agnieszka Olszewska,
Senior Negotiator in Retail Department
of Cushman&Wakefield.
shopping center. For 100 sq.m in the best
centers in the capital the lease rent may
reach even EUR 70 -90 per sq.m monthly –Tatiana Spencer, Director of Lease
Section in the Warsaw branch of King
Sturge said.
- It should be remembered that in a catering outlet only 70 per cent of space makes money - this is the place for guests. The
rest is the necessary back-up. Therefore, a
very good solution for a restaurant owner
is the possibility to take tables ouside the
building in good weather. Average prices to not reflect actual cost of space in a
This is the reason why luxury restaurants
rarely appear in shopping centers. But
the persons we talked to had no doubts
– with growing affluence of consumers
they will grow. Because for Poles shopping galleries are their favorable place to
spend free time. ■
The time and place for good investment is with us
From the inside. Developers care to
acquire tenants from the catering sector. And they try to prepare location
for them.
- In a modern shopping center the place
designated for catering is prepared already on the stage of planning the space
and elaborating commercialization strategy. This refers both to the food-court and the restaurants in various parts
of the center. Developers of shopping
centers try to make visits in the center
longer and more attractive and restaurants and catering establishments perfectly fit with this strategy. Diversity
and the number of catering establishments is decisive for prestige of the center and its positioning. Therefore, developers seek an ever wider range of
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Gray International, developer of the FELICITY shopping and entertainment centre in Lublin, has started a race against time.
Construction of one of the largest such developments in Europe has now begun. 250,000 m² total area will be commissioned
in Spring 2010. 70% of commercial space is already let.
More information available at www.felicity.pl Commercial space lease: Gray International [email protected] +48 22 435 18 00
Developers reign supreme in the market ■ Commercial market
Poznańskie Centrum Finansowe,
Von Der Heyden Group
Na rynku królują deweloperzy
Po kilku latach spadków – ceny najmu powierzchni nowoczesnych biur znów idą w górę. I są to głównie stołeczne obiekty.
Ponieważ w segmencie tym szczególnie silnie widać dominacje Warszawy wobec innych miast.
Wkrótce sytuacja ta może ulec zmianie
Specjaliści wielu firm badawczych zgodnie podkreślają, że w naszym kraju oprócz
stolicy jedynie w przypadku Krakowa
i Wrocławia można mówić o dojrzałych
rynkach nieruchomości biurowych. Te
same rynki w pozostałych wielkich miastach znajdują się wciąż we wczesnym stadium rozwoju.
Maciej Pawlak
Do końca 2010 r.
w sześciu największych
aglomeracjach
powinno przybyć
około 2 mln mkw.
nowej powierzchni
biurowej.
82
Jak na dłoni. W raporcie The Polish
Real Estate Market 2008 Price Waterhouse
Coopers szacuje, że na Warszawę przypada obecnie aż 70 proc. istniejącej nowoczesnej powierzchni biurowej w całym kraju. Pozostałe 30 proc. znajduje się
w: Krakowie i Wrocławiu, Trójmieście,
Poznaniu, Katowicach (Górny Śląsk),
Łodzi oraz Szczecinie. Ta sama firma oszacowała też wielkość powierzchni w biurowcach: w Warszawie: ponad 2,7 mln mkw.
(wg Warsaw Research Forum było to dokładnie 2.772.605 mkw.), w Krakowie
(345tys. mkw.), Wrocławiu (250 tys. mkw.),
Trójmieście (223 tys. mkw.), w Poznaniu
(171 tys. mkw.), Katowicach (170 tys. mkw.)
i w Łodzi (105 tys. mkw.).
Wg raportu Colliers International Poland
Warszawski rynek biurowy I kwartał 2008
r. to Kraków i Wrocław, najbardziej aktywne spośród miast regionalnych przyciągały
dotychczas najwięcej inwestycji typu BPO
(sektor IT i finansowy).
– Jednakże inwestorzy, zakładając wzmożony rozwój systemu transportowego ze
względu na Euro 2012 oraz dalszy napływ
inwestycji typu BPO, rozpoczynają nowe
projekty biurowe w innych dużych, a także
mniejszych miastach, takich jak Rzeszów,
Lublin i Szczecin. W ub.r. największe zainteresowanie działkami inwestycyjnymi zauważalne było w Trójmieście, Łodzi
i Katowicach. Do końca 2010 r. w sześciu największych aglomeracjach powinno przybyć około 2 mln mkw. nowej powierzchni biurowej – twierdzą specjaliści
z Colliers International Poland.
– Mimo dużych braków, miasta, które
obecnie są przedmiotem zainteresowania dużych deweloperów, jak Katowice
czy Łódź, mają szanse w ciągu kilku lat
06 | 2008
■ www.rnw.pl
CB Kazimierz, GTC, Kraków
Horizon Plaza, Warszawa
Rynek komercyjny ■ Na rynku królują deweloperzy
GLOBIS, GTC, Wrocław
Developers reign supreme
in the market
After a few years of decline lease rates of modern office space started to go up again. This refers mostly to Warsaw,
because predominance of the capital over other cities in this segment is particularly visible. But the situation may change soon
Specialists from several research companies
stress in unison that besides the capital only
in the case of Cracow and Wrocław we may
speak about mature markets of office real
estate. Office markets in other big cities are
still at an early stage of development.
According to the report of Colliers
International Poland Warsaw office market in 1st quarter 2008, this was Cracow
and Wrocław, the most active among regional cities, that attracted most BPO type
investments (IT and financial sector).
As plain as a pikestaff. In its report
The Polish Real Estate Market 2008
PriceWaterhouseCoopers estimated that
Warsaw accounts for as much as 70 per
cent of existing modern office space in
the whole country. Other 30 per cent
is in Cracow and Wrocław, Tri-City,
Poznań, Katowice (Upper Silesia), Łódź
and Szczecin. The same company also estimated the amount of office space: in
Warsaw more than 2.7 million sq.m (according to Warsaw Research Forum it
was exactly 2,772,605 sq.m), in Cracow
(345,000 sq.m), Wrocław (250,000 sq.m),
Tri-City (223,000 sq.m), in Poznań
(171,000 sq.m), Katowice (170,000 sq.m)
and in Łódź (105,000 sq.m).
– But assuming accelerated development
of transport system before Euro 2012 and
further inflow of investments of BPO type,
investors begin new office projects in other big cities and even smaller cities such as
Rzeszów, Lublin and Szczecin. Last year,
the greatest interest in investment plots
was discernable in Tri-City, Łódź and
Katowie. About 2 million sq.m of new
office space should be added in six biggest agglomerations by the end of 2010.
– specialists from Colliers International
Poland stated.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
– Despite considerable shortages, the cities now raising interest of big developers,
such as Katowice or Łódź, have a chance
About 2 million sq.m of new office space
should be added
in six biggest
agglomerations
by the end
of 2010.
to catch up in a few years for instance
with Tri-City – Jakub Marszałek, analyst in office space section of Cushman
& Wakefield (C&W) said.
Officer basin. Strong demand for modern office space in the capital is still fuelled
mostly by foreign investors. Therefore, the
vacancy ratio after 1st quarter 2008 is on
a low level of 2.4 per cent – by 0.7 per cent
lower than in 4th quarter last year. In view
of relatively small availability of free plots
83
Zagłębie biurowe. W stolicy wysoki
popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe jest wciąż napędzany głównie przez
inwestorów zagranicznych. Toteż wskaźnik tzw. pustostanów po I kw. br. kształtuje się na niskim poziomie 2,4 proc. –
o 0,7 proc. niższym niż w IV kw. ub.r.
Ze względu na stosunkowo niewielką
dostępność wolnych działek pod biurowce w ścisłym centrum miasta, głównym „zagłębiem” tego typu nowych budynków stał się Służewiec Przemysłowy.
Dzielnica ta, jeszcze do niedawna kojarząca się z brzydkimi prl-owskimi budynkami
Jakub Marszałek
Analyst in Office Space Section
of Cushman & Wakefield
This year, supply of new office space in Warsaw will
amount to about 400,000 sq.m, or a new record will be
set in the office market of the capital for the whole period from the beginning of transformation. Significant
decline in available space had its impact on lease rates
which increased in the city center by 40 per cent – to
EUR 38 (rise by 110 per cent since 2005), and outside
the center the rates increased by 9 per cent – to EUR
18 (rise by 24 per cent since 2005). In Tri-City and
Poznań growth in new supply is much smaller than in
other cities. In both cities there are less than
50,000 sq.m of office space under construction and
the number of planned buildings is the most modest
among all other cities. Despite important shortages,
the cities raising now strong interest of big developers,
such as Katowice or Łódź, have a chance to catch up
for instance with Tri-City.
84
Silver Forum, Wrocław
modernizowaną kamienicą przy ul. No
wogrodzkiej 21, nowego biurowca w centrum miasta w br. Colliers przewiduje,
że łącznie w całym br. zostanie w stolicy ukończone ponad 300 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego zdecydowana większość w tzw. strefie Południowej
Górnej czyli na Służewcu Przemysłowym.
Ci sami specjaliści dodają, że „zdecydowana większość powierzchni planowanej do
oddania w drugim kwartale jest już wynajęta lub znajduje się pod listami intencyjnymi, zatem możemy spodziewać się
dalszego obniżania współczynnika powierzchni wolnej”.
Do końca czerwca br. przewidziane jest
oddanie ośmiu biurowców o łącznej
pow. 78,7 tys. mkw. W tym Grzybowska
Park (9,8 tys. mkw.) – jedynego, poza
Dodajmy, że równocześnie nie słabnie zapełnianie nowymi najemcami budynków,
zwłaszcza na zasadzie „pre-let”, znajdujących się jeszcze w trakcie realizacji.
for office buildings in the strict city center,
Służewiec Przemysłowy became the main
“basin” for new buildings of this type.
This district, not long ago associated with
ugly industrial and warehouse building
from the times of the People’s Republic
of Poland, has lived through a genuine
boom for office buildings. It offers relatively large amount of free plots and, in
addition, much lower lease rates for tenants. According to Warsaw Research
Forum and Colliers International Poland,
during the first three months 2008, only
four office buildings were completed in
the capital: the seat of Canal + at ul. Pory
(7,600 sq.m), Harmony Office Center in
Mokotów district, where Bank Millennium
moved in (15,300 sq.m), second stage of
Jutrzenki Business Park in Ochota district
(2,700 sq.m) and the biggest project of the
Joanna Mroczek
Associate Director
dział badań rynku i doradztwa
CB Richard Ellis Polska
Rynek biurowy w Polsce to obecnie około 4,5 mln mkw.
nowoczesnej powierzchni. Jednakże ciągle Polska
jest w tyle za największymi europejskimi miastami.
Nasycenie powierzchnią biurową w Warszawie wynosi
ok. 160 mkw. na 100 mieszkańców, podczas gdy średnia
europejska wynosi około 400 mkw. W lokalizacjach pozacentralnych czynsze wzrastają głównie w najlepszych
projektach tj. Marynarska BP czy Platinium BP i powoli
stabilizują się na poziomie 16 – 17 euro/mkw./miesiąc.
W najbliższym okresie nie przewiduje się znaczących
wzrostów stawek czynszowych, które obecnie utrzymują się na stosunkowo wysokim poziomie. Wzrost podaży powierzchni biurowej w następnych latach zwiększy
możliwości wyboru lokalizacji dla najemców i osłabi pozycję negocjacyjną właścicieli. Wśród rynków regionalnych, najbardziej aktywne są Kraków i Wrocław.
Te miasta przyciągały dotychczas najwięcej inwestycji
typu BPO (sektor IT i finansowy).
Centrum Biurowe
Karkonoska, GTC,
Wrocław
Nothus, GTC, Warszawa
Łącznie w całym br.
w stolicy zostanie
ukończone ponad
300 tys. mkw.
powierzchni biurowej,
z czego zdecydowana
większość w tzw. strefie
Południowej Górnej czyli na
Służewcu Przemysłowym.
W tym roku podaż nowej powierzchni biurowej
w Warszawie wyniesie około 400 tys. mkw.. Czyli padnie rekord na rynku biurowym w stolicy od początku
transformacji. Bardzo znaczne zmniejszenie się dostępnej powierzchni wpłynęło również na czynsze, które
wzrosły w centrum o 40 proc. – do poziomu 38 euro
(wzrost o 110 proc. od roku 2005), natomiast poza
centrum czynsze wzrosły o 9 proc. – do poziomu
18 euro (wzrost o 24 proc. od 2005 r). W Trójmieście
i Poznaniu przyrost nowej podaży jest znacznie mniejszy niż w innych miastach. W każdym z tych miast
w budowie znajduje się niespełna 50 tys. mkw. powierzchni biurowej, a i liczba planowanych obiektów
jest najskromniejsza pośród wszystkich innych miast.
Mimo dużych braków, miasta, które obecnie są przedmiotem zainteresowania dużych deweloperów, jak
Katowice czy Łódź, mają szanse w ciągu kilku lat dogonić na przykład Trójmiasto.
przemysłowymi i magazynowymi, od kilku lat przeżywa istny boom na biurowce.
Posiada stosunkowo dużą ilość wolnych
terenów, w dodatku oferując znacznie niższe stawki czynszów dla najemców. Wg danych Warsaw Research Forum i Colliers
International Poland w trzech pierwszych
miesiącach br. oddano w stolicy do użytku tylko cztery obiekty biurowe: siedzibę Canal + przy ul. Pory (7,6 tys. mkw.),
Harmony Office Center na Mokotowie,
do której przeprowadził się Bank Millennium (15,3 tys. mkw.), drugą fazę
Jutrzenki Business Park na Ochocie
(2,7 tys. mkw.) oraz największy projekt
ostatnich miesięcy – Marynarska Business
Park (43 tys. mkw.). Specjaliści z Colliers
twierdzą, że „planowane było ukończenie
większej ilości biurowców, jednak z wielu
przyczyn projekty te opóźniają się”.
dogonić na przykład Trójmiasto.- mówi
Jakub Marszałek, analityka w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield (C&W).
Jakub Marszałek
Analityk w dziale powierzchni biurowych
Cushman & Wakefield
In the whole
2008 more than
300,000 sq.m of office
space would be
completed in the
capital, thereof a great
majority in so called
Upper South zone,
or in Służewiec
Przemysłowy.
last months – Marynarska Business Park
(43,000 sq.m). Specialists from Colliers
affirm that „a greater number of office
06 | 2008
■ www.rnw.pl
buildings were planned to be completed, but
for various reasons the projects are delayed”.
By the end of this June eight office buildings with total area of 78,700 sq.m are
scheduled to be completed, including
Grzybowska Park (9,800 sq.m) – the only
new office building in the city center this
year, besides renovated tenement house
at ul. Nowogrodzkiej 21. Colliers forecasted that in the whole 2008 more than
300,000 sq.m of office space would be
completed in the capital, thereof a great
majority in so called Upper South zone,
or in Służewiec Przemysłowy. The same
specialists added that „a great majority of
space planned to be completed in the 2nd
quarter is already leased out or covered
by letters of intent, so that we may expect
a further decline in the vacancy ratio”.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Let us add, that there is a strong trend to
fill the buildings still under construction
with new tenants, particularly on pre-let
basis. In the beginning of May, the biggest transaction of this type so far was
concluded – Bank Pekao SA leased out
39,000 sq.m in the buildings of Lipowy
Office Park complex developed at al. Żwirki
i Wigury, not far from Marina Mokotów
estate. According to „Gazeta Stołeczna”, the
Pekao contract may be still outbid this year
by Telekomunikacja Polska.
The company has been seeking for months
a buyer for its two office buildings in the
city center and plans to move its employees
to a new seat (probably outside city center)
in one complex of 45,000 – 50,000 sq.m.
“Talks with developers are under way”
–„Stołeczna” informed.
Joanna Mroczek
Associate Director
Market Research and Consultancy Section
CB Richard Ellis Polska
Office market in Poland now represents about
4.5 million sq.m of modern space. However, Poland
is still behind the biggest European cities. Saturation
with office space in Warsaw amounts to ca 160 sq.m per
100 inhabitants, while European average is about 400
sq.m. In the locations outside the city center lease rates
are growing mainly in the best projects, i.e. Marynarska
BP or Platinium BP and slowly stabilize at the level of
EUR 16 – 17 per sq.m monthly. In the nearest future,
we do not expect significant rises in lease rates which are
now at relatively high level. Increase in supply of office
space in the coming years will broaden possibilities
of choice of location for tenants and will weaken the
negotiating position of owners. Among regional markets
Cracow and Wrocław are most active. So far, these cities
attracted most investments of BPO type
(IT and financial sector).
85
Według informacji specjalistów C&W
w centrum stolicy prognozowane jest utrzymanie się wysokich czynszów do 2010 r.
86
Office real estate market has been developing in
Poland at a very fast pace. In the 1st quarter 2008,
in Warsaw about 106,000 sq.m of new offices was
already leased out, or about 21 per cent of the record
take-up of the last year. We estimate that the level of
leasing in 2008 will be close to the magnitude last
year. Rates in the biggest cities of Poland are close to
the rates in Warsaw outside the city center. The most
expensive city outside Warsaw is Cracow. Markets in
Katowice, Tri-City, Wrocław and Poznań are a little
cheaper. All these markets are very dynamic and have
very low vacancy ratios estimated at 2 per cent. Among
regional capitals Łódź is the cheapest with the lease
rates at the level of EUR13-15 per sq.m monthly.
Zasoby
powierzchni
biurowej Krakowa
mogą powiększyć
się o kolejne 100 tys.
mkw. w ciągu dwóch
najbliższych lat.
Praca wre. Stolica Małopolski dysponuje
wprawdzie 8-krotnie mniejszą powierzchnią biurową od Warszawy, ale stanowi drugi
rynek w Polsce z tego typu budynkami
– Czynsze w największych miastach Polski
są zbliżone do warszawskich stawek poza
Grzybowska Park,
AIG/Lincoln Polska,
Warszawa
Mateusz Polkowski
senior research analyst Research&Consultancy
Jones Lang LaSalle Poland
– Z uwagi na bardzo małą podaż stawki już wzrosły w wybranych obiektach
nawet do 40 EUR za mkw. miesięcznie.
Szansą na spadek stawek w Centralnym
Obszarze Biznesu jest planowana podaż
w rejonie bliskiej Woli. W lokalizacjach
poza centrum popyt zrównoważa dynamiczną podaż powierzchni biurowej.
W efekcie czynsze zaczynają się podnosić z dotychczasowych, stabilnych poziomów. Jeśli utrzymująca się koniunktura
gospodarcza w 2008 r. pozwoli zachować skalę popytu, z dużym prawdopodobieństwem w 2009 r. będziemy także
mieli do czynienia z tendencją wzrostową czynszów (obecnie w tych rejonach na
poziomie średnio 14-17 euro/mkw.) do
ok. 19 euro/mkw. – wyliczają przedstawiciele C&W.
According to the specialists from C&W,
it is forecasted that high lease rates in the
center of the capital will be maintained
by 2010.
– In view of very small supply the prices in selected buildings have already increased even to EUR 40 per sq.m monthly. Planned supply in the region of near
Wola provides a chance for decline of lease
rates in the Central Business District. In
the locations outside the center, demand
is balanced by dynamic supply of office
space. In effect, rates begin to go up from
stable levels so far. If good economic situation in 2008 will allow to maintain strong
demand, there is high probability that
we shall have a trend of price increases in
2009 (presently the rates in these regions
are on the level of EUR 14-17 per sq.m on
centrum. Poza stolicą najdroższy jest obecnie Kraków (15-19 euro/mkw./miesięcznie). Stolica Małopolski cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem ze strony
najemców – każdy budynek, który trafia
na rynek, jest już w pełni wynajęty, a poziom pustostanów w mieście sięga 0 proc.
– twierdzi . Mateusz Polkowski, z Jones
Lang LaSalle Poland
W stolicy Małopolski znajdują się dwa
z istniejących największych dziewięciu biurowców w lokalizacjach pozawarszawskich
(Buma Square Business Park – 27 tys. mkw.
oraz Cracovia Business Center – 13,65 tys.
mkw.). Zdaniem Marcina Płazińskiego,
z działu badań i analiz Emmerson SA,
obecne zasoby powierzchni biurowej
Krakowa mogą powiększyć się o kolejne
Rondo Business Park, Grupa Buma, Kraków
Rynek nieruchomości biurowych w Polsce rozwija się
w bardzo szybkim tempie. W Warszawie w pierwszym
kwartale br. zostało wynajętych już około
106 000 mkw. nowych biur, czyli około 21 proc.
rekordowego take-up’u z zeszłego roku. Szacujemy,
że poziom wynajmu w 2008 r. będzie zbliżony do
wielkości ubiegłorocznej. Czynsze w największych
miastach Polski są zbliżone do warszawskich stawek
poza centrum. Poza stolicą najdroższy jest obecnie
Kraków. Niewiele tańsze są rynki w Katowicach,
Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu. Wszystkie te
rynki charakteryzuje duża dynamika i bardzo niski
współczynnik powierzchni niewynajętej, szacowany na
2 proc. Spośród stolic regionalnych najtańsza pozostaje
Łódź z czynszami na poziomie 13-15 euro/mkw.
miesięcznie.
Na początku maja zawarto największą, jak
dotąd, tego typu transakcję: bank Pekao SA
wynajął 39 tys. mkw. w budynkach kompleksu Lipowy Office Park, powstających
przy al. Żwirki i Wigury, nieopodal osiedla
Marina Mokotów. Wg „Gazety Stołecznej”
umowę Pekao może jeszcze w br. przebić
Telekomunikacja Polska. Firma ta od miesięcy poszukuje kupca na swoje dwa biurowce w śródmieściu miasta i planuje przeniesienie swoich pracowników do nowej siedziby (prawdopodobnie poza centrum) w jednym kompleksie, „liczącym
45-50 tys. mkw. Rozmowy z deweloperami
są w toku” – twierdzi „Stołeczna”.
Marcin Płaziński
Analityk, dział badań i analiz
Emmerson
Okres tłustych lat na rynku biurowym jeszcze się nie
skończył. Z naszych szacunków wynika, że każde dziewięć na dziesięć mkw. powierzchni biurowej zaplanowanej do budowy w tym roku w stolicy, powstanie poza
Centralnym Obszarem Biznesu. O ile większość przesłanek – w tym przede wszystkim ograniczona nowa podaż
– przemawia za dalszym wzrostem czynszów, względnie ich stabilizacją, w centrum Warszawy, o tyle nie ma
pewności, jakie skutki przyniesie rekordowy wzrost podaży powierzchni biurowej w Mokotowie. Tych, którzy
już wieszczą załamanie lokalnego rynku i spadek stawek
najmu, przestrzegałbym jednak przed tak stanowczymi
stwierdzeniami. Szacuje się bowiem, że nawet tak wysoka podaż zostanie wchłonięta przez wciąż niezaspokojony popyt – o czym świadczy chociażby popyt zrealizowany na poziomie niemalże 500 tys. w ub.r. oraz duża
ilość nowych transakcji typu pre-lease – zaś Mokotów
nadal będzie przystanią dla firm poszukujących oszczędności, a zarazem relatywnie korzystnej lokalizacji.
Galileo-Newton-Edison, GTC, Kraków
Mateusz Polkowski
senior research analyst Research&Consultancy
Jones Lang LaSalle Poland
average) up to EUR 19 per sq.m – representatives of C&W calculated.
The work is in full swing. Though
the capital of Małopolska has at its disposal 8-times smaller office space than Warsaw,
it constitutes the second market in Poland
with regard to buildings of this type.
– Rates in the biggest cities of Poland are
close to the rates in Warsaw outside the
city center. Presently, Cracow is the most
expensive after Warsaw (EUR 15-19 per
sq.m monthly). The capital of Małopolska
is raising unabated interest on the part of
tenants – every building entering the market is already entirely leased out and the
vacancy ratio in the city is equal to 0 per
cent – Mateusz Polkowski from Jones
Lang LaSalle Poland stated.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Resources
of office space
in Cracow may
increase by next
100,000 sq.m in the coming two years.
In the capital of Małopolska there are two
out of nine the biggest office building outside Warsaw (Buma Square Business Park
– 27,000 sq.m and Cracovia Business
Center – 13,650 sq.m). In the opinion of
Marcin Płaziński from the research and
analyses section of Emmerson SA, current resources of office space in Cracow
may increase by next 100,000 sq.m
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
in the coming two years. The buildings under construction, among others:
Centrum Biurowe Kazimierz, Meduza,
Diamante Plaza, Pascal. Moreover, initial plans assume realization of the following complexes: Enterprise Park (developer Quinlan Private Golub), Sequoja
(GD&K Group), Vinci (Dyskret), Avatar
(Echo Investment), Portus (Havre),
Centrum Biurowe Opolska (Azbud),
Olsza Mall (Maryland Real Estate) and
Górka Narodowa Business Park (Super
Krak). Specialists from C&W foresee that
in further plans there is construction of ca
400,000 sq.m in the city.
Kingdom of sky scrapers. Also
Wrocław, Poznań and Łódź will witness
an increase in supply of modern office
space. In the capital of Lower Silesia it is
Marcin Płaziński
Analyst in Research and Analysis Section
Emmerson
The years of plenty are not over yet in the office market. As results from our estimations, nine out of every
ten sq.m of office space planned for construction in the
capital this year will be outside the Central Business
District. While most premises – including first of all limited new supply – indicate further increase in lease
rates in the center of Warsaw, or their stabilization, it is
not sure what will be the effects of the record rise in office space in Mokotów district. However, I would warn
against such firm statements those who already augur
a breakdown in the local market and decline in lease
rates. For it is estimated that even so large supply will
be absorbed by still unsatisfied demand – which is evidenced at least by realized demand for nearly
500,000 sq.m last year and a big number of new transactions of pre-lease type. As far as Mokotów is concerned, it will remain a harbour for companies seeking savings and, at the same time, relatively good location.
87
Selected office buildings
planned to be completed in the years 2008-2010
Warszawa / Warsaw
Rok
Powierzchnia ukończenia
(mkw.)
Year
of
Area (sq.m) completing
Nazwa
Name
Blue Office II
14000
Deweloper
/ Inwestor
Developer
/ Investor
2008
Blue City
Equator Office
13000
2008
Immoeast/
KarimpolPolska
Grzybowska Park
10400
2008
AIG/Lincoln
Polska
Siedziba Poczty
Polskiej
30700
2008
PPUP Poczta
Polska
Horizon Plaza
35000
2008
Curtis Group
Lipowy Office
Park
38400
2008
Hochtief Project
Development
Polska
Marynarska
Point
25000
2008
Skanska Property
Poland
Nefryt
15200
2008
Globe Trade
Centre
North Gate
(daw. Belveder
Centrum)
28000
2008
GVA
Immoconsult
Polska
Okęcie Business
Park (Nothus)
61000
2008
Globe Trade
Centre
Platinium
Business Park
45000
2008
GTC Satellite
Tulipan House
18000
2008
SEGRO
Adgar Plaza
25100
2009
Adgar
Al. Jerozolimskie
61/63
3,100
2009
Reinhold Polska
Atrium City
18500
2009
Skanska Property
Poland
BTD Office
Center
6800
2009
BTC-Invest
Mokotów Plaza
17000
2009
Celtic Asset
Management
Park Postępu
34000
2009
Echo Investment
Poleczki Business
Park
24000
2009
CA Immo
International
/UBM
Radwar Business
Park
11500
2009
Radwar
Rondo
20000
2009
S+B CEE
/Immoeast
Trinity Park
Phase III
32000
2009
Ghelamco Poland
Wolf
Marszałkowska
11100
2009
Wolf Immobilien
Polen
Kraków / Cracow
Rok
(mkw.)
Year of
Nazwa
Name
Deweloper
/ Inwestor
Developer
/ Investor
Edison
10300
2008
Globe Trade
Centre
Centrum
Biurowe
Kazimierz
14700
2008
Globe Trade
Centre
M65 Meduza
4000
2008
GD&K Group
88
100 tys. mkw. w ciągu dwóch najbliższych
lat. W budowie są obecnie m.in.: Centrum
Biurowe Kazimierz, Meduza, Diamante
Plaza, Pascal. Wstępne plany zakładają ponadto realizację kompleksów: Enterprise
Park (deweloper Quinlan Private Golub),
Sequoja (GD&K Group), Vinci (Dyskret),
Avatar (Echo Investment), Portus (Havre),
Centrum Biurowe Opolska (Azbud), Olsza
Mall (Maryland Real Estate) oraz Górka
Narodowa Business Park (Super Krak).
W dalszych planach znajduje się wybudowanie w tym mieście ok. 400 tys. mkw.
przewidują specjaliści z C&W.
Królestwo drapaczy chmur. Wzrost
podaży nowoczesnej powierzchni biurowej charakteryzował będzie również
Wrocław, Poznań oraz Łódź. W stolicy Dolnego Śląska planowane jest zakończenie kilku inwestycji biurowych:
Office Interiors, Grunwaldzki Center
oraz Centrum Biurowe Karkonoska. Wg
specjalistów z C&W Wrocław, w przeciwieństwie do stolicy Małopolski, wyrasta
na drugie po Warszawie centrum zabudowy wysokiej – biurowej i apartamentowej.
Wybrane budynki biurowe
planowane do wybudowania w latach 2008-2010
planned to complete a few office investments: Office Interiors, Grunwaldzki
Center and Centrum Biurowe
Karkonoska. According to the specialists from C&W, Wrocław, contrary to
the capital of Małopolska, is becoming
the second after Warsaw center of high
rise buildings both office and apartment.
Towers under construction, among others: Sky Tower (the highest multi-functional apartment building in this part
of Poland, 258 meters high with nearly
850 apartments and with an office part –
this April the foundation stone was set),
Centrum Południowe, Odra Tower or
Angel Wings. In the opinion of C&W,
the fastest growing region of the city is
Wieżowce w przygotowaniu to m.in. Sky
Tower (najwyższy w tej części kraju wielofunkcyjny apartamentowiec z prawie
850 mieszkaniami o wysokości 258 m,
m.in. z częścią biurową – w kwietniu
br. wmurowano kamień węgielny pod
jego budowę), Centrum Południowe,
Odra Tower czy Angel Wings. Zdaniem
C&W najsilniej rozwijającym się rejonem miasta jest zachodni obszar wzdłuż
ul. Legnickiej i Strzegomskiej w kierunku lotniska. We Wrocławiu w budowie
znajduje się ok. 150 tys. mkw., natomiast
w planach – dalsze 430 tys. mkw. wg tego
samego źródła współczynnik powierzchni
niewynajętych na koniec 2007 r. wyniósł
ok. 3 proc., a stawki wywoławcze za najlepsze powierzchnie wzrosły do poziomu
17,5 euro/mkw.
Miejsce dla biurka. W Trójmieście do
połowy 2006 r. wybudowano niewiele powierzchni biurowych. Jednak w 2007 roku
ruszyła realizacja dwóch głównych kompleksów biurowych: Łużyckiej Office Park
w Gdyni oraz Arkońskiej Business Park
w Gdańsku. Specjaliści C&W przewidują,
DTC Renoma, Wroclaw
Western area along ul. Legnicka and ul.
Strzegomska in the direction of the airport. In Wrocław, ca 150,.000 sq.m is under construction and further 430,000 sq.m
is planned. According to the same source,
the vacancy ratio amounted to ca 3 per
cent at the end of 2007 and bid rates
for best spaces increased to the level of
EUR 17.5 per sq.m.
Place for a desk. Up till middle of 2006
little office space was built in Tri-City. But
in 2007 realization of two main office complexes was started: Łużycka Office Park
in Gdynia and Arkońska Business Park in
Gdańsk. The specialists from C&W forecast that 40,000 sq.m of office space will
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Patronat Miesięcznika RNW
Wrocław
Rok
(mkw.)
Year of
Nazwa
Name
Deweloper
/ Inwestor
Developer
/ Investor
DTC Renoma
10000
2008
DTC Renoma
Globis
14500
2008
Globe Trade
Centre
Karkonoska
36000
2008-09
Globe Trade
Centre
Grunwaldzki
Center
23600
2008
Skanska
Bema Plaza
23000
2008
Ghelamco
Jutrzenki
Business Park II
2700
2008
E&L Real Estate
Poznań
Rok
(mkw.)
Year
of
Nazwa
Name
Deweloper
/ Inwestor
Developer
/ Investor
Nowe Garbary
7000
2008
Regional Polska
Malta Office
28100
2008-10
Echo Investment
Źródło / Source: PriceWaterhouseCoopers
Największe istniejące biurowce
w miastach regionalnych
The biggest existiung office buildings
in regional cities
KrakówBuma Square Business Park
(27 tys. mkw.)
Trójmiasto Lotos Park
(siedziba Grupy Lotos – 23 tys. mkw.)
Katowice
Opolska (21 tys. mkw.)
Trójmiasto Prokom (19,9 tys. mkw.)
Wrocław
Silver Forum (15,5 tys. mkw.)
TrójmiastoErgo Hestia Group
(siedziba – 15 tys. mkw.)
PoznańPoznańskie Centrum Finansowe
(14,5 tys. mkw.)
Katowice
Chorzowska 50 (14,2 tys. mkw.)
KrakówCracovia Business Center
(13,65 tys. mkw.)
Źródło / Source: Cushman&Wakefield, luty 2008 r.
90
Brak pustostanów. W stolicy Wielko
polski w budowie znajduje się obecnie
42 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Deweloperzy informują o planach
zrealizowania kolejnych 150 tys. mkw.
W tym roku zostaną ukończone w tym
mieście dwa większe biurowce. W związku z ożywieniem gospodarczym nastąpił
wzrost zainteresowania nowych najemców oraz tych, którzy rozszerzają obecnie zajmowaną powierzchnię. Ta sytuacja
– zdaniem C&W – przy dość powolnym
be provided to the market this years „and
leasing it is coming to the end” – we read
in the report of C&W. In the plans there
is realization of further ca 220,000 sq.m.
Lease rates in Tri-City are presently on
relatively high level due to very low vacancy ratio and too small supply in relation to demand. The highest rates reach
EUR 17 per sq.m. According to C&W next
year we shall witness further increase in
lease rates and decline in vacancy ratio.
Only planned supply should stabilize the
situation in the market of Tri-City.
No vacancies. In the capital of Wiel
kopolska, there are 42,000 sq.m of modern office space under construction.
Developers inform about their plans to
build next 150,000 sq.m. Two bigger office buildings will be completed this year.
Because of economic revival, there is growing interest of new tenants and those who
want to extent presently occupied space.
This situation –in the opinion of C&W
– with relatively slow increase in the supply of space exerted pressure on the lease
wzroście podaży powierzchni wywarła
presję wzrostową na czynsze, które dochodzą w najlepszych obiektach – podobnie jak w kilku innych największych regionalnych ośrodkach – do 18 euro/mkw.
Stopa pustostanów w Poznaniu wynosi
ok. 2,4 proc., zaś stabilizacja cen najmu
spodziewana jest na lokalnym rynku dopiero za ok. półtora roku.
W powijakach. W porównaniu do poprzednich rynków regionalnych w stolicy Górnego Śląska rynek biurowy znajduje się na wczesnym etapie rozwoju. Jednak
w związku z jego wciąż wysokim potencjałem powinien się wciąż szybko rozwijać
w najbliższych latach. Jako główne źródło
rozwoju Katowic C&W wymienia przedsięwzięcia zagranicznych deweloperów
(Skanska, GTC, TriGranit).
Analitycy C&W prognozują wzrost popytu na tym rynku i w najbliższym czasie
wzrost czynszów z uwagi na niedostateczną podaż. Obecnie najlepsze wyjściowe
stawki czynszu w budynkach biurowych
klasy A w centrum miasta kształtują się na
poziomie 16 euro/mkw., zaś pustostany
oscylują w granicach 2 proc. ■
rates which have gone up – similarly as in
other biggest regional centers – in the best
locations up to EUR 18 sq.m. The vacancy ratio in Poznań amounted to ca 2.4 per
cent, and price stabilization in the local
market is expected only in about a year
and a half.
At a nascent stage. In comparison with other regional markets, the
office market in the capital of Upper
Silesia is at an early development stage.
But because of its strong potential it
should be growing fast in the coming
years. C&W mentioned undertakings
of foreign developers (Skanska, GTC,
TriGranit) as the main source of development in Katowice.
Stary_Browar, Poznań
Długa lista obecności
Jubileuszowa, piąta edycja Środkowoeuropejskich Targów Nieruchomości
i Inwestycji CEPIF 2008 za nami. Przez dwa dni w Warszawie
spotkało się ze sobą 2972 uczestników
W stolicy zebrali się: deweloperzy, agenci
i zarządcy nieruchomości, inwestorzy, lokalne i regionalne władze, architekci, finansiści, prawnicy, inżynierowie, analitycy i przedstawiciele wielu innych zawodów
branżowych. W skład tegorocznej edycji
CEPIF weszły: komercyjna część wystawiennicza, konferencje i seminaria, konkurs CEPIF Awards. Nie zabrakło także
okazji do nieformalnych rozmów podczas
CEPIF Gala Party.
Zaprezentowało się około 150 wystawców.
Na stoiskach można było spotkać przedstawcieli: Grupy Kapitałowej Salwator
(sponsora głównego CEPIF 2008),
J.W. Construction Holding, Bouygues
Immobilier, Caelum Development,
Lubasa, PB Margo, Day & Johnson, Taylor
Woodrow, Tufan Properties, Mermaid
Properties, Wings Development, Verity
Development, LC Corp Sky Tower,
RD Bud, RED – Real Estate Development,
Centrum ZANA, Opal Development,
Budopol, Asta Bridge International
Property Development czy Bulgarian
Land Development.
Obecni byli pośrednicy i zarządcy nieruchomości z: DTZ, Savills, Fox Estates,
Agencji Mienia Wojskowego, Towarzystwa
Obrotu Nieruchomościami “Agro” oraz
■ www.rnw.pl
Davidoff Kleeberg & Maresch. Nie zabrakło firm doradczych i analityków m.in.:
Erison Consulting, ICM, REAG – Real
Estate Advisory Group, REVA, IOSIS,
Waterman International i BRE Global.
Podczas targów ofertę prezentowały również polskie miasta i regiony, szukające
na CEPIF nowych inwestorów. Na liście
obecności podpisały się: Miasto Stołecz
ne Warszawa, Wielkopolska Agencja
Rozwoju Przedsiębiorczości, Pomorska
Agencja Rozwoju Regionalnego, region łódzki, województwo opolskie, lubuskie i kujawsko-pomorskie, Gdańsk,
Sopot, Toruń, Szczecin, Płock, Elbląg,
Bogatynia, Częstochowa, Grudziądz,
Słupsk, Wodzisław Śląski, Żagań, Żary,
Gryfino, Kozienice i inne.
Obecne były również bilateralne stowarzyszenia tj. Polsko-Hiszpańska Izba
Gospodarcza czy Brytyjsko-Polska Izba
Handlowa, a nawet wystawcy występujący pod egidą Federacji Rosyjskiej.
Oprócz nich pojawiły się także firmy pośrednio związane z branżą nieruchomości,
np. Pleneria (projektanci ogrodów), SPEC
– Stołeczne Przedsiębiorstwo Energetyki
Cieplnej czy BWT Polska – Best Water
Technology. ■ Opr: red.
C.H. Askana, Caelum, Gorzów Wielkopolski
Nagrodzeni
Zwycięzcy The CEPIF & The
International Herald Tribune CEE
Best Project Awards
Centra handlowe:
Galeria Askana,
Caelum Development
Biurowce:
International Business Center II,
Quinlan Private Golub
Projekt mieszkaniowy:
Przy Bernardyńskiej Wodzie,
Catalina Group
Hotele:
Andersia Tower,
Von Der Heyden Group
Rewitalizacja:
Muzeum Powstania Warszawskiego,
Miasto Stołeczne Warszawa
Projekt mieszany:
Centrum Handlu,
Sztuki i Biznesu Stary Browar,
Fortis
Magazyny/centra logistyczne:
Panattoni Park Łódź,
Panattoni Europe
Czy inteligentna instalacja to luksus,
na który stać nielicznych?
The analysts of C&W forecast increase of
demand in this market and a rise in lease
rates due to insufficient supply. Presently,
the best offered rates in class A office
buildings in the city center are on the level of EUR 16 per sq.m and the vacancy ratio is about 2 per cent. ■
06 | 2008
Andersia Tower, Poznań
Selected office buildings
planned to be completed in the years 2008-2010
że w br. na lokalny rynek zostanie dostarczone 40 tys. mkw. powierzchni
biurowej, „której wynajem dobiega już
końca” – czytamy w raporcie C&W.
W planach znajduje się realizacja dalszych ok. 220 tys. mkw. Czynsze najmu
w Trójmieście są obecnie na stosunkowo
wysokim poziomie w związku z bardzo
niskim współczynnikiem pustostanów
i zbyt małą podaż w stosunku do popytu. Najwyższe wynoszą do 17 euro/mkw.
Wg C&W najbliższy rok upłynie pod
znakiem dalszego wzrostu czynszów
i malejącej stopy pustostanów. Dopiero
planowana podaż powinna ustabilizować sytuację na rynku trójmiejskim.
Wybrane budynki biurowe
planowane do wybudowania w latach 2008-2010
Tytuł ■ Dział
Odpowiedź na powyższe pytanie, znajdą Państwo przeglądając załączony folder.
W folderze „Inteligentne mieszkanie” firmy Merten zaprezentowano przykładowe pakiety inteligentnych instalacji. Propozycje przygotowano biorąc pod uwagę różnorodne potrzeby użytkowników instalacji KNX/EIB. W zależności od realizowanych funkcji są to pakiety proste,
począwszy od Pakietu 1 – Wygoda, do rozwiązań bardziej zaawansowanych, jak Pakiet 4 - Wygoda, Komfort i Bezpieczeństwo. Funkcje
jakie można realizować za pomocą inteligentnych instalacji KNX/EIB firmy Merten mogą w znaczący sposób uprościć pracę architektom
i projektantom.W dobie spowolnienia koniunktury na rynku mieszkaniowym, inteligentna instalacja KNX/EIB to ciekawa propozycja dla
deweloperów na uatrakcyjnienie i podniesienie standardu sprzedawanych obiektów.
Merten Polska Sp. z o.o., ul. Czapli 37, 02-781 Warszawa, tel. 022 641 75 85, www.merten.pl
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
91
Hotel Masuria
tyle pieniędzy?
Hotel Masuria
Hotel w Malborku
Guest of the month
Gość miesiąca
650 mWlncozłEFH zainwestuje
Hotel w Malborku
Czas przełamać niemoc
It’s time to overcome weakness
Plany EFH są imponujące. Spółka zamierza wydać co najmniej 650 mln zł na hotele i apartamenty. To główny filar działalności
firmy. Coraz mniejsze znaczenie ma leasing. Czyli działalność, z której spółka była znana przez 14. lat
The EFH plans are imposing.The company intends to spend at least PLN 650 million on hotels and apartments.This is the main
pillar of its activity. Leasing, or the activity for which the company was known for 14 years, is becoming less important
Marcin Podobas
Wiceprezes
Europejskiego Funduszu Hipotecznego
■■■
Vice President
of the European Mortgage Fund
RNW – Spółka EFH świadomie buduje
sieć własnych hoteli. Jak ocenia Pan tempo,
w jakim powiększacie portfolio?
Marcin Podobas – W tej chwili posiadamy pięć hoteli w standardzie trzy- oraz
czterogwiazdkowym. Niewątpliwie perłą
w koronie jest kupiony w listopadzie 2007
roku hotel Król Kazimierz w Kazimierzu
92
Dolnym. To czterogwiazdkowy obiekt liczący 115 pokoi. Znajduje się w nim SPA,
sale konferencyjne, restauracje. Część hotelu urządzona została w historycznym zrewitalizowanym spichlerzu. Zapłaciliśmy za
niego 71 mln zł. Mamy jeszcze dwa czterogwiazdkowe obiekty. Jednym z nich jest
Masuria koło Olsztynka. Właśnie trwa
rozbudowa hotelu tak, by docelowo składał się z 70 pokoi. Hotel ma SPA i basen.
Obiekt kosztował nas 16 mln zł, jego rozbudowa to dalsze 6 mln zł.
RNW – Te pięć obiektów nie zaspokaja
ambicji spółki?
Kolejnym hotelem jest Łeba w Łebie.
Kosztowała 24 mln zł. Do tego dochodzą jeszcze dwa hotele trzygwiazdkowe. Najbliżej Warszawy znajduje się
Centrum Falenty. Jest to typowy ośrodek biznesowy. Składa się z: 155 pokoi,
sal bankietowych w tym pomieszczenia
na 500 osób oraz sal konferencyjnych
mogących pomieścić 1 tys. uczestników.
Mamy także hotel w Bochnii. Jego niewątpliwą zaletą jest położenie w sąsiedztwie zespołu basenów. Wszystkie nasze
hotele znajdują się w nowych budynkach, mają baseny oraz SPA. Chcemy,
aby był to nasz standard.
Marcin Podobas – Pięciogwiazdkowy
hotel w Tałtach nad jeziorem Tałtowisko
koło Mikołajek będzie naszym hitem.
Inwestycja trwa od 1998 roku. Wtedy to
kupiliśmy nieco ponad 10 ha działkę nad
jeziorem. Był to grunt rolny. Musieliśmy
go odrolnić, uzbroić, wybudować drogę,
doprowadzić do uchwalenia planu miejscowego dla inwestycji hotelarskiej.
Marcin Podobas – Skądże znowu. W procesie inwestycyjnym mamy wysokiej klasy projekty. Będą to trzy hotele oraz
kompleks apartamentów wakacyjnych
w Tałtach na Mazurach.
RNW – Wśród nich najdroższą inwestycja będzie słynny już obiekt nad jeziorem
Tałtowisko?
Czy warto było zadać sobie tyle trudu? Dotychczasowe nakłady wyniosły
18,5 mln zł. Tymczasem rynkowa wartość terenu sięga 23,4 mln zł. A to przecież dopiero początek wzrostu wartości
06 | 2008
■ www.rnw.pl
RNW –EFH is consciously building a network of its own hotels. How do you assess
the pace at which you are expanding your
portfolio?
Marcin Podobas – At the moment we have
five hotels in three-star and four-star standards. Undoubtedly, our crown jewel is
Król Kazimierz Hotel in Kazimierz Dolny
purchased in November 2007. This is a four-star facility with 115 rooms. It contains SPA, conference halls, restaurants.
A part of the hotel is located in a revitalized historical granary. We paid for it
PLN 71 million. We have another two four-star hotels. One of them is Masuria near
Olsztynek. The hotel is being extended so
that it will have 70 rooms. The hotel has
SPA and a swimming pool. It cost us PLN
16 million and its extension will cost another PLN 6 million. Łeba Hotel in Łeba
is our next hotel that cost PLN 24 million. We also have two three-star hotels.
Centrum Falenty is situated near Warsaw.
This is a typical business center. It is composed of 155 rooms, banquet halls, including a hall for 500 persons and conference
halls which total capacity of 1,000 people.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
We also have a hotel in Bochnia. Its undoubted advantage is location in the vicinity of a complex of swimming pools. All
our hotels are in new buildings, they have
swimming pools and SPA. We want this
to be our standard.
RNW – Do these five hotels satisfy the ambition of the company?
Marcin Podobas – Not at all. We have
high class projects in the course of an investment process. These are three hotels
and a complex of holiday apartments in
Tałty in Masuria.
RNW – And the most expensive investment
among them will be the already famous development at the Tałtowisko lake?
Marcin Podobas – Five-star hotel in Tałty
at the Tałtowisko lake near Mikołajki will
be our hit. The investment has lasted since
1998. At that time we purchased a plot at
the lake with an area of a little more than
10 ha. This was agricultural land. We had
to change its designation, to develop it, to
build road and to get local plan for hotel
investment adopted. Was it worthwhile to make such an effort? The outlays so
far amounted to PLN 18.5 million and
the market value of the land has reached
PLN 23.4 million. And this is only the beginning of the project’s gains in value. At
the additional cost of PLN 240 million
we shall build a hotel containing, among
others, 257 rooms, 17 suites, two restaurants, conference center, fitness and SPA.
At the lake a private marina will be built
with a restaurant, bathrooms for teams
mooring their boats, boathouses to keep
sailing boats during winter, engine service
and fuel pumps. A nine holes golf field is
also worth mentioning. We want to complete the complex in 2011.
RNW – Where will be the apartments
situated?
Marcin Podobas – Just next door to the
hotel. We decided to realize this project
in order to supplement our offer and to be
able to carry out building works simultaneously. We plan to build apartments with
total useful floor space of 40,000 sq.m in
four stages 10,000 sq.m each. This means
93
Gość miesiąca ■ Czas przełamać niemoc
z restauracją, łazienkami dla załóg cumujących łodzi, hangarami dla jachtów na zimę,
serwisem motorów i dystrybutorem paliwa. Nie bez znaczenia będzie także dziewięciodołkowe pole golfowe. Chcemy oddać go do użytku w 2011 roku.
tego projektu. Kosztem dodatkowych
240 mln zł wybudujemy tu hotel, w którym znajdzie się m.in. 257 pokoi, 17 apartamentów, dwie restauracje, centrum konferencyjne, fitness oraz SPA. Nad jeziorem
powstanie prywatna przystań i marina
It’s time to overcome weakness ■ Guest on the month
Hotel, ul. Łączyny, Warszawa
Hotel, ul. Łączyny, Warszawa
RNW – W którym miejscu znajdą się
apartamenty?
Marcin Podobas – Dosłownie „za płotem” hotelu. Zdecydowaliśmy się na realizację tego projektu ze względu na uzupełnienie oferty oraz możliwość prowadzenia części budowy jednocześnie. Plany zakładają budowę 40 tys. mkw. powierzchni
użytkowej mieszkań w czterech etapach po
10 tys. p.u.m. Oznacza to powstanie na tym
terenie 550-600 apartamentów od około
50 mkw. Górnej wielkości nie określamy.
Apartamenty powstaną na 34,5 ha gruntu.
Pierwszy etap oddamy w 2010 roku.
W tej chwili szacujemy koszt zakupu
1 mkw. na 8,5 tys. zł. Będą to lokale wykończone, a ich standard umożliwi mieszkanie w nich cały rok. Projekt pochłonie
220 mln zł. Z wyliczeń wynika, że powinniśmy tu osiągnąć 25-30 proc. rentowność
przedsięwzięcia. Sama działka jest warta
obecnie 55 mln zł.
RNW Czy podobna strategia będzie stosowana przy pozostałych dwóch hotelach?
that in this complex 550-600 apartments
will be raised with an area starting from ca
50 sq.m. We do not determine the maximum size of apartments. Apartment buildings will occupy 34.5 ha of land. We shall
complete the first stage in 2010. At the
moment we estimate the price to purchase an apartment at PLN 8.500 per 1 sq.m.
The apartments will be finished and their
standard will make it possible to live there
all year round. The project will cost PLN
94
Hotel Król Kazimierz
Hotel Król Kazimierz w Kazimierzu Dolnym
our next projects. But not now. At present we want to build a four-star hotel
just next to the castle of the Teutonic
Knights in Malbork and a three-star business-tourist complex in Warsaw, near
the Okęcie airport.
220 million. According to our calculations
we should reach 25-30 per cent profitability of the whole undertaking. The land itself is presently worth PLN 55 million.
RNW Will you follow a similar strategy in
the other two hotels?
Marcin Podobas – We do not exclude combining investments in hotels
and apartments for private persons in
For a nearly 5 ha plot in Malbork we paid
PLN 9.6 million in March 2007. At an additional cost of PLN 110 million we shall
raise a hotel with 174 rooms, SPA and
conference halls. The town is favourably
inclined towards this investment, because there are no facilities of this class there.
I hope that works will start soon. We plan
to open the hotel in 2011.
Close to our plot in Warsaw there is
a warehouse and logistic complex at
ul. Poleczki. Several international companies have their seats there. This neighbourhood will be not uncomfortable for our
guests. The plot is at a certain distance
from the road with heavy traffic. The hotel will have 160-180 rooms. We intend to
begin construction in 2008 and to finish it
two years later. The budget of the project
is PLN 80 million.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Marcin Podobas – Nie wykluczamy takiego połączenia inwestycji w hotel
i apartamenty dla osób prywatnych w przypadku kolejnych projektów. Ale nie teraz.
Obecnie chcemy zbudować czterogwiazdkowy hotel tuż przy zamku krzyżackim
w Malborku oraz trzygwiazdkowy obiekt
biznesowo-turystyczny w Warszawie, niedaleko lotniska Okęcie.
Za niespełna pięciohektarowa działkę w Malborku zapłaciliśmy w marcu
br. 9,6 mln zł. Kosztem dodatkowych
110 mln zł powstanie hotel, w którym
znajdzie się: 174 pokoi, SPA, sale konferencyjne. Miasto jest bardzo przychylne
tej inwestycji, ponieważ nie ma tu jeszcze
tej klasy obiektu. Mam nadzieję, że wkrótce ruszą prace. Planujemy otwarcie hotelu
w 2011 roku.
W okolicy naszej działki w stolicy znajduje się kompleks magazynowo-logistyczny
przy ul. Poleczki. Ma w nim swoją siedzibę
wiele międzynarodowych firm. Sąsiedztwo
nie będzie uciążliwe dla gości. Działka
jest nieco oddalona od drogi, którą jeżdżą
RNW – Have we come to the end of the list
of your investments?
Marcin Podobas – Yes, but …All the time
we look for interesting real estate. These
may be plots in good locations of new hotels. I do not conceal that we are more interested in the mountain regions than in
the seaside. We seek real estate in big cities: Warsaw, Cracow, Wrocław, we see significant shortage of hotel accommodation in Łódz. But in fact, we do not plan
launching next investments in the near future. We shall concentrate on finishing the
projects already begun. We are not a developer, so every time we take advantage of
a substitute investor.
RNW – Summing up, the company is going to invest PLN 650 million. Where
will the money come from? From the stock
exchange?
Marcin Podobas – We do not plan any actions on the stock exchange this year. In
the present situation in the market, when
the EFH shares are distinctly undervalued,
this would not bring desirable results. We
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
tiry. Hotel będzie miał 160-180 pokoi.
Zamierzamy rozpocząć budowę w 2008
roku i zakończyć dwa lata później. Budżet
projektu to 80 mln zł.
RNW – Dotarliśmy do końca listy z inwestycjami?
Marcin Podobas – Tak, ale …Cały czas poszukujemy interesujących nieruchomości.
Mogą to być działki w dobrych lokalizacjach lub nowe hotele. Nie ukrywam, że
bardziej interesują nas góry niż morze.
Szukamy nieruchomości w dużych miastach: Warszawa, Kraków Wrocław, widzimy duże braki w bazie hotelowej w Łodzi.
Jednak w najbliższym czasie rzeczywiście
nie planujemy uruchamiania kolejnej inwestycji.. Będziemy koncentrowali się na
dokończeniu rozpoczętych projektów. Nie
jesteśmy deweloperem, każdorazowo korzystamy więc z usług inwestora zastępczego.
RNW – Z wyliczeń wynika, że spółka zainwestuje około 650 mln zł. Skąd pochodzić
będą te środki? Z giełdy?
have no problems with financing our investments with debt. In addition, we shall
quickly realize profits from the investment
in apartments when we shall start selling
them. We also put on sale the recreation
compound Sasanka in Ustroń Górski.
This is a very nice resort situated ca
300 m from the ski-lift to Czantoria, but
it is too small for us. It may be extended
to 50 rooms. We need facilities with at least 100 rooms. This is an offer for a local
operator. We put the value of Sasanka at
PLN 5.5 million.
RNW – Is it the only property for sale?
Marcin Podobas – We are open for talks
concerning the sale of apartments in Tałty.
We do not conceal that we are interested
to realize this project as a joint-venture.
Tworzenie marki
Europejski Fundusz Hipoteczny posiada
40 proc. udziałów w Forten, spółce zarządzającej hotelami. W ramach Forten prowadzone są cztery sieci:
• Bellis hotele czterogwiazdkowe i obiekty
typu resorty wypoczynkowe,
• Notus trzygwiazdkowe hotele biznesowe
zlokalizowane w centrach miast i przy
drogach wylotowych
• Aureus to ekskluzywne hotele typu butik
• Parkus obiekty klasy ekonomicznej.
Brand creation
Europejski Fundusz Hipoteczny holds 40 per
cent share in Forten, the company managing
hotels. Forten is involved in running four
networks:
• Bellis four-star hotels and facilities of the
type of recreational resorts,
• Notus three-star business hotels located in
city centers or at exit roads of the cities
• Aureus exclusive hotels of boutique type
• Parkus economic class facilities.
Ilość łóżek przypadających
na 10 tys. mieszkańców:
Number of beds
per 10,000 inhabitants:
Polska / Poland
35
Czechy / Czech Republik
220
Austria
703
RNW – Are investments in hotels the only
interest of the company?
Marcin Podobas – The company has
14 year experience in rendering leasing services in the real estate market. We keep
doing it. At the moment the hotel in
Źródło: Raport Rynku Hotelarskiego 2007 r.
Source: Hotel Market Report 2007
95
Gość miesiąca ■ Czas przełamać niemoc
Marcin Podobas – Nie planujemy w tym
roku żadnych działań na giełdzie. W obecnej sytuacji na parkiecie, gdy akcje EFH są
wyraźnie niedoszacowane, nie przyniosłoby to pożądanych rezultatów. Nie mamy
problemów z finansowaniem inwestycji
długiem. Do tego będziemy szybko realizowali zysk z inwestycji w apartamenty –
wystarczy, że ruszy ich sprzedaż.
Wystawiliśmy też na sprzedaż obiekt
wypoczynkowy Sasanka w Ustroniu
Górskim. To bardzo ładnie położony ośrodek ok. 300 m od wyciągu na Czantorię,
ale dla nas jest za mały. Można go docelowo rozbudować do 50 pokoi. My potrzebujemy obiektów liczących co najmniej
100. To oferta dla lokalnego operatora.
Wyceniamy Sasankę na 5,5 mln zł.
RNW – Czy to jedyna nieruchomość do
sprzedania?
Marcin Podobas – Jesteśmy otwarci na
rozmowy dotyczące sprzedaży inwestycji
w apartamenty w Tałtach. Nie ukrywamy,
że interesuje nas realizacja tego projektu
jako joint-venture.
RNW – Inwestowanie w hotelarstwo to nie
koniec zainteresowań spółki?
Marcin Podobas – Firma ma za sobą 14 lat
świadczenia usług leasingowych na rynku
nieruchomości. Nadal to robimy. W tej
chwili w ramach leasingu zwrotnego działa
hotel w Bochni. Interesuje nas taka działalność we wszystkich sektorach nieruchomości oprócz mieszkaniówki. Łącznie operacje te stanowią 20 proc. przychodów. Mamy
jednak świadomość, że w Polsce działają w tej branży firmy z dużo większym potencjałem niż nasza. Nie ma potrzeby się
z nimi ścigać. Działalność ta, choć będzie
dalej prowadzona, nie będzie rozwijana.
Pokrywa bieżące koszty funkcjonowania.
RNW – Wracając do giełdy. Jak zamierzacie Państwo reagować na kurs akcji?
Marcin Podobas – Pozostaje nam realizować inwestycje w dobrej klasy nieru
chomości i przekonywać inwestorów, że
jesteśmy spółką mającą zdrowe podstawy
ekonomiczne. Co innego możemy zrobić? Na polskiej giełdzie dominuje inwestor prywatny, ot chociażby poprzez
jednostki uczestnictwa w TFI. Taki inwestor kieruje się raczej nastrojami, niż
realną oceną spółki.
Dowód? W tej chwili nasza kapitalizacja na giełdzie wynosi 100 mln zł, a wartość aktywów 400 mln zł. Ale na giełdzie jest panika, spowodowana załamaniem rynku nieruchomości w Stanach
Zjednoczonych. Inwestorzy patrzą na
polskie dobre spółki przez pryzmat
Stanów. A to nijak ma się do ich wyników. Myślę, że na naszą wycenę zacznie
wkrótce wpływać to, że inwestujemy
w hotelarstwo.
W Polsce musimy przełamać niemoc inwestycyjną w tej branży. Porównanie wyników polskiego hotelarstwa do Euro
pejskiego jest zawstydzające. Ale ta mizeria to właśnie szansa dla EFH. ■
Bochnia operates within the framework
of reverse leasing. We are interested in
this activity in all sectors of real estate
except residential construction. These
operations account for 20 per cent of
our revenue. We are aware that in Poland
there are companies in this sector with
much greater potential than ours. There
96
Hotel Millenium w Bochni
Hotel Millenium w Bochni
Marcin Podobas – The only thing we can
do is to realize investments in good class
real estate and to persuade investors that
we are a company with strong economic
base. What else can we do? Private investors dominate on the Polish stock exchange, for instance by means of participation
units in TFI. Such investors are more guided by sentiment than by real assessment
of a company.
is no need to compete with them. This
activity will be continued but it will not
be expanded. It covers current operational costs.
RNW – Coming back to the stock exchange. Do you intend to react to the price of
your shares?
Evidence? At the moment capitalization
of our company in the stock exchange
amounts to PLN 100 million, and the value of our assets - to PLN 400 million.
But there is panic on the stock exchange
resulting from the slump in the real estate
market in the United States. Investors look
at good Polish companies from the angle
of the USA. And this has nothing to do
with their results. I believe that valuation
of our company will be influenced by the
fact that we invest in the hotel sector.
In Poland we must overcome investment
weakness in this sector. Comparison of
the results of Polish and European hotel
sector are embarrassing. But this misery is
a chance for EFH. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
1 USD zainwestowany
Turystyka
Tourism
Zamek w Książu
Ogród w Pieskowej Skałe
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
w Polsce w turystkę zwraca się pięciokrotnie
Wrocław
Turyści lubią Śląsk
Tourists like Silesia
Świątynia Wang, zamek Książ, Ostrów Tumski, Sztolnia Czarnego Pstrąga w Tarnowskich Górach, kopalnia węgla Guido w Zabrzu,
lub unikatowe dzielnice Katowic – to miejsca, które warto zobaczyć.Turyści coraz chętniej ciągną na Dolny i Górny Śląsk. Zabytki,
golf, uzdrowiska, spa, konie, ryby i agroturystyka kuszą
The Wang temple, the castle in Książ, Ostrów Tumski, Sztolnia Czarnego Pstrąga (Black Trout Drift) in Tarnowskie Góry, coalmine
Guido in Zabrze, or unique districts of Katowice – these are places worth seeing. Tourists ever more eagerly come to Lower
and Upper Silesia. Historical monuments, golf, resorts, spa, horses, fishing and farm tourism entice
Barbara Warpechowska
W województwie
śląskim znajduje się
ponad 4 tys.
obiektów wpisanych
do rejestru zabytków.
98
We współczesnym świecie turystyka
jest jedną z najszybciej rozwijających
się dziedzin życia, czynnikiem rozwoju
kultury, wzajemnego poznania i działalności gospodarczej. Jest ważnym źródłem dochodów ludności wielu krajów
i regionów o szczególnych walorach turystycznych.
Według Instytutu Turystyki w 2007 roku
do Polski przyjechało blisko 16,3 mln turystów z zagranicy. Od 2003 r. liczba turystów zagranicznych rośnie w tempie
4 proc. rocznie. Jest to wzrost wyższy od
średniej europejskiej. Instytut szacuje, że
w minionym roku cudzoziemcy wydali
w Polsce ok. 8 mld USD.
Dzięki organizacji EURO, które będzie
miało duży wpływ na promocję kraju,
Instytut Turystyki szacuje, że w roku 2012
Polskę odwiedzi ok. 20,6 mln turystów zagranicznych.
Czym może zachęcić do odwiedzin Górny
i Dolny Śląsk?
Cenne wiano. Przenikające się przez
stulecia wpływy różnych kultur pozostawiły na śląskiej ziemi wiele zabytków oraz
innych świadectw kultury materialnej.
W województwie śląskim znajduje się ponad 4 tys. obiektów wpisanych do rejestru.
Są to: zamki, pałace, dwory, kościoły i kaplice, układy urbanistyczne poszczególnych
miast, kolonie robotnicze, a także zabytki
techniki i przemysłu oraz cmentarze i parki.
Klasztoru ojców Paulinów na Jasnej Górze
z Cudownym Obrazem Czarnej Madonny
w Częstochowie nikomu przedstawiać nie
trzeba. Duchową stolicę Polski i skarbnicę
pamiątek narodowych znajdziemy w każdym przewodniku.
Wielu gości ściąga zespół pałacowo-parkowy w Pszczynie. W zamku, otoczonym
wspaniałym parkiem w stylu angielskim,
06 | 2008
■ www.rnw.pl
In contemporary world tourism is one of
the fastest growing areas of life, an element
of cultural development, of mutual understanding and business activity. Tourism is
an important source of income of the population of many countries and regions
with particular tourist merits.
According to the Institute of Tourism,
Poland was visited by nearly 16.3 million
foreign tourists in 2007. Since 2003 the
number of foreign tourists has been rising by 4 per cent annually. This growth
is higher than the European average. The
Institute estimated that foreigners spent in
Poland ca USD 8 billion last year.
The Institute estimated that thanks to organization of EURO, which will have a significant impact on promotion of the country,
Poland would be visited by 20.6 million foreign tourists in 2012. What may entice tourists to visit Upper and Lower Silesia?
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Valuable dowry. Influences of various
cultures merging for centuries left many
historical monuments and evidences of
material culture on the Silesian land. In
the Silesian Voivodship there are more
than 4,000 structures entered in the register of historical monuments. These are castles, palaces, mansions, churches and chapels, urban complexes of individual towns,
workers’ colonies, and also monuments of
technique and industry as well as cemeteries and parks.
interiors are preserved from the times of
the emperor Wilhelm II and the princess
Daisy from the end of 19th century.
The monastery of the Pauline order friars
on Jasna Góra with the Miraculous Image
of Black Madonna in Częstochowa does
not need any recommendation. We shall
find information about the spiritual capital of Poland and the treasury of national
souvenirs in any guide book. Many guests
are attracted by palace and park complex
in Pszczyna. In the castle surrounded by
a magnificent park in English style original
In the Silesian
Voivodship there are
more than 4,000
structures entered
in the register
of historical
monuments.
We may say about Lower Silesia that this
the land of brick strongholds and castles,
which have been erected since Middle
Ages. Among them there are churches,
monasteries, chapels, castles, palaces, mansions, town halls, tenement houses, technical and industrial structures.
99
Marszałkowie województw na lata 2007-13
z funduszy unijnych zaplanowali na
wykorzystanie i promocję dolnośląskiego
potencjału turystycznego i uzdrowiskowego
-84,9 mln euro, a w śląskim na turystykę –
68,1 mln euro.
Kościół Wang
w Karpaczu
zachowały się oryginalne wnętrza z czasów cesarza Wilhelma II i księżnej Daisy
z końca XIX wieku.
O Dolnym Śląsku możemy powiedzieć, że to ziemia murowanych warowni, twierdz i zamków, które powstawały
tu od średniowiecza. Są wśród nich kościoły, klasztory, kaplice, zamki, pałace, dwory, ratusze, kamienice, budowle
techniczne i przemysłowe. Znajduje się
tu wiele zabytków architektury sakralnej – opactwa i zespoły klasztorne, jak:
największy w Europie zespół poklasztorny opactwa cystersów w Lubiążu, opactwo w Krzeszowie i Henrykowie.
Fot. Archiwum RNW
Perłą wśród dolnośląskich zabytków są
wpisane na listę światowego dziedzictwa kultury UNESCO, Kościoły Pokoju
The area of Silesian voivodship
is 12,331 sq.km, which accounts for
3.9 per cent of the area of Poland.
The Lowe Silesia voivodship occupies
19,947.8 sq.km – or 6.4 per cent
of the area of the country.
Tourism in Poland generates 1.9 per
cent of GDP and indirectly 8.3 per cent.
Tourist industry and companies connected
with it will generate nearly PLN 100 billion
this year. More than 1,143,000 people are
employed in the tourist sector.
Marshals of voivodships plan to use the
EU funds in the years 2007-2013 for
promotion of tourist and resort potential
in Lower Silesian voivodship
(EUR 84.9 million) and in the Silesian
voivodship (EUR 68.1 million).
100
There are many monuments of sacral architecture – abbeys and monastery complexes, such as the largest in Europe post-monastery Cistercian abbey in Lubiąż,
abbeys in Krzeszów and Henryków.
Churches of Peace in Świdnica and Jawor
are jewels among historical monuments
of Lower Silesia entered on the UNESO
list of world cultural heritage. In the region there are more than 400 palaces and
mansions. Among them the most interesting are palaces in Krzyżowa, Krasków,
Dobrocin, Bożków, Targoszyn.
The Jeleniogórska Basin is running rings
around famous Loire Valley in terms of
the number of historical monuments.
Wałbrzych has four castles. Bolków is
well known in the whole Europe. These
are only some jewels which entice to
come and get familiar with the places
w Świdnicy i Jaworze. Ponad 400 pałaców
i dworów. Do najciekawszych należą pałace w: Krzyżowej, Kraskowie, Dobrocinie,
Bożkowie, Dobrocinie, Targoszynie.
Kotlina Jeleniogórska liczbą zabytków bije
na głowę słynną dolinę Loary. Wałbrzych
ma aż cztery zamki. Bolków jest znany
w całej Europie. To tylko niektóre z perełek, które aż kuszą, by ruszyć się z domu
i poznać miejsca, które zachwycają turystów z Zachodu.
Drewniany, jedyny poza Norwegią kościół
Wang spotkamy w Karpaczu. Zbudowany
został z sosnowych bali w południowej
Norwegii. Pochodzi z przełomu XII i XIII
wieku. Przeniesiono go w 1844 roku.
Konstrukcję kościoła wykonano bez użycia gwoździ.
which are admired by tourists from the
West. We come across wooden Wang
church in Karpacz, the only one outside Norway. It was built of pine beams in
Southern Norway. It originates from the
turn of 12th and 13th century. It was moved here in 1844. The construction of the
church is without a single nail.
The castle in Książ was built in the years
1288-1292 by prince Bolko I the Stern.
The świdnicko-jaworskie princedom
was defended against enemies by 14 fortified castles. Książ was the main seat of
the prince and an integral part of the defense system of the princedom. In the castle one may admire monumental interiors, the tower, terraces in French style, English park, hippodrome, roofed
manège, ruins of the old castle and a palm
house nearby.
The Jeleniogórska Basin is running rings
around famous Loire Valley in terms of the number
of historical monuments. Wałbrzych has four castles.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Zamek Książ został wybudowany w latach 1288-1292 przez księcia Bolka
I Surowego. Czternaście warownych zamków chroniło Księstwo świdnicko-jaworskie przed wrogami. Książ został główną
siedzibą księcia i integralną częścią systemu obronnego księstwa. W zamku można
podziwiać zabytkowe wnętrza, wieżę, tarasy w stylu francuskim, park angielski, hipodrom, krytą ujeżdżalnię koni, ruiny starego zamku oraz pobliską palmiarnię.
Warto zobaczyć także: Głogów (zamek, kolegiata, mury miejskie z XIV w.),
Lwówek Śląski (ratusz i kościół z XVI w.,
mury miejskie z basztami, kamienice
w rynku), Oleśnicę (zespół zamkowy,
dawna synagogę, ratusz).
Śladem zabytków techniki. W krajobraz Śląska na stałe wpisały się wieże szybów kopalnianych, piece hutnicze, kominy elektrowni. Pamiątką po
czasach industrializacji są liczne zabytki
techniki. Niedawno utworzony szlak zabytków techniki woj. śląskiego obejmuje 31 obiektów, o wyjątkowych walorach
Other monuments worth seeing are:
Głogów (castle, collegiate church, town
walls from 14th century), Lwówek Śląski
(town hall and church from 16th century,
town walls with towers, tenement houses
on the market place), Oleśnica (the castle
complex, former synagogue, town hall).
Following technical monuments.
Mineshafts, steelwork furnaces, chimneys
of power stations are characteristic elements
of Silesian landscape. Several technical monuments are souvenirs of the times of industrialization. Recently created route of technical monuments of the Silesian voivodship
combines 31 structures with exceptional
historical and architectural values. Let us
mention some of them.
Black Trout Drift in Tarnowskie Góry –
an example of magnificent mining work
– 600-meter underground section of old
drift is visited going by boat.
Monumental mine of silver, lead and zinc
ores in Tarnowskie Góry. A vast labyrinth
of partly flooded underground mine galleries and excavations. Underground tourist
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
historycznych i architektonicznych. Wy
mieńmy kilka z nich.
Sztolnia Czarnego Pstrąga w Tarnowskich
Górach – przykład wspaniałego dzieła
górniczego – 600-metrowy podziemny
fragment starej sztolni, który zwiedza się,
płynąc łodzią.
Kopalnia Zabytkowa Rud Srebronośnych
w Tarnowskich Górach. Rozległy labirynt częściowo zalanych podziemnych
chodników i wyrobisk pokopalnianych.
Poprowadzona na głębokości ok. 40 m
podziemna trasa turystyczna ma 1700 m
długości, w tym 270-metrowy odcinek pokonywany łodziami..
Zabytkowa kopalnia węgla kamiennego Guido w Zabrzu to jedyny taki obiekt
w Europie. Na turystów czeka trasa naziemna obejmująca budynek nadszybia
i maszyny wyciągowej szybu Kolejowy,
łaźnię i lampiarnię oraz dwie trasy podziemne. Pierwsza z nich, znajdująca się na
poziomie 170 m, jest już udostępniona do
zwiedzania. XIX-wiecznego wyrobiska
Zamek w Ojcowie
route running 40 meters below surface is
1700 meters longs, including 270-meter
section visited in boats.
Fot. Archiwum RNW
Turystyka w Polsce tworzy 1,9 proc.,
a pośrednio 8,3 proc. PKB.
Prawie 100 mld zł wypracuje w tym
roku przemysł turystyczny oraz związane
z nim firmy. Ponad 1,143 mln osób jest
zatrudnionych w gospodarce turystycznej.
Kotlina Jeleniogórska liczbą zabytków
bije na głowę słynną dolinę Loary. Wałbrzych
ma aż cztery zamki.
Monumental Guido coalmine in Zabrze
is the only such structure in Europe.
Tourists may follow the route on the surface and visit the building over the shaft
and hoist machine in Kolejowy shaft,
bath and lamp locker and two underground routes. The first of them on the
level of 170 meters is already accessible
for visitors. We cannot find 19th century mine excavations in other museum.
Going down in a genuine mine lift running 2 meters per second provides additional impression. By the end of the year
the route on the 320-meter level will be
ready to be visited.
Kopalnia Guido w Zabrzu
You may also take a ride in the oldest in
Europe narrow-gauge train running uninterruptedly for more than 150 years. The
route Bytom-Miasteczko Śląskie has 23 km.
We may see how beer used to be brewed
in the only Brewing Museum in Poland
in Tychy. We may also visit open air mining museum Królowa Luiza in Zabrzu,
Kościół Wang w Karpaczu
Fot. Archiwum RNW
Powierzchnia woj. śląskiego wynosi
12 331 km kw., co stanowi 3,9 proc.
powierzchni Polski.
Dolnośląskie zajmuje 19 947,8 km kw.
– 6,4 proc. powierzchni kraju.
Tourists like Silesia ■ Tourism
Fot. Archiwum RNW
Turystyka ■ Turyści lubią Śląsk
101
Fot. Archiwum RNW
Beskidy zimą – Kubalonka
Matches Manufacturing Museum in
Częstochowa, Power Industry Museum in
Łaziska Górne, monumental water supply
station Zawada in Karchowice.
The Museum of Walimskie Drifts is raising interest in Lower Silesia. These are
remains of unfinished construction by
the Germans in the Góry Sowie region.
Underground drifts and structures are
up till now veiled by secrets concerning
their destination. The underground route in the gold mine in Złoty Stok runs
along corridors 1.5 km long in two galleries of the old mine with underground
waterfall.
Monumental Guido coalmine in Zabrze
is the only such structure in Europe.
102
Podziemna trasa w kopalni złota
w Złotym Stoku liczy 1,5 km korytarzy,
biegnie dwoma chodnikami starej kopalni z podziemnym wodospadem.
W twierdzy w Kłodzku udostępniono
podziemną 1000 metrową trasę wraz
z labiryntem chodników minerskich
Twierdza jest klasycznym przykładem
fortyfikacji obronnych z przełomu XVII
i XVIII wieku.
In the stronghold in Kłodzko underground 1000-meter route was made accessible together with the labyrinth of miner’s galleries. The stronghold is a classical
example of defensive fortifications of the
turn of 17th and 18th centuries.
In winter and in summer. In both voivodships we find many downhill runs,
ski lifts, cross-country routes and toboggan runs. The best conditions to go
in for skiing and other winter sports are
in Karpacz, Szklarska Poręba, Masyw
Śnieżnika, Góry Orlickie, Góry Sowie.
Two most popular ski races in the country
are organized in Sudety Mountains: the
Piast Run in Jakuszyce and Gwarek Rally.
Thanks to Adam Małysz Wisła is associated not only by Poles with ski-jumping.
Numerous ski lifts attract many tourists.
We also have very good skiing conditions
in Korbielów, Szczyrk, Ustroń.
But also in the summer time Beskidy
Mountains and Sudety Mountains offer tourist many attractions. Wonderful
sources, summer routes, caves, beautiful
churches, magnificent view routes. For
06 | 2008
■ www.rnw.pl
pedestrians, bikers, sailors, paragliders, lovers of fishing and farm tourism.
The Vistula River begins from Biała
Wisełka and Czarna Wisełka streams
which have their sources on the slopes of
Barania Góra.
A tunnel leads us inside the mountain
to the underground pumped storage power station Porąbka-Żar. It is absolutely unique in Poland and a rarity on the
European scale. The hall inside Żar is
40-meter high in the middle and 124-meter long with nearly 200 meters of rocks
above it. The peak of the mountain is
a favourite place of paragliders.
Bielsko-Biała was called a little Vienna,
mostly because of the buildings modeled on Austrian ones. Beautiful houses
in the center, narrow cobbled streets and
historical monuments are the remains of
the old times. It is worthwhile to see the
Princes Sułkowski Castle, St. Michael gothic cathedral with renovated frescos or
St. Stanislaw church in Stary Bielsk with
500-years old triptych in the altar. It is also
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Potężny tunel zaprowadzi nas w głąb góry,
do podziemnej Elektrowni SzczytowoPompowej Porąbka-Żar. Absolutny unikat w Polsce i rarytas w skali europejskiej.
W samym środku Żaru hala wysoka na 40
i długa na 124 m. Nad nią blisko 200 metrów skał. Szczyt góry upodobali sobie paralotniarze.
Bielsko-Białą nazywano kiedyś małym
Wiedniem, głównie z powodu budowli
wzorowanych na austriackich.Pozostałością po tych czasach są piękne kamienice w centrum, wąskie brukowane uliczki i zabytki. Warto zobaczyć
Zamek Książąt Sułkowskich, gotycką katedrę św. Mikołaja z odnowionymi freskami czy kościół św. Stanisława
w Starym Bielsku z 500-letnim tryptykiem na ołtarzu. Warto zajrzeć na bielski dworzec PKP z polichromiami stylizowanymi na pompejańskie ceramiki czy
Romański zamek
w Będzinie
Muzeum Piwowarstwa
w Tychach
Fot. Archiwum RNW
Beskidy latem
Na Dolnym Śląsku dużym zainteresowaniem cieszy się Muzeum Sztolni
Walimskich. To pozostałości nieukończonej budowy przez Niemców w rejonie Gór Sowich. Podziemne sztolnie i budowle naziemne do dziś owiewa mgła tajemnicy co do ich przeznaczenia.
Zimą i latem. W obu województwach
znajdziemy bardzo dużo tras zjazdowych, wyciągów narciarskich, tras narciarstwa biegowego oraz torów saneczkowych. Najlepsze warunki do uprawiania narciarstwa i sportów zimowych znajdują się w: rejonie Karpacza, Szklarskiej
Poręby, Masywie Śnieżnika, Górach
Orlickich. Górach Sowich. W Sudetach
organizowane są dwa najpopularniejsze
w kraju biegi narciarskie: Bieg Piastów
w Jakuszycach i Bieg Gwarków. Od kilku lat dzięki Adamowi Małyszowi Wisła
kojarzy się nie tylko Polakom ze skokami
narciarskimi. Liczne wyciągi narciarskie
przyciągają wielu turystów. Bardzo dobre
warunki znajdziemy też w Korbielowie,
Szczyrku, Ustroniu. Ale również latem
Beskid i Sudety oferuje turystom wiele
atrakcji. Cudowne źródełka, letnie szlaki, jaskinie, piękne kościoły, wspaniałe trasy widokowe. Dla piechurów, rowerzystów, żeglarzy, paralotniarzy, amatorów wędkowania i agroturystyki. Ze
stoków Baraniej Góry wypływają źródła
Białej i Czarnej Wisełki – potoków dających początek Wiśle.
Fot. Archiwum RNW
Można też przejechać się najstarszą
w Europie, działającą nieprzerwanie od
ponad 150 lat, kolejką wąskotorową.
Trasa Bytom-Miasteczko Śląskie liczy
23 km. W Tychach w jedynym w Polsce
Muzeum Piwowarstwa, sprawdzimy jak
Fot. Archiwum RNW
górniczego nie znajdziemy w innych muzeach. Dodatkowym przeżyciem jest sam
zjazd pod ziemię autentyczną, pędzącą
z szybkością 2 metrów na sekundę górniczą klatką. Jeszcze w tym roku będzie gotowa trasa na poziomie 320 m.
kiedyś warzono piwo. Możemy wybrać się
także do: Skansenu Górniczego Królowa
Luiza w Zabrzu, Muzeum Produkcji
Zapałek w Częstochowie, Muzeum
Energetyki w Łaziskach Górnych, Zabytkowej Stacji Wodociągowej Zawada
w Karchowicach.
Fot. Archiwum RNW
Zabytkowa kopalnia węgla kamiennego Guido
w Zabrzu to jedyny taki obiekt w Europie.
Twierdza w Kłodzku
worthwhile to have a look at the PKP railway station in Bielsko Biała with polychromes in the style of Pompeian ceramics or Cartoon Film Studio where the
film „Bolek i Lolek” was created.
Szlak Orlich Gniazd (the Trail of Eagles’
Nests), Ogrodzieniec, Będzin, Olsztyn,
Mirów, Bobolice – picturesque ruins of
castles and strongholds built in Middle
Ages as eagles’ nests on the peaks of steep
calcareous rocks.
The Błędowska Desert is the biggest area
of shifting sands in Poland, the only natural desert in Europe.
Jaskinia Niedźwiedzia (Bear’s Cave) in
Kletno in the Śnieżek Kłodzki range – its
value results from the pattern and shape of
corridors, imposing dripstones and silt-covered area with thousands of bones of prehistoric animals. The route for visitors is ca
360-meter long. In 1977, the cave and its vicinity were recognized as a nature reserve.
103
Pustynia Błędowska to największy w Polsce
obszar piasków lotnych, jedyna naturalna
pustynia w Europie.
W odbudowywanych zniszczonych siedzibach dawnych niemieckich rodów działają
eleganckie hotele i restauracje. Znajdziemy
je w pałacu należącym do rodziny von
Küster w Łomnicy, w pałacu Paulinum,
rezydencji w Miłkowie oraz na dworze
w Staniszowie. A obok renesansowo-barokowego pałacu w Krobielowicach, niedaleko Kątów Wrocławskich można zagrać w golfa.
Jaskinia Niedźwiedzia w Kletnie
w Masy-wie Śnieżka Kłodzkiego – o jej
wyjątkowej wartości decyduje układ
i kształt korytarzy, imponujące nacieki,
a także namuliska z tysiącami kości prehistorycznych zwierząt. Trasa dla zwiedzających liczy ok. 360 m. W 1977 r.
W niektórych zamkach i pałacach powstały bractwa rycerskie, które organizują turnieje, przyciągając tłumy turystów.
Rycerskie zmagania można oglądać na
Dolnym Śląsku m.in. na zamku Chojnik,
Czocha niedaleko Leśnej, a na Górnym
Śląsku w Chudowie i Będzinie.
Karkonosze
In rebuilt seats of old German families there are elegant hotels and restaurants. We can find them in the palace belonging to von Küster family in
Łomnica, in Paulinum palace, the residence in Miłków and in the mansion in Staniszów. And you may play
golf near the Renaissance and Baroque
palace in Krobielowice, near Kąty
Wrocławskie.
In some castles and palaces knight fraternities were created organizing tournaments and attracting crowds of tourists.
104
wystrojem. Największą wartość historyczną mają kościoły: św. Marii
Magdaleny, św. Wojciecha. Stare
Miasto, to najstarsza poza Ostrowem
Tumskim cześć Wrocławia. Leży na lewym brzegu Odry i jest otoczona fragmentami dawnej fosy. Wrocławski rynek jest miejscem prawdziwie europejskim i atrakcyjnym. Niezliczone knajpki, występy artystów, połykaczy ognia,
śpiewaków i grajków. Na środku rynku stoi jeden z najładniejszych ratuszy
w Polsce.
W mieście znajdziemy 70 zabytków sakralnych obiektów. Najstarszą częścią jest
Ostrów Tumski, gdzie w X wieku powstał
gród książęcy i podgrodzie, a w 1000 roku
Bolesław Chrobry założył biskupstwo
i zbudował katedrę. Gotycka Katedra
św. Jana Chrzciciela jest najcenniejszym
zabytkiem architektury średniowiecznej.
Dwa lata temu na Listę Światowego
Dziedzictwa UNESCO wpisano Halę
Stulecia (Ludową). Ten gigantyczny budynek o kubaturze 300 tys. m kw., jedna
z pierwszych na świecie konstrukcji żelbetowych, jest dziełem Maxa Berga, wzniesionym w 1913 roku.
Wśród kościołów przeważają kościoły gotyckie, częściowo z barokowym
Ratusz we Wrocławiu
Knights’ fighting may be watched in
Lower Silesia among others, on the
Chojnik castle, the Czocha castle near
Leśna, and in Upper Silesia in Chudów
and Będzin.
Wrocław – the city of meetings. The
capital of Lower Silesia is a city o multicultural influences, rich history and interesting people. During International
Eucharist Congress in 1997 the Pope John
Paul II said: „Wrocław is the city of meetings, the city that unites. Here spiritual
traditions and East and West meet.”
Kilkanaście parków i ogrodów w widoczny sposób ożywiają i urozmaicają krajobraz.
Warto zobaczyć Ogród Botaniczny (z oranżerią, alpinarium i największą w Polsce
kaktusiarnią) oraz Ogród Japoński.
Moderna w Katowicach. Katowice
prawa miejskie uzyskały dopiero w 1865
roku. Nie ma tu gotyku, renesansu czy baroku. Kamienice w śródmieściu posiadają dekorację eklektyczną. Ale znajdziemy
tu przykłady międzywojennego funkcjonalizmu. Katowice nazywane są stolicą
polskiej moderny. Drapacz Chmur przy
ul. Żwirki i Wigury to jedna z wielu pereł
modernistycznej architektury.
Zupełnie unikatowe są także osiedla
w Giszowcu i w Nikiszowcu wybudowane na początku XX wieku dla urzędników
i robotników kopalni Giesche (obecnie
Gothic churches, partly with baroque decorations prevail. Of greatest historical value are St. Mary Madeleine church and St.
Wojciech church.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Giszowiec to przykład realizacji idei miasta-ogrodu Ebenezera Howarda. Jedno-,
dwu- i czterorodzinne domy dla urzędników wzorowano na chałupach wiejskich.
Domy są niskie, wolno stojące, o zróżnicowanych bryłach, nakrytych spadzistymi dachami, otoczone ogródkami. W centralnej części usytuowany był
prostokątny plac, do którego przylegały:
sklepy, restauracja, nadleśnictwo, szkoła,
karczma. W osiedlu znajdowały się: piece
chlebowe, pralnia, łaźnia dla kobiet (mężczyźni kąpali się w kopalni), rzeźnia, komora celna, barak dla zakaźnie chorych
i więzienie. Po 1975 roku zburzono prawie dwie trzecie osiedla, wznosząc bloki
z wielkiej płyty.
Zamek w Ojcowskim Parku Narodowym
Ojcowski Park Narodowy
In the city there are 70 sacral historical monuments. The oldest part of the
city is Ostrów Tumski, where prince’s town and borough were set in 10th century and in the year 1000 Bolesław the
Brave established bishopric and erected
cathedral. St. John the Baptist gothic cathedral is the most valuable monument
of medieval architecture.
kopalnia Wieczorek). Jego projektantami byli architekci bracia Georg i Emil
Zillmannowie.
Fot. Archiwum RNW
Szlak Orlich Gniazd, Ogrodzieniec,
Będzin, Olsztyn, Mirów, Bobolice – malownicze ruiny średniowiecznych zamków i strażnic zbudowanych niczym orle
gniazda na szczytach stromych skał wapiennych.
Wrocław – miasto spotkań. Stolica
Dolnego Śląska to miasto wielokulturowych wpływów, bogatej historii i ciekawych ludzi. Papież Jan Paweł II podczas
Międzynarodowego Kongresu Eucharys
tycznego w roku 1997 powiedział: „Wroc
ław jest miastem spotkania, miastem które jednoczy. Tutaj spotyka się tradycja duchowa Wschodu i Zachodu”.
Fot. Archiwum RNW
jaskinię i najbliższe okolice uznano za rezerwat przyrody.
Fot. Archiwum RNW
do Studia Filmów Rysunkowych, w którym powstał m.in. „Bolek i Lolek”.
Stare Miasto is the oldest part of Wrocław
after Ostrów Tumski. It is situated on the
left-hand bank of the Oder River and is
surrounded by fragment of old moat.
The market place in Wrocław is a really
European and attractive place with many
restaurants, artists’ performances, fireeaters, singers and players. In the middle
of the market there is one of the most beautiful town halls in Poland.
Two years ago Hala Stulecia (Ludowa)
(Centenary Hall) was entered on the
UNESCO list of world heritage. The
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Fot. Archiwum RNW
gigantic building with a total capacity of
300,000 cubic meters is the work of Max
Berg erected in 1913 as one of the first enforced concrete constructions. A dozen or
so parks and gardens added life and diversified the landscape of the city. It is worthwhile to see the Botanic Garden (with hot
house, rock garden and the biggest cactus
garden in Poland) and Japanese Garden.
Moderna in Katowice. Katowice obtained municipal rights only in 1865. There
are no Gothic, Renaissance and Baroque
monuments here. Tenement houses in the
city center have eclectic decorations. But
we find here examples of functionalism of
the inter-war period. Katowice is called
the capital of Polish moderna. Sky scraper
at ul. Żwirki i Wigury is one of many jewels of modernistic architecture.
Estates in Giszowiec and Nikiszowiec districts built in the beginning of 20th century for officials and workers of Giesche
coalmine (presently Wieczorek coalmine) are quite unique. Designed by architects brothers Georg and Emil Zillmann
Giszowiec is an example of realization of
105
Układ przestrzenny Nikiszowca składał
się z 6 kwartałów połączonych arkadowymi przewiązkami, złożonych ze zwartych,
czterobocznych bloków wielomieszkaniowych. Zespół mieszkalny zachował się do
dnia dzisiejszego w niemal niezmienionym stanie.
Najważniejszy wizerunek. Praktycz
nie w każdej dziedzinie Katowice dysponują
is-totnym kapitałem rozwojowym, a jednocześnie tracą wszędzie tam, gdzie w grę wchodzą wizerunek i subiektywne odczucia – czytamy w raporcie PricewaterhouseCoopers
o wielkich miastach w Polsce z ubiegłego
roku.
Wrocław jest miastem, które odnotowało w ostatnich latach największy sukces
Ebenezer Howard’s idea of a garden city.
One-, two- and four-family houses for
officials were modeled on village huts.
The houses were low and detached with
differentiated mass, covered by steep roofs, surrounded by gardens. In the central part there is a rectangular square
with shops, restaurant, forest district
office, school and tavern. In the estate
there were bread ovens, a laundry, a bath
for women (men had bath in the coalmine), a slaughter house, customs chamber,
barrack for contagiously ill and prison.
After 1975 two thirds of the estate were
demolished to raise blocks made of concrete plates.
Spatial arrangement of Nikiszowiec was
composed of six quarters with quadrilateral multi-family blocks linked by arcade lacing. The residential complex survived till
today in nearly unchanged condition.
106
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Zabytkowa Stacja Wodociagowa
w Karchowicach
w Polsce pod względem promocji swojego wizerunku i tworzenia atrakcyjnego
klimatu inwestycyjnego. Wyzwaniem jest,
by ten sukces wzmocnić i kontynuować –
uważają analitycy z PWC.
W Europie znana jest Warszawa, bo stolica;
kojarzony jest Kraków i Gdańsk jako kolebka Solidarności. Niektórzy Europejczycy
słyszeli jeszcze o Wrocławiu, który reklamował się w wyścigu o Expo. Katowice rozpoznawalne są jedynie w Niemczech jako
Kattowitz.
Inwestować w turystykę. Warunki
krajobrazowe i przyrodnicze w połączeniu z różnorodnymi zabytkami stwarzają ogromną szansę na rozwój turystyki
na Dolnym i Górnym Śląsku. Umiejętne
The most important is image. Kato
wice have a development potential practically in every district and at the same time
the city looses wherever the image and
subjective feelings are at stake – we read
in PricewaterhouseCoopers report about
big cities in Poland last year.
Wrocław is the city which had in recent
years the greatest success in promotion
of its image and creating attractive investment climate. To enhance and continue
this success is the challenge for the city –
analysts from PWC stated.
In Europe, Warsaw is known because this
is the capital. Cracow is also known and
Gdańsk as the cradle of Solidarity. Some
Europeans have heard about Wrocław,
which advertised when competing for
Expo. Katowice are recognizable only in
Germany as Kattowitz.
Zamek w Książu
ich wykorzystanie oraz zagospodarowanie w połączeniu z systemowymi rozwiązaniami wspierania rozwoju turystyki może stanowić istotny czynnik
sprzyjający wzrostowi gospodarczemu
obu regionów. Potrzebujemy nowych
hoteli i campingów. Wskaźnik liczby
miejsc i pokoi w hotelach jest najniższy
w UE. Należy także tworzyć takie inwestycje i usługi, które sprawią, że turysta poczuje się „dopieszczony” i zechce
znowu wrócić, poznać inne zakątki,
a równocześnie będzie polecał odwiedzane miejsca swoim znajomym. Będzie
się to opłacać, bo według World Travel
& Tourism Council jeden dolar zainwestowany w Polsce w turystykę zwróci się pięciokrotnie. I musimy pamiętać
o promocji. ■
To invest in tourism. Landscape and
natural conditions combined with various historical monuments create a great chance for development of tourism in
Lower and Upper Silesia. Their apt management and use combined with system
solutions supporting development of tourism may constitute an important element favouring economic growth of both
regions. We need new hotels and camping
places. The index of hotel rooms and beds
is the lowest in the EU. In addition, such
investments and services should be provided that the tourists would feel being cared for and would want to come back to
get to know other places and at the same
time they would recommend visited places
to their friends. This is profitable, because according to World Travel & Tourism
Council one dollar invested in Poland in
tourism brings fivefold return. And we
must remember about promotion. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Prawo
Fot. Archiwum RNW
gwarancji w sytuacji, w której zapłata dokonana została w terminie jest niezgodne
z Konstytucją.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy wykonawca
robót budowlanych mógł w każdym czasie żądać od zamawiającego gwarancji zapłaty, wyznaczając w tym celu zamawiającemu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie tego terminu oraz w przypadku nie uzyskania przez wykonawcę
wystarczającej gwarancji zapłaty, był on
uprawniony do wstrzymania się od wykonywania robót i oddania obiektu zamawiającemu. Tym samym nawet udzielenie wykonawcy gwarancji zapłaty, która okazałaby się dla wykonawcy niewystarczająca,
wiązałoby się z negatywnymi konsekwencjami dla zamawiającego.
Natomiast art. 5 ust. 2 Ustawy stanowił, że
wykonawca powinien na piśmie wyznaczyć
Residential market
Law
zamawiającemu dodatkowy termin do
udzielenia mu gwarancji zapłaty. Po bezskutecznym upływie tego drugiego terminu oraz w przypadku nie uzyskania przez
wykonawcę wystarczającej gwarancji zapłaty wykonawca będzie uprawniony do
odstąpienia od umowy z winy zamawiającego oraz do żądania wynagrodzenia na
podstawie art. 639 k.c. (czyli wykonawca
może, mimo niewykonania obiektu, żądać
zapłaty całości wynagrodzenia, a zamawiający może jedynie od tej kwoty odliczyć to,
co wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania obiektu).
Grzech pierworodny. Trybunał stwierdził, że o ile ustawa określa maksymalną
kwotę gwarancji (do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia), o tyle nie precyzuje kwoty minimalnej. Ponadto, stwierdzenie braku wystarczającej gwarancji (a ustawodawca
bardzo restrykcyjnie określił skutki nieudzielania takiej gwarancji) jest całkowicie niejasne i zależy wyłącznie od
woli wykonawcy. Zdaniem Trybunału,
brak jest w Ustawie jakichkolwiek wskazań pozwalających na ustalenie, jaki termin wyznaczony przez wykonawcę musi
być uznany za odpowiedni, co w zdecydowany sposób narusza zasadę pewno
ści obrotu.
Znów brak precyzji. Termin upłynął.
A w Parlamencie nadal trwają prace nad
nowelizacją Ustawy. W jednym z przedstawionych projektów ustawa ma znaleźć
zastosowanie tylko do tych umów o wykonywanie robót budowlanych, które nie
są finansowane w całości lub w części ze
środków pochodzących z funduszy Unii
Europejskiej lub w których inwestorem
jest Skarb Państwa, jednostki samorządu
terytorialnego lub ich związki.
Zapłata się należy, ale od kogo?
The payment is due, but from whom?
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 27 listopada 2006 r. stwierdził, że część przepisów ustawy o gwarancji zapłaty za ro
boty budowlane jest niezgodna z Konstytucją. Jednocześnie, Trybunał postanowił, że niekonstytucyjne przepisy ustawy utracą
moc obowiązującą z dniem 30 czerwca 2007 r. No to straciły. I tyle
The Constitutional Tribunal affirmed in its decision of 27 November 2006 that a part of provisions of the Law on guarantee of
payment for building works is contrary to the Constitution. At the same time the Tribunal decided that unconstitutional pro
visions of the Law would loose binding force on 30 June 2007 r. So they lost it. And that’s all
Do dziś w parlamencie trwają prace nad
nowelizacją, której celem jest wprowadzenie zmian do ustawy, tak aby możliwe było
jej dalsze funkcjonowanie oraz wprowadzenie spójności pomiędzy przepisami ustawy
a przepisami kodeksu cywilnego regulującymi umowę o roboty budowlane.
Dariusz Okolski
adwokat, radca prawny
Okolski Kancelaria Radcowska
■■■
attorney at law, legal advisor
Okolski Kancelaria Radcowska
108
Dobre chęci to nie wszystko. Uch
walając w dniu 9 lipca 2003 r. ustawę
o gwarancji zapłaty za roboty budowlane
(Ustawa) ustawodawca chciał wyeliminować nieuczciwe praktyki występujące na
rynku usług budowlanych. Polegały one na
permanentnym i powszechnym uchylaniu
się od terminowego regulowania płatności za wykonane usługi. Celem ustawy było
„dostarczenie przedsiębiorcy budowlanemu instrumentu prawnego, który przywracałby naruszoną równowagę stron,
a zarazem uniemożliwiałby nadużywanie
przez zamawiającego dominującej pozycji”.
Założenie było więc słuszne, ale… Nad
Ustawą od początku jej obowiązywania ciążył zarzut niekonstytucyjności niektórych
jej postanowień. Została więc skierowana do
Trybunału, który uznał za niekonstytucyjne: art. 4 ust. 4 oraz art. 5 ust. 1 i 2 Ustawy.
Works are going on in the Parlament
on amended law aimed at introduction
of such amendments that the law could
function and the provisions of the law
were compatible with the provisions of
the Civil Code regulating the contract on
building works.
Dlaczego nie. Zapis Art. 4 ust. 4 Ustawy
ograniczał prawo zamawiającego do żądania od wykonawcy zwrotu kosztów udzielonych gwarancji zapłaty do wysokości
nieprzekraczającej 2 proc. gwarantowanej kwoty. Trybunał stwierdził, że ryzyko stron umowy powinno być rozłożone
równomiernie, a wiec i koszty tego ryzyka także powinny być rozłożone równomiernie. Nie istnieją powody, dla których
terminowa realizacja świadczenia pieniężnego miałaby być dla inwestora związana z kosztami wyższymi, niż obciążające stronę żądającą gwarancji. Dlatego różnicowanie wysokości obciążenia kosztami
Good intentions is not enough.
When adopting the law on guarantee
of payment for building works on 9 July
2003 (the Law), the legislator wanted to
eliminate unfair practices from the market
of building services. They consisted in permanent and general evading timely payments for the services provided. The aim
of the Law was „to provide building entrepreneur with a legal instrument which would restore disturbed balance of the parties concerned and at the same time would make it impossible to abuse dominant
position by the principal”. The assumption
was right, but … From the beginning the
06 | 2008
■ www.rnw.pl
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Law was burdened with the charge of nonconstitutionality of its provisions. It was
sent to the Constitutional Tribunal which
found Article 4 item 4 and Article 5 item 1
and 2 of the Law unconstitutional.
Why not. Article 4 item 4 of the Law restricted the right of the principal to claim from the contractor reimbursement
of costs of granted payment guarantees
to the amount not exceeding 2 per cent
of the guaranteed amount. The Tribunal
affirmed that the risk of the parties to the
contract should be divided in proportion
and, therefore, the costs of this risk should be also distributed in proportion.
There is no reason why timely realization
of pecuniary performance should be connected for the investor with higher costs
than those burdening the party demanding a guarantee. Therefore, differentiation of the amount of burdening with the
costs of guarantee in the situation when
the payment was timely made is contrary
to the Constitution.
According to Article 5 item 1 of the Law,
the contractor of building works could
claim from the principal the guarantee of
payment at any time, for this purpose fixing the principle an appropriate time limit. After ineffective expiration of the
term and in the case the contractor has
not received satisfactory guarantee of payment, the contractor was entitled to withhold execution of works and to transfer
the structure to the principal. Thus, even
granting contractor the guarantee of payment, which would occur unsatisfactory
to the contractor was connected with negative consequences for the principal.
On the other hand, Article 5 item 2 of the
Law stated that the contractor should fix
the principle in writing an additional time
limit to grant the guarantee of payment.
109
Prawo ■ Zapłata się należy, ale od kogo?
Tym samym ustawodawca zamierza pozbawić wykonawców realizujących roboty budowlane finansowane w całości lub w części ze środków pochodzących z funduszy
Unii Europejskiej ochrony wynikającej
The payment is due, but from whom? ■ Law
z Ustawy, co wpływa na znaczące zróżnicowanie pozycji wykonawcy w stosunku
do inwestora w zależności od źródeł finansowania inwestycji. Trybunał w uzasadnieniu swojego wyroku wspomniał co
prawda o rozważeniu przez ustawodawcę
takiego wyłączenia, ale sugestia ta nie była
w żadnym razie wiążąca dla ustawodawcy. Wykonawcy powinni korzystać z dobrodziejstw przewidzianych w Ustawie,
bez względu na okoliczność, że inwestycja jest finansowana w całości lub w części ze środków pochodzących z funduszy
Unii Europejskiej.
Fot. Archiwum RNW
Ponadto, nasuwają się uzasadnione wątpliwości, co oznacza użyte przez ustawodawcę sformułowanie „finansowane w całości lub w części”. Od jakiego poziomu
zaangażowania środków pochodzących
z funduszy Unii Europejskiej można zasadnie twierdzić, że inwestycja jest realizowana z tych środków, czy wystarczy nawet 1 euro pochodzące z tych funduszy.
Brak precyzji w tym zakresie będzie stanowił pierwszoplanową przyczynę sporów,
gdyż od stwierdzenia, czy inwestycja jest
realizowana (czy to w całości, czy w części) ze środków pochodzących z funduszy Unii Europejskiej zależy objęcie danej
umowy z wykonawcą ochroną wynikającą z Ustawy.
After ineffective expiration of the second term and in the case the contractor
has not received satisfactory guarantee of
payment, the contractor was entitled to renounce the contract by fault of the principal and to claim compensation on the
grounds of Article 639 CC (or, the contractor could, though the building was not
completed, demand payment of the whole compensation and the principle could
only deduct from this amount what the
contractor saved because of not completing the building).
Original sin. The Tribunal affirmed
that while the Law defined the maximum
amount of the guarantee (up to the amount of possible claim for compensation),
it does not specify the minimum amount.
Moreover, confirmation of the lack of satisfactory guarantee (and the legislator defined the effects of not granting such a guarantee in a very restrictive way) is entirely
110
unclear and depends only on the will of the
contractor. In the opinion of the Tribunal,
there is no indication in the Law allowing
to determine what time limit fixed by the
contractor must be recognized as appropriate, which significantly violates the
principle of security of trade.
Again no decision. The deadline has
passed. And in the Parliament works on
amendments are going on. According to
one draft, the Law is to be applicable only
to the contacts on execution of building
works which are not financed, entirely or
partly, from the funds originating from the
European Union or in which the investor
is the State Treasury, territorial self-government units or their unions.
Thus, the legislator intends to deprive
contractors realizing building works financed entirely or partly from the funds
originating from the European Union of
the protection resulting from the Law,
which entails a significant differentiation
of the contractor’s position in relation to
the investor depending on the sources of
investment financing. The Tribunal in the
reasons for the judgment mentioned that
the legislator considered making such an
exclusion, but this suggestion was in no
way binding for the legislator. Contractors
should take advantage of the benefits provided in the Law without regard to the circumstances that the investment is entirely or partly financed by funds originating
from the European Union.
In addition, there are justified doubts,
what is the meaning of the expression „financed entirely or partly” used by the legislator. From what level of engagement of
the funds originating from the European
Union it may be rightly stated that the investment is financed from these funds, will
even 1 euro coming from these funds be
enough. Lack of precision in this respect
will constitute the leading reason of disputes, because covering of a given contract
with the contractor by the protection resulting from the Law will depend on the
06 | 2008
■ www.rnw.pl
W proponowanej nowelizacji Ustawy zrezygnowano z nieprecyzyjnego określenia
„udzielenie gwarancji zapłaty w sposób
niewystarczający dla wykonawcy”, z którym wiązały się te same negatywne konsekwencje dla inwestora, tak jakby gwarancja zapłaty wcale nie została udzielona.
Nowelizacja, czyniąc zadość postulatom zawartym w uzasadnieniu wyroku Trybunału, wprowadza dwa wyraźne
terminy na udzielenie gwarancji zapłaty
przez inwestora. Pierwszy termin wynosi 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi żądania wykonawcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu wykonawca
będzie uprawniony do wstrzymania się
od wykonywania robót i oddania obiektu inwestorowi.
Po bezskutecznym upływie powyższego
30-dniowego terminu wykonawca może
na piśmie wyznaczyć inwestorowi dodatkowy termin, nie krótszy niż 14 dni, na
udzielenie mu gwarancji zapłaty. Po bezskutecznym upływie tego dodatkowego
terminu wykonawca będzie uprawniony
confirmation that the investment is realized (entirely or partly) from the funds originating from the European Union.
In the proposed amendment of the Law
the imprecise expression „granting guarantee of payment in a manner unsatisfactory
for the contractor” was renounced; with
this expression the same negative consequences for the investor were connected as
if the guarantee of payment was not granted at all.
To satisfy suggestions contained in the
reasons of the Tribunal’s judgment, the
amendment has introduced two distinct
time limits for granting the guarantee of
payment by the investor. The first one
amounts to 30 days from the date the request of the contractor is handed to the
investor. After ineffective expiration of
the term the contractor is entitled to withhold execution of works and to transfer
the structure to the investor.
After ineffective expiration of the above
30-day term the contractor may fix investor in writing an additional time limit to
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
do odstąpienia od umowy z winy inwestora oraz do żądania całości wynagrodzenia,
jednakże inwestor będzie mógł od tej kwoty odliczyć to, co wykonawca zaoszczędził
z powodu niewykonania całości umówionych prac.
Wystarczy 10 proc. Ustawa miała być
lekarstwem na dramatyczną sytuację wykonawców budowlanych, niestety okazała się częściowo niekonstytucyjna.
Statystyki Ministerstwa Budownictwa
wskazują, że wykonawcy skorzystali z dobrodziejstw tej Ustawy tylko w nielicznych przypadkach. Najczęściej jednak inwestorzy (nie zawsze świadomi skutków)
odmawiali udzielenia gwarancji zapłaty,
co w rezultacie doprowadzało do odstąpienia od umowy o roboty budowlane
przez wykonawcę z winy inwestora.
Powyższa praktyka spowodowała wyłączenie przez ustawodawcę z kręgu
osób zobowiązanych do przedłożenia
gwarancji zapłaty podmiotów publicznych realizujących inwestycje ze środków pochodzących z funduszy Unii
grant the guarantee of payment, not shorter than 14 days. After ineffective expiration of the additional term the contractor is entitled to renounce the contract by
fault of the investor and to demand payment of the whole compensation, but the
investor will be able to deduct from this
amount what the contractor saved because of not completing the building.
10 per cent would do. The Law was
to be a remedy for dramatic situation of
building contractors, but unfortunately it
turned out to be partly unconstitutional.
Statistics of the Ministry of Construction
show that contactors took advantage of
the benefits of the Law only in a few cases. However, most often investors (not
always aware of the consequences) refused to grant the guarantee of payment,
which entailed renouncement of the contract for building works by fault of the investor. The above practice resulted in exclusion by the legislator from the range of
persons obliged to submit guarantees of
payments public entities realizing investments financed by funds originating in
the European Union (in accordance with
Wydaje się jednak,
że najlepszym
rozwiązaniem kwestii
gwarancji zapłaty byłoby
ograniczenie ich
wysokości do np. 10%
wartości umówionego
wynagrodzenia
wykonawcy.
Europejskiej (zgodnie z nowo proponowanym zapisem art. 1 ust. 1 Ustawy).
Wydaje się jednak, że najlepszym rozwiązaniem kwestii gwarancji zapłaty byłoby
ograniczenie ich wysokości do np. 10%
wartości umówionego wynagrodzenia wykonawcy. Czyli tak, jak powszechnie przyjęto w przypadku gwarancji dobrego wykonania, żądanych od wykonawcy przez
inwestora. ■
proposed new wording of Article 1 item
1 of the Law).
It seems, however, that the best solution
of the problem of the payment guarantee
would be restricting its amount to e.g. 10%
of the value of the agreed compensation of
the contractor. Or, just as it is generally accepted in the case of the guarantee of good
performance claimed from the contractor
by the investor. ■
It seems, however,
that the best solution
of the problem
of the payment guarantee
would be restricting its
amount to e.g. 10%
of the value of the agreed
compensation
of the contractor.
111
Prawo ■ Nie takie znowu dobre obyczaje
Nie takie znowu dobre obyczaje ■ Prawo
Nie takie znowu dobre obyczaje
Kodeks dobrych praktyk stworzony przez Polski Związek Firm Deweloperskich miał chronić wzajemne interesy deweloperów
mieszkań oraz ich klientów. Tymczasem niedawno opinia publiczna została zelektryzowana informacją, że UOKiK ma co do
niego zasadnicze wątpliwości
Agnieszka Wiercińska-Krużewska,
adwokat, wspólnik
Aleksandra Wędrychowska-Karpińska,
radca prawny
Kancelaria Wierciński, Kwieciński, Baehr
112
Urządu Ochrony Konkurencji i Konsu
mentów (UOKiK) poinformował, że
podjął działania w celu wyjaśnienia, czy
Polski Związek Deweloperów naruszył
prawo tworząc i stosując Katalog Umowy
Deweloperskiej, będący częścią Kodeksu
Dobrych Praktyk. Postępowaniu temu –
od samego początku – nadany został rozgłos, ponieważ badanie kodeksu dobrych
praktyk pod kątem zgodności z prawem
jest w Polsce nowością.
Kontrola obyczajowa. Kodeksy dobrych praktyk, nazywane również kodeksami etycznymi, są zbiorami zasad prowadzenia określonej działalności, opracowywanymi przez stowarzyszenia lub organizacje przedsiębiorców. Kodeksy te są
dobrowolnie stosowane przez przedsiębiorców zrzeszonych w takich organizacjach. Nie są prawem stanowionym i nie
mogą być podstawą rozstrzygnięć sądów
lub organów administracji. Kodeksy takie
mogą jednak służyć jako pomoc przy interpretacji generalnych klauzul, takich jak
„dobre obyczaje”, „staranność zawodowa”.
Mają one tworzyć tzw. soft law, uzupełniając
prawo stanowione, ale nie zastępując go.
Przyjęcie kodeksów dobrych praktyk
może się wydawać dowodem dojrzałości przedsiębiorców, gotowych przyjąć –
niezależnie od obowiązującego prawa –
pewien wspólny system norm i wartości,
a następnie go egzekwować. Kodeksy są
wyrazem samokontroli. Przyjęciu kodeksów towarzyszy często zgoda na poddanie
swojej działalności kontroli organu powołanemu przez organizację gospodarczą.
Dlaczego zatem kodeksy dobrych praktyk wymagają kontroli przez organy administracji lub sądy?
Dla przedsiębiorców świadczących usługi na rzecz konsumentów uchwalenie lub
przystąpienie do kodeksu dobrych praktyk może okazać się przydatne dla celów
reklamowych. Odwoływanie się do kodeksów staje się „gwarancją” wyższej jakości świadczonych usług. I tu otwiera się
pole do możliwych nadużyć. Przykładem
jest sytuacja, w której przedsiębiorca
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
jest stosowanie kodeksu dobrych praktyk, którego postanowienia są sprzeczne z prawem. Nieuczciwej praktyki rynkowej dopuszcza się twórca kodeksu dobrych praktyk, którego postanowienia są
sprzeczne z prawem. W razie wątpliwości za twórcę kodeksu dobrych praktyk
uważa się każdy podmiot, w szczególności przedsiębiorcę lub związek przedsiębiorców, odpowiedzialny za przygotowanie i wprowadzenie w życie lub nadzór
nad przestrzeganiem dobrych praktyk.
w reklamie ogłasza, że przystąpił lub stosuje kodeks dobrych praktyk, podczas gdy
w rzeczywistości tak nie jest. Zastrzeżenia
może budzić również sama treść kodeksów
dobrych praktyk. Kodeks może dezinformować konsumenta, poprzez wprowadzanie postanowień,, które są sprzeczne z prawem lub nie spełniają pewnych ograniczeń
przez prawo nałożonych.
Powstrzymać pokusę nadużycia.
Ustawodawca zadbał o to, aby uniknąć
albo wyeliminować możliwe nadużycia instytucji kodeksów etycznych. Wprowadził
więc minimalne reguły ich dotyczące
i tak:
1) kodeks etyczny nie może zawierać postanowień sprzecznych z prawem,
2) przedsiębiorcy nie stosujący się do zasad etycznych zawartych w kodeksie nie
mogą informować publicznie o tym, że
kodeks taki stosują.
W polskim systemie prawnym powyższe reguły zostały włączone do ustawy
o zwalczaniu nieuczciwych praktyk rynkowych, która weszła w życie w grudniu
2007 roku. Nieuczciwą praktyką rynkową jest zatem podawanie przez przedsiębiorcę informacji, że zobowiązał się on
do przestrzegania kodeksu dobrych praktyk, jeżeli jest to niezgodne z prawdą.
Ponadto, nieuczciwą praktyką rynkową
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Cenne 10 proc. Przedmiotem postępowania, które w ostatnim czasie wszczął Prezes UOKiK, jest wyjaśnienie, czy
wzorcowa umowa deweloperska stanowiąca element Kodeksu Dobrych Praktyk nie
zawierała takich właśnie – sprzecznych
z prawem – postanowień. Postanowienia
umów deweloperskich były już wielokrotnie weryfikowane pod kątem zgodności z prawem konsumenckim w postępowaniach sądowych. Wiele takich postanowień, po uprawomocnieniu się stosownych wyroków, wpisano do rejestru
niedozwolonych klauzul. Wśród klauzul
wpisanych do tego rejestru jest postanowienie zastrzegające możliwość zmiany
ceny w związku ze zmianą powierzchni
lokalu, bez prawa odstąpienia od umowy.
We wzorcowej umowie, która jest częścią
Kodeks będącego przedmiotem postępowania znajduje się postanowienie ograniczające konsumentom możliwość odstąpienia od umowy jedynie do sytuacji, gdy
cena wzrośnie o ponad 10 proc. Oprócz
podważenia legalności powyższego postanowienia Urząd zakwestionował podawany publicznie fakt, że katalog został zaakceptowany przez UOKiK, co – zdaniem
Urzędu – było nieprawdą.
Warto pamiętać o t ym, że Prezes UOKiK,
w razie popełnienia przez przedsiębiorcę – choćby nieumyślnie – nieuczciwych praktyk rynkowych, które naruszają zbiorowe interesy konsumentów
lub im zagrażają, może nie tylko zakazać
stosowania takich praktyk, ale również
nałożyć kary finansowe w wysokości do
10 proc. zeszłorocznego przychodu.
Kilka dni po wejściu w życie ustawy
o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym Prezes UOKIK nałożył
po raz pierwszy kary za stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych. W treści decyzji Prezes UOKiK stwierdził, że
kara finansowa może ale nie musi być
stosowana. Prezes UOKiK uznał jednak zasadność nałożenia kary, mając
na względzie prewencyjną, represyjną
i dyscyplinującą funkcję tej kary, a także
ogólnopolski zasięg stosowanych praktyk oraz stopień dolegliwości dla konsumentów. Okolicznościami łagodzącymi,
które mogą wpłynąć na obniżenie nakładanej kary jest: zaprzestanie stosowania
praktyk, współpraca z Urzędem w trakcie trwania postępowania, udzielenie
wyczerpujących informacji i danych.
W imieniu chronionych. W razie dokonania nieuczciwej praktyki rynkowej prawa do podjęcia działań prawnych
przysługują ponadto konsumentowi, którego interes został zagrożony lub naruszony, Rzecznikowi Praw Obywatelskich,
Rzecznikowi Ubezpieczonych, krajowej
lub regionalnej organizacji, której celem
statutowym jest ochrona interesów konsumentów, powiatowemu (miejskiemu)
rzecznikowi praw konsumentów. Osoby te
mogą żądać: zaniechania tej praktyki, usunięcia skutków tej praktyki, złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia odpowiedniej treści i w odpowiedniej
formie, naprawienia wyrządzonej szkody na zasadach ogólnych, w szczególności żądania unieważnienia umowy z obowiązkiem wzajemnego zwrotu świadczeń
oraz zwrotu przez przedsiębiorcę kosztów
związanych z nabyciem produktu, a także zasądzenia odpowiedniej sumy pieniężnej na określony cel społeczny związany
ze wspieraniem kultury polskiej, ochroną dziedzictwa narodowego lub ochroną
konsumentów.
Redakcja kodeksów dobrych praktyk
wymaga zatem szczególnej staranności
i uwzględnienia prawa konsumenckiego
i orzecznictwa w sprawach konsumenckich.
Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym
praktykom rynkowym wprowadziła wiele nowych rozwiązań dotyczących zwłaszcza przekazów reklamowych, informacji
udzielanych konsumentów, a także zachowań towarzyszących wykonywaniu umów
z konsumentami. Ustawa ta podwyższyła
ochronę osób starszych i dzieci w związku
z – przede wszystkim – przekazami reklamowymi. Po wejściu w życie nowej ustawy,
kodeksy dobrych praktyk wymagają sprawdzenia, czy ich dotychczasowe postanowienia są zgodne z nową regulacją. ■
113
Giełda
Giełda
Na rynku nieruchomości komercyjnych nadal panuje ożywienie. Rosną stawki czynszów i wartość transakcji spada zaś współczyn
nik niewynajętej powierzchni. A jednak kryzys amerykański kładzie się cieniem nawet na spółki inwestujące w takie obiekty
Michał Sztabler
Autor jest analitykiem DM PKO BP
Na GPW znajduje się obecnie prawie
20 firm deweloperskich. Większość z nich
to firmy działające zarówno w sektorze
mieszkaniowym jak i na rynku nieruchomości komercyjnych. Dla GTC i Echo
Investment, pierwszych deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie, biznes
mieszkaniowy to zaledwie mało znaczący
wycinek działalności. Gros przychodów
i zysków pochodzi z wynajmu oraz sprzedaży biurowców lub centrów handlowych.
114
Dwie nogi biznesu. Dla inwestorów
segment komercyjny jest znacznie bezpieczniejszym i bardziej przewidywalnym
biznesem. Opiera się na długoterminowych umowach najmu. Jeśli spółka zdołała
przekonać, że potrafi umiejętnie zarządzać
swoimi inwestycjami (tj. tworzyć ofertę na
miarę oczekiwań rynku, potem pozyskiwać odpowiednich klientów, a na koniec
z zyskiem sprzedać nieruchomość), to akcje takiej firmy na stałe trafiają do portfeli inwestycyjnych. Spółki inwestujące na
rynku nieruchomości można podzielić na
dwie kategorie: deweloperów budujących
obiekty komercyjne (biura, centra handlowe, magazyny) oraz spółki zarządzające portfelem nieruchomości. Te pierwsze,
do których zalicza się m.in. GTC, Orco
czy Echo Investment, zarabiają głownie
na realizacji inwestycji. Przygotowują projekt, nadzorują proces budowy i komercjalizacji obiektu i tak stworzony „produkt”
sprzedają. Kupującymi są zazwyczaj spółki
zarządzające portfelem nieruchomości
(np. specjalistyczne fundusze inwestycyjne, spółki typu asset management).
Do nich można zaliczyć m.in. Immoeast.
Czerpią one dochody z najmu oraz zarabiają na zmianach wycen nieruchomości.
Zmiana kierunku. Polscy deweloperzy
przejęli część działalności firm zarządzających, gdyż oczekiwali znacznych wzrostów wyceny ich portfela nieruchomości.
I się nie pomylili. Poprawa sytuacji gospodarczej i spadek ryzyka inwestycyjnego przyniosły kilkukrotny nieraz wzrost
wycen nieruchomości na rynkach w naszym regionie. Stąd też brały się tak dobre wyniki deweloperów komercyjnych.
Stabilizacja na rynkach Europy ŚrodkowoWschodniej nie będzie już stwarzała okazji do tak spektakularnych zarobków, dlatego można oczekiwać stopniowej wyprzedaży portfela nieruchomości zlokalizowanych w tych krajach. Ciężar nowych
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Rachunek zysku i strat. Firmy działające w segmencie nieruchomości komercyjnych generują wynik przede wszystkim
na zmianie wartości nieruchomości posiadanych w portfelu. Dla deweloperów realizujących projekty od początku zyskiem
jest różnica pomiędzy wyceną rynkową
nieruchomości, a kosztem jej wybudowania. W przypadku firm typu asset management, zyskiem jest różnica w bieżącej
wyceny w odniesieniu do kosztu zakupu
obiektu. Na wycenę rynkową, oprócz stawek czynszu wpływ ma także tzw. stopa
kapitalizacji (ang. yield). Wskaźnik ten
pokazuje, jakie są obecnie na rynku oczekiwane stopy zwrotu z inwestycji w daną
nieruchomość. Czyli, jaki jest stosunek
rocznego dochodu netto z wynajmu powierzchni komercyjnej do ceny zapłaconej za nieruchomość.
Dla przykładu: obiekt o powierzchni do
wynajęcia (NRA – net rental area) wynoszącej 10 tys. mkw. i stawce czynszu na poziomie 20 EUR kupiono za 40 mln EUR.
Stopa kapitalizacji wyniosła więc 6 proc.
(20 EUR x 10 tys. mkw. x 12 miesięcy /
40 mln EUR). Stawki czynszu zmieniają się pod wpływem popytu i podaży
powierzchni komercyjnej. W okresach
wzmożonej podaży – stawki czynszów
spadają. Z kolei popyt jest ściśle skorelowany ze wzrostem gospodarczym i rozwojem firm (ewentualnie napływem inwestycji zagranicznych). Generalnie stopy kapitalizacji obrazują sytuację panującą na
rynku inwestycyjnym. Jeśli jest wielu chętnych na zakup obiektów pod wynajem, to
ich ceny rosną, a inwestorzy muszą akceptować coraz dłuższe okresy zwrotu z inwestycji (a więc stopy spadają). Oczywiście
nie mogą się one kształtować w oderwaniu od rynku instrumentów dłużnych.
Wzrost rynkowych stóp procentowych
niezależnie od występującego w danym
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
czasie popytu będzie pchał yieldy w górę.
Ponadto inwestorzy uwzględniają ryzyko danego rynku (jak już wcześniej wspominałem to właśnie spadek tego składnika miał największy wpływ na spadek stóp
kapitalizacji w naszym regionie w ostatnich kilku latach).
Decydujący trzeci kwartał. Kłopoty
sektora nieruchomości mają podłoże finansowe. Dlatego ich wpływ będzie widoczny przede wszystkim na yieldach.
Rosnąca awersja inwestorów do ryzyka
już przekłada się na zwiększenie oczekiwanej premii z tytułu inwestowania na
rynku nieruchomości. W takiej sytuacji
nawet spodziewane wzrosty czynszów
(co w dłuższej perspektywie nie jest przesądzone, gdyż kryzys amerykański może
wpłynąć na spowolnienie tempa wzrostu
gospodarki nie tylko w samych Stanach
Zjednoczonych, ale także w innych krajach) mogą nie powstrzymać wzrostu
stóp kapitalizacji i tym samym spowodować obniżenie wartości nieruchomości.
Jako pierwsi zwrócili na to uwagę w lutowym raporcie specjaliści z RICS. Uznali
oni, iż w związku ze zwiększonym ryzykiem inwestycyjnym prawdopodobny jest
średni wzrost yieldów o 30-40 pb. Na obniżenie wartości znacznie bardziej narażone są nieruchomości niższych kategorii. W przypadku najlepszych obiektów
spadek wycen jest mało prawdopodobny.
Pierwszym potwierdzeniem takiego scenariusza były słabe wyniki zaprezentowane przez Immoeast. Decydujący wpływ na
to miało właśnie przeszacowanie (w dół)
portfela nieruchomości. Reakcja inwestorów była bardzo szybka. Gwałtowne przeceny dotknęły wszystkich deweloperów
komercyjnych, nawet tych, których biznesy były dotychczas wysoko oceniane przez
inwestorów. Kurs akcji GTC spadł od początku roku o 16 proc., Echo Investmet
oraz Immoeastu o ok. 14 proc., a Orco aż
o 31 proc.. Deweloperzy próbują uspokoić
rynek tłumacząc, iż z uwagi na jakość ich
portfela nieruchomości jest on w znikomym stopniu narażony na spadek wartości. Niektórzy, jak Immoeast wskazują nawet na wzrost wycen, co potwierdzają zrealizowane ostatnio transakcje sprzedaży
obiektów komercyjnych. Dla inwestorów,
bardzo nerwowo reagujących ostatnio na
wszystkie niekorzystne informacje i nieufnie podchodzących do jakichkolwiek pozytywnych wieści, jest to jednak za mało.
I trudno się temu dziwić. Wszystko wyjaśnię się w III kwartale. Wtedy to deweloperzy tradycyjnie dokonują wyceny starego portfela nieruchomości. Wyniki osiągnięte przez spółki w tym okresie pokażą,
jak w rzeczywistości jest teraz na rynku inwestycji w nieruchomości i czy faktycznie
wyceny obiektów komercyjnych spadły. ■
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
inwestycji przeniesie się do krajów byłego
ZSRR, przede wszystkim na Ukrainę i do
Rosji. Obecnie coraz więcej deweloperów
rozpoczyna inwestycje w Moskwie, Sankt
Petersburgu czy w Kijowie. Choć ryzyko
inwestycyjne wciąż jest tam wysokie, jednak obserwowany wzrost gospodarczy
z pewnością przełoży się na wzrost popytu na powierzchnie komercyjne (a więc
i na wzrost czynszów).
115
Wrocławskie domy
na parkiecie w Warszawie
Hotele to lwia część inwestycji
Warimpex nie zasypia gruszek w popiele. Korzystając z atmosfery sprzyjającej inwestycjom hotelowym – zapowiada nowe
obiekty. Ale nie tylko. Zamierza prowadzić w Polsce dwa projekty w innych sektorach nieruchomości
Alexander Jurkowitsch, członek zarządu
Warimpex Finanz- und Beteiligungs.
As-Bau ma działki, plany, pozwolenia. Potrzebuje pieniędzy na realizację.
Tych w pierwszej kolejności chce poszukać na giełdzie
Amerykańska klasa średnia i banki, finansujące jej inwestycje w nieruchomości, walnie przyczyniły się do kryzysu na
warszawskiej giełdzie. Zachowaniem inwestorów kieruje tu panika. Choć wiele polskich spółek przedstawia osiągnięcia finansowe, które wskazują na zdrowe
podstawy – ich wycena spada.
Obecnie giełdzie deweloperzy zrezygnowali więc w tym roku z aktywności. Ci, którzy są na parkiecie zapowiedzieli, że nie ma
co liczyć na nowe emisje akcji. Zaś spółki,
które jeszcze niedawno, mówiły o debiucie
– nabrały wody w usta. Wrocławski deweloper działający głównie w sektorze mieszkaniowym złożył prospekt emisyjny. Wiele
wskazuje na to, że debiut firmy na parkiecie
będzie miał miejsce jesienią br.
– W tej chwili jesteśmy na etapie odpowiadania na pytanie Komisji Nadzoru
Finansowego. Debiut powinien nastąpić
w II połowie 2008 roku. Oczywiście, jeśli analizy będą wskazywały na to, że uda
się nam zrealizować finansowy cel emisji
– informuje Stanisław Haczkiewicz, prezes As-Bau.
Ćwiartka do wzięcia. Prospekt zakłada, że w ręce inwestorów oddane zostanie
około 25 proc. walorów spółki. Deweloper
planuje, że uzyska za nie około 60-75 mln
zł. Pieniądze przeznaczone zostaną na realizację cztery cele emisyjne.
116
– Pierwszym jest budowa dalszych mieszkań na osiedlu Muchobór Wielki. Chcemy
wznieść cztery budynki oferujące łącznie około 100 lokal oraz jeden, w którym
znajdzie się 80 mieszkań. Kolejna inwestycją będzie realizacja rynku, czyli części
centralnej w Krzeptowej Dolinie. W ramach tej koncepcji chcemy zrealizować
4,5-5 tys. powierzchni użytkowej mieszkań oraz 1,5 tys. mkw. obiektów komercyjnych. Dodatkowo planujemy przekształcenie 2 ha lasu w park. Ostatnią inwestycja jest zakup ośrodka sportów zimowych
Czarna Góra pod Wrocławiem – wymienia Stanisław Haczkiewicz.
Giełda jest jednak kapryśna. Czy istnieje alternatywny plan, jeśli nie uda się przeprowadzić emisji zgodnej z planami spółki?
– Nie musimy realizować wszystkich inwestycji naraz. Jeśli nie będzie szansy na zebranie takiej puli z giełdy – rozłożymy budowy
na etapy. Znajdziemy finansowanie w innych
instytucjach. Mamy grunty i pozwolenia na
budowę, więc nie mamy się czego obawiać –
zapewnie przedstawiciel As-Bau.
Prospekt zakłada, że akcje obejmą głównie
inwestorzy instytucjonalni. Dla osób prywatnych przewidziano pulę w wysokości
25 proc. planowanej emisji.
Z górki na pazurki. Zakup i rewitalizacja stoku narciarskiego to wejście w coraz
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Giełda ■ Hotele to lwia część inwestycji
Fot. Archiwum RNW
Giełda ■ Wrocławskie domy na parkiecie w Warszawie
popularniejszy sektor – usługi turystyczne.
As-Bau wygrała zimą br. przetarg na zakup
ośrodka sportów zimowych Czarna Góra
na Dolnym Śląsku. Jest tez właścicielem sąsiadującego z nią kompleksu Biała Woda.
- Naszym celem jest stworzenie w tym
miejscu ośrodka sportów górskich.
Chcemy połączyć obie nieruchomości.
Dzięki temu zrealizujemy w tym miejscu największe w Polsce centrum narciarskie i górskie. To realne. Biała Woda ma
już uchwalony plan miejscowy. Z powodzeniem można wytyczyć w tej lokalizacji
około 20 km narciarskich tras.– przedstawia prezes Haczkiewicz.
Wrocławska firma zapowiedziała, że w ciągu 5 lat zainwestuje ponad 100 mln. zł
w nowoczesną kolej linową, hotel, trzypoziomowy parking i basen. Budowa Białej
Wody rozpocznie się jeszcze w tym roku.
Koszt pierwszego etapu budowy wyniesie
ok. 18 mln złotych
Z rozmachem. Stanisław Haczkiewicz
domy i mieszkania we Wrocławiu buduje już od 10 lat. W początkowym okresie kierowana przez niech spółka wznosiła domy szeregowe i jednorodzinne.
W 2000 roku zaczęła wznosić domy do
4 pięter. Niedawno rozpoczęła zabudowywania wielohektarowych działek osiedlami: w dzielnicy Muchobór jest to
14 ha, a w Krzeptowie 45 ha terenu. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Alexander Jurkowitsch
członek zarządu
Warimpex Finanz- und Beteiligungs
W portfelu Warimpex Finanz- und Beteiligungs (Warimpex), austriackiej spółki notowanej na giełdzie w Warszawie oraz Wiedniu,
znajduje się łącznie 15 obiektów w: Polsce,
Czechach, na Węgrzech, w Rumunii i we
Francji. W Polsce Warimpex posiada udziały w 6 działających obiektach: w Warszawie
InterContinental (50 proc.), Jan III Sobieski
(25 proc.) w Krakowie Chopin oraz Andel’s
(po 100 proc.) oraz Amber Baltic i Hansa
Hotelschiff (po 100 proc.).
– W ubiegłym roku udało się nam osiągnąć zwiększenie obrotów o 38 proc. w porównaniu z 2006 r. Oznacza to wzrost
z 58,8 mln EUR do 81,2 mln EUR. Z tego
około 90 proc. pochodzi z działalności operacyjnej hoteli. Zysk finansowy netto wyniósł w 2007 roku 33,7 mln EUR. Oznacza
to wzrost o 59 proc. w stosunku do 2006
roku. Wtedy wskaźnik wyniósł 21,2 mln
EUR. Wyniki te pozwalają mi stwierdzić,
że udało się nam osiągnąć cele, które założyliśmy wchodząc na giełdę w obu stolicach w styczniu 2007 roku. Emisja akcji
spotkała się z dużym popytem wśród inwestorów w kraju i zagranicą. Dzięki tak pozyskanemu kapitałowi Warimpexowi mógł
przyspieszyć tempo rozwoju – informuje
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Coraz grubszy portfel. Przedsta
wiciele spółki, zadowoleni z uzyskanych
wyników, potwierdzili plany budowy
nowych hoteli w kategoriach od trzech
do pięciu gwiazdek. Zapowiedzieli również stworzenie, w krajach w których
działa spółka, sieci 80. obiektów ekonomicznych wraz z partnerem Louvre
Hotels. Będą one oznaczone markami
Campanile lub Premiere Classe. Projekty
te w znacznej mierze dotyczą Polski.
W wymienionych projektach Warimpex
posiada 100 proc. udziałów. Budowa
Nawych obiektów to nie wszystko.
Znany obiekt warszawski hotel Jan III
Sobieski czeka rozbudowa. Zostanie on powiększony zarówno w części hotelowej jak
i konferencyjnej. Deweloper zakłada, że uda
się to przeprowadzić w następnym roku. Nie
podaje jednak szczegółów ponieważ trwają
prace nad ostateczna koncepcja powiększenia obiektu. Pracownicy Warimpexu maja
pełne ręce roboty – już trwają przygotowania do uruchomienia pierwszej inwestycji
w hotele budżetowe.
– W tej chwili mamy w procesie inwestycyjnym łącznie 22 obiekty w: Polsce,
Czechach, na Węgrzech, Rumunii, Francji,
Niemczech, Rosji oraz Austrii – wylicza
Alexander Jurkowitsch.
– Pierwsze hotele chcemy uruchomić
jednocześnie w Polsce i w Budapeszcie
w 2010 roku. W Polsce wydamy na ten cel
około 75 mln EUR – deklaruje Alexander
Jurkowitsch.
Na etapie budowy są w Polsce dwa hotele. Pierwszy z nich czterogwiazdkowy
Andel’s w Łodzi liczący 278 pokoi zostanie
oddany do użytku w I kwartale 2009 roku
(100 proc. udziałów Warimpexu). Drugi
to trzygwiazdkowy Angelo w Katowicach.
Hotel mający 203 pokoje zostanie otwarty w IV kwartale przyszłego roku. Na etapie przygotowania dokumentów do pozwolenia na budowę jest pięciogwiazdkowy hotel-butik Le Palais w Warszawie.
Będzie on liczył 79 pokoi. Inwestor zakłada, że uda się uruchomić obiekt już w 2009
roku. W tym samym roku planowane jest
także otwarcie trzygwiazdkowego projektu
Multidevelopment w Krakowie. Hotel będzie oferował 150-177 pokoi. Na przełomie
2009/2010 roku otwarty zostanie także czterogwiazdkowy hotel w Poznaniu. Projekt
przewiduje, że pomieści on 240 pokoi.
Noclegi to nie wszystko. Warimpex
wchodzi także w inwestycje w innych sektorach nieruchomości.
– W Polsce mamy dwa biurowce. Zamie
rzamy powiększyć ten stan posiadania.
W Białymstoku w ramach wielofunk
cyjnego projektu powstanie powierzchnia
biurowa oraz centrum handlowe. Plany
zakładają, że na przełomie 2009/10 roku
oddamy do użytku obiekt o powierzchni
30 tys. mkw. - wylicza Alexander Jurkowitsch.
Natomiast w pobliżu hotelu Amber Balic
zbudowane zostaną apartamenty.
– Chcemy zrealizować w tym miejscu
10 tys. mkw. powierzchni użytkowej
mieszkań. Chcemy ukończyć tę inwestycję
w 2010 roku – podsumowuje Alexander
Jurkowitsch. ■
117
Finances
Finanse
Alternatywą dla inwestora jest powierzenie selekcji nieruchomości wyspecjalizowanym instytucjom, takich jak fundusze
rynku nieruchomości.
Fot. Archiwum RNW
Fundusze rynku nieruchomości inwestorom posiadającym relatywnie niewielkie kapitały umożliwiają inwestowanie w szereg różnorodnych projektów.
Indywidualny inwestor może zakupić zw.
jednostki uczestnictwa lub certyfikaty inwestycyjne funduszy.
Wehikuł dla inwestora
Krzysztof Czerkas
Autor jest dyrektorem Departamentu
Zarządzania Ryzykiem Kredytowym
w BRE Banku Hipotecznym S.A.
Tekst reprezentuje osobiste poglądy autora
i nie jest oficjalnym stanowiskiem
BRE Banku Hipotecznego S.A.
■■■
The author is the director
of Credit Risk Management Department
in BRE Bank Hipoteczny S.A.
The text represents personal opinions
of the author and is not a official positon
of BRE Bank Hipoteczny S.A.
118
•n
ie inwestowania przez fundusz w jeden
projekt więcej niż 25 proc. wartości aktywów funduszu ,
• posiadanie przez fundusz rynku nieruchomości określonej procedury decyzyjnej (funkcjonowanie takich ciał,
jak Komitet Inwestycyjny i Rada In
westorów)
• k onieczność posiadania określonej strategii inwestycyjnej
• konieczność dywersyfikacji inwestycji
(zgodnie ze statutem)- chodzi tu o dywersyfikację podmiotów, regionów
Klasyfikacja. Fundusze rynku nieruchomości mogą być tworzone zarówno w oparciu o specyficzne regulacje prawne, jak i o zasady ogólne. W tym ostatnim kontekście,
fundusze rynku nieruchomości mogą funkcjonować jako klasyczne struktury holdingowe. Ze względu na obraną formułę fundusze rynku nieruchomości można podzielić na fundusze otwarte zwane inaczej funduszami o nieograniczonej emisji oraz fundusze zamknięte, których wielkość jest z góry
ograniczona. Inny podział funduszy rynku nieruchomości to przyjęcie jako kryterium rodzajów nieruchomości np. fundusze
rynku mieszkaniowego lub fundusze biurowe. Kolejnym kryterium podziału funduszy rynku nieruchomości może być dostępność dla inwestorów. Może to być dostępność powszechna i wtedy mówimy o funduszach publicznych (ponad 300 inwestorów). Dostępność funduszu dla inwestorów
Fundusze rynku
nieruchomości
mogą także pomóc
współfinansować
realizowane projekty
jeszcze na etapie budowy.
może być także ograniczona i wtedy mówimy o funduszu prywatnym.
Podstawy prawne. W warunkach polskich fundusze tworzone w Polsce działają w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych z 27 maja 2004 roku. Na mocy
artykułu 6 ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, fundusze
utworzone na bazie ustawy z 27 maja 2004
są zwolnione z podatku dochodowego.
Vehicles for investors
Drobnym inwestorom zapewnią udział w przedsięwzięciach deweloperskich.
Deweloperów mogą wesprzeć w czasie realizacji inwestycji. Fundusze nierucho
mości powinny być maszynką do zarabiania pieniędzy
Gwarancją dobrze ulokowanych środków
w funduszu jest wymóg uregulowanego
stanu prawnego nieruchomości (zmniejszenie ryzyka inwestycji). To nie wszystko.
Muszą one spełniać kryteria wynikające ze
strategii funduszy (np. inwestujących tylko
w stosunkowo nowe obiekty). Dochodzą
do tego obwarowania ustawowe:
Jako posiadacz nieruchomości inwestor może też współpracować z funduszami przy realizacji szeregu projektów
w obszarze nieruchomości komercyjnych. Inwestor może sprzedać funduszowi samą nieruchomość lub spółkę celową
będącą właścicielem takiej nieruchomości. Sprzedaż taka może mieć miejsce np.
tuż po otrzymaniu przez nieruchomość
komercyjną pozwolenia na użytkowanie.
Fundusze rynku nieruchomości mogą
także pomóc współfinansować realizowane projekty jeszcze na etapie budowy.
• określony czas, jaki ma fundusz na budowę portfela nieruchomości według
przyjętej strategii działania (24 miesiące
od dnia rejestracji funduszu a dla niepublicznych 36 miesięcy)
Fundusze rynku nieruchomości są dla
drobnych inwestorów wehikułami wspólnego inwestowania. Inwestor może na rynku nieruchomość działać na własną rękę
i samemu pozyskiwać niezbędne informacje o nieruchomościach, transakcjach i lokalnych rynkach.
Z punktu widzenia inwestora, płynność
takich inwestycji w nieruchomości jest
jednak niska – sprzedanie nieruchomości może zająć sporo czasu, a okres zwrotu
z nieruchomości komercyjnych jest dość
długi. To wynika z samej specyfiki inwestowania w nieruchomości.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Real estate funds assure small investors participation in developer undertakings. Funds may support developers
in realization of their investments. Real estate funds should be money machines
The requirement of regulated status of
a real estate (reduced investment risk)
is the guarantee that money was well
placed in the fund. This is not all. The
funds must also meet the criteria resulting from funds’ strategies (e.g. investing only in relatively new buildings). On the top of that there are legal
restrains:
• the fund cannot invest in one project
more than 25 per cent of its assets,
• the real estate market fund must have an
established decision procedure (functioning of such bodies as Investment
Committee and Investors Council),
• the fund must have an established investment strategy,
• the necessity to diversify investments
(in accordance with the statutes) –
it refers to diversification of entities,
regions,
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
• determined time the fund has to build
its real estate portfolio according to the
approved strategy (24 months from the
day of fund registration and 36 months
for non-public funds).
Real estate market funds provide mutual investment vehicles for small investors.
An investor may operate on the real estate market on his own account and may
collect himself all necessary information
about the real estate, transactions and local
markets. However, from the investor’s point of view liquidity of such investments in
real estates is low – sale of real estate may
take much time so that the time to get return from a commercial real estate is quite
long. This arises from the specific features
of investments in real estates.
An alternative for the investor is to commission specialized institutions such as
Real estate
market funds may
also assist in
co-financing projects
which are at the
construction stage.
real estate market funds to select real estates. Real estate market funds make it possible for investors with relatively small capital to invest in several various projects.
The individual investor may buy so called
participation units or investment certificates of the funds. The investor may also
cooperate with the fund in realization of
several projects in the area of commercial
real estate as the owner of a real estate.
119
Finanse ■ Wehikuł dla inwestora
Vehicles for investors ■ Finances
W Polsce mogą być tworzone fundusze
zamknięte sprzedające certyfikaty inwestycyjne, fundusze otwarte i fundusze specjalistyczne. Mówi o tym artykuł
14 ustawy z 27 maja 2004 o funduszach
inwestycyjnych.
rozliczeniowych wielkich koncernów
oraz nowymi inwestycjami kapitału zagranicznego. Inwestorzy poszukują nieruchomości na swe siedziby i magazyny.
To wszystko powoduje wzrost koniunktury na rynku nieruchomości.
Szereg ekspertów prognozuje dalszy
wzrost cen nieruchomości w Polsce, co
ma związek m.in. z otwieraniem w Polsce
szeregu placówek przez firmy zagraniczne i przenoszeniem do Polski centrów
Zależnie od swej polityki, fundusze
rynku nieruchomości mogą nabywać
gotowe i wynajęte nieruchomości komercyjne lub finansować budowę konkretnych nieruchomości komercyjnych
Wśród podmiotów
działających na rynku
nieruchomości
komercyjnych w Polsce
widać teraz dość ciekawą
tendencję przekształcania
się w fundusze rynku
nieruchomości
i występowania
o stosowne licencje.
wg określonej koncepcji architektonicznej i koncepcji komercjalizacji czyli doboru profilu najemców. Fundusze mogą
specjalizować się w jednym lub kilku typach nieruchomości komercyjnych (biura, magazyny, centra handlowe).
Fundusze preferują obiekty nowe, położone centralnie w dużych miastach, wynajęte
renomowanym podmiotom w oparciu
o umowy najmu zabezpieczające interesy
wynajmującego. W tej chwili niekonieczna jest już pełna komercjalizacja obiektów. Fundusze unikają na ogół finansowania zakupów gruntów i transakcji przygotowania gruntów pod przyszłe inwestycje
tzw. Land Development.
Gracze krajowi. W Polsce typowe fundusze inwestujące na rynku nieruchomości pojawiły się stosunkowo późno ponieważ dopiero w 2004 r., kiedy to wraz z akcesją do Unii Europejskiej Polska dołączyła
do wspólnego, unijnego rynku produktów
finansowych, co oznaczało pojawienie się
nowych możliwości lokowania oszczędności. Pierwsze fundusze inwestycyjne nieruchomości na rynku polskim miały charakter funduszy zamkniętych. W chwili obecnej na polskim rynku funkcjonuje
10 zamkniętych funduszy nieruchomości. Kilka z nich ma specyficzny charakter. Jednym z nich jest Skarbiec Rynku
Nieruchomości. Inwestor ma do czynienia z dwoma funduszami adresowanymi do krajowych inwestorów: Skarbiec
– Rynku Nieruchomości i Skarbiec
– Rynku Mieszkaniowego. Fundusze
Skarbca koncentrują swą działalność na
rynku mieszkaniowym.
Zamknięte krajowe fundusze
nieruchomości w Polsce
Domestic closed real estate
funds in Poland
W przypadku funduszu Arka, inwestor ma
ustalony termin likwidacji funduszu – rok
2012. Inwestor ma szansę na wcześniejszą
realizację korzyści tj. na wypłatę dochodów funduszu, wówczas, gdy zostanie podjęta decyzja o wypłacie. Notowania certyfikatów na GPW zapewniają pewną płynność, ale to płynność mniejsza niż w przypadku funduszy rynku akcji. Od niedawna pojawiła się możliwość inwestowania
w fundusz nieruchomości otwarty, czyli oparty na jednostkach inwestycyjnych, które można nabywać i sprzedawać
w każdym momencie inwestycji. Jest to
ING Parasol Subfundusz Budownictwa
i Nieruchomości.
• Arka BZ WBK Fundusz Nieruchomości
• Skarbiec Rynku Nieruchomości
• BPH Sektora Nieruchomości
• Citi Living Aktywów Niepublicznych
• Copernicus Sektora Nieruchomości 1
• Copernicus Sektora Nieruchomości 2
• KBC Index Nieruchomości
• KBC Index Nieruchomości II
Wśród podmiotów działających na rynku
nieruchomości komercyjnych w Polsce
widać teraz dość ciekawą tendencję przekształcania się w fundusze rynku nieruchomości i występowania o stosowne
• Skarbiec Rynku Mieszkaniowego,
• KBC Index Światowych Nieruchomości
The investor may sell to the fund the real
estate itself or the special purpose entity which is the owner of such a property.
Such a sale may take place e.g. just after receiving the use permit for the commercial
real estate. Real estate market funds may
also assist in co-financing projects which
are at the construction stage.
Classification. Real estate market funds
may be established based on specific legal
regulations and on general rules. In the latter context, real estate market funds may
function as classical holding structures.
120
Depending on the formula selected, real
estate market funds may be divided into
open funds also called funds of unlimited
issue and closed funds, the magnitude of
which is limited in advance. Another division of real estate funds is made with the
type of real estate as criterion and thus we
have e.g. residential market funds or office
market funds. Another criterion of funds is
their accessibility for investors. Generally
accessible funds are called public funds
(more than 300 investors). Funds with limited accessibility for investors are called
private funds.
Among the
entities operating in
commercial real estate
market in Poland there
is a quite interesting
trend to transform into
real estate market
funds and to apply for
appropriate licenses.
Legal basis. Funds established in Poland
are based on the Law on investment funds
of 27 May 2004. By virtue of Article 6 item
10 of the Law on corporate income tax the
funds based on the Law of 27 May 2004
are tax exempted. In Poland it is possible
to establish closed funds selling investment certificates, open funds and specialized funds. This is regulated by Article
14 of the Law of 27 May 2004 on investment funds.
06 | 2008
■ www.rnw.pl
The funds prefer new buildings, situated
in the center of big cities, leased to renown entities and based on lease contracts well securing the interests of the
lessor. At the moment full commercialization of buildings is not necessary. In
general, the funds avoid financing land
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
purchases and transactions of so called land development for future investments.
Domestic players. Typical funds investing in the real estate market appeared
in Poland relatively late, because only in
2004 when together with accession to the
European Union Poland joined common
market of financial products, which entailed appearance of new possibilities to invest savings. The first real estate investment
funds in the Polish market were in the form
of closed funds. Now, there are 10 closed real
estate funds on the Polish market. Some of
them have specific character. One of them
is Skarbiec Rynku Nieruchomości. The investor has a choice of two funds addressed
to domestic investors: Skarbiec – Rynku
Nieruchomości and Skarbiec – Rynku
Mieszkaniowego. Skarbiec funds concentrate their activity on residential market.
In the case of Arka fund, the investor has
the fund liquidation term fixed in 2012.
The investor has a chance to earlier realize the benefits. i.e. to receive the income of the fund when decision about
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Źródło:Autor / Source: Author.
Many experts forecast further increase
in real estate prices in Poland connected
among others with opening of branches
by foreign companies, with moving calculation centers to Poland by big concerns and with new investments of foreign capital. Investors seek real estates for their seats and warehouses. All
of this improves the situation in real estate market. Depending on their policy,
real estate market funds may purchase
ready and leased out commercial buildings or they may finance construction
of specific commercial real estates following a certain architectural concept and
commercialization concept or selection
of tenants’ profile. The funds may specialize in one or several types of commercial real estate (offices, warehouses,
shopping centers).
121
Zagraniczni konkurenci. Fundusze
rynku nieruchomości mogą także pochodzić z zagranicy i lokować swe aktywa w polskich nieruchomościach komercyjnych. Do takich funduszy możemy zaliczyć m.in.: Heitman Central Europe
Property Partners, AIB Polonia, Europolis
Invest, Grupę Appollo, Rodamco, Deka
payment is taken.
Quotation of certificates
on the WSE assures a certain liquidity,
but their liquidity is smaller than in the
case of share market funds.
Recently, a possibility to invest in open
real estate funds appeared, based on
participation units which may be purchased and sold at any moment. This is
ING Parasol Subfundusz Budownictwa
i Nieruchomości.
Among the entities operating in commercial real estate market in Poland there is
a quite interesting trend to transform into
real estate market funds and to apply for
appropriate licenses. Special purpose companies which own individual real estates
have the status of general partnerships or
general partnership-joint stock companies. Such a legal status brings beneficial
tax effects.
122
Immobilien, Deutsche Bank RE, Caelum.
Wspomniane fundusze pochodzą z takich krajów, jak USA, Niemcy, Holandia
i Irlandia. Zwraca uwagę brak na polskim
rynku nieruchomości tzw. funduszy „tygrysich”, czyli pochodzących z Azji.
Wiedza i doświadczenie pracownika. Wyborem nieruchomości komercyjnych – obiektów do inwestowania zajmują się pracownicy funduszu i pracujący na jego zlecenie konsultanci zewnętrzni np. wielkie międzynarodowe agencje
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, Fundusz dąży do budowy portfela
nieruchomości według określonej strategii inwestowania i stara się z każdej inwestycji osiągnąć
Foreign competitors. Real estate market
funds may also originate from abroad and
invest their assets in Polish commercial
real estate. To such funds we may include,
among others: Heitman Central Europe
Property Partners, AIB Polonia, Europolis
Invest, Grupa Appollo, Rodamco, Deka
Immobilien, Deutsche Bank RE, Caelum.
The above mentioned funds come from
such countries as the USA, Germany, the
Netherland and Ireland. It should be noted that in the Polish real estate market
there are no so called “tiger” funds originating from Asia.
Knowledge and experience of employees. Funds employees and commissioned external consultants e.g. big international agencies in real estate trade are
pożądaną stopę zwrotu z poszczególnych
transakcji. Polityka wewnętrzna funduszy może określać strukturę nieruchomości posiadanych przez fundusz – wzajemna proporcję pomiędzy nieruchomościami biurowymi, handlowymi i mieszkaniowymi a także preferowane lokalizacje na
przykład większe miasta. Część aktywów
funduszu może być lokowana poza Polską.
Wybór gotowych nieruchomości do zakupu przez fundusz rynku nieruchomości następuje po etapie analizy lokalnego
rynku nieruchomości (stawki czynszu na
rynku, zmiany w otoczeniu biznesowym)
oraz po due-diligence nieruchomości czyli badania stanu technicznego, prawnego
i finansowego nieruchomości lub posiadającej je spółki celowej z zachowaniem
należytej staranności. W ramach „due
-diligence” badane są
Fot. Archiwum RNW
licencje. Spółki celowe posiadające poszczególne nieruchomości mają tu status
spółek komandytowych lub komandytowo-akcyjnych co daje korzystne efekty
podatkowe.
Vehicles for investors ■ Finances
involved in selection of commercial real
estate for investment. The fund aims at
building its real estate portfolio according to certain investment strategy and in
each investment it tries to obtain required
rate of return from individual transactions. Internal policy of funds may determine the structure of real estates held by
the fund and proportions between office,
retail and residential real estates as well as
their preferred location, for instance big
cities. A part of fund’s assets may be invested outside Poland. Selection of ready real
estate to be purchased by the fund is made
at the stage of analysis of local real estate
market (lease rates in the market, changes
in business environment) and after duediligence of the real estate or examination
conducted with due diligence of technical,
06 | 2008
■ www.rnw.pl
w szczególności walory funkcjonalne nieruchomości, remonty i konserwacje danej
nieruchomości, stan instalacji, stan prawny nieruchomości, roszczenia osób trzecich, umowy najmu i umowy ubezpieczeniowe, umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy dotyczące dostaw mediów.
W oparciu o przeprowadzone badanie
„due-diligence” dokonywana jest wycena
nabywanej nieruchomości lub spółki celowej i wyliczane są przepływy finansowe generowane przez daną nieruchomość .
Wycena danego obiektu dokonywana jest głównie metodami dochodowymi. Finalizacja rozmów z danym funduszem rynku nieruchomości może zatem
zająć zatem trochę czasu. Analiza „due-diligence i przygotowanie umów zakupu są czasochłonne. Decyzję o zaangażowaniu funduszy rynku nieruchomości
w konkretny projekt podejmuje Komitet
Inwestycyjny danego funduszu. Dalej, decyzję Komitetu Inwestycyjnego ratyfikuje Rada Inwestorów, która może składać
się z przedstawicieli inwestorów instytucjonalnych tj. fundusze emerytalne lub towarzystwa ubezpieczeniowe. Inwestorzy
legal and financial status of the real estate
or of the special purpose company holding
it. Within the framework of due-diligence
the examination covers first of all real estate functional merits of the real estate, repairs and maintenance, conditions of installations, legal status of the real estate,
claims of third parties, lease contracts and
insurance agreements, management agreements, agreements on provision of utilities. Based on the due-diligence examination, valuation of the real estate of special
purpose company to be purchased is performed and financial flows generated by
the real estate are calculated.
The valuation of a given building is mainly
performed by income methods. So, conclusion of talks with a given real estate market
fund may take some time. Analysis of duediligence and elaboration of purchase contract are time consuming. Decision to engage the real estate market fund in a given
project is taken by Investment Committee
of the fund. Afterwards, the decision of
the Investment Committee is approved
by the Investors Council, which may be
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
instytucjonalni mogli dostarczyć funduszowi rynku nieruchomości środków na działalność poprzez wykup certyfikatów inwestycyjnych. Rozmowy z funduszami ułatwia posiadanie przez właściciela pełnego
dossier danej nieruchomości, a więc odpisu
z KW, wypisu i wyrysu z rejestru gruntów,
listy najemców, zestawienia umów najmu,
umów z mediami, umów i polis ubezpieczeniowych, wycen nieruchomości. Dobrze
widziana jest wiedza o najemcach – KRS-y,
sprawozdania finansowe etc. Okazać też
trzeba konsultantom funduszu tzw. książkę obiektu budowlanego, dokumentację
powykonawczą , protokoły rozliczeń z wykonawcami oraz jak został już sporządzony
audyt energetyczny.
Częścią badania due-diligence nieruchomości mogą być też zagadnienia związane z ochroną środowiska. (m.in. emisje
szkodliwych substancji, woda i ścieki,
poziom hałasu, bezpieczeństwo i higiena w obiekcie). Due-diligence obejmuje
tez badanie stanu sporów sądowych właściciela nieruchomości np. z najemcami,
dostawcami, wykonawcami prac budowlanych i remontów.
composed of representatives of institutional investors. i.e. pension funds or insurance
societies. Institutional investors may provide the real estate market fund with money for its activities by purchasing its investment certificates. Talks with the fund are
easier when the owner has full dossier of
a given real estate: extract from land and
mortgage register, extract and map from
the land register, list of tenants, list of
lease contracts, list of agreements with
utilities providers, list of insurance agreements and policies, real estate valuation.
Knowledge about tenants is welcomed –
their KRS (Court Registration Nos), financial reports, etc. Consultants should
also have a possibility to see so called
books of buildings, documentation after
the building was completed, records of
settlements with contractors and the energy audit if it was made. Due-diligence
of real estates may also cover issues connected with environment protection
(i.e. emission of harmful substances, water and sewage, the level of noise, occupational safety and health in the building).
Due-diligence also covers examination of
Fundusze rynku
nieruchomości mogą
też przystępować do
spółek z wybranymi
deweloperami lub
powierzać wybranym
deweloperom realizację
konkretnej inwestycji.
Przywileje. Fundusze rynku nieruchomości dokonują inwestycji w nieruchomości poprzez spółki celowe. Nie oferują one
krzyżowych poręczeń. Dominującą formą
prawną takich spółek jest spółka komandytowa, co pozwala na optymalizację podatkową. Dzięki przywilejom podatkowym funduszu i istocie spółki komandytowej można
zminimalizować obciążenia podatkiem dochodowym od osób prawnych. Środki, które nie zostały zainwestowane w danym momencie w nieruchomości inwestowane są
przez fundusz rynku nieruchomości w bezpieczne, instrumenty finansowe np. w krótkoterminowe papiery dłużne – głównie
Real estate
market funds may
also join partnerships
with selected
developers or commission
them with realization
of specific investments.
court disputes of the owner e.g. with tenants, suppliers, building and repair contractors.
Privileges. Real estate market funds invest in real estates by means of special purpose entities. They do not offer cross guarantees. A dominant form of such companies is general partnership allowing tax optimization. Thanks to tax privileges of the
funds and specific features of general partnership the burden of corporate income
tax may be minimized. Amounts which
were not invested at a given moment in
real estate are invested in safe financial
123
w Bony Skarbowe. Docelowo, portfel nieruchomości powinien stanowić około 90
proc. aktywów funduszu.
Fundusze rynku nieruchomości inwestują
w nieruchomości znacznie większe środki
niż jedynie te, które są pozyskane od indywidualnych inwestorów. W konkretnych
transakcjach fundusze rynku nieruchomości korzystają z kredytów – albo przejmują
gotowe nieruchomości z kredytami hipotecznymi i później renegocjują ich warunki
instruments, e.g. in short-term debt securities –mainly in Treasury Bills. Finally,
the real estate portfolio should constitute
about 90 per cent of fund’s assets.
Real estate market funds invest in real estate much larger amounts than those acquired from individual investors. In specific transactions real estate market funds
take advantage of loans – either they take
over ready real estate with mortgage loans
lub pod konkretne transakcje zaciągają
nowe kredyty. W przypadku stabilnych
przepływów finansowych generowanych
przez nieruchomość komercyjna możliwe
jest zwiększenie kwoty kredytu i redukcja
części wkładu własnego funduszu w zakup
nieruchomości lub spółki celowej.
Działające w Polsce fundusze rynku nieruchomości tworzone są przez banki np.
BZWBK S.A., BRE Bank S.A. lub BPH
S.A. i to te banki stanowią główne zaplecze
and then renegotiate their conditions or
they draw new loans for specific transactions. In the case of stable financial flows
generated by a commercial real estate it is
possible to increase the amount of loan
and to reduce own contribution of the
fund in the purchase of the real estate or
special purpose entity. Real estate market
funds operating in Poland are established
by banks, e.g. BZWBK S.A., BRE Bank
S.A. or BPH S.A. and these bank provide
finansowe takich funduszy, kredytując poszczególne projekty inwestycyjne.
Fundusze rynku nieruchomości mogą też
przystępować do spółek z wybranymi deweloperami lub powierzać wybranym deweloperom realizację konkretnej inwestycji. To
szansa dla inwestorów robienia z funduszami wspólnych interesów. W szczególności fundusze rynku nieruchomości mogą
swym spółkom celowym udzielać pożyczek
podporządkowanych. ■
the main financial base for such funds
crediting individual investment projects.
Real estate market funds may also join
partnerships with selected developers or
commission them with realization of specific investments. This is a chance for investors to do business jointly with the
funds. In particular, real estate market
funds may grant subordinated loans to
their special purpose companies. ■
REKLAMA
W biznesie wszystko zależy od ludzi
Dla Grupy finansowej, która obsługuje 11 mln Klientów detalicznych i korporacyjnych ta perspektywa jest niezmienna. Liczą się ludzie, ich potrzeby
i oczekiwania. Niezależnie od tego, czy Twoja firma działa lokalnie czy globalnie - jesteśmy dla Ciebie profesjonalnym i godnym zaufania partnerem biznesowym.
Zawsze, gdy nasi korporacyjni Klienci dążą do realizacji swoich celów, jesteśmy w pobliżu, aby dostarczyć im łatwo dostępne, zrozumiałe i konkurencyjne
rozwiązania finansowe. Dbamy również o samorządy, a one od lat doceniają naszą współpracę.
Deweloperzy działający w Polsce zauważyli nasze zaangażowanie i wysoko ocenili nasz profesjonalizm. Zdobyliśmy pierwsze miejsce
w klasyfikacji generalnej rankingu banków Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Według rankingu miesięcznika Forbes,
Nordea Bank znalazł się po raz trzeci w gronie najlepszych banków dla firm. Wielokrotnie byliśmy wyróżniani za doskonałą
jakość operacji zagranicznych przez JP Morgan Chase i American Express.
Skontaktuj się z naszym doradcą, aby przedyskutować plany na przyszłość:
Departament Bankowości Korporacyjnej: 058 669 11 42, 022 581 33 15
Departament Produktów Korporacyjnych: 022 581 33 20
Departament Sektora Publicznego i Projektów Finansowych: 058 669 11 38, 058 669 11 29
Departament Skandynawskiej Bankowości Korporacyjnej: 022 581 33 54
Oddział internetowy: 0801 667 332, 058 300 00 00.
Nordea – bank, który stwarza możliwości
www.nordea.pl
Żółta kartka dla bankowców ■ Finanse
zdaniem jest to spowodowane: wycofaniem się większości banków z udzielania kredytów osobom prywatnym
denominowanych we CHF (dużo korzystniejszych dla kredytobiorców nie
tylko pod względem stopy oprocentowania, ale także ze sposobu wyliczana
zdolności kredytowej) oraz dużą podażą mieszkań, która nastąpi w 2010 roku.
Do tego dochodzi wzrost ilość pozwoleń na budowę udzielonych deweloperom w 2007 roku.
Żółta kartka dla bankowców
Deweloperzy mieszkań i banki kredytujące ich przedsięwzięcia muszą współpracować.
Tym bardziej, że poprzez kredyty hipoteczne banki wpływają na marże deweloperów
Agnieszka Janas
RNW
Polski Związek Firm Deweloperskich
(PZFD) już po raz piąty ogłosił wyniki
rankingu banków finansujących przedsięwzięcia w tej branży. I choć władze związku nie szczędziły słów krytyki – także
w tym roku rozdano nagrody. Zwycięzcą
po raz kolejny został bank Nordea
– W tym roku po raz drugi z rządu zastosowaliśmy te same kryteria. To pozwoliło
nam nie tylko wyłonić lidera oraz zwycięzców poszczególnych kategorii, ale także
porównać jakość współpracy rok do roku
– informuje Zbigniew Malisz, dyrektor
generalny PZFD.
126
Mniej punktów. Organizatorzy rozesłali ankiety do członków PZFD. Z odpowiedzi nadesłanych przez respondentów wynika, że 15 proc. firm należących
do związku nie korzysta z usług banków.
– Wciąż jest ogromna dysproporcja między kredytami udzielanymi na zakup
mieszkania, a kredytami przyznawanymi
dla przedsiębiorców. W 2007 roku banki
wypłaciły około 38 mld zł kredytów hipotecznych i tylko 5 mld zł kredytów deweloperskich. Z ankiet widać, że współpraca między przedsiębiorcami, a bankami
postawia wiele do życzenia – ocenia Jacek
Bielecki, główny ekspert związku.
Zbigniew Malisz zwraca uwagę na to, że
w stosunku do wyników za 2006 roku
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Finanse ■ Żółta kartka dla bankowców
w tegorocznej edycji spadła ilość punktów przyznawana bankom.
– Podaż mieszkań nie może być powodem
presji na deweloperów, aby obniżali ceny
mkw. Lokale gotowe do sprzedaży to kropla w morzu potrzeb. A te są szacowane są
na około 1,5 mln jednostek mieszkalnych.
Wydanie pozwoleń na budowę deweloperom nie oznacza, że od razu maszyny wjadą na place budowy. Dokumenty te mogą
pozostać czas jakiś w szufladach gotowe do
wykorzystania w sprzyjających okolicznościach – zastrzega Marek Poddany, wiceprezes zarządu PZFD.
Jednak nie wszystkie spółki mają taką
możliwość. Spółki giełdowe, które ogłosiły plany budowy kolejnych mieszkań nie
mogą bez ryzyka spadku akcji wstrzymać
się z realizacją. Prawdą jest, że nie ma takich spółek zbyt wiele na giełdzie. Ale za
to notowane na parkiecie firmy to jedne z największych przedsiębiorstw w tej
branży i kształtują lokalne rynki nieruchomości mieszkaniowych.
– Nie obawiam się nadpodaży mieszkań.
Jedną z przyczyn, która to uniemożliwi jest brak rąk do pracy w firanach budowlanych. Nawet renomowani deweloperzy maja problemy ze znalezieniem wykonawców. Małe spółki nawet rok szukają
budowniczych – dodaje Jarosław Szanajca
prezes PZFD.
Wszyscy jednak przyznają, że to skłonność banków do przyznawania kredytów
klientom deweloperów będzie miała duży
wpływ na ceny mkw. A zatem marże deweloperów. ■
Klasyfikacja generalna
– Zmalało zadowolenie deweloperów
ze współpracy z bankami. Z ankiet wynika, że zdaniem członków PZFD spada jakość usług banków – dodaje dyrektor Malisz.
Miejsce w rankingu
Nazwa banku
liczba punktów 2007
liczba punktów 2006,
miejsce 2006
1
Nordea Bank Polska
81,75
87,20
1
2
Bank Zachodni WBK
77,33
85,50
2
Tylko dwa banki zdobyły więcej punktów:
Pekao SA, który awansował z 9 na 3 miejsce oraz Bank Przemysłowo Handlowy, instytucja ta przesunęła się z 8 na 5 miejsce.
Największy spadek o 4 miejsca zanotował
PKO Bank Polski.
3
Pekao S.A.
77,00
67,50
9
4
Bank Millenium
76,67
77,60
6
5
Bank Przemysłowo Handlowy
73,50
66,91
8
6
Polbank EFG
73,00
7
PKO Bank Polski
72,4
81,07
3
Języczek uwagi. Zdaniem niektórych
przedstawicieli branży mieszkaniówkę czeka co najmniej stabilizacja. Ich
8
BRE Bank hipoteczny
68,00
76,00
5
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Źródło: Polski Związek Firm Deweloperskich
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
127
Uczymy się od siebie ■ Finanse
Fot. Archiwum RNW
Finanse ■ Uczymy się od siebie
Uczymy się od siebie
Współpraca banków i deweloperów będzie trwała nadal. Bankowcy deklarują chęć podnoszenia jakości usług oferowanych
tej grupy przedsiębiorców. Po partnerach spodziewają się wzrostu poziomu profesjonalizmu.
Agnieszka Domaradzka
dyrektor departamentu kredytów
korporacyjnych w pionie bankowości
korporacyjnej
Nordea Bank Polska. 128
Ryzyko po stronie dewelopera. Uhonorowanie Nordea Bank Polska przez
PZFD to dla nas zaszczyt. Miło, że czołowi deweloperzy działający w Polsce po
raz drugi przyznali nam zwycięstwo w klasyfikacji generalnej. Moim zdaniem zawdzięczamy je naszemu zespołowi odpowiedzialnemu za obsługę klientów: doradcom bankowym, analitykom i prawnikom. Charakteryzują nas: szybka odpowiedź, niezależnie od tego czy jest
negatywna, czy pozytywna oraz konsekwencja w działaniu. Zostaliśmy nagrodzeni za szybkość podejmowania decyzji,
zgodność wstępnych deklaracji z faktycznymi procedurami, partnerskie traktowanie, warunki podpisanej umowy kredytowej oraz współpracę w trakcie realizacji inwestycji. Oznacza to, że nasi pracownicy
rozumieją zarówno wymagania rynku, jak
i politykę kredytową Banku i dzięki temu Bank postrzegany jest jako rzetelny i przewidywalny partner. W roku 2007 Nordea Bank Polska SA brał
udział w finansowaniu 32 projektów deweloperskich o łącznej powierzchni użytkowej (PUM) 950 tys. mkw.
Współpracujemy z doświadczonymi firmami, przygotowanymi do merytorycznych dyskusji z bankiem. Cenimy ich wiedzę i wyczucie rynku. Uważam, że przyszłość należy do deweloperów silnych kapitałowo. Mogą oni, przy obecnej sytuacji na rynku, zaakceptować zmianę w sposobie finansowania inwestycji poprzez wyższą partycypację w kosztach projektu.
Przewidujemy, że nabywcy mieszkań nie
będą juz skłonni do finansowania inwestycji wraz z postępem prac. W związku
z tym wymagane jest zwiększenie zaangażowanie finansowego inwestora. W końcu to inwestor, a nie bank powinien ponosić główne ryzyko przedsięwzięcia.
Takie podejście rodzi oczywiście dalsze
konsekwencje- deweloperzy muszą być
06 | 2008
■ www.rnw.pl
przygotowani do dłuższego posiłkowania
się kredytem bankowym na etapie budowy i po jej zakończeniu. A to oznacza wyższe koszty inwestycji, a tym samym niższą marżę. Tym bardziej, że cena kredytu
bankowego na rynku międzynarodowym
i w Polsce rośnie. Mieszkanie jak każdy produkt musi wyróżniać się nie tylko odpowiednią jakością, ale też ciekawym opakowniem, po to aby szybko znalazło właściwego nabywcę. Bez wątpienia jak zawsze ważna będzie w tych zmaganiach dobra lokalizacja projektu.
O dalszym sukcesie deweloperów będą decydowały tez ich umiejętności sprzedaży.
Chcemy wspomóc deweloperów w ich walce o potencjalnych nabywców mieszkań
Stare dobre małżeństwo. Na przestrzeni ostatnich lat rynek budownictwa
mieszkaniowego rozwija się prężnie i dojrzewa, co przekłada się również na nowe
standardy współpracy między deweloperami i bankami. Duże firmy deweloperskie o wysokich obrotach przyzwyczajone są do współpracy z bankami. Wiedzą,
że rynek ma wahania koniunkturalne i że
lepiej mieć sprawdzonego partnera-kredytodawcę. Mniejsi gracze działający bez odpowiedniego zaplecza finansowego mogą
mieć w tym roku spore problemy. To zaś
może stanowić okazję do przejmowania
rozpoczętych projektów przez bardziej
doświadczonych deweloperów.
BRE Bank Hipoteczny ma już na rynku wypracowaną od dziewięciu lat silną
markę i stałych klientów. W ubiegłym
roku udzieliliśmy deweloperom mieszkaniowym kredytów o wartości ponad
600 mln zł. To znacznie więcej niż w roku
2006. Od początku naszej obecności deweloperzy mieszkań pozostają jednym
z wiodących segmentów naszej działalności. Nasi klienci potrzebują wiarygodnego i sprawdzonego partnera finansowego na każde czasy. Dlatego wielu z nich
współpracuje z nami od początku swojej obecności na rynku, bez względu na
koniunkturę. Doceniają nasz profesjonalizm i doświadczenie. Przekonali się
że proponowane przez nas rozwiązania
wnoszą nową, europejską jakość i bezpieczeństwo dla każdej ze stron. Na rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego byliśmy pionierami wielu rozwiązań.
Jednym z nich był rachunek zastrzeżony
jako gwarancji z jednej strony – bezpieczeństwa klienta indywidualnego, z drugiej zaś – stabilności finansowej dewelopera. Duża konkurencja na rynku finansowania nieruchomości wpłynęła w ostatnich dwóch latach na liberalizację polityki kredytowej wielu banków. W miarę
rozwoju i regulowania się rynku deweloperskiego my również liberalizujemy pewne wymagania, jak np. w kwestii poziomu
przedsprzedaży czy wkładu własnego.
Transfer fachowców. Bardzo cenimy
sobie werdykt rankingu, w którym głosują
nasi klienci. Klasyfikacja Pekao SA nie jest
dla nas zaskoczeniem. Przeszedł do nas bowiem zespół specjalistów ds. finansowania
deweloperów z BPH . Zmiana przez nich
miejsca pracy była wynikiem podziału tego
pierwszego banku i fuzji z drugim. Od kilku lat angażują się oni w rozwój skali działalności i poprawę jakości usług na rzecz
deweloperów. Odbieramy tę nagrodę jako
uznanie dla konkretnej ekipy profesjonalistów i wsparcie ze strony klientów w tak
trudnym okresie przed- i po fuzji. Jesteśmy
obecni na rynku produktów finansowych
dla deweloperów od lat i zauważamy, że
bliska współpraca zaowocowała tym, że
zarówno banki jak i deweloperzy zdobyli
doświadczenie i umiejętności pozwalające
efektywnie finansować inwestycje deweloperskie. Jest to proces, w którym uczymy
się my wszyscy. Bankowcy poznają potrzeby deweloperów, specyfikę ich działalności
oraz warunki, w jakich funkcjonują. Nasi
partnerzy uczą się zrozumienia języka bankowców oraz ich podejścia do ryzyka i ciężaru roli instytucji zaufania publicznego.
Pragniemy wykorzystać doświadczenie
i kompetencje specjalistów pochodzących z BPH i Pekao sprzed fuzji. Chcemy
połączyć to z olbrzymią skalą działalności i możliwościami połączonego banku.
A także kontynuować politykę indywidualnego podejścia do każdego projektu deweloperskiego. Finansowanie każdego kolejnego projektu jest tak naprawdę nowym
produktem bankowym. ■
Opr. red.
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
rozszerzając naszą ofertę o rachunek powierniczy, czy też gwarancje bankowe. Dzięki takim instrumentom nabywcy mieszkań wpłacający zaliczki uzyskają
bezpieczeństwo inwestowanych pieniędzy. Ponieważ bank rozwija tez część detaliczną zwiększymy jeszcze współpracę
pomiędzy pionem korporacyjnym i detalicznym. Dzięki temu możemy przyspieszyć proces kredytowy.
Torsten Kain
członek zarządu
BRE Banku Hipotecznego
Piotr Ciborek
wicedyrektor biura finansowania
deweloperów mieszkaniowych
Banku Pekao SA.
129
Rynek wtórny
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Rynek wtórny
3 tys. zł. Takimi mieszkaniami w celach
inwestycyjnych nadal interesują się obcokrajowcy.
ona relatywnie niska – zwiększa się możliwość uzyskania kredytu.
Drugi, wyraźnie zarysowany, segment klientów to osoby zainteresowane tzw. dużym
zakupem. Ta grupa poszukuje apartamentów lub domów za około 2 mln PLN.
– Nie jest to oczywiście popyt na skalę
ubiegłoroczną, ale Irlandczycy, Anglicy
i Hiszpanie wciąż poszukują mieszkań
„buy to let” – by po zakupie z łatwością je
wynająć. Niestety, nasze banki nadal nie
działają zbyt sprawnie, więc często „obsługa obcokrajowca” wydłuża się w czasie
i napotyka na trudne procedury. Tylko kilka banków oferuje produkt w postaci kredytu hipotecznego dla cudzoziemców. Nie
pomaga to sprawnemu przeprowadzeniu
transakcji i wymaga od pośredników w obrocie nieruchomościami i doradców bankowych zacieśnienia współpracy i zwielokrotnienia podejmowanych działań –
podkreśla przedstawicielka agencji.
Jak co roku wiosną – wrze na rynku mieszkań.
W tym sezonie widać dwie tendencje: silną konkurencję rynku wtórnego
z pierwotnym, a także tęsknotę klientów za domkiem na przedmieściu
Dwa zamówienia do zrealizowania. Polacy zdecydowanie częściej decydują się w Warszawie na zakup mieszkania.
Kupców można podzielić na dwie grupy.
Pierwszą są amatorzy niewielkiego mieszkania. Najczęściej zatem poszukiwana jest
przez nich nieruchomość jedno lub dwupokojowa. Takie preferencje wynikają z ceny,
która trzeba zapłacić za lokal. Ponieważ jest
Agnieszka Janas
RNW
Zwracają uwagę na to, że rynek mieszkaniowy w Warszawie kształtowany jest
głównie przez rynek pracy.
Ceny domów
i mieszkan w Warszawie
Deweloperzy mieszkań narzekają na
spadek tempa sprzedaży oraz cen na
rynku. Właściciele mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym także nie są
zadowoleni ze spadku popytu, ale udanie konkurują z deweloperami o względy klientów.
– Są to zarówno ruchy migracyjne wewnątrz kraju, jak i napływ tzw. expatów,
czyli obcokrajowców, będących na kontraktach w firmach międzynarodowych
z siedzibą w Warszawie. Gdy decydujemy
się na prace w stolicy tymczasowo – interesuje nas mieszkanie do wynajęcia. Jednak,
gdy ten okres wydłuża się, podejmujemy
decyzję o zakupie mieszkania na kredyt.
Mimo okresowych spowolnień, rynek ten
odnotowuje stałe zmiany dotyczące zakupu-sprzedaży, najmu-wynajmu mieszkań i domów – ocenia Anna Wrzesień –
Berezowska, dyr. działu nieruchomości
mieszkaniowych Ober Haus.
Zdążyć przed urlopem
– Dotyczy to zwłaszcza deweloperów budujących kolejny etap inwestycji. Właściciele mieszań z poprzednich
faz mogą bowiem przejąć zainteresowanych lokalizacją klientów. Mają oni
możliwość zaoferować niższą cenę za
wykończony lokal z istniejącą już księgą wieczystą – mówi deweloper Marek
Dąbrowski.
Za chlebem. Analitycy agencji Ober
Haus przedstawili raport dotyczący tego,
co działo się na nim wiosną br.
130
Na rynku wtórnym agencja zaobserwowała dość duże zainteresowanie ofertami do wynajęcia. W większości najemcy poszukują 2-3 pokojowych mieszkań
w dzielnicach centralnych, w cenie do
06 | 2008
■ www.rnw.pl
– Zrealizowanie takiego zapotrzebowania
to wyzwanie dla pośrednika. Wiąże się z dużymi wymaganiami i nie jest łatwo znaleźć
właściwą ofertę. Takie transakcje przeprowadzane są w dłuższym przedziale czasowym: od kilku miesięcy do nawet pół roku
– wyjaśnia Anna Wrzesień – Berezowska.
W pogoni za klientem. W tej chwili obserwujemy też wzmożone działania deweloperów nastawione na dotarcie z ofertą do możliwie największej
grupy klientów. Mają oni do wykorzystania atut pogody, sprzyjającej wyjazdom na oglądanie inwestycji. Stoją jednak przed wyzwaniem zmieszczenia się
z zawarciem transakcji przed wyjazdami
wakacyjnymi. W lecie zazwyczaj trudniej o decyzje mieszkaniowe.
– W związku z tym wszystkie media informują nas o kolejnych inwestycjach. Dla
MIESZKANIA (PLN/mkw.)
1 pokój
od
2 pokoje
do
od
3 pokoje
do
od
4 pokoje plus
do
od
do
Warszawa Centrum
Nowe mieszkania
12 000
25 000
10 000
25 000
10 000
22 000
10 000
22 000
Mieszkania sprzed 1989 r.
8 500
25 000
8 500
25 000
8 500
22 000
8 500
22 000
Warszawa
poza Centrum
Nowe mieszkania
7 500
17 000
7 000
15 000
7 000
15 000
7 000
15 000
Mieszkania sprzed 1989 r.
7 000
15 000
7 000
12 000
7 000
12 000
7 000
15 000
DOMY JEDNORODZINNE (PLN/mkw.)
nowe
Warszawa
po remoncie
do remontu
od
do
od
do
od
do
5 000
15 000
4 000
12 000
4 000
9 000
WYNAJEM czynsze (PLN/miesiąc)
1 pokój
Warszawa
2 pokoje
do
od
do
od
do
1 200
2 200
2 000
4 000
2 800
8 000
Wszystkie ceny w PLN, 1 EUR= 3,50 PLN
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
3 pokoje
od
4 pokoje
od
do
domy
od
do
3 500 12 000 5 000 30 000
Źródło: Ober Haus
131
Kup Pan cegłę
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Fot. Archiwum RNW
Rynek wtórny ■ Zdążyć przed urlopem
Kupujący mają w czym wybierać, mogą
też poczekać z decyzją na bardziej zaawansowane etapy budowy – zauważa
Anna Wrzesień – Berezowska.
Wyraźnie zarysowuje się większa ilość
ofert domów na sprzedaż w okolicach
podmiejskich. Atrakcyjne dla kupujących
są oferty w przedziale cenowym od 1 do
1,2 mln zł. Ale jest ich niewiele.
– Najchętniej wyprowadzilibyśmy się
z miasta, ale za cenę naszych 2-3 pokojowych mieszkań: 700-800 tys. zł. Jednak
132
położona, szczególnie od czasu dociągnięcia do Strykowa autostrady. Ma też
wielkie zasoby wysoko wykształconych
pracowników o ograniczonych wymaganiach płacowych. Sam raj. Więc dlaczego wciąż tkwi w marazmie?
Tadeusz Żurowski
RNW
Fot. Archiwum RNW
rynku wtórnego wiosna to także okres
żniw. Dlatego wszyscy starają się zdążyć
z informacją. Rynek pokazuje z jak bardzo różnym skutkiem.
Czy Łódź popłynie?
M
bardzo trudno znaleźć takie nieruchomości. Oferty domów poniżej 1 mln zł obciążone są, mankamentami takimi jak: trudny dojazd, zbyt duża odległość od szkoły,
sklepu, ośrodka zdrowia, centrum handlowego lub niski standard wykończenia
– ostrzega przedstawicielka Ober Haus.
Częściej niż w innych okresach, wiosna
sprzyja decyzjom o zakupie działki i wybudowaniu domu we własnym zakresie.
Dostępność działek budowlanych jest
coraz mniejsza, więc i ceny rosną. Stąd
zwrot ku osiedlom domów jednorodzinnych, budowanym przez doświadczonych
deweloperów, a często wspieranych sprzedażowo przez profesjonalne agencje nieruchomości. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
ówi się, że Łódź dołącza do grupy naszych szybko rozwijających
się wielkomiejskich rynków nieruchomości. Nie jestem pewien, czy tak jest
w istocie, ale nawet jeżeli, to powstaje pytanie, gdzie była Łódź, kiedy rozwijały się
inne wielkie miasta? Czy czegoś jej brakuje? A może to przesławny, tajemniczy
i wszechmocny Układ wszystko tłamsi?
Zanim zawiadomię prokuraturę o podejrzeniu tłamszenia układowego, spróbuję
sam nad tym pomyśleć.
W momencie obrania przez nasz kraj
azymutu na gospodarkę rynkową Łódź
wpadła w tarapaty charakterystyczne dla
monolitycznego kolosa gospodarki socjalistycznej: silne ukierunkowanie wyłącznie na przemysł odzieżowy nie mogło się dobrze skończyć w dobie zalewu Europy koszulkami z Azji. Zakłady
włókiennicze musiały upaść, a nic innego nie było. Łodzianie zareagowali
na to masową emigracją zarobkową do
stolicy. Tysiące Łodzian przeniosło się
do Warszawy, lub codziennie pokonuje
140 km w drodze do pracy. To rozwiązuje problemy garstki obrotnych szczęśliwców, ale nie poprawia stanu zapaści
miasta. A przecież Łódź jest świetnie
Czynników jest na pewno sporo, ale ja
chciałbym zwrócić uwagę na jeden, który, zgodnie z moim życiowym doświadczeniem, najczęściej okazuje się decydujący.
Mam na myśli tzw. „czynnik ludzki”. Czy
Wrocław i Gdynia byłyby dzisiaj stawiane
za wzór całej Polsce, gdyby na prezydenckich fotelach siedzieli tam inni ludzie?
Szczerze wątpię. Wiele mówi się o tym,
ile energii włożył prezydent Dutkiewicz,
aby postawić Wrocław na nogi. Wrocław,
który – podobnie jak inne miasta „odzyskane” przez kilkadziesiąt lat był tak samo
zaniedbany, jak Lwów za rządów ZSRR.
Pierwsze prace remontowe podjęto dopiero w latach siedemdziesiątych, ale była to
kropla w morzu potrzeb. Ruch w interesie zaczął się dopiero w połowie lat dziewięćdziesiątych, dzięki energii wójta pobliskich Kobierzyc, którego wizji i konsekwentnej polityce miasto zawdzięcza powstanie najlepszego w kraju parku przemysłowo-handlowego.
Sam Wrocław ruszył z kopyta dopiero za
czasów prezydenta Dutkiewicza i jego ekipy. I nie był to żaden cud, ale ciężka praca, w której liczyło się dobro miasta, a nie
czyjaś kariera polityczna. To, że dzisiaj
wszyscy z podziwem patrzą na Wrocław
nie jest wynikiem skrupulatnego przestrzegania przepisów, ani tym bardziej
zwalczania wrogich partii w radzie miejskiej. Trzeba kochać swoje miasto i oddać
mu swoje siły. Wrocławiowi się to trafiło.
Czy Łódź dostała taką szansę? Mam wiele szacunku dla drogi życiowej prezydenta
Kropiwnickiego, doceniam też jego wkład
w stworzenie ciepłej atmosfery dla uczuciowo związanych z Łodzią jej dawnych
mieszkańców. Zabrakło tu chyba jednak
ciężkiej i często niekonwencjonalnej pracy w stylu Dutkiewicza. Nawet jedynego wielkiego inwestora przemysłowego,
amerykańskiego potentata komputerowego DELL Łódź dostała w prezencie od
władz centralnych.
Czyż nie jest paradoksem, że pierwszym
człowiekiem, który sprawił, że o Łodzi
zrobiło się w Polsce głośno, był szef australijskiej firmy deweloperskiej, wizjoner,
który postanowił zbutwiałe hale fabryczne
Scheiblera zamienić w eleganckie apartamenty? To jego energia i ciężka praca dała
Łodzi nadzieję. Od władz miejskich nie
doznał pomocy, raczej wręcz przeciwnie:
nawiedzeni obrońcy czystości stylu zablokowali jego dalsze plany, paradoksalnie
skazując postindustrialne rudery, których
piękna rzekomo bronią, na niechybną zagładę ze strony nieubłaganej natury.
Nie chodzi zresztą tylko o Lofty
u Scheiblera, o których już tyle się pisało. Tak wiele firm chciało wejść do Łodzi
z racji jej położenia i zasobów pracowniczych. Miały tu powstać wielkie centra
logistyczne, księgowe i teleinformacyjne.
Ale po zetknięciu się z miejscowymi realiami 95% z nich wolało pójść gdzie indziej.
Pamiętajmy o tym, gdy zachwycamy się, że
w Łodzi cokolwiek drgnęło, że pojawił się
popyt na trzy nowe biurowce i cztery hotele. Ten ruch mógłby odbywać się na znacznie wyższym pułapie. Zabrakło tylko czyjejś energii i wyobraźni. Szkoda. ■
133
Felieton
Widziane z boku
Złota 44
projekt:
Daniel Libeskind
Lilium Tower,
projekt: Zaha Hadid
Fot. Archiwum RNW
Prosta Tower,
projekt:
Stefan
Kuryłowicz
Pójdziemy Aleją Gwiazd
„Aleją gwiazd, aleją gwiazd idziemy ...”
– ten popularny niegdyś szlagwort być może zmaterializuje się wkrótce w Stolicy!
arch. Grzegorz Buczek
członek Zarządu Głównego
Towarzystwa Urbanistów Polskich
134
Otóż pani prezydent – najwyraźniej w ramach „wkładu” Warszawy w politykę historyczną Państwa (bo przecież, bez
względu na słowa, które zostały wypowiedziane przy okazji jego ujawnienia, trudno uznać sam pomysł za element polityki urbanistycznej...) postanowiła przypomnieć postać „dziewicy bohater – Emilii
Plater” wskazując fragment ulicy, której
patronuje, na Aleję Gwiazd Architektury.
Na właśnie wskazanym jej odcinku światowi starchitekci mają się ze sobą ścigać,
ale nie wzdłuż ulicy, bo krótka i zatłoczona, lecz wzwyż! Chętnych jest ponoć wielu, zaś sam Daniel Libeskind postanowił
startować w owym wyścigu nawet dwukrotnie, uznając najwyraźniej, iż dał swym
przyszłym konkurentom fory (albo może
popełnił falstart?), uzyskując dla swojego
projektu pozwolenie na budowę, i to zanim wyścig został ogłoszony. Cytując za
jednym z dzienników: „Zdaniem pani
prezydent takie wieżowce staną się wizytówkami Warszawy wśród europejskich
miast”, zaś ich autorzy – „ambasadorami“
dobrej urbanistyki w naszym mieście.
Kolejka słynnych architektów chętnych
do projektowania w stolicy ponoć wydłuża się, nie jest tylko jasne, czy ustawiają się
już wzdłuż Emilii Plater, aby zarezerwować
dla swych „landmark buildings” najlepsze
miejsca, czy też ich nazwiska pojawiają się
dopiero w notesach warszawskich urzędników odpowiedzialnych za ład przestrzenny. Nieobecność stołecznych decydentów
podczas redakcyjnej debaty na temat budownictwa wysokościowego w Warszawie
była wyczuwalna, ale ich reakcja na główny postulat jej uczestników o konieczności
sformułowania polityki dotyczącej lokalizacji „drapaczy chmur” okazała się nadspodziewanie szybka, przy czym spełnione zostały dwie istotne sugestie dotyczące
06 | 2008
■ www.rnw.pl
pryncypiów tej polityki, tj. zasady koncentracji i zasady „liniowości”. Zdają się one
materializować w pomyśle Alei Gwiazd
Architektury wzdłuż ulicy Emilii Plater,
a do tego obawa niektórych analityków
rynku o ewentualnej nadwyżce wysokościowej oferty nad przewidywalnym popytem staje się bezprzedmiotowa wobec
ograniczonej długości owej Alei.
Oczywiście drugorzędny staje się wobec
wagi tego pomysłu problem rozróżnienia pomiędzy architekturą a urbanistyką, tym bardziej że już od jakiegoś czasu polscy starchitekci kwestionują „samoistne” istnienie tej drugiej, uznając, iż
jest ona po prostu pochodną dostawiania
jednych budynków – najlepiej oczywiście
ich autorstwa! – do drugich. W konsekwencji takiego myślenia uznać należy,
że dobrą urbanistykę kreują dobrzy architekci, projektując obok siebie kolejne dobre budynki, najlepiej „landmarki”,
natomiast genezy złej urbanistyki należy się dopatrywać w twórczości nie obdarzonych talentem architektów, realizujących brzydkie budynki… Co prawda całkiem niedawno w swojej wypowiedzi dla fachowego miesięcznika architekt
Czesław Bielecki z naciskiem stwierdził,
iż „urbanistyka to nie proste dostawianie
budynków – nawet tych najładniejszych
– do tych już istniejących!”, ale przecież
jest on znanym intelektualnym prowokatorem, wręcz anarchistą, chociaż niektórzy twierdzą, że stał się w swych poglądach wręcz eklektyczny …
Jak wiadomo kwestii jakości zwykle nie towarzyszy mnogość, i odwrotnie – ilość nie
często przechodzi w jakość … Swoistym
i już zabytkowym stołecznym „landmark
building” jest dar „kremlowskiego górala” zaprojektowany zresztą przez „red
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Kolejka słynnych architektów chętnych do
projektowania w stolicy ponoć wydłuża się,
nie jest tylko jasne, czy ustawiają się już wzdłuż Emilii
Plater, aby zarezerwować dla swych „landmark buildings”
najlepsze miejsca, czy też ich nazwiska pojawiają
się dopiero w notesach warszawskich urzędników
odpowiedzialnych za ład przestrzenny.
starchitekta” Rudniewa. Ów darczyńca
rzuca na Warszawę taki cień, że jak dotąd
większość architektów bała się do niego
zbliżyć. Z respektem traktuje go projektant lokalizowanego od frontu Muzeum
Sztuki Christian Kerez … Odważniejsi
zaatakowali „od zaplecza” – polemikę
z Pałacem podjęli autorzy wysokościowców już stojących czy zaprojektowanych
przy ul. Emilii Plater. Powstaje jednak
pytanie, czy wszystkie wieżowce tam lokalizowane muszą i mogą być owymi
„landmarkami”? Wysokościowiec Jeana
Nouvella w Barcelonie czy słynny londyński „ogórek” sir Normana Fostera stoją przecież wśród o wiele niższej zabudowy, oddzielnie, a nie „w kupie”.
Marzeniem Pani Prezydent jest – zgodnie z zasadą koncentracji i w zgodzie
z apelem Andrzeja Wajdy o jak najszybsze zasłonięcie Pałacu Kultury – mały bo
mały, ale jednak – Manhattan. W tej sytuacji stwierdzenie jednego z doradców
Pani Prezydent, o tym że stojące „w kupie” landmarki przestają nimi być a tworzą chaos, wydaje się być przejawem malkontenctwa … Bo przecież można tezę tę
zbić podchwytliwym pytaniem – antytezą: od ilu landmarków ów chaos się zaczyna – czy już od dwóch, zwłaszcza wtedy gdy stoją tuż obok siebie? I czy nawet
wówczas kiedy projektuje je ten sam starchitekt ?
Odpowiedzi na takie pytania wykraczają jednak poza ramy żartobliwego felietonu …
Najprawdopodobniej będą się z nimi
zmagać członkowie tzw. zarządu miasta, którzy – zgodnie z informacjami
zastępcy prezydent Warszawy odpowiedzialnego za rozwój miasta – będą
decydować (ciekawe czy w trybie prostego głosowania, czy jednak na podstawie wniosków sformułowanych
przez uprawnionego projektanta i wywiedzionych z tzw. analizy obszarowej
poprzedzającej ustalenie warunków zabudowy?) o losach wysokościowca projektu Zahy Hadid, budynku najwyższego nie tylko w jej karierze, ale konkurującego o palmę pierwszeństwa w stolicy. Ponieważ Jacek Wojciechowicz jest
w tym względzie optymistą, to mieszkańcom Warszawy nic innego jak optymizm nie pozostaje, ale w oczekiwaniu
na realizację jednego z pięciu głównych
celów strategii rozwoju naszego miasta,
czyli osiągnięcie w nim trwałego ładu
przestrzennego… i ciągłe przypominanie władzom stolicy o przyjęciu takiego celu przez poprzedników – zaledwie
niecałe trzy lata temu… ■
135
w
Mówi się w branży...
Wieści z biur regionalnych CB Richard Ellis
Tomasz posiada ponad 6 lat doświadczenia na rynku nieruchomości komercyjnych – poprzednio pracował jako makler giełdowy oraz doradca ds. nieruchomości komercyjnych w Emmerson
w Krakowie.
Posiada ponad czteroletnie doświadczenie w doradztwie ds. nieruchomości komercyjnych. Poprzednio zatrudniona była
Magdalena Frąckowiak została dyrektorem (Associate Director) biura regionalnego CB Richard Ellis w Poznaniu. Będzie
odpowiadała za tworzenie strategii rozwoju agencji w regionie Wielkopolski.
Specjalizuje się w tworzeniu strategii
marketingu i wynajmu projektów biurowych i mieszkaniowych. Ma ponad 5 lat
Massimo Dutti jest marką Premium.
Pozostałe brandy hiszpańskiej grupy
Inditex to: Zara, Pull & Bear, Oysho,
Bershka, Stradivarius, Zara Home,
Kiddy’s Class.
doświadczenia zawodowego na rynku nieruchomości komercyjnych. Była zatrudniona m.in. w Knight Frank. Ukończyła
Akademię Ekonomiczną w Poznaniu, posiada licencję zarządcy nieruchomości.
Mówi biegle po angielsku i niemiecku.
W wolnym czasie udaje się w Tatry, fotogra
fuje oraz jeździ na wycieczki rowerowe. ■
Ukończył Wyższą Szkołę Zarządzania
w Warszawie, jak również studia podyplomowe w zakresie obrotu nieruchomościami. Obecnie kończy studia podyplomowe z zakresu szacowania nieruchomości.
Mówi biegle po angielsku.
Po godzinach zajmuje się kolarstwem górskim, nartami, lubi też czytać.
136
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Tomasz Skrzypek został nowym szefem biura CB Richard Ellis w Krakowie.
Objął stanowisko Associate Director.
Będzie odpowiedzialny za rozwój regionalny firmy w Małopolsce i na Śląsku oraz
za relacje z głównymi klientami.
Anna ukończyła studia licencjackie
w Wyższej Szkole Biznesu National-Louis
University w Nowym Sączu na Wydziale
Przedsiębiorczości i Zarządzania
oraz studia magisterskie na Akademii
Ekonomicznej (obecnie Uniwersytet
Ekonomiczny) w Krakowie na Wydziale
Ekonomii, kierunek Gospodarowanie
Nieruchomościami.
w Ober-Haus Nieruchomości w Krakowie
oraz Geo Grupa Developerska. Anna
mówi biegle po angielsku. Jej hobby to żeglarstwo, narciarstwo, pływanie i joga.
Anna Jakubowska została zatrudniona jako doradca ds. nieruchomości komercyjnych w biurze w Krakowie. Będzie odpowiedzialna za tworzenie strategii marketingu i wynajmu projektów biurowych
w Krakowie, jak również za badania rynku i doradztwo.
W stołecznej Galerii Mokotów otwarty został pierwszy w Polsce salon marki Massimo Dutti. Markę wprowadza na
krajowy rynek Inditex. Na ponad 450
mkw. sprzedawane będą ubrania z kolekcji Massimo Dutti Woman oraz Massimo
Dutti Man. Brand powołany został do
życia w 1991 roku przez Grupę Inditex.
Obecnie posiada ponad 430 sklepów
w ponad 33 krajach.
Światowe życie
Orco buduje
pałac w Pradze
Orco Property Group, deweloper notowany m.in. na giełdzie papierów wartościowych w Warszawie, poinformował o ukończeniu realizacji pierwszej fazy projektu
budowy Pałacu Archa w centrum czeskiej
stolicy. W skład nieruchomości wchodzi pięć budynków i dziedziniec, na terenie którego znajdują się dwa zabytkowe
budynki, zaprojektowane przez znanych
architektów – Josefa Gočára i Františka
Marka w latach 30. XX wieku.
Cały projekt obejmuje około 17 tys. mkw.
powierzchni biurowej oraz 1,3 tys. mkw.
powierzchni handlowej. Chapman Taylor
International otrzymał zlecenie wykonania prac projektowych dla całego kompleksu. Wykonawcą jest IMOS Brno a.s.
Zavod Ostrava. Wartość inwestycji oscyluje w granicach 64 mln EUR.
Prace renowacyjne są prowadzone w dwóch
etapach. Pierwsza faza budowy – obejmująca 7,5 tys. mkw. – właśnie została zakończona. Oddanie drugiej planowane jest na
pierwszy kwartał przyszłego roku. Pasaż będzie stanowić rozrywkową część projektu.
Odwiedzający będą mogli spędzać wolne
chwile w teatrze Archa, sponsorowanym
przez Orco Property Group, jednym ze stylowych sklepów lub w kawiarni. ■
Strazhi Urala dla C&W Rosyjskie biuro Cushman & Wakefield
Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R)
otrzymało od Strazhi Urala LPP wyłączność na reprezentowanie przy wynajmie i komercjalizacji kompleksu biznesowego zlokalizowanego w centrum
Jekateryburga, piątego co do wielkości
miasta Rosji.
Wieży Północnej, której budowa już się
rozpoczęła, jest planowane na czwarty
kwartał 2011 r. Znajdzie się w niej 41 pięter powierzchni biurowej klasy A oraz restauracja z panoramą na miasto. W pierwszym półroczu 2008 r. rozpocznie się budowa Wieży Południowej, która zostanie
oddana do użytku pod koniec 2012 r.
Strazhi Urala (Strażnicy Uralu) jest obiektem wielofunkcyjnym o powierzchni ponad 300 tys. mkw. Kolos znajduje się przy
głównej ulicy Jekaterynburga – Leninskij
Prospekt. Po ukończeniu budynki będą
przypominać dwóch gigantów lub strażników strzegących miasto. Dwie wieże będą
połączone mostem. Projekt będzie realizowany w dwóch etapach. Ukończenie
W obiekcie zlokalizowane zostanie 36 pięter powierzchni biurowej klasy A, apartamenty oraz obiekty sportowo-rekreacyjne. W części zwanej Stylobat umieszczone będą biura i punkty usługowe wokół atrium oraz dwa piętra handlowe na
wschód od Wieży Północnej. Natomiast
w Moście (łączniku) będzie urządzona galeria handlowa oraz restauracje. ■
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Massimo Dutti
w Warszawie
Schodami w górę
137
RNW bije brawo!
Brick Award
za muzeum
Platynowe Wiertło dla Hochtiefu
Zwyciężyła praca Petera Zumthora. To
projekt Kolumba Museum w Kolonii.
Polskę, w tegorocznej edycji, reprezentowało biuro architektoniczne Konior
Studio z dwoma projektami: szkoły, zbudowanej na warszawskiej Białołęce oraz
katowickiego Centrum Nauki i Edukacji
Muzycznej Symfonia.
Następna edycja konkursu, zgodnie z tradycją, zostanie przeprowadzona w 2010 r. ■
O spółce
138
Atlas Estates jest firmą deweloperską i inwestycyjną notowaną na rynku
AIM (rynku alternatywnym London
Stock Exchange), a od 12 lutego 2008
roku również na głównym rynku Giełdy
Papierów Wartościowych w Warsza
wie. Spółka działa w krajach Europy
Środkowej i Wschodniej. Głównymi
rynkami są: Polska, Węgry, Rumunia,
Słowacja i Bułgaria.
W Polsce należą do firmy: apartamentowiec Platinum Towers, kompleks mieszkaniowy Capital Art Apartments, hotel Hilton oraz biurowiec Millennium
Plaza. W czerwcu 2007 roku łączna wartość aktywów Atlas Estates wyniosła 489
mln EUR, z czego ponad połowa (314
mln EUR) przypadła na nieruchomości
znajdujące się w Polsce. Portfelem aktywów Atlas Estates zarządza spółka Atlas
Management Company.
Kamera
na budowie
Terminal należący do DCT Gdańsk, zrealizowany został przez HOCHTIEF
Construction AG Infrastructure Polska.
Terminal będzie służył nie tylko polskiemu rynkowi; będzie również pełnił
rolę hubu do przeładunku kontenerów
adresowanych do portów w całym basenie
Morza Bałtyckiego. Obsługiwane tu mogą
być dwa statki jednocześnie. Terminal powstał na sztucznie usypanym pirsie o długości 800 m i szerokości 315 m. W ramach
projektu wykonano także pełną infrastrukturę z drogą dojazdową i bocznicą kolejową o długości ponad 2 km. A także: budynek administracyjny (około 3 tys. mkw.),
halę stalową Cargo Freight Station (7,5 tys.
mkw.) oraz warsztaty (1,3 tys. mkw.). ■
W Warszawie nabywcy apartamentów
oraz inni zainteresowani mogą śledzić online postępy na budowie wysokościowca
Platinum Tower. Deweloper budynku,
Atlas Estates uruchomił kamerę internetową na placu budowy. Stały przekaz kamery zainstalowanej na terenie inwestycji, u zbiegu ulic Grzybowskiej i Wroniej,
dostępny jest na stronie internetowej:
www.platinumtowers.pl.
– Mamy świadomość potęgi Internetu.
Pozwala to dać naszym klientom stały dostęp do aktualnych informacji na temat realizacji naszych inwestycji – mówi Michał
Witkowski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates.
Platinum Towers to zespół wież apartamentowych w Warszawie. Inwestycja składa się
z dwóch 22-piętrowych wież, realizowanych w kompleksie z Hotelem Hilton
i Platinum Business Centre. W inwestycji znajdzie się blisko 400 apartamentów
o najwyższym standardzie. Każdy z mieszkańców będzie miał bezpośredni dostęp
do wypożyczalni aut, klubu fitnes z basenem i kompleksem SPA. W środku budynku znajdzie się również pasaż z butikami i eleganckimi restauracjami o łącznej powierzchni 1,5 tys. mkw. Autor projektu to Piotr Majewski z pracowni MWH
Architekci. Generalnym wykonawcą jest
firma Hochtief Polska Oddział Budokor.
Planowany termin oddania inwestycji
ustalono na przełom 2009/2010 roku.
Obecnie sprzedanych zostało ponad 80
proc. apartamentów. ■
06 | 2008
■ www.rnw.pl
Spośród 255 ocenianych projektów jury
nagrodziło 5 najwybitniejszych.
Otwarto go 3 października 2007 roku.
Jest to pierwszy terminal w basenie Morza
Bałtyckiego, zdolny do obsługi statków
klasy post-Panamax, zarówno ze względu
na głębokość podejść i stanowisk postojowych, jak również z uwagi na infrastrukturę nabrzeża.
Nagrodzone Złote Tarasy
Złote Tarasy w Warszawie otrzymały nagrodę Retail Destination of the Year
podczas odbywającego się w Barcelonie
Światowego Kongresu Handlu – World
Retail Congress 2008.
przyznawana jest co roku najlepszemu
centrum handlowemu, ulicy handlowej
lub miastu. Oceniane są innowacyjność
przedsięwzięcia, dobór marek, układ sklepów, rosnąca liczba klientów.
Centrum zwyciężyło w konkurencji
z obiektami znajdującymi się w: Londynie,
Łodzi, Istambule, Moskwie i Kopenhadze.
Nagroda Retail Destination of the Year
Światowy Kongres Handlu odbywa się co
roku i gromadzi przedstawicieli najważniejszych marek handlowych i ekspertów
w dziedzinie handlu. ■
www.rnw.pl ■ 06 | 2008
Co dwa lata rozstrzygany jest konkurs Brick
Award. Organizuje go firma Wienerberger.
W tym roku nagrody przyznano po raz
trzeci. Wienerberger przeznaczyła na nagrody pieniężne dla zwycięzców konkursu
21 tys. euro. Międzynarodowe jury obradowało pod przewodnictwem architekta
George’a Fergusona.
Generalny wykonawca Głębokowodnego
Terminala Kontenerowego w Gdańsku
doczekał się nagrody. W XII edycji konkursu organizowanego dla firm budowlanych przez spółkę Robert Bosch otrzymał
Platynowe Wiertło w kategorii obiekty
inżynieryjne.
139
Zaprenumeruj RNW
prenumerata 6-miesięczna
Subscribe to RNW
99 PLN
od wydania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
prenumerata 12-miesięczna
6 month subscription
199 PLN
starting issue . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12 month subscription
Pan
EUR 99 in Europe
EUR 119 outside Europe
199 PLN in Poland
EUR 199 in Europe
EUR 219 outside Europe
Jesteśmy ekspertami
w sprawach polskiego
rynku nieruchomości
Dane osoby zamawiającej:
99 PLN in Poland
Experts in Polish
real estate market
Client details:
Pani. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Mr
Mrs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Firma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Company. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
NIP. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Address. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Adres. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Postal code. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Kod pocztowy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
City. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Miasto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Country. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
tel./fax/mail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
tel./fax/mail. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Upoważniam INFO PRESS Sp. z o.o. do wystawienia faktury VAT na niniejszą
prenumeratę bez mojego podpisu. Potwierdzam autentyczność powyższych danych. Na podstawie art. 23 i 24 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych
osobowych (Dz. U. nr 133, poz. 883 ze zmianami) dobrowolnie wyrażam zgodę
na przetwarzanie moich danych osobowych obecnie i w przyszłości do celów statystycznych i marketingowych. Jednocześnie przyjmuję do wiadomości, że administratorem danych będzie INFO PRESS Sp. z o.o., Al. Jerozolimskie 44, 00-024
Warszawa, która zobowiązana jest do zapewnienia prawa wglądu do gromadzanych danych oraz ich poprawiania.
I authorize INFO PRESS Sp. z o.o. to issue invoice for this subscription without my signature. A hereby affirm the authentity of the above data. On the basis
of articles 23 and 24 of the Personal Data Protection Act of August 29th, 1997
( Journal of Laws No. 133 with subsequent amendments) I consent to the processing of my personal data for statistical and marketing purposes at present and in the
future. At the same time I consent for INFO PRESS Sp. z o.o., Al. Jerozolimskie
44, 00-024 Warszawa, Poland to use my personal data. I am granted the right to
inspect the data in question and correct them.
.......................................
Podpis
Prosimy o przesłanie niniejszego formularza na adres:
Wpłaty należy dokonać na rachunek:
.......................................
Signature
Please fax or post this form to:
Pay to INFO PRESS Sp. z o.o.:
INFO PRESS Sp. z o.o., Al. Jerozolimskie 44/718, 00-024 Warszawa, Poland, tel/fax: +48 (22) 827 63 26
Bank BPH SA nr 68 1060 0076 0000 3200 0096 8996
EUR Account no. PL 34 1060 0076 0000 3300 0036 9420
SWIFT: BPH KPLPK
Bank BPH SA PLN Account no.
68 1060 0076 0000 3200 0096 8996
Warunki prenumeraty: Realizacja zamówienia nastąpi w terminie 7 dni od otrzymania zamówienia i wpłynięcia zapłaty na konto INFO PRESS Sp. z o.o. Cena
obowiązuje od 1 września 2006 roku. Prosimy o wyraźne wypełnienie formularza
DRUKOWANYMI LITERAMI i przesłanie do redakcji INFO PRESS Sp. z o.o.
Subscription terms: Your order will be filled within a week of the time your order is received and payment is made to INFO PRESS Sp. z o.o. bank account.
The price is effective since September 2006. Please fill out the order form in
CAPITALLETTERS and fax or mail it to INFO PRESS Sp. z o.o.

Residential market - Forum Rozwoju Warszawy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Walki na jeziorze Tanganika Brytyjskie monitory typu «Abercrombie