Fundusze REIT nadzieją na wzrost udziału rodzimego kapitału w
Transkrypt
Fundusze REIT nadzieją na wzrost udziału rodzimego kapitału w
RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI | Instrumenty finansowania nieruchomości Fundusze REIT nadzieją na wzrost udziału rodzimego kapitału w transakcjach inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych REIT structure as an opportunity for increase of domestic capital in commercial real estate transaction Polski rynek nieruchomości określany jest jako stabilny i transparentny, z perspektywami do dalszego wzrostu oraz rentownością inwestycji wyższą niż w krajach Europy Zachodniej. Potwierdzeniem atrakcyjności jest fakt, że każdego roku ponad 70 proc. środków inwestowanych na polskim rynku nieruchomości pochodzi z amerykańskich i niemieckich funduszy emerytalnych inwestujących za pośrednictwem struktur typu Real Estate Investment Trust (REIT). Należy dodać, że zagraniczne REIT-y postrzegają Polskę nie tylko jako atrakcyjny rynek do inwestycji, ale również pozyskiwania kapitału. Na krajowym rynku pojawiają się również rodzime podmioty, których celem jest udostępnianie krajowym inwestorom najlepszych rozwiązań inwestycyjnych funkcjonujących w krajach Europy Zachodniej i USA. Zwiększenie zaangażowania rodzimego kapitału na krajowym rynku inwestycji w nieruchomości pozwoli na rozwój rynku oraz da możliwość dystrybucji dochodu na rzecz krajowych inwestorów, zamiast jego transferowania poza granice kraju. FOTO: FOTOLIA 20 FN czerwiec 2016 | nr 47 Instrumenty finansowania nieruchomości swoich pieniędzy w nieruchomości. Z upływem lat stały się one instrumentem wykorzystywanym do celów inwestycyjnych zarówno przez inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych, ze szczególnym uwzględnieniem funduszy emerytalnych. Ich atrakcyjność wynika głównie z specyficznego statusu podatkowego, który określa ich przywileje podatkowe. Zasadniczo REIT-y są zwolnione z podatku dochodowego, pod warunkiem wypłaty swoim akcjonariuszom zysku (przeciętnie w wysokości 80–90 proc., wyjątkiem w Europie są holenderskie REIT-y wypłacające 100 proc.) w formie dywidendy. Gwarantuje to zniesienie podwójnego opodatkowania udziałowców, którzy są zmuszeni płacić go od dywidend i zysków kapitałowych. Jeżeli REIT nie wypłaci określonej dywidendy, powstaje obowiązek opodatkowania na poziomie standardowym, bądź naliczana jest kara będąca wysokim procentem uzyskanych dochodów. Innymi warunkami, które muszą spełniać REIT-y, są m.in.: alokacja aktywów, dywersyfikacja, odpowiednie źródła dochodów czy nieograniczona zbywalność akcji. W zależności od kraju, regulacje prawne dotyczące REIT-ów są zróżnicowane. Różnić się mogą pod względem m.in. minimalnej liczby akcjonariuszy, minimalnego poziomu aktywów zainwestowanych w nieruchomości (np. nie mniejszy niż 75 proc.), zakładanych źródeł przychodów spółki (np. z czynszów wynajmowanych nieruchomości, bądź odsetek od udzielanych kredytów hipotecznych) i udziałów aktywów lokowanych w jeden typ nieruchomości (np. fińskie i hiszpańskie fundusze REIT mogą inwestować wyłącznie w nieruchomości mieszkaniowe). Nie tylko regulacje prawne różnią się w poszczególnych krajach, ale także nazwy tych pod- cji (SIIC – Societes d’Investissements Immobiliers Cotees) czy Włoszech (REIF – Real Estate Investment Fund). Mimo pewnych różnic w zakresie tworzenia funduszy REIT, ich działalności i możliwości osiągania korzyści, do najważniejszych zalet tego rozwiązania należy zaliczyć m.in.: FOTO: ARCH. PRYWATNE wanych wspólnym inwestowaniem miast ich odpowiedniki m.in. we Fran- korzyści podatkowe – opisane Wojciech Jabłoński powyżej Ekspert rynku funduszy inwestycyjnych, partner zarządzający Reduto Partners dywersyfikacja źródeł finansowania – niezwykle ważna dla długoterminowej stabilności w branży nieruchomości rentowność – dla przykładu roczna stopa zwrotu wyliczona za okres 40 lat (30.06.1972 r. – 30.06.2012 r.) wynosiła dla indeksu Dow Jones Industrial 6,82 proc., dla indeksu NASDAQ Composite – 8,22 proc., dla indeksu S&P 500 – 9,96 proc., natomiast dla akcji REITów będących w obrocie publicznym (USA) – 12,15 proc. profesjonalne zarządzanie – stanowiące gwarancję długoterminowych stabilnych dochodów wysoki stopień dywersyfikacji FOTO: ARCH. PRYWATNE P ierwsze fundusze REIT były przeznaczone dla inwestorów indywidualnych zaintereso- 21 | RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI Mariusz Zabielski Partner zarządzający Reduto Partners, CCIM, wykładowca akademicki SGH i PW, rzeczoznawca majątkowy – pod względem geograficznym, jak i sektora aktywów wysoka płynność – przez wprowadzenie obowiązkowego notowania akcji emitowanych przez spółki REIT na rynkach regularnych; jest ona istotna w szczególności dla inwestorów indywidualnych. Historia REIT'ów rozpoczyna się w Stanach Zjednoczonych, gdzie w 1960 roku Kongres USA w ustawie Real Investment Trust Act określił konkretne ramy prawne dla tego typu spółek. Idea tego typu funduszy została opracowana już pod koniec XIX wieku, ale to wprowadzenie odpowiedniego ustawodawstwa określa się jako termin ich powstania. Pierwszym krajem europejskim, który wprowadził miotów. REIT-y można spotkać m.in. w 1969 r. podobne regulacje, była w USA, Niemczech, Wielkiej Brytanii, Holandia. Dopiero po blisko 40 latach, Japonii czy Zjednoczonych Emiratach w 2007 roku, fundusze REIT wpro- Arabskich, ale też znacznie bliżej wadziły Niemcy, Włochy czy Wielka Polski, np. na Węgrzech i Litwie. Nato- Brytania i Luksemburg. Dzisiaj REIT-y można tworzyć w 34 krajach świata, a ich globalna wartość wynosi ponad 1,5 bln USD. Tempo rozwoju poszczególnych rynków jest zróżnicowane. Najbardziej rozwinięty jest rynek Stanów Zjednoczonych. Według Europejskiego Stowarzyszenia Nieruchomości ERPA (European Public Real Estate Association) ich udział w rynku światowym wynosi około 60 proc. Dla porównania, rynek europejski ma udział w wysokości 15 proc., gdzie dominuje Francja z udziałem globalnego rynku na poziomie równym 6,33 proc. Polska należy do krajów, w których nie funkcjonują ramy prawne dla działalności funduszy REIT. Aktem prawnym regulującym zasady tworzenia 22 RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI | Instrumenty finansowania nieruchomości i działania funduszy inwestycyjnych wskazało, że pierwszymi działaniami, duszy i wspomoże rozwój polskich w Polsce jest Ustawa z dnia 27 maja którego mają do tego prowadzić, inwestorów nieruchomościowych, co 2004 r. o funduszach inwestycyjnych. będzie zmiana wskazanej Ustawy, wpłynie pozytywnie na wzrost udziału Jej zapisy umożliwiają inwestowanie polegająca na wdrożeniu do krajowego kapitału inwestowanego w nierucho- w nieruchomości jedynie funduszom porządku prawnego odpowiednich mości przez rodzimych inwestorów inwestycyjnym zamkniętym, przez co dyrektyw Parlamentu Europejskiego i da silny impuls do rozwoju polskiego grono potencjalnych inwestorów jest ograniczone. Odzwierciedla to niski udział aktywów funduszy nieruchomości w aktywach ogółem funduszy inwestycyjnych, wynoszący nieco ponad 1 proc. Należy jednak wskazać, że ustawodawca dostrzegł potencjał REIT-ów i wydaje się, że istnieje wola polityczna do zmiany tego stanu rzeczy. W odpowiedzi na interpelację i Rady. Transpozycja odpowiednich dyrektyw stworzy mechanizm pozwalający na pozyskiwanie kapitału od wielu inwestorów z myślą o inwestowaniu go zgodnie z określoną polityką inwestycyjną (również w formie spółki kapitałowej). Zapowiedziany pierwszy krok został już poczyniony, ponieważ w dniu 4 czerwca 2016 roku weszła w życie wspomniana nowelizacja rynku nieruchomości. Obecnie ponad 90 proc. nieruchomości komercyjnych (licząc według powierzchni handlowej) położonych w Polsce zostało zakupionych przez inwestorów zagranicznych i to oni otrzymują stały i długoterminowy dochód z czynszu najmu. Są oni właścicielami najbardziej prestiżowych i atrakcyjnych nieruchomości handlowych (Złote Tarasy, Arkadia poselską Ministerstwo Finansów Ustawy o funduszach inwestycyjnych. wskazało, że rozpoczęte zostały prace Wielu specjalistów związanych bezpo- i centrów logistycznych. Najchętniej mające na celu ocenę możliwości średnio z rynkiem nieruchomości i ryn- na polskim rynku nieruchomości oraz zasadności wprowadzenia do kiem finansowym, a także pracowni- inwestują amerykańskie firmy private krajowego porządku klasycznej struk- ków naukowych jest przekonanych, equity i niemieckie fundusze emery- tury REIT w postaci spółki akcyjnej iż utworzenie krajowych REIT-ów talne. Prawdopodobnie tendencja ta notowanej na giełdzie. Ministerstwo umożliwi wzmocnienie polskich fun- nie ulegnie znaczącej zmianie mimo, i wiele innych), biurowych, hotelowych TABELA 1. Aktywa funduszy nieruchomościowych na dzień 31.12.2015 r. według danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami. Nazwa funduszu Wielkość aktywów w PLN na 31.12.2015 r. Data utworzenia funduszu SKARBIEC – RYNKU NIERUCHOMOŚCI FIZ w likwidacji 60 932 314 2004 listopad BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2 b.d. 2008 lipiec PKO Nieruchomości Komercyjnych – FIZAN 62 996 489 2015 luty Kompleksowe Rewitalizacje i Odbudowa Polskich Kamienic FIZAN 50 541 654 2015 sierpień TRIGON PROFIT XI FIZ 24 831 678 2015 grudzień IPOPEMA Rynku Mieszkaniowego FIZAN w likwidacji 32 431 952 2010 listopad Murapol FIZ Mieszkaniowy 34 306 891 2014 listopad TRIGON PROFIT III FIZ 33 352 582 2015 marzec Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ w likwidacji 31 148 123 2008 sierpień Skarbiec Dochodowych Nieruchomości FIZAN 39 128 086 2014 czerwiec BPH FIZ Sektora Nieruchomości b.d. 2005 sierpień REINO Dywidenda 2 FIZ 10 417 500 2015 maj Sezam Dochodowych Nieruchomości FIZAN 17 272 758 2013 lipiec AGIO Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN 29 117 740 2014 czerwiec Investor Property FIZ 3 517 608 2010 lipiec REINO Dywidenda FIZ 53 803 283 2014 sierpień Real Estate Income Assets FIZAN 88 999 865 2013 maj SUMA 572 798 521 Źródło: opracowanie własne. FN czerwiec 2016 | nr 47 Instrumenty finansowania nieruchomości iż na początku czerwca tego roku, po nuje regularne wypłaty dochodów trzech latach prowadzenia w rankingu oraz realizuje strategię konsolidacji atrakcyjności inwestycyjnej krajów rozdrobnionego sektora nieruchomo- Europy Środkowo-Wschodniej, który ści handlowych, w których operują prezentowany jest przez Polsko–Nie- znane sieci dyskontów, marketów, dro- miecką Izbę Przemysłowo-Handlową, gerii oraz inni operatorzy wielobran- Polska spadła na drugą pozycję – jest żowi. Brak odpowiednich regulacji za Czechami. prawnych skłania dużych graczy, tak Istotną barierą dotyczącą inwestowania krajowego kapitału w dochodowe nieruchomości jest również brak w Polsce odpowiednich regulacji prawnych w zakresie możliwości inwestowania w nieruchomości (pośrednio lub bezpośrednio) przez polskie fundusze emerytalne. Należy podkreślić, że na rozwiniętych rynkach, gdzie od lat funkcjonują struktury typu REIT, kapitał dostarczony przez inwestorów instytucjonalnych jest znaczący, a inwestycje w REIT są postrzegane jako bezpieczne. Przez ostatnie lata przedstawiciele branży oraz zainteresowanych instytucji wielokrotnie wskazywali konieczność wprowadzenia rozwiązania REIT. Kolejnym światełkiem w tunelu jest zapowiedź z początku tego roku Prezes Giełdy Papierów Wartościo- jak np. Griffin Real Estate (właściciela TABELA 2. Udział polskiego kapitału w transakcjach inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Rok 2012 r. 2013 r. 2014 r. 2015 r. Udział 2,4% 6,1% 9,6% blisko 10% Echo Investment), przy współpracy z Redefine Properties, do utworzenia Źródło: opracowanie własne. spółki posiadającej kilkanaście centrów handlowych i biurowców, do jej rejestracji poza granicami kraju. Na największych parkietach giełdo- przyczyni się do rozwoju polskich wych świata notowanie spółek REIT inwestorów nieruchomościowych jest od wielu lat normą. Stworzone i wpłynie na rozwój polskiego rynku zostały również osobne indeksy gieł- nieruchomości. REIT-y dadzą możli- dowe, które przedstawiają ich stan wość inwestowania kapitału na rynku koniunktury. Do najbardziej znanych w Europie należy m.in. EPRA (European Public Real Estate Index). Dzięki ogromnemu kapitałowi, REIT-y są bardzo istotnym podmiotem kreowania popytu na globalnym rynku nieruchomości. nieruchomości osobom, dla których samodzielne nabycie nieruchomości jest niemożliwe ze względu na wysoki koszt nieruchomości. Dobrze zarządzane fundusze, posiadające przemyślaną politykę inwestycyjną gwarantującą bogaty zdywersyfikowany portfel Podsumowując, należy wskazać, że nieruchomości stwarzają perspektywy zapewnienie warunków umożliwiają- osiągnięcia atrakcyjnych stóp zwrotu cych działalność funduszy typu REIT dla mniejszych inwestorów. wych, prof. Małgorzaty Zaleskiej, która ... oficjalnie zaproponowała utworzenie polskich REIT-ów. W tym celu GPW wraz z uczestnikami rynku kapitałowego pracują nad zaproponowaniem rozwiązania prawnego umożliwiającego ich wprowadzenie na warszawski parkiet. Wydaje się, że GPW może być jednym z katalizatorów zmian dopatrując się również możliwości zwiększenia płynności giełdy oraz kontynuacji idei akcjonariatu obywatelskiego jako elementu budowania i umacniania polskiego kapitału. Dodatkowo w marcu 2016 roku pojawiła się zapowiedź upublicznienia spółki Reino Dywidenda Plus, która ma nadzieję zostać pierwszym polskim quasi-REIT-em. Podejmowane są także starania realizacji założeń STRESZCZENIE SUMMARY Artykuł prezentuje historię i zasady funkcjonowania funduszy typu REIT. Opisuje ponad 50-letnie doświadczenia z rynku USA i porównuje je z młodszym i mniej rozwiniętym rynkiem europejskim. Autorzy podkreślają główne zalety funduszy inwestycyjnych typu REIT i oceniają perspektywy w przypadku wprowadzenia tego rozwiązania w Polsce. Przekonują, że wprowadzenie tego rozwiązania wpłynie pozytywnie na rozwój krajowego rynku nieruchomości. The article presents history and principles of operating REIT funds. It describes over 50 years experience from American market and compares it to less developed European market. Authors emphasize main advantages REIT investment funds and predict perspective of implementing such solution in Poland. They convince it would have positive impact on growth of Polish real estate market. SŁOWA KLUCZOWE KEY WORDS struktur typu REIT na gruncie krajowego porządku prawnego. Powstają rozwiązania hybrydowe, łączące podstawowe cechy REIT-ów z autorskimi REIT, REIT, real estate investment trust, real estate investment trust, modelu działa Reduto Dochodowych nieruchomości, real estate, Nieruchomości FIZAN, który propo- fundusze inwestycyjne investment funds strategiami inwestycyjnymi. W takim 23 | RYNEK FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI