marketbeat - QBusiness
Transkrypt
marketbeat - QBusiness
MARKETBEAT ROZWÓJ RYNKU CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE MAJ 2013 Publikacja Cushman & Wakefield INFORMACJE OGÓLNE W drugiej połowie 2012 r. zasoby powierzchni w centrach handlowych Europy wzrosły o 3,4 mln mkw. GLA. Oznacza to, że w ubiegłym roku oddano do użytku łącznie 5,7 mln mkw. nowej powierzchni handlowej, z czego prawie 65% przypadło na Europę Środkowo-Wschodnią. Nowa podaż w 2012 r. była znacznie niższa od prognoz z pierwszej połowy roku, gdy szacowano ją na 6,9 mln mkw. Wynika to głównie z opóźnień w realizacji inwestycji na kilku rynkach i przesunięcia ich na 2013 r. Przewiduje się, że podaż nowej powierzchni w centrach handlowych w 2013 r. wyniesie 7 mln mkw., z czego ok. 70% trafi na rynki Europy Środkowo-Wschodniej. WIELKOŚĆ RYNKU Według stanu na dzień 1 stycznia 2013 r. łączne zasoby powierzchni w centrach handlowych w Europie wynosiły ok. 148 mln mkw., przy czym najwięcej przypadało na Francję i Wielką Brytanię – odpowiednio 16,95 mln mkw. i 16,48 mln mkw. GLA. Rosja jest trzecim największym rynkiem centrów handlowych z zasobami wynoszącymi 16,476 mln mkw. GLA i wkrótce wyprzedzi Wielką Brytanię z uwagi na planowane inwestycje na poziomie 2,4 mln mkw. GLA w latach 2013-2014, co stanowi ponad 22% łącznej podaży w przygotowaniu w Europie w tym okresie. Jednak terminy oddania do użytku wielu planowanych obiektów mogą ulec przesunięciu. Na drugiej pozycji rankingu rynków, na których przygotowywana jest największa ilość nowej powierzchni handlowej w latach 2013-2014, znalazła się Turcja z ponad 1,5 mln mkw. GLA, co stanowi 14,5% łącznych zasobów w przygotowaniu w Europie. Ponad 50%, czyli 800 000 mkw., nowej powierzchni powstanie w Stambule. Jeżeli wszystkie projekty zostaną ukończone w terminie, Turcja może odnotować do końca 2014 r. wzrost zasobów powierzchni w centrach handlowych o 23%. Oprócz Rosji i Turcji dwucyfrowy wzrost podaży w latach 2013-2014 możliwy jest także w Chorwacji, Bośni i Hercegowinie, Bułgarii i na Ukrainie, co świadczy o rosnącym udziale Europy Środkowo-Wschodniej w nowych zasobach powierzchni w centrach handlowych. Jeżeli wszystkie planowane obiekty na Ukrainie zostaną ukończone w terminie, wzrost podaży wyniesie 35% do końca 2014 r., a na rynek trafi ponad 1,1 mln mkw. CENTRA HANDLOWE W PRZYGOTOWANIU W LATACH 2013-2014 (MLN MKW.) Rosja Turcja Francja Ukraina Polska Włochy Niemcy Wielka Brytania Holandia Norwegia Bułgaria Czechy Rumunia Chorwacja Finlandia Szwecja Szwajcaria Austria Hiszpania Bośnia i Hercegowina Portugalia Słowacja Irlandia Serbia Węgry Dania Belgia Luksemburg Estonia Łotwa Litwa Słowenia Malta Grecja 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 ŚREDNIE WSKAŹNIKI RYNKOWE DLA 27 KRAJÓW UE 2011 2012 PKB na 1 mieszkańca (€) 24 442 25 107 Spożycie indywidualne na 1 mieszkańca (€) 14 192 14 557 Spożycie indywidualne (zmiana realna) 1,1% 0,1% Średnia cena konsumencka (zmiana) 2,08% 3,10% ROK 2014 Źródło: Oxford Economics GŁÓWNE OBIEKTY W PRZYGOTOWANIU KRAJ MIASTO NAZWA OBIEKTU GLA. Stanowi to 10,6% przewidywanej nowej podaży w Europie, dzięki czemu Ukraina znalazła się na czwartym miejscu zestawienia państw z największą ilością nowej powierzchni handlowej w przygotowaniu w latach 2013-2014. Najwyższy proporcjonalny wzrost nowej podaży (43%) w skali kraju przewiduje się w Bośni i Hercegowinie, gdzie łączne zasoby powierzchni w centrach handlowych mogą wzrosnąć o 87 800 mkw. Rosja Moskwa Avia Park GLA (MKW.) 231 000 Turcja Stambuł Vialand AVM 140 000 2013 Ukraina Kijów Respublika 140 000 2013 Rosja Moskwa Columbus 140 000 2013 Włochy Villesse Villesse Shopping 90 000 2013 W Europie Zachodniej na czele rankingu państw, w których przygotowywana jest największa ilość powierzchni handlowej, znajduje się Francja z 1,4 mln mkw. GLA, dzięki czemu uplasowała się na trzecim Niemcy Berlin Leipziger Platz 80 000 2014 miejscu ogólnego zestawienia wszystkich rynków z największą przewidywaną nową podażą w latach 2013-2014. Zdecydowana większość nowej powierzchni (1 mln mkw.) zostanie oddana do użytku w 2014 r. M W drugim półroczu ubiegłego roku oddano do użytku 3,4 mln mkw. nowej CA powierzchni w centrach handlowych w Europie, czyli o ponad 1 mln mkw. więcej u niż w pierwszej połowie roku. Na Rosję przypadło prawie 33% nowej R podaży s (1,1 mln mkw. GLA), natomiast na Ukrainie i w Hiszpanii powstało odpowiednio 332 000 mkw. i 317 000 mkw. nowej powierzchni, co stanowi hC 20% nowych zasobów oddanych od użytku w drugim półroczu 2012 r. W m tym samym okresie zarówno w Niemczech, jak i Polsce powstało ponad aH 200 000 mkw. nowej powierzchni. Łącznie otwarto 100 nowych centrów A AKTYWNOŚĆ DEWELOPERSKA W II POŁ. 2012 ROKU handlowych, przy czym 66 w Europie Środkowo-Wschodniej i 34 w Europie n Zachodniej. Ponadto ukończono rozbudowę 59 obiektów (12 w Europie 2 0 a1 W drugiej połowie 2012 r. w Turcji oddano do użytku tylko 123 000 mkw. k nowej powierzchni w dwóch centrach handlowych otwartych w Stambule, e2znacznie mniej niż w pierwszym półroczu, gdy na rynek trafiło 250 000 czyli Środkowo-Wschodniej i 47 w Europie Zachodniej). Na dzień 1 stycznia & 2013 r. łączne zasoby powierzchni GLA w centrach handlowych w Europie wyniosły 148 mln mkw., a średnia podaż na 1000 mieszkańców w 27 W państwach Unii Europejskiej wzrosła do 259,9 mkw. mkw. f Największym nowym obiektem ukończonym w drugiej połowie 2012 r. iw Europie było centrum handlowe Marmara Park w Stambule o CENTRA HANDLOWE - GLA (MKW.) NA 1000 MIESZKAŃCÓW Norwegia Luksemburg Szwecja Estonia Słowenia Finlandia Irlandia Holandia Szwajcaria Austria Dania Litwa Łotwa Portugalia Wielka Brytania Francja Średnia UE-27 Chorwacja Hiszpania Polska Włochy Słowacja Czechy Niemcy Malta Węgry Rumunia Rosja Belgia Turcja Bułgaria Ukraina Grecja Bośnia i Hercegowina Serbia 0 100 200 300 400 500 600 700 powierzchni 100 000 mkw. Jednak obiektem, w którym oddano do użytku e najwięcej nowej powierzchni w ramach pojedynczej zrealizowanej l inwestycji, był drugi etap Puerta Venecia w hiszpańskiej Saragossie, gdzie d istniejący park handlowy rozbudowano o 123 475 mkw. GŁÓWNE TRENDY W EUROPIE R W drugim półroczu 2012 r. w Rosji powstało 1,1 mln mkw. powierzchni e w 33 nowych obiektach, dzięki czemu łączne zasoby powierzchni GLA handlowej w tym kraju wzrosły do 16,476 mln mkw., czyli nieznacznie mniej s niżewynosi podaż w centrach handlowych w Wielkiej Brytanii. W 2012 r. w Rosji oddano do użytku łącznie 1,84 mln mkw. powierzchni, co stanowi a prawie jedną trzecią (32,5%) nowej podaży w Europie za cały ubiegły rok. r To prawie o 1,4 mln mkw. więcej niż w Polsce (drugim największym rynku c względem ubiegłorocznej podaży), na którą przypadło 8,1% nowej pod h powierzchni oddanej do użytku w 2012 r. w 20 nowych obiektach i 14 rozbudowanych centrach handlowych. WPubiegłym roku w Turcji w 10 nowych centrach handlowych oddano do użytku u 373 000 mkw., co stanowi 6,6% nowej podaży w Europie. Natomiast nabUkrainie oddano do użytku 344 000 mkw. (6,1% nowej podaży) w 12 nowych obiektach i 1 rozbudowanym. l Wi 2012 r. w Europie Zachodniej najwięcej nowej powierzchni oddano do użytku c w Hiszpanii: 426 900 mkw. GLA w 9 nowych centrach handlowych i 2 rozbudowanych. Natomiast w Niemczech powstało 392 200 mkw. nowej a powierzchni w 10 nowych obiektach i 10 rozbudowanych. Zasoby t powierzchni w centrach handlowych Francji powiększyły się w ubiegłym i o 259 160 mkw. GLA, przy czym ponad 140 000 mkw. (55%) oddano roku dooużytku w rozbudowanych obiektach. Nandojrzałych rynkach Europy Zachodniej aktywność deweloperska coraz częściej koncentruje się wokół rozbudowy i modernizacji istniejących centrów handlowych. W 2012 r. rozbudowy stanowiły 35% nowej powierzchni oddanej do użytku w Europie Zachodniej w porównaniu z zaledwie 8,5% w Europie Środkowo-Wschodniej. W 2013 r. planowane rozbudowy 77 centrów handlowych w Europie Zachodniej dostarczą ok. 34,5% nowej powierzchni GLA, co świadczy o większym zainteresowaniu modernizacją istniejących obiektów niż realizacją nowych inwestycji. Dalsze informacje: Dział Badań Cushman & Wakefield LLP 43-45 Portman Square London W1A 3BG www.cushmanwakefield.com GLA W NOWYCH CENTRACH HANDLOWYCH W II POŁ. 2012 ROKU (MLN MKW.) Rosja Ukraina Hiszpania Niemcy Polska Holandia Norwegia Francja Turcja Rumunia Austria Włochy Szwecja Finlandia Bułgaria Czechy Słowacja Dania Łotwa Szwajcaria Wielka Brytania Słowenia Belgia Malta Chorwacja Bośnia i Hercegowina Serbia Estonia Węgry Grecja Irlandia Litwa Luksemburg Portugalia 0,0 0,2 0,4 Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & Wakefield do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi wyłącznie w celach informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł publicznych i uważane są za prawidłowe i kompletne, jednak ich wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield nie udziela żadnej gwarancji ani nie składa żadnego oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Firma Cushman & Wakefield nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób trzecich. Wszystkie opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody. Jeśli nie chcą Państwo otrzymywać informacji od firmy Cushman & Wakefield lub podmiotu powiązanego, proszę przesłać swoje dane na adres: [email protected] wpisując je w treść wiadomości zgodnie z ich brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytułować przesłaną wiadomość „Unsubscribe”. ©2012 Cushman & Wakefield LLP Wszystkie prawa zastrzeżone. 0,6 0,8 1,0 1,2 M W 2013 r. w Europie może powstać ponad 7 mln mkw. powierzchni w centrach CA handlowych, między innymi wskutek opóźnienia i przesunięcia realizacji znacznej liczby inwestycji z drugiej połowy 2012 r. na bieżący rok. Wybudowanych ma zostać 215 u R nowych s obiektów, w tym 147 w Europie Środkowo-Wschodniej. Ponadto na 2013 r. planowana jest rozbudowa kolejnych 109 centrów handlowych, z czego 77 w Europie hC Zachodniej. Natomiast w 2014 r. łączna nowa podaż powierzchni, która powstanie w m 119 nowych centrach handlowych i 45 rozbudowywanych, może wynieść 3,7 mln mkw. aH A ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE (MLN MKW.) 11 10 110 7 5 zasoby powierzchni w centrach handlowych mogą wzrosnąć w tym okresie o 758 000 4 n wR drugim półroczu 2011 r. wyniósł 19,4 mld euro. Udział rynku nieruchomości handlowych w łącznej wartości transakcji inwestycyjnych w drugiej połowie 2012 r., e który wyniósł 28%, był zbliżony do odnotowanego w tym samym okresie w 2011 r. i s e Największy wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych a odnotowano w Wielkiej Brytanii i Niemczech, na które łącznie przypadło ponad 50% r obrotów w Europie. Po spowolnieniu aktywności inwestycyjnej w pierwszym półroczu c wartość inwestycji w nieruchomości handlowe wzrosła w obu krajach. W Wielkiej h wzrosła z 3 mld euro w pierwszej połowie 2012 r. do 5,4 mld euro w drugim Brytanii wzrósł o 7% w porównaniu z pierwszym półroczem 2012. półroczu. Dla porównania wartość transakcji inwestycyjnych na brytyjskim rynku nieruchomości handlowych w drugiej połowie 2011 r. wyniosła 4,7 mld euro. P Natomiast w Niemczech wolumen transakcji na rynku handlowym wyniósł w drugiej u b półrocza. l Znaczny wzrost wartości transakcji inwestycyjnych w stosunku do pierwszej połowy i 2012 r. odnotowano także we Francji – z 1,4 mld euro do ponad 2,5 mld euro. W c innych krajach europejskich aktywność inwestycyjna była dość zróżnicowana. W a Skandynawii wartość inwestycji w nieruchomości handlowe wzrosła do 3,4 mld euro, czyli t o 2,2 mld euro więcej niż w pierwszym półroczu i o 1 mld euro więcej niż w drugiej i połowie 2011 r. W ujęciu rocznym bardzo gwałtowny spadek obrotów odnotowano we Włoszech – o ponad 70%. Natomiast w Bułgarii, Serbii, Słowenii oraz o na Łotwie i Słowacji nie zawarto żadnych transakcji inwestycyjnych na rynku n nieruchomości handlowych. połowie roku 5,2 mld euro, co stanowi wzrost o 2,2 mld w stosunku do pierwszego Stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe nieznacznie wzrosły we Włoszech, w Grecji, Bułgarii i na Węgrzech. Natomiast w Czechach, Rosji, Szwecji i Hiszpanii nieznacznie się zmniejszyły. 100 90 80 70 60 50 & czyli o 8,9%. Najnowsze dane wskazują jednak, że w latach 2013-2014 mkw., porównaniu z poprzednimi sześcioma miesiącami. Dla porównania wolumen transakcji 130 120 wzrostu nowej podaży w latach 2013-2014. Wg danych na dzien 1 stycznia 2013 r. e RYNEK INWESTYCYJNY – CENTRA HANDLOWE l W drugiej połowie 2012 r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości d handlowych w Europie przekroczyła 21 mld euro, co stanowi wzrost o 9 mld euro w 3 40 30 2 20 1 10 0 0 CZYNSZE I STOPY KAPITALIZACJI - CENTRA HANDLOWE KRAJ CZYNSZ (€/MKW./ROK) STOPA KAPITALIZACJI (%) Austria Belgia Czechy Dania Finlandia Francja Niemcy Węgry Irlandia Włochy Holandia Norwegia Polska Portugalia Rumunia Rosja Słowacja Hiszpania Szwecja Turcja Wielka Brytania 800 - 1350 850 - 1400 800 - 1200 500 - 1150 850 - 1550 1400 - 2000 1250 - 1680 600 - 900 1100 - 1800 500 - 800 650 - 900 835 - 1130 550 - 1000 750 - 900 280 - 660 870 - 2500 585 - 720 700 - 1080 590 - 880 615 - 1135 1440 - 2000 6,00 - 6,75 5,35 - 6,00 6,00 - 6,75 5,50 - 6,00 5,00 - 6,25 5,00 - 5,75 4,80 - 5,80 7,00 - 8,00 7,75 - 8,25 6,75 - 7,50 6,25 - 7,15 5,25 - 5,75 6,00 - 6,50 7,75 - 9,50 8,50 - 9,75 9,25 - 9,75 7,25 - 8,00 6,50 - 6,75 5,00 - 5,75 7,00 - 8,75 5,25 - 6,50 PROGNOZA KRÓTKOTERM. (STOPA KAPITALIZACJI) Uwaga: stopy kapitalizacji oznaczone kolorem czerwonym wskazują wartość netto i uwzględniają koszty zbycia, podatki i koszty obsługi prawnej. Zakresy czynszów i stóp kapitalizacji dotyczą najlepszych centrów handlowych w poszczególnych krajach i mają wyłącznie charakter informacyjny. Wobec zmieniającego się charakteru rynku jak również kosztów związanych z przeprowadzaniem transakcji, takich jak koszty finansowania, dane dotyczące stóp kapitalizacji należy traktować jedynie jako dane orientacyjne przedstawiające przewidywany trend oraz kierunek zmian najlepszych stóp kapitalizacji i nie powinny być traktowane jako dane porównawcze dla jakiejkolwiek nieruchomości czy transakcji bez uwzględnienia jej specyficznego charakteru. Występują różnice pomiędzy formatami centrów handlowych w poszczególnych krajach, które należy uwzględnić przy bezpośrednim porównywaniu obiektów na różnych rynkach. DEFINICJA CENTRUM HANDLOWEGO Cushman & Wakefield definiuje centrum handlowe jako zarządzany centralnie obiekt handlowy o powierzchni najmu brutto (GLA) ponad 5000 mkw., w którym znajdują się lokale i powierzchnie wspólne. Analiza nie obejmuje centrów wyprzedażowych i parków handlowych. Wszystkie informacje pochodzą z centralnej europejskiej bazy danych firmy Cushman & Wakefield. Pomimo silnego popytu na najlepsze aktywa prognozy na pozostałe miesiące 2013 r. są nadal ostrożne. Niewystarczająca podaż atrakcyjnych obiektów w połączeniu z selektywnym popytem najemców może spowolnić aktywność inwestycyjną. Dalsze informacje: Dział Badań Cushman & Wakefield LLP 43-45 Portman Square London W1A 3BG www.cushmanwakefield.com 140 8 Polska zajmuje wysokie piąte miejsce w rankingu rynków oczekujących największego przygotowaniu na 2013 r. znajduje się 15 000 mkw. GLA, wskutek czego łączne zasoby f powierzchni handlowej tego kraju mogą wzrosnąć o 5,5%. Natomiast w Portugalii i podaż nowej powierzchni do końca 2014 r. może przekroczyć 65 000 mkw. 150 9 6 2 przybędzie w Polsce ok. 1 milion mkw. nowej powierzchni w centrach handlowych, 0 dzięki W niedawnemu rozpoczęciu kilku nowych inwestycji. Pod tym względem Polska wyprzedza Włochy, Niemcy, Wielką Brytanię i Holandię, na które przypada łącznie a1 15,3% powierzchni w przygotowaniu na lata 2013-2014 w Europie. k W 2012 r. nie zrealizowano budowy ani rozbudowy żadnego centrum handlowego w e2 Irlandii, Portugalii, Luksemburgu ani na Litwie. Jednak w Luksemburgu w Grecji, 160 Nowa powierzchnia GLA w centrach handlowych rocznie (oś lewa) Ogółem GLA (oś prawa) Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & Wakefield do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi wyłącznie w celach informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł publicznych i uważane są za prawidłowe i kompletne, jednak ich wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield nie udziela żadnej gwarancji ani nie składa żadnego oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Firma Cushman & Wakefield nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób trzecich. Wszystkie opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody. Jeśli nie chcą Państwo otrzymywać informacji od firmy Cushman & Wakefield lub podmiotu powiązanego, proszę przesłać swoje dane na adres: [email protected] wpisując je w treść wiadomości zgodnie z ich brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytułować przesłaną wiadomość „Unsubscribe”. ©2012 Cushman & Wakefield LLP Wszystkie prawa zastrzeżone.