Planowany zakres funkcjonalny inwestycji

Zagospodarowanie terenów przydworcowych w Sopocie
Finansowanie Przedsięwzięcia
Investment Support
2 lutego 2010 r.
www.inves.pl
Program prezentacji

Wyniki badań ankietowych mieszkańców Sopotu oraz turystów –
potrzeby i oczekiwania odnośnie inwestycji;

Planowany zakres funkcjonalny inwestycji;

Aspekty finansowe przedsięwzięcia;

Planowane zaangażowanie Miasta oraz spółki PKP S.A.;

Oczekiwania w stosunku do potencjalnych inwestorów.
2
Wyniki badań ankietowych przeprowadzonych
wśród mieszkańców Sopotu oraz turystów
Preferencje ankietowanych wobec nowych obiektów w okolicach dworca PKP w Sopocie
Źródło: Investment Support
3
Planowany zakres funkcjonalny inwestycji –
dopuszczalne funkcje
Źródło: UM Sopot
4
Planowany zakres funkcjonalny inwestycji –
poziom 0
Budynek A - hotel (KT U01)
Budynek Bk - budynek pod ochroną konserwatorską (KT U03)
Budynek Bd - dworzec (KT U03)
Budynek B1, B2, B3, B4 - handel, gastronomia, biura, hotele, funkcje
związane z obsługą dworca kolejowego, inne usługi nieuciążliwe (KT U03)
Budynek Bł - łączniki parterowe (KT U03)
Budynek C - handel, gastronomia, biura, inne usługi nieuciążliwe (KT U04)
Źródło: BBS Design
5
Planowany zakres funkcjonalny inwestycji –
poziom -1
Źródło: BBS Design
6
Planowany zakres funkcjonalny inwestycji –
poziom -2
Źródło: BBS Design
7
Aspekty finansowe przedsięwzięcia –
budżet inwestycji
Łączny budżet Przedsięwzięcia wynosi ok. 260 mln zł, w tym:



Koszty przygotowawcze – 9,9 mln zł;
Teren inwestycyjny – 21,7 mln zł (całkowity koszt);
Nakłady inwestycyjne netto – 168,4 mln zł, w tym m.in.:
-





obiekty handlowe z lokalem dworca i parkingiem podziemnym – 113,5 mln zł;
hotel dwu-, trzygwiazdkowy z parkingiem podziemnym – 24 mln zł;
wyposażenie obiektów – 15,4 mln zł;
układ komunikacyjny – 8,4 mln zł;
Inżynier kontraktu – 3,4 mln zł;
Koszty finansowe – 12,3 mln zł;
Podatek VAT – 41,9 mln zł;
Rezerwa – 8,4 mln zł;
Pozostałe koszty (administracyjno-biurowe, opłaty i podatki) – 2,2 mln zł.
8
Aspekty finansowe przedsięwzięcia –
przychody i koszt operacyjne (bez amortyzacji)
Suma szacunkowych przychodów operacyjnych w 1. roku eksploatacji
- ok. 22 mln zł, w tym:
 Obiekty komercyjne – 10,8 mln zł;
 Hotel – 6,0 mln zł;
 Parkingi – 5,2 mln zł.
Suma szacunkowych kosztów operacyjnych w 1. roku eksploatacji ok. 11,8 mln zł, w tym:
 Obiekty komercyjne – 0,8 mln zł;
 Hotel – 3,2 mln zł;
 Parkingi – 0,7 mln zł
oraz
 Podatek od nieruchomości – 1 mln zł;
 Opłata z tyt. użytkowana wieczystego – 0,3 mln zł.
9
Aspekty finansowe przedsięwzięcia –
przychody i koszt operacyjne (z amortyzacją)
Kalkulacja dochodu operacyjnego [tys. zł]
Źródło: Investment Support
10
Wyniki analiz wielowariantowych
Kalkulacja wielkości przepływów pieniężnych netto [tys. zł]
IRR inwestora prywatnego:
Wariant I –11,56%
Źródło: Investment Support
11
Planowane zaangażowanie Miasta oraz spółki PKP S.A.
Wkład własny Miasta Sopotu – prawo własności nieruchomości
Łączna wielkość terenu inwestycyjnego – 10.469 m2, w tym ok. 4.728 m2
terenu pod układ komunikacyjny (zakładana własność Miasta)


Wariant I – sprzedaż
Wariant II – aport do spółki z inwestorem
Wkład własny spółki PKP S.A. – prawo użytkowania wieczystego
gruntów Skarbu Państwa
Łączna wielkość terenu inwestycyjnego – 6.708 m2


Wariant I – sprzedaż
Wariant II – aport do spółki z inwestorem
12
Oczekiwania w stosunku do potencjalnych inwestorów
– własność infrastruktury
Własność infrastruktury po zakończeniu umowy
Źródło: Investment Support
13
Wariant I – model PPP
bez spółki PKP S.A. i Miasta Sopot
Źródło: Investment Support
14
Oczekiwania w stosunku do potencjalnych inwestorów
Wariant I

sfinansowanie nakładów inwestycyjnych na budowę obiektów
wchodzących w skład Przedsięwzięcia;

zapłata w gotówce za zakupione grunty (część ceny);

wybudowanie infrastruktury na gruntach Miasta Sopot w postaci
układu komunikacyjnego;

uiszczenie opłaty planistycznej na rzecz gminy;

przekazanie na rzecz spółki PKP S.A. majątku w postaci nowoczesnego
lokalu/budynku przeznaczonego na funkcję dworca wraz z prawem
własności w ułamkowej części w gruncie.
15
Wariant II – spółka prawa handlowego
(przykładowa koncepcja - a)
Źródło: Investment Support
16
Wariant II – spółka prawa handlowego
(przykładowa koncepcja – b)
Źródło: Investment Support
17
Oczekiwania w stosunku do potencjalnych inwestorów
Wariant II

wniesienie wkładu gotówkowego do spółki ksh, który zostanie
przeznaczony m.in. na opracowanie dokumentacji projektowej,
uzyskanie wymaganych decyzji administracyjnych oraz uiszczenie
przez spółkę opłaty planistycznej na rzecz gminy itp.;

zobowiązanie spółki ksh do wybudowania infrastruktury na gruntach
Miasta Sopotu w postaci układu komunikacyjnego;

zobowiązania spółki ksh do przekazania na rzecz spółki PKP S.A.
majątku w postaci nowoczesnego lokalu/budynku przeznaczonego na
funkcję dworca wraz z prawem własności ułamkowej części gruntu;

płatność za odkupione udziały w spółce ksh.
18
Dziękuję za uwagę
Sylwia Siemińska
Analityk Finansowy
INVESTMENT SUPPORT
ul. Szpitalna 6 lok. 6/7
00-020 Warszawa
Tel. 48 22 627 47 15
Fax. 48 22 827 59 30
Email: [email protected]
www.inves.pl
Strona internetowa projektu: www.investsopot.com
19