Budowa domu - poradnik

Budowa domu - poradnik
Jeśli masz działkę i planujesz budowę domu przeczytaj a dowiesz się jakich
formalności należy dopełnić przed przystąpieniem do budowy!? Jakich dokumentów
potrzebujesz, od kogo je otrzymasz i do czego będą Ci potrzebne.
Przed rozpoczęciem budowy musimy zgromadzić masę dokumentów: projekty,
uzgodnienia i decyzje. Pierwsze kroki należy skierować do wydziału architektury lub
urbanistyki urzędu gminy, gdzie dowiemy się czy nasza działka jest objęta
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan miejscowy dla
naszej działki został określony składamy zamówienie na wypis i wyrys z planu
miejscowego.
Niestety większość działek nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego wówczas musimy wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta
miasta z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek składamy w
wydziale architektury lub urbanistyki urzędu gminy. Do wniosku musimy dołączyć
mapę geodezyjną na której uwidocznione będą wszystkie budynki, sieci i przyłącza.
Do celu projektowych mapa geodezyjna będzie musiała zostać uaktualniona przez
uprawnionego geodetę.
We wniosku musimy określić:
- granice działki,
- planowany sposób zagospodarowania działki z uwzględnieniem charakterystyki
zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu,
- parametry techniczne inwestycji,
- zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzania ścieków.
Decyzję otrzymamy wówczas, gdy:
- działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub pośredni przez drogę
prywatną;
- działka jest uzbrojona (woda, prąd);
- nie ma konieczności zmiany przeznaczenia gruntów rolniczych albo leśnych na
budowlane;
- teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków
uniemożliwiającymi zabudowę;
- istniej przynajmniej jedna sąsiednia nieruchomość pozwalająca na określenie
parametrów nowej zabudowy;
Decyzja o warunkach zabudowy jest w zasadzie bezterminowa, jednakże może ona
wygasnąć, z chwilą gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce
(jeżeli nie jesteśmy jeszcze jej właścicielami), lub gdy dla terenu zostanie ustalony
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż
te które otrzymaliśmy w wydanej decyzji, chyba że uzyskaliśmy ostateczne
pozwolenie na budowę wówczas nie wygaśnie ono nawet w przypadku gdy ustalenia
planu miejscowego będą odmienne od otrzymanej decyzji. Na wydanie decyzji o
warunkach zabudowy urząd ma 2 miesiące, w praktyce jednak wydanie decyzji może
się przeciągnąć do 4-6 miesięcy.
Z decyzji dowiemy się:
- czy planowana przez nas inwestycja jest dopuszczalna;
- jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może
być kąt nachylenia połaci dachu;
- jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy;
- o sposobie zaopatrywania domu w wodę i energię oraz odprowadzania ścieków;
- czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisów o
ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych,
przepisów przeciw pożarowych lub sanitarnych.
Kolejnym etapem, znacznie przyjemniejszym, jest wybór projektu budowlanego, który
będzie określał wygląd naszego przyszłego domu. Projekt będzie nam niezbędny do
uzyskania pozwolenia na budowę.
Każdy projekt powinien składać się z dwóch części:
1. architektoniczno-budowlanej - określa funkcję, formę i konstrukcję oraz
proponowane rozwiązania techniczne i materiałowe;
2. projektu zagospodarowania działki - musi być sporządzony na aktualnej mapie
geodezyjnej i zawierać określenie granic działki, obrys planowanych budynków, sieć
przyłączy, układ komunikacyjny i układ zieleni.
Jeśli chcemy aby nasz projekt był niepowtarzalny i/lub mamy specyficzne wymagania
co do naszego domu możemy zdecydować się na projekt indywidualny. Koszt
projektu indywidulanego wynosi zwykle w granicach 5-10% całej inwestycji czyli np.
dla domu który ma kosztować 300 tyś zł, koszt projektu indywidualnego wyniesie do
30 tyś zł. Druga możliwość to wybór projektu gotowego, projekt taki jest powtarzalny,
a możliwości dopasowania go do specyficznych potrzeb, bez zgody autora projektu,
znacząco ograniczone. Zaletą jest tutaj jednak cena, która dla projektów gotowych
jest stała i zwykle mieści się w przedziale 1500 - 2000 zł.
Poza projektem budowlanym będą nam potrzebne techniczne warunki podłączenia
do sieci. Otrzymamy je od miejscowych przedsiębiorstw zarządzających sieciami
energetycznymi, gazowymi i gospodarki wodnej.
Warunki takie będą określały:
- miejsce przyłączenia,
- zakres rozbudowy sieci,
- parametry techniczne przyłączy,
- koszt przyłączy
Projekty przyłączy muszą spełniać warunki wyznaczone przez przedsiębiorstwa,
trzeba zgłosić zamiar ich budowy, a następnie podpisać umowę z regionalnym
zakładem zarządzającym sieciami.
Przed rozpoczęciem prac budowlanych musimy jeszcze wystąpić z wnioskiem o
pozwolenie na budowę. Wniosek składamy w starostwie powiatowym w wydziale
architektury i budownictwa.
Do wniosku musimy dołączyć:
- projekt budowlany w czterech kopiach,
- decyzję o warunkach zabudowy (jeśli była wymagana),
- oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do działki,
- zaświadczenie o przynależności projektantów do regionalnych izb branżowych,
- opinie, uzgodnienia i pozwolenia wymagane szczególnymi przepisami (np. gdy
budujemu na terenie objętym ochroną przyrody)
Decyzja o pozwoleniu na budowę wysyłana jest do inwestora oraz sąsiadów (jeśli ich
działki znajdują się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu). Na wydanie
pozwolenia powinniśmy czekać nie więcej niż 65 dni. Wydanie pozwolenia może
zostać wstrzymane w przypadku niedostarczenia przez nas wszystkich niezbędnych
dokumentów. Pozwolenie jest bezterminowe ale budowę należy rozpocząć w ciągu
dwóch lat od jego wydania, w przeciwnym wypadku decyzja wygaśnie.