Administrator 3/2013 - Administrator24.info

Transkrypt

z a r z ą d z a n i e
–
u t r z y m a n i e
–
i n w e s t y c j e
www.administrator24.info
rok XXIII
Sprawozdanie finansowe SM
Wspólne zamówienia
publiczne str. 34
reklama
/2013
Nakład 9 000 egz.
ISSN 0867-5953
INDEKS 320390
Cena 17,00 zł
(wtym 5% VAT)
str. 16
Rozliczanie wody
Drogi ucieczki ciepła z budynku
3
str. 40
str. 22
Elektroosmoza
bezprzewodowa
Bezprzewodowy elektroniczny system
osuszania murów Elektro Aqua
Aparat Elektro Aqua Gpl–111/RW wposażony jest
w mikroprocesową kontrolę procesu osuszania i wyświetlacz parametrów. Posiada możliwość pomiaru zasięgu
za pomocą dołączonego odbiornika wraz ze słuchawkami.
Promień zasięgu działania tego modelu urządzenia
to 14–20 m.
Aparat Elekto Aqua zapewnia:
osuszanie murów będących w promieniu działania urządzenia (beton, kamień, cegła),
całkowitą blokadę możliwości ponownego zawilgocenia po osuszeniu,
usuwanie pleśni,
usuwanie zapachu stęchlizny.
Zalety urządzenia Elekto Aqua:
nie wymaga żadnych prac budowlanych, stosowania środków chemicznych, wierceń itp.,
aparat pracuje bez mechanicznej ingerencji w substancje osuszanej budowli (kamień, cegła, beton itp.),
urządzenie montuje się na stałe podczas normalnej eksploatacji budynku, bez względu na porę roku,
nie wymaga wykonywania wykopów, naprawy, izolacji,
posiada wszelkie aktualne atesty, certyfikaty wymagane przez prawo budowlane krajowe oraz UE,
po osuszeniu obiektu aparat nadal działa spełniając rolę zarówno izolacji pionowej, jak i poziomej,
zapobiegając ponownemu zawilgoceniu budynku,
urządzenie objęte jest 20–letnim bezpłatnym serwisem,
ma najniższą cenę w porównaniu z wszelkimi tego typu usługami dostępnymi w kraju,
urządzenie pobiera minimalną ilość energii elektrycznej – koszt eksploatacji w przybliżeniu wynosi
około 1 zł miesięcznie,
wytwarza zdrowy mikroklimat w obiekcie,
nie wymaga dozoru, posiada bezobsługowy
system kontroli,
posiada liczne referencje.
Nasza oferta obejmuje:
– ocenę stopnia zawilgocenia,
– dobór urządzenia,
– dostawę i zainstalowanie urządzenia,
– kontrolę przebiegu procesu osuszania.
Autoryzowanym dystrybutorem na terenie całego kraju jest:
Zakład Osuszania i Zabezpieczania
Przeciwwilgociowego „Elektroosmoza”
ul. Lenartowicza 10/9, 35-051 Rzeszów
tel./faks: 17 853 52 98
tel. kom. 601 956 861
e-mail: [email protected]
R
zobacz www.elektroosmoza.pl
OD REDAKTORA
Jak to na wojence ładnie…
Recesja daje w kość rynkowi nieruchomości. Budynków do zarządzania
jakby mniej, bo zastój jest i w budownictwie, i w sprzedaży mieszkań. Bezpardonowa walka o miejsce na rynku zarządzania nieruchomościami sprawia, że
dumping cenowy jest wszechobecny jak Polska długa i szeroka.
Na poprawę w najbliższym czasie nie ma co liczyć, bo deweloperzy mają
problem ze zbyciem wybudowanych mieszkań. Prześcigają się wręcz w pomysłach na kampanie promocyjne. Jedna z firm deweloperskich propaguje
akcję „Rodzina na Twoim”, inna „Rodzina na gotowym”, albo „Sprzęt AGD
za darmo” czy „Garaż gratis”.
Chęć sprzedaży jest tak ogromna, że nie zawsze informuje się potencjalnych nabywców mieszkań, iż od udzielonych bonusów przez dewelopera,
jeżeli ich wartość przekroczy 760 zł, będą musieli zapłacić zryczałtowany
podatek dochodowy w wysokości 10 proc. wartości całej nagrody.
Najbardziej wyszukane nawet finansowo korzystne oferty nie chwycą,
gdy tak bardzo wyśrubowane są kryteria dostępu do kredytów hipotecznych.
Niezbyt liczna jest bowiem grupa zainteresowanych zakupem mieszkania
i posiadających zdolność kredytową.
Deweloperzy więc zmuszeni koniecznością zarabiania chociażby na utrzymanie półpustych budynków, wynajmują apartamenty na doby, robiąc konkurencję hotelom. W ogłoszeniach wręcz podają: Apartamenty na doby, taniej
niż w hotelu.
Rynku w najbliższym czasie nie ożywi również program dofinansowania
budowy domu/mieszkania energooszczędnego. Dlaczego? Bo nie ma firm
deweloperskich zainteresowanych budową energooszczędnych budynków.
Sytuacja wydaje się patowa. Rynek nieruchomości to naczynia połączone.
Zastój odbija się rykoszetem i na rynku zarządzania nieruchomościami, i rzeczoznawstwa, i pośrednictwa w obrocie nimi.
Małe firmy, niezależnie od segmentu w jakim działają mają problemy
z przetrwaniem tych trudnych czasów. Co prawda specjaliści twierdzą, że jest
segment mieszkań, który nieustannie ma się dobrze – to segment luksusowych
apartamentów – sprzedających się zawsze jednakowo dobrze niezależnie od
czasów, ale jest to jedynie niewielki fragment rynku.
Reszta osiągnęła poziom, od którego już należałoby tylko się odbijać, piąć
w górę. Ale zanim przyjdzie ten moment odbicia, zanim pojawi się trampolina,
część firm może polec. I będzie jak w piosence o ułanach i wojence. Tyle, że
zamiast spaść z konia mogą wypaść z rynku.
Żeby nie było zbyt pesymistycznie warto chyba na koniec powołać się na
opinie analityków, którzy twierdzą, że drgnęło nieco na rynku nieruchomości
w kilku dużych miastach (o 1–2 pkt. proc.). Oby była to zapowiedź pojawienia
się owej trampoliny, która pomoże wskoczyć znowu w siodło...
4
WA
G A!
WAŻNE
!
U
Spotkajmy się
podczas...
FORUM
DLA ZARZĄDCÓW
Profesjonalne
zarządzanie
nieruchomościami publicznymi
16 kwietnia 2013 r.
Warszawa, Radisson Blu Centrum Hotel
Sporne prawo o odpadach komunalnych
podczas II FORUM 16 kwietnia 2013 r.
Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wzbudza
Więcej informacji na stronie
www.konferencja.administrator24.info
Zgłoszenie uczestnictwa
kontrowersje. Jest wiele niejasnych, nieprecyzyjnych zapisów, po-
Imię i nazwisko:..........................................................................................
zwalających na swobodną interpretację. Z tego też powodu mówi
Numer licencji:............................................................................................
się już o potrzebie nowelizacji ustawy.
Adres:.........................................................................................................
W związku z tym, iż temat jest tak ważny i tak sporny pierwsze panele podczas II Forum wypełnią opinie prawne oraz dyskusja na
....................................................................................................................
Telefony:......................................................................................................
E-mail:.........................................................................................................
temat:
340
• Czy SM może spełniać rolę właściciela nieruchomości i składać
ZŁ
deklarację o wysokości opłat za swoich mieszkańców?
Wybierz:
• Czy właścicielem nieruchomości jest każdy podmiot posiadający
240
ZŁ
jakikolwiek tytuł prawny, z którym jest związane określone władz-
W TYM
23% VAT
W TYM 23% VAT
Dla prenumeratorów
miesięcznika „Administrator”
DANE DO FAKTURY:
two nad nieruchomością?
Firma:....................................................................................................................
• Czy obowiązki właściciela nieruchomości, w którym ustanowio-
..............................................................................................................................
no odrębną własność lokalu mogą spełniać tylko osoby prawne
Adres:...................................................................................................................
sprawujące zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu Ustawy
..............................................................................................................................
o własności lokali?
NIP:.......................................................................................................................
• Czy i jak będą naliczane i egzekwowane opłaty za odpady odbierane z terenów niezabudowanych będących własnością gminy
oraz od lokali użytkowych będących jednostkami organizacyjnymi
gminy?
340
ZŁ
240
ZŁ
Koszt
uczestnictwa
W TYM
23% VAT
W TYM 23% VAT
Dla prenumeratorów
miesięcznika „Administrator”
Proszę o wystawienie faktury pro forma
Wypełnioną kartę zgłoszeniową prosimy odesłać:
• faksem pod numer: 22 810 27 42
• elektronicznie na adres: [email protected]
• pocztą na adres:
Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
ul. Karczewska 18, 04-112 Warszawa
z dopiskiem: Forum
Opłatę prosimy wpłacić na konto:
09 2130 0004 2001 0616 6862 0001
z dopiskiem: Forum
Zapoznałem/am się z warunkami uczestnictwa w Forum zamieszczonymi na stronie
internetowej: www.konferencja.administrator24.info. Wyrażam zgodę na przetwarzanie
moich danych osobowych przez Grupa Medium Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A., ul. Karczewska 18, 04-112 Warszawa w celach marketingowych, a także
na przesyłanie informacji handlowej za pomocą środków komunikacji elektronicznej
w rozumieniu ustawy o świadczeniu usług drogą elektroniczną. Wiem, iż zgodnie z ustawą o ochronie danych osobowych przysługuje mi prawo wglądu do swoich danych oraz
ich zmiany.
...............................................................................................................................................
(data, podpis)
Wydawca
GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A.
GRUPA
Adres redakcji
04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18
tel. 22 512 60 93, 512 60 90
faks: 22 810 27 42
[email protected]
Redaktor naczelny
Sabina Augustynowicz
[email protected]
Sekretarz redakcji
Agnieszka Górska-Szustak
[email protected]
Redakcja
Agnieszka Piksa – red. portalu,
Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz,
Marek Mejssner
Reklama i marketing
tel. 22 810 28 14, 512 60 70
[email protected]
Dyrektor biura reklamy i marketingu
Joanna Grabek, tel. 600 050 380
Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży
Michał Grodzki
Kierownik ds. promocji
Marta Lesner-Wirkus
Prenumerata i kolportaż
Jerzy Lachowski
tel. 22 810 21 24, 512 60 82
[email protected]
Administracja
Danuta Ciecierska (HR)
Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa)
Zdrowych i spokojnych
Świąt Wielkanocnych,
pełnych nadziei i radości
życzy redakcja
WYDARZENIA
Wytyczne profesjonalnego zarządzania nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Wzrost stawek podatku od nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Rosną odszkodowania za brak lokali socjalnych. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
W Szczecinie tzw. eksmisje w miejscu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Interpretacja MŚ w sprawie umów na odbieranie odpadów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8
8
9
9
9
Z WIZYTĄ U…
Jeszcze dużo przed nami! – rozmowa z Leszkiem Hardkiem – Helena Śpiewak . . . . . . . . 10
PRAWO
Zaliczanie wpłat dłużnika na konkretne zobowiązania – Bartłomiej Żukowski . . . . . . . . . . . 12
ORZECZNICTWO SĄDOWE
Odpowiedzialność zarządcy za usunięcie śniegu z dachu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Skrzynki pocztowe w budynku wspólnoty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Sprzedaż lokalu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
FINANSE
Sprawozdanie finansowe spółdzielni mieszkaniowej – Stanisława Dmitroca-Wilkos . . . . . 16
Podatek od chodników – Stella Brzeszczyńska. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
ZARZĄDZANIE
Regulamin Rozliczania Mediów – Ryszard Niedźwiecki. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Przegląd wodomierzy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o. laureatem Programu Solidna Firma 2012 . . . . . . .
Zarządca Nieruchomości – Zarządca Obiektu Budowlanego – Waldemar Wojak . . . . . . . .
22
24
31
32
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Wspólne zamówienia publiczne – Jarosław Kowszuk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie
prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi
tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam
i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by GRUPA MEDIUM.
Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy
jest zabronione.
ISSN 0867-5953
Zdjęcia: www.sxc.hu
PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU
Asertywność w pracy zarządcy nieruchomości – Anna Dessoulavy-Śliwińska . . . . . . . . . 36
EKSPLOATACJA
Termorenowacja budynków wielorodzinnych i zabytkowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Izolacje a energooszczędność – typowe drogi ucieczki ciepła z budynków
wielolokalowych – Agnieszka Antoszewska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Prezentacje systemów ociepleń . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Budynek bez wilgoci – lepiej zapobiegać niż naprawiać – Maciej Rokiel . . . . . . . . . . . . . .
38
40
43
46
ZIELEŃ
Cięcie drzew i krzewów – Anna Skórkowska . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
ZARZĄDCY PISZĄ…
Kontrowersyjny wyrok sądu w sprawie rozliczania wody we wspólnocie
mieszkaniowej – Janusz Gdański . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
POCZTA „ADMINISTRATORA”
Rozliczanie różnicy wskazań między wodomierzem głównym, a sumą
wskazań wodomierzy zainstalowanych w lokalach – Paweł Puch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej – Paweł Puch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
INFORMATOR
Prenumerata realizowana przez RUCH S.A:
Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Indeks firm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Zamówienia na prenumeratę w wersji papierowej i na e-wydania można
składać bezpośrednio na stronie www.prenumerata.ruch.com.pl
Ewentualne pytania prosimy kierować na adres e-mail:
[email protected] lub kontaktując się z Telefonicznym Biurem
Obsługi Klienta pod numerem: 801 800 803 lub 22 717 59 59 – czynne
w godzinach 7:00 – 18:00.
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
WYDARZENIA
Wzrost stawek podatku
od nieruchomości
Zgodnie z coroczną praktyką od stycznia
2013 r. w wielu gminach wzrosły stawki
podatku od nieruchomości. Ich wielkości
rady gminy ustalają indywidualnie. Ich
poziom ograniczają górne granice stawek
maksymalnych określonych w rozporządzeniu Ministra Finansów. Dla samorządów
uchwalanie nowych stawek podatku od
nieruchomości zawsze pozostaje ważnym
elementem źródeł dochodów.
Obliczenie podatku od danej nieruchomości, wydanie w tej kwestii stosownej decyzji
i doręczenie jej podatnikowi należy do obowiązków gminy.
Wybrane maksymalne stawki podatku od
nieruchomości kształtują się w 2013 roku
następująco:
M.in. od budynków lub ich części:
a) mieszkalnych – 0,73 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 22,82 zł od 1 m2
powierzchni użytkowej;
M.in. od gruntów związanych z prowadzeniem gospodarczej działalności – 0,88 zł
od 1 m2 powierzchni.
W sytuacjach, gdy garaż jest odrębną nieruchomością (ma odrębną księgę wieczystą), a nie stanowi części wspólnej budynku,
stosowane są stawki jak dla pozostałych
budynków lub ich części.
Gdy lokal mieszkalny lub jego część
został zajęty na prowadzenie działalności
gospodarczej, ale powierzchnie zajmowane
na prowadzenie działalności gospodarczej
służą jednocześnie celom mieszkalnym, to
będą one korzystały ze stawki określonej
jak dla budynków mieszkalnych. Wykorzystywanie do działalności gospodarczej
fizycznej części budynku będzie uzasadniało
wyższe opodatkowanie tylko tej części.
Właściciel mieszkania może płacić podatek nie tylko od powierzchni lokalu mieszkalnego, ale także np.: od powierzchni miejsca
postojowego w garażu podziemnym.
jasa
8
Wytyczne profesjonalnego zarządzania
nieruchomościami
13 marca 2013 r., podczas targów MIPIM
2013, RICS* ogłosił wprowadzenie Wytycznych Zarządzania Nieruchomościami (Real
Estate Management Guidance).
Wytyczne prezentują najlepsze praktyki związane z zarządzaniem nieruchomościami. Ich
celem jest podniesienie jakości usług zarządczych oraz wsparcie krajowych standardów
światowymi wzorcami. Ponadto ich zadaniem
jest również pomoc w przestrzeganiu lokalnych kodeksów etycznych oraz w spełnianiu
wymogów prawnych danych rynków. Dzięki
Wytycznym Zarządzania Nieruchomościami
klienci i konsumenci otrzymują obiektywne
doradztwo udzielone w profesjonalny sposób,
zgodnie z przyjętymi międzynarodowymi standardami. Dodatkowo w przypadku współpracy
z wykwalifikowanymi managerami zajmującymi się nieruchomości, będącymi również
członkiem RICS, klienci i konsumenci mogą
mieć pewność, że otrzymają profesjonalne,
uczciwe i przejrzyste usługi.
„Rynek nieruchomości także w Polsce,
a szczególnie w okresie spowolnienia gospodarczego wystawia swoich uczestników, w tym
zarządców nieruchomości, na próbę. Spiętrzone trudności prowadzenia biznesu, zwiększona konkurencja na rynku oraz nieustająca
rywalizacja o klienta mogą potęgować tendencje do zachowań nieetycznych, braku stosowania procedur dotyczących zarządzania lub
niejasnego ustalania wynagrodzenia.
Wprowadzenie wytycznych RICS przyczyni
się do większej przejrzystości na rynku zarządzania nieruchomościami, w tym w szczególności w zakresie ustalania wynagrodzenia za
zarządzanie i źródeł jego pochodzenia oraz
spowoduje osiągnięcie wyższego poziomu
etyki zawodowej zarządców nieruchomości.”
– powiedział Łukasz Maciak MRICS Chartered
Valuation Surveyor, licencjonowany zarządca
nieruchomości (nr lic.16320).
Wytyczne powstały w wyniku konsultacji
z profesjonalistami z całego świata. Zawierają
12 podstawowych zasad, które razem tworzą
Kodeks Zarządzania Nieruchomościami (Real
Estate Management Code). Te fundamentalne
zasady, kształtują kulturę oraz normy uczciwości i przejrzystości, które powinny leżeć
u podstaw wszystkich działań podejmowanych
przez osoby zarządzające nieruchomościami
na całym świecie.
Wytyczne Zarządzania Nieruchomościami
RICS zyskały poparcie środowiska zawodowego związanego z branżą nieruchomości:
„Podążając za globalnymi regulacjami dotyczącymi praktyki w zarządzaniu nieruchomościami polski rynek nieruchomości będzie
bardziej transparentny, przez co zwiększy tym
samym swoją atrakcyjność dla inwestorów
zarówno polskich jak i zagranicznych. Jako
że regulacja powstała przy wykorzystaniu
wiedzy i doświadczeń międzynarodowego
i wielokulturowego zespołu profesjonalistów
odzwierciedla kluczowe wewnętrzne procedury zarządzania nieruchomościami stanowiące fundament dostarczania profesjonalnych
usług.” – dodał Maciak.
O RICS*
The Royal Institution of Chartered Surveyors
jest niezależną, międzynarodową organizacją
zawodową zrzeszającą profesjonalistów związanych z branżą nieruchomości i budownictwa
i promującą rozwój kwalifikacji zawodowych.
Na świecie RICS zrzesza blisko 100 000
specjalistów, którzy czuwają nad ulepszaniem
i przestrzeganiem standardów na lokalnych
rynkach.
RICS Polska zostało powołane w 1991 roku
przez grupę doświadczonych rzeczoznawców,
którzy dostrzegli potrzebę wprowadzenia regulacji na wciąż młodym i rozwijającym się po
transformacji ustrojowej rynku nieruchomości. Obecnie RICS Polska zrzesza ponad 230
członków, spośród czołowych firm i organizacji działających na szeroko pojętym rynku
nieruchomości.
Wytyczne Zarządzania Nieruchomościami
RICS dostępne są do pobrania ze strony internetowej lub kupienia na www.rics.org/shop.
RICS
Rosną odszkodowania
za brak lokali socjalnych
Według raportu NIK szybko rosną kwoty
odszkodowań, które płacą gminy eksmitowanym dłużnikom za zaniedbania i nieterminowe
przyznawanie lokali socjalnych.
Gminy skontrolowane przez NIK wypłaciły
w 2011 roku właścicielom mieszkań ponad
7,3 mln zł odszkodowań z tego tytułu podczas
gdy w 2008 roku kwota ta była ponad 4 razy
niższa. Dla okresu kontroli NIK, obejmującego
lata 2009–2011 zwiększyła się liczba wyroków
sądowych, orzekających eksmisję z uprawnieniem do lokalu socjalnego o 33,9% – z ponad
11,2 tys. w 2009 roku do 15 tys. w 2011 roku.
Jednak wskaźnik wykonywania wyroków sądowych w tym samym czasie zmniejszył się
z 26,3% w 2009 roku do 23,2% w 2011 roku.
Oznacza to, że każdego roku mieszkania od
gmin otrzymuje jedynie 16% rodzin czekających na lokale.
Według art. 14 ust. 1 Ustawy o ochronie
praw lokatorów..., to gmina ma obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego eksmitowanemu
dłużnikowi. Jednak NIK twierdzi, iż nie ma co
w najbliższym czasie liczyć na poprawę sytuacji, z racji braku nowych inwestycji. Rośnie za
to liczba pustostanów. Wzrosła ona w czasie
trzech lat z 15 tys. do 18,5 tys.
Sądy, orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, nakazują wstrzymanie
wykonania eksmisji do czasu złożenia przez
firmę oferty zawarcia umowy najmu lokalu
socjalnego. Ponieważ art. 14 ust. 6 ustawy
nie zawiera końcowego terminu wstrzymania
postępowania, w praktyce zablokowane jest
wykonanie prawomocnych wyroków eksmisyjnych. Gminy jednak nie tworzą nowych lokali socjalnych. Poznań przy 2518 wyrokach
eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego,
posiada 880 lokali socjalnych. W Lublinie przy
862 lokalach socjalnych na wykonanie czekają
843 wyroki eksmisyjne.
Oznacza to, że właściciele mieszkań przez
lata mają zablokowany dostęp do własnych lokali i możliwość czerpania z nich dochodów.
W związku tym właściciele mieszkań dysponujących wyrokiem eksmisyjnym domagają
się od gminy odszkodowań, wskazując jako
podstawę art. 18 pkt 4 Ustawy o ochronie
praw lokatorów. Zgodnie z nim jeśli gmina nie
zapewniła lokalu socjalnego osobie uprawnionej z mocy wyroku, właścicielowi mieszkania,
które ta osoba zajmuje przysługuje odszkodowanie na mocy art. 417 KC.
MM
W Szczecinie tzw. eksmisje w miejscu
Szczecin jako pierwsze miasto w Polsce
organizuje na tak wielką skalę tzw. eksmisje
w miejscu, które polegają na zmianie statusu mieszkania komunalnego na socjalne.
W praktyce wygląda to tak, że zadłużony
najemca mieszkania komunalnego podpisuje
nową umowę z Zarządem Budynków i Lokali
Komunalnych oraz porozumienie, że zostaje
w zajmowanym lokalu, który zmienia status
na socjalny. Dla najemcy oznacza to, że będzie
płacił niższy czynsz i nie musi przeprowadzać
się do mieszkania o gorszym standardzie.
Korzyści te są jednak krótkotrwałe. Eksmisja w miejscu to nie nagroda dla eksmito-
marzec 2013
wanych, ponieważ lokal socjalny dużo łatwiej
stracić, np. w przypadku kolejnych zaległości
czynszowych.
W Szczecinie spośród ok. 20 tys. najemców
mieszkań komunalnych wyroki eksmisyjne ma
3,5 tys. osób, z których 2,5 tys. ze wskazaniem lokalu socjalnego.
Na liście osób, objętych „eksmisją w miejscu” znalazło się tysiąc zadłużonych najemców mieszkań komunalnych, a jej przygotowanie trwało kilka miesięcy. Sprawdzano bowiem
nie tylko stan ich zadłużenia, ale także to, czy
nie sprawiają kłopotów sąsiadom.
KS
Interpretacja MŚ w sprawie umów
na odbieranie odpadów
Czy właściciele nieruchomości, którzy
mają zawarte umowy, będą mogli po 1 lipca 2013 r. korzystać z nich, a nie z systemu
gminnego? Czy właściciele nieruchomości będą musieli wypowiadać dotychczas
zawarte umowy na odbieranie odpadów
komunalnych, czy wygasają one z mocy
prawa?
Zgodnie z art. 6h ustawy z 13 września
1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku
w gminach (DzU z 2012 r., poz. 391, z późn.
zm.), właściciele nieruchomości, na których
zamieszkują mieszkańcy, są obowiązani
ponosić na rzecz gminy, na której terenie
położone są ich nieruchomości, opłatę za
gospodarowanie odpadami komunalnymi.
Właściciele ci nie są zobowiązani do
zawarcia umowy na odbieranie odpadów
komunalnych z podmiotem posiadającym
odpowiednie zezwolenie. Ustawa nie rozwiązuje ani nie wygasza dotychczas zawartych umów, ponieważ są one stosunkiem
cywilno-prawnym, w który ustawodawca
nie powinien nadmiernie ingerować.
Każda umowa zawarta pomiędzy właścicielem nieruchomości a odbierającym
odpady komunalne powinna zawierać zapis
o trybie i warunkach jej rozwiązania przez
jedną ze stron. Na tej podstawie właściciele
nieruchomości będą mogli rozwiązać dotychczasowe umowy na odbiór odpadów.
Wobec powyższego, właściciel nieruchomości może pozostawić dotychczasową
umowę na odbieranie odpadów komunalnych bez jej rozwiązywania. Jednakże nie
zwalnia go to z obowiązku uiszczania na
rzecz gminy opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
Dlatego też, jeśli gmina zapewni odbieranie wszystkich wytworzonych na terenie
nieruchomości odpadów komunalnych,
wówczas nieuzasadnione wydaje się pozostawienie bez rozwiązania dotychczasowej
umowy. Ale decyzję w tej kwestii powinien
podjąć właściciel nieruchomości.
MŚ, 5.03.2013 / AG
9
Z WIZYTĄ U...
Helena Śpiewak
Jeszcze dużo przed nami!
HŚ Jak trafił Pan na rynek nieruchomości,
czy był to przypadek, czy świadomy wybór?
LH Myślę, że był to efekt czasów, w których się wtedy żyło. Był początek lat 90., czas
przekształceń własnościowych, dużo osób odzyskiwało swoje nieruchomości. Wcześniej,
w II połowie lat 80. zaczęły się również przekształcenia w spółdzielniach mieszkań lokatorskich na spółdzielcze własnościowe. Takich
spraw na rynku było coraz więcej… a ponieważ dobrze czułem się w tych zagadnieniach
założyłem z kolegą spółkę i tak trafiłem na
rynek nieruchomości. Był wtedy rok 1992.
A z wykształcenia kim Pan jest?
Studiowałem z przerwami, ponieważ przez
ponad 3 lata mieszkałem za granicą m.in.
w Niemczech. Skończyłem wydział zarządzania, a wcześniej technikum mechaniczne.
To, że dzisiaj w rubryce zawód wpisuję
pośrednik i zarządca nieruchomości nie znaczy, że nie wykonywałem wcześniej w swoim
życiu innych zawodów. Byłem m.in. prezenterem dyskotekowym – posiadałem weryfikację
ministerstwa kultury i sztuki, tu ciekawostka
– o ile wiem wśród pośredników w obrocie
nieruchomościami kilkanaście osób parało się
tą profesją. W latach studenckich z kolei, gdy
mieszkałem w Niemczech, wykonywałem różne zawody – od barmana i kelnera zaczynając,
na didżeju kończąc.
Jaka droga wiodła Pana do obecnego stanowiska?
Urozmaicona. Gdzieś na przełomie lat 94/95
zacząłem rozglądać się za jakąś możliwością
10
dokształcania, bo prawdę mówiąc, poszukiwałem wiedzy, która pozwoliłaby mi wykonywać
ten zawód profesjonalnie. Zawód ten był nowy,
ale wymagający dość obszernego zakresu
wiadomości.
Pochodzę z Krakowa, ale swoją firmę prowadzę w Toruniu de facto od 1994 r. Dowiedziałem się, że na tym terenie działa Bydgoskie
Stowarzyszenie Pośredników, więc się do niego zapisałem. Stowarzyszenie należało wtedy
do Polskiej Federacji Pośredników w Obrocie
Nieruchomościami, która w 1997 r. zmieniła
nazwę na Polską Federację Rynku Nieruchomości. W jej siedzibie teraz właśnie rozmawiamy.
Polska Federacja Rynku Nieruchomości
ma chyba najbardziej czytelną nazwę…
Dziękuję! I mam nadzieję, że najbardziej
rozpoznawalną na rynku! Wracając do mnie,
praktycznie od 1997 r., zacząłem działać społecznie w komisjach i zespołach, na początku
głównie dotyczących spraw informatycznych
(bo od dawna zagadnienia informatyczne to
moje hobby), budowałem m.in. pierwszą
stronę internetową PFRN. I tak było do czasu,
kiedy to w ostatniej kadencji Rada Krajowa
Federacji postanowiła powierzyć mi prezydenturę! Wybory zarządu i tzw. objęcie władzy
nastąpiło 30 maja ubiegłego roku.
Ilu członków liczy wasza Federacja?
PFRN liczy ok. 3500 członków i 23 organizacje. Członkami są głównie pośrednicy, ale
mamy również stowarzyszenia zarządców
oraz stowarzyszenia dwuzawodowe: pośred-
Fot. archiwum LH
Z Leszkiem Hardkiem – prezydentem
Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
rozmawia Helena Śpiewak
ników i zarządców nieruchomości. Federacja
została w pierwotnym kształcie utworzona
w styczniu 1995 roku. Z czasem zaczęły się
do niej zgłaszać stowarzyszenia zarządców.
Dlatego zmieniła nazwę, ale o ile mi wiadomo,
była pionierska i najstarsza. Dopiero później
zaczęły się tworzyć inne federacje i jest ich
dzisiaj… więcej.
Czy od początku był Pan we władzach
PFRN?
Nie, skądże, tak dobrze nie ma! Dopiero
w poprzedniej kadencji zostałem członkiem
zarządu.
To praca społeczna, a każdy ma przecież
swoje życie zawodowe i prywatne. Choć trzeba przyznać, że praca społeczna jest bardzo
wciągająca. Czasami trzeba umieć postawić
granicę pomiędzy życiem prywatnym i zawodowym a tym społecznym. Nie trudno się zatracić, i zacząć żyć głównie tym, co się dzieje
w organizacji. Ale nierzadko emocje, choćby te
związane z walką o utrzymanie zawodu, są tak
silne i tak pochłaniające, że trudno się skupić
na innych aspektach życia. To dla mnie i tak
zadziwiające, jak mogę to ciągnąć tyle lat.
Artykuł w pełnej wersji dostępny tylko w wydaniu
papierowym
Zamów prenumeratę na
www.administrator24.info/prenumerata
marzec 2013
11
PRAWO
Bartłomiej Żukowski
Dla każdego zarządcy nieruchomości
ideałem jest zarządzanie zasobem
lokalowym, w którym wszyscy
właściciele nie tylko terminowo
regulują swoje zobowiązania wobec
wspólnoty mieszkaniowej, ale także
uiszczają wpłaty w pełnej wysokości,
opisane w sposób jednoznaczny.
N
iestety idealne sytuacje w życiu zdarzają się bardzo rzadko, windykacja
należności od właścicieli lokali zajmuje
zarządcom coraz więcej czasu, a w ramach
realizowania procedur windykacyjnych pojawiają się coraz to nowe problemy. Oczywistym
jest, iż przed wszczęciem jakichkolwiek działań, których efektem ma być wyegzekwowanie
należności od właściciela lokalu, konieczne
jest ustalenie zarówno wysokości tej kwoty,
jak i jej składników. Tylko bowiem prawidłowo
sformułowane roszczenia mają szansę na
uwzględnienie.
Poniższe uwagi dotyczą sytuacji, w której
opłaty są wnoszone przez właścicieli w sposób
nieregularny oraz niepełny, a tym samym może
pojawić się problem z ich należytym rozliczeniem na poszczególne okresy i należności.
Ważny tytuł wpłaty
Stosownie do treści art. 451 § 1 Kodeksu
cywilnego, dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego
ABSTRAKT
Artykuł porusza problem windykacji
nieregularnych wpłat właścicieli lokali,
z jakim coraz powszechniej borykają się
zarządcy nieruchomości. Ponadto autor artykułu stara się m.in. wskazać, jak
w takim przypadku prawidłowo przypisać
i rozliczyć nieterminowe i niepełne wpłaty
na poszczególne okresy oraz należności.
12
Zaliczanie wpłat
dłużnika
na konkretne zobowiązania
rodzaju może przy spełnieniu świadczenia
wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu,
wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć
na związane z tym długiem zaległe należności
uboczne oraz na zalegające świadczenia główne. Cytowana regulacja wprowadza więc zasadę, iż o sposobie zaliczenia konkretnej wpłaty
w pierwszej kolejności decyduje dłużnik. Jeżeli
więc dłużnik wpłaca wierzycielowi określoną
sumę pieniężną, jednocześnie wskazując na
poczet jakiego świadczenia ją uiszcza, wierzyciel nie ma możliwości zaliczenia tej wpłaty
na jakikolwiek inny dług. W szczególności wierzyciel nie może dowolnie zaliczyć dokonanej
wpłaty na istniejące zadłużenie. W praktyce
oznacza to, że w sytuacji, w której dłużnik
posiada nawet wielomiesięczne zadłużenie
wobec wierzyciela, a dokonując wpłaty wskazuje jednoznacznie, iż dotyczy ona należności
bieżących, wierzyciel musi zaliczyć tę wpłatę
zgodnie ze wskazaniem dłużnika, niezależnie
od istniejącego zadłużenia. Odmienne zaksięgowanie takiej wpłaty może bowiem skutkować dla wierzyciela zarzutem nieprawidłowego
określenia roszczenia, w przypadku dochodzenia zadłużenia na drodze postępowania
sądowego.
W tym miejscu warto wskazać na pogląd
sformułowany przez Sąd Najwyższy w wyroku
z dnia 21 lipca 2004 roku, wydanym w sprawie
o sygn. akt V CK 691/03, gdzie wskazano, iż
art. 451 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego
(KC) stosuje się również wtedy, gdy dłużnik
spełniający świadczenie ma wobec wierzyciela tylko jeden dług złożony z należności głównej i odsetek. Ustawowe odsetki za opóźnienie
w spełnieniu świadczenia pieniężnego, którego
termin był oznaczony, stają się zaś zaległą należnością uboczną w rozumieniu art. 451 § 1
zdanie drugie KC bez potrzeby uprzedniego
wezwania do zapłaty tych odsetek.
Niezmiernie ważne jest więc zaliczanie
wpłat pochodzących od dłużników ściśle
według ich wskazań. Pamiętać przy tym należy, iż – stosownie do dyspozycji art. 451 § 1
zdanie drugie Kodeksu cywilnego – wierzyciel
może, nawet wbrew woli dłużnika zaliczyć
wpłatę dokonaną na konkretną należność
przede wszystkim na związane z nią należności
uboczne, a więc np. odsetki.
Wpłata bez tytułu
Sprawa wydaje się więc stosunkowo prosta
w sytuacji, w której dłużnik wskazał jakikolwiek
tytuł swojej wpłaty. Często zdarza się jednak,
że dłużnik w ogóle nie wskazuje żadnego
tytułu dokonywanej wpłaty, ograniczając się
do wpłaty określonej kwoty, która wcale nie
musi odpowiadać łącznej wysokości jego zobowiązania. W takiej sytuacji możliwość jej
zaliczenia na poczet konkretnego zobowiązania zależy od czynności podjętych przez
wierzyciela.
Jak wynika z treści art. 452 § 2 i 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik nie wskazał, który
z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych
długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia
wpłaty na poczet innego długu. Dopiero w braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela
spełnione świadczenie zalicza się przede
wszystkim na poczet długu wymagalnego,
Fot. W. Gajda
radca prawny
papierowym
marzec 2013
13
PRAWO
PRAWO
Odpowiedzialność zarządcy za usunięcie śniegu z dachu
Zarządca nieruchomości poniesie
odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną
przez obsunięcie śniegu z dachu
budynku, jeżeli dana szkoda była
wynikiem niedbalstwa i zaniechań
w wykonywaniu powierzonych zarządcy
obowiązków. W przypadku gdy spadający
z dachu śnieg uszkodził samochód
nie można uznać, że poszkodowany
przyczynił się do powstania szkody,
jeżeli samochód był zaparkowany
prawidłowo – wynika z wyroku Sądu
Rejonowego w Zgorzelcu.
W przedmiotowej sprawie powódka wniosła
o zasądzenie na swoją rzecz odszkodowania.
W uzasadnieniu przytoczyła, iż jej konkubent
zaparkował należącym do niej samochodem
przed budynkiem, w miejscu przeznaczonym
do parkowania samochodów.
W danym dniu z dachu przedmiotowego
budynku obsunął się śnieg, uszkadzając dach
samochodu powódki. Powódka wezwała
więc zarządcę budynku do naprawienia szkody powstałej na skutek niedopełnienia jego
obowiązków, a po bezskuteczności żądania
wniosła powództwo do sądu.
Zarządca uchylał się od przyznania się do
odpowiedzialności twierdząc, że samochód
powódki w dacie postania szkody został
zaparkowany w niedozwolonym miejscu.
Ta natomiast wskazała, iż teren, na którym
zaparkowano samochód stanowił własność
prywatną, a wspólnota mieszkaniowa usta-
wiła odpowiednie znaki zakazu parkowania,
a bezpośrednią przyczyną szkody było zaparkowanie pojazdu pod samym budynkiem.
Sąd zważył, że zgodnie z art. 186 ust. 4
Ustawy o gospodarce nieruchomościami,
zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności
cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których
mowa w art. 185 ust. 1 i 1a tejże ustawy.
W myśl przepisu § 2 rozporządzenia ministra finansów z dnia 12 października 2010 r.
w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia
odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone w następstwie
papierowym
14
Skrzynki pocztowe w budynku wspólnoty
W budynku wielorodzinnym, w którym
wyodrębnione są co najmniej 3 lokale,
to współwłaściciele mają obowiązek
umieszczenia oddawczych skrzynek
pocztowych w ogólnodostępnej części
nieruchomości. Uznać zatem należy, że
uchwała umożliwiająca realizację tego
obowiązku dotyczy spraw związanych
z zarządem nieruchomością wspólną
– wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego
w Szczecinie.
W przedmiotowej sprawie wniesiono
o uchylenie uchwały wspólnoty dotyczącej
pokrycia kosztów zakupu skrzynek pocztowych. Sąd okręgowy oddalił powództwo
gdyż jego zdaniem zaskarżona uchwała jest
zgodna z przepisami prawa. Sąd zgadzając
się, że skrzynki pocztowe służą poszczególnym lokalom i wydatek ten nie dotyczy części wspólnych nieruchomości, wskazał, że
zgodnie z zaskarżoną chwałą wydatkiem tym
obciąża się właścicieli każdego z lokali, a nie
właścicieli zgodnie z udziałami w częściach
wspólnych, zatem każdy właściciel ponosi
ten wydatek we własnym zakresie, jak tego
oczekuje skarżący.
W ocenie Sądu, argumenty powódki dotyczące montowania skrzynek pocztowych
niezależnie przez każdego z właścicieli lokalu
są niezgodne z przepisami Prawa pocztowego. Członek wspólnoty złożył apelację, a sąd
uznał, że jest bezzasadna. Zgodnie z przepisem art. 13 ust. 1 UWL m.in. jest obowiązany
uczestniczyć w kosztach zarządu związanych
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz
PRAWO
PRAWO
Sprzedaż lokalu
Fakt, że pozwani nie regulowali swoich
należności z tytułu kosztów zarządu,
i mimo kilkakrotnych wezwań oraz zawartych ugód nadal nie zmniejszyli swojego
zadłużenia, uzasadnia żądanie wspólnoty
do sprzedaży ich lokalu w trybie
art. 16 UWL – wynika z wyroku Sądu
Okręgowego we Wrocławiu.
Wspólnota mieszkaniowa wniosła o nakazanie sprzedaży lokalu w trybie art.16 UWL,
podając, że pozwani od samego początku
członkostwa we wspólnocie dokonywali nieterminowych opłat, a dług rósł. Sąd uznał, że
powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 16 ust. 1 UWL jeżeli właściciel
lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych
od niego opłat wspólnota może w trybie pro-
papierowym
wszyscy są na...
Nowoczesna czytelnia on-line dla fachowców:
pełne numery „Administratora”
pełne wydania innych tytułów DW Medium
e-czytelnia.eu oferuje:
dostęp do wszystkich zgromadzonych czasopism już przy najniższym
abonamencie
możliwość dokonania płatności elektronicznej w wybranej formie, także
SMS-em
korzystanie z zamieszczonych treści bez konieczności instalowania aplikacji
promocja
na komputerze użytkownika
kompatybilność z systemami operacyjnymi Windows, Linux oraz MAC OS X.
marzec 2013
www.e-czytelnia.eu
15
FINANSE
licencjonowany zarządca nieruchomości,
biegły sądowy
Przed nami Walne Zgromadzenia,
które obowiązkowo do 30 czerwca
2013 r. muszą zwołać Zarządy
Spółdzielni Mieszkaniowych
i przedłożyć sprawozdanie
finansowe za miniony okres
obrotowy i z działalności spółdzielni
w 2012 roku.
S
półdzielnie mieszkaniowe, tak jak spółdzielnie z innej branży, prowadzą działalność na podstawie ustawy Prawo
spółdzielcze z dnia 16 września 1982 r. (DzU
2003; Nr 188; poz. 1848 z późn. zm.) oraz innych ustaw i zarejestrowanego statutu. W odniesieniu do działalności spółdzielni mieszkaniowych, poza wyżej wyszczególnionymi
aktami prawnymi, mają zastosowanie przepisy Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
(USM) z dnia 15 grudnia 2000 r. (DzU 2003;
Nr 119; poz. 1116 z późn. zm.). Spółdzielnia,
jak stanowi art. 1 § 1. i art. 67 ustawy Prawo
spółdzielcze, prowadzi w interesie swoich
członków wspólną działalność gospodarczą
na zasadach rachunku ekonomicznego, przy
zapewnieniu korzyści członkom spółdzielni.
Ponadto spółdzielnia może prowadzić działalność społeczną i oświatowo-kulturalną na
rzecz swoich członków i ich środowiska. Celem spółdzielni mieszkaniowej jest, zgodnie
z zapisem art. 1 ust. 1 USM, „zaspakajanie
ABSTRAKT
Autorka artykułu przypomina o obowiązku zwołania Walnego Zgromadzenia
i przedłożenia sprawozdania z działalności
spółdzielni i sprawozdania finansowego za
2012 rok.
16
Sprawozdanie
finansowe spółdzielni
mieszkaniowej
potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb
członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie
członkom samodzielnych lokali mieszkalnych
lub domów jednorodzinnych, a także lokali
o innym przeznaczeniu. Natomiast przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej
może być:
Budowanie lub nabywanie budynków w celu
ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących
się w tych budynkach lokali mieszkalnych.
Budowanie lub nabywanie budynków
w celu ustanowienia na rzecz członków
odrębnej własności znajdujących się w tych
budynkach lokali mieszkalnych lub lokali
o innym przeznaczeniu, a także udziału we
współwłasności w garażach wielostanowiskowych.
Budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz
członków własności tych domów.
Udzielanie pomocy członkom w budowie
przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.
Budowanie lub nabywanie budynków w celu
wynajmowania lub sprzedaży znajdujących
się w tych budynkach lokali mieszkalnych
lub lokali o innym przeznaczeniu.
Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek
zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie
ustawy mienie jej członków.
Statut spółdzielni mieszkaniowej określa,
którą działalność spośród wymienionych powyżej prowadzi spółdzielnia.
Spółdzielnia mieszkaniowa może zarządzać
nieruchomością niestanowiącą jej mienia
lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości.
Spółdzielnia może prowadzić również inną
działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest
bezpośrednio z realizacją celu, o którym
mowa w art. 1 ust.1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych cytowanym powyżej
tj. „zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych
i innych potrzeb członków oraz ich rodzin,
przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu”.
Statuty spółdzielni mieszkaniowych, poza
wyżej wyszczególnionymi rodzajami działalności gospodarczej, zawierają także zapisy
o innych niż wyżej wyszczególnione zakresy
działalności gospodarczej, które spółdzielnia
zamierza realizować. Najczęściej jest to działalność w zakresie telekomunikacji – telewizja
kablowa. Obecnie coraz powszechniej także
usługi Internetu.
Spółdzielnie mieszkaniowe jako
jednostki posiadające osobowość
prawną
Spółdzielnie mieszkaniowe są jednostkami
posiadającymi osobowość prawną. Zatem zobowiązane są do prowadzenia ksiąg rachunkowych i sporządzania sprawozdań finansowych
Fot. W. Gajda
Stanisława Dmitroca-Wilkos
FINANSE
papierowym
18
FINANSE
Podatek
od chodników
Z
a punkt wyjścia potraktujmy pojęcie
budowli. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt
2 ustawy z 12.01.1991 r. o podatkach
i opłatach lokalnych (dalej UPOL), na potrzeby
tej ustawy przyjęto, że budowlą jest:
obiekt budowlany w rozumieniu przepisów
Prawa budowlanego niebędący budynkiem
lub obiektem małej architektury,
urządzenie budowlane w rozumieniu
przepisów Prawa budowlanego związane
z obiektem budowlanym, które zapewnia
możliwość użytkowania obiektu zgodnie
z jego przeznaczeniem.
Odesłanie do Prawa budowlanego zawarte
w UPOL nie jest precyzyjne; mowa tu
o „obiekcie budowlanym w rozumieniu Prawa
budowlanego” a nie o „budowli” w rozumieniu
tych przepisów. W orzecznictwie powszechnie
jednak przyjęto, że Ustawa o podatkach
i opłatach lokalnych wprost odsyła do definicji
budowli w Prawie budowlanym.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego
budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury,
w tym, m.in.: drogi (w tym podjazdy, chodniki i parkingi), wolnostojące trwale związane
z gruntem urządzenia reklamowe (banery),
sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe. Do budowli powiązanych funkcjonalnie
z budynkami Prawo budowlane zalicza m.in.
sieci techniczne oraz sieci uzbrojenia terenu.
Sieci uzbrojenia terenu to wszelkiego rodzaju
nadziemne, naziemne i podziemne przewody
i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne,
gazowe, cieplne, telekomunikacyjne (także
sieć telewizji kablowej), elektroenergetyczne
i inne.
Budowlą, na potrzeby podatku od nieruchomości, są także urządzenia budowlane zwią-
marzec 2013
zane z obiektem budowlanym zapewniające
możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
przeznaczeniem. Do takich urządzeń Prawo
budowlane zalicza urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające
możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu
lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy,
ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Należy do nich zaliczyć także odgromniki,
daszki nad wejściami, podjazdy itp.
Tak więc dla podatku od nieruchomości,
budowle to zarówno wolnostojące obiekty
budowlane pełniące samodzielne funkcje
związane z ich konkretnym przeznaczeniem,
jak i obiekty będące częścią budynków, zapewniające możliwość użytkowania budynku. Pozostałe urządzenia, o których mowa
w Prawie budowlanym nie są budowlami na
potrzeby Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Do budowli nie zalicza się także obiektów
małej architektury. Zalicza się do nich m.in.:
obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej
i utrzymaniu porządku, takie jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki oraz obiekty
architektury ogrodowej np. fontanny, rzeźby itp.
Stella Brzeszczyńska
doradca podatkowy
Chodniki, podjazdy, ogrodzenia,
parkingi – to przedmioty
opodatkowania podatkiem od
nieruchomości. Ale nie zawsze.
łalności gospodarczej uważa się tylko takie
obiekty, które są w posiadaniu przedsiębiorcy
lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.
Z tego pojęcia wyłączono m.in. budynki
mieszkalne oraz grunty związane z tymi budynkami.
Budynki mieszkalne i grunty z nimi związane zostały ustawowo wyłączone z pojęcia
„związku z prowadzeniem działalności”, natomiast budowle związane z tymi budynkami
– nie zostały objęte tym wyłączeniem. O ich
opodatkowaniu decyduje więc tylko jedno
kryterium – posiadanie przez przedsiębiorcę
lub podmiot, który nie jest przedsiębiorcą
ale prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o swobodzie działalności
gospodarczej.
Przedsiębiorcą w rozumieniu tej ustawy jest
osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której
odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną
(np. wspólnota mieszkaniowa) – wykonująca
ABSTRAKT
Budowle – tylko w działalności
gospodarczej
W myśl art. 2 ust. 1 pkt 3 UPOL, podatkowi od nieruchomości podlegają wyłącznie
budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Pojęcie „związku z prowadzeniem działalności
gospodarczej” jest pojęciem normatywnym
zdefiniowanym w art. 1a ust. 1 pkt 3 UPOL.
Za budowle związane z prowadzeniem dzia-
Artykuł dotyczy zagadnień związanych
z opodatkowaniem budowli. Autorka wychodząc od ustawowej definicji budowli,
poprzez przytoczenie zapisów Ustawy
o podatkach i opłatach lokalnych oraz
Prawa budowlanego i poszczególnych
wyroków sądów, wyjaśnia jakie budowle
opodatkowane są podatkiem od nieruchomości.
19
Poradnik
portalu
Prenumeratorze!
do wszystkich
Odbierz bezpłatny dostęp
strator24.info!
treści portalu www.admini
Artykuł w pełnej wersji dostępny
tylko w wydaniu papierowym
1. Przygotuj swój unikalny Numer Klienta (znajduje
oku?
Jak to zrobić krok po kr
się na fakturze). Pamiętaj: faktura musi być opłacona.
2. Załóż konto na portalu (www.administrator24.
info/konta/Register) i przejdź proces rejestracji,
który zajmie Ci ok. 1 minuty (jeśli jesteś już zarejestrowany wystarczy, że zalogujesz się do swojego
konta na www.administrator24.info/konta).
3. Po zalogowaniu się wejdź do zakładki „Kup dostęp/prenumeratę” (jeśli już opłaciłeś fakturę – nie
będziesz musiał ponownie wykonywać przelewu,
jednak musisz wybrać tę opcję).
4. Wybierz opcję „Darmowy dostęp dla prenumeratorów – 0,00 zł i naciśnij przycisk Następny krok”.
5. Tutaj będziesz musiał wpisać swój unikalny
Numer Klienta.Wypełnij wszystkie pola oznaczone
gwiazdką („*”), a w polu TREŚĆ (sekcja „Dodatkowe
informacje”) wpisz swój unikalny Numer Klienta
oraz komentarz: „jestem prenumeratorem”.
6. Kliknij „Składam zamówienie”.
7. Zamówienie dostępu do wszystkich treści portaW ciągu 1 dnia roboczego umożliwimy
dostęp do prenumeraty elektronicznej.
W razie dodatkowych pytań pozostajemy do
Państwa dyspozycji pod nr tel. 22 512 60 74
(pon.–pt.: w godz. 9:00–14:00).
Kontakt e-mail: [email protected]
.a
ww w
20
ator24.info/konta/R
dministr
egist
er
promocja
lu zostało wykonane poprawnie.
NOWOŚCI PRODUKTOWE
EJOTHERM STR U 2G
– UNIWERSALNY ŁĄCZNIK
DO MONTAŻU ZAGŁĘBIANEGO
I POWIERZCHNIOWEGO
Ejotherm STR U 2G to produkt
przeznaczony do mocowania termoizolacji
na fasadach budynków. Dopuszczony jest
do stosowania na wszystkich podłożach
budowlanych. Jego zalety to:
krótszy czas pracy w przeliczeniu na m2
ocieplanej lub docieplanej fasady,
najmniejsze głębokości zakotwienia,
co oznacza szybkie wiercenie otworu
montażowego,
100-proc. kontrola poprawności
zakotwienia – zagłębienie talerzyka
sygnalizuje pewne zakotwienie w podłożu,
optymalizacja mostków termicznych
(0,001 W/K).
Dla łącznika ejotherm STR U 2G zostało
stworzone nowe narzędzie montażowe
ejotherm STR-tool 2G, które umożliwia
pewne i bezpieczne mocowanie w sposób
zagłębiany zgodnie z zasadą STR łączników
z grupy ejotherm. Charakteryzuje się
ono prostą regulacją, co daje możliwość
zastosowania narzędzia do łączników
różnych długości.
Producent: EJOT
marzec 2013
EJOT Polska Sp. z o.o. Sp.k.
ul. Jeżowska 9, 42-793 Ciasna
tel. 34 35 10 660, fax 34 35 35 410
21
www.ejot.pl, e-mail: [email protected]
ZARZĄDZANIE
Ryszard Niedźwiecki
zarządca nieruchomości (lic. nr 12197),
prezes MSGN – Specjal
Pierwszy kwartał roku to czas
rozliczania kosztów zużytych przez
lokatorów mediów. Skomplikowane
rozliczenia mogą przysparzać
trudności, zwłaszcza w sytuacji gdy
tylko cześć lokali w budynku jest
opomiarowana.
Z
bliża się okres wykonywania rozliczeń
rocznych we wspólnotach mieszkaniowych i przedstawienia sprawozdania ze
swojej pracy przez Zarządy. Jednym z istotnych obowiązków Zarządu, obok rozliczenia
kosztów ciepła, jest rozliczenie kosztów zużytej wody. Niestety obliczenia i rozliczenia
mediów bywają skomplikowane nie tylko matematycznie, ale i merytorycznie. Szczególnie
skomplikowane jest rozliczenie mediów zużytych zarówno w lokalach właścicieli, jak i na
nieruchomości wspólnej. Jest wiele wariantów
rozliczania kosztów zużytych mediów wynikających z różnicy wskazań między licznikami
(wodomierzami, ciepłomierzami) głównymi
a sumą wskazań liczników (wodomierzy, ciepłomierzy) indywidualnych. A jak postąpić,
gdy tylko cześć lokali w budynku wyposażona
jest w liczniki (wodomierze, ciepłomierze)?
Każdy wariant zaproponowany przez Zarząd
(Zarządcę) lub któregokolwiek właściciela loABSTRAKT
Publikacja ukazuje m.in. proces tworzenia Regulaminu Rozliczania Mediów oraz
problem okresowego rozliczania kosztów
zużytej wody we wspólnotach mieszkaniowych (zwłaszcza w przypadku, gdy nie
wszystkie lokale wyposażone są w urządzenia pomiarowe). Ponadto autor przytacza
przykładowy regulamin oraz treść uchwały,
którą właściciele mają go przyjąć.
22
Regulamin Rozliczania
Mediów
w budynku wyposażonym
w urządzenia pomiarowe
kalu, przyjęty uchwałą właścicieli lokali, dotyczący rozliczeń mediów na nieruchomości
wspólnej, jest zgodny z Ustawą o własności
lokali (UWL), jeżeli nie zostanie zaskarżony
do sądu, bo narusza interesy właścicieli/a
lokali/u.
Natomiast rozliczenie mediów według własnego uznania, „widzimisię” Zarządu (Zarządcy) jest bezprawne, nawet gdyby było zgodne
z rzeczywistością, stanowi to przekroczenie
przez Zarząd (Zarządcę) zakresu zwykłego
zarządu (art. 22 ust. 2 pkt. 10 i art. 29 ust. 1
Ustawy o własności lokali).
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma tylko
takie uprawnienia, jakie dają mu właściciele
lokali poprzez uchwały – po prostu wykonuje tylko takie czynności, które są niezbędne
do wykonania podjętych uchwał i które nie
powodują wzrostu kosztów zarządu (art. 22
ust. 3 pkt 3 UWL).
W wielu przypadkach, z którymi zetknąłem
się w swojej praktyce zawodowej, nie było
żadnego związku matematycznego pomiędzy
rozliczeniem rocznym dla wspólnoty a rozliczeniem dla właściciela lokalu, dotyczącego
tego samego rodzaju kosztu na nieruchomości
wspólnej. Najwięcej jednak niejasności budziły
rozliczenia mediów zużytych przez właścicieli
w ich lokalach.
Regulamin Rozliczania Mediów
we wspólnocie
W Rozliczeniu Mediów z właścicielami
lokali Wspólnota Mieszkaniowa występuje
jako pośrednik. Wspólnota, zgodnie z Ustawą
o własności lokali może zajmować się tylko sprawami dotyczącymi nieruchomości
wspólnej. Może więc dochodzić tylko kosztów poniesionych na utrzymanie nieruchomości wspólnej.
W związku z tym Regulamin Rozliczania
Mediów musi być tak napisany, żeby nakładał obowiązek ponoszenia przez właścicieli
kosztów dostarczania mediów do ich lokali
i kosztów zużywania mediów w ich lokalach,
a nie tylko w nieruchomości wspólnej.
Ponadto regulamin musi być jasny, zrozumiały dla każdego właściciela lokalu. Należy
dokonać podziału kosztów poniesionych w danym roku, wynikających z faktur dostawców
(usługodawców) na jednostkę rozliczeniową
(udział w nieruchomości wspólnej, ilość GJ,
ilość metrów sześciennych, ilość osób, itd.).
Następnie dla każdego lokalu wylicza się
koszty, mnożąc wyliczony koszt jednostki rozliczeniowej przez wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, wielkość wskazań urządzeń
pomiarowych lub ilość osób przebywających
w lokalu.
Opracowując regulamin rozliczeń, należy
dążyć do jak najprostszego algorytmu, bowiem bardzo rozbudowany algorytm rozliczania najczęściej kończy się tym, że większość
rozliczanych (właścicieli lokali) nie ma szans
zrozumieć metody wyliczenia ich należności.
A to prosta droga do kontestacji, frustracji,
wreszcie podejrzliwości co do intencji usługodawcy.
papierowym
Przykładowy Regulamin Rozliczania Mediów
dostępny do ściągnięcia w formacie pdf na stronie
www.administrator24.info/regulamin-rozliczania-mediow
marzec 2013
23
PRZEGLĄD WODOMIERZY
Nazwa i dane teleadresowe
producenta/dystrybutora
Nazwa typoszeregu
ul. Klemensa Janickiego 23/25, 60-542 Poznań
tel. 61 841 81 01, faks: 61 847 01 92
e-mail:[email protected], www.powogaz.com.pl
Smart+
Smart C+
Zdjęcie
Konstrukcja części hydraulicznej
wodomierz skrzydełkowy jednostrumieniowy suchobieżny
Konstrukcja liczydła
/liczba rolek w liczydle
sucha/8 rolek
Temperatura wody
/zakres pomiarowy
zimna (30oC), ciepła (90oC)
Średnica DN (mm)
np. DN15 – DN20
Przepływ nomimalny
Qn (m3/h) lub Q3 (m3/h)
Przepływ minimalny
Qmin (m3/h) lub Q1 (m3/h)
Klasa metrologiczna
lub dynamika R
Materiał korpusu/maks.
ciśnienie robocze
Odcinki proste przed
i za wodomierzem
Q3: 1,6; 2,5; 4,0 m3/h
zimna woda H Q1: 16; 25; 40 dm3/h, V Q1: 32; 50; 80 dm3/h
ciepła woda H Q1: 20, 31,25; 50 dm3/h, V Q1:40; 62,5; 100
dm3/h
H Q1:10; 16; 25 dm3/h, V Q1:25; 40; 63 dm3/h
zimna woda H R100, V R50
ciepła woda H R80, V R40
H R160/V R63
mosiądz/16 bar
nie są wymagane
Możliwość montażu modułów
komunikacyjnych na wodomierzu
moduł radiowy (nakładka) do komunikacji w standardzie Wireless M-BUS lub moduł impulsowy
Zabezpieczenia przed ingerencją
wodomierz maksymalnie zabezpieczony przed działaniem zewnętrznego pola magnetycznego, liczydło wyposażone we
wskaźnik zaciskania, ograniczenie obrotu liczydła do 360°C, zabezpieczenie przed przepływem wstecznym w przypadku
montażu zaworka zwrotnego
Inne istotne cechy produktu
24
możliwość zamontowania modułu radiowego i impulsowego w dowolnym momencie, praca ww. modułów przez 2 okresy
legalizacyjne
ul. Główna 60, 51-188 Psary k. Wrocławia
tel. 71 388 90 04, faks: 71 387 15 37
e-mail: [email protected], www.bmeters.pl
GSD8-RFM
CPR-RP
GMDX-RFM
wodomierz skrzydełkowy, jednostrumieniowy, suchobieżny
wodomierz skrzydełkowy,
jednostrumieniowy, mokrobieżny
z gliceryną
wodomierz skrzydełkowy,
wielostrumieniowy, suchobieżny
sucha/8 rolek
mokra, liczydło zanurzone w roztworze
gliceryny/5 rolek
sucha/5 rolek
zimna (30oC), ciepła (90oC)
DN15 – DN20
Q3: 1,6; 2,5; 4,0 m3/h
DN15 – DN32
Q3:1,6; 2,5; 4,0 m3/h
Q1: ----- ; 0,016; 0,025 m3/h (R160)
Q1: 0,016; 0,025; 0,040 m3/h (R100)
Q1: –; 0,016; 0,025 m3/h (R160)
Q1: 0,016; 0,025; 0,040 m3/h (R100)
R160 – H; R50 – V
R100 – H; R50 – V
R160 – H; R100 – V
R100 – H; R100 – V
Qn: 1,5; 2,5; 3,5; 6,0 m3/h – do zw
Q3: 2,5; 4,0; 6,3; 10,0 m3/h – do cw
Qmin: 30; 50; 70; 120 l/h – do zw
Q1: 50; 80; 126; 200 l/h – do cw
Klasa B–H – do zw
Klasa R50–H – do cw
wirnik – tworzywo sztuczne, obudowa – mosiądz;
maks ciśnienie robocze 1,6 MPa
U0 i D0
U5/D3 – do zw
U0/D0 – do cw
system Hydrolink – 12-miesięczna historia rozbioru wody,
wskazanie przepływu wstecznego, alarmy i informacje:
przyłożenia magnesu, ściągnięcia nakładki, przekroczenia
Qmax, przepływu wstecznego, błędu czujnika IR, wyciek wody,
słaba bateria
brak
system Hydrolink – 12-miesięczna historia
rozbioru wody, wskazanie przepływu wstecznego,
alarmy i informacje: przyłożenia magnesu,
ściągnięcia nakładki, przekroczenia Qmax, przepływu
wstecznego, błędu czujnika IR, słaba bateria
opcjonalnie wskaźnik pola magnetycznego i wyposażenie
w pierścień antymagnetyczny; wzmocniona osłona liczydła
zabezpieczająca przed ingerencją, lub zastosowanie liczydła
kruchego, sygnalizującego próby ściskania
konstrukcja mechaniczna całkowicie
odporna na działanie pola
magnetycznego, specjalny pierścień
z kołnierzem zabezpieczający przed
ściągnięciem z wodomierza
opcjonalnie wskaźnik pola magnetycznego
i wyposażenie w pierścień antymagnetyczny
przystosowany do zainstalowania modułu radiowego
(Wireless M-Bus) lub przewodowego (M-Bus) systemu
Hydrolink, liczydło hermetyczne; wysoka klasa metrologiczna,
wzmocnione „czteropolowe” sprzęgło magnetyczne
eliminujące zerwanie oraz poślizg, dodatkowo zwiększające
dokładność pomiaru oraz konstrukcja odporna do –15 st. C,
obustronne łożyskowanie, gwarancja na 5 lat
rolki liczydła chronione przed
zanieczyszczeniem roztworem gliceryny,
przekazywanie obrotów wirnika do
liczydła bez sprzęgła magnetycznego,
całkowita odporność na działanie pola
magnetycznego
przystosowany do zainstalowania modułu
radiowego (Wireless M-Bus) lub przewodowego
(M-Bus) systemu Hydrolink, liczydło hermetyczne,
wzmocnione „czteropolowe” sprzęgło magnetyczne
eliminujące zerwanie oraz poślizg, dodatkowo
zwiększające dokładność
U0 i D0
marzec 2013
25
ul. Powstańców 25A, 31-422 Kraków
tel. 12 418 01 29, faks: 12 418 01 31
e-mail: [email protected], www.ista.pl
Nazwa typoszeregu
modilys m
domaqua m
wodomierz objętościowy (inaczej zwany tłokowym,
pojemnościowym lub wolumetrycznym)
wodomierz jednostrumieniowy
ekstrasuche/8 rolek
suche/8 rolek
Zdjęcie
Temperatura wody
/zakres pomiarowy
Średnica DN (mm)
zimna 30°C, ciepła 90°C
DN15
DN15–DN20
Przepływ nomimalny
Q3: 2,5 m3/h
Qn: 1,0; 1,5; 2,5 m3/h
Przepływ minimalny
Q1: 0,015 m3/h
Qmin: 0,02; 0,03; 0,05 m3/h
R160 w każdej pozycji zabudowy
B–H/A–V
Klasa metrologiczna
lub dynamika R
ciśnienie robocze
i za wodomierzem
Możliwość montażu
modułów komunikacyjnych
na wodomierzu
mosiądz/16 bar
nie są wymagane
dwukierunkowy moduł radiowy, MBUS
całkowicie odporny na działanie magnesów, możliwość
obrotu liczydła o 300°, opcjonalny wskaźnik użycia magnesu
neodymowego, zabezpieczenie przed demontażem modułu
zabezpieczenie antymagnetyczne wg. PN EN 14154-3,
plomba zabezpieczająca przed demontażem modułu,
czteropolowe sprzęgło magnetyczne, opcjonalny wskaźnik
użycia magnesu neodymowego
niski próg rozruchu – już 1 l/h; możliwość wyposażenia
w moduł komunikacyjny w dowolnym momencie, detekcja
niskich i wstecznych przepływów (w przypadku wyposażenia
w moduł radiowy), bilans wody w nieruchomości
na poziomie 2–3%
możliwość wyposażenia w moduł komunikacyjny
w dowolnym momencie, detekcja niskich i wstecznych
przepływów (w przypadku wyposażenia w moduł radiowy)
26
ul. Przemysłowa 7, 32-050 Skawina
tel. 12 25 62 100, faks: 12 27 67 606
email: [email protected], www.ferro.pl
ul. T. Romanowicza 6, 30–702 Kraków
tel. 12 257 10 27–29, faks: 12 257 10 25
e-mail: [email protected], www.itron.pl
Aquadis+, Aquadis+PE
Unimag PE, Unimag Cyble
CDSD
wodomierz objętościowy
wodomierz jednostrumieniowy suchobieżny
liczydło ekstrasuche (sucha przekładnia i liczydło)/8 rolek
sucha
zimna (30oC)*, ciepła (90oC)
zimna (30°C); ciepła (90°C)
zimna (30°C), ciepła (90°C)
DN15
DN15–DN20
DN15–DN20
Q3: 2,5 m3/h
Qn: 1,5; 2,5 m3/h
DN15–2,5; DN20–4
3 l/h (Q1: 15,6 L/h)
Qmin: 0,03; 0,05 m3/h
DN15: H-0,025 V-0,050
DN20: H-0,040 V-0,080
typowa wartość R (Q3/Q1) 160 w każdej pozycji
BH–A
H–R: 80 / V–R: 40
mosiądz/1,6 MPa
mosiądz/1,6 MPa, łożyska-szafir
mosiądz/10 bar
nie są wymagane
nie są wymagane przy zastosowaniu
typowych łączników
nie są wymagane
elektroniczne moduły komunikacyjne z rodziny Cyble i PE (nadajnik impulsów,
M-Bus, moduły radiowe, dwukierunkowy system transmisji radiowej)
standardowo bez modułów komunikacyjnych; na
zamówienie dostępna jest wersja z nadajnikiem
impulsów do systemu Mbus lub z nakładką radiową
całkowicie odporne na magnesy neodymowe
zabezpieczone przed polem magnetycznym
antymagnetyczne
moduły komunikacyjne pozbawione kontaktronu,
rozpoznające kierunek przepływu i kompensujące
wsteczny przepływ, nieczułe na zakłócenia
magnetyczne, całkowicie odporne na magnesy
neodymowe
* do wody zimnej dostępne są wodomierze
DN15-DN65
moduły komunikacyjne pozbawione kontaktronu,
rozpoznające kierunek przepływu i kompensujące
wsteczny przepływ, nieczułe na zakłócenia
magnetyczne, całkowicie odporne na magnesy
neodymowe
wodomierz wykonany według nowej klasy MID
marzec 2013
27
Nazwa typoszeregu
ul. Kurzawska 9, 02-296 Warszawa
tel. 22 577 11 00, faks: 22 577 11 11
e-mail: [email protected], www.kamstrup.pl
Multical®62
Multical®21
Zdjęcie
Konstrukcja części
hydraulicznej
wodomierz ultradźwiękowy, statyczny, bez części ruchomych
7 znaków
5+3 znaki
Temperatura wody
/zakres pomiarowy
0,1–30oC (T30); 0,1–50oC (T50); 0,1–90oC (T90)
0,1–30oC (T30); 0,1–50oC (T50); 0,1–70oC (T70)
Średnica DN (mm)
DN15 – DN80
DN15 – DN20
Przepływ nomimalny
Q3: 1,6; 2,5; 4,0; 6,3; 10; 16; 25; 40 m3/h
Q3: 1,6; 2,5; 4,0 m3/h
Przepływ minimalny
pomiar odpowiednio od: 3; 6; 7; 12; 20; 30; 50; 80 l/h; Q1:
0,01Q3
pomiar od 2 l/h Q1: 10 l/h dla Q3: 1,6;
Klasa metrologiczna
lub dynamika R
ciśnienie robocze
i za wodomierzem
klasa dokładności wg OIML R 49 – 2 w każdej pozycji montażowej
gwint – mosiądz DZR (odporny na korozję selektywną);
PN16; kołnierz – stal nierdzewna 1.4408; PN25
kompozyt PPS/PN16
nie są wymagane
na wodomierzu
RS232, M-bus, RadioRouter, LonWorks, Radio, Wireless
M-bus, ZigBee, MetasysN2 (RS485), SIOX, GSM/GPRS,
Ethernet/IP, wyjścia 0/4…20 mA, BACnet
w standardzie wbudowany moduł radiowy Wireless M-bus
i złącze optyczne
Zabezpieczenia przed
ingerencją
odporność na działanie magnesów neodymowych (brak
części ruchomych), fabryczne plomby zabezpieczające
elektronikę
odporność na działanie magnesów neodymowych (brak
części ruchomych), rejestr próby otwarcia (kod informacyjny
„tamper” na wyświetlaczu)
bezgłośna praca, dokładny pomiar przez cały okres
eksploatacji; brak części ruchomych i konieczności stosowania
filtrów; żywotność baterii do 13 lat, dowolny kąt montażu; próg
rozruchu od 3l/h; kody informacyjne; rozbudowane rejestry
pamięci: 1392 godzinowe, 460 dobowych, 36 miesięcznych,
15 rocznych, kopia zapasowa danych, kontrola szczelności,
różne wersje zdalnego odczytu (USB Reader, terminal ręczny
Psion, zdalny odczyt automatyczny AMR i Radio Link Network)
bezgłośna praca, dokładny pomiar przez 16 lat eksploatacji;
brak części ruchomych i konieczności stosowania filtrów,
konstrukcja hermetycznie zamknięta; IP68; żywotność baterii
16 lat, dowolny kąt montażu, kody informacyjne – przeciek
lub awaria instalacji, przepływ wsteczny, brak wody, próba
otwarcia (rejestr 50 ostatnich zdarzeń); rozbudowane rejestry
pamięci: 36 miesięcznych, 460 dobowych; różne wersje
zdalnego odczytu (czytnik radiowy USB, terminal ręczny
Psion, zdalny odczyt automatyczny Radio Link Network)
28
ul. Taborowa 4, 02-699 Warszawa
tel. 22 644 99 01, 641 83 94, faks 22 641 98 39
e-mail: [email protected],
www.metrona.pl
EPico z elektronicznym przetwornikiem przepływu
i modułem transmisji radiowej
ul. Cieszyńska 1A, 43-440 Bażanowice
tel. 33 851 04 39, faks: 33 852 16 75
e-mail: [email protected], www.mirometr.com.pl
ALTAIR V3
ALTAIR V4
elektroniczne liczydło suche, wyświetlacz
ciekłokrystaliczny
sucha/8 rolek cyfrowych w liczydle
zimna 30°C, ciepła 90°C
woda ciepła do 90°C
0–30°C
DN15
DN15
Q3 = 2,5 m3/h
Q3=2,5 m3/h
Q1 = 0,020/0,031 m3/h
Q1=15,6 l/h
Q1 = 3,1 l/h
R 125 H/R 80 V
R=160 w każdej pozycji montażu,
równoważne klasie C
do R=800 w każdej pozycji montażu;
wysoka dynamika pomiaru, więcej niż klasa C
obudowa – mosiądz, łożyska – szafir,
wirnik – polipropylen/16 bar
mosiądz/16 bar
mosiądz, kompozyt/16 bar
nie są wymagane przy zastosowaniu typowych
łączników
moduł radiowy zintegrowany z wodomierzem
sygnalizacja ingerencji magnetycznej wraz z rejestracją daty ingerencji i powiadomieniem drogą radiową,
elektroniczny przetwornik przepływu całkowicie
eliminuje możliwość niedozwolonej manipulacji
mechanicznej
elektroniczny zespół zliczający, brak sprzęgła
magnetycznego, metoda zliczania zużycia oparta
na elektronicznym przeniesieniu obrotów wirnika
na liczydło, ekstremalnie niski próg rozruchu,
bardzo wysoka dokładność, odporność na
manipulacje
marzec 2013
nie wymagane
jako wodomierz modularny może być w każdej
chwili podłączony do systemu radiowego odczytu
jako wodomierz modularny może być w każdej
chwili podłączony do systemu radiowego odczytu
posiada podwyższoną odporność na działanie zewnętrznego pola magnetycznego magnesu neodymowego,
liczydło ze specjalną zapadką sygnalizującą próby ściskania, zabezpieczenie przed wielokrotnym obrotem
liczydła dzięki specjalnemu ogranicznikowi – obrót jedynie o 355°, możliwość montażu zaworka zwrotnego
Bardzo niski próg rozruchu wynoszący
ok. 5 l/h. System radiowego odczytu Izar®
umożliwiający bardzo szybki odczyt dużej ilości
wodomierzy w sposób mobilny – z jadącego
samochodu, bądź przez sieć stacjonarną; system
jednokierunkowy, 868 MHz.
konstrukcja komory pomiarowej sprawia,
że wodomierz jest praktycznie niesłyszalny
przy przepływie Q3. Rewelacyjny próg rozruchowy
0,5 l/h. System radiowego odczytu Izar®
umożliwiający bardzo szybki odczyt dużej ilości
wodomierzy w sposób mobilny – z jadącego
samochodu, bądź przez sieć stacjonarną; system
jednokierunkowy, 868 MHz.
29
Nazwa typoszeregu
ul. Romana Maya 1, 61-371 Poznań
tel. 61 650 25 25, faks: 61 650 25 50
e-mail: [email protected], www.techem.pl
AP vario S/data III
RKZ radio 3
wodomierz jednostrumieniowy, suchobieżny
Zdjęcie
sucha/7 rolek
Temperatura wody
/zakres pomiarowy
Średnica DN (mm)
zimna (30°C), ciepła (90°C)
DN15 – DN20
DN15
Przepływ nomimalny
Q3: 1,6; 2,5; 4,0
Qn: 1,5; 2,5
Q3: 2,5
Przepływ minimalny
Q1: 0,02 m3/h dla Q3: 1,6
Q1: 0,015 m3/h dla Q3: 2,5
Klasa metrologiczna
lub dynamika R
ciśnienie robocze
i za wodomierzem
Q1: 0,0156 m3/h
próg rozruchu 3 L/h
R 160 H, R 63 V dla Q3: 2,5 m3/h oraz 4,0
R 80 H, R 40 V dla Q3: 1,6 m3/h
B/H; A/V dla Qn: 1,5; 2,5
R 160 H wszystkie pozycje
mosiądz, PN 10 bar
mosiądz, PN 16 bar
nie są wymagane
na wodomierzu
moduł radiowy w systemie jednokierunkowej komunikacji z trwałością baterii na dwa okresy legalizacyjne, nawet do 11 lat
software modułu radiowego rozpoznaje i rejestruje:demontaż modułu, wsteczny przepływ, zakłócenia elektromagnetyczne,
działanie zewnętrznego pola magnetycznego (magnesy neodymowe), przecieki w instalacji (m.in. tzw. kropelkowanie),
całkowita odporność na magnes neodymowy
30
kompatybilny z systemem firmy Techem Smart System (zdalny odczyt, dostęp do wartości odczytowych oraz analiz online),
doskonała dokładność pomiarowa
Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.
laureatem Programu Solidna Firma 2012
W XI edycji Programu
Gospodarczo-Konsumenckiego
Solidna Firma 2012 firma Techem
Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.
po raz 9 w swojej historii została
uhonorowana Certyfikatem
Solidnej Firmy 2012.
Wyróżnienie Certyfikatem potwierdza
słusznie obraną przez nas strategię rozwoju. W ciągu 20 lat istnienia w Polsce
wypracowaliśmy solidną markę. Dzięki
rzetelności w biznesie, uczciwości wobec
pracowników oraz etycznej współpracy
z klientami nieustannie umacniamy naszą
pozycję lidera rynkowego w branży, ale
również w społecznym odbiorze firmy.
Jesteśmy dumni z naszych osiągnięć, ale
przede wszystkim z naszych pracowników.
To dzięki nim możemy poszczycić się kolejnym Certyfikatem. Dziękujemy wszystkim
osobom, które do tej pory obdarzyły firmę
Techem zaufaniem – mówi dr Ryszard Jędrzejczak, wiceprezes firmy Techem.
Program od 10 lat propaguje zasady etyki
w biznesie: rzetelność, uczciwość i terminowość w kontaktach między podmiotami
gospodarczymi. Warunkiem uczestnictwa
jest prowadzenie działalności gospodarczej
od co najmniej dwóch lat, terminowe regulowanie płatności z tytułu podatków, należności wobec ZUS, opłat leasingowych, ceł,
należności kredytowych oraz terminowe
rozliczenia z kontrahentami i pracownikami. Ponadto przedsiębiorstwa poddawane
kontroli nie mogą mieć wyroków zasądzających w sprawach o nieuregulowane
należności oraz przestrzegać praw konsumenta i terminowo wywiązywać się ze
zobowiązań reklamacyjnych. Dodatkowym
kryterium branym pod uwagę w trzyetapowej weryfikacji jest przestrzeganie Prawa
pracy oraz zasad BHP.
Techem Techniki Pomiarowe Sp. z o.o.
ul. Romana Maya 1, 61-371 Poznań
tel.: 61 650 25 25; faks: 61 650 25 50
www.techem.pl, e-mail: [email protected]
marzec 2013
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
31
ZARZĄDZANIE
Waldemar Wojak
Zarządca Nieruchomości
– Zarządca Obiektu Budowlanego
Czasami Powiatowy Inspektor
Nadzoru Budowlanego uznaje,
że adresatem jego decyzji jest
zarządca. Czy takie postępowanie
jest prawidłowe?
N
a pierwszy rzut oka wydawać się
może, że działanie takie jest zgodne
z literą prawa.
W praktyce zawodowej zdarza się mieć do
czynienia, z różnych powodów, z Powiatowym
Inspektorem Nadzoru Budowlanego (PINB).
Pamiętam także „pospolite ruszenie” PINB-ów
po katastrofie hali wystawowej w Katowicach;
wtedy również nie ominął mnie kontakt z PINB.
Telefonicznie o godz.7 rano w poniedziałek
(katastrofa wydarzyła się w niedzielę) zażądał
osobistego stawienia się w siedzibie organu
z Książką Obiektu Budowlanego i umową łączącą mnie i wspólnotę mieszkaniową (jest to
budynek o powierzchni dachu przekraczającej
1000 metrów kwadratowych).
W ocenie PINB (nie tylko na podstawie KOB
ale i kontroli w budynku) nie było żadnych
nieprawidłowości i uchybień. Wywiązała się
jednak dyskusja odnośnie mojego statusu na
podstawie przedstawionej umowy, a w konsekwencji adresata ewentualnej decyzji. Pomimo, że nie byłem zarządcą, PINB za takiego
mnie uznał, nie przyjmując moich argumentów. Gdyby nie fakt, że nie było podstaw do
wszczęcia postępowania to bez wątpienia
weszlibyśmy w spór.
Istnieją poważne wątpliwości, co do takiego stawiania sprawy jak to zostało powyżej
w skrócie opisane.
Zarządca Nieruchomości
a Zarządca Obiektu Budowlanego
Punktem wyjścia analizy są definicje pojęcia
„zarządca nieruchomości” i „zarządca obiektu
budowlanego”. Już sam fakt, że istnieją dwa
pojęcia powinno zapalić lampkę ostrzegawczą
i zainspirować do zadania sobie pytania, jakie
postawiłem na wstępie.
Aktem normatywnym, który posługuje się
pojęciem „zarządca nieruchomości” jest
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2000 r.,
Nr 46, poz. 543). Art. 184 ust. 2 powołanej
ustawy stanowi, że zarządcą nieruchomości
jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału
4 działu 5.
Warto zwrócić w tym miejscu uwagę, że
ani Ustawa o gospodarce nieruchomościami,
ani żadna inna, nie zawiera definicji „zarządcy
obiektu budowlanego”. Pojęciem tym posługuje się ustawa Prawo budowlane, w której
również brak definicji tego określenia.
Na gruncie obowiązujących przepisów
Ustawy o własności lokali zarządcą nieruchomości jest tylko i wyłącznie taki podmiot,
z którym wszyscy właściciele lokali zawarli
umowę w formie szczególnej, tj. aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1. Umowa
zawarta bez zachowania formy szczególnej
przesądza o tym, że podmiot, który ją zawarł
(z właścicielami lokali) nie jest zarządcą nieruchomości.
reklama
ABSTRAKT
32
Autor artykułu, powołując się na literę
prawa oraz przytaczając definicję zarządcy
obiektu budowlanego i zarządcy nieruchomości, stara się odpowiedzieć na pytanie
czy ten ostatni może być adresatem decyzji
organów budowlanych.
reklama
marzec 2013
33
ZARZĄDCA PUBLICZNY
Jarosław Kowszuk
prawnik, pracownik samorządowy
Wybór jednego podmiotu, który
będzie realizował zamówienia na
rzecz innych, można uznać za ważny
instrument służący efektywnemu
gospodarowaniu środkami
publicznymi.
Z
asadniczo postępowanie o udzielenie
zamówienia publicznego przygotowuje
i przeprowadza zamawiający. Na gruncie
Prawa zamówień publicznych bardzo ważnym
jest jednak nie tylko wskazanie zamawiającego, ale i określanie, kto jest kierownikiem
zamawiającego, albowiem to on odpowiada za
przygotowanie i przeprowadzenie postępowania o udzielenie zamówienia. Aby określić kim
jest kierownik zamawiającego należy odnieść
się do ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo
zamówień publicznych (DzU 2004 nr 19 poz.
177 z późn. zm.) Zgodnie z art. 2 pkt 3 tejże
ustawy poprzez kierownika zamawiającego należy rozumieć osobę lub organ, który – zgodnie
z obowiązującymi przepisami, statutem lub
umową – jest uprawniony do zarządzania
zamawiającym, z wyłączeniem pełnomocników ustanowionych przez zamawiającego.
W przypadku administracji publicznej będą to
np. minister, wójt, burmistrz, czy też prezydent
miasta. W praktyce ciężko jest jednak, aby
sam zamawiający (kierownik zamawiającego)
przygotowywał i bezpośrednio prowadził to
postępowanie. Wielość obowiązków, nawet
tych związanych z samą reprezentacją danego
ABSTRAKT
Autor artykułu zwraca uwagę na prawidłowy przebieg wspólnych zamówień
publicznych, wskazuje na cechy postępowania i udzielania zamówień przez centralnego i wspólnego zamawiającego oraz
społeczno-gospodarcze skutki zamówienia
wspólnego.
34
Wspólne
zamówienia publiczne
podmiotu, a także różnorodność problematyki
za którą odpowiada, powoduje, iż częstokroć
kierownik musi się posłużyć kimś, kto zrobi
to za niego. Od tego ma np. pracowników
zatrudnionych w urzędzie, który go obsługuje. Zgodnie bowiem z art. 18 ww. ustawy
kierownik zamawiającego może powierzyć
pisemnie wykonywanie zastrzeżonych dla
niego czynności, określonych w niniejszym
rozdziale, pracownikom zamawiającego. „Ze
sformułowania <<określonych w niniejszym
rozdziale>> wynika, że chodzi o czynności
wymienione w rozdziale 1. („Zamawiający
i wykonawcy”) działu II Prawa zamówień
publicznych („Postępowanie o udzielenie zamówienia”). W takim przypadku wśród tych
czynności należy wymienić m.in.:
powołanie komisji przetargowej,
wykluczenie wykonawcy,
odrzucenie ofert,
wybór oferty najkorzystniejszej,
unieważnienie postępowania.”*)
Prawnie dopuszczalna jest jednak i taka sytuacja, w której zamawiający może powierzyć
przygotowanie lub przeprowadzenie takiego
postępowania innemu podmiotowi. Może to
być własna jednostka organizacyjna (np. specjalnie utworzona w tym celu jednostka budżetowa) lub osoba trzecia (np. spółka gminna).
Wtedy też podmioty działają jako pełnomocnicy, czyli w imieniu i na rzecz zamawiającego.
Dla porządku podkreślić w tym miejscu należy, iż do czynności podejmowanych przez
zamawiającego i wykonawców w postępowaniu o udzielenie zamówienia stosuje się
*) Winarz M. Prawo zamówień publicznych, Wolters Kluwer
Polska, Warszawa 2009, s. 20.
przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny (DzU z 1964 r. Nr 16, poz. 93
z późn. zm.), jeżeli przepisy ustawy nie stanowią inaczej. Jak podkreślił w swoim wyroku z dnia 20 stycznia 2004 r. Sąd Okręgowy
w Warszawie (sygn. akt V CA 2344) „nie
budzi zatem żadnych wątpliwości, że Ustawa
o zamówieniach publicznych, będąca w przeważającej części aktem funkcjonalnym (proceduralnym) nie tylko nie wyłącza stosowania
przepisów Kodeksu cywilnego, ale wręcz nakazuje je stosować”.
Centralny zamawiający
Prezes Rady Ministrów może wskazać,
spośród organów administracji rządowej lub
jednostek organizacyjnych podległych tym organom lub przez nie nadzorowanych, podmiot
który będzie przygotowywał i przeprowadzał
postępowania o udzielenie zamówienia, udzielał zamówień lub zawierał umowy ramowe
na potrzeby zamawiających z administracji
rządowej, jeżeli zamówienie jest związane
z działalnością więcej niż jednego zamawiającego. Jeżeli zawarta przez centralnego zamawiającego umowa ramowa to przewiduje, to
zamawiający z administracji rządowej mogą
udzielać na jej podstawie zamówień wynikających z umowy ramowej zawartej przez
centralnego zamawiającego, jeżeli umowa ramowa to przewiduje. Wskazując centralnego
zamawiającego Prezes Rady Ministrów może
ponadto polecić zamawiającym z administracji rządowej nabywanie określonych rodzajów
zamówień od centralnego zamawiającego lub
od wykonawców wybranych przez centralnego zamawiającego oraz udzielanie zamówień
na podstawie umowy ramowej zawartej przez
papierowym
marzec 2013
35
PSYCHOLOGIA W ZARZĄDZANIU
mgr Anna Dessoulavy-Śliwińska
trener umiejętności psychospołecznych PTP,
doradca w zakresie komunikacji
Asertywność
Potocznie uważa się, że
asertywność jest ściśle związana
ze sztuką odmawiania, ale to tylko
częściowa prawda. Asertywność
to także sztuka proszenia, radzenia
sobie z krytyką, agresją a także
przyjmowanie pochwał. Widać
zatem, że umiejętność ta przydaje
się nie tylko w codziennym
kontakcie zarządcy nieruchomości
z lokatorami, ale także poza
płaszczyzną zawodową.
A
sertywność to umiejętność wyrażania naszych sądów, opinii i postaw
w sposób uwzględniający zarówno
nasze prawa, jak i prawa innego człowieka.
Asertywność to nie tylko sztuka odmawiania,
ale także sztuka proszenia, radzenia sobie
z krytyką słuszną i niesłuszną, agresją a także
przyjmowanie pochwał. Postawy asertywnej
można się nauczyć. Oczywiście nikt nie jest
asertywny cały czas. Niektóre sytuacje stawiają nas przed wyborem: czy warto uaktywniać „nasze asertywne zasoby", czy też lepiej
wycofać się i poczekać na to, co się zdarzy.
W tym miejscu należy wspomnieć o jeszcze
jednym niezwykle istotnym wymiarze asertywności – pozwala ona na ocenę sytuacji
i podjęcie właściwej taktyki – asertywnej,
bądź nie.
Podstawowe style
komunikacyjne
Styl pasywny
Osoba reprezentująca pasywny styl komunikacji przedkłada prawa i potrzeby innych ludzi
nad własne prawa. Ma trudność w bezpośrednim wyrażaniu uczuć, sądów i myśli. Sprawia
wrażenie osoby niepewnej i zagubionej. Jej
36
w pracy zarządcy nieruchomości
głos drży, zazwyczaj mówi cicho, nie patrzy
w oczy rozmówcy, a postawa ciała (chwiejność, niestabilność) zdradza brak wiary we
własne możliwości. Wypowiedzi często są
niejasne, przerywane zwrotami typu „nie jestem pewna/-y”, „ale”, „to znaczy” itp., i wielowątkowe.
Ludzie używający pasywnego stylu komunikacji zazwyczaj są także pasywni w życiu.
Godzą się na rzeczy, które im nie odpowiadają:
mają tendencję do deprecjonowania swoich
osiągnięć, nie dają sobie prawa do samodecydowania. Ponieważ najczęściej nie mówią
tego, co myślą, stają się niewiarygodni i „nieprzejrzyści” dla innych.
nuje jego prawa i „granice psychologiczne”.
Wie jak rozpocząć i kończyć rozmowę, umie
poruszać trudne tematy (asertywnie krytykować i przyjmować krytykę, odmówić lub
prosić). Jej głos jest stonowany i współbrzmi
z treścią wypowiadanych słów. Utrzymuje naturalny kontakt wzrokowy, a ciało ma rozluźnione i zharmonizowane. Całość składa się na
komunikat: „wiem czego chcę i powiem o tym
szanując Twoje prawo do godności”.
Chociaż asertywność zawiera w sobie wiele obszarów, chciałabym zatrzymać się przy
dwóch z nich, według mnie najbardziej newralgicznych. Myślę tu o odpowiadaniu na krytykę
i odmawianiu. Dziś będzie o reagowaniu na
krytykę (a kolejnym artykule odmowa).
Styl agresywny
Osoba używająca stylu agresywnego przyznaje prawa wyłącznie sobie. Zajmuje „całą
przestrzeń psychologiczną”, lekceważy prawa
i uczucia innych. Styl agresywny jest jasny
i przejrzysty („wiem czego chcę”), często
podszyty także krytykanctwem, arogancją
i sarkazmem. W wypowiedziach nadużywane
są zwroty typu: „zawsze”, „nigdy”, „ty”. Osoba
posługująca się takim stylem, prezentuje światu swoją wyniosłość i nonszalancję. Postawa
ciała jest wyprostowana, stopy rozstawione,
ręce na biodrach albo w kieszeniach, nieprzyjazny i nieprzenikniony wzrok, zaciśnięte
szczęki – używa krzyku. Ma wrażenie, że jest
nieomylny. Nie słucha innych.
Styl asertywny
Osoba posługująca się takim stylem, jasno
i klarownie wyraża swoje opinie, sądy i uczucia. Ma wzgląd na drugiego człowieka – sza-
Krytyka
Jedną z przyczyn, dla których tak trudno jest
nam zmierzyć się z krytyką, jest przekonanie,
że „krytyka prowadzi do odrzucenia”. Ta tkwiąca w naszych głowach „prawda” sprawia, że
rozpaczliwie bronimy się przed sytuacjami,
w których mogłaby się ona objawiać. Osobę
krytykującą nas albo:
1) obrażamy wykrzykując, że nie ma racji,
2) albo zalewamy ją potokiem słów, tłumacząc swoje postępowanie,
ABSTRAKT
Autorka artykułu wyjaśnia czym jest
asertywność, wyróżniając ją na tle innych
stylów komunikacyjnych. Ponadto, kontynuując cykl dotyczący trudnych lokatorów
w pracy zarządcy, charakteryzuje postawę
lokatora zalewającego i uwodzącego.
papierowym
marzec 2013
37
Termorenowacja budynków
wielorodzinnych i zabytkowych
W budynkach z wielkiej płyty
oraz tych starszych pojawiają
się różne problemy związane
z termoizolacją. Problemy
te w większości są zbliżone
i sprowadzają się do poprawy
izolacyjności podłóg, ścian
i dachów różniących się konstrukcją
w zależności od wieku obiektu.
PODŁOGA na pierwszej kondygnacji
w obiektach z tzw. wielkiej płyty nie posiada
termoizolacji i brak jest miejsca na jej wbudowanie. Jedynym wyjściem jest montaż termoizolacji od spodu do stropu nad piwnicą.
Taka termoizolacja musi spełniać wymogi odporności ogniowej, w związku z czym gama
rozwiązań jest mocno ograniczona. Dodatkowym problemem są instalacje montowane
wcześniej bezpośrednio pod stropem, co ogranicza grubość ewentualnej izolacji. Klejenie
tradycyjnych izolacji dodatkowo uniemożliwia
dostęp do mocowanych bezpośrednio do stropu instalacji i na dłuższy czas wyłącza z użytkowania piwnice. Rozwiązaniem uniwersalnym jest sufit podwieszany Megaplus B firmy
Kingspan. Sprawdzony jako izolacja termiczna
parkingów podziemnych, prosty w montażu
system stanowi estetyczne i zmywalne wykończenie stropu nad piwnicą.
System umożliwia korzystanie z izolowanych pomieszczeń w trakcie prac montażowych oraz zapewnia stały dostęp do zabudowanych instalacji. To rozwiązanie gwarantuje
ograniczenie strat ciepła na poziomie nowo
budowanych obiektów.
W obiektach starszych, gdzie podłoga drewniana budowana jest na drewnianych legarach,
38
przestrzeń pomiędzy nimi można wypełnić
płytami Kooltherm K3. Rekordowa wartość
λ = 0,021 W/mK pozwala najefektywniej wykorzystać taką przestrzeń, gwarantując izolacyjność do 90% wyższą niż przy tradycyjnych
izolacjach.
TARAS, szczególnie umieszczony nad pomieszczeniami stanowi duże wyzwanie. Chcąc
zachować spadek i jednocześnie zmieścić izolację poniżej otworów drzwiowych konieczne
jest zastosowanie najefektywniejszej izolacji.
Takim materiałem jest Kooltherm K3, będący
jednocześnie materiałem wysoce odpornym
na nacisk. Ekwiwalent K3 w postaci zwykłego
ocieplenia może być nawet o 100% grubszy na
co nie zawsze jest miejsce w remontowanym
tarasie.
Ściana nie zawsze jest najłatwiejszym elementem do termorenowacji. Chcąc osiągnąć
dobre parametry z użyciem zwykłych termoizolacji, jak styropian czy wełna, o współczynniku
λ = 0,040 W/mK zmuszeni jesteśmy dołożyć warstwę sięgającą blisko 20 cm! W takim
przypadku parapety i inne obróbki blacharskie
wymagają wymiany a dodatkowo znacznie
zmniejszamy ilość wpadającego przez okna
światła. Ograniczeniem może też być brak
miejsca pod okapem dachu i konieczność
jego wydłużania.
Gruba izolacja ściany zmniejsza również
znacznie powierzchnię użytkową balkonów.
W tym przypadku także warto sięgnąć po technologie oferowane przez Kingspan Insulation.
Płyta Kooltherm K5 stworzona do systemów
podtynkowych redukuje grube tradycyjne
ocieplenie niemal o połowę. Współczynnik
λ = 0,021 W/mK pozwala uzyskać wymogi
prawne już przy 8 cm a przy 9 cm spełnia
podwyższone wymagania, które wejdą w życie w 2014 i 2017 roku. Ta zaleta szczególnie
ważna jest w sytuacji, gdy grubość izolacji
determinuje rozmiar otworu okiennego, odległość ściany od granicy działki czy minimalna
szerokość chodnika przylegającego do chodnika itp.
Od wewnątrz trzeba izolować ściany w budynkach, które podlegają ochronie zabytków
choć nie tylko… W budynkach z wielkiej płyty,
gdzie klatki schodowe pierwotnie były ogrzewane, obecnie – szczególnie na najniższych
kondygnacjach – temperatura powietrza negatywnie wpływa na sąsiadujące mieszkania.
1 2 3 4 5 6 7
Opis warstw:
1. Podłoże nośne
5. Warstwa poślizgowa – folia PE
2. Paroizolacja, np. folia PE
6. Mata drenażowa
3. Kooltherm K3 – termoizolacja
4. Hydroizolacja, np. membrana lub papa
7. Warstwa użytkowa w postaci płytek
na betonie lub napodbudowie
piaskowo-cementowej
to podkreślić, że tę samą płytę można wykorzystać przy renowacji poddasza lub adaptacji
strychów.
Obecnie wymagany współczynnik U dla ścian
wewnętrznych oddzielający pomieszczenia
mieszkalne od klatek schodowych i korytarzy
nie ogrzewanych wynosi 1,00 co już w nowych budynkach wymusza ich ocieplanie.
W starszych obiektach ocieplenie takich ścian
spowoduje wymierne oszczędności w kosztach ogrzewania mieszkań. Izolacja taka musi
jednak być bezpieczna i na tyle cienka aby
znacząco nie wpłynąć na szerokość korytarzy i schodów co ma znaczenie w przypadku
ewakuacji obiektu. Idealnym produktem do takich aplikacji jest płyta Kooltherm K17 gdzie
rdzeń z pianki rezolowej o wysokiej odporności
ogniowej jest zespolony z grubą (12,5 mm)
płytą karton-gips a z drugiej pokryta jest włók-
marzec 2013
nem szklanym. Płyty takie klei się do ścian
i w zasadzie już płyta z rdzeniem 2 cm zapewnia wymaganą w nowym budownictwie
izolacyjność.
Jeśli elewacja budynku jest pod ochroną
konserwatora zabytków i trzeba ścianę zewnętrzną izolować od wewnątrz, należy użyć
bliźniaczego produktu – płyty Kooltherm K18,
która zamiast włókna szklanego ma okładzinę
wewnętrzną z foli pokrytej aluminium. Płata
taka mocowana na ruszcie i właściwie spoinowana zapewnia dobrą izolację. W takich
przypadkach trzeba brać pod uwagę transport
pary wodnej i przeanalizować budowę ściany
w tym aspekcie. Kingspan Insulation chętnie
wspiera konsultacjami tego typu projekty. War-
Dach to temat wymagający niemal osobnego potraktowania. Użycie niewłaściwej
izolacji skutkuje nie tylko stratami ciepła ale
nawet jego przeciekaniem. Płyty Therma produkowane przez Kingspan Insulation mogą
być klejone lub mocowane mechanicznie do
dachów drewnianych, stalowych czy betonowych. Te wysokiej jakości płyty dachowe
redukują grubość ocieplenia dzięki współczynnikowi λ = 0,022 W/mK i mogą być pokrywane papami bitumicznymi jak i foliami PCV.
Dzięki swojej odporności na ściskanie równej
15 000 kG /m2 zapewniają trwałość dachu
w trakcie jego eksploatacji, odśnieżania itp.
Kingspan Insulation
ul. Gdańska 134, 62-200 Gniezno
tel. 61 425 56 48, faks: 61 424 73 70
www.kingspaninsulation.pl
39
EKSPLOATACJA
Agnieszka Antoszewska
certyfikator i audytor energetyczny,
członek ZAE 1466 /zarządca nieruchomości
(lic. nr 21477)
Ostatnio dużo mówi się
o energooszczędności. Jest także
dyrektywa 2010/31/UE w sprawie
charakterystyki energetycznej,
wprowadzająca za kilka lat
budownictwo zeroenergetyczne.
Czy jest to zagadnienie dotyczące
zarządców?
Z
arządcy nieruchomości powinni zainteresować się stratami ciepła głównie
przez wzgląd na oszczędności, jakie
mogą poczynić, inwestując w odpowiednie
izolowanie najbardziej newralgicznych miejsc
w budynku (jak ściany, stropodach, podłoga
na gruncie, okna, drzwi). Ponadto pamiętajmy, że ochrona cieplna budynku jest ściśle
związana z mikroklimatem, jaki panuje w pomieszczeniach, ponieważ to właśnie budowa
przegród zewnętrznych, która wpływa na warunki, w znacznym stopniu decyduje o samopoczuciu osób przebywających w budynku/
jego mieszkańców.
Na mikroklimat w pomieszczeniu wpływają
temperatura wewnętrzna, jej wielkość, stałość
oraz rozkład, temperatura przegród zewnętrznych od strony pomieszczenia, prędkość ruchu
ABSTRAKT
Ar tykuł przedstawia typowe drogi
ucieczki ciepła z budynków wielolokalowych. Autorka publikacji podkreśla wagę
monitorowania stanu przegród budowlanych po to, by zminimalizować straty ciepła oraz zapewnić właściwy mikroklimat
w pomieszczeniach. Zwraca także uwagę
na minimalne wartości współczynnika
przenikania ciepła, które mają się zmienić
w 2013 roku w odniesieniu do poszczególnych przegród.
40
Izolacje
a energooszczędność
– typowe drogi ucieczki ciepła
z budynków wielolokalowych
powietrza w pomieszczeniu, jego wilgotność
oraz zanieczyszczenia. Użytkownicy odczuwają komfort cieplny wtedy, gdy: temperatura
w pomieszczeniu utrzymuje się w granicach
18–22°C dla miesięcy zimowych oraz poniżej
26°C latem, temperatura przegród od strony
wewnętrznej różni się od temperatury w pomieszczeniu o maksymalnie 3°C, wilgotność
względna powietrza waha się w granicach
35–55%, a prędkość ruchu powietrza nie
przekracza 0,15 m/s zimą i 0,25 m/s latem.
Przekroczenie granicznych prędkości ruchu
powietrza w pomieszczeniu jest odczuwane
jako dyskomfort, czyli przeciąg.
Ocena stanu przegród
budowlanych pod kątem
ochrony cieplnej budynku
Budowa przegród zewnętrznych takich jak
ściany, stropodach, podłoga na gruncie, okna,
drzwi ma istotny wpływ na warunki panujące
w pomieszczeniach. Ciepło ucieka z budynku
przez przegrody budowlane – występuje tu
zjawisko przenikania przez nieszczelności oraz
promieniowanie cieplne. Przepływ ciepłego
powietrza z pomieszczeń na zewnątrz budynku
nazywamy stratami ciepła. Na wielkość strat
ma wpływ głównie budowa przegrody przez
którą strumień ciepła przenika.
Jednym z ważnych parametrów charakteryzujących materiał budowlany jest współczynnik przewodzenia ciepła oznaczany symbolem
lambda [λ] W/(m·K). Pamiętajmy że, im mniejszy współczynnik przewodzenia tym lepszym
izolatorem jest dany materiał. Dlatego wybierając materiał do izolacji przegród budowla-
nych taki jak styropian, wełna mineralna czy
styrodur szukajmy produktów o jak najniższym
współczynniku λ.
Tak jak współczynnik przewodzenia λ charakteryzuje materiał budowlany to analogicznym parametrem dla ściany, stropodachu,
okna, drzwi jest współczynnik przenikania
ciepła U W/(m2·K). Na wielkość U największy
wpływ ma użyty materiał izolacyjny – projektując dobieramy o jak najmniejszym λ, oraz im
grubsza izolacja tym mniejszy współczynnik
przenikania ciepła dla przegrody. Tutaj jest panuje taka sama zasada: im mniejszy współczynnik U, tym lepsza izolacyjność przegrody
i mniejsze straty ciepła.
Metodologię obliczania współczynnika
przenikania ciepła U określa norma PN-EN
ISO-6946. Współczynnik U umożliwia obliczenie ilości ciepła w jednostce czasu przenikającego przez przegrodę budowlaną o określonych wymiarach i przy przyjęciu temperatur
panujących po dwóch stronach przegrody.
Straty ciepła są wprost proporcjonalne do
współczynnika U, poniższy wzór opisuje tą
zależność.
Q = U · S · ΔT
gdzie:
Q – ilość ciepła W
U – współczynnik przenikania ciepła dla danej przegrody budowlanej W/m2·K
S – powierzchnia przegrody
ΔT – różnica temperatur po obu stronach
przegrody (temperatura wewnętrzna
– temperatura zewnętrzna).
Wymagania co do obowiązujących maksymalnych wielkości współczynników prze-
HADALAN®
SYSTEMY RENOWACJI
BALKONÓW I TARASÓW
bezszwowe powłoki
uszczelniające mineralne
i poliuretanowe
mrozoodporne, antypoślizgowe i wytrzymałe
powierzchnie dekoracyjne
bogata skala barw
i możliwości kształtowania
okładzin posadzkowych
Informacje:
reklama
VISBUD-Projekt Sp. z o.o.
ul. Bacciarellego 8E/I,
51-649 Wrocław
tel. (+48) 71 344 04 34,
Fax. (+48) 71 345 17 72
[email protected],
www.visbud-projekt.pl
marzec 2013
JAKOŚĆ
41
OD PIWNICY AŻ PO DACH
EKSPLOATACJA
papierowym
reklama
42
SYSTEMY OCIEPLEŃ
papierowym
Caparol Polska Sp. z o.o.
ul. Puławska 393, 02-801 Warszawa
tel. 22 544 20 40, faks: 22 544 20 41
e-mail: [email protected], www.caparol.pl
Capatect KD System 600
Zastosowanie: Caparol Capatect KD System 600 to kompletny system ociepleń składający się ze starannie dobranych do siebie materiałów. Gwarantuje doskonałą izolację cieplną, długotrwałą czystość fasady, skuteczną ochronę
przed rozwojem grzybów oraz, dzięki bogatej kolorystyce, pełną swobodę projektowania.
Capatect KD System 600 jest „klasykiem” o wszechstronnym zastosowaniu. Optymalne własności termoizolacyjne
systemu zapewniają samogasnące płyty styropianowe o odpowiednio dobranej grubości.
Wariant systemu Capatect KD System 600 z wyprawą z tynków silikonowych oparty jest na produktach z linii Caparol Clean Koncept. Produkty te są bardzo mało podatne na zabrudzenia, zapewniają maksymalny współczynnik
przepuszczalności pary wodnej (tzw. „oddychanie ścian”) przy minimalnym wchłanianiu wody i znakomicie chronią
elewację przed rozwojem alg i grzybów.
Materiał izolacyjny: płyty styropianowe wg PN-EN 13163:2009
Mocowanie: w zależności od rodzaju podłoża klejenie lub klejenie z dodatkowym mocowaniem mechanicznym
(kołki)
1
2
3
4
5
Zaprawa klejąca: Capatect 190S zaprawa klejąca
Warstwa zbrojna: Capatect 190 zaprawa klejowo-szpachlowa
Właściwości systemu:
klasyfi kacja ogniowa NRO
wszechstronne zastosowanie
zoptymalizowane zużycie produktów
wyprawa wierzchnia z tynków akrylowych, silikonowych
lub hydrofobowych tynków z włóknami węglowymi CarboPor
długotrwała czystość i skuteczna ochrona przed rozwojem alg i grzybów
nieograniczone możliwości barwienia w systemie ColorExpress
marzec 2013
1. Zaprawa klejąca
2. Płyta ocieplająca
3. Warstwa zbrojąca (z jedną
siatką)
4. Środek gruntujący
5. Tynk nawierzchniowy
43
SYSTEMY OCIEPLEŃ
ROCKWOOL POLSKA Sp. z o.o.
Centrala w Cigacicach, ul. Kwiatowa 14, 66-131 Cigacice/k. Zielonej Góry
DORADZTWO TECHNICZNE (pn.– pt., godz. 8.00-16.00) tel. 801 66 00 36, 601 66 00 33
e-mail: [email protected], www.rockwool.pl
System ECOROCK FF
Zastosowanie: System ECOROCK FF przeznaczony
jest do wykonywania izolacji termicznej ścian zewnętrznych zarówno w budynkach nowo wznoszonych, jak i termomodernizowanych. Stanowi kompleksowe rozwiązanie bazujące na jednej z dwóch
płyt izolacyjnych ze skalnej wełny mineralnej
FRONTROCK MAX E lub FASROCK LL, oraz pełnej
oferty chemii budowlanej niezbędnej do wykonania
kompletnego systemu ociepleń. Posiada bogatą
ofertę tynków silikonowych i silikatowych barwionych w masie oraz szeroką paletę kolorystyczną farb
do malowania tynków mineralnych;
Materiał izolacyjny: FRONTROCK MAX E – dwugęstościowe płyty ze skalnej wełny mineralnej o deklarowanym współczynniku przewodzenia ciepła λ D= 0,036 W/mK. FASROCK LL – płyty lamelowe
ze skalnej wełny mineralnej o deklarowanym współczynniku przewodzenia ciepła λ D= 0,041 W/mK;
Mocowanie: FRONTROCK MAX E – płyty przyklejamy mijankowo metodą obwodowo punktową. Dodatkowo stosujemy mocowanie za pomocą łączników mechanicznych. FASROCK LL – płyty mogą być mocowane zaprawą klejącą bez łączników mechanicznych do podłoży betonowych oraz murowanych: ceramicznych, silikatowych i keramzytobetonowych, do 20 m wysokości. Do innych podłoży lub powyżej 20 m ocieplenie powinno być mocowane
do podłoża za pomocą łączników;
Zaprawa klejąca: ZK- ECOROCK Normal W – dzięki swoim właściwościom nadaje się doskonale do przyklejania płyt z wełny mineralnej. Może być stosowana na różnego rodzaju podłożach wewnątrz oraz na zewnątrz tj. na betonie, pustakach, cegłach, tynkach cementowych i cementowo wapiennych
itp.Zużycie 4–6 kg na 1 m2;
Warstwa zbrojąca: ZZ ECOROCK Specjal W – służy do przyklejania płyt z wełny mineralnej oraz do wykonywania warstwy zbrojonej przy ocieplaniu
budynków. Zużycie 4–6 kg na 1 m2;
Farba gruntująca/podkład tynkarski: PT-ECOROCK Grunt M – podkład pod tynki mineralne oraz silikonowe. Produkt gotowy do użycia, dobrze kryjący,
zawierający drobiny kwarcu. Do stosowania zarówno wewnątrz oraz na zewnątrz budynku. Średnie zużycie ok. 0,35 kg/m2, PT ECOROCK Grunt S-T
– podkład na bazie szkła wodnego pod tynki silikatowe. Produkt gotowy do użycia, dobrze kryjący, zawierający drobiny kwarcu.Do stosowania zarówno
wewnątrz oraz na zewnątrz budynku. Średnie zużycie ok. 0,35 kg/m2;
Wyprawa tynkarska: Tynki silikatowe oraz silikonowe barwione w masie o strukturze baranka BR-ECOROCK S, BR-ECOROCK SIL i granulacji 1,0;
1,5; 2,0 mm oraz o strukturze drapanej DR-ECOROCK S, DR-ECOROCK SIL i granulacji 2,0 mm. Tynki polimerowo mineralne o strukturze baranka
BR-ECOROCK M i granulacji 2,0; 2,5; 3,0 mm oraz tynki o strukturze drapanej DR-ECOROCK M i granulacji 2,0 mm oraz 3,0 mm.
System ECOROCK FG
Zastosowanie: Stosowany w ociepleniu stropów betonowych i belkowo-pustakowych nad pomieszczeniami
nieogrzewanymi, np. garażami, piwnicami, parkingami
podziemnymi oraz stropów nad przejazdami. Stanowi
kompleksowe rozwiązanie bazujące na jednej z dwóch
płyt izolacyjnych ze skalnej wełny mineralnej: FASROCK
LG 1 lub FASROCK LG 2 oraz pełnej ofercie chemii budowlanej, niezbędnej do wykonania kompletnego systemu ociepleń;
Materiał izolacyjny: FASROCK LG1 oraz FASROCK LG2
– płyty lamelowe ze skalnej wełny mineralnej ze ściętymi
(frezowanymi) krawędziami pokryte jedno- lub dwustronnie preparatem gruntującym o deklarowanym współczynniku przewodzenia ciepła λ D= 0,041 W/mK;
Mocowanie: Płyty FASROCK LG1 oraz FASROCK LG2
mocowane są do podłoża za pomocą zaprawy klejącej, bez użycia łączników mechanicznych. Zaprawa klejąca nanoszona jest na materiał termoizolacyjny metodą grzebieniową na całą powierzchnię płyty;
Zaprawa klejąca: ZK-ECOROCK Normal W – dzięki swoim właściwościom nadaje się doskonale do przyklejania płyt z wełny mineralnej. Może być
stosowana na różnego rodzaju podłożach wewnątrz oraz na zewnątrz tj. na betonie, pustakach, cegłach, tynkach cementowych i cementowo wapiennych itp. Zużycie 3–5 kg na 1 m2. ZZ ECOROCK Specjal W służy do przyklejania płyt z wełny mineralnej oraz do wykonywania warstwy zbrojonej przy
ocieplaniu budynków. Zużycie 3–5 kg na 1 m2;
Wyprawa tynkarska: Z uwagi na fabryczne zagruntowanie płyt izolacyjnych nie ma konieczności stosowania dodatkowych środków gruntujących. Tynk
mineralny BR-ECOROCK M w granulacji 2,0 lub 2,5 mm. Zużycie 1,6–2,1 kg/m2. Sucha mieszanka mineralna z dodatkiem wyselekcjonowanego kruszywa i plastyfikatorów ułatwiających nakładanie, zwiększających przyczepność wyprawy tynkarskiej do podłoża oraz przyśpieszających wysychanie
tynku. Specjalna receptura tynku zabezpiecza przed powstaniem białych wykwitów po jego nałożeniu.
44
EKSPLOATACJA
mgr inż. Maciej Rokiel
Polskie Stowarzyszenie Mykologów
Budownictwa
Budynek bez wilgoci
– lepiej zapobiegać niż naprawiać
Problemy z zawilgoceniem są
następstwem różnorakich błędów,
które mogą być popełnione na
etapie projektowania jak i samego
wykonawstwa.
Ź
ródłem wszystkich błędów jest jednak
przyjęcie złego rozwiązania technologiczno-materiałowego, nieadekwatnego
do warunków gruntowo-wodnych, rozwiązania konstrukcyjnego fundamentów (piwnic
i/lub przyziemia), możliwości aplikacyjnych
na konkretnym obiekcie, itp. lub niepoprawne
wykonawstwo robót. Oczywiście możliwa jest
próba sklasyfikowania rodzaju, wagi i skutków
wyżej wymienionych błędów, jednak rezultat
zawsze sprowadza się do problemów z wilgocią a niekiedy i z wodą.
Co zrobić, aby uniknąć tych przykrych
doświadczeń, a gdy się niestety pojawią, jak
usunąć błędy i usterki?
nia, itp.). Oczywiście takiej oceny powinien
dokonać specjalista, do którego zwrócimy się
z problemem usunięcia wilgoci z budynku.
Pamiętajmy ponadto, że zastosowane materiały wodochronne muszą umożliwić wykonanie izolacji w postaci szczelnej wanny całkowicie oddzielającej budynek od wilgoci/wody
znajdującej się w gruncie, dlatego niedopuszczalne jest użycie do wykonania hydroizolacji
przypadkowych materiałów – muszą one być
ze sobą kompatybilne (możliwość wykonania szczelnych połączeń) oraz pozwalać na
wykonanie uszczelnień przejść rurowych oraz
dylatacji (jeżeli występują). Brak technologii
systemowego uszczelnienia dylatacji, przejść
rurowych, itp. trudnych i krytycznych miejsc
dyskwalifikuje dany materiał do stosowania
jako powłoki wodochronnej.
Ocena uszkodzenia i wybór
rozwiązania
Dokumentacja techniczna
Decyzję o wyborze rozwiązania technologiczno-materiałowego izolacji fundamentów
i przyziemia można podjąć dopiero po przeanalizowaniu warunków gruntowo-wodnych
wraz z oceną ukształtowania terenu oraz analizą rozwiązania konstrukcyjnego podziemnej
części budynku wielolokalowego. Posiadanie
przez dany wyrób formalnego dopuszczenia
do stosowania w budownictwie (np. deklaracja
zgodności z normą lub aprobatą) nie oznacza
automatycznie, że dany materiał nadaje się
do zastosowania w konkretnej sytuacji. Należy przeanalizować parametry konkretnego
materiału i ocenić, czy jest on w stanie przenieść oddziaływujące na niego obciążenia
(chociażby ze względu na obecność
agresywnych wód gruntowych,
obciążenia mechaniczne,
odporność na uszkodze-
Bardzo ważna jest starannie przygotowana
dokumentacja techniczna. Starannie przygotowana oznacza, że już na etapie projektowania
powstały: szczegółowe rysunki detali (połączenia izolacji pionowej z poziomą, sposobu
zabezpieczenia strefy cokołowej, uszczelnienia dylatacji, przejść rurowych, itp. – jest to
w zasadzie wymóg formalny, jednak często
lekceważony) oraz analiza kosztów wykonania
powłok wodochronnych. Jeżeli chodzi o rysunki
detali, najlepiej gdyby ujmowały one konkretne
rozwiązanie technologiczno-materiałowe (system konkretnego producenta – dość trudne przy
pracach wykonywanych w ramach zamówień
publicznych), w najgorszym przypadku muszą
definiować chociażby rodzaj zastosowanego
materiału (np. masa KMB, papa termozgrzewalna, elastyczny szlam, membrana samoprzylepna, itp.), jednak w takim wypadku, dla przyjętego
rodzaju powłoki wodochronnej muszą one także
podawać ilość/grubość warstw (to zależy od
specyfiki materiału), detale trudnych i krytycznych miejsc. Modyfikacja detali możliwa jest
jedynie ze względu na specyfikę konkretnego
materiału konkretnego producenta (np. gruntowanie/brak gruntowania, sposób wklejania
taśmy, stosowanie wkładki zbrojącej/fizeliny
ochronnej, itp.), nie może jednak w znaczący
sposób zmieniać zasadniczych wymogów,
takich jak najważniejsze parametry materiału
hydroizolacyjnego czy ilości/grubości warstw.
Nie można także zapominać o niezbędnej analizie kosztów, która jest potrzebna, aby na etapie
wykonawstwa nie zaszła „potrzeba” wymiany
materiału na tańszy.
Przy stosowaniu konstrukcji z betonów wodonieprzepuszczalnych (nie wodoszczelnych,
gdyż takowe nie istnieją) należy sprawdzić,
czy dokumentacja techniczna podaje szczegóły związane z wykonaniem i uszczelnieniem
niezbędnych przerw roboczych i dylatacji,
czy podaje kolejność betonowania (nie jest
to bez znaczenia), sposób i warunki pielęgnaABSTRAKT
Publikacja dotyczy wybranych kwestii
związanych z wykonaniem/odtworzeniem
powłok wodochronnych budynku. Skupia się przede wszystkim na prawidłowej
ocenie uszkodzenia oraz wyborze najodpowiedniejszej metody usunięcia przecieków,
a także na samym wykonawstwie prac. Ponadto autor artykułu przekonuje zarządców
nieruchomości, że przy planowaniu odtworzenia izolacji i prac osuszeniowych istotna
jest nie tylko znajomość sztuki budowlanej
lecz i zdrowy rozsądek.
wi
ęc
na
ej
st
46
2
r.
DAKORIT ®
KOMPLEKSOWY SYSTEM
KRYCIA I NAPRAWY
POWIERZCHNI DACHÓW
DAKORIT ® PUR 1K
DAKORIT ® RUFLEX
DAKORIT ® SPM
VESTEROL ® TG
Informacje:
reklama
VISBUD-Projekt Sp. z o.o.
ul. Bacciarellego 8E/I, 51-649 Wrocław
tel. (+48) 71 344 04 34, Fax. (+48) 71 345 17 72
[email protected], www.visbud-projekt.pl
marzec 2013
JAKOŚĆ
47
OD PIWNICY AŻ PO DACH
EKSPLOATACJA
papierowym
48
ZIELEŃ
Anna Skórkowska
architekt krajobrazu
Cięcie drzew
i krzewów
Właściwa pora
Ugruntowało się przekonanie, że najlepszą
porą na cięcie drzew i krzewów jest późna
jesień, zima i bardzo wczesna wiosna. Tymczasem doświadczenia i obserwacje wykazują, że najlepiej robić to w okresie wegetacji,
gdy drzewa mają najwięcej sił witalnych. Jest
to szczególnie ważne w przypadku usuwania
konarów. Na odkryte drewno ran powstałych
jesienią i zimą niekorzystnie oddziałują czynniki
atmosferyczne (opady, mróz, gwałtowne ocieplenia w słoneczne dni i ochłodzenie nocami),
które wywołują pękanie i murszenie tkanek.
Zarodniki grzybów znajdują wtedy doskonałe
warunki rozwoju i rozkład drewna postępuje.
Powstająca wiosną tkanka gojąca nie jest już
w stanie zarosnąć ubytku rozszerzającego się
w głąb konaru czy pnia. Podobnie rzecz się
ma z cięciem krzewów. Zabieg ten przeprowadzony przy zbyt niskiej temperaturze, to zagrożenie dla zdrowia i kondycji tych roślin, bo
nawet niewielkie rany stają się otwartą drogą
dla patogenów chorobotwórczych.
ABSTRAKT
Publikacja dotyczy cięć pielęgnacyjnych
drzew i krzewów rosnących na terenie
osiedli. Autorka artykułu podkreśla m.in.
wagę cięć o właściwej porze roku oraz
wybór odpowiedniej techniki.
marzec 2013
Lepiej więc poczekać z cięciem krzewów
czy usuwaniem konarów, gałęzi i pędów
drzew do czasu, gdy nie będzie już grozić
mróz. Co więcej, zabieg ten można przeprowadzać nawet wtedy, gdy rozwiną się już liście. Oczywiście usunięty materiał jest wtedy
cięższy i zajmuje więcej miejsca niż bezlistny,
więc jego utylizacja sprawia też więcej kłopotów. Warto jednak zaproponować pracownikom administracji dobre rozwiązanie: wycięte
pędy, zarówno suche jak zielone i ulistnione
można przerobić na ścinki przy pomocy rozdrabniarki. Przydadzą się do ściółkowania.
Są też doskonałym materiałem do kompostowania, choć zakładanie kompostowników
w przestrzeni osiedli mieszkaniowych to
u nas jeszcze sprawa przyszłości (trzeba jednak jak najczęściej o tym mówić, bo własny
kompost oznacza dla administracji zdrową,
regularnie zasilaną zieleń, a równocześnie
spore oszczędności – najlepszy z nawozów
mamy za darmo).
są jak niszczenie drzew i wykluczone pod karą
administracyjną.
Jak zatem razić sobie z pielęgnacją drzew
w przestrzeni osiedlowej? Tam gdzie roślinność posadzono na ugorze pozostałym po
placu budowy nie ma problemu – młode
egzemplarze drzew należy nieco skorygować (i udokumentować np. na zdjęciach), by
spełnić warunek ustawowy, że wolno formować „korony drzew, które były poddane temu
zabiegowi zanim osiągnęły wiek 10 lat”.
Dzięki takiemu podejściu nie dopuścimy do
deformowania koron, tworzenia rozwidleń pod
małym kątem względem pnia, czy nadmiernego ich zagęszczenia. Usuniemy też najniższe
pędy tam, gdzie za jakiś czas mogłyby zwisać
zbyt nisko nad chodnikami, placem zabaw czy
parkingiem. Unikniemy więc później stosowa-
Kiedy wolno ciąć drzewa?
W lipcu 2010 roku weszła w życie ustawa
o zmianach w Ustawie o ochronie przyrody,
która ma zasadniczy wpływ na pielęgnowanie
drzew. Teraz wolno usuwać jedynie suche konary i gałęzie, formować korony drzew, które
były poddane temu zabiegowi zanim osiągnęły 10 lat, oraz jeśli zagrażają budowlom technicznym. Ustawodawca nie przewidział korekty korony, np. w przypadku złamania dużego
konaru, gdy zachwiana zostaje statyczność
drzewa, interwencji związanej z zagrożeniem
zdrowia ludzi, prześwietlania korony, wiązania
konarów zagrożonych rozłamaniem. Dopuszczalne do niedawna działania teraz traktowane
Fot. M. Pawlonka
C
zęsto już w lutym na ulicach miast
pojawiają się ekipy przycinające pędy
drzew i krzewów. Termin ten nie wynika z dbałości o zdrowie tych roślin, a raczej
z grafiku prac, jakie trzeba wykonać w przestrzeni miejskiej przez cały rok.
Cięcie drzew i krzewów we
wnętrzach osiedlowych,
przeprowadzone dobrze
i o właściwej porze roku sprawia,
że rośliny te rosną zdrowo
i wyglądają na zadbane, podnosząc
tym samym estetykę osiedla
i wartość samej nieruchomości.
Fot. 1. Przycinanie pędów piłą spalinową
49
reklama
50
reklama
marzec 2013
51
ZARZĄDCY
PISZĄ
PRAWO
Kontrowersyjny wyrok sądu
w sprawie rozliczania wody we wspólnocie mieszkaniowej
Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał,
że w przypadku gdy część lokali
we WM nie ma zamontowanych
wodomierzy, to opłaty za dostawy wody
do takiej instalacji, a w konsekwencji
także koszty odprowadzania
ścieków, stanowią koszty zarządu
nieruchomością wspólną. A zatem
wspólnota może podjąć uchwałę
o przeznaczeniu nadwyżki na fundusz
remontowy.
W uzasadnieniu Sąd stwierdził m.in., iż
skoro część lokali nie ma zamontowanych
urządzeń pomiarowych w zakresie poboru
wody oraz odprowadzania ścieków, które
są ich pochodną, stanowią koszty zarządu
nieruchomością wspólną w rozumieniu art.
14 pkt 2 Ustawy o własności lokali (UWL),
a zatem wspólnota mieszkaniowa może podjąć
uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki na fundusz
remontowy.
Ponadto liczniki stanowią przedmiot współwłasności przymusowej. Stanowisko to znajduje oparcie w poglądzie wyrażonym przez
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja
2006 r. (sygn. akt III CZP 28/06), która dotyczyła rozliczenia energii cieplnej zużytej m.in.
do ogrzania lokali nieposiadających urządzeń
pomiarowych. Sąd Najwyższy stwierdził,
że w takiej sytuacji cała instalacja cieplna,
a więc oprzyrządowanie techniczne służące
do ogrzewania poszczególnych lokali oraz
całego budynku wyposażonego w jednolity
system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali
i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Wskazane urządzenia, jako
niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością
wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 UWL. To
z kolei powoduje, że opłaty za dostawę energii
cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu
art. 14 pkt 2 przywołanej ustawy.
Powyższa zasada znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń
technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych
lokali, co do których nie ma odrębnych dla
każdego lokalu pomierników zużycia, a więc
ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci (por. wyrok Sądu
Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia
2006 r., I ACa 589/06, LEX nr 271385). Co
za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty
odprowadzania ścieków, które są ich pochod-
papierowym
52
POCZTA ADMINISTRATORA
PRAWO
Rozliczanie różnicy wskazań między wodomierzem głównym,
a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych w lokalach
We wspólnocie mieszkaniowej wskazanie
licznika głównego wody w budynku wykazało różnicę w stosunku do sumy wskazań
liczników w lokalach mimo braku ujęć wody
poza lokalami. Jak rozliczyć powstałą różnicę wskazań – pyta Czytelnik.
Dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków
odbywa się na podstawie umowy o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków zawartej
między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. W sytuacji, gdy
odbiorcą wody jest wspólnota mieszkaniowa
to dostawca wody obciąża ją na podstawie
wskazań licznika głównego znajdującego się na
wejściu zimnej wody do budynku, a rozliczenie
za usługi świadczone przez przedsiębiorstwo
wod-kan na rzecz wspólnoty mieszkaniowej
odbywa się na podstawie określonych w taryfie
Fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej
Czy spółdzielnia może utworzyć fundusz
remontowy. Jeśli tak, to na jakich zasadach?
Spółdzielnia może utworzyć fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a obowiązek
świadczenia na fundusz dotyczy wszystkich
członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób
niebędących członkami spółdzielni, którym
przysługują spółdzielcze własnościowe prawa
do lokali. Spółdzielnia tworzy jeden fundusz
remontowy dotyczący budynków w jej zasobach. Art 4 ust. 41 USM nakłada na zarząd
spółdzielni jedynie obowiązek prowadzenia
odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów oraz
ewidencję wpływów i wydatków funduszu
remontowego, a ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne
nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego
tych nieruchomości.
marzec 2013
53
INFORMATOR
Konferencje i szkolenia dla zarządców nieruchomości
Indeks firm
APATOR POWOGAZ . . . . . . . . . . . . . . . 24
BANK POCZTOWY . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
BMETERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
KWIECIEŃ
II Forum dla Zarządców „Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami publicznymi”
CAPAROL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
16.04.2013 r., Warszawa
CLEMATIS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Grupa MEDIUM, Administrator, Aneta Cartailler, kontakt: tel. 22 512 60 83,
e-mail: [email protected]; Marta Lesner-Wirkus, tel. 22 512 60 81,
e-mail: [email protected]; faks 22 810 27 42, e-mail: [email protected] – więcej
informacji na stronie konferencja.administrator24.info oraz na s. 5
EJOT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21, 42
ELEKTROOSMOZA . . . . . . . . . . . . . . 2, 46
EVER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 FM
FERRO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Szkolenia zamknięte, realizowane na zlecenie:
HEGAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Techniki miękkiej windykacji w branży mieszkaniowej
ISTA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Komunikacja na linii zarządca–lokator czyli jak rozmawiać z trudnym klientem
ITRON . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
„eMKa Szkolenia”, Magdalena Klepczyńska, kontakt: tel. 32 230 87 98, kom. 695 320 860,
KAMSTRUP. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.emkaszkolenia.pl
KARCHER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Efektywne przygotowanie oraz prowadzenie zebrań i spotkań we wspólnotach
KINGSPAN INSULATION . . . . . . . . . . . 38
Tor przeszkód na drodze do rozwiązania umowy najmu i eksmisji
LARS LAJ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Kompleksowe przygotowanie obiektu do sezonu jesienno-zimowego
LŁ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Zarządzanie terenami wspólnymi w obrębie wspólnot mieszkaniowych
METRONA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Odzyskanie nieruchomości i co dalej?
MIROMETR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Nowelizacja ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach
ROCKWOOL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Obowiązkowe kontrole i prowadzenie KOB
SZKÓŁKA SZMIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
TECHEM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30, 31
VISBUD-PROJEKT . . . . . . . . . . . 33, 41, 47
WELES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 FM
WOI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Zarządzanie nieruchomościami a windykacja należności
Inwestycja we wspólnocie mieszkaniowej – aspekty prawne i inwestycyjne
Prawno-finansowe aspekty zarządzania współwłasnością
SZN WARECKA, kontakt: Urszula Postoła tel./faks: 22 826 10 92, kom. 604 70 98 98,
e-mail: [email protected] – więcej informacji na stronie www.warecka.eu
cena
Kupon prenumeraty rocznej
cena
cena
105 zł
184 zł
345 zł
PÓŁROCZNA
ROCZNA
DWULETNIA
ZAMAWIAM
PRENUMERATĘ
ADMINISTRATORA
OD NUMERU
NAZWA FIRMY
MIESIĘCZNIK
DLA ZARZĄDCÓW
NIERUCHOMOŚCI
ULICA I NUMER
KOD POCZTOWY I MIEJSCOWOŚĆ
PRENUMERATA:
» półroczna – 105 zł
» roczna – 184 zł
» dwuletnia – 345 zł
+
dostęp do wersji
elektronicznej
„Administratora”
i atrakcyjne pakiety na
konferencje i seminaria
OSOBA ZAMAWIAJĄCA
Lider
RODZAJ DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
NIP
wśród czasopism
branżowych
E-MAIL
TELEFON KONTAKTOWY
Informujemy, że składając zamówienie, wyrażacie Państwo zgodę na przetwarzanie wyżej wpisanych danych osobowych w systemie
zamówień GRUPY MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. w zakresie niezbędnym do realizacji powyższego zamówienia. Zgodnie z Ustawą o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje Państwu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania ich i poprawiania. Upoważniam GRUPĘ MEDIUM Spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. do wystawienia faktury VAT bez podpisu odbiorcy. Wysyłka będzie realizowana po dokonaniu
wpłaty na konto: Volkswagen Bank Polska S.A. 09 2130 0004 2001 0616 6862 0001.
GRUPA MEDIUM
Spółka z ograniczoną
Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingowych przez GRUPĘ MEDIUM Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością S.K.A. oraz inne podmioty współpracujące z Wydawnictwem z siedzibą w Warszawie przy ul. Karczewskiej 18.
Informujemy, że zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. (DzU Nr 101/2002, poz. 926 z późniejszymi zmianami) przysługuje
Pani/Panu prawo wglądu do swoich danych, aktualizowania i poprawiania ich, a także wniesienia umotywowanego sprzeciwu wobec
ich przetwarzania. Podanie danych ma charakter dobrowolny.
DATA I CZYTELNY PODPIS
54
ul. Karczewska 18
04-112 Warszawa
tel. 22 810 21 24
faks 22 810 27 42
[email protected]
p o r a d y
–
r o z w i ą z a n i a
Renesans
open-space?
–
t e c h n o l o g i e
3
Nakład 9 000 egz.
str. 10
Workplace
Management
ISSN 0867-5953
INDEKS 320390
str. 6
UPS-y
str. 13
reklama
)0$.$.20#)1*1
)0,2.7$.
..6).*.,#).6#
*#$)-$../.
,0$
#$$%&#'()*$&%+#*,)
&96$.
#&,*$02..
0,2
!&8!
3&4
1#2./.
2#0+*/
3*4
:;!;<=8:;8
== >
U
U
U
U
U
systemów centralnego ogrzewania
!"
!"""
#+5**6
)0#1.
*.)#'(
/2013
*..
70+*0&#).
OPROGRAMOWANIE DLA ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI
Działamy na rynku od 10 lat.
Zaufało nam już ponad 500 zarządców w całej Polsce!
Oferujemy następce uznanego systemu Weles2FK. Weles3 jest
aplikacją internetową, pozwalającą pracować z dowolnego miejsca
i o dowolnym czasie. Nie trzeba instalować czegokolwiek na komputerze ani samemu martwić się o bezpieczeństwo danych.
Zapraszamy do wypróbowania wersji
demonstracyjnej dostępnej przez naszą
stronę internetową.
Elastyczny system naliczeń i rozliczeń od zawsze był chlubą marki
Weles. Weles3 przyjmuje również dane „wstecz” (np spóźnione akty
notarialne ze sprzedaży lokalu, poprawki błędnych danych o liczbie
osób czy właściwe odczyty liczników) i sam wylicza i wystawia
odpowiednie korekty.
Powolność i częsta nieaktualność informacji, będąca charakterystyczna dla branży zarządzania nieruchomościami, przestaje być
problemem.
System posiada zintegrowany, pełny system księgowy, przystosowany specjalnie dla potrzeb zarządzania nieruchomościami.
Księgowość zapewnia obsługę VAT oraz integruje się z bankowymi
systemami płatności masowych.
Każdy z właścicieli lokali w nieruchomości może otrzymać login i hasło,
dzięki któremu będzie mógł sprawdzać swoje rozrachunki, dokumenty
obciążeniowe, udostępniane mu pliki, głosowane uchwały, dane swoich lokali i dyskusje na forum.
Dostępne dane są zawsze aktualne i nie wymagają synchronizacji,
jak w innych systemach.
Bycie blisko klienta to podstawa sukcesu w naszej branży.
Weles3 zapewnia pozycję dwa kroki przed konkurencją!
Odwiedź naszą stronę WWW
Zajrzyj do nas na Facebooku
Skontaktuj się z nami mailem
http://www.weles2fk.com
http://www.facebook.com/Weles3
[email protected]
Zawartość numeru 3/2013
FACILITY MANAGEMENT
Jaki będzie ten Cosmopolitan? – reportaż Katarzyny Czajkowskiej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Workplace Management – czyli jak uporządkować miejsce pracy?
– Bartłomiej Dessoulavy-Śliwiński . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Wydawca
GRUPA MEDIUM Spółka z ograniczoną
GRUPA
Adres redakcji
04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18
tel.: 22 512 60 93, 512 60 90
faks: 22 810 27 42
[email protected]
Redaktor naczelny
Sabina Augustynowicz
[email protected]
Sekretarz redakcji
Agnieszka Górska-Szustak
[email protected]
Redakcja
Agnieszka Piksa – red. portalu,
Jacek Sawicki, Krystyna Stankiewicz,
Marek Mejssner
Reklama i marketing
tel. 22 810 28 14, 512 60 70
[email protected]
Dyrektor biura reklamy i marketingu
Joanna Grabek, tel. 600 050 380
Dyrektor ds. marketingu i sprzedaży
Michał Grodzki
Kierownik ds. promocji
Marta Lesner-Wirkus
Prenumerata i kolportaż
Jerzy Lachowski
tel. 22 810 21 24, 512 60 82
[email protected]
Administracja
Danuta Ciecierska (HR)
Barbara Piórczyńska (Gł. Księgowa)
Redakcja nie zwraca tekstów niezamówionych i zastrzega sobie
prawo do ich redagowania, skracania oraz opatrywania własnymi
tytułami. Redakcja nie odpowiada za treść zamieszczanych reklam
i ogłoszeń. Wszystkie prawa zastrzeżone © by GRUPA MEDIUM.
Rozpowszechnianie opublikowanych materiałów bez zgody wydawcy
jest zabronione.
ISSN 0867-5953
Zdjęcia: www.sxc.hu
marzec 2013
Ergonomiczne stanowisko pracy – Marek Mejssner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Renesans powierzchni typu open-space. Z Beatą Osiecką – prezes
Kinnarps Polska Sp. z o.o. rozmawia Małgorzata Waszkiewicz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
UPS, czyli ochrona przed blackoutem – Marek Mejssner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Pasaż FM
Pasaż
FM
Nowe narzędzie pracy w FM – seminarium
Redakcja Facility Management objęła patronatem medialnym seminarium,
które odbędzie się w dniu 17 kwietnia br. w Warszawie. Tematem seminarium
będzie przygotowywana w Polskim Komitecie Normalizacyjnym norma
PN-EN-15221 dotycząca Facility Management.
Osoby zainteresowane informacjami o seminarium proszone są o kontakt
mailowy z organizatorem pod adresem [email protected].
Seminarium jest bezpłatne. Liczba miejsc ograniczona – decyduje kolejność
zgłoszeń.
Więcej na temat wdrażania „normy PN-EN-15221 – Facility Management – nowe
narzędzie pracy” pisaliśmy w FM nr 11/2012 na s. 4.
red.
Panele ścienne, które wyciszają i zdobią
Marka Rockfon wprowadziła na rynek nową wersję paneli ściennych
VertiQ, które łączą wysokie właściwości w zakresie pochłaniania dźwięku,
estetykę i odporność na uderzenia. Dzięki ciekawej strukturze powierzchni,
sprawdzą się również w pomieszczeniach biurowych.
Pomieszczenia, w których panuje duży i stały poziom hałasu jak szkoły, hale
sportowe, czy biura są dużym wyzwaniem pod względem uzyskania odpowiednich warunków akustycznych. Im większy poziom hałasu, tym mniejszy
komfort przebywania i pracy w takich wnętrzach. Produktem, który jako
podstawowy podnosi akustykę pomieszczeń i pozwala obniżyć poziom hałasu
są panele sufitowe. Jeśli jednak chcemy dodatkowo poprawić jakość przebywania w tych wnętrzach można zastosować także tzw. absorbery ścienne.
Marka Rockfon obok szerokiej gamy sufitów podwieszanych w swojej ofercie
ma także produkty na powierzchnie pionowe. Firma wprowadziła właśnie
unowocześniony model paneli VertiQ C, posiadający najwyższe parametry
pochłaniania dźwięku (współczynnik αw 1, klasa A) oraz wysoką trwałość. Ich
powierzchnia pokryta jest odporną na czynniki zewnętrzne włókniną.
VertiQ C wykonane są ze skalnej wełny mineralnej, która jest materiałem
niepalnym o temperaturze topnienia włókien powyżej 1000°C. Rozwiązania
Rockfon wyróżniają więc nie tylko doskonałe parametry w zakresie własności
ogniowych, ale także wysoka odporność na wilgoć. Dodatkowo wełna skalna
nie zawiera żadnych substancji, które mogłyby stanowić pożywkę dla szkodliwych mikroorganizmów. Zapewnia więc higienę pomieszczeń.
Fair Play PR/ Rockfon
3
REPORTAŻ FM
Katarzyna Czajkowska
Warszawa pnie się w górę.
Szczególnie widać to w centrum
stolicy. Gdzie nie spojrzeć
tam budowa, powstają piękne
nowoczesne biurowce, ale branża
mieszkaniowa nie pozostaje im
dłużna. Wśród tych fascynujących
drapaczy chmur powstaje jeden
wyjątkowy. Wyróżnia go już sama
nazwa – COSMOPOLITAN.
P
rzy zbiegu ulic Emilii Plater i Twardej,
w samym centrum Warszawy, powstaje 44-kondygnacyjny wieżowiec. To
Cosmopolitan. Pierwotnie inwestorem tego
budynku miała być fundacja Shalom, ale ostatecznie zdecydowała się sprzedać działkę firmie deweloperskiej Hines. Shalom będzie mieć
jednak mały udział w inwestycji – w części
budynku zorganizuje Centrum Kultury Jidysz.
W konkursie na projekt budynku uczestniczyły trzy biura architektoniczne. Ostatecznie
wybrano projekt Murphy/Jahn. W 2009 roku
uzyskano pozwolenie budowę i wyburzono
jednopiętrowy, dość zaniedbany budynek, sto-
4
Jaki
będzie ten
Cosmopolitan?
jący wówczas na tej działce. Latem 2010 roku
rozpoczęła się budowa. Przez pierwszy rok
trwała budowa kondygnacji podziemnych. Rok
później, w lecie 2011, rozpoczęto wznoszenie
naziemnych kondygnacji budynku. Wtedy też
budowę wieżowca przejęła spółka Tacit Development Polska, a budynek zmienił swoją
oficjalną nazwę na Cosmopolitan.
Budynek będzie się składać z dwóch części: niższej, bliżej placu Grzybowskiego oraz
157-metrowej wieży. W podziemiach, na 4 poziomach, znajdą się parkingi (ogółem prawie
300 miejsc), a na pierwszych kondygnacjach
– lokale usługowe.
Mieszkańcy będą mieli do dyspozycji przestrzeń czwartego piętra o powierzchni 500 m2
z wyjściem na oświetlony, urządzony i pełen
zieleni taras. Na piętrze tym zaprojektowano
także salę klubową z zapleczem gospodarczo-sanitarnym do organizacji spotkań towarzy-
skich, salę zebrań do organizacji nieformalnych i biznesowych spotkań oraz kompletnie
wyposażony fitness klub.
Co ciekawe w fitness klubie, poza szatniami z prysznicami i oddzielnym pokojem
do masażu, znajdą się dwie sale do ćwiczeń
ABSTRAKT
Autorka reportażu prezentuje arkana
wznoszenia jednego z najbardziej oczekiwanych wieżowców w Warszawie. Mowa
o Cosmopolitanie, który stanowi zamknięcie ciągu wysokich budynków położonych
wzdłuż ul. Emilii Plater w centrum stolicy.
Budynek ten na mapie krajowych wysokościowców ma wyróżniać się nie tylko
m.in. ciekawymi rozwiązaniami technologicznymi, ale i atrakcyjną formą architektoniczną.
papierowym
marzec 2013
5
FACILITY MANAGEMENT
konsultant w zakresie FM
Workplace
Management
– czyli jak uporządkować miejsce pracy?
Facility Management to także m.in.
tworzenie efektywnego miejsca
pracy, wyposażonego w technologię
i wszelkie inne udogodnienia, które
umożliwią realizację procesów
podstawowych. Tym samym w kręgu
szczególnego zainteresowania
branży FM leży Workplace
Management.
W
spółczesna działalność biznesowa
musi uwzględniać nie tylko kwestie
jakości produktu czy usługi świadczonej dla klienta. Poważnym wyzwaniem jest
również zapewnienie odpowiednich warunków
dla ich wytwarzania. Problematyka Facility
Management jest tutaj wiodąca, gdyż z samej
definicji FM zapewnia odpowiedni poziom zarządzania procesami pomocniczymi, a więc
stwarza warunki dla podstawowej działalności
biznesowej. Tym samym w kręgu szczególnego zainteresowania branży FM jest Zarządzanie
Miejscem Pracy (Workplace Management).
We współczesnym miejscu pracy przenikają się wzajemnie: nieruchomość, technologia
i psychologia. Bez odpowiedniego, aktywnego
jego kreowania można – jak wskazują badania
– utracić wiele potencjalnych korzyści związanych przede wszystkim z:
ABSTRAKT
Autor artykułu, przytaczając japońską
koncepcję 5S, wyjaśnia czym jest Workplace Management, czyli Zarządzanie Miejscem Pracy. Podkreśla jednocześnie, że
zagadnienie to leży w jednym z istotnych
obszarów zainteresowań FM, ze względu
na tworzenie efektywnego, nowocześnie
zorganizowanego i przyjaznego miejsca
pracy.
6
zadowoleniem pracowników (miejsce pra-
cy jest bowiem traktowane jako dodatkowy
czynnik satysfakcji),
efektywnością wykonywanej pracy (odpowiednio ukształtowane, ergonomiczne stanowisko pracy wpływa bowiem korzystnie
na wydajność pracownika).
Z tego powodu nie można bagatelizować
problematyki Workplace Management ani jej
zawężać wyłącznie do kwestii odpowiedniego
wyposażenia.
Zarządzanie Miejscem Pracy
w 5 słowach
Problematyka miejsca pracy stanowi przedmiot zainteresowania wielu dziedzin, od materiałoznawstwa czy ergonomii począwszy na
psychologii społecznej skończywszy. W teorii
zarządzania organizacjami problematyka ta
jest również znana, głównie dzięki koncepcji
5S, pokazującej jak tworzyć dobrze zorganizowane, uporządkowane i efektywne miejsce
pracy.
Koncepcja 5S powstała w latach 80. jako
narzędzie wspomagające organizację nowoczesnych zakładów przemysłowych i była jednym z elementów wspierających Lean Management (szczupłe zarządzanie) i Just In Time.
Jej adaptacji i spopularyzowania na potrzeby
kreowania optymalnego miejsca pracy dokonał w latach 90. Hirano Hiroyuki. Nazwa 5S
pochodzi od pierwszych liter następujących
japońskich słów:
Seiri (ang. Sorting, pol. selekcja/sortowanie) – jest to działanie wstępne, pole-
gające na wyeliminowaniu z miejsc pracy
wszelkich zbędnych przedmiotów, urządzeń
i instrukcji. W ramach tej fazy przedmioty
zbędne zostają usunięte, zaś te, które zostały (czyli niezbędne) są poddane ocenie
ich ważności i pozostawione w łatwo dostępnych miejscach.
Seiton (ang. Set in order lub Straighteing,
pol. systematyka) – etap ten polega na
dokładnym wyznaczeniu miejsc przechowywania przedmiotów, narzędzi i instrukcji
w sposób umożliwiający ich łatwe i szybkie
zlokalizowanie. Celem jest tutaj eliminacja zbędnego czasu na ich poszukiwanie
w trakcie wykonywanej pracy. Wyznaczając dla nich miejsce bierzemy pod uwagę
m.in. zasady ergonomii, częstotliwość korzystania z przedmiotów, uwarunkowania
przestrzenne czynności wykonywanych
w miejscu pracy.
Seiso (ang. Sleeping lub Shine, pol. sprzątanie) – wprowadzenie zasady utrzymania
w czystości miejsca pracy i jego wyposażenia. Z końcem pracy pracownik powinien uporządkować swoje miejsce pracy
i upewnić się, że wszelkie używane przez
niego przedmioty czy dokumenty znajdują
się we wcześniej wyznaczonych dla nich
miejscach. Oprócz estetyki daje to również
efekt poczucia odpowiedzialności za własne miejsce pracy oraz brak ewentualnych
problemów w identyfikacji przynależności
poszczególnych przedmiotów do konkretnych osób.
Seiketsu (ang. Standardizing, pol. standaryzacja) – krok ten polega na wystan-
Fot. Kinnarps Polska Sp. z o.o.
dr Bartłomiej Dessoulavy-Śliwiński
papierowym
FORUM
DLA ZARZĄDCÓW
Profesjonalne
zarządzanie
nieruchomościami publicznymi
Być albo nie być?
Być, jeśli interesuje Cię profesjonalne zarządzanie nieruchomościami
publicznymi! Zapamiętaj! 16 kwietnia 2013 r. będziesz miał okazję
poznać podstawy racjonalnej polityki samorządowej w dziedzinie gospodarowania publicznym zasobem nieruchomości.
II Forum dla Zarządców poświęcone będzie, m.in. tworzeniu wielolet-
nich programów finansowania remontów i rewitalizacji przy
promocja
II Forum – to niepowtarzalna okazja do
podniesienia kwalifikacji zawodowych,
spotkania profesjonalistów z całej Polski
i wymiany doświadczeń.
II Forum – to szansa na spotkanie i dyskusję z gościem honorowym – ministrem
Piotrem Styczniem.
Szczegółowe informacje oraz program
II Forum znajdziesz
na www.konferencja.administrator24.info
marzec 2013
użyciu środków budżetowych samorządów oraz z innych źródeł.
Praktycy opowiedzą o swoich doświadczeniach w realizacji planów
budżetowych gminy jako właściciela lub współwłaściciela nieruchomości. Podzielą się spostrzeżeniami na temat barier realnych
i mentalnych w zarządzaniu nieruchomościami publicznymi oraz roli
pełnomocnika we wspólnocie mieszkaniowej. Kim on jest? Aktywnym
współwłaścicielem czy oportunistą?
Pamiętaj, nie przegap! 16 kwietnia 2013 r.,
godz. 9:00, Radisson Blu Centrum Hotel Warszawa
7
FACILITY MANAGEMENT
Fot. Fair Play PR/ Rockfon
Marek Mejssner
Stanowiska pracy z komputerem
jedynie w 2% przypadków
spełniają wymogi ergonomii*).
Efektem tego nieprzystosowania
są silne bóle pleców i karku,
jakie odczuwa w czasie pracy
i po niej 53% ankietowanych.
Częste są też dolegliwości wzroku
i rąk. Tymczasem stworzenie
ergonomicznego stanowiska pracy
nie jest wcale droższe niż zwykłego
– wymaga tylko więcej staranności.
W
edług badań portalu CNet.com,
wzrost pracy administracyjnej, projektowej, zarządczej, administrowania procesami firmowymi i technologicznymi
i zwykłej biurowej przełożył się już na tyle na
rytm pracy, że ponad 66% czasu roboczego
spędza się w pozycji siedzącej w korporacji, małej firmie czy też w biurze. Intensywność działań zawodowych rośnie też z roku
na rok – według badań unijnych, w latach
2000–2012, czas przerw w firmach niemieckich, brytyjskich i francuskich spadł o 60%.
Problem w tym, że ewolucja – nawet trwający od 2,5 mln lat jej ostatni odcinek – nie
przewidywały takiej pozycji jako stałej i stąd
wszyscy, którzy w niej pracują mają nadmier*) Wyniki ogólnopolskich badań „Ergotest” przeprowadzonych
w 2012 roku
ABSTRAKT
Autor artykułu podpowiada jak prawidłowo i zgodnie z zasadami ergonomii urządzić
funkcjonalne i wygodne miejsce do pracy.
Mowa tu zatem m.in. o kryteriach doboru optymalnego biurka wraz z krzesłem
biurowym oraz wyposażenia stanowiska
w odpowiedni sprzęt komputerowy.
8
Ergonomiczne
stanowisko pracy
nie obciążony kręgosłup i mięśnie grzbietu,
w porównaniu z innymi pozycjami (zwłaszcza
stojącą). Stąd też konieczne jest takie urządzenie miejsca pracy, aby nawet długotrwałe
przebywanie w pozycji siedzącej powodowało
jak najmniejsze szkody i komplikacje zdrowotne. Zatem jak prawidłowo, zgodnie z zasadami
ergonomii urządzić funkcjonalne i wygodne
miejsce do pracy?
Wygodne biurko i krzesło
Podstawowym sprzętem a zarazem problemem przy organizacji ergonomicznego
stanowiska pracy jest biurko. Obecnie można
kupić niemal dowolne meble typu biurowego w kompletach do zapełnienia powierzchni
o dowolnym kształcie – tzw. meble składane.
Warto jednak przy ich zakupie trzymać się kilku istotnych zasad. Jakich?
Biurko powinno więc posiadać blat o szerokości minimalnej 80–90 cm i minimalnej
długości 120–160 cm. Szerokość blatu musi
być na tyle duża, aby zmieściły się na nim
klawiatura, myszka, podstawka na dokumenty
i monitor LCD. Elementy te muszą przy tym
zostać ułożone swobodnie. Warto dodać, że
między przednią krawędzią blatu biurka, a klawiaturą musi pozostawać około 10 cm wolnego miejsca. Wysokość biurka powinna być dopasowana do wzrostu pracownika i posiadać
możliwość regulacji w zakresie 65–75 cm, co
jest często nieprzestrzeganą zasadą.
Faktura blatu biurka powinna być półmatowa
lub matowa. Ogranicza to bowiem możliwość
powstawania odblasków, które męczą oczy.
U dołu biurka zwykle mieści się wysuwany
blat na klawiaturę. Niestety, w wielu typach
biurek jest to tylko szkodliwy gadżet. Prawidłowy blat tego typu powinien bowiem posiadać
możliwość luźnego umieszczenia klawiatury
i myszki oraz głębokość umożliwiającą zostawienie ok. 10 cm wolnego miejsca, aby
swobodnie ułożyć dłoń do myszy na blacie
lub na podkładce z odciążającym nadgarstek
wałkiem.
Druga zasada ergonomii stanowiska pracy
jest także często łamana przez samych pracowników działu IT – pod biurkiem, w miejscu przeznaczonym na nogi nie może stać
jednostka centralna, kartony po sprzęcie,
plątać się mnóstwo kabli połączonych listwą
zasilającą zaopatrzoną wyłącznik. Pracownik
musi bowiem mieć możliwość swobodnego
ułożenia nóg. Wolna przestrzeń pod biurkiem,
zapewniająca swobodne miejsce dla nóg
powinna mieć minimalnie 70 cm szerokości
i 60 cm głębokości. Przestrzeń ta nie może być
też ograniczona żadnymi szafkami.
Osobnym problemem z punktu widzenia ergonomii jest krzesło. Musi bowiem być stabilne, posiadać podstawę pięcioramienną z kółkami, regulację wysokości siedziska oraz kąta
ustawienia oparcia. Oparcie winno mieć około
85 cm wysokości i 30 cm szerokości, przy
czym kąt oparcia nie powinien pod wpływem
ciężaru ciała się zmieniać – co jest niestety
normą w tanich krzesłach obrotowych.
Siedzisko powinno być obrotowe, o wymiarach 42x42 cm, z grubym obiciem z miękkiego, ale sprężystego, naturalnego materiału.
papierowym
marzec 2013
9
WYWIAD FM
Małgorzata Waszkiewicz
Renesans powierzchni
typu open-space
MW Czy powierzchnie typu open-space
cieszą się niezmiennie popularnością?
BO Aby dobrze zrozumieć ideę open-space należy najpierw sięgnąć do przyczyn jej
powstania. Jak to się stało, że jedno biurko
może służyć każdemu pracownikowi tak samo
dobrze, i to w dodatku przy wykonywaniu różnych zadań? Przecież każda osoba pracuje
w odmienny sposób. Niektórzy w zespołach,
inni mają do wykonania zadania wymagające
skupienia, a jeszcze inni właśnie potrzebują
omówić ważną sprawę z jednym ze współpracowników. Okazuje się, że gdyby dać ludziom
wolną rękę, każdy do wykonania danej czynności wybrałby inną przestrzeń. Niektórym
nie przeszkadza praca w otwartej przestrzeni
w towarzystwie innych osób, np. w kawiarni
czy na lotnisku, ponieważ gwar rozmów i tzw.
szum tła jest dla nich stymulujący. Inni natomiast wolą zaszyć się w parku, czy bibliotece,
albo ruszają ze swym laptopem i godzinami
okupują salkę konferencyjną. Jedni doskonale
potrafią pracować w domu, a inni wręcz przeciwnie. Gdybyśmy mieli wybór… pewnie rzadko kiedy wybieralibyśmy nasze stanowisko
pracy w open-space do wykonania większości
zadań. Kinnarps aktualnie prowadzi badania,
które potwierdzają tę tezę.
Jak to się zatem stało, że ludzie, którym powierzono tak różne zadania, zostali
10
umieszczeni w całkowicie ustandaryzowanym, zbudowanym na kształt mrowiska
biurze typu open-space? Jest to 60 osób
przebywających w jednej sali, w równych,
podwójnych rzędach po 6 stanowisk.
Odpowiedź nasuwa się sama – najważniejszą przyczyną powstawania biur tego typu
jest dążenie do oszczędności. Szacuje się, że
koszt 1 stanowiska w przestrzeni otwartej jest
prawie o połowę niższy niż w biurze podzielonym na tradycyjne pokoje. Do tego dochodzą
inne zalety takiego rozwiązania, np. łatwość
w adaptacji do nowych wyzwań firmy, a także
łatwe i tanie zagęszczanie biura bez większych
zmian architektonicznych. Wszystkie te zalety
działają na korzyść pracodawcy. Jako korzyść
dla pracownika dorzuca się następujący argument – w open-space możesz liczyć na lepszą
komunikację.
Na marginesie muszę zaznaczyć, że istnieje wiele rodzajów biur na planie otwartym. Czasem określa się tak pomieszczenie
z zaledwie 8 stanowiskami pracy, a czasem
otwartą przestrzeń biurową o zróżnicowanym
zagospodarowaniu, w której gniazda stanowisk pracowniczych poprzetykane są salami
konferencyjnymi, miejscami spotkań nieformalnych czy niewielkimi miejscami z ekspresem do kawy – tzw. coffee points. Najczęściej jednak open-space kojarzy nam się
z popularnym mrowiskiem, czyli skupiskiem
Fot. Kinnarps Polska Sp. z o.o.
Z Beatą Osiecką – prezes Kinnarps
Polska Sp. z o.o. rozmawia Małgorzata
Waszkiewicz
20 lub więcej (czasem nawet powyżej 100)
intensywnie zagęszczonych stanowisk pracy,
gdzie warunki ani nie pomagają w skupieniu,
ani w efektywnej komunikacji.
Wracając zatem do pytania – czy to rozwiązanie cieszy się wciąż zainteresowaniem
– odpowiedź brzmi tak. W czasach gospodarczej bessy wszyscy szukają oszczędności, co
przejawia się w poszukiwaniu koncepcji umożliwiających jeszcze efektywniejsze wykorzystanie dostępnych zasobów – wyposażenia,
potencjału ludzkiego czy obiektów biurowych.
Sprzymierzeńcem w tych poszukiwaniach jest
niewątpliwie rozwój technologii, dzięki któremu
na rynek trafiają też coraz nowocześniejsze
rozwiązania.
W obecnej sytuacji rynkowej, gdzie wiele firm, bojąc się kryzysu, stale poszukuje
oszczędności – open-space przeżywają swój
renesans. Są najprostszym i najtańszym
sposobem na zagospodarowanie przestrzeni
pracy. Pojawia się jednak problem – cel biznesowy firmy niezupełnie pokrywa się z celami
papierowym
marzec 2013
11
WYWIAD FM
papierowym
12
FACILITY MANAGEMENT
Marek Mejssner
UPS, czyli ochrona
przed blackoutem
Z
akłócenia występujące w sieci mogą
mieć charakter krótkotrwały czyli być
wahaniami, spadkami napięcia czy
nawet przepięciami lub długotrwały (zwykle
zaniki lub odchylenia napięciowe). Przy obecnym stanie sieci elektroenergetycznych w Polsce ryzyko wystąpienia lokalnej czy szerszej
awarii, skutkującej długotrwałymi przerwami
w dostawie energii, jest spore i stanowi realne
zagrożenie.
Co może UPS?
Oznacza to konieczność zapewnienia zasilania awaryjnego dla wszystkich typów budynków i znajdujących się w nich urządzeń.
Gwarantuje to bowiem nie tylko ochronę
danych znajdujących się na sprzęcie teleinformatycznym, ale także ochronę mienia i bezpieczeństwo pracujących lub mieszkających
w budynku ludzi.
Zasilanie takie zabezpiecza oświetlenie (centra handlowe, biura, obiekty wielofunkcyjne),
automatykę (HVAC, transport) oraz instalacje
(alarmowe, przeciwpożarowe, teleinformatyczne, monitoring) oraz systemy komputerowe, które często odgrywają rolę sterującą
ABSTRAKT
Podstawowym kryterium doboru UPS-a
jest zapewnienie właściwych parametrów
napięcia zasilającego i wyjściowego, jednakże nie są to jedyne kryteria, jakimi powinien kierować się użytkownik przy doborze
urządzenia. Artykuł odpowiada m.in. na pytanie na co jeszcze zwrócić uwagę, czym
i po co jest zasilanie awaryjne w budynku
oraz co może UPS.
marzec 2013
dla automatyki i elektroniki znajdującej się
w budynku.
Obecnie stosowane są następujące typy
zasilania awaryjnego:
rozwiązania UPS (ang. Uninterruptable
Power Supply) dla pojedynczych lub kilku
stanowisk,
rozwiązania UPS centralnego dla systemów
bądź wielostanowiskowe,
systemy UPS-agregat, gdzie poza zasilaczem awaryjnym w rozwiązanie wbudowany jest też power-pack stanowiący źródło
mocy. Składa się on zwykle z agregatu bądź
turbiny i jest przystosowany do dostarczania mocy do wielu stanowisk w czasie długotrwałego zaniku napięcia,
rozwiązanie samego agregatu prądotwórczego, obecnie zastępowane systemami
UPS z agregatem,
rozwiązania dedykowane, stosowane w elektroenergetyce, składające się z energetycznych systemów bateryjnych, zasilaczy buforowych, generatorów prądu i automatyki
sterującej.
We wszystkich rozwiązaniach i najczęściej
w układach samodzielnych stosowane są zasilacze UPS dużej mocy. Wymagania ogólne
oraz bezpieczeństwa ich dotyczące zawarto
w normie PN-EN 62040-1-2. Zadaniem tych
zasilaczy jest zapewnienie ciągłego, nieprzerywalnego zasilania odbiorników prądu przemiennego oraz poprawa jakości zasilania poprzez utrzymywanie wymaganych parametrów
wyjściowych zasilacza, a także przez poprawę
parametrów obciążenia sieci zasilającej dzięki
zastosowaniu na wejściu zasilacza układu korekcji współczynnika mocy (PFC).
Awarie zasilania są niestety
dość częstą przypadłością sieci
energetycznych. Przyczyn może
być wiele. Jednak najważniejsze
urządzenia jak systemy
informatyczne, monitoringu,
obsługi systemów bezpieczeństwa
wymagają stałego zasilania. Mogą
to zapewnić jedynie duże zasilacze
awaryjne.
Co zasilać awaryjnie?
Zasilacze awaryjne dużej mocy wytwarzane
są głównie w technologii podwójnego przetwarzania (z zastosowaniem prostownika i falownika), co określa się jako „on-line”. Norma
PN-EN 62040-3 ustala, iż mogą być wykonywane jako pojedyncze lub równolegle pracujące moduły. Ich moc wynosi od ok. 3,5 kVA
do kilkuset kVA, zaś w przypadku układów
dedykowanych nawet do ponad 1 MVA.
Zasilacze awaryjne o dużej mocy, zwłaszcza
te o mocach ponad 10 kVA, umieszczone są
w centralnych systemach zasilania awaryjnego. Ze względu na konieczną niezawodność
(często są bowiem jedynym źródłem mocy i to
na dłuższy czas), stosuje się w nich redundację albo poprzez pracujące w trybie czuwania
zasilacze rezerwowe, przełączane na sieć
w przypadku awarii zasilacza głównego, albo
poprzez modułowe lub równoległe połączenie
kilku z nich.
Tworząc sieć zasilania awaryjnego należy
określić, jaki sprzęt ma być w ten sposób
wspomagany. Oznacza to, że gniazda zasilające posiadające podłączenie do UPS muszą
zostać zabezpieczone przed włączaniem do
nich takich urządzeń, jak odkurzacze, czajniki
elektryczne, dystrybutory napojów itp., nie wymagających zasilania awaryjnego. Separacja
chronionego sprzętu od sieci zasilającej i stabilność napięcia wyjściowego UPS „on-line”
dużej mocy oznacza dodatkowe koszty, które
można jednak zredukować.
13
FACILITY MANAGEMENT
papierowym
14
miesięcznik dla zarządców
nieruchomości
•
•
•
•
•
•
Opinie i komentarze
Prawo i finanse
Orzecznictwo i interpretacje
Zarządzanie w praktyce
Eksploatacja
Poczta „Administratora”
W każdym numerze „Administratora” FM:
• porady
• rozwiązania
• technologie

Administrator 3/2013 - Administrator24.info

Transkrypt

Podobne dokumenty

Arkusz danych

ADMINISTRATOR i FACILITY MANAGEMENT