Operat szacunkowy

Transkrypt

Operat szacunkowy

Agencja Handlowo-Usługowa „A N R O S ” Andrzej Rosiński
11-710 Piecki, ul. Administracyjna 12, tel/fax +48 89 7421092, kom. +48 606470496
www.anros.com.pl, e-mail: [email protected]
oddział w Olsztynie: 11-034 Stawiguda, ul. Perłowa 15, kom. +48 605036305
Operat szacunkowy
Oznaczenie nieruchomości
Nieruchomość zabudowana
budynkiem mieszkalnym
Adres nieruchomości
Nidzica, ul. Nowomiejska 16
WARTOŚĆ RYNKOWA nieruchomości:
WR = 365 760 zł
słownie: trzysta sześćdziesiąt pięć tysięcy siedemset sześćdziesiąt złotych
Nr rep. 275/2013
Wykonał:
19.07.2014 r.
Andrzej Rosiński - rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia państwowe MGPiB nr 1889
Przemysław Rosiński - praktykant
1
Wyciąg
z operatu szacunkowego operatu szacunkowego wyceny nieruchomości zabudowanej
budynkiem mieszkalnym
w Nidzicy przy ulicy Nowomiejskiej 16, dz. 217/10
1
2
Przedmiot i zakres wyceny
Księga wieczysta
3
Cel wyceny
4
Data wyceny
nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym
OL1N/00013457/4 - Sąd Rejonowy w Nidzicy
Wydział Ksiąg Wieczystych
określenie wartości rynkowej nieruchomości dla
potrzeb sprzedaży
19.07.2014 r.
5
Opis przedmiotu wyceny
19.07.2014
działka
dz. 237/10 o pow. 0,0520 ha, obręb Nidzica 4
powierzchnia użytkowa mieszkalna budynku mieszkalnego
6
powierzchnia użytkowa pomocnicza budynku mieszkalnego piwnica
Stan przedmiotu wyceny
19.07.2014 r.
222,60 m2
89,50 m2
przeznaczenie w mpzp
7
brak mpzp, decyzja o warunkach zabudowy - teren
zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
dostępność komunikacyjna
dobra, droga urządzona
prawny
prawo własności
techniczno-użytkowy
dobry
uzbrojenie techniczne terenu
energia elektryczna, wodociąg miejski, kanalizacja
miejska, telefon
Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu na dzień 19.07.2014 r.
365 760 zł
- w tym prawo własności gruntu – dz. 237/10
8
23 400 zł
opracował
12.09.2014 r.
2
Zawartość opracowania
1
2
I
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
II
2.1
2.1.1
2.1.2
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
III
Wyciąg z operatu
Spis treści
str.2
3
Część ogólna
4
Zleceniodawca
Wykonawca
Daty istotne dla operatu szacunkowego
Przedmiot i zakres wyceny
Cel wyceny
Podstawy prawne wyceny
Podstawa metodologiczna wyceny
Źródła informacji, materiały źródłowe o nieruchomości i rynku
lokalnym
Materiały pomocnicze
Uwarunkowania i ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością
4
4
4
4
4
4
5
Część szczegółowa
7
6
6
6
Opis nieruchomości
Działka
Budynek mieszkalny
Charakterystyka rynku lokalnego
Zastosowane podejścia, metody i techniki wyceny
Określenie wartości rynkowej nieruchomości
Zestawienie wartości rynkowej i ocena wiarygodności
otrzymanych wyników
Uwagi końcowe, klauzule i ograniczenia
7
7
12
21
26
28
Załączniki
35
33
34
3
I
Część ogólna
1. Zleceniodawca:
Syndyk upadłości Jana Gustawa Kamińskiego
„KAMEX-TRANS” w Nidzicy, ul. 1-go Maja 22A/27,
13-100 Nidzica, umowa o dzieło z dnia 19.07.2014 r.
2. Wykonawca:
mgr inż. Andrzej Rosiński
rzeczoznawca majątkowy ds. szacowania nieruchomości
uprawnienia państwowe nr 1889 MGPiB
dr inż. Przemysław Rosiński - praktykant
3. Daty istotne dla operatu
szacunkowego:
1. Aktualność wyceny
2. Stan nieruchomości na
3. Wizja lokalna
4. Data sporządzenia operatu
5. Poziom cen
4. Przedmiot i zakres wyceny:
Przedmiotem wyceny jest prawo własności do
nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w
Nidzicy przy ul. Nowomiejskiej 16, dz. 237/10.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej
prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej
budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej wraz
z gruntem.
5. Cel wyceny:
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej
nieruchomości dla potrzeb sprzedaży.
6.
- 19.07.2014 r.
- 19.07.2014 r.
- 19.07.2014 r.
- 12.09.2014 r.
- 07.2014 r.
Podstawa prawna wyceny:
-
Ust. z dnia 23.04.1964 rok „Kodeks Cywilny”
/Obwieszczenie Marszałka Sejmu RP tekst jednolity
Dz. U. z 2014 poz. 121 roku z późniejszymi zmianami
- Ust. z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
/tekst jednolity Obwieszczenie Marszałka Sejmu
Dz. U. z 2014 poz. 518 z 02.04.2014 r./.
- Rozp. RM z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego /Dz. U. nr 207 poz. 2109 z 22.09.2004 r. z późniejszymi
zmianami/
- Rozp RM.z dnia 14.07.2011 r. zm. Rozp. RM z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. nr 165 poz. 985 z
14.07.2011 r./
7. Podstawa metodologiczna wyceny:
4
Standardy Zawodowe
Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych opracowane przez Polską
Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa 1995 r. z
późniejszymi zmianami
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny /PKZW/
1 Krajowe Standardy Wyceny Specjalistyczne KSWS/:
- KSWS 3 - wycena dla zabezpieczenia wierzytelności.
/podstawa – uchwała Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych nr 26/07 z 12.12.2007 r. z obowiązkiem stosowania
od 01.03.2008 r.
oraz Komunikatu Min. Infrastruktury w sprawie uzgodnienia powyższego standardu z
04.01.2010 r. /
2 Noty interpretacyjne:
- NI 1 – zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości
- NI 2 – zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości
- NI 4 – zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości
Rzeczoznawców Majątkowych nr 27/07 z 09.12.2008 r. z obowiązkiem od
01.03.2009 r./
3 Noty interpretacyjne – tymczasowe:
III.3 Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny
III.4 Zasady ustalania zużycia
Rzeczoznawców Majątkowych nr 27/07 z 12.12.2007 r. z obowiązkiem stosowania
do uchwalenia not właściwych/
8.
9.
Źródła informacji i materiały źródłowe o nieruchomości i rynku lokalnym:
1.
Mapa i wypis z rejestru gruntów – Starostwo Powiatowe w Szczytnie
2.
Badania rynku lokalnego, analiza cen transakcyjnych kupna-sprzedaży
nieruchomości rolnych, gruntowych, zabudowanych na podstawie aktów
notarialnych i operatów szacunkowych, informacje dotyczące cen sprzedaży
nieruchomości w Polsce Północno-Wschodniej
3.
Miejscowy Plan Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego miasta Szczytno jest
nieaktualny. SUiKZP miasta Nidzica.
Materiały pomocnicze:
1.
Ryszard Cymerman Andrzej Hopfer – „Wycena nieruchomości Zasady i
procedury” PFSRM, Warszawa 2005
5
2.
Ryszard Cymerman Joanna Cymerman, Grzegorz Jesiotr, Monika Jesiotr –
„Gospodarka nieruchomości” Wydawnictwo Uczelniane Politechniki
Koszalińskiej, Koszalin 2009
3.
Wycena nieruchomości metodą cenowo-porównawczą – H. Prystupa Warszawa
1997
4.
Wartość rynkowa jako podstawa zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy –
Ewa Kucharska-Stasiak – Rzeczoznawca Majątkowy nr 4/2009
5.
Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – pod red. Sabiny Źróbek–
Educatera, Olsztyn 2005
6. XVIII Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych, Wrocław 2009
10.
Ograniczenia i uwarunkowania w dysponowaniu nieruchomością:
1.
Wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w dziale III KW
2.
Wzmianki o przyłączeniu się kolejnych wierzycieli do toczącej się egzekucji z
nieruchomości w dziale III KW
3.
Ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości Jana Kamińskiego w dziale III KW
6
II Część szczegółowa
2.1. Opis nieruchomości
2.1.1. Działka
a. lokalizacja ogólna
Wyceniana nieruchomość znajduje się w Nidzicy. Nidzica leży w województwie warmińskomazurskim, przy drodze krajowej nr 7 /Warszawa - Gdańsk/. W Nidzicy znajduje się:
Starostwo Powiatowe, Urząd Miasta, sąd, szkoły podstawowe, gimnazja, szkoły średnie,
szpital, poczta, stacja PKP, zakłady przemysłowe, usługowe, handlowe itp. /plan miasta
poniżej/.
7
b. lokalizacja szczegółowa - opis działki
Wyceniana nieruchomość znajduje się w Nidzicy przy ulicy Nowowiejskiego w północnowschodniej części miasta, ok. 2000 m od Rynku.
Teren - zniwelowany, płaski
Wystawa - północno-zachodnia, od drogi – front budynku
Warunki geotechniczne - przeciętne
Dostępność komunikacyjna - bardzo dobra, ulica urządzona
Sąsiedztwo funkcji – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
Uzbrojone w następujące urządzenia infrastruktury technicznej: wodociąg miejski,
kanalizacja miejska, energia elektryczna, telefon.
Stan zagospodarowania - teren zagospodarowany /chodniki, trawniki, drzewa i krzewy,
utwardzone polbrukiem chodniki i podjazdy, działka częściowo ogrodzona/
c. Stan prawny nieruchomości
Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej poprzez działkę 261/2, należącą do Miasta
Nidzica.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Nidzica - teren oznaczony
symbolem M – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna /plan nieaktualny/.
8
Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta Nidzica –
kontynuacja funkcji dotychczasowej- tereny mieszkaniowe.
Na podstawie mapy i wypisu z rejestru gruntów Starostwa Powiatowego w Nidzicy /wgląd
własny do rejestru gruntów/ ustalono, że nieruchomość znajduje się na działce nr 237/10
obręb Nidzica 4 o pow. 0,0520 ha.
Sąd Rejonowy w Olsztynie, Zamiejscowy Wydział Ksiąg
Wieczystych w Nidzicy /wgląd do treści KW i wydruk z
dnia 12.09.2014 r. z ekw.ms.gov.pl w załączeniu/
Typ KW nieruchomość gruntowa
Dział I - Nidzica, ul. Nowomiejska 16, nieruchomość rolna, dz. 237/10 o pow. 0,0520 ha
Dział II - własność Wandy Kamińskiej i Jana Kamińskiego, wspólność ustawowa
majątkowa małżeńska
Dział III - WZMIANKA O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI Z WNIOSKU
Księga Wieczysta Ol1N/00013457/4
WIERZYCIELA PRZECIWKO JANOWI KAMIŃSKIEMU, PROWADZONEJ NA
PODSTAWIE WYROKU SĄDU REJONOWEGO W OLSZTYNIE Z DNIA 24
PAŹDZIERNIKA 2005 ROKU, SYGNATURA AKT. VGC 527/05, O EGZEKUCJĘ
NALEŻNOŚCI PIENIĘŻNEJ NA KTÓRĄ SKŁADAJĄ SIĘ: - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA W
KWOCIE 9.406,00 ZŁ, - ODSETKI DO 6 MARCA 2006 ROKU W KWOCIE 1.436,12 ZŁ, - I
DALSZE ODSETKI OD DNIA 7 MARCA 2006 ROKU PO 2,98 ZŁ DZIENNIE, - KOSZTY
PROCESU W KWOCIE 752,50 ZŁ, - OPŁATA EGZEKUCYJNA W KWOCIE 1.729,50 ZŁ, WYDATKI GOTÓWKOWE W KWOCIE 5,00 ZŁ, - KOSZTY KLAUZULI W KWOCIE 6,00
ZŁ. DO KAŻDEJ PRZEKAZYWANEJ KWOTY PRÓCZ WYDATKÓW GOTÓWKOWYCH I
OPŁATY EGZEKUCYJNEJ NALEŻY DOLICZYĆ OPŁATĘ ZA PRZEKAZ WEDŁUG
TARYFY OPŁAT POCZTOWYCH.
DOM MAREK MISZKIEWICZ I ROBERT MISZKIEWICZ SPÓŁKA JAWNA, NIDZICA
WZMIANKA O PRZYŁĄCZENIU SIĘ KOLEJNEGO WIERZYCIELA DO TOCZĄCEJ SIĘ
EGZEKUCJI, PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE
REJONOWYM W NIDZICY Z WNIOSKU WIERZYCIELA W SPRAWIE KM 59/07
PRZECIWKO DŁUŻNIKOM: JANOWI KAMIŃSKIEMU PROWADZONEJ NA
PODSTAWIE WYROKU SĄDU REJONOWEGO W OLSZTYNIE Z DNIA 26 WRZEŚNIA
2006 ROKU, SYGN. AKT VGC 506/06 O EGZEKUCJĘ NALEŻNOŚCI, NA KTÓRĄ
SKŁADAJĄ SIĘ: - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA W KWOCIE 20.825,00 ZŁ; - ODSETKI
ZALEGŁE DO 26 STYCZNIA 2007 ROKU W KWOCIE 6.083,84 ZŁ; - W PRZYPADKU
ZWŁOKI RÓWNIEŻ DALSZE ODSETKI WRAZ Z OPŁATĄ OD DNIA 27 STYCZNIA 2007
ROKU PO 6,55 ZŁ DZIENNIE; - KOSZTY PROCESU W KWOCIE 3.442,00 ZŁ; - KOSZTY
ZASTĘPSTWA ADWOKACKIEGO W KWOCIE 600,00 ZŁ; - OPŁATA EGZEKUCYJNA W
KWOCIE 4.559,70 ZŁ; - WYDATKI GOTÓWKOWE W KWOCIE 5,00 ZŁ; - KOSZTY
KLAUZULI W KWOCIE 66,00 ZŁ; - DO KAŻDEJ PRZEKAZYWANEJ KWOTY PRÓCZ
WYDATKÓW GOTÓWKOWYCH I OPŁATY EGZEKUCYJNEJ NALEŻY DOLICZYĆ
OPŁATĘ ZA PRZEKAZ WEDŁUG TARYFY OPŁAT POCZTOWYCH,
WANDZIE KAMIŃSKIEJ PROWADZONEJ NA PODSTAWIE WYROKU SĄDU
REJONOWEGO W OLSZTYNIE Z DNIA 26 WRZEŚNIA 2006 ROKU, SYGN. AKT VGC
506/06 ZAOPATRZONEGO W KLAUZULĘ WYKONALNOŚCI Z DNIA 16 STYCZNIA
2007 ROKU ORAZ POSTANOWIENIA SĄDU REJONOWEGO W OLSZTYNIE Z DNIA 17
LIPCA 2007 ROKU, SYGN. AKT VGCO 177/07 Z KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI Z DNIA
18 LIPCA 2007 ROKU O EGZEKUCJĄ NALEŻNOŚCI PIENIĘŻNEJ, NA KTÓRĄ
SKŁADAJĄ SIĘ: - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA W KWOCIE 20.825,00 ZŁ; - ODSETKI DO 31
STYCZNIA 2008 ROKU W KWOCIE 6.622,64 ZŁ; - W PRZYPADKU ZWŁOKI RÓWNIEŻ
DALSZE ODSETKI OD DNIA 1 LUTEGO 2008 ROKU W WYSOKOŚCI 6,55 ZŁ
DZIENNIE; - OPŁATA EGZEKUCYJNA W KWOCIE 3.591,00 ZŁ; - DO KAŻDEJ
PRZEKAZYWANEJ KWOTY NALEŻY DOLICZYĆ OPŁATĘ ZA PRZEKAZ (OD KWOT Z
WYJĄTKIEM KOSZTÓW EGZEKUCYJNYCH) WEDŁUG TARYFY OPŁAT
POCZTOWYCH. ROBERT FRĄCZKIEWICZ
9
PRZECIWKO DŁUŻNIKOM: JANOWI GUSTAWOWI KAMIŃSKIEMU I WANDZIE
KAMIŃSKIEJ PROWADZONEJ NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO:
BANKOWEGO TYTUŁU EGZEKUCYJNEGO Z DNIA 9 PAŹDZIERNIKA 2007 ROKU,
SYGN. AKT 317/2007 ZAOPATRZONEGO W KLAUZULĘ WYKONALNOŚCI Z DNIA 15
PAŹDZIERNIKA 2007 ROKU, BANKOWEGO TYTUŁU EGZEKUCYJNEGO Z DNIA 9
PAŹDZIERNIKA 2007 ROKU, SYGN. AKT 318/2007 ZAOPATRZONEGO W KLAUZULĘ
WYKONALNOŚCI Z DNIA 15 PAŹDZIERNIKA 2007 ROKU, BANKOWEGO TYTUŁU
EGZEKUCYJNEGO Z DNIA 2 GRUDNIA 2005 ROKU, SYGN. AKT 285 /2005
ZAOPATRZONEGO W KLAUZULĘ WYKONALNOŚCI Z DNIA 20 GRUDNIA 2005
ROKU, BANKOWEGO TYTUŁU EGZEKUCYJNEGO Z DNIA 2 GRUDNIA 2005 ROKU,
SYGN. AKT 283/2005 ZAOPATRZONEGO W KLAUZULĘ WYKONALNOŚCI Z DNIA 31
STYCZNIA 2006 ROKU, BANKOWEGO TYTUŁU EGZEKUCYJNEGO Z DNIA 2
GRUDNIA 2005 ROKU, SYGN. AKT 281/2005 ZAOPATRZONEGO W KLAUZULĘ
WYKONALNOŚCI Z DNIA 20 GRUDNIA 2005 ROKU O EGZEKUCJĘ NALEŻNOŚCI, NA
KTÓRĄ SKŁADAJĄ SIĘ: - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA W KWOCIE 365.650,00 ZŁ; ODSETKI DO 4 STYCZNIA 2008 ROKU W KWOCIE 156.179,64 ZŁ; - W PRZYPADKU
ZWŁOKI RÓWNIEŻ DALSZE ODSETKI OD DNIA 5 STYCZNIA 2008 ROKU W
WYSOKOŚCI 210,37 ZŁ DZIENNIE; - KOSZTY PROCESU W KWOCIE 1.073,00 ZŁ; INNE KOSZTY W KWOCIE 2.394,30 ZŁ; - OPŁATA EGZEKUCYJNA W KWOCIE
61.800,00 ZŁ; - DO KAŻDEJ PRZEKAZYWANEJ KWOTY NALEŻY DOLICZYĆ OPŁATĘ
ZA PRZEKAZ (OD KWOT Z WYJĄTKIEM KOSZTÓW EGZEKUCYJNYCH) WEDŁUG
TARYFY OPŁAT POCZTOWYCH. BANK SPÓŁDZIELCZY, NIDZICA
PRZECIWKO DŁUŻNIKOM: JANOWI GUSTAWOWI KAMIŃSKIEMU I WANDZIE
KAMIŃSKIEJ PROWADZONEJ NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO:
NAKAZU ZAPŁATY W POSTĘPOWANIU UPOMINAWCZYM Z DNIA 14 LUTEGO 2007
ROKU, SYGN. AKT I NC 47/07 O EGZEKUCJĘ NALEŻNOŚCI PIENIĘŻNEJ, NA KTÓRĄ
SKŁADAJĄ SIĘ: - NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA W KWOCIE 10.000,00 ZŁ; - OPŁATA
EGZEKUCYJNA W KWOCIE 1.500,00 ZŁ; - DO KAŻDEJ PRZEKAZYWANEJ KWOTY
NALEŻY DOLICZYĆ OPŁATĘ ZA PRZEKAZ (OD KWOT Z WYJĄTKIEM KOSZTÓW
EGZEKUCYJNYCH) WEDŁUG TARYFY OPŁAT POCZTOWYCH. GTL-POJAZDY
UŻYTKOWE SPÓŁKA Z O.O., SOPOT
PRZECIWKO DŁUŻNIKOWI: JANOWI GUSTAWOWI KAMIŃSKIEMU PROWADZONEJ
NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO: NAKAZU ZAPŁATY W
POSTĘPOWANIU UPOMINAWCZYM Z DNIA 25 STYCZNIA 2007 ROKU, SYGN. AKT
VG NC 121/07 ZAOPATRZONEGO W KLAUZULĘ WYKONALNOŚCI Z DNIA 22
MARCA 2007 ROKU O EGZEKUCJĘ NALEŻNOŚCI PIENIĘŻNEJ ,NA KTÓRĄ
KWIETNIA 2007 ROKU W KWOCIE 236,77 ZŁ; - W PRZYPADKU ZWŁOKI RÓWNIEŻ
DALSZE ODSETKI OD DNIA 19 KWIETNIA 2007 ROKU W WYSOKOŚCI 0,68 ZŁ
DZIENNIE; - KOSZTY PROCESU W KWOCIE 717,00 ZŁ; - OPŁATA EGZEKUCYJNA W
KWOCIE 466,06 ZŁ; - DO KAŻDEJ PRZEKAZYWANEJ KWOTY NALEŻY DOLICZYĆ
OPŁATĘ ZA PRZEKAZ (OD KWOT Z WYJĄTKIEM KOSZTÓW EGZEKUCYJNYCH)
WEDŁUG TARYFY OPŁAT POCZTOWYCH. RYSZARD KAMIŃSKI
10
POSTĘPOWANIU UPOMINAWCZYM Z DNIA 16 LUTEGO 2007 ROKU, SYGN. AKT VIII
GNC 1187/06 ZAOPATRZONEGO W KLAUZULĘ WYKONALNOŚCI Z DNIA 11
KWIETNIA 2007 ROKU O EGZEKUCJĘ NALEŻNOŚCI PIENIĘŻNEJ, NA KTÓRĄ
MAJA 2007 ROKU W KWOCIE 1.333,35 ZŁ; - W PRZYPADKU ZWŁOKI RÓWNIEŻ
DALSZE ODSETKI OD DNIA 31 MAJA 2007 ROKU W WYSOKOŚCI 4,00 ZŁ DZIENNIE;
- KOSZTY PROCESU W KWOCIE 1.515,00 ZŁ; - KOSZTY ZASTĘPSTWA
ADWOKACKIEGO W EGZEKUCJI W KWOCIE 300,00 ZŁ; - OPŁATA EGZEKUCYJNA W
KWOCIE 1.420,50 ZŁ; - DO KAŻDEJ PRZEKAZYWANEJ KWOTY NALEŻY DOLICZYĆ
WEDŁUG TARYFY OPŁAT POCZTOWYCH. AS 24 POLSKA SPÓŁKA Z O.O.,
WARSZAWA
POSTĘPOWANIU UPOMINAWCZYM Z DNIA 10 LIPCA 2007 ROKU, SYGN. AKT I NC
682/07 ZAOPATRZONEGO W KLAUZULĘ WYKONALNOŚCI Z DNIA 22 SIERPNIA 2007
ROKU O EGZEKUCJĘ NALEŻNOŚCI PIENIĘŻNEJ, NA KTÓRĄ SKŁADAJĄ SIĘ: NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA W KWOCIE 1.375,00 ZŁ; - ODSETKI DO 18 WRZEŚNIA 2007
ROKU W KWOCIE 261,21 ZŁ; - W PRZYPADKU ZWŁOKI RÓWNIEŻ DALSZE ODSETKI
OD DNIA 19 WRZEŚNIA 2007 ROKU W WYSOKOŚCI 0,44 ZŁ DZIENNIE; - KOSZTY
PROCESU W KWOCIE 30,00 ZŁ; - KOSZTY KLAUZULI W KWOCIE 6,00 ZŁ; - OPŁATA
EGZEKUCYJNA W KWOCIE 252,00 ZŁ; - DO KAŻDEJ PRZEKAZYWANEJ KWOTY
NALEŻY DOLICZYĆ OPŁATĘ ZA PRZEKAZ (OD KWOT Z WYJĄTKIEM KOSZTÓW
EGZEKUCYJNYCH) WEDŁUG TARYFY OPŁAT POCZTOWYCH. DARIUSZ
PIOTRKOWSKI
POSTĘPOWANIU UPOMINAWCZYM Z DNIA 10 PAŹDZIERNIKA 2007 ROKU, SYGN.
AKT VGNC 2503/07 ZAOPATRZONEGO W KLAUZULĘ WYKONALNOŚCI Z DNIA 27
LISTOPADA 2007 ROKU O EGZEKUCJĘ NALEŻNOŚCI PIENIĘŻNEJ, NA KTÓRĄ
LUTEGO 2008 ROKU W KWOCIE 500,93 ZŁ; - W PRZYPADKU ZWŁOKI RÓWNIEŻ
DALSZE ODSETKI OD DNIA 19 LUTEGO 2008 ROKU W WYSOKOŚCI 0,92 ZŁ
DZIENNIE; - KOSZTY PROCESU W KWOCIE 647,00 ZŁ; - KOSZTY ZASTĘPSTWA
ADWOKACKIEGO W EGZEKUCJI KWOCIE 150,00 ZŁ; - OPŁATA EGZEKUCYJNA W
KWOCIE 584,00 ZŁ; - DO KAŻDEJ PRZEKAZYWANEJ KWOTY NALEŻY DOLICZYĆ
WEDŁUG TARYFY OPŁAT POCZTOWYCH. WITOLD ZAŁĘSKI
OSTRZEŻENIE O OGŁOSZENIU UPADŁOŚCI JANA GUSTAWA KAMIŃSKIEGO
PROWADZĄCEGO DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ POD FIRMĄ " KAMEX-TRANS "
TRANSPORT MIĘDZYNARODOWY
I KRAJOWY ORAZ " INTEX" SPÓKA CYWILNA W NIDZICY, OBEJMUJĄCEJ
LIKWIDACJĘ MAJĄTKU DŁUŻNIKA
Dział IV - Hipoteka umowna zwykła w kwocie 150000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego
w Nidzicy.
Hipoteki umowna kaucyjne do kwot 100000 zł, 50000 zł i 100000 zł na rzecz
Banku Spółdzielczego w Nidzicy.
11
Decyzja Urzędu Miasta Nidzica nr 153/96 z dnia 10.09.1996 r. o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego typu
bliźniak typ katalogowy B-0433 na działce nr 237/10 i 237/9 w Nidzicy przy ul.
Nowomiejskiej.
Decyzja Urzędu Rejonowego w Nidzicy nr 8/N/97 z dnia 21.01.1997 r. o udzieleniu
pozwolenia na budowę oraz zatwierdzeniu projektu budowlanego na budowę budynku
mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej typ B-0433 na działce nr 237/10 w
Nidzicy przy ul. Nowomiejskiej 16.
Budynek mieszkalny jednorodzinny zlokalizowany w Nidzicy przy ul. Nowomiejskiej 16, dz.
237/10 jest aktualnie użytkowany przez aktualnego właściciela. Budynek nie został zgłoszony
do użytkowania właściwemu organowi nadzoru budowlanego.
2.1.2. Budynek mieszkalny
jednorodzinny, w zabudowie bliźniaczej, murowany, piętrowy z poddaszem użytkowym,
podpiwniczony, o konstrukcji tradycyjnej, którego budowę rozpoczęto w 1997 r. Budowa
budynku została zakończona, do wybudowania pozostało ogrodzenie od ulicy Nowomiejskiej
/szkice sytuacyjne – rzuty budynku poniżej/.
Widok działki od strony ulicy
Widok od strony wschodniej
Widok budynku od strony ulicy
Spokojnej
Widok budynku od strony ulicy
Spokojnej
12
Opis według stanu aktualnego budynku
Tabela 1
Wyszczególnienie
Opis
Stan techniczny
i funkcjonalny
Rozpoczęcie budowy w 1997 r.
betonowe
bardzo dobry
trójwarstwowe, gazobeton z wypełnieniem
dobry
styropianem, widoczne pęknięci ścian przy
klatce schodowej budynku
dwuspadowy, drewniany na pełnym
dobry
Dach
odeskowaniu z pokryciem blachodachówką,
średni
kryty blachodachówką, obróbki blacharskie
przy kominach uszkodzone, rynny, rury
spustowe /urwane/
żelbetowe prefabrykowane
bardzo dobry
Stropy
terakota,
panele
podłogowe,
terakota
na
dobry
Posadzka
tarasach popękana, penetracja wody i
średni
odpryski tynku
PCW – parter, piętro, poddasze - okna
bardzo dobry
Stolarka okienna
dachowe
drewniana typowa – wew. parter, stalowa
dobry
Stolarka drzwiowa
zew., wiatrołap PCW
z cegły silikatowej, wkład ceramiczny, czapa
bardzo dobry
Kominy
kominowa klinkierowa,
żelbetowa
bardzo dobry
Klatka schodowa
tynki zwykłe szpachlowane, glazura
bardzo dobry
Okładziny, tynki
/łazienki, wc, kuchnia/
tynk – cementowo-wapienny
dobry
Elewacja
wodna miejska
bardzo dobry
Instalacje
kanalizacyjna miejska
bardzo dobry
ogrzewanie centralne lokalne, kocioł olejowy
średni
Buderus Logano /kocioł zużyty/
elektryczna z siłą i oświetlenie
bardzo dobry
Stan techniczny budynku
dobry
korzystny
Układ przestrzenno-funkcjonalny
dobry
Stan zagospodarowania
Powierzchnia użytkowa mieszkalna
222,60 m2
Powierzchnia użytkowa pomocnicza - piwnica
89,50 m2
Powierzchnia zabudowy
141,90 m2
Kubatura
857,60 m3
Uwaga:
Powierzchnię użytkową ustalono na podstawie pomiarów wykonanych w czasie wizji lokalnej
wykonanych w czasie wizji lokalnej w oparciu o PN -70/B- 02365.
Rok budowy
Fundamenty
Ściany
13
Pokój na parterze
Przedpokój na parterze
Salon na parterze
Kuchnia
WC na parterze
Łazienka na parterze
14
Klatka schodowa
Łazienka na piętrze
Pokój na piętrze
Pokój na piętrze
Pokój na piętrze
Pokój na piętrze – widoczne zacieki na
ścianie komina
15
Pokój na poddaszu
Pokój na poddaszu
Kotłownia
Garaż
Ocenę stanu technicznego poszczególnych elementów budynku określono według
następującej skali.
skala oceny
1
2
3
4
5
bardzo dobry
dobry
średni
lichy
zły
stopień zużycia
w%
0-15
15-30
30-50
50-75
pow. 76
16
Nidzica ul. Nowomiejska 16
skala 1:100
szkic 1
budynek mieszkalny - parter
513
342
211
9 kl.
schodowa
3,10 m 2
206
2 wc
1,90 m 2
358
202
8 przedpokój
15,10 m 2
h - 248
6 kuchnia
15,40 m 2
130
1 pokój
15,00 m 2
344
225
7 wiatrołap
3,20 m 2
207
270
156
297
474
368
94
81x53
640
308
3 łazienka
6,00 m 2
293
117
345
345
208
583
5 salon
29,90 m 2
4 pokój
11,80 m 2
17
skala 1:100
szkic 2
budynek mieszkalny - I piętro
273
230
210
198
14 pokój
6,80 m 2
h-220
292
h-220
359
17 przedpokój
6,90 m 2
15 pokój
14,00 m 2
343
16 pokój
8,70 m 2
h-140
133
10 pokój
13,20 m 2
385
182
11 łazienka
5,70 m 2
308
175
81x70
211
18 kl.
schodowa
6,20 m 2
654
119
133
518
12 pokój
17,60 m 2
206
386
578
h-140
13 pokój
8,70 m 2
413
340
279
225
18
skala 1:100
szkic 3
budynek mieszkalny - poddasze
h-140
213
107
342
676
h-220
21 pokój
15,40 m 2
19 przedpokój
3,30 m 2
156
81x53
209
235
h-140
378
20 pokój
14,70 m 2
143
176
557
h-220
580
19
skala 1:100
szkic 4
budynek mieszkalny - piwnica
216
272
01 pralnia
8,50 m 2
02 kotłownia
13,60 m 2
575
340
396
h - 268
04 korytarz
4,60 m 2
100
160
94x37
07 pomieszczenie
gospodarcze
43,30 m 2
05 pom.
04 kl.
schodowa gosp.
2,50 m 2 2,80 m 2
03 garaż
14,20 m 2
522
1273
280
90
179
126
335
272
20
2.2. Charakterystyka rynku lokalnego
Powiat Nidzicki
Powiat Nidzicki należy geograficznie do obszaru Pojezierza Mazurskiego. Położony jest w
południowej części województwa warmińsko-mazurskiego, na granicy z województwem
mazowieckim. W jego skład wchodzą cztery gminy: Kozłowo, Janowiec Kościelny Janowo
oraz Nidzica., a łączna powierzchnia wynosi 961 km2. Powiat zamieszkuje około 36 tysięcy
osób, z czego ponad 15 tysięcy w mieście Nidzica. W skład powiatu wchodzi 165 jednostek
osadniczych, z których 103 to wsie sołeckie, średnia gęstość zaludnienia na 1 km2 wynosi 27
osób. Siedzibą Powiatu jest miasto Nidzica. Powiat Nidzicki dysponuje gęstą siecią dróg, z
czego 429,6 km to drogi powiatowe, 61,4 km krajowe, 145,5 km wojewódzkie. Przez teren
Powiatu przebiega również zelektryfikowana linia kolejowa Warszawa - Nidzica - Olsztyn,
posiadająca połączenie z magistralą kolejową Warszawa - Gdańsk.
Powiat Nidzicki należy do średnio uprzemysłowionych. Działają tu podmioty gospodarcze o
charakterze handlowym, usługowym i wytwórczym. W większości są to podmioty małe i
średnie. Rolnictwo jest główną bazą gospodarczą i społeczną gmin wchodzących w skład
powiatu. Zasoby leśne stanowią podstawę do produkcji drewna i wyrobów z drewna.
Naturalne warunki przyrodnicze zdecydowały o charakterze rozwoju Powiatu i ukształtowały
główne gałęzie gospodarki. Najbardziej rozwinięte gałęzie to przemysł drzewny i metalowy.
Duża ilość jezior (33, w tym 22 w gminie Nidzica, 1 w gminie Janowo i 10 w gminie
Kozłowo) i lasów, czyste środowisko, bogata historia powiatu stanowią doskonałe warunki do
rozwoju turystyki i agroturystyki.
Nidzica
Nidzica położona jest 46 km na południe od Olsztyna przy drodze krajowej nr 7 Warszawa –
Gdański oraz wojewódzkie: 545 Szczytno – Nidzica – Działdowo oraz 604 Nidzica Wielbark. Miasto otaczają tereny Nidzica. Gminę zamieszkuje 22.600 mieszkańców, z czego
15.600 to mieszkańcy miasta Nidzica.
W Nidzicy znajduje się największy na Mazurach, XIV wieczny, pokrzyżacki zamek o
charakterze rezydencjonalno – obronnym, obecnie siedziba Nidzickiego Ośrodka Kultury
oraz Hotelu i Restauracji „Gregorovius”.
21
2.2.1 Opis rynku lokalnego nieruchomości zabudowanych budynkami
mieszkalnymi jednorodzinnymi powojennymi
Rodzaj rynku:
Obszar rynku:
Okres badania cen:
Cechy rynkowe nieruchomości:
Nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi
jednorodzinnymi
Miasto Nidzica
2007 - 2014
- lokalizacja
- wielkość działki
- uzbrojenie w infrastrukturę techniczną, standard
wyposażenia
- wielkość powierzchni użytkowej budynku
- stany techniczny budynków
- stan zagospodarowania
Charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi
Nieruchomość wykorzystywana jest na cele mieszkalne.
W celu dokonania analizy lokalnego rynku nieruchomości badano akty notarialne
nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi zlokalizowanymi w na terenie
miasta Nidzica.
W monitorowanym okresie czasu stwierdzono 36 transakcji kupna nieruchomości
zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Z analizy zbioru zawartych transakcji wynika, że
największym zainteresowaniem na badanych rynkach lokalnych cieszyły się nieruchomości o
średniej powierzchni użytkowej i o dobrym stanie technicznym budynków. Badany rynek
należy uznać jako mały.
Stabilizacja cen nieruchomości na rynku wskazuje na wyczekiwanie potencjalnych
kupujących i sprzedających na zmiany sytuacji gospodarczej kraju, zmiany polityki
kredytowej banków oraz wsparcia państwa wobec osób zaciągających kredyty na zakup
nieruchomości. Po wzroście cen w latach 2008-2009, w następnych latach odnotowano
stagnacje cen, a nawet ich obniżenie. Na lokalnym rynku powstał bariera popytu, w związku z
czym znacząco wydłużył się okres ekspozycji nieruchomości w przypadku jej sprzedaży.
W trakcie analizowania lokalnego rynku odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i
transakcje niewiarygodne. Podczas doboru nieruchomości porównawczych przyjętych do
obliczeń szczególną uwagę zwrócono na lokalizację nieruchomości (odległość od centrum
miasta), stan techniczny budynków (okres budowy), standard ich wyposażenia oraz datę
zawarcia transakcji.
Na rynku lokalnym w latach 2012 - 2014 miało miejsce trzy transakcje na obiekty zbliżone do
wycenianej nieruchomości (wybudowane po 1970 r. w nowych technologiach). Rodzaj i ilość
zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie
podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Wyniki badania rynku
nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi przedstawiono w tabeli 1.
22
Tabela 1
lp.
/
ir
cw
Adres
Nidzica
ul. Nowotki
Nidzica
2
ul. Boczna
Nidzica
3
ul. Bukowa
1
Data
Pow.
działki
30.04.2007
520
23.05.2007
1389
29.06.2007
504
4 Nidzica
19.07.2007
5 Nidzica
23.10.2007
1700,00
110000
916,67
120,00
360000
3000,00
790
276,00
400000
1449,27 w budowie
145
61,00
115000
1885,24
696
bm w
budowie
280000
-
999 bm-120,00
540000
1800,00
23.06.2008
551
110,00
120000
1090,90
11.08.2008
992
85,00
bg
230000
2705,88
28.08.2008
621
110,00
320000
2909,09
01.09.2008
2487
80,00
bg–40,00
160000
2000,00
12.09.2008
504
136,00
320000
2352,94
05.11.2008
891
bm
350000
-
25.11.2008
138
bm
280000
-
29.12.2008
554
110,00
bg
258000
2345,45
26.02.2009
480
180,00
449000
2494,44
18.03.2009
437
105,00
307500
2928,57
08.04.2009
276
300000
1804,51
13.07.2009
629
100000
909,09
03.11.2009
137
293000
2712,96
03.11.2009
1025
160000
1882,35 przed 1939 r.
06.04.2010
695
96000
1600,00 przed 1939 r.
Nidzica
19.11.2007
ul. Krzemowa
ul.
7 Nidzica
19.03.2008
Wojciecha z Brudzewa
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Nidzica
ul. Konopnickiej
Nidzica
ul. Polna
Nidzica ul.
Świerczewskiego
Nidzica
ul. Brzozowa
Nidzica
ul. Świerkowa
Nidzica ul.
Limanowskiego
Nidzica
ul. 1-go Maja
Nidzica
ul. Nowomiejska
Nidzica
ul. Świerkowa
Nidzica
ul. Bukowa
Nidzica ul.
Świerczewskiego
Nidzica
ul. Kozłowskiego
Nidzica
ul. 1-go Maja
Nidzica
ul. Linki
Nidzica
ul. Cegielniana 9
50,00
bg-18,00
120,00
bg-71,00
85000
6
8
Pow.
Cena
Cena 1 m2
użyt.
transakcyj Cena 1m2 zaktualizobudynku
na
wana
bm-180,00
174,54
bg–12,69
110,00
bg
108,00
85,00
bg-12
60,00
bg - 13
bm – wyb
bm – wyb
23
23
24
25
25
26
27
28
29
72
1
74
4
74
9
90
4
90
6
90
6
Nidzica
ul. Żywiczna
Nidzica
ul. Moniuszki
Nidzica
ul. Linki
Nidzica
ul. Boczna
Nidzica
ul. Krótka
Nidzica
ul. Jesionowa
Nidzica
ul. Miła
Nidzica
ul. Nowomiejska
Nidzica Pl.
Wojciecha
z Brudzewa
Nidzica
ul. Brzozowa
Nidzica
ul. Nowomiejska
Nidzica
ul. Młynarska
Nidzica
ul. Pola
Nidzica
ul. Bukowa
96 Nidzica
3 ul. Krótka
13.07.2010
255
156,00
400000
2564,10
23.07.2010
853,85
133,00
240000
1804,51
26.10.2010
1025
14.12.2010
1025
10.01.2011
829
05.07.2011
457
31.08.2011
160000
bm – wyb
przed 1939 r.
140000
bm – wyb
przed 1939 r.
180000
1636,36 przed 1968 r.
120,00
240000
2000,00
1197
234,00
450000
1923,08
10.01.2011
496
107,00
300000
2803,74
27.02.2012
174
uw
130,00
220000
1679,39
22.05.2012
1296
94,00
130000
1382,98
28.06.2012
413
130,00
130000
1382,98
05.11.2013
81
157,00
230000
1464,97
25.10.2013
1092
67,00
140000
2089,55 przedwojenny
06.12.2013
450
140,00
280000
2000,00
11.03.2014
829
140,00
210000
bm
bg
bm
bg
110,00
bg
bm – wyb
pum-130,00
3 bg
wraz z b.
gosp i b.
handlowym
b. mieszk.usługowy
b.
pum – 140,00
piwnica–
70,00
pum – 140,00
1500,00 piwnica–
70,00
W ostatnich dwóch latach nie wszystkie wystawione do sprzedaży nieruchomości zostały
sprzedane, a okres ich oczekiwania na sprzedaż był długi /12 - 18 miesięcy/.
Ceny jednostkowe kształtowały się latach 2012 - 2014 w granicach od 1500,00 – 2000,00
zł/m2.
Ze względu na mała liczbę transakcji oraz ich różnorodność , trend czasowy zmian cen
przyjęto na poziomie 0% miesięcznie w latach 2012 – 2014.
24
2.2.2. Charakterystyka rynku lokalnego gruntowych niezabudowanych
Rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową zbadano na terenie
miasta Nidzica.
W latach 2009 - 2014 na wolnym rynku odnotowano kilkadziesiąt transakcji kupna-sprzedaży
nieruchomości podobnych. Rynek lokalny na nieruchomości w/w należy uznać jako nieduży.
Ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w Nidzicy, o
lokalizacji zbliżonej do nieruchomości wycenianej w latach 2013-2014 r. wahały się w
granicach 30,00 – 55,00 zł/m2 powierzchni działki.
Większość działek gruntu niezabudowanych przeznaczonych na cele mieszkaniowe była
sprzedawana przez Miasto Nidzica w wyniku przetargów nieograniczonych.
W doborze nieruchomości uwzględniano następujące cechy: lokalizacja, przeznaczenie w
planie zagospodarowania, wielkość pola powierzchni działki, kształt, stan zagospodarowania,
wyposażenie w instalacje infrastruktury technicznej.
25
2.3. Zastosowane podejście, metoda i technika wyceny
2.3.1. rodzaj szacowanej wartości
Wartość rynkową wycenianej nieruchomości określono na podstawie Powszechnych
Krajowych Zasad Wyceny /PKZW/, Krajowych Standardów Wyceny Podstawowych /KSWP
1, KSWP 2/, Krajowych Standardów Wyceny – Specjalistyczne /KSWS 3/.
Wyceniana nieruchomość stanowi własność prywatna. Podobne nieruchomości są podmiotem
obrotu rynkowego i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w wycenie należy określić
wartość rynkową nieruchomości.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do
uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
- strony transakcji były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz
miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
- upłynął niezbędny czas do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do negocjacji
warunków umowy.
Wartość rynkową określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz
związanych z tą transakcją podatków i opłat.
2.3.2. zastosowane podejścia i metody wyceny
W wycenie uwzględniono art. 174 ust. 3a pkt 6 /ustawy o gospodarce nieruchomościami/
oraz KWSP 1, KWSP 2 na podstawie których ustalono wartość rynkowa nieruchomości,
ponadto KSWS 3
dla zabezpieczenia wierzytelności, oraz normy interpretacyjne
tymczasowe III.3, III.4. III.7.
Na podstawie art. 152.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami /wartość rynkową określa się
przy zastosowaniu podejścia porównawczego i dochodowego/;
art.153 /def. podejścia porównawczego – podejście porównawcze polega na określeniu
wartości nieruchomości przy założeniu, wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za
nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego/,
art. 154 - /wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości określa
rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie
nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dane o cenach, dochodach i
cechach podobnych/
oraz §4 rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego /wyszczególniono metody właściwe dla podejścia porównawczego i
dochodowego/ w wycenie nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę
porównywania parami.
2.3.3. wybór metody i techniki wyceny
Przy stosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami wartość rynkową
nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty cen nieruchomości
podobnych poprawkami kwotowymi lub procentowymi korygującymi wartości przyjętych do
porównań obiektów.
26
Zastosowanie metody porównywania parami wymaga zastosowania następującej procedury:
1. określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez
ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych;
2. ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku
lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych i wielkości poprawek;
3. podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem wytypowanych
cech rynkowych;
4. wybór co najmniej trzech nieruchomości podobnych, które zostały wcześniej sprzedane
oraz ich opis z uwzględnieniem określonych wcześniej cech rynkowych;
5. wybór jednostki porównawczej;
6. skorygowanie cen transakcyjnych na moment wyceny;
7. zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi wraz
z określeniem różnic w postaci poprawek kwotowych;
8. określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości jako iloczynu ilości jednostek
porównawczych i średniej ze skorygowanych cen jednostkowych nieruchomości
porównawczych.
W wycenie zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami dla
aktualnego stanu nieruchomości.
2.3.5 określenie cech rynkowych, ich skali i opis skal
Lp.
Cechy rynkowe
1
2
1
Lokalizacja
2
Wielkość powierzchni
użytkowej budynku
3
Stan techniczny
4
Standard wykończenia
5
Wielkość działki
6
skala
3
4
bardzo dobra
dobra
średnia
zła
centrum miasta
poza ścisłym centrum miasta
na peryferiach miasta, ulice nie urządzone
w pobliżu stref przemysłowych i uciążliwych
obiektów magazynowo-przemysłowych i
handlowych
powyżej 200 m2
100 – 200 m2
do 100 m2
stopień zużycia do 15%, nowy budynek
stopień zużycia od 16-30%
stopień zużycia od 31% do 50%
stopień zużycia pow. 50%
nowe wysokiej klasy materiały, współczesne
technologie
przeciętne materiały w tradycyjnej technologii
do remontu
pow. 2000 m2
700-2000 m2
do 7000 m2
ogrodzenie o wysokim standardzie, aranżacja
ogrodowa współczesna, obiekty małej
architektury, podjazdy z kostki brukowej
ogrodzenie standardowe, podjazdy
utwardzone,
nieogrodzona, podjazdy nieutwardzone
duża
średnia
mała
bardzo dobry
dobry
średni
zły
wysoki
przeciętny
niski
duża
średnia
mała
dobry
przeciętny
słaby
opis skali
27
2.4. Określenie wartości rynkowej nieruchomości
2.4.1. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości - podejście
porównawcze
Założenia:
1. Na lokalnych rynkach odnotowano 36 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Ze
zbioru 36 transakcji wykorzystano 3 transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości
najbardziej zbliżonych do wycenianej.
Do porównań pomiędzy wybranymi obiektami przyjęto następującą jednostkę
porównawczą - 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej budynków.
Obiekty porównawcze
Nidzica ul. Krótka
Data transakcji Cena transakcji
963 Dz. 731 o pow. 0,0829 ha
11.03.2014
210000 zł
budynek mieszkalny, piętrowy, murowany, podpiwniczony w całości, budynek gospodarczy
lokalizacja
dobra
powierzchnia użytkowa bud w m2
140,00
pow. użytkowa mieszkalna
stan techniczny budynku
dobry
z 1968 r. po remoncie w latach 90tych XX w.
niski
pow. działki
829
przeciętny
1
926 Dz. 600 o pow. 0,0450 ha
06.12.2013
280000 zł
budynek mieszkalny, piętrowy, murowany, podpiwniczony w całości
lokalizacja
dobra
2
powierzchnia użytkowa bud w m
140,00
dobry
z 1995 r.
przeciętny
pow. działki
450
dobry
2
Nidzica ul. Bukowa
28
721 Dz. 78/3 o pow. 0,0147 ha, prawo uw gruntu
27.02.2012
220000 zł
budynek mieszkalny, piętrowy, niepodpiwniczony, w zabudowie bliźniaczej
lokalizacja
dobra
powierzchnia użytkowa bud. w m2
130,00
dobry
pocz. lat 90-tych
przeciętny
pow. działki
147
użytkowanie wieczyste
przeciętny
3
Nidzica Pl. Wojciecha z Brudzewa
2. Na podstawie analizy cen transakcyjnych z ostatnich dwóch lat przyjęto wskaźnik
procentowy zmiany cen w okresie miesięcznym w wysokości – 0% w 2012 i 0% w 20122014 r., w tabeli skorygowano ceny transakcyjne na moment wyceny.
Lp.
1
2
3
Nr
obiektu
Lokalizacja
Data
transakcji
Cena
jednostkowa
transakcyjna
w zł/m2
Trend
czasowy
w%
Cena
jednostkowa na
moment
wyceny
w zł/m2
1
2
3
4
5
6
I
II
III
N. ul. Krótka
N. ul. Bukowa
N. Pl. Wojciecha z
Brudzewa
03.2014
12.2013
02.2012
1500,00
2000,00
1679,39
+0
+0
+0
1500,00
2000,00
1679,39
Przedział wartości
C
500,00
3. Wybrano następujące cechy rynkowe nieruchomości do porównań oraz określono udział %
wag poszczególnych cech rynkowych w przedziale C = [(Cjmax - Cjmin ): Cjmin * 100%],
na podstawie analizy cen transakcyjnych na rynku lokalnym w ostatnich trzech latach i
analizy preferencji kupujących w agencjach obrotu nieruchomościami oraz na podstawie
ankiety przeprowadzonej wśród rzeczoznawców majątkowych woj. warmińskomazurskiego. Wybrane klasy cech podkreślono pogrubioną czcionką.
4. Przyjęto, że wartość rynkowa nieruchomości wycenianej znajduje się pomiędzy Cjmax i
Cjmin przyjętych do porównań nieruchomości.
29
Lp.
Cechy rynkowe
klasy cech
Waga cechy
w%
1
2
3
2
Wielkość powierzchni
użytkowej mieszk. budynku
4
5
Wielkość działki
6
duża
średnia
mała
wysoki
przeciętny
niski
średnia
mała
Zakres kwotowy
cechy w zł/
4
30
150,00
30
150,00
20
100,00
20
100,00
100
500,00
dobry
przeciętny
5. Analizę cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do
porównań /obiekty porównawcze/ przedstawiono w poniższej tabeli.
C
Lp.
Cechy rynkowe
1
2
3
4
5
7
2
30
222,60
140,00
140,00
130,00
4
Wielkość pow. uż.
mieszk. budynków
30
wysoki
niski
przeciętny
przeciętny
5
Wielkość działki
20
520
829
450
174
6
Stan
zagospodarowania
20
przeciętny
przeciętny
dobry
dobry
Nieruchomość
wyceniana
Obiekt
I
Obiekt
II
Obiekt
III
30
6. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości przedstawiono w poniższych tabelach
porównawczych.
Nieruchomość 1 – analiza porównawcza
Lp.
Cechy rynkowe
1
2
3
4
5
2
Wielkość pow. uż. miesz.
bud.
Wielkość działki
30
150,00
222,60
140,00
-150,00
30
20
20
150,00
100,00
100,00
wysoki
520
przeciętny
niski
829
przeciętny
+150,00
0
0
4
5
6
Waga Zakres
cechy kwotowy
Wyceniana Nieruchomo Poprawka
nieruchomość
ść I
w zł/m2
Suma poprawek
wartość jednostki porównawczej skorygowana o trend czasowy w zł/m2
wartość jednostki porównawczej po uwzględnieniu poprawek w zł/m2
6
0
1500,00
1500,00
Lp.
Cechy rynkowe
1
2
3
4
5
2
bud.
Wielkość działki
30
150,00
222,60
140,00
-150,00
30
20
20
150,00
100,00
100,00
wysoki
520
przeciętny
przeciętny
450
dobry
+75,00
0
-100,00
4
5
6
Waga Zakres
cechy kwotowy
nieruchomość
ść II
w zł/m2
Suma poprawek
6
-175,00
2000,00
1825,00
Lp.
Cechy rynkowe
1
2
3
4
5
2
bud.
Wielkość działki
30
150,00
222,60
130,00
-150,00
30
20
20
150,00
100,00
100,00
wysoki
520
przeciętny
przeciętny
174
dobry
+75,00
+100,00
-100,00
4
5
6
Waga Zakres
cechy kwotowy
nieruchomość
ść III
w zł/m2
Suma poprawek
6
-75,00
1679,39
1604,39
31
7. Wartość rynkowa nieruchomości – dz. 237/10 zabudowanej budynkiem mieszkalnym
wynosi:
wartość jednostki porównawczej po uwzględnieniu trendu czasowego
i poprawek w zł/m2
nieruchomość 1
1500,00
nieruchomość 2
1825,00
nieruchomość 3
1604,39
wartość średnia jednostki porównawczej
powierzchnia użytkowa w m2
wartość rynkowa nieruchomości
wartość rynkowa nieruchomości /po zaokrągleniu/
1643,13
222,60
365760,74
365 760
słownie: trzysta sześćdziesiąt pięć tysięcy siedemset sześćdziesiąt złotych
32
2.5. Zestawienie wartości nieruchomości i ocena wiarygodności
otrzymanych wartości
Wartość rynkową nieruchomości określono w podejściu porównawczym. Wybrane obiekty do
porównań charakteryzują się bliskim podobieństwem. Przedstawiona analiza ekonomiczna
rynku lokalnego w pkt. 2 części podstawowej operatu wskazuje na stabilizację cen.
Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w Nidzicy przy ulicy Nowomiejskiej.
W wyniku analizy transakcji kupna-sprzedaży praw własności nieruchomości zabudowanych
budynkami mieszkalnymi wybudowanymi po 1990 r., zlokalizowanych w Nidzicy, wartość
rynkową w odniesieniu do 1 m2 p.u. mieszkalnej określono na poziomie 1643,13 zł/m2.
Wartość ta zawiera się w środkowej części przedziału cen jednostkowych zarejestrowanych
na rynku lokalnym, z uwagi na dobry stan techniczny, wysoki standard wykończenia,
wielkość powierzchni użytkowej mieszkalnej budynku i działki oraz przeciętne
zagospodarowanie działki.
Na badanym rynku Nidzicy w ostatnich trzech latach, zaobserwowano załamanie popytu w
stosunku do lat 2008-2009. Nie zmienił się stan prawny nieruchomości, nie zmieniły się też
uwarunkowania planistyczne dotyczące nieruchomości oraz nastąpiło nieznaczne pogorszenie
stanu technicznego budynku.
Wartość rynkową nieruchomości wg aktualnego stanu budynku mieszkalnego, określono
podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.
Z tego też powodu określona wartość rynkowa wycenianej nieruchomości, dla aktualnego
stanu budynku mieszkalnego, może być podstawą do sprzedaży i wynosi ona:
Wr = 365 760 zł
Słownie: trzysta sześćdziesiąt pięć tysięcy siedemset sześćdziesiąt złotych
- w tym wartość rynkowa prawa własności gruntu:
520 m2 x 45 zł/m2 = 23400 zł
Wr = 23 400 zł
Słownie: dwadzieścia trzy tysiące czterysta złotych
33
2.6. Uwagi końcowe, klauzule i ograniczenia
1. Wartość rynkową części nieruchomości wg jej aktualnego stanu ustalono na dzień
19 lipca 2014 roku.
2. Wartość rynkową określono bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz
związanych z tą transakcją podatków i opłat.
3. Zastrzega się możliwość publikacji w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie
bez zgody wyceniającego i bez uzgodnienia z nim treści i formy publikacji.
4. Niniejszy operat szacunkowy służy do celu określonego w punkcie I.5. części ogólnej.
5. Stosownie do brzmienia art. 156 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce
nieruchomościami, niniejszy operat może być wykorzystany do celu, dla którego został
sporządzony, przez okres 12 m-cy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany
uwarunkowań prawnych nieruchomości lub inne istotne czynniki mające wpływ na
wartość nieruchomości
6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za zatajone wady prawne i ukryte wady
techniczne nieruchomości mające wpływ na jej wartość, których występowanie nie można
było stwierdzić w czasie wizji lokalnej i na podstawie dostępnych dokumentów.
7. Wycenę przeprowadzono w oparciu o dokumenty dostarczone przez zamawiającego i na
podstawie oględzin w czasie wizji lokalnej.
8. Stan techniczny budynku określony przez wyceniającego na podstawie oględzin w czasie
wizji lokalnej nie jest ekspertyzą techniczną i został określony tylko dla potrzeb niniejszej
wyceny.
9. W wycenie nie uwzględniono obciążeń i hipotek ciążących na nieruchomości.
10. Wyceniający jest ubezpieczony od odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy
majątkowego w PZU S.A. nr polisy TPO 10201228 i TPP 31386961.
11. Niniejsza operat zawiera 35 ponumerowanych stron oraz 7 stron załączników.
Piecki, dnia 12.09.2014 r.
Nr rep. 275/2014
34
III Załączniki
1 Odpis KW
35

Operat szacunkowy

Transkrypt

Podobne dokumenty

Uchwała Nr XXIII/364/2012 z dnia 30 sierpnia 2012 r.

Opis przedmiotu zamówienia - Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej

TENZI UNI Clean - Kortado

Oferta konferencyjna PDF.

magazyn zwierciadło – cennik reklam 2015