listopad 2013 - QBusiness.pl

MARKETBEAT
ROZWÓJ RYNKU CENTRÓW
HANDLOWYCH W EUROPIE
LISTOPAD 2013
Publikacja Cushman & Wakefield
INFORMACJE OGÓLNE
W pierwszej połowie 2013 r. zasoby
powierzchni w centrach handlowych Europy
powiększyły się ok. 1,8 mln mkw., z czego
70% przypadło na Europę ŚrodkowoWschodnią, której udział w rynku wzrósł w
porównaniu z poprzednim półroczem. Jednak wielkość nowej
podaży była znacznie niższa od wcześniejszych prognoz ze względu
na przesunięcie realizacji szeregu inwestycji na drugą połowę
bieżącego roku i na 2014 r. Obecnie przewiduje się, że w drugiej
połowie 2013 r. i w 2014 r. powstanie odpowiednio 4,9 mln mkw. i
6,1 mln mkw. nowej powierzchni, z czego 69% przypadnie na
Europę Środkowo-Wschodnią oraz Turcję. Jednak ze względu na
niestabilność sytuacji wielkość planowanej podaży może ulec
zmianie.
WIELKOŚĆ RYNKU
Według stanu na dzień 1 lipca 2013 r. łączne zasoby powierzchni w
centrach handlowych w Europie wynosiły ok. 150 mln mkw. Francja
jest nadal największym rynkiem centrów handlowych z zasobami
przekraczającymi 17 mln mkw., a tuż za nią uplasowała się Wielka
Brytania z 16,8 mln mkw. powierzchni GLA.
Rosja jest nadal trzecim największym rynkiem, ale wielkość jej
łącznych zasobów skorygowano w dół do 16,0 mln mkw. w celu
uwzględnienia wyłącznie powierzchni o jakości porównywalnej do
spotykanej na innych rynkach europejskich. Mimo to, do końca
2014 r. w Rosji ma powstać ponad 3,2 mln mkw. nowej
powierzchni, co sprawi, że stanie się ona drugim największym
rynkiem centrów handlowych w Europie i wyprzedzi pod tym
względem Wielką Brytanię. Stanowi to przeszło 29% łącznej
planowanej podaży w Europie, ale terminy ukończenia wielu
obiektów mogą ulec zmianie.
Na drugim miejscu rankingu rynków, na których przygotowywana
jest największa ilość nowej powierzchni handlowej w latach
2013/2014 znalazła się Turcja z ponad 1,5 mln mkw. GLA, z czego
prawie jedna trzecia powstanie w Stambule. Jeżeli wszystkie
projekty zostaną ukończone w terminie, zasoby powierzchni w
centrach handlowych tego kraju wzrosną o 18%.
Dwucyfrowy wzrost podaży powierzchni GLA w centrach
handlowych przewiduje się również na innych rynkach, między
innymi na Ukrainie i Słowacji oraz w Rosji, Bułgarii, Finlandii i
Chorwacji. Zasoby powierzchni handlowej na Ukrainie mogą
wzrosnąć w najbliższych 18 miesiącach o 42%, ale wielkość nowej
podaży może się zmienić ze względu na niepewność terminów
ukończenia niektórych inwestycji.
Wśród rynków Europy Zachodniej najwięcej powierzchni
handlowej może powstać we Francji i Włoszech, odpowiednio 798
700 mkw. i 757 350 mkw., ale większość trafi na rynek dopiero w
przyszłym roku.
PLANOWANA PODAŻ POWIERZCHNI W CENTRACH
HANDLOWYCH W 2013 R. I W 2014 R. (MLN MKW.)
Rosja
Turcja
Ukraina
Francja
Polska
Włochy
Niemcy
Finlandia
Wielka Brytania
Norwegia
Holandia
Chorwacja
Czechy
Rumunia
Słowacja
Bułgaria
Szwajcaria
Szwecja
Austria
Hiszpania
Bośnia-Hercegowina
Portugalia
Dania
Belgia
Estonia
Litwa
Słowenia
Serbia
Malta
Luksemburg
Łotwa
Irlandia
Węgry
Grecja
0,0
1,0
2,0
3,0
ŚREDNIE WSKAŹNIKI RYNKU NIERUCHOMOŚCI
HANDLOWYCH DLA 27 KRAJÓW UE
2012
2013
PKB na 1 mieszkańca (€)
25 614
25 806
Spożycie indywidualne na 1 mieszkańca (€)
14 949
15 031
Spożycie indywidualne (zmiana realna)
-0,7%
0,1%
Średnia cena konsumencka (zmiana)
2,6%
1,7%
ROK
Źródło: Oxford Economics
GŁÓWNE OBIEKTY W PRZYGOTOWANIU
KRAJ
MIASTO
NAZWA OBIEKTU
Rosja
Moskwa
Avia Park
GLA
(MKW.)
235 000
Turcja
Stambuł
Mall of Istanbul
155 000
2014
Rosja
Moskwa
Columbus
140 000
2014
Ukraina
Kijów
Respublika
138 000
2013
Rosja
Saratów
Tay Gallery
108 700
2014
2014
AKTYWNOŚĆ DEWELOPERSKA W I POŁ. 2013 ROKU
W pierwszym półroczu 2013 r. zasoby powierzchni w centrach handlowych
wzrosły o ok. 1,8 mln mkw., czyli znacznie mniej niż w poprzednich 6
miesiącach, gdy oddano do użytku 3,4 mln mkw. Najwięcej nowej
powierzchni ponowie powstało w Rosji, gdzie wybudowano ok. 456 200
mkw., co stanowi 25% nowej podaży w centrach handlowych w całej
Europie.
W Turcji, która zajęła drugie miejsce pod względem nowej podaży, w
pierwszej połowie 2013 r. oddano do użytku 422 500 mkw. powierzchni
GLA, w tym w największym nowo otwartym parku tematycznym Vialand
obejmującym 110 000 mkw. powierzchni handlowej. Na trzecim miejscu
uplasowała się Wielka Brytania ze 182 600 mkw., a na czwartej i piątej
pozycji znalazły się Polska i Niemcy, na które przypadło łącznie 214 200
mkw. GLA.
Łącznie otwarto w Europie 56 nowych obiektów, w tym 24 w Europie
Zachodniej i 32 w Europie Środkowo-Wschodniej. Ponadto ukończono
również rozbudowę 27 obiektów, przy czym większość (16) w Europie
Zachodniej, a pozostałe 11 w Europie Środkowo-Wschodniej. Na dzień 1
lipca 2013 r. łączne zasoby powierzchni GLA w centrach handlowych w
Europie wynosiły ok. 150 mln mkw. przy średniej podaży na 1000
mieszkańców w 27 państwach Unii Europejskiej (bez Cypru) na poziomie
261,6 mkw. W pierwszej połowie 2013 r. oddano do użytku w Europie
stosunkowo niewiele centrów handlowych przy nadal ograniczonej
aktywności deweloperskiej w Europie Zachodniej. Wśród największych
obiektów ukończonych w tym okresie należy wymienić park tematyczny
Vialand z centrum handlowym o powierzchni 110 000 mkw., Aquarelle
(92 100 mkw.) w Wołgogradzie w Rosji oraz Trinity Leeds (79 500 mkw.) w
Wielkiej Brytanii.
CENTRA HANDLOWE - GLA (MKW.) NA 1000
MIESZKAŃCÓW
Norwegia
Luksemburg
Estonia
Szwecja
Słowenia
Irlandia
Finlandia
Holandia
Szwajcaria
Austria
Dania
Łotwa
Litwa
Portugalia
Chorwacja
Wielka Brytania
Średnia UE-27
Francja
Hiszpania
Polska
Słowacja
Włochy
Czechy
Malta
Niemcy
Węgry
Rumunia
Rosja
Belgia
Turcja
Bułgaria
Ukraina
Bośnia-Hercegowina
Grecja
Serbia
0
GŁÓWNE TRENDY W EUROPIE
Nowe centra handlowe wybudowane w Rosji w pierwszym półroczu
dostarczyły ok. 81% łącznej podaży, która wyniosła 456 200 mkw. W tym
okresie ukończono dziewięć nowych obiektów i dwa rozbudowano o
łącznej powierzchni 88 420 mkw. Podobny trend odnotowano także w
Turcji, gdzie na rynek trafiło osiem nowych i dwa rozbudowane centra
handlowe. Na te dwa kraje przypadła prawie połowa nowej podaży
powierzchni w centrach handlowych Europy w pierwszej połowie 2013 r.
W Wielkiej Brytanii odnotowano wzrost aktywności deweloperskiej w
pierwszym półroczu 2013 r. w porównaniu z rekordowo niską podażą w
2012 r., gdy powstało niecałe 37 000 mkw. powierzchni, najmniej od ponad
52 lat. W ramach zrealizowanych projektów ukończono siedem nowych
obiektów i cztery niewielkie rozbudowy istniejących centrów handlowych.
Zasoby powierzchni handlowej w Polsce powiększyły się o ok. 126 100
mkw. oddanych do użytku w siedmiu nowych obiektach i jednym
rozbudowanym, co stanowi prawie 10% łącznej podaży w Europie.
Największymi centrami handlowymi wybudowanymi w pierwszej połowie
bieżącego roku były Galeria Solna w Inowrocławiu (30 000 mkw.) i Europa
Centralna (27 000 mkw.) w Gliwicach.
Udział procentowy w łącznej podaży powierzchni oddanej do użytku w
ramach rozbudowywanych obiektów był dość podobny w Europie
Zachodniej i Środkowo-Wschodniej, ale w przyszłości struktura podaży
może się zmienić. W przeciwieństwie do innych krajów Europy, w których
będzie realizowanych więcej nowych projektów, na rynkach
zachodnioeuropejskich aktywność deweloperska będzie koncentrować się
wokół rozbudowy kilku obiektów.
Dalsze informacje:
Dział Badań
Cushman & Wakefield LLP
43-45 Portman Square
London W1A 3BG
www.cushmanwakefield.com
100
200
300
400
500
600
70
GLA W NOWYCH CENTRACH HANDLOWYCH
W I POŁ. 2013 ROKU (MLN MKW.)
Rosja
Turcja
Wielka Brytania
Polska
Niemcy
Ukraina
Francja
Holandia
Czechy
Serbia
Szwecja
Bułgaria
Szwajcaria
Hiszpania
Austria
Chorwacja
Węgry
Włochy
Rumunia
Luksemburg
Estonia
Łotwa
Portugalia
Słowenia
Słowacja
Norwegia
Malta
Litwa
Irlandia
Grecja
Finlandia
Dania
Bośnia-Hercegowina
Belgia
0,0
0,1
0,2
Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & Wakefield do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi wyłącznie w celach
informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł publicznych i
uważane są za prawidłowe i kompletne, jednak ich wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield nie udziela żadnej gwarancji ani nie
składa żadnego oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Firma Cushman &
Wakefield nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób trzecich. Wszystkie opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie
niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody. Jeśli nie chcą Państwo otrzymywać informacji od firmy Cushman &
Wakefield lub podmiotu powiązanego, proszę przesłać swoje dane na adres: [email protected] wpisując je w treść wiadomości zgodnie z ich
brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytułować przesłaną wiadomość „Unsubscribe”. ©2013 Cushman & Wakefield LLP Wszystkie prawa zastrzeżone.
0,3
0,4
0
wycenianych aktywów inwestycyjnych na preferowanych rynkach,
ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE
W drugiej połowie 2013 r. może powstać ponad 4,9 mln mkw. powierzchni
GLA w 145 nowych centrach handlowych, z czego 105 w Europie
Środkowo-Wschodniej. Do końca roku planowane jest także ukończenie
rozbudowy 79 obiektów, w tym 58 w Europie Zachodniej. W 2014 r.
otwartych zostanie w Europie 171 nowych centrów handlowych i 65
obiektów rozbudowywanych , które dostarczą na rynek ok. 6,2 mln mkw.
inwestorzy akceptują większy poziom ryzyka. W związku z tym w drugiej
połowie 2013 r. można oczekiwać dalszego wzrostu aktywności
inwestycyjnej oraz zainteresowania inwestowaniem w regionach dotychczas
pomijanych przez inwestorów takich jak rynki Europy Południowej.
ROZWÓJ CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE (MLN
MKW.)
powierzchni GLA.
12
Wśród krajów Europy Zachodniej najszybciej będzie się rozwijać sektor
10
centrów handlowych w Finlandii, której łączne zasoby powierzchni
handlowej powiększą się do końca przyszłego roku o 13,7%. Nowa podaż
będzie obejmować głównie rozbudowy w drugim półroczu 2013 r. i nowe
obiekty w 2014 r.
Pomimo bardzo ograniczonej aktywności deweloperskiej w pierwszej
połowie 2013 r. i braku nowej podaży w Norwegii, zasoby tego kraju mogą
jeszcze znacząco wzrosnąć, zwłaszcza w drugim półroczu bieżącego roku.
Norwegia ma najwyższy wskaźnik nasycenia powierzchnią centrów
180
New Shopping Centre GLA Per Annum (left axis)
Total GLA (right axis)
160
140
8
120
100
6
80
4
60
40
2
20
0
0
handlowych w Europie na poziomie 632 mkw. na 1000 mieszkańców, ale
ukończenie inwestycji planowanych na drugą połowę 2013 r. i na 2014 r.
zwiększy podaż powierzchni handlowej o dalsze 6,4%.
RYNEK INWESTYCYJNY – NIERUCHOMOŚCI
HANDLOWE
CZYNSZE I STOPY KAPITALIZACJI - CENTRA HANDLOWE
KRAJ
ŚREDNI CZYNSZ
(EUR/MKW./ROK)
ŚREDNIA STOPA
KAPITALIZACJI (%)
Austria
932
6,44
Belgia
1030
5,68
Czechy
789
6,61
zainwestowano 12 mld euro. Udział nieruchomości handlowych w łącznej
Dania
644
6,00
wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych zawartych w
Finlandia
1050
5,38
Francja
1263
5,50
Hiszpania
627
7,06
Holandia
433
6,75
Irlandia
1800
8,00
Luksemburg
1050
5,63
Niemcy
549
5,20
Norwegia
889
5,75
Polska
540,0
6,11
nieruchomości handlowych w Wielkiej Brytanii nieznacznie się obniżyła do
Portugalia
610,0
8,42
5,3 mld euro. Natomiast w Niemczech odnotowano większe spowolnienie
Rumunia
369,6
9,45
Rosja
2591
9,25
Słowacja
660
7,25
Szwecja
753
5,13
Turcja
739
7,75
Węgry
504
7,71
Wielka Brytania
1548
5,15
Włochy
725
7,81
W pierwszej połowie bieżącego roku wartość transakcji inwestycyjnych na
rynku nieruchomości handlowych wyniosła ok. 16,5 mld euro, co stanowi
spadek o 5 mld euro w porównaniu z poprzednimi sześcioma miesiącami i
wzrost w stosunku do pierwszego półrocza 2012 r., w którym
pierwszej połowie 2013 r. wyniósł 24%, czyli zmniejszył się o 4 punkty
procentowe w porównaniu z drugim półroczem 2012 r.
W pierwszej połowie bieżącego roku inwestorzy ponownie najbardziej
interesowali się Wielką Brytanią i Niemcami, na które przypadło łącznie
ponad 55% wszystkich transakcji zawartych na rynku europejskim. W
porównaniu z drugim półroczem 2012 r. wartość obrotów w sektorze
aktywności inwestycyjnej, częściowo wskutek niewystarczającej podaży
aktywów wysokiej jakości. W pierwszej połowie 2013 r. wolumen obrotów
w tym kraju wyniósł 3,9 mld euro, co stanowi spadek o 1,3 mld euro w
porównaniu z poprzednimi sześcioma miesiącami.
Francja znalazła się na trzecim miejscu pod względem wartości transakcji
inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych, która wyniosła prawie
1,7 mld euro w pierwszym półroczu bieżącego roku. Oznacza to spadek
aktywności inwestycyjnej w porównaniu z drugą połową 2012 r., gdy
zawarto transakcje o wartości 2,5 mld euro.
Pomimo spowolnienia aktywności inwestycyjnej w pierwszej połowie
bieżącego roku praktycznie w całej Europie, w tym na zazwyczaj
dynamicznych rynkach Północy, wzrost obrotów na rynku nieruchomości
handlowych odnotowano w Europie Wschodniej. W tym regionie wartość
transakcji inwestycyjnych wzrosła w tym okresie o 1 mld euro w
porównaniu z poprzednimi sześcioma miesiącami.
Aktywność inwestycyjna zaczyna wzrastać w odpowiedzi na coraz lepsze
dane napływające ze strefy euro oraz względną poprawę warunków
Uwaga: stopy kapitalizacji oznaczone kolorem czerwonym wskazują wartość netto i uwzględniają
koszty zbycia, podatki i koszty obsługi prawnej. Zakresy czynszów i stóp kapitalizacji dotyczą
najlepszych centrów handlowych w poszczególnych krajach i mają wyłącznie charakter informacyjny.
Wobec zmieniającego się charakteru rynku jak również kosztów związanych z przeprowadzaniem
transakcji, takich jak koszty finansowania, dane dotyczące stóp kapitalizacji należy traktować jedynie
jako dane orientacyjne przedstawiające przewidywany trend oraz kierunek zmian najlepszych stóp
kapitalizacji i nie powinny być traktowane jako dane porównawcze dla jakiejkolwiek nieruchomości
czy transakcji bez uwzględnienia jej specyficznego charakteru. Występują różnice pomiędzy formatami
centrów handlowych w poszczególnych krajach, które należy uwzględnić przy bezpośrednim
porównywaniu obiektów na różnych rynkach.
DEFINICJA CENTRUM HANDLOWEGO
Cushman & Wakefield definiuje centrum handlowe jako zarządzany centralnie, wielofunkcyjny obiekt
handlowy o powierzchni najmu brutto (GLA) ponad 5000 mkw., w którym znajdują się lokale i
powierzchnie wspólne. Analiza nie obejmuje centrów wyprzedażowych i parków handlowych.
Wszystkie informacje pochodzą z centralnej europejskiej bazy danych firmy Cushman & Wakefield.
finansowych i inwestycyjnych. Ponadto, ze względu na brak odpowiednio
Dalsze informacje:
Dział Badań
Cushman & Wakefield LLP
43-45 Portman Square
London W1A 3BG
www.cushmanwakefield.com
PROGNOZA
KRÓTKOTERM.
(STOPA KAP.)
Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & Wakefield do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi wyłącznie w celach
informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł publicznych i
uważane są za prawidłowe i kompletne, jednak ich wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield nie udziela żadnej gwarancji ani nie
składa żadnego oświadczenia, wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Firma Cushman &
Wakefield nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób trzecich. Wszystkie opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie
niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania uprzedniej pisemnej zgody. Jeśli nie chcą Państwo otrzymywać informacji od firmy Cushman &
Wakefield lub podmiotu powiązanego, proszę przesłać swoje dane na adres: [email protected] wpisując je w treść wiadomości zgodnie z ich
brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytułować przesłaną wiadomość „Unsubscribe”. ©2013 Cushman & Wakefield LLP Wszystkie prawa zastrzeżone.