Indeks cen mieszkań wzrósł we wrześniu o 2,5 proc.

RAPORT Open Finance, 05.10.2009 r.
Indeks cen mieszkań wzrósł we wrześniu o 2,5 proc.
Tylko w trzech na osiemnaście monitorowanych przez nas miast we wrześniu ceny
były niższe niż w sierpniu. Stąd nie dziwi wzrost indeksu cen mieszkań
opracowanego przez Open Finance na bazie transakcji dokonanych przez klientów
firmy i Home Brokera.
Nieznaczny spadek cen zanotowano w Warszawie, Poznaniu i Zielonej Górze (poniżej 1 proc.).
I choć w naszym indeksie to Warszawa ma wagę największą, to spadek cen mieszkań w stolicy
nie zatrzymał wzrostu indeksu cen mieszkań, który zyskał 2,5 proc.
W piętnastu miastach ceny mieszkań wzrosły kontynuując tendencję zapoczątkowaną lipcu.
Przez trzy ostatnie miesiące nasz indeks cenowy wzrósł o 3,6 proc. i znalazł się niemal
na tej samej wysokości, co na koniec ub.r. Tym samym spadek cen z początku 2009 r. został
niemalże wymazany. Możemy więc mówić o wyjątkowym lecie na rynku nieruchomości, nie tylko
ze względu na rzadko spotykany wzrost cen mieszkań w tym okresie, ale także ze względu
na wzrost liczby transakcji. Zastój z początku roku to już przeszłość – obecnie miesięczna liczba
transakcji jest ok. trzykrotnie wyższa niż w najsłabszym pod tym względem styczniu.
1050
1000
Wartość bieżąca: 906,63 pkt
Zmiana miesięczna: +2,49%
950
900
850
gr
u07
sty
-0
8
lut
-0
m 8
ar
-0
kw 8
i-0
m 8
aj0
cz 8
e08
li p
-0
8
sie
-0
8
wr
z0
pa 8
ź-0
8
li s
-0
8
gr
u08
sty
-0
9
lut
-0
m 9
ar
-0
kw 9
i-0
m 9
aj0
cz 9
e09
li p
-0
9
sie
-0
9
wr
z09
800
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej
Przecena coraz mniejsza
W skali dwunastu miesięcy wciąż jeszcze możemy mówić o spadkach cen transakcyjnych,
ale w żadnym z monitorowanych przez nas miast nie przekracza on 10 proc. Podobnie jak przed
miesiącem, w Łodzi zawierano transakcje po cenach wyższych niż przed rokiem, choć tylko
o 0,2 proc. W porównaniu do sierpnia zanotowaliśmy wzrost cen w większości monitorowanych
miast przy jednoczesnym wzroście liczby transakcji. Częściowo odpowiadają za to wysokie limity
cen obowiązujące w programie Rodzina na Swoim (dodatkowo podniesione w większości miast
od czwartego kwartału), częściowo większa dostępność kredytów w bankach.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
mediana ceny m2 we
wrześniu 2009 r.
roczna
zmiana ceny
miesięczna
zmiana ceny
mediana ceny
nieruchomości
we wrześniu 2009 r.
Bydgoszcz
4 021 zł
-4,8%
4,8%
208 850 zł
Gdańsk
5 575 zł
-7,4%
4,7%
292 000 zł
Gdynia
5 670 zł
-7,9%
2,1%
315 050 zł
Kraków
6 533 zł
-1,7%
2,8%
332 886 zł
Lublin
4 590 zł
-5,3%
0,8%
240 771 zł
Łódź
4 499 zł
0,2%
8,1%
238 000 zł
Olsztyn
4 707 zł
-2,3%
4,6%
235 500 zł
Poznań
5 387 zł
-9,6%
-0,8%
269 950 zł
Szczecin
4 747 zł
-9,2%
0,5%
251 500 zł
Warszawa
7 804 zł
-7,6%
-0,6%
407 500 zł
Wrocław
6 084 zł
-2,7%
2,1%
306 183 zł
miasto
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
Komentarz i prognoza
Wzrost cen transakcyjnych w trzecim kwartale zaskoczył nas ponieważ historycznie nie jest
to okres sprzyjający sprzedającym. Ważniejszym czynnikiem okazała się jednak nie sezonowość,
lecz cykl koniunkturalny. W nieruchomościach, podobnie jak na giełdzie, notujemy odbicie od dna
wyznaczonego na początku 2009 r.
Ze względu na podniesione limity cenowe obowiązujące w programie Rodzina na Swoim,
nie można wykluczyć sztywniejszej postawy sprzedających w negocjacjach cenowych, ponieważ
program obejmuje swoim zasięgiem już nie tylko segment ekonomiczny rynku mieszkaniowego,
ale – szczególnie w mniejszych miastach – także podwyższony. Zmiany, które weszły w życie
od 1 października pozwalają sprzedającym swobodnie utrzymać oferowane ceny sprzedaży,
a nawet na ich podniesienie.
Malejąca aktywność deweloperów na polu nowych projektów także jest elementem sprzyjającym
podaży, która póki co nie musi obawiać się wejścia na rynek dużej liczby tanich mieszkań.
Na korzyść kupujących może grać za to czas. Po pierwsze nie jest jasne czy obecna poprawa
kondycji rynku mieszkaniowego ma trwały charakter. Ewentualny wzrost bezrobocia wynikający
z innych czynników niż tylko sezonowość rynku pracy, może jeszcze zaszkodzić gospodarce
i popytowi na mieszkania. Po drugie w 2010 r. na rynku powinny pojawić się nowe projekty
deweloperskie realizowane już w nowych warunkach kosztowych – a więc w oparciu o niższe ceny
gruntów, robocizny i materiałów, co przy ewentualnie słabym popycie może spowodować ponowny
spadek średnich cen i obniżyć oczekiwania sprzedających na rynku wtórnym.
Na razie oczekujemy stabilizacji cen do końca roku.
Emil Szweda, Bernard Waszczyk, Open Finance
Współpraca: Home Broker
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu
obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy.
Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest
mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance
I Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim
przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia
2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień
2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku,
Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie,
Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według
wzoru nr2:
⎛l ⎞
⎛l ⎞
⎛l ⎞
⎛l ⎞
⎛ l1 ⎞
⎟ + C2* ⎜ 2 ⎟ + C3* ⎜ 3 ⎟ + C4* ⎜ 4 ⎟ + …+ C16* ⎜ 16 ⎟
⎝ St ⎠
⎝ St ⎠
⎝ St ⎠
⎝ St ⎠
⎝ St ⎠
Indeks = C1* ⎜
gdzie:
C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych
miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.