Publikacja darmowa
Transkrypt
Publikacja darmowa
Jacek Gołaczyński Uniwersytet Wrocławski Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie W okresie kształtowania się gospodarki rynkowej, a także w rozwiniętej już gospodarce rynkowej, kredyt stał się niezbędnym elementem życia gospodarczego. Oferta kredytowa banków stała się bardzo szeroka, ponieważ zwiększyły się potrzeby sektora gospodarczego. Wraz z rozwojem oferty kredytowej banki zaczęły bardzo dokładnie badać sytuację finansową kredytobiorcy oraz uzależniać udzielenie kredytu od właściwego zabezpieczenia jego zwrotu. Środki prawne, mające na celu zabezpieczenie zwrotu udzielonych przez banki kredytów, zwane są zabezpieczeniami kredytów. I Zgodnie z przepisem art. 30 ustawy z dnia 31 1 1989 r. - Prawo bankowe 1 , banki mają prawo żądać od kredytobiorcy zabezpieczenia zwrotu kredytów przewidzianego prawem cywilnym i prawem czekowym, a także zwyczajami przyjętymi we współpracy z bankami zagranicznymi. Można zatem wyróżnić następujące formy zabezpieczenia kredytów: osobiste (pełnomocnictwo, przelew wierzytelności, poręczenie, weksel własny in blanco, poręczenie wekslowe, gwarancja bankowa, przystąpienie do długu kredytowego) i rzeczowe (zastaw ogólny, zastaw rejestrowy, zastaw na prawach, przewłaszczenie na zabezpieczenie, kaucja, blokada środków na rachunku bankowym i hipoteka, przyrze1 Ustawa z dnia 31 I 1989 r. - Prawo bankowe (Dz.U. z 1992 r. Nr 72, poz. 359 z późn. zmianami). 38 Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie czenie przeniesienia własności nieruchomości). Wybór wymienionych wyżej form zabezpieczenia uzależniony jest od konkretnego wypadku, a w szczególności od sytuacji finansowej kredytobiorcy. Omówienie poszczególnych form zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytu bankowego przekracza ramy i cel niniejszego opracowania. II Jedną z rzeczowych form zabezpieczenia wierzytelności, w tym również z tytułu kredytu bankowego, jest przeniesienie własności, zwane „powierniczym przeniesieniem własności" lub też po prostu: „przewłaszczeniem na zabezpieczenie" 2 . W doktrynie i orzecznictwie Sądu Najwyższego instytucja przewłaszczenia na zabezpieczenie budziła liczne kontrowersje, w szczególności w kwestii - czy umowa przenosząca własność celem zabezpieczenia wierzytelności jest ważna. W związku z wprowadzeniem w życie zunifikowanego prawa rzeczowego w 1946 r., stało się wątpliwym, czy w świetle tych przepisów przewłaszczenie na zabezpieczenie jest prawnie dopuszczalne. Sąd Najwyższy w uchwale całej Izby Cywilnej z dnia 10 V 1948 r. stwierdził, iż „zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy ruchomej z równoczesnym ustanowieniem zobowiązania wierzyciela do k o r z y s t a n i a z p r a w a własności tylko w granicach umowy stron jest dopuszczalne" 3 . W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy wypowiedział się, iż w świetle przepisów prawa rzeczowego umowa przenosząca własność celem zabezpieczenia wierzytelności nie jest umową pozorną ani nie ma na celu obejścia przepisów o zastawie. Poza tym stwierdzono również, że jest to umowa kauzalna. W powyższym orzeczeniu Sąd Najwyższy dopuścił możliwość zawierania umów powierniczych celem zabezpieczenia wierzytelności. Pogląd ten znalazł peł- 3 2 Adam Szpunar, O powierniczych czynnościach prawnych Lodziensis, Folia Iuridica 57, 1993 r., s. 8-13; Alicja Kędzierska-Cieślak, Powiernictwo, „Państwo i Prawo" nr 8-9, 1977 r., s. 48-49. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 V 1948 r. C.Pr. 18/48 OSN 1948, poz. 58. 39 REJENT Nr 5 - maj 1994 r. ną aprobatę w doktrynie 4 . Na tle tego orzeczenia można określić podstawowe cechy umowy przenoszącej własność na zabezpieczenie. Umowa taka zawierana jest między wierzycielem i dłużnikiem (w obrocie najczęściej między kredytobiorcą-bankiem a kredytobiorcą). Celem jej jest zabezpieczenie realizacji wierzytelności (zapłaty kredytu). Dłużnik przenosi na rzecz wierzyciela własność rzeczy z jednoczesnym zobowiązaniem się wierzyciela, że przeniesie on własność z powrotem na dłużnika, pod warunkiem, że ten ostatni spełni wierzytelność (spłaci kredyt w terminie). Cechą charakterystyczną umowy przenoszącej własność rzeczy ruchomych na zabezpieczenie, tj. tym, czym ta forma zabezpieczenia różni się od zastawu na zasadach ogólnych, jest pozostawienie rzeczy we władaniu dłużnika na podstawie innego stosunku prawnego. W innym orzeczeniu, z dnia 24 IV 1954 r., Sąd Najwyższy wypowiedział się natomiast przeciwko dopuszczalności przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie, twierdząc, iż umowa taka, zawierająca obowiązek nabywcy przeniesienia z chwilą zapłaty wierzytelności własności nieruchomości z powrotem na nabywcę, prowadziłaby do sprzecznego z prawem (przepisem art. 45 § 1 pr. rzecz.) przeniesienia własności z zastrzeżeniem warunku i terminu 5 . Pogląd ten poddał krytyce w glosie do tego orzeczenia A. Ohanowicz, twierdząc, że skoro Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 10 V 1948 r. uznał, iż przewłaszczenie na zabezpieczenie jest dopuszczalne co do ruchomości, to nie mają podstaw, aby uważać, iż taka sama czynność w stosunku do nieruchomości jest nieważna. A. Ohanowicz słusznie też zauważył, że umowa przeniesienia własności na zabezpieczenia składa się z dwóch czyn4 5 J. Litauer, Zagadnienia tzw. przewłaszczenia na zabezpieczenie, „Przegląd Notarialny" 1948, t. II, s. 20 i n.; J. Namitkiewicz, Zagadnienie „przeniesienia własności na zabezpieczenie" na gruncie prawa polskiego, „Przegląd Notarialny" 1948, t. II, s. 434 i n.; W. Prądzyński, Powiernicze przeniesienie własności celem zabezpieczenia wierzytelności, „Przegląd Notarialny" 1947, t. I, s. 319 i n.; M. Gersdorf, Funkcje i realizacja zabezpieczeń bankowych w gospodarce socjalistycznej, „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego" 1953, s. 42 i n. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24 IV 1964 r. II CR 178/64 OSPiKA, 1965, nr 11, poz. 229. 40 Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie ności prawnych. Po pierwsze - czynności zobowiązującej ze skutkiem rozporządzającym, za pomocą której następuje przeniesienie własności na nabywcę. Czynność ta ma charakter bezwarunkowy i bezterminowy. Strony nie uzależniają bowiem przeniesienia własności od ziszczenia się jakiegoś warunku czy też od upływu określonego terminu. Jednakże czynność ta musi być dokonana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Drugą czynnością prawną j e s t zobowiązanie wierzyciela do powrotnego przeniesienia własności po spłaceniu kredytu. Zgodnie zatem z wolą stron, zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności powstanie dopiero po ziszczeniu się warunku zawieszającego (np. po spłacie kredytu). Słuszny jest pogląd A. Ohanowicza, iż zobowiązanie do przeniesienia własności może być ustanowione pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu 6 . Zastrzeżenie takie było bowiem zgodne z przepisem art. 45 § 1 pr. rzecz., a obecnie jest zgodne z przepisem art. 157 § 1 k.c. W myśl bowiem przepisu art. 157 § 1 k.c., własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani zastrzeżeniem terminu. Paragraf 2 tego przepisu mówi jednak, że jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta jest pod warunkiem i zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron, obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. III Nie ulega zatem wątpliwości, że na gruncie obowiązujących uregulowań kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Zakaz warunkowego i terminowego przenoszenia własności wynika ze znaczenia społeczno-gospodarczego nieruchomości. Przeniesienie własności pod w a r u n k i e m spowodowałoby bowiem, iż nieruchomość miałaby dwóch właścicieli, co wprowadzi6 A. Ohanowicz: glosa do orzeczenia S OSPiKA 1965, nr 11, s. 490 i n. 41 REJENT Nr 5 - maj 1994 r. łoby istotne konsekwencje prawne. Nie wdając się w tym miejscu w dalsze rozważania należy powiedzieć, że doktryna wypowiada się za nieważnością umów przenoszących własność nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu7. Należałoby przy tym zauważyć, co zresztą słusznie podaje E. Drozd, iż zakaz wprowadzenia do umowy przenoszącej własność warunku lub terminu nie odnosi się wprost do umowy, lecz do jej skutku, a nieważność w a r u n k o w e g o lub terminowego przeniesienia własności nie wynika wprost z przepisu art. 58 § 1 k.c., skoro przepis art. 1018 k.c. wyraźnie wprowadza sankcję nieważności, mimo treści przepisu art. 58 § 1 k.c. Zatem warunek lub termin w umowie przenoszącej własność nieruchomości spowoduje, że przeniesienie własności nie nastąpi z powodu nieważności umowy. Przenosząc powyższe rozważania na grunt przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie należy stwierdzić, iż przeniesienie własności nieruchomości nie może być dokonane pod w a r u n k i e m . J e d n a k ż e , j a k już wcześniej stwierdzono, w przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie mamy do czynienia z dwoma czynnościami prawnymi dwustronnie zobowiązującymi. Jedną z nich jest umowa przenosząca własność. W umowie tej wierzyciel (np. bank) nabywa od dłużnika (np. kredytobiorcy) własność. W przypadku nieruchomości, podobnie jak w przypadku ruchomości, jest to umowa w pełni ważna. Nie ma ona bowiem na celu obejścia przepisów ustawy, a w szczególności przepisów o zabezpieczeniu wierzytelności na nieruchomości, czyli hipoteki. Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe stanowi powszechnie stosowaną formę zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Jednak własność również może być prawem zabezpieczającym wierzytelność. Skoro zatem doktryna i judykatura uznały, iż umowa przenosząca własność ruchomości na zabezpie7 E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa-Kraków 1974, s. 52-55; podobnie S. Beryer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 112; M. Kępiński, Umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawierające warunek lub termin, PiP 1970, nr 6, s. 957; Z. Nowakowski, Prawo rzeczowe, Warszawa 1969, s. 86; System prawa cywilnego, t. II, Warszawa 1977, s. 241 i n. 42 Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie czenie jest ważna, ponieważ nie stanowi obejścia przepisów o zastawie na zasadach ogólnych, to nie ma w tym względzie argumentów, które przemawiałyby za tym, iż własność nieruchomości nie może być prawem zabezpieczającym wierzytelność. Pogląd dopuszczający przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie jest tym bardziej trafny, że własność stanowi intensywniejszą formę zabezpieczenia niż ograniczone prawa rzeczowe. Umowa przenosząca własność nieruchomości jest ważna również z uwagi na to, że jest czynnością prawną kauzalną. Zatem ważność umowy przenoszącej własność na zabezpieczenie zależy od istnienia podstawy prawnej przysporzenia, choć sama causa nie musi być ujawniona w treści czynności prawnej 8 . Sąd Najwyższy wypowiedział się w tej kwestii dwukrotnie. W uchwale z 10 V 1948 r. stwierdził, iż przeniesienie własności ruchomości na zabezpieczenie jest umową kauzalną, ponieważ zawiera wyraźną przyczynę, a mianowicie - zabezpieczenie wierzytelności. W wyroku z dnia 19 XI 1992 r. Sąd Najwyższy potwierdził, iż na gruncie przepisów prawa cywilnego przewłaszczenie na zabezpieczenie ruchomości jest również dopuszczalne. Sąd Najwyższy wypowiedział się i tutaj, że umowa przenosząca własność na zabezpieczenie jest umową kauzalną. Mamy więc w tym wypadku do czynienia z odmianą podstawy prawnej przysporzenia, zwaną causa cavendi9. Poglądy te zachowują swą aktualność również w stosunku do nieruchomości. Umowa przenosząca własność nieruchomości nie jest umową pozorną, ponieważ celem jej jest zabezpieczenia wierzytelności, strony są zaś zgodne zarówno co do tego celu, j a k również, iż nabywca własności nie nadużyje swego prawa. Celem zatem stron nie jest ukrycie hipoteki pod umową przenoszącą własność. Hipoteka, stanowiąc również zabezpieczenie wierzytelności w zakresie intensywności i skuteczności, w znacznym stopniu różni się od własności. Skoro zatem strony, chcąc zabezpieczyć wierzy8 9 System prawa cywilnego, t. I, Warszawa 1985, s. 508. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 XI 1992 r. II CRN 87/92 OSN 1993, nr 5, poz. 89. 43 REJENT Nr 5 - maj 1994 r. telność, decydują się świadomie przenieść własność nieruchomości celem zabezpieczenia, to nie można mówić, iż jest to umowa pozorna tylko dlatego, że istnieje też inna forma zabezpieczenia. O pozorności będzie można jednak mówić w pewnych wypadkach, np. kiedy strony przeniosą własność nieruchomości celem rzekomego zabezpieczenia wierzytelności, a w rzeczywistości celem zmniejszenia swego m a j ą t k u w związku z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli. Wówczas niewątpliwie będziemy mieli do czynienia z pozornością przewłaszczenia na zabezpieczenie 10 . Umowa przewłaszczenia zawiera j e d n a k drugi element, a mianowicie postanowienie, według którego nabywca rzeczy po zaspokojeniu jego wierzytelności zobowiązuje się do powrotnego przeniesienia własności na rzecz zbywcy - dłużnika. To zastrzeżenie zawarte jest już w umowie przenoszącej własność na nabywcęwierzyciela i może mieć postać zarówno warunku rozwiązującego, jak i warunku zawieszającego 11 . W przypadku nieruchomości znajduje zastosowanie jedynie warunek zawieszający. Strony mogą umówić się, że po zaspokojeniu wierzytelności (np. spłacie kredytu) powstanie po stronie wierzyciela - nabywcy zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności. W związku z tym stwierdzić należy, iż powrotne przeniesienie własności w przypadku zastrzeżenia w a r u n k u zawieszającego nie n a s t ą p i przez samo nastąpienie zdarzenia przyszłego i niepewnego, tj. przez zaspokojenie wierzytelności, a poprzez dokonanie drugiej czynności prawnej. Zastrzeżenie zawarte w umowie przenoszącej własność na zabezpieczenie będzie stanowiło jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności, o ile oczywiście spełni się warunek. W podobny sposób wypowiedział się Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 XI 1992 r., twierdząc, iż zamie10 11 J. Skąpski, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, „Studia Cywilistyczne" 1969, nr XII-XIV, s. 313. I. Heropolitańska i E. Borowska wypowiadają się, iż przewłaszczenie ruchomości na zabezpieczenie odbywa się pod warunkiem rozwiązującym. Jeżeli kredytobiorca zwróci kredyt (tj. spełni się warunek rozwiązujący), to skutki prawne przewłaszczenia własności rzeczy ruchomej przestaną istnieć. Zob. Kredyty i gwarancje bankowe, Warszawa 1993, s. 145. i n. 44 Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie szczenie postanowienia, którego treścią jest zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności, staje się skuteczne dopiero po ziszczeniu się w a r u n k u zawieszającego, jakim jest spełnienie świadczenia przez dłużnika 12 . Ten typ umowy powierniczej znany był już w prawie rzymskim pod nazwą fiducia cum creditore contracta. Miał ona na celu zabezpieczenie wierzytelności poprzez przeniesienie własności na rzecz wierzyciela. Jednocześnie jednak zawierano drugą umowę zobowiązującą do powrotnego przeniesienia własności w wypadku spłaty długu 13 . Wobec tego należy stwierdzić, że przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie może zawierać postanowienie zobowiązujące wierzyciela-nabywcę do powrotnego przeniesienia własności, o ile ziści się warunek zawieszający (np. zapłata długu). IV Przepis artykułu 157 § 2 k.c. umożliwia bowiem zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu. Przepis ten, jak słusznie twierdzi E. Drozd, zawiera dwie zasady, a mianowicie - iż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości może być zawarta pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu i że do przeniesienia własności nieruchomości potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron, zawierające ich bezwarunkową i bezterminową zgodę na przeniesienie własności 14 . Na gruncie przepisu art. 157 § 2 k.c. można również rozgraniczyć dwie sytuacje: warunkowe zobowiązanie do bezwarunkowego przeniesienia własności lub też bezwarunkowe zobowiązanie do warunkowego przeniesienia własności. W pierwszym przypadku będziemy mieli do czynienia z umową zobowiązującą pod warunkiem zawieszającym do bezwarunkowego przeniesienia własności 15 . Umowa ta będzie stanowiła podstawę do zawarcia umowy rozporządzającej, a zatem przenoszącej własność na rzecz nabywcy. Właśnie ta kon- 13 12 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 XI 19 A. Szpunar, op cit., s. 5; A. Kędzierska-Cieślak, op. cit., s. 49. 14 E. Drozd, op. cit., s. 70 i n. 15 E. Drozd, op. cit., s. 70-71. 45 REJENT Nr 5 - maj 1994 r. strukcja prawna będzie stanowiła podstawę do powrotnego przeniesienia własności. Zawierając umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie strony zastrzegają jednocześnie, iż w wypadku gdy wierzytelność zostanie spełniona, powstanie zobowiązanie do bezwarunkowego przeniesienia własności na rzecz dłużnika. Do faktycznego przeniesienia własności potrzebna jest jednak umowa rzeczowa, tj. umowa rozporządzająca. Konsekwencją takiego ujęcia jest fakt, iż warunkowemu nabywcy nieruchomości nie przysługuje względem zbywcy wierzytelność o przeniesienie własności nieruchomości do czasu ziszczenia się warunku. Warunkowo uprawnionemu nie przysługują uprawnienia do dokonywania czynności faktycznych, zmierzających do zachowania jego wierzytelności, tym bardziej, że również bezwarunkowo uprawnionemu nie przysługują takie uprawnienia. Właścicielem nieruchomości pozostaje bowiem nadal wierzyciel. Przepis art. 91 k.c. ma jednak, jak słusznie wskazuje E. Drozd, zastosowanie do warunkowo uprawnionych z czynności prawnych rozporządzających. W przypadku umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie dłużnik-zbywca staje się uprawniony do żądania zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości z powrotem na niego po ziszczeniu się warunku. Może zatem po zaspokojeniu wierzytelności domagać się od wierzyciela powrotnego przeniesienia własności. Dłużnik (zbywca) staje się więc wierzycielem, nabywca zaś staje się dłużnikiem. Nie ma również niebezpieczeństwa, iż przed ziszczeniem się warunku zawieszającego będziemy mieli do czynienia z dwoma podmiotami uprawnionymi, ponieważ taka sytuacja może zaistnieć, jak zaznaczono wyżej, jedynie w odniesieniu do umów rozporządzających, a nie zobowiązujących 1 6 . W umowie przeniesienia własności nieruchomości strony mogą ustalić, że mimo przeniesienia własności nieruchomość pozostanie we władaniu zbywcy na podstawie innego stosunku prawnego. Takim stosunkiem może być np. użyczenie tj. oddanie rzeczy do bezpłatnego używania przez czas określony, tj. do mo16 A. Ohanowicz, op. cit., s. 490 i n. 46 Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie mentu ziszczenia się warunku zawieszającego. Strony mogą również w inny sposób ukształtować treść stosunku wewnętrznego. Istotną bowiem cechą umów powierniczych jest wewnętrzny stosunek, jaki istnieje między stronami. Według A. Kędzierskiej-Cieślak, stosunek prawny powiernictwa stanowi pewną sytuację prawną, w której jednej osobie - powiernikowi służy określone prawo, ograniczone jednak w stosunku wewnętrznym do innej osoby-powierzającego. Jednak, jak słusznie podaje autorka, stosunek wewnętrzny nie wywołuje żadnych skutków prawnych na zewnątrz. Zatem, właściciel nieruchomości (wierzyciel) do czasu przeniesienia własności jest jedynym uprawnionym do władania nieruchomością. Stosunek wewnętrzny między powiernikiem a powierzającym zawiera zazwyczaj obowiązek powrotnego przeniesienia prawa w określonych warunkach (np. po ziszczeniu się warunku zawieszającego), może jednak zawierać i inne postanowienia. Chodzi tu o ograniczenia uprawnień powiernika do rzeczy przez czas trwania stosunku powiernictwa, np. ograniczenie pobierania pożytków czy rozporządzania prawem 1 '. Takie zastrzeżenia mogą być zawarte również w umowie przenoszącej własność nieruchomości na zabezpieczenie. V Umowa przewłaszczeniowa na zabezpieczenie winna być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg ten wynika wprost z przepisu art. 158 k.c., który mówi, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, zawartej w celu wykonania istniejącego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zobowiązanie powyższe powinno być w akcie wymienione. Przepis ten wskazuje zatem wyraźnie, iż do przeniesienia własności nieruchomości, jak również do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Zachowanie formy aktu ma na celu ochronę 17 A. Kędzierska-Cieślak, op. cit., s. 50 i n. 47 REJENT Nr 5 - maj 1994 r. interesu społecznego w obrocie nieruchomościami i ochronę interesów stron. Forma aktu notarialnego ma też istotne znaczenie dla zapewnienia bezpieczeństwa osób trzecich. Jest to bowiem dowód, że własność nieruchomości została przeniesiona 18 . Umowa przenosząca własność nieruchomości celem zabezpieczenia wierzytelności winna być więc zawarta, jak każda umowa przenosząca własność nieruchomości, w formie aktu notarialnego. W tej samej formie zawierana jest zwykle również umowa zobowiązująca do przeniesienia własności pod warunkiem zawieszającym. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości winna być w przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie ujęta w samej umowie przenoszącej własność, tj. umowie rzeczowej. Jednakże w momencie ziszczenia się warunku zawieszającego (np. w wypadku spłaty kredytu) dla przeniesienia własności z powrotem na dłużnika konieczne jest zawarcie nowej umowy w formie aktu notarialnego. Zatem, aby przeniesienie własności nieruchomości stanowiło zabezpieczenie wierzytelności, należy dokonać dwukrotnego przeniesienia własności i to w formie aktu notarialnego. Nadto, samo przeniesienie własności nie wystarczy, aby zabezpieczenie było w pełni skuteczne. Wierzyciel winieni bowiem wnieść o dokonania wpisu w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Powrotne przeniesienie własności po ziszczeniu się warunku zawieszającego, na skutek umowy o charakterze rzeczowym, powinno być również wpisane do księgi wieczystej. J a k widać, przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie jest bardzo kosztowną formą zabezpieczenia wierzytelności, wiąże się bowiem z koniecznością zawierania dwóch umów w formie aktu notarialnego oraz dokonywania podwójnych wpisów w księdzie wieczystej danej nieruchomości. Te względy powodują, iż taka forma zabezpieczenia, jakkolwiek dająca wierzycielowi bardzo silną pozycję w stosunku do dłużnika, nie jest zbyt korzystna dla stron. Zabezpiecznie interesów osób trzecich i dłużnika wynikać może również z wpisania roszczenia o przenie18 E. Drozd, op. cit., s. 139-140. 48 Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie sienie własności do księgi wieczystej. Osoba trzecia, która chce nabyć nieruchomość od wierzyciela, winna zawsze zażądać aktualnego odpisu z księgi wieczystej danej nieruchomości. Jeżeli zaniedba dokonania tej czynności, trudno mówić o tym, iż dołożyła należytej staranności. VI W momencie ziszczenia się w a r u n k u dłużnik-zbywca może żądać od wierzyciela-nabywcy przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na dłużnika, tj. zawarcia umowy rzeczowej. Jeżeli wierzyciel-nabywca będzie uchylał się od tego obowiązku, to dłużnik będzie miał możliwość wystąpić do sądu z żądaniem zobowiązania wierzyciela do zawarcia umowy. Wyrok sądu, zapadły w tej sprawie, będzie miał skutki równoznaczne z zawarciem umowy (nastąpi przeniesienie własności). Inaczej przedstawia się sytuacja prawna dłużnika, jeżeli wierzyciel, mimo ciążącego na nim obowiązku, uchylił się od zawarcia umowy i jednocześnie przeniesie własność nieruchomości na osobę trzecią. W tym zakresie możliwe są dwa rozwiązania - jeżeli osoba trzecia była w dobrej wierze, dłużnik może dochodzić od wierzyciela naprawienia szkody z powodu niewykonania umowy (odpowiedzialność ex contractuY, jeżeli natomiast osoba trzecia działała w złej wierze, dłużnik może wystąpić do sądu o uznanie umowy zawartej między wierzycielem a osobą trzecią za bezskuteczną w stosunku do niego (skarga p a u l i a ń s k a art. 527 k.c.). Słusznie podaje M. Struś, iż zastosowanie powyższych środków nie pozbawia dłużnika wystąpienia o odszkodowanie na podstawie przepisów o odpowiedzialności deliktowej 19 . VII Nie ulega wątpliwości, iż rozwijająca się gospodarka rynkowa wymaga różnych form zabezpieczenia wierzytelności, w szczególności wierzytelności z tytułu udzielonych przez banki kredytów. Istniejące formy zabezpieczenia tychże wierzytelności w 19 M. Struś, Dwa sposoby powiernicz nr 11-12, s. 34 i n. 49 REJENT Nr 5 - maj 1994 r. niewystarczający sposób zabezpieczają ich realizację. Jednym ze środków zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości jest powszechnie stosowana hipoteka. Z praktyki widać jednak, iż hipoteka nie spełnia często swego zadania i wbrew pozorom nie daje wierzycielowi absolutnego pierwszeństwa zaspokojenia się przed wszelkimi innymi wierzycielami. Zgodnie bowiem z art. 1025 k.p.c., należności przypadające od dłużnika ulegają zaspokojeniu w kolejności wskazanej w tym przepisie. I tak, należności zabezpieczone hipotecznie znajdują się na szóstym miejscu w kolejności zaspokojenia w toku sądowego postępowania egzekucyjnego. Wcześniej podlegają zaspokojeniu należności z tytułu kosztów egzekucyjnych, należności alimentacyjne, podatki i inne. Hipoteka nie stanowi zatem zbyt skutecznej formy zabezpieczenia wierzytelności, skoro należności nią zabezpieczone podlegają zaspokojeniu dopiero w szóstej kolejności. Banki, ustanawiając jako zabezpieczenie kredytu hipotekę, zaspokajają się w piątej kolejności, ponieważ należności z tytułu kredytów bankowych podlegają zaspokojeniu właśnie w tej kolejności. Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie stanowi skuteczniejszą formę zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytu bankowego, ponieważ bankowi przysługuje prawo sprzedaży nieruchomości celem spłaty zaciągniętego kredytu. Bank może również wydzierżawić nieruchomość lub też ją wynająć celem czerpania z niej pożytków. W trakcie trwania przewłaszczenia strony mogą również ustalić, iż dłużnik będzie przekazywał wierzycielowi pożyczki, jakie przynosi rzecz tytułem zaspokojenia wierzytelności. Zastrzeżenie takie wynikać może z wewnętrznego stosunku stron. Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie, jakkolwiek budzi jeszcze szereg wątpliwości, stanowi alternatywną do hipoteki formę zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. W pewnych warunkach może być korzystniejszą dla stron formą zabezpieczenia, która zarówno dłużnikowi, jak i wierzycielowi zapewni ochronę ich interesów. Nie można się zgodzić z poglądami, iż przeniesienie własności na zabezpieczenie stanowiłoby w pewnych sytuacjach niebezpieczeństwo wystąpienia niepowetowanych szkód dla dłużnika, dlatego że sytuacja 50 Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciela jest dużo silniejsza 2 ". Wierzyciel bowiem, chociaż stał się właścicielem nieruchomości, jest jednocześnie zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności na dłużnika, po ziszczeniu się warunku zawieszającego. W ramach swego wewnętrznego stosunku strony mogą również zastrzec (wynika to z istoty umów powierniczych), iż w trakcie trwania stosunku powiernictwa powiernik zobowiąże się np. do niezbywania rzeczy. Takie postanowienie jest dopuszczalne i może w należyty sposób zabezpieczyć interesy dłużnika. Inny argument, przeciwny tej formie zabezpieczenia, to brak proporcji między wysokością wierzytelności a znaczną wartością nieruchomości 21 . I z tym poglądem nie można się zgodzić, ponieważ banki udzielają kredytów w znacznych wysokościach, dla których ustanawiają często nawet kilka form zabezpieczenia. Nie jest też trafny pogląd, iż hipoteka stanowi jedyną dopuszczalną przez nasze prawo formę zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Ustawodawca, wprowadzając przepis art. 353 § 1 k.c., umożliwił stronom swobodę kształtowania ich stosunków prawnych. Strony mogą więc skonstruować inną formę zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, o ile oczywiście czynność ta nie będzie w sprzeczności z art. 58 k.c. Praktyka poszukuje również nowych form zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, czego przykładem może być przyrzeczenie przeniesienia własności 22 . Jest to umowa zobowiązująca do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Winna ona zawierać termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz zastrzeżenie, iż zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz wierzyciela powstanie w razie niespłacenia wierzytelności w terminie. Ostatnio jednak wielu autorów wypowiedziało się za dopuszczalnością przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie 23 . Skoro zatem istnieje potrzeba stosowa20 21 22 J. Skąpski, op. cit., s. 322-323. J. Skąpski, op. cit., s. 322-323. I. Heropolitańska, E. Borowska, op. cit., s. 170. 23 Za przeniesieniem własności ni wypowiedział się A. Ohanowicz w glosie do orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 24 IV 1964 r. OSPiKA 1965, nr 11, poz. 229; K. Gandor, Sprzedaż na raty, 1966, s. 26; M. Struś, Dwa sposoby powierniczego zabezpieczenia kredytu, 51 REJENT Nr 5 - maj 1994 r. nia tej formy zabezpieczenia wierzytelności, a jednocześnie jest to czynność prawna ważna w świetle obowiązujących przepisów, to nie ma podstaw by twierdzić, iż przewłaszczenie na zabezpieczenie w stosunku do ruchomości jest dopuszczalne, a w stosunku do nieruchomości - niedopuszczalne. „Palestra" 1992, nr 11-12, s. 34 i n.; G. Bieniek, Zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych, „Praca i Zabezpieczenie Społeczne", nr 12, s. 71-72; W Siuda, Zabezpieczenie kredytu, „Przegląd Podatkowy" 1993, nr 5, s. 25; A. Brzozowski. Przewłaszczenie na zabezpieczenie, „Firma" 1992, nr 7-8, s. 47. 52 mgr Agata Menes Uniwersytet Wrocławski Domniemania wynikające z w p i s ó w do ksiąg wieczystych I. Zakres przedmiotowy domniemań z art. 3 ustawy 1 A. Uwaga wstępna Dokonanie wpisu w księdze wieczystej nie pociąga za sobą samo przez się zmiany stanu prawnego nieruchomości. Wpis jest w niektórych sytuacjach prawnych jedną z koniecznych przesłanek tej zmiany, natomiast w żadnym przypadku nie stanowi przesłanki jedynej. Stosowany do ogólnych reguł dowodowych dowód zmiany stanu prawnego powinien obejmować wszystkie przesłanki prawno - tworzące. W związku z tym, powołanie się na wpis w księdze wieczystej nie byłoby wystarczającym dowodem nabycia, zmiany lub utraty prawa; a w przypadkach, gdy wpis nie ma charakteru przesłanki prawno - tworzącej byłoby ono bezprzedmiotowe. Oczywiście, takie rozwiązanie trudno byłoby pogodzić z zasadniczą funkcją instytucji ksiąg wieczystych, to znaczy z „ustaleniem praw rzeczowych na nieruchomościach" (art. 1 ustawy). Stąd też ustawodawca określa znaczenie dowodowe wpisu odmiennie, niż mogłoby to wynikać z ogólnych zasad dowodowych2. Ustawa (art. 3) ustanawia mianowicie: 1 Mowa tu o ustawie o księgach wieczystych z 6 VII 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147, zm.: Dz.U. z 1991 r. Nr 22, poz. 92, Nr 115, poz. 496) w dalszej części pracy zwana ustawą. J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, PiP 1947, nr 4, s. 16; por. także J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, op. cit., s. 908. 53